Deep Dive
Shownotes Transcript
欢迎来到成绩播客我是王月洲本期节目的话也邀请到两位老朋友一位的话是资深媒体人城市观察者李斯本还有一位的话是建筑师小姐姐的日常微信公众号的主理人九尾一起来聊一聊 2024 年至今吧上海商业空间跟园区我们的一些观察跟思考我这里还是粗略的分成了三个类别第一类的话是一些历史建筑的一个更新跟火化
第二类的话是一些关于商业体综合体或者说园区第三类的话是那些目前还在现在进行时的项目我们先进入第一个大类就是历史建筑的一个更新跟火化其实去年这样的案例也挺多的比如说在这个北京东路南京西路那一块有一个河东公馆跟那边的总的来讲的话是叫做线索
三七对因为那边其实它涉及到很多东西一个是河东公馆这么一个历史保护建筑然后还有词书出版社的那一块绿地包括里面还有一些其实跟线索一样而且很像的一些这种商业化的一些东西对然后包括里面还会有很多做了很多摄影相关的一些展览而且我很好奇为什么他一直是在做摄影的展览对
我先抛砖引玉吧其实之前我一直没有关注到这个河东公馆这个地方直到它确实那天办了一个展览就是那个森山大道的那个展览为了这个展览去了那片区域发现除了这个老建筑本身很吸引人以外也发现这个他们改造过的这个磁石出版社的绿地和旁边的整个一个环境就是小的园区的环境其实很吸引人就它其实
我自己的感觉是它的老建筑的价值很高但是其实你看得出来它没有经过很完备的一个修缮所以其实跟我们能够看到的很多修缮的很好的房子之间还是有一定的差距的就比如说如果跟我们接下来要讨论的像立风双子别墅比起来如果河东宫
那么我自己个人的感觉是它的园区的这个违和感实际上跟其他的园区不太一样但不管它的老房子还是它新造的这一些包括里面的一些餐饮其实都是围绕着中心绿地和那几棵大树展开其实就是给了我们不管是在里面工作的人还是来访的人一个全新的一个感受而对我而言可能我更喜欢的是它靠近应该是北京路
我觉得这块绿地做得非常的不一样然后有水井然后有那个台阶然后有不同的这个座位休息区跟一般的街性绿地的感觉很不一样而且做得很精致可能由它把整块绿地和它的一个小园区的感觉就带动得很好但是针对里面的工
其实我自己也不是很确定他未来想往哪个方向走因为其实印象中线索包括他的 1727 可能都是在往产业园区或者设计的这个行业走但他里面现在好像都是一些餐饮啊零展啊这些所以也不太确定他未来的方向是什么包括这个园区能不能其实他心电的体量不大
其实我还有一个比较关注的点就是我觉得这一代整体的那个更新的进度是非常快的
然后在这几年里面对的像其实陕西北路本来就是历史文化名节然后沿街你逛的时候会发现上面各种介绍的符号啊标记啊什么建筑可阅读的那个提示本来就很多就可以看到这种上一波的这种痕迹和最新一波的动态之间的关系包括它附近的一些其他可以逛的点像我们上一期节目聊过的那个上海印刷字体展示馆还有它马路对面那个西摩公馆最近也是新开了对然后像北京
北京路上的很多点还有包括上一期聊过的南洋路其实这一片可以形成一个很好的漫步效果的还有绿房子对就那边其实它的本身的这个资源其实非常非常多就只是它唯一可能
就是稍微有点欠缺就是在于它人行道非常的窄特别是陕西南陕西南路陕西北路这一条路还有就是它这些东西怎么串起来就可能它的每一个改造主体都不是一个所以它从规划上来说怎么串起来是一件蛮麻烦的事就像刚才说到的那个西摩公馆我连续去了河东救济三次我都没发现旁边有个西摩公馆直到查到它有个那个展览的这个介绍实际上就是对基本上就是写对面的一个感觉还包括它
旁边我看了一下我这边地图上也是标点吧这是去年刚改造完成的那个雷氏的医学院实际上医学院本身它前面的那个绿化也是开放的现在做和睦家的那一片就这一片如果因为包括现在以前可能这些
区域全部都是说对外还是不开的嘛现在既然有这个要求说全部对外对市民开放公共区域那么怎么把这些珍贵的这种历史遗迹和开放的东西串起来让市民更多人能够看见我觉得这个是一个蛮有意思的一个地方包括你在往北走一点陕康里那块也是很有意思的而且是
不同的这个类型有商业的有办公的有这种医疗的有这种小型的会所之类的这种串起来其实可以做一个很好的一个城市风貌的这样的一个展示嗯你刚刚说的这些建筑的这个业主产权都非常的不一样所以它每一栋的自己的想法不一样整合在一起它其实都有点凌乱其实嗯
而且它可能也没有类似于像整个街区的这种营造的一个概念或者说这样的一个机制我估计可能也没有形成特别完善对就反过来可能延伸开来说就是我自己也在想有些比如说你把这些资源串起来就不同的区可能有不同的操作的手势有些可能是比如说区文旅
或者区房管这种他们自己对这部分的资源了解比较多的然后他自己也有这种脚亮点或业务诉求的可能他会来牵头做串联这件事情有些区他是由街道因为其实街道属地责任的时候他对于自己属地内的资源很清楚就看他有没有这种兴趣来串但是像这两这几个部门他们来做的这些串联的事情可能大部分以政绩为主可能不一定真的能产生经济效益或者为这些载体赋能
所以怎么串起来这回事我觉得可能大家都还是一个比较难的一个话题要去思考一下我们正好讲到这个串联的问题那就讲一讲这个静安的这个艺术疏合吧它其实也有点这种串联的感觉而且我不太清楚就是这个是由上至下由于为之呢还是说它可能就是大家
凑巧选择那个地方那边目前有哪些这个跟艺术相关的一些这种空间跟机构啊就一个是苏和 house 苏和 house 的话就是在
最早期 OCAT 就文安路的那一个空间他对那个空间也是做了其实蛮大力改造了然后还有一个的话是在那个四行仓库应该是旁边一点点吧是一个叫做管百空间的光山分库那个地方就是 Photographiska 是一个来自于欧洲的一个就是摄影艺术的一个
综合性的商业空间我觉得它不能是一个纯的一个艺术的一个机构了它其实带有非常重的一个商业的意味然后还有的话就是 UCCA 虽然去年它其实大半年都没有开但是我知道今年三月份马上就要重开了是在原址重开吗原址
所以我觉得可能也是一定的形成了艺术就是说和北岸的一个艺术的一个集聚地所以我觉得这还是蛮有意思的一个事情而且他们选择的地方都不太一样有些是可能是一个历史建筑有些是可能一个新的建筑里面的一个新的一个平层的空间
我昨天前天刚刚去又去了一下 Fotographs 然后当时和其他的朋友也是有随口聊到就是觉得这一代其实在在上一波的艺术浪潮就以 M50 为代表的这一批 M50 红纺这一批为代表的嗯
从那个老的这种保护的工业建筑里面去开画廊啊或者是艺术公司进驻啊什么的就其实上一波的时候四行残库这里也是一个一个重点的区域我记得我刚来上海 07 年的时候那个时候我也在到处找玩的东西其实在这一片也零零散散的也有一些包括甚至是很有名的机构只是后来不知道去哪了然后过了十几年二十年又云集在这附近啊
就某种程度上感觉苏州河明明当中还是有点吸引力而且像前面说到的 UCCA 还有 OCAT 这么多年的耕作我觉得对这一块是有非常大贡献的让它有一种逃不开的这种吸引力就是让更多的机构觉得这个地方这一带的确是不管是便利度还是就是这种 Icon 的感觉都适合再进入进来所以我觉得有这样后一波的反扑是顺理成章的吧
对我刚刚还漏了两个里面还有两个画廊就是现在的美鼎还有这个 OCAT 下城空间里面还有两个画廊在旗口 OCAT 第二个空间对对对那边还有两个画廊名字我可能一下子苏和湾对面有苏和湾对面 Vanguard 还有一个美鼎美鼎也是在那里对你刚刚讲的那个我觉得可能还是有点不一样就是当时可能最早期的
还是以可能一些独立机构或化廊的形式在对 租货两个存在但现在其实这几家背后其实都是代表着其实还挺雄厚的资本的力量在里面都是感觉是和地产业的合作对还有蛮明确的这个商业意味但当然这可能也会就是他们整体的程序时间会更长一些了嗯
我自己感觉可能可能从画廊本身吧因为我们自己有时候我们就是我本业也会做一些城市的这个功能的整合嘛所以其实现在听下来包括这些艺术画廊他们首先对空间的大小和它的层高是有比较严苛的要求的所以其实在市中心如果你去找既有建筑它不一定
那么你们刚才说
刚才也说到说就是希望艺术空间入住的可能是有两类人一类就是跟地产强绑定就他可以用艺术来帮他这个区域和这个项目去吸引所以他愿意把他的一部分空间以比较低的价格或者其他的一些合作的方式拿给他还有一部分可能就是政府政府希望在比如说苏州沿岸这么好的区域集聚这种以文化来带动后面的这个商业和这个消费的话其实他也希望能够帮
那么他手上的资源实际上就是拥有大量既有建筑的士气和国际比如像百联这些所以其实真的可能通过不同的途径落下来也就是这样的一些大的老的一些仓库的空间价格比较低的比较符合这些画廊的一个诉求而且其实我估计这些画廊的签约时间都不会很长可能就是两年三年扶持你一下你能做得出来他们背后
他觉得还希望你顾美养两天再继续他可以继续给你要不然其实就是不停地在搬迁的这样一条路就包括我感触比较深的就是因为现在苏和号司里面也有那个
香格纳嘛香格纳在那边有一个画廊嘛然后不是在那个 Station1907 的那边也有一个香格纳其实我觉得香格纳在那边感觉还挺好但它其实也是一个过渡性质一个引流性质的等他们招到了真的商业体人家也要搬迁所以其实我觉得真的艺术它存在的价值就是帮后面的这个
大品牌打这个吸引真正的消费和真正的大金主来做一些前期的铺垫工作所以其实他可能确实不是就像刚才李斯文老师说的一样他就是有点类似于在这里做一阵我在换一部分的地方然后看他后面的这个金主或者是政府到底给他多大的支持他才能够在在地存留的时间更长一点包括现在就是东
也要撤退了就是很明显的一个现象如果不是自己的空间不用付租金的这种情况下你再好的展览你门票可能比如说你真的像东一样卖到 188 你也没有能力长期的在一个地方生存下去这是真的是蛮难的一个现状
所以其实我们现在包括现在上海从去年年底开始我们就不停地在听到说商旅文商现在叫文商旅体一体化已经把文放到最前面了已经知道说必须利用文的这种吸引人气的东西来带动我们以前叫商旅文体现在已经整个把思路换过来
所以其实商业存在的价值一方面为文化赋能一方面也要看说到底能支撑它多久我是觉得在这个过程中可能我们消费者也要多培养我自己啊作为一个消费者我是说也要多培养一点这种付费使用的这种想法就是对自己喜欢的东西要多多给一点就是实质上的支持不管是买门票还是买它的衍生品还是这些你想看到的东西实际上背后不管是画廊还是商业体都是付出了很大的代价让它能够在这里进行一个存续嗯
就现场一点我也想补充一下就是还是能感觉到尽管是有这种沧桑变迁但不管怎么样上海就是作为中国最重要的当代艺术的中心它是这个产业的这个一个核心的地带就像其他的你比如说钢铁汽车这种产业会有它的中心然后我们也会去讨论它的制造中心跟它的品牌中心跟研发中心所布置的城市不一样这些
当代艺术的生产机构他们我觉得从办公需要或者展示仓储需要来说是肯定离不开上海的空间的那其实他们很大程度上是要跟这些国企业主运营商一起去合作的所以我某种程度上我觉得像刚才赵一说的苏州和两岸有很多国企控制了这个地
他们有很多甚至是现在再更新的空间我觉得在这里面他们一定会在运营实施这方面去考虑我要跟当代艺术机构去合作的肯定是在逻辑之内的还有另外一个就是包括刚才我们一直在讨论的是既有存量的这种建筑那么现在其实包括核心区包括各个
这个区啊包括我自己在的地方就是它新建的楼宇里面都是在规划里面就是要求你上半的比例中必须有个百分之多少你一定要拿出来做文化的设施配套实际上这种其实就是为了接下来这些新的载体出来了以后能够为这种文化空间提供这种优质的地理位置但是价格比较合适的嗯
这种空间载体可能真的让他能够有一个在城市核心区又能够生存的这样的一个空间包括刚才李斯文老师提到一个产业你在这个核心区你有展示然后你的办公或者你的客源包括你产业的上下游的这些企业或者是机构能够汇集到一起才能够可能更加健康的把他这个产业给集聚包括稳定下来这可能是我们现在所身处的可能是一个过程
这样的一个时期不知道过两年我们再盘点这个的时候会不会有很多机构就去了什么比如金陵东路啊老神江啊啥的是的应该会去吧这是一个大的生态的概念对然后我们再可以讲两个就相对来说是一个单体吧就是它是应该说是都是两个品牌主导下的一个历史建筑的一个文化
一个的话是利峰的一个双子别墅一个的话是知和的卡芬乐园就这两个其实体量其实都不大那我先说好了就是利峰和知和呢还有点不太一样利峰可能纯粹的就是作为一个他的一个品牌学院加上他这一个免费对公众的展示一个品牌的展示因为他
