No.128 对谈兔主席：存量市场的房地产，与多样化的机会
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欢迎 大家 收听 三 五环， 这 期 邀请 的 嘉宾 是 兔 主席， 跟 大家 先 打 声 招呼。 大哥 你好， 兔 主席 是 我也 一直 长期 关注 的， 我 估计 很多 听 友 也会 关注 您 的 公众 号。 之前 有 很多 分析 的 文章 其实 是 很 有 深度 的， 我们 也能 感知 到 你 在 很多 方面 比较 专业。 然后 最近 是 出了 一本书， 对 吧？ 能不能 跟 我们 简单 提 一下 这 本书， 让 听众 们 了解 一下。

这个 国家 也 提出来 了， 应该 是 前年 年底， 21年 年底 提出了 地产 行业 要 转型 新的 发展模式。 我 也就 这个 行业， 包括 市场 和 里面 的 企业 主体， 如何 从 传统 的 发展模式 里面 走 出来， 迈向 新的 发展模式， 分享 了 一些 观察， 也是 一些 见解， 仅供 抛砖引玉。 里面 也 涉及到 不少 整个 广义 不动产 行业 里面 的 不同 的 细分 赛道。 然后 过程 之中 这个 行业 也 发生 很大 的 变化， 就是 有 不少 企业 爆 雷 了， 出现了 风险， 还在 出清， 所以 我 又 写 了 一些 传统模式 里面 遇到 的 问题 等等。 就 这么 一本书， 这 可能 还是 给 关心 这个 行业， 关心 中国 宏观经济， 包括 在 这个 行业 里面 工作 的 人， 一块 来 学习， 就是 一块 来 探索 这个 行业 怎么 在 这个 时代 里面 转型 的 问题 这么 一本书。

然后 这 本书 的 名字 是 房地产 转型 与 重塑， 是 中信 出版社 出版 的。 所以 我们 今天 这个 主要 的 话题 也会 围绕 房地产， 我们 更多 还是 从 相对 偏 宏观 的 层面 去 聊 一些 问题。 首先 我 觉得 有一个 很 有意思 的， 就现在 很多人 也 关注 的 一个点。 我记得你 在 书 里 也 提到 过， 就是 楼花 均摊 等等 这些 机制。 这些 房地产 的 机制 它是 由 香港 那边 创造发明 的那 后来 进入 大陆 也 变成 了 一个 常规 的 操作。 这些 发明 这种 机制， 它 对 整体 的 社会 的 意义， 或者说 对 行业 的 意义， 它是 正向 的。 因为 现在 大家 的 批评 声音 我 听到 是 比较 多 的。 我 觉得。

咱们 在 这个 商品房 房改 之后， 搞 商品房 开发 的 之后， 咱们 参考 借鉴 了 很多 香港 的 模式。 因为 香港 毕竟 是 距离 我们 最近 的 一个 也是 比较发达 的 一个 资本主义 市场经济 的 一个 发展 社会， 是 吧？ 我们 给 借鉴 他们的 一些 成果 和 做法。 其实 包括 你 刚刚 讲 楼花， 还有 这个 公摊， 还有 包括 一体化 端 到 端的 开发商 模式。 这些 包括 这个 政府 的 土地出让 的 这种 机制， 都 是从 香港 这 来 的。 当时 这个 时代 的 选择， 实际上 不少 的 内地 的 这些 大 的 项目 也是 由 香港 开发商 最早 开发 的， 因为 他们 具有 这样的 开发 能力。

当然了， 翻过 头头 来看， 这么多年 过去了， 香港 模式 是不是 一定 是 好的 呢？ 如果你 再 把 新加坡 加入 事业 的话， 可能 香港 未必 是一个 最好的 选择。 而且 19年 我们 也 知道 香港 发生 了 很 严重 的 这个 事件。 它的 深层次 的 经济社会 矛盾 跟 它的 这个 地产 的 机制 也有 关系。 所以 首先 大 的 判断 来看， 我 个人 他的 这个 地产 模式 肯定 是 有 很多 问题 的。 然后 你 再看 具体 举 的 例子， 像 楼花， 反正 我的 看法 我 觉得 第一， 其实 楼 花呢 我们 讲 的话， 其实 它 就是 一种 预售 值， 它 给 开发商 会给 提供 一些 额外 的 一些 融资渠道， 让 他 可以 用 更 少 的 资金， 更快 的 速度 把 这个 开发 给 转 起来。 老百姓 也能 更快 的 买到 房， 金融机构 也能 从中 发挥作用。 给他 一个 角色。

所以， 这个 文化 其实 是一个 催化剂， 有一个 润滑剂 的 这个 概念。 所以 在城市 大发展 大 建设 的 时期， 肯定 是 有 帮助 的。 但是 你看 你 在 看 网上 看 大家 也 提到， 就 我们 其实 没有 特别 严格 的， 也有 文化 香港 文化 制度。 比如说 他们 把 一手 资金 打 到 律师 监管 的 户 里面， 我们 这个 监管 的 相对来说 还是 落到 地方 的。 就 对于 说 资金 监管 的 没有 那么 严， 所以 资金 可能 存在 被 占用 和 挪用 的 这个 问题， 最终 就 影响 到了 购房者 权益。 这个 其实 也 跟 中国内地 的 这个 城市 大发展 相关。 不同 地方 遇到 情况 不同， 我 觉得 这 都是 当时 一个 时代 的 一个 选择， 这 东西 一定要 辩证 看。 它 在历史上 它 曾经 发挥 着 积极 作用， 但 如果我们 要 再 复盘， 我们 回到 很多年 前 再做 一次。

对于 预售 制 这个 方法 有可能 会 采取 不同 的 模式， 更 严谨 的 方式 来做 均 均摊。 我 觉得 是我 个人 觉得 是 比较 中性 的 安排。 就是 他 把 开发商 的 一些 成本 给 这 公共 空间， 他 给 摊到 购房者 身上 了。 你 看到 自己 买的 单价 好像 就 用 建筑面积 折， 好像 低 了 点， 表面 上 起到 了 一个 压低 价格 的 作用。 对他 这么 做 肯定 是 一些 商业 上 的 考量。 实际上 最后 你 买房 了 之后， 你 发现 怎么 还有 个 得房率 的 问题。 所以 你 买到 的 这个 和 用到 的 标出来 不一样， 觉得 不太 舒服， 不 透明。 另外 在 内地 咱们 评估 了 契税， 各种 税费， 物业费， 还都 跟着 建筑面积 走 的。

