EP181 | 台灣租屋最怪的規則 ft. 租寓創辦人 Robyn
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哈囉各位聽眾大家好歡迎收聽最新一集的博音相信租屋是非常多人很頭痛也切身相關的一個問題那今天我們就找來了這個租宇的 Robin 那在開始之前想要先請 Robin 介紹一下租宇這個就是你們主要是做什麼的

我們豬育是做所謂的包租代管那包租代管這個詞是從 2018 年租賃專法的時候才出現的以前就只叫二房東但除了包租代管之外我們前面還有做裝潢同時我們有自己一個頻道目前大概 25 萬訂閱

所以我們主要是透過這些自媒體的東西在吸引客人進來然後我們幫他評估裝潢可能要做什麼樣然後裝潢做好之後可以怎麼租然後再幫他做包租代管的處理 OK 好因為我點進你們頻道幾乎都是跟裝潢有關我蠻困惑的一個問題就是說租屋的人到底要在裝潢上面花多少錢

或者說你們可以做到什麼樣的程度我們嗎我們基本上可以幫我們當作同胞或是說室內設計公司一樣就是從零開始從毛胚開始直接打造起來或是他給一個 30 年 40 年的老房子然後一樣全部改掉位域重做地板重做天花板重做電線重拉等等我們全部都可以做

那当然我们习惯或是我们熟悉做的是把它做成一个好住好出租的状态我们并不擅长做奢华豪宅这种很复杂的系统贵重的这个就是我们没办法做到的 OK 好那我从头开始了解起没问题因为

好啦我怕我等一下露餡我就直接講出來啦就是租房子這件事情對我來講是蠻陌生的一個主題不好意思就剛好台北人之前就住家裡住家裡之後就是有自己的房子所以租屋我比較少遇到有遇到就是在國外念書的時候可能那個時候但也都是住一些學生宿舍之類的所以假設我是一個想要北漂的青年

我想要来可能是双北住屋好了你觉得一开始要注意哪些问题很多新手可能会犯的错误是什么

首先你要先确认说你到底想要住哪里因为你北漂嘛那你可能就是来上学或是来上班的那你想要离公司近一点或是需要近一点呢还是你要远一点你愿意远一点我们先不讨论学校因为学校到处都是单身好像工作的话大部分工作都可能都在淡黄区为主你要住在那边生活成本一定会很高租金成本也一定会很高

那你就会需要去取舍说你到底要一个人住你要住套房还是你要住雅房你愿意跟别人分租你的私领域到底要扩展到多大影响到你到底租金可以付多少大部分的情况我们看到了北漂的状况的话要住在淡黄区那其实基本上都只能住在分租雅房或是所谓的共生住宅里面如果你真的要有自己的套房可能要往外移可能要到新北去

OK 因为我刚刚一听到说要跟别人分租啊我可能就是比较内向的关系啊我骨子对我骨子里面就是有一个反感说谁会想要跟还是要看你的预算啦预算多当然你想住哪里就住哪里嘛但如果你真的是预算很有限的情况下分租通常是比较可能的选择要怎么找到另外一个伴

跟你一起租要自己找然后再去找你们包租贷款还是在那个平台上面这是有点像什么样的概念团购不知道以分租的角度来看会有两种可能性一种就是我们这些业者已经帮你们打理好了房子房间你就是直接租房间我们其实也是针对房间去跟你签约所以你住的就是一个房间你共用客厅共用厨房共用卫浴租金可能看地点看房子有时候八千块有时候到一万五其实都有可能

那如果你是要自己找的话当然一定会比较便宜啦你可能要三五好友或者是你先自己成租了一个三房的空间然后你在网路上广征室友可能另外两个室友是网路上找来的那你自己主导这一切那当然你的租金就会比较便宜

那你們會接受到很多那種租客的 feedback 嗎就是分租然後假設是不認識的然後在平台上面找到大家一起租我猜想應該會遇到蠻多那種不合或是雷的機率多高

在我们这边我们发现真的去找陌生人一起来住的几率其实没有那么高大部分都是找认识的人同事学长姐之类的北漂朋友一起或是可能是同一个社群的那在这个状况下他们内部的高中成本相对比较低真的是完全不认识的人几率真的是蛮低的

了解所以其实不太会吵架反而比较容易吵架就是我们这种业者管理的访客之间比较容易会有冲突因为他们是真的就不认识正在我们筛选访客的角度其实很难真的筛说生活习惯要一样那这么不可能完全看不出来

一定住進去之後才會發現他可能很喜歡在冰箱裡塞東西或是他垃圾就是不喜歡分類就會開始會有各種衝突那我們就得處理我剛剛突然發現說其實你們包租代管然後今天這一集可能同時在對兩群人講話一個是想要租房子的人然後另外一個是想要給你們管理房子的房子

那我如果是一个租房子的人我要怎么去避免掉很雷的会有很雷的房东这件事情吗还是因为你们挡在中间就比较还好会会会所以很雷的房东因为有我们的存在所以我们的确就像你刚刚讲的一样我们挡在中间可以避免很多无谓的冲突但如果没有我们的角色存在的话那雷的房东就是在那边嘛你就是要去市场上碰运气说这个屋主到底雷不雷