里面课程好像是收费的但所有的展览都是不收费用的而且它的位置非常的核心就是淮海路站出来基本上拐个弯就到然后它里面其实举办的各种展览的能级和这个培训的能级我看还是挺高的包括我以前过去的时候前两次只看展览其实我想去楼上
去偷窥他那个其他的空间后来没去后来发现他是整点是有专人去带就是免费的讲解的就给你往楼上带对这种还挺有意思的就是他其实整个把它作为一个品牌的展示和一个对公众开放的一个空间包括他的楼也是经过了很完善的一个修缩好像请的还是外国人
就是他的一个出现对于
那个就是恒山路就是叫什么长熟路那一片东平路那一片的带动效应还是蛮强的以前我们去那一片实际上就是看一些老的房子小的街道现在相当有一个目的地性质的一个地方而且之河它本身就是一个上海本土很好的一个这样的一个服装的品牌包括它的受众也很多就是我自己过去全是作为消费者
去过去因为我很喜欢芝可的衣服然后发现它那边的整个花园的效果跟它的一个品牌的显示度还是挺高的但是我也不知道我现在非常担心的是什么呢其实芝可如果按照原价买的话是非常高的这个价格它的价格其实不比那些国际大牌可能能够就甚至在某种程度上是可以对标 mark smart 的所以它在那边到底能有多少消费的人它其实你真的进去消费的话只有门口的那个咖啡屋
是公众能够消费得起的包括它里面的那个法餐厅我看了一下单价我觉得还是挺恐怖的包括它里面不管是男装女装还是配饰还是它的那个卡分的那个高端线一般的人也不一定就是一般的市民可能只是打卡但他不消费那么它这个项目怎么持续我其实是还蛮关注的就是很担心它
嗯
这是文旅商的文旅达到了商对就是你的消费这一块怎么带就包括其实之河在上海各处有好几个他们常年的折扣店和工厂店那边的人流是非常可怕的所以我不知道他是不是做了一个生态就是他以他日常的这种店铺的折扣店和正价店的消费来支撑他这个在这个城市最核心区域的一个品牌旗舰店的这样的一个生态展示空间的感觉对所以
真的说他有消费吗也就咖啡跟餐饮稍微消费一点我记得他在曹和静那边其实也有家对对他总部有画廊对有画廊因为我去那边其实主要目的就是看展他展的品质其实并不对对的所以说他是不是觉得曹和静那边相对来说还是比较偏嘛所以他在市中心有个展示这是没问题但是你怎么能称
持续的撑下去这是一个蛮难的一个问题这两个地方我也都去过我觉得确实也是像 Joy 说的他们运营上的目的是非常有思考空间的就当然我也不知道人家这个合作是以几年为界或者以什么样的方式呃
我的感觉就是像利丰双子别墅跟制合卡芬乐园这两个项目好像它的运营主体的目的还是很不一样的就是我也去参观过利丰双子别墅我能感觉到就是它和那个在陕西陕西北路还有另外一家也是这类的就是奢侈品牌的做的对就是和普拉的荣宅我感觉类似可以算是一对 twins 一样的空间
至少这个品牌它本身是有足够的内容和钱来撑得起这个空间换句话说它可以用得非常充分然后像这个智德卡文乐园我更多觉得从政府的角度来讲它是想激活东平路就上阴这一带的这个街区的更新因为之前确实有几年这里的资源很好曾经人气也很不错然后随着战略的变化不断的被腾退总之是它是被
人为的选择了暂停然后又重新激活所以我觉得这个过程肯定是需要某些 IP 来进来来炸一下的然后之河在上海又是一个其实所有的行政区域都知道它是本土的这类的品牌的一个 top 所以都想拥有它就像新开个园区要先有个星巴克一样我在松江有一次去参观学习人家那个园区导览的时候还说我们这里引进了著名的这个之河的品牌对总之
这个时候我就觉得有眼前一亮的感觉这不是有点像一尺花圆吗就是我要到处布局然后我要不断的去改造各种的场馆有的场馆有的分店我就是可以让他独立起到一个运营的这个就是挣钱的功能有的分店我就是要让他做品牌广告所以我感觉这个位置
可能他们对他们来说现在确实就是一个更多是在展示的或者说在秀自己的肌肉的这样的一个功能这可能就是在他们整个集团的大帐里面可能算出来是合算的但你单店来看我估计很难对 是的其实有点类似于像就
这个速燃品牌至于上人心所你就想说到智和这个呢因为我每次去那可能都不是单点去因为就像他停车也真的很不方便所以每次去其实要么打车要么是坐公交或者是什么的但是过去呢就一定会绕去横山路八号看一下它就变成啥样了然后呢再走远点也还可以去下永平里对吧再走远点还可以去下无界就是把那一片给串起来
实际上是一个也是其实类似于另外一个城市风貌但是相对来说是以前很成熟的一片城市风貌但是真的过了十年之后它的亮貌就完全不一样因为包括我以前是住许家汇那边所以我很喜欢的一条行走的路线就是从长树路站出来
一直走到徐家辉就这条路真的很有意思但现在跟十年前我住在那边的感觉已经完全不一样了就包括以前我很喜欢的是那个恒山电影院然后这个点现在也没有了我觉得只是它的存在能够为这个整个区域的一个功能的一个丰富度和你就是你到底吃喝玩乐看电影就是一一
一连串的这种行为提供很多丰富的载体的资源一个锚点对现在可能大部分的就是逛和吃这两点了然后再往那边再串一串可能跟那个上阴其实去年也是正好改造完了以后开放也是对于整个城市街区的感觉来说也是一个很好的一个点所以那一片我是觉得可能它的拥有的载体的资源的丰富度会比
我们刚才提到的陕西北路那边更多而且能够让民众更加自发的去说我自己可以去串联这些点但是能够为徐汇区和为整个上海的这个文商旅体的发展提供什么样的一些支柱可能还是要在慢慢的调整的过程中但至少这两个片区是大家觉得有极具度我们愿意有目的性的去走一走的这种感觉其实那边我记得那个是恒山宾馆就是恒山宾馆里
还有其实也是这两年新更新的一个园林景观也还不错它那个好像还是朱雨晖去来设计的对是一个都市园林的这种感觉嗯
嗯下次我们偷偷进去看一下那我们这一趴就先告一个段落然后进入到当中其实一个体量蛮大的一个呃商业体综合体还有园区这一趴嗯我想先以淮海路作为一个切入口吧因为淮海路不管怎么样来讲就是上海非常重要的一条商业街而且也就是在这几年吧就是上面的就这里面的一些呃商业体啊建筑发生了非常多的一些变化呃包括在这个南北高架旁边的这个富牛品商店嗯
也是在去年做了更新当然他所谓的更新其实你真正说到他体量的话其实也不大他其实是沿街一些店铺做了一些换新然后去年最受很多人关注的话就是海乌零这样的一个项目的一个开业
当然它引起的话题非常非常多了还有包括就是现在我们可以看到在这个无音良品的对面马上又有一个新的一个商业空间应该今年最后开了吧对我们先讲讲这个富宁品商店吧其实它的更新改造它其实很多人会引起他怀旧的情绪但是你说它这个商业上已经从一个百货公司我觉得有点变掉了我昨天刚刚去了这个
因为这刚好是在淮海路上面参加别的活动然后我就顺便绕过去看了一下我进了雷迪淮海的第二家店是一个对其实第一家店我就进去逛了就是一个卖咖啡吃的书的一个集成的店然后我问那个店员一个憨厚的一个大叔我说这个商场怎么进去啊
其实这个时候我还以为这个地方是一个大的商场然后我只是碰巧进了他的第一家沿街的店我就问他有没有这个通道你们家店可以走到商场里面这大叔就说现在这里是一家一家店是分开的都是朝街开的
我都还没听明白什么意思啊沿街这一排四个店我都逛完以后我才知道原来这个商店商场跟以前已经完全不一样其实已经逛完了对但其实我觉得那四家店里面好像每一家店那个嗯整个引进的状态都跟原来非常的不一样嗯然后有一家巧克力店我也在里面喝了我觉得东西还不错嗯
还有它的旁边是一个卖盘子的店就是能够感觉好像这个很重的运营痕迹是能在招商上面看出来的对但是又不太能感受到整个商场的变化因为毕竟上面那些东西我们还不知道是啥
所以就是你说这个商场开没开呢其实这个本身也是一个问题它其实已经从一个一站式购物的地方它变成了一个就带有一些特点的一个就是店铺的一个聚集地了吧对当然我们可以观察一下到底以后会怎么样我觉得肯定没有应该还是在这个现代进行式的过程当中嗯
然后就是这个海乌林了就海乌林这个地方这个地方因为它本身空间所限就你在里面走啊逛啊包括特别是上下游的感觉其实跟一般的商场会很不一样但这个可能人少情况下还可以人多的情况下其实非常的难挤的非常难受嗯然后另外的话就它里面的这些液态呃
我觉得大部分对大部分消费者来说其实还是要适应一下的因为它并不是那种你平常去逛一个比如说百联系万达系或者说类似于像这个大型商场这种感觉它其实都是一些我们从这个应该说情绪维度或者可持续维度是有这种比较有特点的一些品牌嗯
这个我自己感觉可能确实有点像是天目铃那家在上海的一个旗舰店包括跟那个雅各尔的一个旗舰店对吧因为这个楼我看已经空置了十年的时间包括它的体量是真的很小那么虽然说刚刚月主也说到说它上下楼在硬件交通上是没办法因为体量太小了但是可能对于一个新进入上海的一个开发商来说这样的一个小体量从成本上跟试错成本上来说
就是不管是租金成本还是运营成本上来说它的试错成本我个人感觉相对来说比较小不像它对面的那个叫什么 TX 体量其实很大它的租金就算再低我后来听到了租金其实也是要费用的也是要费用的所以那个的运营成本会更高而且体量很大那么他们在这么小的一片其实好像这个区域好像整个的可租赁面积就几千平嘛
对吧然后他自己只要主打一个主题所以为什么我们后来觉得他更像一个主力店一个小的百货商场他只要围绕着一个主题把他想要的东西放进去包括他把雅各尔的那个旗舰店的这种品牌放进去可能对他来说就是一个比较全新的一个尝试就可持续这点来说可能我自己也感觉他是以后啊包括我们像呃逐渐的这个呃不管是商业消费还是我们整个的一个产业发展是一个必
所以他现在是在用这个概念去不断的尝试说从这个商铺上来说从产品上来说从大众的这个概念上来说可持续怎么做给大家一个示范然后他同时可以去收集我们目前能够接触到的可持续的品牌让大家在这里有一个呈现但他具体怎么发展其实我个人当时还蛮乐观就是他的团队也可以不断的在调改反正空间就这么大
对吧你也不用很担心说我需要多大量的一个内容去来填充它你其实不断地去小的一个调整只要保证它可持续的这个概念在对于它的品牌和运营来说就是一个很好的一个点因为我在它开业前后其实连续去了大概五六次吧不多说然后每一次它其实都有一点小的一个调整包括
包括如果是从它的建筑改造上的来说它也有非常多的小的细节都是可以作为典型的案例让大家去学习的然后它的调改空间实际上也很大包括以后你在一些软性空间的展成和一些店铺的引进上还是有比较大的空间的然后它这里我是觉得我专门因为我就是想就是作为一个消费者我想给它点支持对吧所以我在里面也吃饭然后也买面包我也想去买一些它的商品我仔细去看过它的商品除了那些衣服
他的包其实并不贵就有一些可持续的那种就是帆布袋他其实店员很热情的给你介绍我这个产品是怎么来的一个帆布袋可能也就一百多块钱但是其实带出去不管是从概念上还是从实用性上来说都很好包括一些时尚的包我看了一下也就两三百三四百的价格其实对于年轻人他的口袋里钱不是特别多但是也想就是去 follow 这个潮流的时候他实际上能消费得起
所以我觉得这个是一个比较好的一个起点不像我们比如说就说真的啊瑞欧里面很多品牌你可能真的日常逛街不一定会买但这里的品牌你要是真的对它感兴趣去真的去翻一下它的价格标签是能够承受得起的我觉得这是一个比较好的一个现象嗯
对这个商场我听很多去过的朋友他们的事后感想都是觉得特别抽象然后其实我自己去逛的时候我也抱着就是看抽象案例的心态去的但是其实我去了几次之后我觉得它是就是抽象跟具象是
都存在的就像赵一刚才说的这个地方应该是一个变动的 ING 的一个场所对这个可能是跟其他的很多的商业企业都非常不一样的一点我觉得在上海来讲有一个 ING 的场所应该是很重要的
就是换句话说它有点像是一个月刊一样的一个杂志一样的有很强的编辑概念不是有很多人在就是聊博客或者是在一些论坛上面会提到这个运营的编辑的概念实际上就是讲一个可变性吧然后跟着风潮来走反正我去的那几次我能感觉到他们
的确是在想兼顾各种各样不同的人的需求然后想去快速的响应想去把最新的一些要素甚至是一些非常前表的这种流行风尚的东西让它直接变成一个可以买的东西这东西可能也就二十来块钱嗯
的确在那个里面你能看到你能快速低廉并且在相对愉快的逛游过程当中来完成消费这个我觉得在很多商场的确是没办法做到的嗯
嗯还有一点我觉得特别好玩的就是呃这个商场在他的比较高的楼层是可以看到附近比较好的城市景观对是我感觉他们可能在文化上的这个对的是有一些想法的那个窗户的保留感觉真的不像是是不小心留留了一张肯定是让我去看的对然后他在那个顶层也有一些文化的诠释我觉得还挺好的还是说明运营商的确是懂文化的嗯