一般 你看 空 摊 在 算进去， 那 就是 不合理。 其实 从 开发商 角度， 他们 自身 角度 而言， 他 也 知道。 因为 他是 个 经济 理性人， 得房率 很低， 那谁 买 他的 房子？ 所以 他 也 希望 提高 住户 得房率。 只要 有 这个 机制 在， 就是 建筑面积 和德 方 实际 面积 有一个 差 就是 有一个 gap， 就让 这 购房者 不 舒服， 这个 开发商 肯定 是 不信任， 就 造成 了 信息 不对称， 还有 很多 方面 的 混乱。 所以 现在 后来 香港 现在 也 取消 了 军团 了。

再来 一遍 的话， 在 一开始 咱们 是不是 可以 不 引用 这个 机制？ 但是 这个 已经 发生 了， 他 一定 有 路径依赖， 所以 现在 在 推翻 历史 讨论 意义 不大。 我的我 的 个人 认为是 很多 东西 就是 在 实现 在 中间 发现 真知 的 机制 设计， 它 确实 有些 缺陷。 但是 还是 要 客观 的 实事求是 的 来看 看待 历史。

明白 就是 行业 发展 过程中， 其实 大家 也能 意识到 有 一些 是 问题， 可能 会有 一些 自 纠正 的 一些 措施。 对， 是的， 对。 那 接着 沿着 讲 的话， 有一个 我也 挺 好奇 的 问题。 就 因为我 之前 在 互联网 行业， 之前 认识 一些 接触 到 所谓 old money 的 一些 生意 的 老板， 他 做做 的 是 非常 传统 的 生意， 可能 是 保健品 也好， 可能 是 一些 实业 制造业 也好 等等。 在 疫情 之前 他们 手里 有 很多 钱， 然后 他们 基本上都 会 把 大量 的 钱 放进 房地产， 因为 他们 认为 这是 比较 稳妥 又 收益 非常 高 的 一种 方式。 您 的 观察 之前 是不是 存在 这么 一个 普遍 的 现象， 以及 说 这个 现象 背后 有什么 思考 吗？

是 有 像 您 刚才 讲 这个 互联网 大佬 创业， 企业家 也会 把 股份 卖掉， 也会 买房。 对我 觉得 这个 我 觉得 做生意 的 企业家 就 跟 你说， 老板， 你说 是 创业 主意 的 人是 只是 做生意 生意人 或者 做买卖 的。 他们 觉得 这些 生意 往往 都是 有 很大 风险 的。 你 在 一个 行业， 一个 赛道 里面 有 竞争 有 门槛， 你的 生存、 你 发展， 你 得 不断 研发 技术， 探究 你的 这个 商业模式。 不然 你 可能 被 迭代 掉了， 你 生意 可能 就 没了。 完了 你 还要 再 传给 下一代 是 吧？ 你 还要 去 搞 公司 治理 管理。 所以 这个 其实 上 是 有 很大 的 风险 的。 但是 在 创业 中， 你 可能 会 积累 财富， 你 形成 这个 财富 以后， 你 就得 有一个 去处， 你 用 财富 来 干嘛？

我 举 个 例子， 你可以 用来 买 一大堆 金条 放 那儿， 这 是一种 投资。 你 也可以 用来 投资 房地产。 所以说 房地产 它 有一个 特征 是， 它 首先 它 有一个 储 值 的 功能， 它是 一个 天然 投资品。 但是 它 跟 货币 不同， 它是 可以 抗 通胀 的。 也就是说 它 跟 黄金 一样， 它是 有 储 值 效果 的。 第二， 它 有一个 使用 功能， 你 买的 房 最终 它是 一定 是在 构建 一块 土地 上面 的 一个 空间。 它是 一个 场所， 里面 从事 经济 活动 可以 创造 收益， 一般人 认为 这个 空间 是 带不走 的， 它 摆在 那儿， 只要 他 不 灭失， 你 对他 有 基本 的 维护， 它 就能 运转。 而且 它 还能 增值， 还能 再 能 回报， 这就 比 一般 的 生意 要 简单 得多。

所以 很多 人我 觉得 做生意 记者 财富， 你 可能 最终 会 把 房产 作为 一个 最终 的 一个 最终 最终 最终 的 一个 投资 去向 和 处置 品， 或者 是一个 资源 财富 分配 的 一个 去向。 另外 一点， 我 觉得 中国人 你 从古到今 就有 职业 偏好。 以前 都 说是 安居乐业， 安居 就是 住所， 所以 这 是一种 我 个人 觉得 是一种 文化。 所以 你看 中国人 到 海外， 到 任何 一个 国家， 反正 有 华人 社会 的 地方， 包括 北美， 他们 都 喜欢 投资 房地产， 就买 几块 这个 房产 就 不用 特别 多 钱。 你 到 移民 到 很多人 也会 开始 投， 就会 主动 会 去 置业。 所以 这是 我们的 文化。 海外华人 社群 姑且 如此。 但 在 中国 咱们 处在 这么个 文化 里面， 在 这么 一个 市场 里面， 就 大家 都 喜欢 房产， 有 这么 一个 供需 的 关系 在那， 你说 你 投资 地产 肯定 是 没错 的。

还有 一些 人， 比如说 这个 老板 拓展 艺术品， 艺术品 可能 也能 增值。 你 假如 投 对 的话， 但 它 肯定 是个 小众 市场。 它 跟 地产 不一样， 地产 是 中国人 是 最大 众 的 市场， 肯定 是 最 安全。

那 从 疫情 过后， 你 有 观察 这个 方面 有什么 变化 吗？ 比如说 是不是 很多人 会 觉得 房产 不再 是 像 你说的， 它是 有有 这种 处置 的 作用 了。 或者说 那那 大家 会 觉得 黄金 更 安全， 或者说 某些 货币 更 安全 了。

我 觉得 这个 疫情 之后， 中国经济 发生 很多 变化， 同时 发生 在一起， 你知道的 疫情， 但是 一年 还是 22年 的这 可能 还是 要 看 最后 背后 的 因素。 客观情况 是 现在 咱们 现在 经济， 我们在 转型 新 发展模式 在 经历 深刻 的 重组。 很多 行业 的 这些 玩法 和 模式 就 跟 原来 不一样。

个人 认为 这个 时候 他 可能 大转折 和 就 变化 的 过程 里面， 有的 企业家 会 比较 保守 和 谨慎。 他 可能 不一定 知道 现在 该 投向 哪个 赛道， 投 多少 他 不一定 确定。 这时候 他 可能 会 觉得 最 安全 的 方式 反而 是 投向 这个 房地产。 所以 就 以 你 所所 讲 一段时间 北京 那个 高端 社区 像 小别墅 去， 反而 还有 就 还 增加 很多人 还在 增加 投资。 因为 这个 是 比较 安全 的 投资 了， 所以 这是 处置 是 最 安全 最 确定 的。 所以 这个 肯定 是 有 分化 的。