你不知道你们会筛选房东吗会老实说真的很雷的房东没有那么多大部分的房东都是普通人所谓的普通人当然会有普通的劣习就是比较小气一点不想花这个钱希望房客乖乖的不要吵他就好等等的但这就是一般人我们不会觉得说他不好

那我们要做的呢就是把屋主的认知他开付的责任拉到至少 60 分那如果人屋主很好可以达 80 分 100 分那当然很棒但至少要 60 分就好了我感觉都是蛮一体两面的就是说以租客角度来讲所谓很雷的房东的就是什么十种常见行为其实反面就是说房东特别在乎的十件事情是这样可以大概叙述一下很雷的行为大概会有哪一些吗

其实大部分很雷的行为都是取决于房东不愿意负这个责任所以常常有时候会被定义东西坏掉对 东西坏掉了屋主不修或者是说电费可能收了很高现在习惯已经一度六块了一度七块或以上的

或者是说临时突然有什么样的费用他是入住前不知道的突然被收了屋主也不愿意负责或是水压突然没了但是屋主也什么都不管各式各样的可能的雷点但是很多不懂的屋主就是我给你什么样的房子就是这样折旧都是房客要负责所以站在这个角度就会变成是房客会觉得屋主很雷

屋主其實根本不知道他應該要負什麼責任那像這種情況我如果是自己處理跟透過包住帶管就你們中間來處理這個經驗會有什麼樣的差別我們的重要性是在於說我們事前可以預防這個不開心的感覺

因为你租房子住到一半然后突然碰到这些东西你一定会很不爽然后屋主又拖拖拉拉他不一定想负责你可能要跟他吵半天他才做完愿意负责在这个角度下他就是整个体验就很差所以我们的角色就是想办法把这件事情效率化把屋主你这些东西一开始都得负责所以包含我们做装潢我们也是相对比较容易一开始就看到说这个应该会出问题要不要做那我们当然会建议屋主做最终权利权在他身上但是我们会尽量去处理这件事情

我刚好看到一个说这个电电也是个很有趣的议题因为我有看过访钢嘛对对嗯因为这个我也我也是不太了解就是电是要怎么拆分才是对对才公平的所以他他说全年一度电 7 块钱但不收水费瓦斯费这样合理吗这个是比较属于套房的收法啦你就分出套房那他一个门牌可能有 34567 个套房那他们就是有分电表然后用电来收所有的能源费

这个另外一个做法就是可能是整层住家住跟你就是照着台电账单来多少你缴多少这个大家基本上都没什么争议但是套房这边比较会有争议的原因是因为台电电费电价它是有极具的不同你整个门牌用多少电它会往上跳所以屋主其实也不好去真的算说到底房客他的用电到底将拆分到底要怎么拆

因为很麻烦对一般的屋主来说所以他们才会用一度以前是五块慢慢涨到六块现在有可能有七块然后去含所有东西大部分的屋主我排除掉极端值大部分屋主其实没有想透过电费收额外赚钱因为没有意义他只是想省麻烦而已那在去年我记得是去年

政府有新颁布一个法规强迫屋主要照实的让房客付电费他逻辑上在照顾房客但在我们的角度就是在找麻烦因为真的很麻烦要照实的话等于是说你得去理解所有房间它在这个用电区间的比例然后你得拿台湾账单去猜算然后因为账单也是两个月才来一次房客已经搬走了然后每个房客可能入住时间点又不一样非常非常复杂所以其实在找麻烦

对我们来说啦就是用一两好但就是所以现在按照这个法律就是要照这个去算你没办法就假设我说啊算了啦我就你一个月我不管你用多少我就跟你收一个就同样的价钱这样也不行就是实务上是违法但是当然要看房客告你告不告

因為大家也不想找麻煩他當然一定是覺得說你有超收你收的太誇張了他才會想要找你麻煩正常來說你其實正常的算出來你就是用這樣電房可以覺得好像合理其實也不會來找麻煩了解

我可以問一下整體的市場現在大概長什麼樣子然後最近這幾年看起來有什麼樣的趨勢變化嗎就是整個台灣大概租屋的人口掐指數或是比例是多少台灣的租屋人口其實每年政府的數字都不一樣我記得好幾年是 268 萬然後我也看過 280 萬然後新聞好像有寫約 3 百萬就是數字一直在變化很有趣的是為什麼會在變化你覺得為什麼

好 总人口应该没什么太大变化所以它的定义不一样不是应该是给一个提示是说为什么政府统计的数字会不一样为什么政府的数字不对答案其实很简单没有报对 没错没错没错没有报有什么好处

没有报税啊房东没有报税啊所以房东没有报税的情况政府应该要有这些数据嘛但是他没有所以他只能用一些统计学去推所以每年才会统计出一堆不一样的东西所以这也是为什么会有 2017 年的社会住宅 2018 年的租赁专法 2022 年的租金补贴的各式各样政策冒出来所以我们去看这个市场的未来的话其实我们会去看日本

因为日本是我们常常小时候被定义为已开发国家日本的租赁市场其实也是非常成熟了它已经好几十年没有变过了他们的实际上出租房给业者管理的比例大概超过五成台湾可能一成左右不知道就是很难去算这个数字但如果我们假设它是一成的话那推起来至少还有五倍的成长空间