有一次特别有意思就是我大概是第二次还是第三次去的时候人也非常多然后大家一起挤在那个很窄的一个小楼梯上面就大家还互相在问这个扶梯在哪里楼梯在哪里然后我终于上了这个扶梯然后忽然发现就是我偷听到也不叫偷听反正声音传到了我的耳朵里面就是前面有两个女生
在被一个女生带着在逛这里然后带的那个女生她可能是跟这个运营有关系或者是天目里团队的某个人但是我没有听到她自我一下子提到她究竟是谁她就跟后面这个两个人说就是一切都是可以调整的我们随时再调整对对
所以我觉得还挺不一样你看它的地面也是它基本上没有那个就商铺内外的一个分隔线固定的这种随便改随便改其实就是分隔这种灵活的我为什么感触这么深呢就是因为我一开始写这个稿子的时候我没有拿到平面图所以我就专门去了一次就是用手机跟脚去丈量它的尺度后来发现就是很简单你就数那个砖块就好了砖块没有变化它就是
就是统一铺设的东西你只要把每一块砖数下来数多少树然后填一填成这个数字整个平面就出来了最后才发现它是这样的一个操作的一个方式还挺有意思的对 因为我去了两次它每次在一楼的那个大厅里面其实每次都不一样最近的话是一个东边野兽的一个就是乡村的一些实践嘛然后再上一次的话好像是一个实际然后楼上的话其实
变化其实虽然说不大吧但也有比如说一开始的话是东画廊就是做过一个展览后来好像就就没了我本来以为东画廊还是个长柱子餐馆后来也不是所以我就觉得这地方可能会他会每次给你去提供一些就是你去那边的理由对新的东西还包括有一次我去很好玩就是他也是在东画廊那边展出的是一个可持续的纸巾
嗯
所以可能确实是一个可以不断的去看说有什么新的东西针对这个主题这个是比较有意思然后我每一次都会站在他的窗前就像刚才李斯文老师说的一部分是看后面的那个城市风貌景观一部分就是正好看到对面的 TX 你就想说这两个实际上是有一点类似的共同点的但他因为主理团队的不同他的思路的
所以两个的这个状态我觉得每次两边跑一跑穿个马路看到这个感觉还是挺不一样的因为现在 TX 我个人感觉它的这个调改的频率已经下来了你每次看到的转改的东西已经不多了这种在维持的状态可能但大的东西不是很多嗯
就可能有就贴色有点类似于一个国有的大型的美术馆的感觉对然后海雾林它相对来讲是一个灵活性更高的有主题它主题更明确灵活性更高的一个大型画廊对对它灵活度也很高然后它自己想做的东西它可能在空间上就给这些东西给后面的调整付了很多可能性在这个里面嗯
正好插开缩一句之前我碰到一个日本人他说就在海乌林旁边那个成都路进去有一个叫神什么的一个面馆神厅是日本人非常喜欢的那个面馆我第一次去吃了第二次去找不到店了我不知道是慢走了还是什么对那边整个的其实华海路那边整个的这个商业变化其实还挺大的以前那个茶餐厅还渣餐厅也就关掉了然后再前面的那个就是像西北路
地铁口出外的那一部博多星际也关掉了对我还想补充一点就是我觉得海乌龄这个项目其实我真的非常好奇它甲方究竟是什么心态就是想以这样一个面貌来打造一个东西就是雅各尔吗嗯雅各尔跟那个天目里的就雅各尔是把这东东买下来了嗯
是吧应该是吧我觉得好像是好像是这样然后跟天目驴一起组成运营团队来做嗯好像是一股就是外来自外洋的风吹到了这个城市就是玩法完全不一样这也挺好的对吗对的就是我觉得换一个角度来说就是这个甲方它
好像不想做商业似的就我也不知道他到底这个是通过怎么样的一个逻辑和研判来决定以这样一种方式来做这个但是我在最初我看到海乌龄的宣传还有我自己去调研之后我觉得有特别强的就是经济下行时期和后疫情时代的这种
想要在尽量是让风险可控的去做事情要低成本的去达到一种高影响有那样的一个尝试在就这种东西好像在上海其他的商业体的实践里面好像是我们都知道大家担心这个问题但是没有看到谁有一些不同的尝试这个项目让人感觉到它特别有这个时代性嗯
就可能对于像雅格尔这样的集团来讲就是这样的一个店铺其实也类似于像比如说在上海神道市区搞一个这种三到五层的这种店做一个这种旗舰展厅特色方位他只是用一种更新潮或者说更 QC 的感觉或者说年轻人更接受的方式来做这么一件事情我刚才还想到郑老师的这个话说如果这个项目就算退一百步退一万步来说不成功
你雅各尔只要把这个店直接变成他旗舰店就完事了对吧旗舰店里面再加个画廊再加个咖啡其实对于他品牌来说他的显示度还在这但他现在就是在做一些尝试可能比如说他要像年轻就年轻一代我不知道他们对雅各尔的感觉怎么样他可能在稍微年纪大一点的里面还是一些比较就是有点像海兰之家这种每年必去买的这种
对吧你要怎么让年轻人更能接受雅各尔这个品牌可能他现在做的尝试是在做品牌的这种年轻化的转变中他的一种尝试真的大不了咱就把这档楼做成雅各尔旗舰店也没什么说不定生意也还不错对吧对的对的而且从外部来讲也许就是雅各尔加天目里甚至包括天目里自己在上海这个我觉得在业内市场的效果已经有了对对嗯
我们下面来讲一讲关于这个海苏文化广场吧就它其实跟就这个地方就是位置是非常好了就是它在那个刘海苏美术馆的背后然后旁边呢又有这个地铁的这个沿线然后又背靠五级路这样的一条街的一个商圈但这个地方似乎啊就人气一直不是特别特别旺然后我
这两天也听说就是那个周大为这个他的那个艺术院线啊包括其他的基金会可能
会部分撤出这里面的一些运营吧然后好像这个运塘会进驻到他下面的楼下当然这个地方的这个比较复杂因为这个地方是新长宁集团自己在运营所以就有点这个就是他的一个跟别的这种园区会不太一样点就他的这个商办是发展的成熟度其实是远高于他这个这个商业的他进驻这些企业都非常的油对他其实更偏向于产业找商对
对所以说这个地方它未来会怎么样会怎么样一个发展我觉得肯定它的商业上肯定还会有一些更长足的发展否则这个地块其实也挺可惜的我不知道你们两位就是就那个就那整一整一块吧就我们可以跟伍玉露一起串起来说一说
我就是我自己去这个 Cpark 这个其实点不太一样啊就是因为我们自己在做的项目在做这个智慧化停车然后呢我们的供应商就跟我说他们先在海苏广场做了试点所以其实一开始我是为了去体验它这个所谓的这个智慧停车过去的但是
但是呢我是觉得从他的停车场的感受到他整个一个规划的这个楼宇之间的园区的空间的感觉来说他的品质比我想的要好你说建筑的品质建筑的品质和空间的品质包括他建造的品质确实比我想的要好虽然说就是他是 Gansler 设计的就说实话我对 Gansler 的印象不是特别好啊就是我觉得他的东西但是
这个项目我不管他塔楼做的如何他的整个一个公共空间包括联郎的感觉确实比我想的要好很多然后呢就是确实像你们说的一样就是我过去也是第一个感觉就是他里面大的企业的入驻非常的多所以可能他并不能真的算一个商办项目他其实就是一个园区
他下面所有的商业都是为了配套他上面办公的人实际上我觉得我也能理解为什么新长宁不愿意把他的商业丢出去可能商业量确实也不大你要再去跟一家就是这个帮你轻运营的公司去做的话你自己实际上手上的资源和你要付出的成本就太高了那我还不如等这边楼宇里的大的企业都入住了以后他需要更加详细的去摸说我入住的这些人就是这些员工
他更需要什么他的年龄层次是什么然后我再给他配套比如说一层的一些商业怎么做包括地下的商业怎么做他现在其实我觉得一层的商业还 OK 的对啊但地下就是有点空对吧现在还在做一点临时的展呈但至少这个团队我觉得从审美上来说不差嗯
就包括我是去年春节前后去先去了一次发现他在做那个针对园区内的市集其实这个组织包括他的一些美工和他的一些展城其实还不错的品质还挺好的就相对来说然后包括后面去了几次在天气好的情况下中午很多的人都是拿着咖啡出来在园区里走来走去包括
它不是有个下城广场吗有很多旁边的市民在里面中午休息实际上是一个蛮 open 的一个对大众都开放的这样一个情况可能对于新成年来说它现在主要要解决的是你把上面填满了以后你地下怎么用地下实际上是商业一个能够收大量租金的这样的一个位置它现在可能还没有想好这个部分但从整体的环境来说还是挺不
我还是蛮看好这个片区的对 他是先把人引进来然后再慢慢给他们配套然后也欢迎市民进来没问题 对吧我以居民的身份来属于这个项目的感觉因为我住在学化路上这个
这个地方相当于是我的生活圈的就是中距离圈也不是那种每天都会去的因为还是稍微有点远骑车子每次到刘海苏大概也是要十分钟出头的是一二分钟的对然后就是其实这个东西刚开的时候我是真的以为有艺术院线
我真的以为在上面是不是有一个一直在放艺术片的一个电影院啊结果就是正好也因为有认识其他的朋友最早是在他们那里工作然后才知道其实就是一个当代艺术馆对然后我那个时候我们就去逛了一下那里一开始我就觉得这个项目的人气好像不是很好但是那个时候有一个特殊情况就是他旁边那个南北向的道路还没有打通嗯
一直是附近的一个老大难问题呃应该是今年不对已经 25 年了应该是 24 年底冬天那个路才真的通所以那一带其实有个最大的问题就是他还不是很方便他方便可能就方便在刘海树美术馆是靠近延安西路地铁站的就是在西边进来还可以对但是这样的话外外边的人来他主要是冲着你的大的这个目的地去的嗯
你让他停留还是另外一件事情然后呢又因为北面很近就是中山公园嗯然后东边呃东北方向很近就是渔园路东南很近就是上升新所什么的嗯就是他被他的影响范围被挤压的很局限于自己的附近嗯
但是这周边呢因为我住在附近我非常了解附近主要都是老旧小区工人新村这样的可能年龄比较大的居民然后你要让这个社区的人和这个园区里面上班的年轻人他们之间比较快的形成一个新社区其实真的我感觉需要耐心但就像赵一前面说的我后来几次去我也看到就是老居民
遛娃呀遛狗呀什么的已经把这个地方用起来了宠物友好是一个很大的概念是的它下面有一个特别大的一个宠物友好的店那个店的装修和它的东西我觉得都还不错宠物电力公司是吧对宠物电力公司它的那个朝着广场下城广场那边正面的那个门非常亮堂那个空间也真的挺好的对而且我记得当时我去逛整个商场也没多少人但是那家店的人很多对
特别有意思我觉得可能也代表现在人逛店的某种特点就是我在小红书上看见这个店开了我就直奔那去然后这个帽子怎么样其实跟我关系不是很大就打卡性质太浓了是吧其实如果这样的话就正好延伸开来说我们自己也觉得其实像小红书的存在它更多的是那天我还在跟我朋友讨论它起到了一个剧透的作用
就他把什么东西最亮给你提出来了但是旁边有啥他不跟你说但如果是商家或者是什么有意识的话他是不是自己也可以开账号在上面相对来说有这个目的性的引一引对吧你到这来还可以去哪里这样能够把小红书的这个效应发挥的更大一点就包括旅行
有也是可能比如说你说景德镇台可能就是什么就陶希川那片一直在宣传那旁边有啥就没有人跟你详细的说都是这种性质所以我觉得可能自媒体有自媒体的好处但是如果真的是商家或者是运营方有心思的话多使点力这个可能就效果发挥的会更好你觉得五一路你们要简单提一提吗就现在五一路其实已经
完成状态了有点规模是吧对但是确实是人气其实没有很足啊就是当然他可能他也没有说想文气很足就是想静雅武艺一下也有可能他就是想先把这几个地方从硬件上先更新好然后因为我上次看了那个情畅的那个直播看了一个切片嘛就他去采访柳一春柳一春就说他这更新其实还是不仅要
满足这个更新项目本身的一个设计功能上的需求其实还是要让周边知名就是相对来说就是影响也不要太大对因为他那个项目其实就等于说把整个围路跟他后面那个招化路招化路打通了嘛那其实里面的
就是肥月里对肥月里就是商办的入住率其实并不高所以我有一些蛮好奇这个项目这个还属于一个其实肥月里还属于一个在比较新的项目就是包括我之前可能最早去的就是正好就是疫情这两个字还能说吗就是在疫情之前第一次去的五一 MIX
然后当时感觉非常好因为天气也好然后他也刚刚更新完成包括入住的店铺实际上是整个非常像东南亚的那种闲适街区的感觉但确实最近我因为《斐约里》的原因看完《斐约里》顺便去五一 MIX 的时候就觉得已经跟三年前完全不是一个状态所以我说
不知道包括张明把 MIX320 的整个空间的改造包括他就楼下的这个街区感和屋顶的串联我觉得做的还是挺有水平的但在运营上面可能从这个更新上可能也跟你们刚才说到的这个他的位置
有关系就是如果你需要吸引大量的人群过来交通是一个避不掉的一个原因他这边又不能停车就基本上就只能骑车了就是骑车到达你到底能吸引多大的人流过去这是一个很大的一个问号包括这次去发现跟我三年前两年多前去他所有的店铺基本上都翻掉了