就 结合 到 他的 对 就 个别 企业家 他 对 宏观经济， 他 所处 的 赛道， 他的 投资 信心， 这 肯定 都 有关系。 然后 最后 会 落到 不同 的 业态 类别 里面。 比如 最后 他 要 投， 他 会 投 什么， 里面 肯定 是 有有 严重 的 不同 资产 类别， 还有 不同 区域 是 有 分化 的， 所以 就说 乐观 的 可能 投， 那 保守 的 也有 可能 投， 就是 最终 投到 一个 房， 反正 还是 一个 相对而言 比较 安全 的 一个 产品。

但是 还有一个 因素 是 现在 现在 地产 行业 也 在 发生 很大 的 变化。 每个人 在 看你 自己 资产负债表， 你 你的 房产 会不会 缩水， 价格 会不会有 变化。 这个 都是 同时 发生 的。 就像 这些 因素 不是 每个 都 跟 疫情 有关的， 也会 自然 跟 疫情 联系 在一起。 它是 经济 我们 去 冲击 各个 行业 赛道 里面 同时 发挥作用 的 一个 结果。 我 觉得 不懂 人 会 做 不同 的 选择。 在 这个 时候。

那那 接下来 刚才 我们 也 提到， 就 互联网 本身 有 很多 老板 赚 到了 钱， 有 很多 从业者 赚 到了 钱， 然后 房地产 有 很多 赚 到。 抱歉， 尤其 像 我 这个 年纪 三四十岁 的 这个 样子， 过去 这些年 往往 也就是 有的是 投资 房地产， 在 房地产 上 赚 的， 有的是 在 互联网 上。 其他 的 行业 好像 没有 这么 大 的 个人 身价 的 涨幅 也好， 或者说 阶级 跃迁 的 一个 机会 也好。 所以 房地产 和 互联网 的 崛起 被 认为是 过去 这些年 中国 最大 的 机会。 那 他们 背后 有什么 共同 的 结构性 逻辑 吗？

大家 最最 明显 是 看到， 就是说 您 刚才 讲 那个 老钱， 就是 90年代 或者 本世纪初 以来 的 很多 有钱人 都是 补救 互联网 跟 房产 是 他们 赚 到 钱 的， 那 一代 中产阶级 是从 这个 行业 产生 的对， 但 我 觉得 要 比较 的话， 我 觉得 可以 先 定 一下。 我 觉得 地产 更 像是 一个 大 的 产业， 它 提供 的 是一种 具体 产品， 其实 就是 讲 住宅 产品。 我 觉得 它 涉及 的 企业家 数量， 企业 的 数量 更多， 这个 人群 更大。 就 比如说 你 就像 高 管， 比如 中间 的 管理 人群， 人才 涉及 的 工种， 它的 细分 产业， 上下游 的 产业链。 而且 它 也很 分散， 也很 地域 化。 它 但 G G D P 的 比重 更大， 它 涉及到 就业人口、 税收， 它 应该 是 更大 的， 它是 一个 真正 的 一个 产业。

互联网 就是 要 稍微 定义 一下， 我 觉得 它 可能 像是 一个 技术 可以 被 应用 到 不同 的 垂直 赛道 里面 你 如果 包括 现在 今天 讲 我们 说 贝壳， 一般 都 会说 它是 个 有 带有 互联网 基因 或者 互联网 类似的 公司。 它 其实 是 产业 互联网， 但 其实 它 也是 一个 线下 实体 企业。 对， 所以， 这个 可能 有一个 几个 定义 问题。 但是 因为你 刚才 讲 我的 理解， 就 咱们 说 今天 说 所谓 大厂， 原来 当年 都是 干 门户网站， 这个 引 搜索引擎 聊天 电商 是 吧？ 但是 他们 从 企业 数量 来讲 还是 比较 集中 的， 就是 几个 特别 大 的 公司， 所以 我 跟 地产 可能 还 不太 完全 一样。

但是 确实 有 一定 的 共性， 就是 他 都 一定 是在 这个 时代 里面 满足 了 这个 人民群众 改善 自己 生活水平、 生活方式 的 一个 提供 必要 的 产品。 如果说 共性 逻辑， 我 觉得 第一 有 广泛性， 就 都是 面向 非常 庞大 的 市场 的， 一定 是 每个 人都 需要 的， 你 都 得 住房， 你 都 需要 互联网 这个 工具。 据 他们 所 提供 产品 提供 的 这个 产品 和 服务， 都 是对 过去 一个 比较 大 的 升级 和 替代 一个 迭代。

第二个 是 正向 受到 人口红利 直接影响。 就在 咱们 刚才 讲 的 那个 90年代 末 开始 或者 是 本世纪初 开始， 他是 直接 受到 人口红利 影响， 广泛 需求 的 基础上， 还有一个 人口 不 增加 的 这么 一个 就 这么 一个 概念。 但 你 今天 看， 其实 这个 互联网 我 不好 说， 但 房地产 已经 过了 这个 人口红利 阶段。

第三个 是 就是 基础设施 属性。 行， 我 觉得 这个 地产 也好， 互联网 也好， 其实 都是 这 中国 大 经济发展 里面 他们 所 提供 的 某种 基础设施。 你可以 这么 理解， 只不过 房地产 给 的 是 居住 和 空间， 也 包括 居住 的 基础设施。 包括 现在 讲 购物中心， 百货商场 叫 消费 基础设施， 还有 像 办公 都是 基础设施。 那 互联网 其实 也是， 它 只不过 它是 技术 和 手段， 所以 他们 都是 经济 大发展 所 非常 需要 必要 的 一些 东西。

第四， 在 相当长 一段时间 里面， 他们是 肯定 是 得到了 很大 的 政策 支持 和 鼓励 的， 给 了 他们 很大 的 发展 空间， 包括 它的 市场化 程度 很高， 所以 这 引申 的 下 一条 就是 民营 经济 比较 集中， 所以 是 最 市场化 的 创新 发展 动力 最强 的 一些 企业， 所以， 也就 帮助 了 一大部分 人 群体 在 里面 积累 了 财富。 然后 还有 一条， 他们 分别 都 跟 金融市场 和 资本市场 有一个 比较 深度 的 结合， 或者 这么说， 获得 了 大量 的 金融 资源 的 支持。 房地产 主要是 和 银行， 信托 就 这些 结合， 当然 也有 资本市场 互联网 的。 主要 在 早些年 就是 靠 离岸 资本市场， 国家 给 政策 支持 了， 搭建 E R V I E 结构 海外 上市。 所以 你 能 看到 很多 上市公司， 国家 社会 资源 也是 向 他们 倾斜 的。