所以现在日本人也没有说一定要有个自己的房子的那个概念这两年有点变化因为房价日本人也飙高了但是以前日本的房子其实是很便宜的当然因为他们有泡沫化嘛所以大家都不想买房子他们只想要住房子尤其是年轻人他们其实没有那么想要有自己的房产因为他们觉得这个不保值没有什么意义

那所以你预测将来台湾会开始往这个方向去走吗理论上会 OK 应该要会因为政府其实也在教育市场因为这个对整个租税来说也是比较好的一个体制啦那你自己觉得呢就是之前我们有一集啊在聊这比较房地产的东西的时候我那时候有问来宾说到底是租不如买还是买不如租嗯

因為這個感覺不同人都有不同的想法我想問你真的這個又要被罵了是不是我不知道這很敏感嗎我講我真實的想法我會覺得現在這個時間點應該是買不如租啦以前不一定甚至到去年來講都不一定為什麼

因為房子都還很熱嘛然後房子大家的槓桿都還可以開那麼大因為台灣可能是全世界首屈一指的不動產可以開槓桿開最大的國家所以可以買房子來代替租房子反正未來總是會漲

但是现在这个时间点有很多考量首先当然政府有在打不管是之前的房贷限制令还有一个国际情势的影响所以谁知道台湾什么时候会出什么事这讲得很隐晦我知道了对就是房价唯一会掉的原因真的会掉对所以在这个还不明朗的情况下布诺坦相对来说要处于一个随时可以走的状态

流动性也那么高啦对所以现在这个时间点你的钱或许可以去股票市场啊或是买一些其他有的没的就是有其他流动性更好的地方而且投资报酬率也不会特别差的地方台湾不动产以前会比较好的原因就是杠杆但如果你把这一层去掉的话其实也没有特别好那刚刚有讲到一个词是热度我也很好奇说这个就是房屋买卖的市场跟租屋的市场的热度是差多少因为

我就问一些有租屋朋友然后他们说他们在租的时候他们最大的烦恼是他们在看说我很喜欢这间然后马上就被别人租走也不知道什么原因的所以一直都是这么热的状态其实不是 OK 应该说我们早期在做的时候我 2015 年一毕业就开始做了那个时候所谓的比较好的租屋

比较少因为 591 上一打开都是比较勾炸的可能你没看过 591 有啦好像那个房子买卖也是 591 有有有是是是中租屋对对但租房子的版面上就很多没有特别新潮没有什么主题没有什么特色的租屋处这样子所以那个时候只要稍微好一点的就真的很容易被抢很容易被看嗯

那现在因为慢慢的我们这个产业其实有起来然后又包含 Airbnb 所以其实越来越多房子尤其是都会区的房子是比较好的一个状态品质比较好当然相对来说租资比较贵所以其实现在房客的选择是比较多的至少我的看法是这样

那因为你刚刚有讲哪一年开始做 20152015 你那个时候是看到了市场缺少什么东西导致你想说我一定要出来做这件事情没有没有那个时候是因缘际会因为我自己是读政大的然后那个时候读商学院大三的时候都一定要找个实习但是我那时候觉得实习好像不太能干嘛也就是好像没学到什么东西

所以我就想说嗯好那我可能想要往创业的方向走所以去找一些创业的课来上学校提供的啦然后那个时候就在找题目我身为一个上学学生说真的也没有什么专长学校教的也不是我可以马上来做的创业题目就变成是说我可能从我自己去挖掘我到底有什么事情可以做然后我的一些特色是我是美国人所以我英文还不错跟学校外国人感情很好所以我想说嗯他们身上可能有些题目我可以做

然後他們來到台灣遇到第一個問題對 留學生都是對對對對 就找房子所以就幫 有點像是當外國人的房仲在幫他們在市場 在學校附近找房子住找到房子之後屋主覺得說可不可以租給我再租給他們因為他不想因為他們語言哥哥啊 區的問題對 所以我就變成意外變二房東然後就從那邊開始那當然以前都是偏違法啦

对啊因为你刚说以前叫二房东然后现在叫包租贷款所以以前的二房东是不合法的不能这样说应该说在没有包租贷款这个产业之前二房东本质上你有去报税你有去报所得税有去该缴的东西该要缴的话你也是合法的因为以前没有特许那自从 2018 年租资金法出现之后你就要有牌照才能做了 OK 了解

那因为这个东西已经变合法你觉得现在在住户市场里面还有什么东西是很欠缺管理应该要

我是又不小心戳到了一个欠缺管理我觉得现在很有趣的是因为现在这个行业变成特许所以像我们这种业者想做大业者你都要有牌照要开公司要加入工会要干嘛干嘛的合乎一些法规但市场上因为这个行业蓬勃发展太快了不动产很多人想进入所以还有很多很多人是非法的在做

所以非法在座就是他们没有牌照他们没有登记公司就是当个人二房东 591 上找的房子屋主 OK 房客 OK 就住了赚那个价差就这样如果政府认真下来抓的话那就会有一大堆市场空出来给我们这些合法业者做这可能是可以管的地方这题跟以前做那种什么农地工厂的感觉超像

就是很長期的合約然後突然一個修法之後他要怎麼全部人都跟前面一個人講說不行囉我馬上要取到一個牌照感覺是因為這樣子是是是所以政府那時候 2018 年出來的時候他還是有給一個年限要我們慢慢的去合法沒有說當下一定要合法