不是原来的那些店了你可能进去的感觉也没有那种特别强烈的想逛的欲望那么翻过来它几百米之外新开的这个斐悦里我可能听这个名字比较早后来为什么决定去呢这是基森东基森东说斐悦里是现在大家打卡很喜欢去的一个地方但我去了两次我发现打卡没有年轻人都是老年人我不知道是因为去的时候已经是冬天了还是什么就他给我的感觉是他有一点
对
就怎么让他的一个历史街区跟他的这个产业园区的概念连起来我觉得这个稍微还有一点点欠缺但当然可能家华本身他家华大部分都是在做公寓跟办公可能他对于商业这个板块和历史建筑的这个板块还没有那么多的经验所以他可能现在也在摸索我觉得至少在这个园
但是呢
其实从屋顶上看可以偷偷上还挺好玩的说实话就是上到它不同的屋顶之间的穿行你看包括有点像海雾林一样你看旁边的那个城市的空间的机里是有很好的角度可以去拍照的尤其是在比如说冬天四五点快太阳落山的时候能拍到非常美的这种城市的这种风貌但除此之外可能它对我的吸引力就没那么大
嗯
之前一直有一个传言嘛就说长江区在用五一路和远路在做一个对比实验是吗说是这个远路是让民营开发商民营运营商来面向就是消费大众去做这种对做 C 端的网红街然后五一路这边是让一群国企运营商国企业主嗯
去做这个另外一种实验的方式然后我因为住在附近我也一直在观察和走嘛不断动态在看就真的像周一说的一样一路上的园区就像是 Mix320 这种起步很有人气的它后面其实也都面临着人气持续还有电的那个滚动的问题肥油里开了已经相当长时间了然后 G 孙东和秦畅这些人来直播嗯
恰恰说明他的人气大不如预期所以才要动用这些大 V 出来喊其实就是我觉得大形势中形势还有身边竞争对手的小形势决定了他真的是困难还是蛮多的对但是我觉得可能
本质上去看这些园区的情况和它的未来也许对大家是更有启发的因为这一带我们知道整个的这个五一路 圆路这一片街区最大的特点就是它老房子特别多小街小巷和保护建筑特别多东西巷道路为主南北巷道路特别少就一条美食街定西路对
其他的路都非常难走那像柳一春老师说的他通过改造这个斐约里来改变这个地方小交通这个是真话然后像越州刚才说到那个宜甸的园区他的改造也涉及到旁边那条没有名字的弄堂小小的那一条通道利息路是的比利时使馆西边这个小弄堂后面应该还会有新的更新的在这个弄堂最北端有一个小的学校那个学校操场之前就是我们测核酸的一个点儿
然后在这个 T 字路口的旁边刚刚就是中建西南院在那里改造了一栋以前非常非常破的一个五层的小公寓楼变成了他们在住上海的这个办公室的办公楼所以这一带其实
我觉得它原来从那种社区工厂小型研究所密集的一个状态势必是要往一个就是大范围有一堆这种校园区的那个格局去转那到底怎么去运营这些东西让大家之间有一个合作的关系或者是共融的关系或者怎么样把它穿起来
而且要处理赵业前面说的这个你的每个每一家就是怎么样看待办公和消费人群打卡需求这个问题我觉得是可能这一点要是能解决的话对这一片的发展是会有特别好的注意的因为这边也是有正面案例比如说像利息路的那个 BotRim 它的那个点明明就是很小然后也是一个微圆区
但他这个地方能够通过活跃的那个青年社群和组织嗯去带动这个地方的小的更新和人气而且也不至于要特别大的人气去打扰这一带那个宁静的气氛嗯然后还能让他能够持续的在动起来有就是推动下一波的更新嗯我我看到那个西边定西路这边因为他要更尺度要大一些然后那个呃研究所什么他们也比较多现在官方在主打一个叫上海归巷嗯
用这个品牌然后也引入那个远路他们那个社区更新的组织来做一些活动我想是不是其实上面也意识到这些问题只是现在还在尝试过程当中我不知道大形势也许是对像斐约里这样园区它西边还有一个贴着它那个皮肤病医院的旁边有一个叫新秀会对它体量要小一些但是建筑类型其实和它非常像那边也是最近刚刚开起来开起来也是以消费为主的
可能是在这个形势比较紧张的状态下大家还是觉得就是吃饭喝咖啡这些东西我先开起来再说看一看然后如果是办公入住比较理想的话我们后面再慢慢调整可能这个是一个相对来说比较现实的策略吧对
然后我们再讲讲就是长津区虽然长津区不声不响但其实它项目也不少吧特别商业上的项目一个的话是这个在北新京的汇聚购物中心就是宜家在上海吧第一个这样的综合体量的一个商业综合体
我去逛的话就印象很深的是两点吧一点的话是它有一条非常非常长应该有超过一公里吧从松鸿集团出来到这个商场的一个地下的走廊我相信这个应该是他们自己主导要求件的因为没有这个走廊的话其实从路上走过去距离非常非常远然后第二个的话就是这个购物中心里面它应该说是有比较多的一些这种露天的公共空间嗯
有露天的花园那个那个屋顶的那个对屋顶可以直接看到携程的那个总部对那个扎哈的那个建筑然后它里面它是分成了这个三个自然元素来去做它这个空间的风格是山川河吧就三个中庭对就有点反正跟一般的这个商业的这个中心还不太一样就有满松弛的在里面过嗯对
就是正好说今天要谈到这个项目我前两天就专门啊调修了一次工作日过去看了一下这个项目因为我可能没有看到月中说的那个地下长廊因为我是直接早上一大早开车过去的然后我就我也没想到这个项目其实规模比我想的要大我其实到的时候才九点过我当时第一个担心的点是他让不让我进商场后来发现他让就这点我觉得这个好评好评他那些商业的店就是商场本身就可以进啊就
就它不拦着你全部都可以都可以就只是说店铺是关着的对 是的然后包括屋顶花园也让你去所以我觉得这点倒是好评就是你既然就是对城市开放人家早点过来而且宜家好像是 9 到 10 点提供早餐可以游面就是给可能办公的人可以提供一个点所以我最至少
这种对公众开放这种感觉我觉得非常好这样就也省了我很多时间我就可以在商场开完前先把大的空间包括屋顶的那个什么小镇已经全部都看掉了我觉得这点还挺好的然后我自己感觉比较深的一点是其实宜家这个团队他在其他的城市开过很多他自己的宜家的商场但其他城市宜家商场的感觉跟这个汇聚是完全不一样的其他的其实规模更大
它是以这种大型的 shopping mall 的形式来做但这个呢更像是一个小的社区型的商场搭配一个宜家的这样一个主力店铺的这个感觉然后其实我个人感觉是它在商业的动线的设计和空间的设计上就是以稳为主嗯
就我什么东西我都做到就是规规矩矩完完整整我也不做很多很腰里腰气的东西包括它里面的内装它的流线其实都是很标准版的一个商业设计空间的风格也很清新但它在运营上实际上它是以一个运营整个宜家的这个风格来运营就是包括你看它里面有很多最近春节期间的活动它在商场的每一个点都有活动但都是有组织有纪律和统一风格的这种你就觉得说
我就不会觉得这个答法很乱就包括你最强烈的对比就是你去万达
它每一个空间的这个风格是很杂的你就觉得很乱但它里面就是非常规规矩矩的把我想做的东西呈现给你然后运营上也是然后包括因为我很少在 10 点之前去商场我正好就在里面逛它就不停的在给那个广告就给各个商户说我们现在距离开业时间还有半个小时还有 15 分钟大家有没有准备好然后到 10 点之后就开始就是广播很轻柔说现在欢迎大家进来就是很有组织有纪律的这样的一个标准版的运营
让大家感觉就很好然后包括宜家里面其实它的单品消费其实对于大众来说宜家是一个很好的消费场所就我进去第一反应就是我要拿就是我本来只想看一看结果顺手拿了很多小东西就带消费了然后包括它最经典的
热狗和那个啊冰淇淋也是去逛必备的一个一个消费然后包括他顶上的这些商业街也是其实也很规规矩矩的就是我屋顶要做什么什么样的商业配套什么样的动线嗯
包括它的打卡装置就是其实我是从这个案例里我就体会特别深的是很多商场他就是在找他的我需要有什么不同与众不同的点我要做很多创新可能就把自己的运营思路完全做乱掉了但宜家就是我规规矩矩的把我想呈现的风格和我以这个商场为特色以宜家为特色的东西做出来其实反而是大众很喜欢的一个空间的一个感觉不忘初心对
就反而是可能我觉得特别是在他刚开的时候是根本进不去是吧这人很多然后还有一个长宁区的一个项目的话就是红坊我其实没怎么进去过里面那些内部的空间我只是在外部的那个西泽利卫的那个那个建筑然后走了一圈然后晚上我知道里面有一些男人秀但我不知道他里面具体的
商业运营啊怎么样我没有做官宣没有做官宣默默的就开了对后面还在做商办嘛对后面还好大一片有五栋楼然后有商业就是你看他的那个效果图里其实都有的但他现在没完成所以他现在开的就是红
大厂房本身那个厂房加希泽利维那个也没开就是一个空房子对那个其实我觉得就是一个展示性的一个空间因为他这个形态我觉得很难做别的东西对是的他相当于我现在后来看了一下他基本上把那个大厂房切了三块就一部分是给那个全球涂鸦博物馆
一部分是给男人秀一部分应该还是空的还没有用上然后包括不是我去的几次的时候不是看前面那个绿化都是空的吗我想我靠这什么鬼结果后来我听那个景观设计人说现在好像在做一些景观的调整了可能也是为了正式的开业做准备但我估计就是他想要把这边做成一个有点像斐约领去吧我先有意思的空间先试着偷偷摸摸地看出来先看看他的反应
然后后面的商办出来可能才是他最大的一个现金流的一个来源不过确实荣桥可能在上海也没有太多的这种成功案例的这个操办所以其实蛮担心的确实蛮担心包括西泽利威的那个 Pavilion 我觉得如果他真的开问题还会很大的维护的成本空调在哪里就是怎么维护这些都是问题你怎么办正啊
蛮蛮蛮蛮蛮神奇的就是一个很好的一个引流的点但后续真的怎么样也很难就我看好像大部分网上的人对这边的评价就是你能做到跟以前的红访齐名咱就已经很满意了很满意了但是我觉得他有一点很好的是他完全突破了我们对于以往红访的那个空间的布局他整个就翻过来了对吧这一点倒是
挺有意思的就是以前我们的红房完全就是在这个厂房以内的一个封闭的区域它现在相当于已经把沿街的这个绿地展开了这个其实是从规划的角度和城市的角度来说是一个蛮大的一个创新但这块实际上是更多的是公众的一个可以消费的但具体园区里面怎么样只要没造出来咱都有点担心但至少它这片的规划是三菱地所做的至少三菱在就是完之内那一块它是操盘是很有经验的
而且三菱好像在上海是没有成熟的这种园区的案例出来的所以我就是蛮期待它到底里面的商办的园区以三菱这种在日本大量的这种空间的这种就是设计和规划它怎么做出来如果是真的使设计落地很好育营也能搭到上门我觉得这个是一个可以成为爆点的一个点
又是三菱啊那三菱今年在长津还有一个项目就是天山路古北路那一块也是他们的项目去年我在一个活动上面碰到了就是原红访的那个运营人他在点评别的城市更新的时候顺便谈起了红访被中断的这个事情至今依然十分不满是吧觉得非常遗憾嗯
对但是的确我觉得跟赵一说的这一点我觉得是要重视的就是说时期已经完全不一样了然后这个地方它的位置还有它的新的规划设计之后的这种功能嗯
我觉得是能起到门户作用的对长宁区应该来说是非常有重量级比前面我们说那几个都要有重量级所以可能真的是要有它这个更完整的开放之后才能去评判对但是去年我也去参加了大运营造在那里做的那个社区营造大会当时就是觉得好像附近的变化已经挺大了西边那一块就是所谓我觉得是上海密度最大的咖啡街
就是那那个一圈这个小办公楼中间那一条街上云集着所有能见到的品牌这一片已经觉得好像人气很旺了找个地方吃饭已经要排队了这个就能感觉到其实需求是在释放的就这个点他的那个人的旺的程度跟北原这一块是非常不一样的所以是个期待吧但当时我也是看到那一大片草坪是被围起来觉得很诧异对
还没住这个公共性在哪里而且就是这个园区它的北边一直是比较慢的以前其实红坊的时候北边也不太能出去吧
就整个这一代我觉得它的那个交通通达性可能要寄望于这个园区开了以后才能有个改善不然就有点像是一个堵头的感觉我们来讲讲这个盘龙天地吧盘龙天地因为我也听最近很多朋友来去讲就觉得这个地方的可能跟刚开始开业的那个时候呃
大家会有一些这种落差吧嗯但这个落差体现在几个方面就一个他本身的这个呃人气上另外的话就他可能就呈现出来的一些呃景观啊活动啊等等包括里面的一些这种艺术机构的一些东西嗯
但就这样的一个就是盘龙天地这样的一个项目其实我觉得更多的话其实是属于他们本身盘龙那个就是配套住宅对配套的一个配套住宅的一个项目其实我们是不是应该给他这么高的一个希望的一个值还是要怎么样还是把他跟什么朱家乔啊周昌比赛对我觉得我觉得其实
不一定要这么比因为它其他肯定没有这么的大而且它本身存量就是本身存量那些历史遗留其实也没有这么的多《繁荣天际》我是觉得因为我正好今年春节又过去了一套就是开始的时候包括那时候开业它其实跟龙皇会是前后脚前后脚 23 年的那个 11 的时候开业从 23 年