最后 一条 就是 咱们 在 任何 一个 时代 里面 都有 一些， 怎么讲 呢？ 就是 定义 这个 时代 特别 受 大家 追捧， 特别 主旋律 的 一些 行业。 我 觉得 房地产 互联网 都是 在 那个 时期 里面， 很多 人才 都 被 吸引 到 这 两个 行。 对 啊， 所以 就 推动 他们 行业 化， 我 觉得 这是 一些 共性 的 特征 对 对。

刚才 提到 一个点 我 觉得很有 意思， 可以 稍微 展开 一下， 就是 基础设施。 因为 确实 你 像 我 做 互联网 会 有种 感知， 或者说 有一个 观察 是你 像 为什么 中国 电商 能 这么 容易 起来。 然后 淘宝 包括 电商 背后 的 快递 行业， 那 是因为 可能 在 发达国家， 像 在 美国 这些 地方， 它的 商超 体系， 它的 线下 零售 体系 已经 非常 健全 了。 中国 改革开放 之后 时间 相对 比较 短， 它 没有 这么 多 的 基建。 这个 基建 的 gap， 它 就能 让 淘宝， 能 让 快递业， 四通一达 这些 快速 起来。 你 包括 房地产， 它 可能 代表 的 是 中国 普通人 的 住宅 上面 的 一些 需求 的 gap， 就 因为 之前 的 gap 真的 足够 大， 所以 让 现在 的 这 两个 行业 它的 机会 就 足够 多。

我 再 往后 看 是不是？ 当然 我们 说 基础设施 上 肯定 有 需求， 但是 这个 需求 的 gap 它 可能 会越来越 小。 会不会 存在 这样 一个 现象， 就 类似 于 说 你 像 之前 从 3G到 4G， 大家 觉得 这个 网速 提升 它是 一个 质的飞跃。 但是 从 四季 到 五季， 我们 看到 很少 有人 在 讨论 了。 因为 它的 需求 的 这种 边际收益 它是 在 降低 的。 会不会 存在 这么 一个 状况？ 比如说 我们 基建 都 比较 好了 之后， 可能 这种 大 的 突然 爆发 的 行业 的 机会 可能 会 比较 少， 或者说 没有 影响 这么 广泛 了。

对他 就是 是 从无到有。 我给你 举 个 例子， 就是 刚刚 讲 的 就 特别 直观 的 一个 基础设施 是 由 房地产企业 提供 的， 就是 电影院， 对， 然后 电影院 大规模 建设 应该 是在 我 觉得 070809 和 10那个 时候 中国 电影 市场 一年 才 多少 亿， 几十亿 到 100亿， 非常 小的 一个 市场， 没有 什么 电影院。 电影院 的 大规模 出现 是 伴随 购物中心 就 集中 商业 开发 兴起 的。 你 在 购物中心 顶层 会 放 这个 电影院， 是， 然后 伴随 着 开发商 构建 购物中心， 每个 城市 都 有了你 这个 电影院 的 普及 就 上来 了。 就 人均 银幕 数， 比如说 你 就可以 去 看到 电影 了， 在 5公里 附近 给他 那边。 但是 这个 建成 之后， 达到 一定 以后 也就 不用 见 了。 但 这就是 它是 无 到 有， 有了 以后 它是 会 饱和 的。 就 达到 了 我们 满足 供需 关系 之后， 当然 也 可能 存在 对 消费 升级。 以前 可能 不去 看电影 的 人， 现在 突然 也 去 可以 去 看电影 了， 但 总 它是 会 饱和 的。 所以 我们 讲 这些 不动产 空间 以后 都是 存量 市场。

你 去 看 发达 市场 里面 一般 都是 建厂 保保 都是 建成 的， 这个 是 不会 出现 城市 里面 到处 都 是在 盖 高楼 在 盖， 因为 它 城市 基本 发展 已经 完成 了。 对， 所以， 其实 我们在 非常 短 的 时间 里面， 用 几十年 时间、 20年 时间 完成 了 可能 发达 市场 50年、 100年 甚至 150年 的 这个 城市建设 的 进度。 所以 很快 就 进入 在 进入 这个。 当然 你说 未来 是不是 还有 增长 机会 还是 有。

但是 我们在 快速 贴近 存量 市场。 那 到 这 之后， 剩下 就是 不再 说 把 饼 再进一步 怎么怎么 做大， 而是 在 看 谁能 在 存量 市场 里面 获取 更大 的 份额， 是 这么 一个 格局。 我 觉得 这个 互联网 其实 可能 有 这样的 一个 情况， 我 有一个 饱和 流量， 到时候 变成 一个 存量。 这 市场 这一 地产 是 一样的， 所以 在 新的 市场 里面 也 需要 不同 的 能力， 不再 靠 开发。

对， 就 非常 像 互联网 现在 其实 不再 靠 疯狂的 买 流量。 其实 之前 那个 野蛮 时代 过去 之后， 你 还是 要 专注 在 说 你 用户 的 需求 上。 你 怎么 创造 更新 的 价值， 你 提供 更多 新的 服务， 而 不是说 疯狂的 继续 在在 挖 新的 用户。 因为 确实 头部 的 平台。 也都 饱和 了， 就 跟 现在 的 房产 一样， 就 很 尤其是 可能 不是 一线 城市， 二 三线 城市， 小镇 房产 肯定 是 过饱和 的对， 那那 可能 就 关注 质量 了 对 吧？ 这 不只 关注 数量， 那 我们 就 再 回到 更 根本 的。

其实 也是 我 觉得 我不知道 行业 内 有没有 达成共识 的 一个点， 就是现在 到底 房地产 出了 什么 问题。 我看 了 很多 文章， 看 了 很多 讨论， 感知 上 大家 还是 普遍认为 房地产 现在 最 主要 的 问题 还是 金融 的 问题， 或者说 它 有 非常 大 的 金融 的 风险， 它 背后 有 银行 有 挂钩， 或者说 耦合 的 比较 近。 所以 现在 房地产 的 问题， 可能 更多 的 就是 金融 的 问题， 更多 的 是 加 杠杆 的 问题， 就 这个 问题 你是 怎么看 的？