哦 了解那租金有像房价一样就是会一直涨一直涨一直涨永远下不来吗租金其实老实说只会涨不会跌但是他不会说无限所谓的不会无限上去的时候他不会涨的那么快啦因为他还是跟着物价指数跑的然后

屋主有時候也不會漲那麼快但是為什麼會讓人現在感覺到漲那麼快很多原因是因為租金補貼這個政策然後政府也在推這個產業然後當然我老實說我們這個產業也是讓這個租金往上的一個原因之一

等一下你刚才意思是说因为租金补贴所以租金反而涨了因为大家就会想说反正你都有补贴了所以我涨你应该不会太痛就是它有两个原因一个是你说的原因第二个是因为租金补贴房客去申请了代表说屋主他这个租金所得其实要被申报所以他有一些成本会多出来

那租金补贴本质上是个好的政策因为它给屋主有非常非常多的优惠包括房屋税、地价税、自用税率、所得税的一大堆减免所以它其实要缴税真的不多,真的那么一点点而已正在我们的角度但还是有多一点所以屋主就是转嫁了这样子哦了解,OKOK 那刚刚有讲到一个是说租金大部分是跟着物价指数在跑

他的逻辑是不是跟房价动的逻辑不太一样差很多因为你如果一直看数据的话其实台湾的租金和房价比应该是全世界首屈一指的差距很大就是完全不合理房价太高的意思对房价太高的意思但是那个投报率是完全不合理的所以正常来说没有人会买房子存作出租收租金

那房子是跟着什么在跑每个地区不一样但我觉得台湾的主要还是跟着人民的意识在跑 OK 热情啦对对对就跟车子才买菜一样啊人家在买左右邻居在买我也要买一个房子嗯嗯嗯

对啊我还以为是跟利率之类的这个当然也有关系大环境嘛但是在不同的地区尤其在美国也是常常会调整那个利率嘛但是在台湾这个波动会影响出来震荡的效应更大这样讲吧 OK 那假如说租金是跟着物价指数在跑嗯嗯嗯

那我一个月的收入应该要多少比例放在租金上面才是比较适合的讲一个比较安全的答案的话是三分之一啦 OK 可是如果你真的去算的话现在的租金你真的很难用三分之一去付大部分都会到二分之一左右这个就是现实现实很难二分之一下哇

正常人啊除非是高收入族群我月薪 隨便亂講為了出一三比較好出看起來要出一二比較好出假如說我六萬好六萬然後我租金三萬然後我其他的所有那種吃飯什麼的其實好像也是可以控制但如果再少呢 要月薪三萬租金

一万五哇然后我的所有吃什么东西都要在一万五以内哇那就那就别住台北对就开始往外移对就是非常有趣因为我们也有很多高收入的朋友当然他们不租房子他们选择买房子的话就只能往比较远的地方买但如果真的租房子的话他们还是可以住在台北市的蛋白边边之类的 ok 好

刚才蛮多都是针对就是要租房子的人来讲如果是我今天我没有啦我先声明我真的没有我手上有些空污然后我想要出租给你们管的好处跟我自己找到的人到底差在哪里

我可以想像有一个差别是我如果是新屋我就比较不需要去有那些装修或什么的但我如果是很老的房子我当然会觉得这样好像比较方便我自己不用去翻那除了这个之外还有什么所以一新屋老屋的话这其实就讨论装潢的难易度嘛然后当然站在我们的角度还额外讨论一个东西是装潢到底可以赋予你的租金提升多少价值啊

喔 還有這個所以我們也處理很多新屋因為你們的就是很多房子當然它畢竟是新成屋你直接在市場上招租也沒有問題但是經過我們的處理它其實就可以多租一點錢因為你提供的東西就是比較完整

那排除到这个之外那再来就是我们实际上到底管理在做什么有两件事情第一个是我们在事前预防很多不应该发生的事情先挡掉然后再来是我们事后真的万一发生了我们有办法处理所以主要是围绕在这两个东西上面

事前包含說一開始入住的時候我們拍照各個地方確保房客入住點交之後搬走的時候裡面東西是要還我們一模一樣的包含冷氣包含洗衣機包含冰箱的一些折舊然後再來契約上面我們要定義說什麼修繕是誰負責然後像結構的東西一定是屋主負責哪些費用誰要處理這些東西要定義得很清楚再來回到說如果真的發生什麼問題的話記得嚴重的有跳樓淹水火災

比較麻煩的是不繳租金啦這個反而是以麻煩陳敦煤來講最麻煩的我不懂你為什麼可以那麼輕描淡寫的帶過剛的某一個事情然後說不繳租金啦這個

不缴租金就会介入去处理对我们当然每个都会处理但是因为像跳楼火灾那个水灾这种都是已经发生了所以那我们当然作为管理方我们处理那个状态然后该要赔的钱该要找的人处理好然后把责任厘清其实就好了所以这个虽然会有点麻烦没有错但是对我们来说耗时这件事情才最麻烦的

不缴租金的房客才是处理起来最耗时的因为台湾法律其实是老实说是蛮保护房客的各位观众不要学坏但是房客是有机会一直住在里面不缴租金的这个太值得听了为什么就是首先法律是保障说在租房子的时候房客都会缴两个月押金嘛