对吧
任何一家民营的开发商你能不能做到他的这个规划的程度包括他在落地之前还出了那一本就是《盘龙天地》那本书我觉得这个就是从机电和他的研究上来说都是很可圈合点的包括开业之后大家从来没有看到过就是再造一个这样的一个类似于小镇的这种感觉而且是把既有的一些历史虽然不多
把既有的一些元素跟你的商业的运营的需求联系在一起的这些点其实都是很好的一个案例但确实可能就像刚才我们说的大家因为可能上海真的能玩的地方真的不多而且又要能遛娃又能遛狗所以可能就
就是他的一些在内容的丰富度和他在可变化的东西上已经不如从前了
但是确实我是觉得包括昨天还看到他好像还入选了全国的都什么几个案例好几个案例是盘龙跟另外好像是跟横幅街区吧都入选了什么文旅什么什么案例就是我估计他自己也是有这个想法的你其实从商业的角度来说你能够拿到的容易更多你这边的价值就越高所以其实这些东西并不存在说大家的对他期望有没有那么高期望高他的努力的目的和他的商业化转化的这个
成本才会越好我觉得可能他们自己也没有想到就是这样一个商业就是配套住宅的一个项目能够火到现在的程度但对于下一步怎么去做才能够承载更多的人流量包括他自己打出来叫微度价既然是微度价可能我
我就不是每年去一次了我可能就一个月去一次了那你怎么样让大家能够出新意这个可能是对他们来说更大的一个考验包括若然其实以前运营的也没有这么大的项目就是你让他运营成什么红售房 OK 的这是小 case 对他
小 case 就包括什么瑞宏天地也是很传统的这种大的商业 mode 这种形式月亮宫啊月亮湾什么的但怎么在盘龙这么大的体量上来做出不断的去翻新而且是带它里面的这个销售包括它其实既有的商业体量是有限的它其实都造完了你怎么样在这个已经有的这个体量上再去吸引更多的人包括我最近去余德央美术馆我真的是有点失望的嗯
他展览的丰富跟深度其实对就包括规模上然后包括他的运营管理上就是确实有失望就是我跑那么远过去我希望看到的是一个能够跟以前在核心区的这种展览能级相同的但他并没有达到我的预期甚至是说
就是只能打个三四十分吧还包括其实我以前很喜欢他们那个陈家祠堂那个里面也做过很多这种在地的展览很好的我这次真的是兴致勃勃冲过去门口挂了个牌子说改造中我觉得其实它其实吸引人过去的点很多但是你这些点如果不开放或者不更新可能对于我们的吸引力就会没有那么大毕竟过去一次也是有时间成本的嘛
对这个可能就跟我们刚刚最开始提的海乌林其实有蛮明显对比就是一个盘龙天地它空间其实也有限就它不可能再扩而扩不出去断的开一期二期但它可能就是因为它这些先期的这些历史建筑它其实有比较明显的一些限制就你不可能老是改来改去改里面的业态改里面什么东西所以它相对来讲它想去吸引你不断去逛不断去玩它需要去想很多新的方法出来嗯
去年我是没有再去盘龙田地但是我去年去了一次杭州的两主文化村我当时就觉得这两个项目好像是有可比较之处的是养鸟集那个地方对就是那边它其实更像是一个杭州人的周末小度假地赵燕刚才提到这个概念我觉得盘龙田地的运营商往这个方向想其实逻辑上是对的
但是梁祖跟盘龙这个附近它的文旅资源是完全不一样的它的地理空间什么的这些东西真的都非常不一样就是换句话说我们要从更大的一个上海城市更新和居民迁居史的这样一个进程当中去看的话其实盘龙天地它的定位不应该是一个超级的文化的什么帽这种它就是一个
上海人迁居新城的一个社区配套商业才对就那一代没别的东西在青浦别的地方逛完之后在这边吃个饭然后休息休息喝杯茶然后逛个美术馆它不应该成为一个全天的一个度假对它也不应该是或者说它很难承受辐射全市消费者的这个任务它更多肯定是服务于这个青浦的这些新居民
它附近这个社区我估计可能因为这个轨道交通也在完善当中可能未来更大范围的这个城市更新来的新居民可能对他们来说是有吸引力的但像我住在这个江苏路一带我要去一趟的话真的是跟去外地似的我实在不知道我的目的是在哪里那你让我周末去旅行难道要我住在盘龙那边吗还是要我晚上赶末班地铁回来呢就是这个非常感觉非常莫名嗯
就这一点在我前年第一次去盘龙天地的时候我就在思考这个问题他到底是想干啥可能在去年我才得到了一个阶段性的答案就是我觉得上海的商业体育运营其实真的是遇到一个这种由于上下的这种环境和条件所造成的加上社交网络时代小红书这种压力
流量随时在拷问你然后要求你的团队从一开始就要把产能开到最大然后要用超密的这种运营手法像打游戏那个词就是微操我一直要用极快的速度顶格的去打我才能达到我计划的目标那你肯定是难以维持特别久的对
或者说整个城市只能维持那么几个 top 的这种贸易可以有资本毕竟钱人力精力包括小黄叔投在整个上海市范围内的流量资源都是有限的你怎么去给别人抢呢不断是在翻新过几年你就老了那么你面临不可持续的问题其实是很现实的我觉得甚至可以说我们应该鼓励大家去思考在没那么容易之后
困难很多的情况下在一定是要经历中长期的下行或者是无法增长的情况下我们怎么去保持活力就他如果这些流量全部撤掉之后自然的这个来消费的人群有多少这个可能是相对来说比较真实可以维持他这个商业体正常运行的一个甲乙方的负责人真的有这个心理预期吗我觉得很难马上应该也快了吧就是应该几年之内就马上会有一个
赵家楼其实也是类似嘛但是赵家楼他可能体量会比盘龙更大而且他本身有这个大家对他一个景区的一个认知是的但那个地方会怎么样我是我其实一开始听到这个重建的消息我也蛮吃惊的我想这么成熟的一个景区为什么要重建反正我们可以一直在观察看一看然后我们来讲一讲就是两个万科的项目吧
一个的话其实也是在长宁在上升新所二期当然它二期的这个风格吧就是当时出来之后大家其实我看好像很少有差评啊就是它里面包括它这个开放的一个街区包括它里面一些植物的一些设计特别是一些
腾曼类植物我一直很纠结就是针对上升这个项目就是它的二期开出来呢就是它弥补了很多的局限它一期因为太偏传统和既有了可能二期的这几个老的房子就是我们一直觉得二期这个是我们一直觉得是改造的
后来问了一下他们里面人觉得是新建的但是好像他的风格是至少楼本身他是有点在像一期的那些改造的房屋去靠拢的感觉但因为他的存在所以延伸了一期本身的空间不足和他的这个办公体量不足的一个问题包括他打着这个城市森林
对
对
我其实很少晚上去这地方但其实有一天晚上真的无聊就晃过去了散步的人知名很多啊就是大家也把它当成了它的一个日常的一个公园来使用你不能确定它的消费能有多少但它至少能你
他晚上如果人去楼空之后的这个基本盘的这个人气的一个保障包括好像前段时间我看网上他晚上也办很多这种活动其实来的人也不少的但我个人感觉可能他一个是二期的存在商业体量办公体量上去了然后停车上去了解决了他
万年老大难的这个停车的问题但是从它整体来说它可能更能够以一期二期一个完整化的园区的概念去做它整个万科的一个运营是一个比较好的一个呈现但确实可能它是我一直觉得它是上海城市更新的一个初代网红
就是它也是一个很好的一个观察的一个点它从这个历史建筑的城市更新老的房子像孙科别墅啊就是鸟屋书店也是很大的爆点嘛然后逐步的往后面成熟的这个产业园区的方向去转化然后能够很好地把这个园区做一个整合但确实现在我觉得楼上还有很多没有入住的空间还是空的嘛现在可能还处于一个开业的这样一个打卡的这个时期沃莱安到底有多少的商铺
和这个办公的人群能进去实际上是一个很有意思的一个点对我是经常去山上新所晚上散步还有上海影城看完电影之后穿过它走回家对然后还有就是周末会去鸟屋参加图书会有朋友来呢也会约在那边见面比如外地朋友会带他们逛一下上海哪里好玩啊肯定要去这里逛一下就是这样的一个地方
反正我觉得这个地方已经相当长年份了其实对周边的人来说他们作为一个社区公园已经完全习惯了更重要的确实是 Joy 刚才说的他作为一个产业的那个一个点还有一个商业运营的一个需要算账的问题他有一个自
自己的逻辑需要解决可能更多不是考虑我们去怎么用它一直有传言说鸟屋要走一直有传言说万科算不平这个账那就是不断的让人觉得上市新竹好像在那个貌似就是每天运营都很好然后人流量很大流量很满这种情况下好像生存还有威胁似的那请问这样做园区在上海都有威胁那怎么做呀
就让人要疯掉了一件事情所以其实在这个地方我感觉更多看到的是一种就是市中心的城市更新去怎么去怎么去组织吧怎么去算这个账怎么去走通这条路的一个
一个样板项目它其实相关的事情也特别多比如它南面那个潘渝路 222 弄现在叫牛桥帮路也是比较早的相当于是第一批的那个上海的生活圈级的微更新而且还是规模大一些的大于营造 SBOX 在那里是打过败仗的前面就有就是这个上海城市空间设计促进中心
也发过一篇论文把它作为一个早期的典状更新没有能够成功的两个案例之一去吊打了一下天哪然后才推出说后面我们这个成片的这个网络式的更新才是更好的但即便如此上市运作还是不断的被外地和
外国来作为参考案例去参观去学习去作为研究上海的一个入口所以某种程度上感觉他的那个对时间的记录性是特别重要的教科书对是个教科书而且二期跟一期比的确那个转向令人感觉有些耳目一新我在城市中国杂志工作的时候其实我们是比较早就
协助金地在做那个附近的一些宣传而且我们和 Sbook 也有多年的合作其实对这一代对二期的前期的那些准备和宣传很早就看到了但那个时候附近还什么都没有打开还是一种灰涂涂的状态
旁边老社区往定西路那个方向走那条小路还是那个老样子安西路什么还是那个老样子那个时候其实很难预期到现在是这种转向所以现在去年看到这个状态之后总的来说真的是还觉得比较喜欢的就确实是觉得如果是这么走的话我们相信很多园区是可以做好的对但是还有很重要一点我觉得还是它到底能招来什么样的企业去填满上面那些办公空间因为我
这两年我有一个非常重要的体会就是我觉得像他们这样的园区其实如果他们能够更多的为一些有创造力的机构不管是中型的还是小型的甚至是灵活的这种可能我就租几天或者是一个共用办公的形式
就是能够维持多少企业不在于它的数量或者是产值而是在于它背后能承载多少创意的量嗯如果说只是一个挣钱那其实你还是挣一尾的钱嗯但是如果是能够承载特别多的创意人群的话那我觉得上海现在最缺乏的就是点子嗯
就是一个制度创新阶段的一个卡壳的问题如果这样有最有条件的园区最有活力的园区它能承载的是更多最有创造力的人那我觉得是特别厉害的一件事情可能跟其他很多园区比杀人倾锁更有这种条件我看
我看到那个世马呀什么他们这种一些有意思的机构也进去了我在想也许是他们除了做素燃支持素燃以外包括支持鸟屋继续做下去可能像这样的机构他们也希望能够就是能够为他们起一个伏花器这样的作用吧我觉得如果有这点的话应该是特别好的嗯
就正好沿着这个李斯本这个话题啊就是其实我们今天讨论的很多所谓的商办项目它其实更像产业园区然后实际上现在市里也在打造说就是推的一个东西就是很多好的资源包括园区其实都在市企手上那么他自己其实没有精力去去下沉说我把怎么把这个资源用起来所以现在都在各区都在盘点说你每个区里哪一些这种园区的就是
闲置资源是市企的啊能不能释放到区里区里来帮你做这个事情比如说我也很便宜的租金租下来我帮你来做这就变成了就下一个问题就是你怎么样去招这些产业刚才我们说到的好几个园区包括这个包括现在我们说到的锦河啊
的这几个园区包括上市金所它其实更多的是在以市场化的企业我自己来做改造我自己来招商招到这些企业然后我来做但其实像我现在接触到的很多是其实大部分真的能招产业招商的都在政府手上就政府它有很强的能力它去沟通去把很多好的企业拉进来这些企业进来都是需要落地的啊落到某一个园区里面去政府端是有很多的政策去适配它的比如说你去租租啊办公啊
可能我给你很多的补助我是补给你的租赁方的或者是你如果人才落地的话我是可以给你的但他们这种政府端的产业招商和对人才配套的资源怎么样跟市场化的这些园区适配起来我觉得这个点是需要去打通的
就包括可能像新长宁这种它本身是有这个这个平台资源的对吧长宁区的招商可以放到它的这个里面可以把它的一些重点的招商企业包括配套的政策做进来但很多在单打独斗的这种市场化的企业它可能没有这个资源就包括
包括刚才你们提到的一些人才比如我把人吸引进来我可能相对来说我在租金上我会放掉很多那谁来帮你补这部分东西呢其实应该是跟政府端的这个招商适配起来这样可能能更好地把这个园区给带动起来我是觉得如果能把这两方的串起来可能对于整个产业园区的打造包括产业园区结合城市更新结合商业的这种能做得更好这里面稍微有一点 gap 在里面就是说嘛其实还都需要再跨前一步对 是的嗯