我 觉得 现在 这个 在 行业 里面 不同 人 解读 不同， 但 就 很多人 对 目前 的 问题 会有 不同 的 归因。 但是 就 我看 这个 问题 视角 我会 看， 比如 有 哪些 企业 是 没有 出问题 的。 只要 有 企业 没有 出问题， 经营 还 良好， 那那 出了 问题 的 企业 那就 可能 出了 问题。 企业 自己 有 自己的 问题， 因为你 总能 找到 经营 非常 稳健 的 企业。

然后 你 发现 一个 什么 规律 呢？ 发现 我 发现 这些 外资企业 在 中国 做 的 都 还 不错。 比如 你看 其实 在 咱们 大城市 有 生根 的 有 几家 公司， 像 那个 太古， 他是 算算 英姿 英资 公司。 对， 包括 香港 智力 颐和， 包括 新加坡 的 凯德， 包括 主要 的 这些 港资 公司， 像 新鸿基 等等， 你 发现 他们 这个 财务 都 比较 稳健， 因为 他们 从 一开始 设定 的 安全边际 就是 非常 谨慎 的 保守。 我的 总结 是 他们 基本上都 经历 过 多次 大 的 金融危机。 我们 叫 周期， 叫 cycle， 它 是从 周期 里面 爬出来 的。 我 后来 写 了 一个 文章 叫 大 筛子， 就说 你 现在 但凡 能 看到 来自 不是 中国内地 市场 的， 来自于 其他 市场 竞争者， 往往 是从 大 筛子 里面 筛 出来 的， 爬出来 的。

已经 存 回来的 企业， 然后 他们是 经过 如果 是 百年老店 的话， 那 他 经历 过 无数 的 周期， 甚至 经历 过 两次 大战， 经历 过大 的 地缘政治 变化 变革， 经历 过 这个 企业 接班， 经历 过大 的 产品 模式 变化 和 迭代。 所以 他们 已经 不是 一般 企业 了。 简单 说 就 经历 过 周期。 从 香港 企业 来看， 他 经历 过 有 08年 金融危机， 有 98年 的 亚洲 金融危机。 就 他 像 这样 周期， 他 已经 经历 过 好 几次 了。 所以 他们 在 金融风险 上 判断 金融风险 上 通常 比较 审慎， 不会 简单 轻易 的 盲目 的 去 加上 加 杠杆。 他 做 压力测试， 视频 安全边际 是 会 更加 保守， 因为 他的 目标 是 需要 活下去， 历史 的 基因 给 他的， 咱们 企业 很多 的， 其实 你看 它的 历史 是 比较 短 的。

很多 企业 其实 都是 99 5年 的， 9000年 之间 不少 还是 做 建筑 企业 起家 的， 反正 在 下海 第一桶金 他们 就 起来 了。 那 你说 他 做 起来 的 成功 是因为 什么 成功 呢？ 是 实施 好， 还是 说 他在 合适 的 时候 做 的 是 某样 事情。 年轻 对 就是 到底 是 机遇， 还是 是 外在 的， 是 他 自己的。 所以 这个 是 其实 很多 企业家 因为 一直 在 成功 里面， 他 没有 办法 对 自己 过去 这些 东西。 因为你 没有 经历 过 失败， 你 没法 复盘， 你 认为 你 做 的 东西 一定 都是 正确 的。 所以 就 加 杠杆 和 金融风险 这个 判定， 你 得 经历 过 周期， 你 才知道 什么 是 金融风险。 你 不 经历 过 你是 很难 去 理解， 对 来说 你 只是 个 抽象 的 概念。

所以 我 觉得 很多 企业 其实 都 存在 这样的 问题是 这次 大 的 这次 洗牌 之后， 我 认为 留下来 的 企业 应该 是 能 站得住 的 起。 而且 倒 下去 的 企业 他们的 这个 案例 也能 留下来， 能 供 这些 未来 企业 所 学习。 所以 我 刚才 讲， 你 看到 这些 还活着 的 企业 的 外资企业， 通常 背后 有 无数个 倒 下去 的 企业， 他们 都是 大 筛 自己 筛 过活 下来 的 公司。

金融风险， 我 觉得 一般人 听 这个 可能 有点 虚 是 吧？ 啥意思？ 我 就 觉得 金融风险 其实 特别 直观， 可以 用 个人 做 比较。 就是说 咱们 每个 人都 要 去 管好， 做好自己 的 这个 财务管理。

比如说 你 要 你 也要 做 投资人， 你 看重 股票， 你 觉得 它 涨， 你 想 多 买点， 你 自己 本金 不够， 你 觉得 它 肯定 涨， 那你 就会 借钱 去 炒股。 但 如果 这个 股票 不 涨 而且 跌 了， 你 就 血本无归 了。 你 不仅 本金 亏损， 而且 你 还要 赔 你 借 的 钱。 你 就 你 这个 边际 就 你 这个 损失 可能 就 大 了。 所以 咱们 第一个 教训， 再 回到 咱们 自己 炒股 理财， 咱们 不要 借钱 炒股， 这样 可以 把 你的 损失 控制 在 一定 范围内。 我们 刚刚 讲 那个 外资企业 它 不加 杠杆， 就是 这个 逻辑。

第二， 就是说 再 比如说 咱 买房， 你 给 自己 家 按揭 去 买房， 你 放 个 25年 贷款， 每个 月 还贷， 这 其实 是一个 重大 财务 抉择。 你为什么 做 这个 决策 呢？ 因为 可能 因为你 想 住 这个 房， 它 有 使用价值。 而且 不仅如此， 你 觉得 你 有 买下 房产 的 能力， 你 觉得 你的 工作 很 确定 你 能 按时 还款， 你不会 有 这个 风险。 另外 你 觉得 房价 肯定 是 轮回 上涨， 括号 就 跟 刚刚 讲 的 炒股票 一样。 所以 你 下 杠杆 永远 只有 正 杠杆效应。

对， 但是 如果你 买房 出现 极端 情况 怎么办？ 你 比如 你 失业 了， 按揭 还不 上了 怎么办？ 其实 这些年 咱们 现在 行业 调整 很多 的 这个 情况 是在 出现 的。 但 在 很多 其他 发达 经济体 来， 这是 司空见惯 的 事情。 去 问问 日本、 美国， 那你 工资 没了 挺 正常 的， 这 没有 天行 了。 如果你 还 不上 按揭， 你 就 违约 了。 那 银行 可能 会 收回 你的 资产， 你 就 连 最后 连 首付 你 都 丢了。