那逻辑上会觉得说两个月押金如果扣光了你就赶快搬但法律的定义是他要先欠缴两个月才会开始扣押金所以他是四个月租金不缴他才理论上不是你的访客但是他还是可以霸占在里面你没有办法动他除非你去告他那告又要更久对告又要更久那他如果在告的期间还了一个月

可是当然他理论上到这个程度他就会一直签下去了他不会真的要缴你签即使公证也没有用因为公证通常不知道你们听过公证契约公证就是民间有个叫公证人他的概念就是说你给他签名盖章你的契约就是有经过法院程序的所以他通常会绑强制执行就说只要违反契约

的什么东西就会强行执行某件事情让你不用去跑法院跑那么久的时间但正常来说租赁行为的公正绑的强行执行只会有两条一个是强制你不缴租金的话强制你缴租金跟强制你企业到结束的时候搬走听起来好像很合理很棒但是实际执行上会发现房客如果真的没钱那你怎么扣法院冻结他的财产你也扣不到所以你租金其实不一定拿得到

然後再來 班里是要在他契約到期後強制班里所以如果他契約沒有到期你其實也是沒辦法強制班里的所以就變成是說我們實務上就是發現這公正根本沒有什麼太大意義我們真的要把他趕走真的就是要走一些非法的程序黑道來打黑道很貴這個回到邏輯上黑道是很貴的所以我們不會找黑道就是不要說非法就是我們會找他麻煩

找到麻烦让他住的很不舒服等一下为什么你这个可以讲出来这不应该讲出来吗这个就是这也是一个品牌形象就是说我们会保护无主的财产真的

這麼厲害我靠對啊因為我剛剛正想問這聽起來超級麻煩超級麻煩他一直不搬走到底要怎麼辦然後我剛剛正想問所以不繳租金的比例在所有房客裡面大概是多少其實很低我們做了十年只遇過四例然後在這十年大概經歷了三千多個房客啦所以比例其實不高但真的碰到一次就是很頭痛嗯嗯嗯

所以我刚才问说觉得法律里面什么就是还需要修正这个就应该要这个怎么听就应该要修一下对啊可是这就很难处理这其实很难处理因为站在法律的角度会觉得说房东是既得利益者嘛房东是赚钱的那个人所以他们会相对保护房客所以保护弱势就会变成这个局面了

對 一講出來就會有一個非常討人厭的資本家但我確實覺得台灣的法律蠻左的啦在各方 對啊 這個觀眾直接你也是老闆嘛我跟你講 任何老闆你就問他說欸你覺得老雞法怎麼樣很好啊 很好啊 怎麼了

怎么了老鸡法是为了以前的时代创建的嘛对啊对啊 OK 好我们先点到位置

我们刚刚有大概预测一下台湾接下来可能越来越多这种包租代官会出现但是我同时想到的是现在好像这种就是无国界的工作就自从 COVID 之后越来越盛行会不会到最后我在想啦买不如租的现象应该只会越来越严重我希望啦对你当然希望对

因為我自己有時候姑且不論國際情勢那些的就會覺得說其實我一直綁在一個地方蠻不方便我寧願好像有三個據點然後都是用住的對我這幾年很多國際巡迴來講都會比較方便但你的角色比較特別嘛也是啦因為大部分人還是會看到可是我感覺很多商業的也是需要

一直移动像美国很多朋友他们是东岸西岸对对对可是我觉得这会取决于那个样本数就是我们看到那个同温层的样本数可能大部分是这样子但是如果你真的去看真的人口的话大部分其实还是希望定居在某一个地方然后可能要有个家庭小孩还有学区问题或干嘛的所以就变成是说其实要一直这样移动只会在那个年龄层而且是在一定可能

相对精英的人身上我觉得啦所以这件事情其实我不觉得它是会变得很常见的状况 OK 那就你们就是朱玉啊未来还有打算做什么样的事就你觉得公司还有以后可以做到什么嗯嗯嗯

我一开始 2015 年在做的时候我抱着一个梦想是想做一个 Airbnb 出来我们一开始当然我已经有做一点二房东但我就马上借一点钱马上就开干做我们家的系统就发现那个时候有点太天真了做系统比想做烧钱本来想做一个 Airbnb 来跟 591PK 等一下举手发问 Airbnb 现在在台湾的那个合法状态到底是什么就是非法的 OK 为什么非法

台灣的各種民宿業者、旅館業者取來抗議是有成功所以你沒有牌照的話你就是不能做日租 OK 那月租可以?月租可以 台灣的定義上月租是可以的所以有時候會出現一個很有趣的狀況是有些房客就會說他租一個月但實際上只租到兩週之類的就是這樣子法律上是可以的 OK 哇 這立法真不簡單

各种漏洞可以钻对但相对来说如果你是做日租的话一般房子其实不行的啊或者说防火啊有的没的规定我突然想到一个问题就是这是刚一听到 Airbnb 然后突然想到的很多问题我现在住的社区大楼

之前就是发现说有一户好像在就是出租给别人然后所有人群起反抗说不可以我们不允许我们这栋大楼里面有女人有小孩没有没有 LINE 群组的对话就是这样子我没有在启示任何过但是就是说我们为什么要容许各种不一样的人这样出入然后后来