其实像学会万科就是也是万科项目他们的招商其实做的还可以的嗯就在我我看至少像小米汽车什么的都是在这个园区里面因为我之前跟你试本其实上期节目有提到过这个项目它本身的所在的这个区位也非常的好嗯
就属于南站到石家会当中的一块地方你确实位置比较远然后他其实确实可能是一个比较成熟的就是一期二期三期这样逐渐形成的这样一个情况所以我觉得对他我可能个人对他的把握还不是特别大就是对他的观察还不够全所以我现在很难判断说他到底是一个因为他可能一期更多的是以办公为主对吧然后后面才逐渐的把绿地商场这种配套给做起来但具体他里面的情况如何
我觉得还需要再再我可能会再观察一遍再看一下不过确实他那个地方是缺这种大型的商办的综合体和资源整合这集聚的这种情况呢我觉得也是一个比较好的而且上海南站他现在这个定位提升了之后接了很多高铁进来之后我觉得那边人流到了之后确实需要有这么一个休息停停那个空间的因为
火车站本身它不支配这么多商业的这些东西对而且至少它从地铁站出来是个平街所以说设计上还是挺好的对吧但你这样如果是从这个以身发的话我觉得虹桥这几年没有做起来虹桥这个国际商务区没有把它这个就是什么飞机场啊和这个高铁站的资源没有很好的赋能到它周边的这个园区嗯
我听我朋友说现在那个园区已经在就是虹桥整个区已经在做这个交通优化改造了可能确实从规划上来说是有一点问题的对
对对对我其实是觉得就是上海一定会迎来在某个时间段吧一定会迎来几个火车站周边区域的就是这种重点城市区域城市设计的那个一个新的计划我觉得早晚的事也许是宝山站也许是晚一些他们可能是本来就在做了还有那个东方门户有可能是本来就就有
这方面的内容我觉得这几个老站上海站上海南站红桥一定会重新优化一轮的就是这些微的这种空间优化如果不增强的话将来我们会看到它的经济上是会吃亏的对还有一个就是相对比较新的就是上波东莞跟花木石光里这两个项目就是因为我是觉得就是上波东莞它现在的这样的一个里面的一个业态的一个配套是一个
博物馆综合体验就不仅仅是博物馆了就展厅它其实是一个对它来讲是一个机盘的东西更多的话它是想通过很多的包括一层的商业包括餐厅包括它上面的一些别的一些这种售卖的一个衍生品等等来去把这个就是这个地方的消费纹路
来带动他的这个商业包括旁边的这个时光里特别时光里这个地方他自己也在办一些展览我就觉得很奇怪为什么呀有点多有点多于就是旁边已经有这么一个专业的这么一个就是首屈一指的博物馆了其实他做好一些跟他有区别化定位的一些配套那其实他这个商业应该也可以活得不错
我不知道是不是到底上博因为上博是一个太大的一个 IP 了他到底有多大的意愿愿意跟旁边的载体合作我觉得这个是要打一个问号当然我们不知道这个故事但我凭以往的一些听到的故事来说你真的要跟这种大的机构联合你要拿出非常大的诚意而且要真的要很积极主动的去追他说我能给你提供什么你可以把你的流量怎么分给我这是一个很大的说法包括那天我好像在跟谁在讨论的时候说
比如说你说大英博物馆对吧它的进出馆简直就是易如反掌就是你随便进随便出你中午饿了出来吃个饭多方便但你上博东馆就是你要从固定的口出来你还得再绕个圈进去还要排队可能对还要排队这个就导致了你旁边的这个载体的功能的发挥实际上是有一定的难度的对吧包括就是上博东馆里面说实话你餐饮做不起来嗯
你大部分还以你的文化就是衍生品销售活动为主就可以了你就不要再去强调说你在里面能吃饭包括那上次我还给月周看过他里面的那个价目表我真的是有点受不了那种就是食堂里面的这种几菜一汤也很贵对就你还不如就是跟旁边但是有可能就需要保利他们去那个项目应该是普开普开做的嘛普开跟保利一起做的应该是他们真的要花很大的精力要去跟就是上博联动说我附带你的停车嗯
我来提供你的餐饮但同时你是不是可以把一些 IP 或者什么联合东西拿出来这种可能对他旁边的带动会更大一些但如果你真的是少了积极主动的内部上博完全可以不鸟你就把自己内部的这个内循环做好就可以了就我觉得上博东莞加这个花木石光也是 24 年看到的比较抽象的一个项目就是我觉得是抓了这个俩王四个二的牌
打到最后显显赢了是吧就东莞本身它就是一个非常典型的就是中国的设计院做出来一个非常保守的大公园是的然后里面又就是被迫或者说是不得不顺应潮流就是应用了现在所谓文化产业里面最先进的一些概念对但是其实做的也都非常的古怪嗯
对但是某种程度上来讲他们犯的一些错误反而成全了荒木十光里的一些这种人气如果他们不让这个一楼的进出流线变那么麻烦的话大门朝着十光里开那么多少人会在这个维和街区里面来吃饭呀谁会来呢就是我感觉这里面有一种歪打正着就我也是自己去过几次以后才弄明白原来是这样的一个局面还是挺逗的就我觉得正常来讲就是在这一片的这个行政中心区
这些大馆里面出来的人你想吃个饭呢想休息啊或者是怎么着摆脱一会儿这种大 IP 的学习这种沉重的气氛其实你选择也不是很多之前的话像去东方艺术中心去上图东馆就是你想吃个饭呢什么的这个还要往外跑的怎么也是解言录呀或者怎么着或者是政大广场那边
这还是有点太远了对但是这个两个项目的小组团又让你感觉到它好像很大一部分是陆家队金融城的一个蔓延是硬粘贴过来的所以这一代我感觉它有点像是一个上一个时期的落后的规划执行那个结果是延伸到了强行插入了我们现在当代这个潮流嗯
某种程度上觉得可能各方也知道有问题但是可能因为已经做过的一些事情就没有限制没办法停不下来了对的就只能这么寄信回家走了对当然当然我换句话说我觉得好的一点也是能够看出来就是的确在这个上半和这个场馆里面能看到一些有意思的东西可能说明现在有一些好的机构好的内容他们也在找好的地方了这一带的位置我觉得真的还是挺好的对
然后我们再讲几个就是现在其实已经存在蛮久的一些这个园区吧一个的话是宜卡天物这个的话我也是昨天第一次去那个地方我感觉那边确实还在新增一些新的一些主动的建筑包括它跟旁边的那个中航吧有一个这个厂之前的这个
我看就用铁丝网拦起来了里面还是一些旧式的八十年代的这种园林的景观就我觉得那个地方就有一点我从它停车免费这点来上我还是觉得这个地方人气应该还是比较缺的一卡那边是吧对一卡因为它交通很不方便你开车去也不太方便公共交通是更不方便对
唯一的目的是只有打车就那个地方虽然它里面的一些液态其实还可以但是它都是分散在非常不同的地方所以说人家去我估计都是带有很强的目的性去这个地方吃饭去这个地方买东西或者是打卡
对吧对所以他得不停地传火你看他最近又在那个大空间里传了很多那种临时的展览对吧大网红店像那个什么什么伦巴赫啊什么一尺花园啊这些全部都要往里面不停地有新的东西出来他才做得出来对对
然后交通好像我记得有一段时间是它在后面有个停车场但现在好像逐渐改造以后有些停车场也要再不断的变化所以确实我其实挺喜欢这个地方就是它的这个设计就是这个运营方的品味还可以啊还可以而且就是操作手法上也比较灵活也喜欢拉很多节日过去不过确实它的交通是一个很大的一个硬伤嗯
他可能要做很多不停的在翻新节啊或者是一些发布会的活动啊这种才能把他的这个销售带起来因为我听说他那里面商业空间的比例也不是很大很多也要做一些办公的一些东西但是你说他这些包括他这些建筑到底是属于林郑还是属于我也不是很清楚因为他的设计风格非常的多元对吧
但这个我确实也蛮佩服他们的想法在这样一个前不着村后不着地的地方就这样凭空造出了一个很有意思有点像乌托邦的这样的一个地方对吧它算是一个中环沿线如果下去的话其实挺方便的是从类似于
类似于像京桥啊像这个京桥深处地方过去就是下了扣子可以慢慢就直接到了但是你要从普西过去或者从浦东的这个陆家嘴过去而且它旁边真的没有没有其他的载体能支撑它就是单打独斗的这样的但我觉得就也许以后就是京桥深处那个就是七行绿地那一大片人流导入啊商业导入之后可能它这里会好一些但说实话有一个点是据说它的租期只有十年
他到 2030 年他这个租约就结束了他能不能在那个之前把他的本赚回来而且就是既有的业主房愿不愿意跟他续约我觉得真的这是一个满悬的一个点嗯
就如果他这个开发商能在市中心有这么一块地给他做这种尝试立马就爆了我觉得可能比上升做的这种就是影响力更大就是唯一的缺憾就是他这个点有点偏但也可能是因为他偏所以有些市区做不了的改造或者更新他就能做嗯
但我觉得他可能现在最重要的点是他怎么能在他十年作期之内把他的这个名气和他的这个本赚回来然后去说服他的甲方就是产权方让他继续去续而且续的成本是多少这个可能是最难的这个点因为他的开发商也来自福建也是一个
跳出了上海传统的这个开发的一股清流我特别赞同那一点就是因为他的位置他才能够做那么多实验就是确实能看出不太相信如果是更是中心的位置的话有这个面积然后风格还有原厂的条件这些都是感觉是中焦这种位置才能出现的就是一般人看不太上
对也有点难度有点难度对然后其实这附近的社区它又不太像比如说连阳碧云的那种就是完全是高端其实是一堆老社区互动进程对互动这一带是埋在里面的然后旁边还有一个集体研究中心对对对是的还是一种有点像是老式的这个上海科学产业地段有点这种感觉所以我的认识它更像是一个就是工业转型的一个
然后在这个条件下做了一些就是建筑设计层面的更集中的创新我是去年因为有一次那个互动工艺园在里边然后我去开了一个那个工艺的会应该是一个讲座吧去听别人讲座很多那个工艺机构在这个里面的移动楼里面在招聘搞了一个特别大的那个招社工的市集嗯
所以我想可能是某些领域的导入对这个园区运营也有支持当时还有一个建筑展在里面在做也许如果是他们通过一些别人做不了的活动来拉进来的话是不是有办法我确实每次去真的要鼓起很大的勇气冲过去
找个理由可以把京桥那边一连串的看看就没有我试过因为看了很多新公园看了很多新公园你可以去看一看我提供过新思路就是我走我那次我走的时候就是往北边一点点就是轮渡嘛然后渡过去到贺兴岛哦把这样串起来是吧对的这也是下一步的重点嘛可能明年就是 2025 年 26 年整个上海的城市更新的一个重点都是在这个地方嗯
可能他就打这个这倒是不然他真的没有东西可以连在一起了他最近的拉拉普这一段也很远也很远不得提 20 分钟车程是的完全唱不起来可能真的要跟杨树普复兴岛这种唱起来更好一点如果以后推起来了浦东的军公路隧道两边的暗线的更新可能跟这些有关联上对
然后就是这个外滩园了外滩园它开接其实是在 2023 年的 9 月对就是把那个 David Chilfield 请过来的那个外滩建筑节嘛对但可能他正正是是把那些很多业态都更新好都贯通起来可能是 2024 年的年初吧嗯
就包括现在它其实里面的活动的量啊包括整个外台美食馆的运营相对来说都已经偏向于稳定了虽然外台美食馆它可能开馆之初有很大的区别我经常去因为我其实办公离它不远
但我基本上都是比如说去南京东路附近或者去外滩的时候会顺道去看一下他到底在干什么我本来去年一直想写一篇叫《落外滩源 15 年》我是从 2010 年算起就是外滩美术馆开和他这边沿街的老房子修复好开始去做但是一直就没有写完这篇东西因为我觉得它的重点很奇怪
它有点像什么呢就是它以前就是以这个圆明园路为主导的这样一个沿街立面的这样一个考量包括它很多活动都是沿着圆明路展开但现在基本上从二三年以后就转成了内广场的这种形式可能它很多活动就是以这个外台美术馆跟这个几个大楼之间违和的那个小广场来做它的一个内部空间但是确实可能
我觉得它离我的期待还有一点远就是我能够理解到说 Devish Buffett 在做规划的时候是想把建筑内部的一个内接区的空间给做起来但现在的感觉是它还没有完成而且它的空间其实除了那个广场稍微有点规模像上次爱马仕的那个活动在里面其实办的是很好的但它非常依托于它里面的内容把这个广场的空间给拉起来如果没有足够好的内容你就要
叫其他人去用那个空间还是属于太负面的一个楼背后的一个太冷了对包括它的绿化其实可能也是因为历史结局的原因它上不了大量的绿化只能以这种盆栽的这种形式去做然后它本身的楼也很高它大部分都是属于一个巷弄空间的感觉就包括可能里面能够吸引人的外台美术馆当然现在就是我已经好久没去它里面展览没有那么吸引人了就算是付钱我也不太愿意去好
可能它里面现在吸引人的更多的是比如说几个就是主力店就是山滩有松然后那个叫关夏就这几个店还包括有几个餐饮店你还是比较愿意去的包括可能现在去的更多的是它对面外滩园一号的那个艺术空间可能从那里面从绕出来然后再在圆明园路上稍微走一走可能它的吸引力更多的是存在于它的