还有 就是 房价 大跌 的 时候， 你 发现 你 为 按揭， 你 支付 总的 这个 本息 已经 显著 大于 促使 你的 购房 价 了。 那你 其实 你 也是 亏 的， 你是 蒙受损失 的， 甚至 你 可能 是 负资产。 对你 个人 来说， 这些 都 是因为 金融 行为， 你的 就是 因为你 加 了 杠杆 导致 的 风险， 其实 都 可以 被 视为 是 金融风险， 最后 会影响到 你 个人 基本面。

那 我们 看 企业 他 一样的， 他 加 杠杆， 就 刚刚 讲 的 那个 企业， 他 对 这个 经济 非常 乐观， 他 有加 杠杆， 它是 乐观 驱动， 他 才会 加 杠杆 加快 周转， 提升 他 本金 回报， 或者说 它 提升 了 L 一是 是 是 这个 操作。 我们 俗话说 就是 叫 一个 锅盖 50个锅。 在 前些年 企业 水平 高低， 他 什么 高低？ 就是 表演 节目。 你看 这个 师傅 他 能 一个 锅盖 子， 他 能 五个 锅， 还有一个 旁边 一个人 他 能 五 八个 锅， 还有一个 更 厉害 的 师傅， 他 十个 锅。 速度 更快， 还有 更多。 所以 很多 时候 企业 能力， 他 对 财务 能力 的 这个 高低 评判 就 变成 他是 走钢丝 的。 你 就 看 他 腾挪 速度 有 多 快。

当然 这 里面 的 企业 它是 需要 很多 基本 假设 的。 就是 它的 假定 政策 没有 特别 大 的 变化， 供需 关系 没有 大 的 变化， 经济 外部环境 没有 变化， 还有 其他 不可 预知 的 一些 系统性 风险。 比如 同行 如果 企业 出现问题 给你 会有 什么 影响。 所以 一些 一旦 基本 假设 变了， 你 比如说 你 原来 在 练 走钢丝， 突然 假设 你的 这个 钢丝 突然 变细 了， 你 这个 平衡杆 然后 这边 突然 变短 了， 外面 起风了， 你 整个 环境 就 不同 了， 你 整个 这个 假设 就 坍塌 了。 所以 其实 我们 刚刚 讲 没有 经历 过 周期 当中 很多 企业 它的 假设 本来 是 应该 讲 的 是 不够 完整 的。 假设 房价 上涨， 销售 不成问题， 没有 行业性 问题， 它的 压力测试 一定 是 不 足够 的。 所以 一旦 出现 暴雷 以后， 出现 传导 效应， 它 就 补 不 过来 了。

刚刚 讲 的 还是 我 从 个人 讲 的， 企业 如果 只有 一家 企业， 那 就是 个别 企业 的 问题。 它 就 不是 系统性 风险， 它的 风险 一定 是 可以 被 控制 的。 但是 这个 行业 跟 G D P 的 15% 左右 的 绑定， 甚至 更多 这么 大 的 一个 行业， 而且 它是 一个 集中 密集型， 它 跟 金融市场、 资本市场 的 绑定 很 深。 所以 它的 风险 会 传导 会 蔓延 的 是 吧？ 那 就是 属于 系统性 风险。 所以 这个 是 跟 个别 企业 和 个人 这个 案例 是 不同 的。 它的 传导 效应 前段时间 讲 硅谷 银行， 它 一连 他 肯定 把 所有 影响 都会 影响 的。 所以 这个 行业 由于 它的 资本 密集 性 特征 跟 金融 行业 和 资本市场 的 绑定 程度， 它是 有 传导性 的， 它是 系统性 风险， 它 会影响到 宏观经济 上。

还有 一条 是 就是说 你看 地产 企业 出了 问题， 但 房地产 咱们 刚才 讲 了 很多 都会 投资 房地产， 可不是 都是 房地产企业 在 投资 房地产。 所有 企业、 社会 单位， 包括 政府 主体 自身， 包括 家庭 个人， 咱们 都 可能 有有 地产。 地产 都是 通 的， 都是 底层 资产， 就是 连成一片。 而 你 想 如果 有些 企业 出问题， 他 集中 抛售 资产， 短时间 都在 卖 资产 了， 供大于求 了。 那 你说 资产 价值 会不会 下降 呢？ 资产 价值 下降， 你看 他在 那 卖 资产， 比如说 开发商 现在 在 寄售， 那你 就 看到 你的 这个 资产， 你 也会 被 他 所 影响 而下 下降。 你说 咱 每个 人都 有 资产 代表， 你看 你 左侧 资产 端 房价 下 这个 资产 价格下降 了， 然后 你的 负债 还没 下降， 你 还在 那个 可能 比如 还 房贷， 那 会 怎么 的 就 伤及 你 净资产 了， 甚至 你 就 变成 负资产 了。 所以 你 会 作为 一个 个人， 你 也会 被动 面临 金融风险， 所以 这就是 传导性 的 概念。

另外 还要 讲 我们 一般 都说 加 杠杆， 加 杠杆 其实 这个 它 对 经济 金融资本 市场 影响 是 比较 广 的。 如果 你是 投资人 的话。 但 其实 很多 居民 理财， 咱们 也都 投 房地产。 你 可能 买 了 个 信托 产品， 或者 你 买 了 一个 理财 底层 穿透 可能 还是 房地产 哎也 可能 你就是 买 了 地产 公司股票， 这个 企业 出了 问题， 你的 投资 也会 有 损失 的。 所以 由于 它是 这么 大 的 一个 行业， 它 跟 资本市场 有 千丝万缕 的 联系， 联系 极为 紧密， 所以 它 一定 是 有 会 触发 系统性 风险 的 一个 行业。 但是 这个 里面 因为 千丝万缕 关系 非常复杂， 你 把 它 全部 理 清楚， 判定 清楚 也是 不容易 的， 因为 它是 千丝万缕 紧密联系 在一起。

对你 刚才 讲 的 时候， 我 就 想到 非常 实际 的 我在身边 能 感知 到 的 案例。 你 像 我 觉得 你的 比喻 用 的 特别 好， 就是你 从 个人 出发 去 思考 这个 问题， 就 很 容易 能 了解 到底 房地产 怎么回事。 你 像 我在 杭州， 那 在 西边 有 很多 的 大厂 的 朋友， 他们 可能 原来 首先 也是 一样 没 经历 过 周期。 他们 从 1213年 入行 之后 看到 的 就是 首先 城市 的 房价 一直 在 涨涨， 就 没有 跌 过。 另外 就是 工资 一直 在 涨， 公司 一直 在 发展。 对， 每年 的 用户量、 每年 的 营收 状况， 每年 的 股价 都 一直 在 涨， 从来没 见 跌 过。 那你 在 这种 周期 下， 你的 预 假设 和 预期 一定 是 为什么 会 跌， 没有 跌 的 可能。