好像就是我不太確定這件事情在法律上到底是怎樣但是可以所有的住戶聯合起來禁止一個住戶去做報住代管或是月租這樣的行為嗎哇這個要法律這要問律師那法律沒關係你有遇過就是我想一下因為這個牽扯到社區自治管理條例

理论上不行就是屋主他还是有处置他不动传闻权利我的理解是不行就是他还是可以做出租但是自治管理条例会限制到什么程度我不是很确定但我的理解应该是不行不能这样搞哇 真奇妙但是日租是另外一个事情日租就直接违法嘛哇 好有趣哦

就是饭店业比计程车业强很多所以这个他们打不是啊我记得 Uber 有低头啊

我記得啦有啊有做一些讓步 Airbnb 沒有東西可以低頭台灣市場可能對他來講太小了對不起那個跑題跑很遠所以一開始想要做 Airbnb 就是想做一個系統出來然後跟 591 抗爭因為 591 它就是一個廣告平台所以想像 Airbnb 一樣可以出租可以契約可以有金流跑過去做這個平台這樣子然後後來燒了個 100 多萬就發現

這是很蠢的事情 591 要做成那樣可能也是燒個好幾千萬那個時代的好幾千萬現在可能好幾億要做 ABNB 沒有那麼簡單所以才會後來做包租代管這個比較偏傳產的東西但是系統本身是我們一直持續有在做這十年來還是一直有投資源下去所以我們自己在管理我們的房源上面也都是

用我們自己的系統在管包含全景看房子啊簽約啊付租金啊等等的一大堆 ERP 管理的東西都是我們自己開發出來的所以我們下一步是希望再往後延伸是說因為我們做的是一個以生活本質的一個基礎

工作我们的核心就是居住那我从居住去原生可以产生出很多生活类型的服务和生活类型的产品那这些东西不一定要由我提供可以由很多协议厂商来提供但是我作为一个居住的平台我可以让他们上架在我们这个平台变成一个通路

所以我的目标是把我自己变成一个通路让这些东西可以上架然后房客在缴租金的时候他可以顺便看说下礼拜要不要打扫有没有要找人来做收纳有没有要订阅一个卫生纸之类的想要做到这个程度了解但这个就是目前的梦想

你有听过社会住宅吗?当然是有你对社会住宅的理解是什么?社会住宅就是国家的房子啊~是是就是要实现居住正义所以可能租金会比较便宜一点点然后我知道的问题就是入住的品质就不会那么好然后所以大家就不太喜欢社会住宅

但因為它相對便宜啦所以其實大家沒有不喜歡大家還是很喜歡收錢也是搶報但是我先回過頭來討論社會住宅定義社會住宅在台灣其實有兩種一種就是蓋的也就是大家新聞上比較容易理解的政府花了好幾百億好幾千億蓋出來的一兩萬戶這樣子那另外一種叫社會住宅包租代管

也就是因為蓋蓋不出政府要的 KPI 因為台灣的在以前台灣的社會住宅比例是遠低於國際平均的所以他要達到那個平均的話用蓋的真的是不知道蓋到民國幾年錢也燒不完所以就找了我們這些業者說你去市場上幫政府找說合規的房子跟需要社會住宅的房客然後媒合起來這個房子就自動變成社會住宅這個故事超像

我之前好像聽 U Space 還是怎麼樣反正他就是做共享車位然後一開始進大樓裡面說你這個車位是不是沒有在用然後這樣太慢了所以他後來直接去買停車場然後說這樣也算對 也是哪一天突然發現大家真的都好聰明政府很聰明那衍生社會住宅包租代管這個特殊的東西其他國家都沒有的一個神秘的商業模式那它很有趣的是它給屋主的好處和

但优惠税率都是所有政策里面最高的就是包含像自用税率的房屋税和地价税这个本来就有然后所得税减免也是最高的他是先给你一万五的减免额再给你 60%的扣除额确定这个有没有概念听起来就是什么都不用缴听起来像免费是我们有试算过反正你一个月三万的租金一个月并入所得是六千块左右所以你一整年并入所得是七万二

那这可能是你的所得极巨但除了这个之外他还会送你一年一万块的求善补贴公证费和保险费都是政府补贴有一定的金额但是基本上都几乎全补贴然后还有一个最重要的是因为我们有业者我们进去帮他媒合正常来说是屋主房客可能要付仲介费或干嘛的我们的费用全部都是政府给的所以对屋主和房客来讲这个服务本质上只有好处没有坏处他根本不需要出任何钱

聽起來太可疑了沒有這種事情等一下等一下我還沒有跟上但是我稍微想辦法跟上全世界沒有這種只有好處沒有壞處的事情他一定有一個人在受苦是誰

對我來說是業者在受苦啦喔 對喔但社會主宰經歷過很多階段的變化我們是第四期的廠商所以老實說我也是 2023 年才開始理解這個東西那目前台灣最大的前幾家包租代管業者全部都是做這個起來的所以你要說有政商關係可能也是有吧對 但是回歸回來說因為是政府的你好敢講喔

我都不用挖洞就自己挖自己跳没错没错就是我们的风格我们自己就有在拍影片的跟讲都会讲所以其实在我们这个行业有三种商业模式包租贷管就是我是二房东贷出贷管就是我只是管理者我收了管理费还有社会住宅钱是政府给的占个比下来社会住宅赚的钱是最少的但是我们要做的事情严格说来是最多的