外部的空间上反而是内部的空间包括陈考在一开始的时候我觉得还可以现在正常化运营它是作为一个旅游集散的一个服务中心或者是一个店铺使用它可能它除了它日常的活动之外它的吸引力也没有那么的强相比起它在沿着圆明园路的时候它可能它的吸引力确实弱了一点然后包括现在可能更红的是圆明园路上他们做的那些市集但市集其实它也是有阶段性的嘛
圣诞的元旦的其他的包括什么上翻赛上停赛的时候这边可能会更成规模一些可能大部分的情况下还是作为一个城市的公共空间在使用它的一些翻新的点也没有那么多我是觉得其实它还属于一种定位还不是特别明确的这样的一个情况之下所以我是觉得
可能还是所以我说到底你说外滩源 15 年写什么我就一直没有找到一个合适的点去概括它从以前的单一的一个城市的路线变成它有城市的路跟内广场空间的这样一个联动就没有想好它到底应该怎么定位它这个是一个比较难的一个点啊
也许这个地方他可能在外滩新一轮的改造里面他可能会有一些新的一些就是功能啊定位啊或者说在整个大的片区去看的话也许他会有些新的一些东西出来他因为他这片他属于一个算是一个新型示范区吧对已经差不多是定型了他里面可能或许的话就是一些微条但随着后面的一些居民区啊一些别的一些功能的一些迭代他会
可能也会连带着会有些新的一些反应出来对我的感觉和越州想法接近就是我觉得这块街区我最关心的一点就是外滩美术馆作为这块先行样板区的一个创意中枢
对他的建议式的更新起到了一个运营的作用他这个运营又不像是地产运营商去从商业考量上面或者从这个租售的统筹管理上面去做的延伸有点像是一个文化的总监一样的工作而且是越做越呃
就是既范围变大同时又更局限于这块地块以内对然后其实我平时是经常去外滩园这一带的就是除了外滩美术馆偶尔会去一下以外还会去就是他一路之隔这个西边虎丘路上背号灯啊李森啊那几个画廊那栋小楼对虎爬大楼但其实这一带因为这一轮城市更新的关系大量的房子都已经被封控了对
都已经是在腾空没人等待变化的状态我觉得这个静止过程如果太久对这一代肯定是负面影响特别大的一边在做正面一边就是有一个极大的负值在那里始终拖累着那你说你要努力到什么时候才能有效果是吧对但是我反正至少有一点我觉得这一代因为它的那个位置还有它的就是相关的那个亮点项目很多嗯
比如北边有那个最美加油站对然后南边又有就是赵燕刚才说的那个香港路上有百空间对还有百空间那些对南边还有九十美术馆呀德育堂画廊啊什么这些包括义丰外滩园好像也就是处于一种中间状态是的中间状态它离外滩足够近而且它有自己的这个特点在那里
而且它本身也有内容跟消费的场所确实您刚才提到一个问题我觉得很重要我觉得外滩美术馆在其中的作用有点弱了前两年时尚起到的作用是非常强的就包括它自己做的很多活动最早其实我最喜欢的是外滩美术馆做的黑眼睛的计划就是以前侯焕如在的时候就是他的黑眼睛的计划时尚是在美术馆本身然后延伸到其他的空间把这一片全部都带火
但现在好像美术馆的作用就一直在往后退反而是把陈考推在了前面但我觉得陈考作为一个民营机构它能发挥的作用是有限的就是你怎么样让美术馆在其中起到一个既有室内空间又能够带动整体然后呢又能够串联很多官方的资源跟洛克本身的这个资源我觉得它现在的作用太
弱化了可能它最大的一个爆点就是在 2023 年开街的时候美术馆起到了很大的一个作用但之后可能它就真的往后面退了嗯
这点有点可惜这可能跟美术馆在他们整个集团里面的定位拿预算都有很大的关系是的就包括刚才说到的沙士越做越大呢还是越做越小呢对吧其实大家对于这一片的认知已经很强的情况下你是不是要往旁边再联动一点包括跟酒其实酒市文传本身
还是有一定能及的那你是不是可以跟洛克就是主动跟九市去联系一下做点这种联动的效应能够把这一片再往外更延伸一些或者是跨越苏州河到北岸那边去包括什么邮政大楼啊上海大厦这全部都是大 AP 证券博物馆现在反而好像更出彩一点对吧就包括前两天我这周也专门因为前段时间在证券博物馆参加一个活动我就突然间发现它
开放的空间越来越多了对吧然后那天我就专门去了一趟除了打卡以外它很多的就是房间也全部开放出来做了展城虽然说展城更偏红色但你能看到的空间很多想能进去逛对就这一点起来我就觉得大家不要局限于自己的一个区域可能跟
跨河跨江跟其他的联动能够把这一块的东西做起来包括其实我自己也在想我们之前前面一个话题是谈到艺术组合然后其实外滩本身黄埔这一片九十也线头做了什么艺术的联票但这些其实都局限在各个区
你是不是可以把中心城区几个串起来只要有人在其中做这个穿针引线的这个作用其实游客才不管你在哪个区呢对吧我就自然的人有哪里有好玩的我就往哪里去其实这样让大家有更多的选择能够串起来其实是更好的一个作用然后我们再来讲讲就是两个区域吧一个就是无礁场跟江湾的就是我们现在露营所在地的这一大片区域吧嗯
包括老牌的五角厂的这个商务圈它其实去年又有更新就是百联的创业场定住了然后在这个江湾里这里又是一个应该说是跟产业吧就跟抖音包括它周边的这个耐克之间的包括还有大创制这个大的概念所以就是杨浦这一大片其实它的这个更新的频率啊动作其实是非常大的它资源也很多对
对就特别是这个江湾里这个区域吧它的一个塔就是从塔楼的这个视觉上来说非常震撼就在登方曼哈顿对这片区域我不知道你们怎么看这个地方的一个就是一个变化我是在中信书店的江湾里店开业的时候来了这一片打卡嗯
然后后面就发现这边不断的在造新词出来什么邱成桐数学广场啊是吧对然后就在他的马路对面就在这个路口的马路对面然后江湾里的这个大路口他还有一个空中连廊的建设计划已经造成了一部分了对说是跟这个陆家嘴和徐家慧的空中连廊就是能级差不多
然后我在中信书店也看到他们有很多尝试什么比如把北京的一些经验带过来同时开骨子店和餐厅然后以前中信大方的蔡新总经理也把他们的很多的那个出版的 IP 活动带到这个书店里边就是能感觉到好像是开辟了一块新的根据地就用朝气蓬勃的感觉对而且好像我一直关注的就是大学路北边这一带的这个
呃就是教育教育的这个产业区也是因为大概是叫复旦商学院还是一个什么管理学院对对对对对他的这个开放式校区所以让这里形成了一个我我觉得有点像是一种新的街区形态嗯
就是以产业教育为核心然后配套着这个消费文化这样形成了一个跟主城区非常不一样的一种氛围而毕竟是一个新城对所以感觉这边可能跟这个五角厂的年轻力有关系可能确实有很多实验的东西是可以值得观察的吧我们再讲讲四川北路吧就是京超八龙京超八龙因为最近其实也是滨港商业中心已经开了嘛包括他今年也会开这个
上海美学馆包括他跟周边的这个四川北路今年其实也会开那个德云社也会开其实那一整个区域如果说他联动的好的话应该说是跟之前就是我们对四川北路中冷清的印象我觉得还是有所改观但是他也是牵涉到问题怎么样去盘活因为经常发动本身这些呃这个广式是空门的解决其实是
以这几年的运营来讲如果他不办市集的话其实人不会很多对周边知名都陷入了一个怪圈就是必须操作才能有人不操作就没人对一定得打一个肾上腺素才这个地方才能火得起来要不然没有一个强有力的一个支撑去过去那边对吧当然就是
就是滨港这个载体出来了以后可能相对来说会好一点因为它确实以前你就光靠几条巷子就这点资源它怎么用当然你办公商业和体量包括停车出来了以后可能相对来说对它的吸引力会更大一点当然它
它开的时候确实是现象级的对吧所有的又是另外一个所有来上海的政府单位全部都要去参观打卡的一个点可能对于是既有的巷弄的改造跟新天地的这个对比可能在不同的时代下的这样一个产物会更加丰富一点当然它今年滨港也不算全部开嘛
他现在只是开了一些基础的一些店铺包括他文学馆也没有全部的开放然后他上面现在是林徽因的那个良辰的展览可能是作为一个最大的一个引流在做然后可能他以前硬上也是四川北路没有停车那么
说实话我对那边的停车还是有点介意的大部分都是机械停车真的不好听就是要动的那个车位女司机不友好它地下三四层全是机械车位只有少数的固定车位然后地下五层才是正常的一个停车位地下有五层有五层因为它确实可能地面的这个地块太小了它要挖到五层所以你说成本也蛮
绝地三尺
对
和进朝八弄的运营方也有过不少接触他们一直很积极的在应对各种问题就不断的想辙所以可能才有各地都来学习他们觉得是一个成神功心的样板项目这样的这是至少是一方面的原因另一方面可能还是跟他们的空间状态有关系毕竟是这种连片里弄的那个有
有保护建筑的然后其实文学馆的加入我觉得是一个很好的事情让这个地方能够进一步的有虹口以前那种灿烂文化的味道然后有不同的空间进去我是文学馆开放之后一两个月吧我就进去打卡了一下就是八经图书馆现在的部分我觉得做的还是不错的就是也有人去打卡也有人去自然的使用
图书馆本身嘛对的它图书馆真的是能够做图书馆的使用的然后金刷巴弄旁边贴着的那栋就是以前应该是德国人造的那个老房子三连排也很漂亮对的那个里面是作为一个
我去的时候还是海派文化中心是在展示那个红头老电影相关的东西就是能够感觉到这个地方它的用来文化展示展陈和活动交流的场地也挺丰富多元的对可能说回来又是那个年景铁吧这个地方的人怎么解决就没人气怎么办其实整个四川美洲它有特别多的那个可以能够
用来运营的那个项目包括运营方的入住也蛮多的那到底是谁来呢就给人感觉好像是市中心已经够玩的了然后你有什么原因来呢我记得滨港还曾经说要在那个新的里面开一个大的美术馆后来我们看到了栋梁展就这个去看其实我觉得它体量也不算很大比我预想的那种能级要低一些
但是他们可能有自己的一些想法吧就什么这个结合新技术呀什么互动的这些呀我不知道能否被消费者所买账对但是有一点呢
可能通过不断的操作密集的操作确实也能形成某种风格吧就这个保持起来可能比较累对我不清楚他们能否在空间变大了很多的情况下能保持这种这种成果这当然是要你成倍的努力才能达到的对然后还有一点关于人的来到我最近的感觉比较强烈就是可能
跟这个四川北路周边的大的更新区块新造的住宅未来卖出去住进新的居民我觉得可能是一个非常关键的事情就昨天晚上我老婆和我偶然聊到了红镇老街我忽然想到我在欧阳花园住的时候就在邮电新村地铁站的旁边嘛我经常去红镇老街里面留的嗯
然后后面经过这些年逐渐的变化那里就变成了锐红一代了由于居民完全换了一拨人空间也整个产掉了都盖了新的我们看到就是新的火力是可以因为人住满了而逐渐去形成的我觉得四川北路也许它跨越了那个阶段之后包括多伦路这一代如果将来也改造完就是居民的问题也解决掉的话可能我们才能看到一个本质的变化嗯
它的基本盘其实还没有定现在还在一个初然后进还没有这么稳定的一个状态还是在上一个阶段在被消耗和减少的那个状态人还是在不断的大流动的一个阶段他们可能很难沉下心来去来休闲啊消费啊之类的其实包括我后来发现经常巴洞林那个四大纪念馆很近
这俩其实也可以做一定程度的一个联动就是目的地不太一样的情况下对吧经常可能打海派办公然后他据说他还有很多那种次元文化的空间在里面但确实他可能真的很努力的做很多不同的人群的这个吸引但他怎么样一个他可能真的是打海派这条线路会更加的有
特色一点就不会偏包括他做的很多那个市集其实都是偏这种传统文化的可能这个是作为他的一个点包括联动四大的这个展馆啊联动那个四大那片的公园啊可能相对来说他能做的东西会更多一点嗯
对我觉得他在那个空间文化运营上有点像是四南公馆的一个北部版有点南北对账的感觉就像艾卡田武跟这个韩龙田地在东西对账是很努力但是他真的很努力嗯
看得出来那我们最后来讲一下这个街区吧一个街区再加一个就是其实今年应该算蛮重磅的一个项目就老师府一个也不算街区了就是一个上海的一个冰河的一个岸线就是西岸西岸这这这一两年吧它其实是新开了非常多的一些空间
从那个最临近航区的一个叫做西岸文化艺术公园然后再到这个临近学会的话就是有西岸的这个梦中心包括它后面的一整片的西岸传媒港包括引进了包括像阿里总部然后再到荣美这边的话有西岸的这个炫星再过去的话就是目前在建设当中的这个西岸中环
station1907 就是置地的一个项目应该这个项目现在的话其实是有一个车站的一个雏形就刚刚提到的这个香格纳现在在那边有一个应该算中心的位置吧它那片肯定规模非常非常大的一个区域呃你们觉得就是这其实是跟西岸的一个更新其实绑定在一起的就它从一个呃
以艺术文化为主的一个街区慢慢成为现在的一个商业产业的一个街区而且去年整个西安门中心其实一直到现在其实都是一个非常火的简单来说我个人包括也问了很多朋友他们觉得西安其实比较成功的一点是它的规划做得很完整而且它能够执行落地