那 结果 就是你 会 把 杠杆 加 在 这 两个 上面。 就是你 会 拿 你的 工资、 你的 股票， 你 所有的 资金 去 买房。 然后 房子 甚至 再 出 抵押 贷， 再去 不断 的 买房， 把 所有的 杠杆 加满 加足， 结果 等到 前些年 的 时候， 可能 遭遇 风险 了， 发现 原来 不是 会 一直 涨 下去。 那 这个 时候 就 比较 麻烦 了。 因为你 杠杆 加 的 足够 多， 你的 工资 不仅 没有 涨， 你 甚至 还有 裁员 的 风险。 然后 另一侧， 你的 房产 现在已经 揭不开锅 了， 就像 刚才 说 的， 你 锅盖 已经 盖 不住 了， 就 你 得 买 大量 的 房子 才能 弥补 原来的 这个。 对， 所以 这个 我 觉得 确实 是 挺 容易 类比， 或者说 大家 理解 这件 事儿 的。

你 确实 解答 了 我 一个 问题， 就是 对于 企业家 来说， 他 也 并 不是说 我们 说 从 动机 上去 享受 他他 故意 去 怎么样。 到底 是 这个 是 善意 的 还是 恶意 的， 还是 说 人性 里面 的 什么东西。 他 其实 就是 因为 我们 前面 说 的， 你 经历 过 什么样 的 事情， 那 你就是 经验 判断， 他 就是这样 的， 大家 都 加 杠杆， 你 加 杠杆 多 你 就 赚 的 多， 那 天然 的 就 加上 这 杠杆， 我 觉得 这个 是一个 之前 没想到 的， 确实 这个 可能 就是 很多。 他他 不是说 这是 行业 的 常规， 就是 所有人 必须 这么 加加 杠杆 才能 赚 到 钱， 而是 其实 就是 不同 人的 战略 选择， 而且 不同 公司 的 做法。 因为 也有 很多 公司 就 做 的 比较 稳健， 最后 就 活 下来 了。

我们 刚才 聊 的 还是 对 之前 房地产 的 一些 观察 一些 思考。 包括 你 在 书 里 我看 也有 很多 篇幅 去 聊 接下来 房地产 的 一些 建议 也好， 或者 一些 观察 一些 思考。 我 理解 其实 就是 前面 咱们 说 的， 对 房地产 如果 它是 一个 饱和 或者 存量 的 市场， 它 不应该 是用 以前 的 模式 发展 了。 它 还有 哪些 新的 模式？ 首先 一个 问题 就是 过去 地产 的 发展 是不是 因为 它 在 住宅 上面 过于 单一化 了， 它 在 其他 方面 发展 不够 多样化， 这 是一个 主要问题， 或者说 它 在 多样化 上 还有什么 问题？

这 过去 肯定 是 偏 住宅 偏 单一化 的， 加 一个 翩 子， 因为 住宅 最 赚钱， 其实 它 就是 一个 生产 和 制造。 你可以 理解 为 这 制造业 把 土地 买 完， 盖 完 房子 把 它 卖掉， 赚 一个 差价。 说实话 这个 行业 其实 比较简单 的， 它是 更 多是 资源 整合型， 没有 它的 运营 维度， 门槛 相对 比较 低， 谁 都能 做。 而且 在 这个 领域 里面， 实际上 这个 民营企业、 国营企业 其实 差不多。 不能说 民营企业 有 多么 强 的， 在 竞争 和 创新 上 有 多大 优势。

然后 在 这个 住宅 产品 里面 赚钱 的 时候， 企业 肯定 把 资源， 包括 这个 人力， 包括 他的 时间 精力管理 资源 各种 都 倾斜 到 这个 产品 里面。 就 你看 你 每年 发 奖金， 你 肯定 发给 这个 创投， 最高 还是 这些 住宅 销售 这个 传统 产品 的 部门。 你 企业 比较 难有 动力 和 定力 去 开辟 一些 新 赛道， 因为 那些 都 没有 那么 赚钱， 它是 中长期 的 布局。 只要 这个 传统 行业 赚钱， 你 就 一定 会 在， 今年 再做 个 规划。 今年 咱们 还是 保住 多少 销售额， 它 一定 是 它是 短期 属于 驱动， 而且 很多 公司 是 上市公司。 所以 只要 他 能 赚钱， 你 一定 会 把 心思 放在 那儿。

并 不是说 这些 企业 没有 去做， 你看 像 购物中心 写作 他们 都 做。 但是 他在 内部 这个 倾斜 上面， 往往 还是 把 住宅 作为 主线 的。 然后 很多 时候 这些 其他 的 这些 非住宅 类 的 产品， 往往 是 用来 支持 支撑 住宅 的。

他 把 这些 非住宅 业态 当成 是一个 手段， 最终 他 赚的钱 还是 想 赚赚 住宅 钱。 我说 是 大部分 企业 的， 不是 所有 企业。 但是 很多 企业 的 一个 思维， 毕竟 他 能 赚 到 钱， 那 未来 住宅 市场 肯定 是 饱和 的。 住宅 企业 从 这块 老 产品 里面 能 获得 收入， 利润 肯定 下降 的， 那么 他 肯定 要 转型 的。

我们 所有的 分析 都 指向 这 一条， 你看 这 城乡 居住面积 了， 还有 现在 很大 的 一个 因素， 刚刚 提到 人口老龄化 的 问题。 这些 趋势 包括 现在 政府 也 在 非常 积极 的 推 各种 非 商品房 型 的 住房， 比如 租赁 住房、 公共 产权房 等等。 他 想 改 进一步 改善 供应 结构， 所以 你可以 看得见。