我们要承担的风险其实没有到那么多但是还要承担一定比例的风险所以其实做社会住宅蛮吃一不讨好的那以前我们现在今年理论上是第五期以前就是房客要做社会住宅其实相对来说很容易因为他只要有符合租金补贴的资格几乎就可以住社会住宅那符合租金补贴的资格你知道有多简单吗啊

只要 18 岁就可以了没有没有没有没有那么夸张但他的概念是每个县市有点不一样但是他的所得级距我记得台北市好像 6 万 6 以下而且是你的户籍内平均所得是 6 万 6 以下所以据来说假设你收入 20 万但你父母是暂时没有收入的状态

那你除下來你就低於幾乎低於這個數字然後再來你可能全國的不動產要低於一個數量我記得是三戶還能有喔有些人會有但你就是

這麼奇妙嗎但大部分年輕人不會有啦這個東西不會有然後同戶籍子系情屬也不會有因為他當然要避免你父母可能很有錢嘛可是他的概念是同戶籍所以你只要把你戶籍清出去你就突然符合資格了

所以其实要变成符合住进补却的资格其实非常非常容易就导致说大部分的访客几乎都能住社会住宅那当然社会住宅还是会有个问题是他打着一个居住正义公益的民意在所以他还是要有弱势比例在里面那弱势就真的不太好管理这是事实

然后今年政府其实也有去调整这件事情就是说他以前为了推车后住宅这个政策所以他让这个东西变得很好申请但是他也感受到说一些民间的压力在所以他今年要提升这个弱势比例所以会让管理成本越来越高但是他给的钱又那么少所以就变成说这个商业模式特别难处理哦

这个真的可以讨论超久因为光这样听就非常多的问题第一个是要怎么提升动机来让有人愿意管理这种类型的保守代管其实这个动机还好处理至少早期原因是因为你可以想象说对我们这个业者新晋业者来说社会主义它是一个太容易开发的产品了

因为房客和屋主以前做仲介你还要在 591 上一个陌生开发打电话说你房子要不要出租我有房客我赚你一个仲介费现在完全不用啊现在只要你符合资格就说你也不用给我钱你只要符合资格我就直接找了房客你就可以坐着收租了所以其实对业者来说是很好开发的以前啦那当然现在其实社会住宅本质上是有一点点饱和的状态那那个申请资格

我刚刚只是很困惑他把条件变严苛有什么坏处吗只有对业者有坏处但是我是蛮赞同这件事情的老实说因为以前真的太容易了所以有点怪他毕竟是社会住宅也有民间的公益组织在抗议这件事情我记得他好像有上过你们节目

哦对对对目前台湾的社会住宅的整体比例其实还没有达到国际标准但这个跟奥尔斯比较有关系因为是他们努力在倡议的事情就是说因为政府有些大型东西没做到什么的

但是长期来看的话它不应该再更多它应该到达一个水平就差不多了所以这个商业模式也有极限了所以我自己就没有那么看好这个商业模式虽然我们前年有加入去理解一下这个东西为什么你刚说它会有个极限就是如果是超级要讲共产嘛但是社会主义社会主义国家然后没有人有私有房产

這樣聽起來就是共產為什麼不行一來因為他還是很花政府的預算嘛所以這個東西政府是要投資進去的那回頭來看如果單純以社會住宅的名義的話他到達一定比例就合理啦就是他不應該 100%全部都社會住宅不太可能也不符合大眾利益是這樣子嗎我只在想非常極端的左派可能會講說

水是你不能用资本去垄断水啊或是空气啊那凭什么居住的地方可以的确实际上没有错但那就是回归到市场上他目前还有哪些政策是有在辅佐这件事情的对我来说租金补贴就有嗯

他不一定要到社会住宅这个程度因为社会住宅政府花的钱相对来讲比较多然后他又要帮助弱势弱势不应该这么多但是租金补贴这个政策他其实放得很宽像刚刚讲的一样很多人符合这个资格然后透过这个方式其实就可以让很多房子合法化纳税干嘛的所以他不一定要到社会住宅那个程度

這題真的很有趣這題很值得開另外一個而且我感覺要一整個作息然後大家是那個光譜上不同位置的因為就是剛討論說居住正義這一題什麼叫正義怎麼樣才叫公平然後剛我們討論的結果其實我也可以接受就是對啊其實這樣子就可以補貼啊然後某一種比例這樣就可以可是我可以想像到光譜上有一些其他的

这题很深好刚才有收到一些匿名员工的询问我就帮他们问因为刚刚有讲到说一些那个电费这些事情那管理费呢你会觉得管理费要怎么算应该是谁出完全没有一定答案这其实只要写得好就好了

那我会觉得这个是由市场机制决定的对于屋主来说他付那这个就是他租金就实拿就少收嘛所以变成是说他到底实际上想要赚多少租金而且他的旁边的租金到底能不能支持这件事情所以其实这个倒没有绝对答案啦 OK 然后因为刚听到管理费这三个字所以我心中就冒出了公设这两个字