这点是比较难得的就包括他在前期的时候以艺术为主打到后面一大堆的办公商业载体这些出来是作为他产业的一个承载然后就是缺商业嘛就一部分是补了那个凤巢对吧然后又补了这个西安梦中心可能相对来说对他在地的消费的一个引导上是很有利的一个点而且其实梦中心开的这个时间很好就卡在最好的秋天的季节开业了所以一下子就爆火了嗯
当然当时他开业的时候很多店还没有开嘛然后他又结合了上海的光影节也是十一期间他又有很多艺术的基础所以把这一片串起来把艺术文化商业这一点包括旁边的一些办公串起来了以后他的这个爆点就做得特别的好但我自己的感觉是他其实在交通上还有一点印象因为他其实就是沿江的那一条线不可打对就是你的停车和你上下班高峰期的这个交通是非常非常堵的
就这一点上我不知道是对他来说可能他以后要更加的强调公共交通的这个补充才能对他这一块的这个交通的现在难点的一个解决包括他以后你说那么多办公了以后入住的人更多了怎么办对吧这是他可能未来要解决的一个比较大的问题不过确实是上海是很缺这种冰水商业载体的一部分可能跟以土地性质有关系和既有的载体有关系大部分的冰箱的空间都是以绿化为主哦
有一些厂房你可能就是经过新轮的规划你能够规划成商办大部分的其他的区是很难规划出来的你包括像那个船厂那边就是一个比较典型的一个例子就做不出来真的是没有办法包括人啊配套啊你是不是能够规划能够调整的出来所以他能够做出来这一片那么其实也是我觉得是存在季节性的影响的包括现在你真的是冬天去嗯
差距就很大了对吧所以它可能最好的季节就是春夏秋这几个季节那么到冬天可能就是相对来说的一个淡季包括办活动也是一样的你冰水要办活动跟天气的影响太大了就是你看它当时做 Face 的时候也是
天气比较好的时候把这个给做出来了那么其他的时候它怎么运营是一个比较难的一个点我是觉得是但至少我自己最近比较喜欢的还是梦中心本身我觉得位置很好规划很好但设计我觉得也就那样吧说实话我觉得也没
但是它好就好在它真的是场馆很多它空间很大它能够承载的东西就包括什么爱马仕每年都在那个去办这种大型的特展穷顶艺术中心可以办这个县案什么艺博会这些东西都可以
嗯
当然也是存在这个交通的一个因素它是单向交通就是可能交通上的要解决的东西比较多但是确实可能等像香港之地的几个大的项目出来了以后它的交通的可达性避免只是从沿江的一条路走从其他的城市道路上也能进入以后它这边能够解决的大部分的交通问题可能能够得以解决但确实我就觉得香港之地做的那几个项目的精致程度还是
还是可圈可点的还真的是但是包括我现在比较好奇的在新美术馆的定位到底是什么对他好像我不知道是不是他运营上也遇到了困难还是怎么样就反正
感觉像变成了一个商业展场的一个对的是的他自己的展览好像能级就也就很一般但空间本身是很有意思的一个空间对吧但是我最近还在梳理就是大牌在上海办展览就发现好几个都是在西安的这种新的场馆出来的尤其是新美术馆还有那个西安艺术中心就这几个地方可能是大牌很喜欢的一个点不过确实是你说问他的能级有多高西安美术馆的能级说实话跟普美还是有差距的对
还有很大的差距但他一个集群效应还是有一定的光明而且西岸的那个剧院也开了昨天刚开也可能会给那边而且我相信应该会引进蛮多非常好的高能级的这种剧对吧而且河对岸的那个上海大哥剧院好像今年也要开了上海现在突然变成了一个看治的一个圣地挺好的挺好的挺好的嗯
以后就要担心内容吃不饱了因为剧场太多了没有好的内容来撑而且其实院迷们也一直在讨论建了这么多的剧场新的大哥剧院也要开了但是哪个的最大厅的那个人作为数都没有达到世界顶级不够就是有点属于
套到球场的那个逻辑上来说就是好像造了新球场不断造新球场但是没有一座能承办世界杯的球场这种感觉都是什么量级的都是
嗯
但这是题外话了我们就是西岸的话我觉得去年其实因为艺术村的拆迁其实是去年整个上海城市更新和文化界的一个绝对是 top 前三的话题是所有人都关心的大家都在想这块地方到底想怎么样对但其实当西岸梦中心出现的时候你就会发现西岸就是那样它原来就是这么想的呀
把你挪走有什么不对的呢都在逻辑内啊就是西岸集团运营这些东西然后整个城市早就在这个做好了规划在这里一步一步在走了就是到时候要挽留你一年已经开恩了是吧后来很多机构都在感谢那个高木张家经老师写了那么长的文章最后还是在感谢西岸留了我们就留了我们一年
真的是很有意思的一件事情前面说到苏州河的这个艺术区的被移这个现象后来很多媒体就是在讨论这个现象为什么大家从西安移到了苏州河所以真的还是一个我觉得可能现阶段还解不了的一个题但是现实性在哪里了就是我其实个人我挺喜欢西安梦中心这个项目的因为的确就像 Joyce 说的我也认为是上海难得的这么多年有一个真的在亲水的一个梦
然后让人们能够在这里既能体验到一江一河又能有不错的消费物质享受这个我觉得还真的是挺好的对然后我也听过华智文资本他们分享整个策划和设计的全过程
包括像柳宇春老师做这个北区的那个设计然后从他这里分包到项目的那个合成建筑的陈浩胡琛琛两口子也跟我对讲过一些他们做的其中几个商业体甚至我还有认识的朋友他们就是在里面的某一家开的店然后经历了那个设计的过程群岛
不是 是另外有一个服装的空间然后群岛确实也入住进去了包括那个现代书店也进去了是跟酒店要拼一个场子然后南部和那个中间特别有意思的那个仓库的改造是 MVV RDV 做的然后整个项目的规划也是他们做的所以其实这个项目是云集了上海现在能调动的最聪明的一群人
我觉得运营的有一点就是正面的影响还是挺好的但是我们也能看到这个项目它是站在一个从中长期来讲西岸整个这个高开低走好牌打坏的一个历史逻辑当中的它是一个就是二度抬升的
一种努力的结果它毕竟还是要建在这个传媒港之前的一些设计和应用的弊端上面的因此会有很多人说它是解决传媒港生活消费需求的一个社区总体
就是这个话也讲的挺怪的吧但是的确是这样子这是个大型社区了对的没有这个西安梦中心的话传媒港的人吃饭什么买东西他们还是挺困难的呀光有一个西安凤巢什么的这个还是不行而且里面东西也不是特别的就是这种日常消费化吧对所以这一代我觉得还是挺有对评论者来说是很有考验性的就是你既看得出还有很多做的好的地方
同时你又看得出它反映了我们这个时代城市更新的很多弊端然后它呢其实我觉得又跟它相对来说要跟油关艺术中心和那个西安美术馆这一带要联系更紧密一些构成一个就是南北向的一个艺术消费的一条带吧但是我有感觉它跟更北面的一直到龙美新美这一带的那个就是北部西岸吧有种割裂的感觉就是好像还是没有联系的特别好
同时我对不管是交通还是文化内容上面好像就是不如上一批的上一个十年那样有策划的一致性有点是有点小溃散征兆吧我觉得我不知道将来也许是要重新去整合不知道是围绕哪一边对然后而且其实和包括龙华机场的那个改造在内的西安的一些整个这一块的其他的项目我不知道未来会有一些怎么样的联动效应嗯
就是之前不是说那个可能有一个大的图书馆什么项目也要是在机场上实施嘛对航站楼的改造嘛还有包括跟龙华会的那个联系其实这边都不是很远我觉得更好的话应该在横向上有一个更好的连接还有更往南其实也是有考验的过了电波河啊什么的
那边就是现在是一个比较沉寂的状态排毛仓库啊之类的对的其实苏萨的时候苏萨斯的时候尝试过激活这一代但是我们能看到可能距离能力能及核心区还是有点长了嗯所以以后怎么办我们也不知道所以这个可能是我觉得要近几年关注的一个点吧嗯
但他可能优先级已经被执行导超过了没办法江山各有才人出对包括他其实也看着对面的前摊呢对
这几块都是属于现在可能相对于来讲就是属于先自力更生一段时间之后再看什么时候能够重新回到这个就是更优先级的一个地方在我们这个要素过度的城市不知道要再消耗多少资源和符号才能把它们撑满
好那我们最后就落在一个就是它又有非常重要的这个符号意义但又有其实难度又非常大的一个
一个一个地标性的地方吧就是老师府嗯因为他就是既是上海第一面国际升级的地方然后他的这个建筑的这个呃位置啊包括空间啊其实就我们去光的这个看起来其实难度又非常的大而且他又是大卫西皮菲尔德拿完那个普利特奖之后在上海的一个作品对我自己感觉就是大家对他的期望过高嗯
期望过高就是期望越大失望会越大而且你说这个项目本身改造也花了很多的费用然后你
在现在商办这么不景气的情况下怎么去回本是一个很大的问题而且他的运营商现在应该就是地产自己在做靠地产做肯定起不来就看他是不是在找一个合适的运营方可能像刚才说到的前期是需要有内容的人可能有一点类似于不计成本的去把他的能级和他的样貌展现出来然后同步
如果是同样的价格我为什么不在无为其假
对我已经写字楼里办公我为什么要花同等或者更高的价格我到老房子去我要带着多少的情怀我才愿意做这个牺牲所以这个对于地产本身也是很大的一个考验但当然说我也不知道它里面具体的配比是什么样子商业占多少文化占多少办公占多少但至少以现在目前的状态我觉得他还没有找到合适的路可能就是需要更高层级的人帮他去导资源帮他去找合适的供应商包括可能他以自己的财力不一定能
接下来可能几年之内的这个过渡期的运营需要更多的载体帮他一起去做这个运营才做得起来就包括他下面在这么核心区的地方有停车是真的是也花了很大的代价那你怎么来定价地下吗地下有停车有停车那你怎么来定价包括他楼上的那个住廊空间是想招这个米其林餐厅
那你餐厅首先你办证能办得下来吗就是你要菜又要进煤气又要办证在老房子里有这么多局限你停车怎么解决线路怎么解决这都是他面临的很现实的问题嗯
还是缺内容啊这里开始这个到底怎么样去定位这里面这个内容对就是我有一个想法就是但是我也没想好我觉得它特别像那个伦敦市中心那个交易伦敦交易中心的那个广场的感觉可能它真的是要有很大的那种能纪的机构先进来先占据的然后它有大量的人群进来然后它带动的它周围的产业和它上下游的企业一起进来嗯
这样才能把他的内外广场和他整个能及大起来可能真的需要有这种整个叫就是机构进来才行我听到过一个朋友说的比较疯狂的想法他建议政府迁回老师府大楼
也是可以其实就是周围刚才说的最后一点就是还不如有一个超级机构对整个去用它就不要散着来了是吧对的掰碎了其实更困难嘛因为在南京东路街区已经有一堆商业在了你还要摆什么进去你才能匹配这个档次呢就是可以让人想破脑壳这个问题是的
或者说我们把那里就是完全跳出来常规路比如说把它整个变成一个电竞中心世界级的电竞中心形状也比较像嘛在中间我们可以打真人 CS 嘛结果其实它中间那栋楼又是一个美术馆吧我据说好像也没定
好像也没有定属又是艺术空间所以我真的不知道要怎么去填这么大的体量还有这么多限制但是其实我觉得从另外一个角度来想这个项目的未来的可能性又是一件很有趣的事情就我感觉因为这个项目毕竟是在官方来说把它定位成比如说跟东斯文里跟张远是同等等级的上海最重要的项目都是要吉宁书记去亲自去宣讲和招商的
那么等他进来的时候我相信一定是官方认为管理层认为最该进来的业态嗯
相当于是定了一个 100 分的杠杆吧对然后后面呢又有那么多老城改造的项目同类的这种综合体要去再招商就是老房子的更新里面填什么东西如果老师傅大楼定了里面填什么东西以后那些项目可能都要学着去做这种会有一股大浪就后面有十股小浪对可能是很有意思的一件事是的你延伸看来说为什么现在体烂桥监狱不敢动嗯
也是这个原因这么大体量国家级文保你填什么受限那么晚点做也有好处对吧你现在老师傅先做完了你先把这个项目先定位定好了然后咱再去动提兰桥监狱那个项目可能更有保障一点先看一看钱浪怎么样对是的因为确实现在很多功能都受限于文保建筑的一些功能啊使用上的一些限制嗯
蛮难的真的蛮难的去年我在规资系统里面倒是了解到其实现在在各种想办法通过政策创新来推动一些这种困难项目和重点项目的转型其实老师府大楼已经云集了上海能调动到的世界范围内最好的设计院最强的资源最好的甲方等等了
我觉得如果是有一些有利的政策创新我们很可能会在这个项目里面看到对当然我没有任何内幕消息啊我只是觉得我只听说过一条是已经能公开讲的就是在上面比如说开那个洞洞的门让他能够里外对拱廊门一样的让他能够里外方便这个人步行贯通嗯
因为之前它是一个封闭的全封闭的办公楼你要进去要走正式的门对我觉得这种可能在之后的那个黄埔的这种老的商业区域的楼宇更新里面会有很多类似这样的招出现这我们也可以观察嗯
值得期待就交给时间吧就是我们就是作为观察者期待在后续的这个节目当中可以持续地把大家的这个观察跟思考来去输出你可以关注两位嘉宾日常的一些在自己公众号啊一些输出今天我们就先录到这边好谢谢谢谢李斯文
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嗯