这是拿我之前买房的经验然后再想办法套到租房上我很好奇有多少人租房子的时候会在乎公社 0%0%

對嘛 我就這樣覺得我買房子的時候真的覺得誰需要公設公設就是一個負面的代名詞他們可能會在意說有沒有管理員嘛有沒有門禁嘛這個當然要在意一下我不相信 我真的不相信或是在乎的人極少因為每次那個旋轉表演你會看到一些看板那種賣房子他說超低公設比靜岸好然後你看到就 哇

喔好有興趣喔超低公設比這個我就有興趣了我不想要公設對啊我從來沒有開過超高公設比金蛋號沒錯沒錯我也覺得公設的設計很奇怪這也是其他國家跟台灣的一個很大的差異嘛你日本買房子在市場就不會算公設所以真的租屋就幾乎是不 care 公設的沒有人在管公設的 ok 好好好太棒了那接下來一個問題是男女朋友合租你覺得租金應該怎麼算

哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇哇

我們之內有遇過這種狀況就是男女朋友一起合租嘛然後分走了他就突然跟我們說他沒辦法負擔租金要搬走對哇 就變成兩個都搬走沒有一個人決定那我全部攤下來沒有 就是原本他們在算這個租金的時候就是兩個一起分的對 所以就會變這個狀況可能有一個很類似的問題是如果合租的那種然後只是其中假如說一群人都是認識的只有其中一個人要先離開

他需要负责任找到下一个人还是就通常会发生什么事如果是合租的话一样要区分成说是我们分开来找的房客还是他们自己的房客那他们自己房客的话那当然跟我们比较没有关系但我们看到的可能性就是

他就直接离开了所以留下来的人都会很麻烦那他就变成他分母扫一这样子对啊对啊对啊怎么可以这么不负责任啊但他们就是这样子讨论的因为他们要怎么样去找到一个接替者这些事情对他们来讲非常困难等一下那这个没有变成一个服务吗就假如说他们是原本自己找到一群人住进来有一个要走了可是他们不想要分担更多房租他们就问你说可不可以支付你们一个资金的费用帮我们找到一个人补进来有这种

其实就是仲介费嘛就是帮他们找一个访客其实是有的但其实没有那么常发生啊因为通常他们还是想要自己找因为毕竟本来就已经认识的人有我们去帮他们找一个不认识的人几率很低他们还是想要从生活圈去找那如果是刚刚讲的另外一种情况呢

自己在制定规则的时候其实就是有规定说如果你临时要搬走你有两个选择一个就是高压副委员金就搬走就没有问题或者是你找到一个人来接替你接替你剩下来的契约这样也行 OK 所以就没有没有那个分母要变小的问题对没错 OK

刚才有听到跳楼这两个字那这边没有要开什么就是特别地域的玩笑但是因为这种事情就真的我们不能不能骆驼心态觉得这个世界上没有发生这些事情就是真的会遇到是我们有遇过两种其中一个是我的前后人碰到的就是他们是真的跳楼跳到别人的阳台去好

還跳到公社去反正就是不是真的在他那邊污組得很好他也知道不是我們的責任所以就就這樣該做筆錄該做什麼就這樣你還要去做筆錄不是我啦是我們前後人去做的對另外一個是我們曾經有房客跑到頂樓準備要跳然後被鄰居拉住

因为他住的那个地方其实是没办法跳的就是他没有那么大的一个窗户可以直接跳出去所以他是跑到顶楼去所以他真的要跳的话我们那个房子也不会变凶宅但是那个大楼会意外变凶楼还好没有跳成功应该没有我怎么印象中那个房屋买药膏纸我们也有处理过凶宅嘛

我們有處理過別層樓是超凶宅然後我們這層樓不是所以我們其實不許就是有上過新聞有名人相關的新聞所以它是有名的凶宅然後那邊目前是一個法會那種做法的地方然後我們在別層樓所以我們是不需要講的因為我們本身不是但是就有人注釋進來什麼閒物設施在附近但就是有人注釋進來說

他有看到然後就查然後就發現真的是然後就說我還要搬走我就好好你搬你搬

這個也是蠻奇妙的就是為什麼這麼靈性的東西法律會規定說你一定要註明應該說凶宅本身就是給人感覺不吵地球就這麼大你找得到任何一個地方沒有死過人嗎有道理齁有道理齁而且你知道凶宅的定義我不知道之前 Ted 或者你知不知道凶宅的定義但是你只要轉鎖過後你就不是凶宅這是非常非常有趣的

那不是太好洗了嗎那就不要規定啊好麻煩欸沒錯 沒錯 沒錯當然很多屋主我不確定觀眾會不會有屋主就會比較在意說跳樓會不會被告或是說一旦我們管理業者或是房客跳樓屋主會不會告我們或是誰會不會告來告去說是誰的責任這樣子我們常常會被問這個問題的

然後其實真的去查叛逆的話有人跳樓然後屋主要來告我們或是告室友或是告誰其實非常難告成因為你要有辦法證明說是你造成他的疊加損失而且是你造成他跳樓這件事情非常難證明所以基本上不太需要擔心這件事情

那非常感謝你我相信大家可能有聽到自己如果有曾經煩惱過一些租屋相關的問題希望大家有得到一些解答這樣然後非常感謝 Robin 來跟我們分享租屋的大小事情那這集播音錄到這邊別的重點沒有點我們下期再見拜拜