对你 再 像 原来 那样 靠 商品房 销售 去 每年 实现 增长 不太可能 的， 这个 一定 会 持续 下降。 问题是 大家 不是 活 在 中长期 里面， 大家 活 在 短期 里面 的。 你 在 你是 活 在 每一个 季度、 每个 半年、 每一个 一年 里面 的。 所以 你 对 这个 到底 什么时候 会 发生， 你 对他 速度 和 节奏 你是 没有 把握 的。 等 他来了 以后， 你 等你 发现 他 就是 等 于是 这个 灰 犀牛 来到 比 你 预期 更快 的 速度 出现 在 你 面前， 你 还没 来得及 转。 但 从未 来看 趋势， 很 确定 是 肯定 是 向 存量 资产 空间 转， 那 赛道 是 很 清 很多 的， 也 挺 清楚 的。 像 住宅 物业 跟 这个 住宅 社区 的 管理 购物中心、 租赁 住房、 写字楼、 产 园、 文 旅、 仓储 设施、 储蓄 中心， 还有 各种 公共 空间， 其实 都是 可以 作为 发展 的 方向。 这些 其实 不同 的 房地产企业 也都 在 做， 他们的 共性 是 都是 围绕 存量 的 不动产 空间 跟 社区 的 运营 和 服务 开展， 要求 的 也是 是 不一样的 能力 跟 资源。

明白， 那 我们 接下来 就 聊聊 这个 多样化 发展 的 各种各样 的 可能 的 模式 和 路径。 我 当时 看书 的 时候， 我 还 挺 惊讶， 你 在 书 里 花了 一些 篇幅 特地 提到 了 I P。 因为 I P 好像 听起来 都是 小朋友， 或者说 很多 二次元 人群 他 喜欢 的 东西。 确实 我们 国内 感觉 上 这 两年 会 多一些， 但是 确实 埃 批 比较 强 的 还是 美国 和 日本 这种 国家。 那你 觉得 I P 有 哪些 观察， 有 哪些 思考， 未来 有 哪些 机会 呢？

就是说 如果 思考 这个 问题 是一个 房地产企业 的话， 这个 I P 就 看似 很 近， 但 其实 就 挺 远 的。 I P 是一个 文化产业 的 结果， I P 需要 非常 长时间 积累， 不是 一天 形成 的， 就 需要 他 社会 文艺创作 水平、 协商 水平 整体 的 一个 系统性 的 提高。 就是 I P 大国， 你 刚刚 举 了 两个， 一个 美国、 日本 又是 经济 最 发达 的 国家。 人家 一看 日本， 咱 老 说 些 日本人 老 有 老龄化， 就 包括 他 制造业， 很多 地方 他是 在 衰退 的。 但 他的 I P 是一个 巨大 的 产业， 他 就 进入 一个 吃老本 的 状态。

旅游 I P 等等， 就 光靠 I P 就可以 创造 很大 收入， 其实 你可以 看 这些 I P 从 商业 上 看 是 可以 创 他 持续性 收入 的 非物质文化 遗产， 就是 靠 他 成本 就 完了， 而且 他 一代一代 接续 可以 做 的。 他 这 I D 是 他 也是 一个 是一个 商业 意识， 看 这个 成本 线， 做 熊本熊 是是是 熊本熊 就是 一个 I P 免费 提供 给 当地 商户。 就是你 只要 卖 他的 特产， 你可以 免费 用 这个 I P 那 他 就 起到 他 连 政府 他 都有 这个 意识， 就可以 推动 地方 旅游， 推动 地方 特色 产品。 他他 那个 生产型 带动 的 那个 产品， 应该 是 每年 一个 是 应该 是 数百亿 人民币 价值量 就 形成 一个 产业 了。 然后 再看 美国 电影 电视， 我 就 看 这个 美剧， 一季 一季 拍 美国 电影。 他 一 上来 就是 朝 发展 I P 去 经营 的， 他 一开始 他们 就 这个 意思， 就 这么 去 计划。

对。

在在 中国 现在 咱 咱 就 想 现在 中国 有 啥 I P 比如 你 到 主题公园 去 想， 你说 如果我们 要 植入 一个 中国 场景 的 I P 它是 个 啥？ 就会 想 这个 问题， 就是 咱们 这个 还 确实 还在 一个 起步 阶段。 你 看好 的 I P 包括 现在 小朋友 在 看， 他们 看 接触 大概 还是 欧美 的， 其实 就是 美国 跟 日本 的 I P 在 这个 咱 回头 讲 结合 不动产 来讲， 就 整个 这个 过程 里面， 这个 I P 永远是 文艺创作 先导 的， 这个 是 稀缺资源。

对。

然后 在 这么 看 的话， 就 房地产 不动产 开发， 你 盖 一个 酒店 在 里面 卖点 商品， 弄 个 零售 的 这个 场景 空间， 这 都是 变成 辅助 了。 因为 它是 物理 的 实体 的 基础设施， 你 有 I P 你 就 变成 环球影城、 迪士尼 的， 你 这样的 你 干 啥 都行， 你 开发 能力 你是 可以在 后面 配置 的， 你 外包 都 可以， 或者 你 招 些 人都 可以 干。 但 首先 你 得 有 I P， I P 是 更难 形成 的。 现在 这个 泡泡 玛特 在 长安 公园， 他 开 这个 公园 我还没 去 看过， 但 他 也是 把 他的 一些 I P 放在 里面， 你看 他他 也可以 干。 对他 来说 建 这个 公园 在 维护 那些 开发 和 运 能力， 就 相对来说 相对 I P 而言 就 更次 一级 了。 所以 I P 核心 还是 一个 问题， 这个 里面 主角 一定 是 还是 靠 文艺创作 的那 这个 不动产 开发 云 商 是 跟进 是一个 辅助， 只是 提供 设 基础设施 而已。

而且 这个 过程中 可能 就像 您 说 的， 他 先 需要 有一个 战略， 或者说 它 有一个 设计。 就是 顶层设计 也好， 你 叫 一个 基础 的 那个 逻辑 也好， 它 要 先 通过 文艺创作， 先 能 塑造 一些 什么东西， 然后 能 让人 记住， 有 长期 的 积累。 最后 我 再 通过 配套 的 设施 让 它 有一个 线下 空间， 让 大家 能 愿意 来 消费。 他 可能 不是 那种 短期内 我 只要 砸 钱， 或者 短期内 我 只要 多 喊 两 嗓子， 它 就能 快速 形成 的 一种 东西， 对 吧？ 它 确实 需要 积累， 需要 设计。

I I P 我 觉得 是 你说 它 远， 那 他 也 可能 也没有 那么 远， 可能 也 比 想 的 要近。 比如说 有些 I P 是 先 有 形象 再有 故事 的。 那个 hello Kitty 就是 现有 形象。 变形金刚 应该 是 先 有 玩具， 然后 再 变 有 故事， 它是 先 有 形象 然后 再有 故事 线 的。

你 就 比如说 这 咱们 中国 的 企业， 咱 就说 其实 任何 企业 都 适用 了。 不光是 地产 企业， 地产 企业 你可以 做 一个 你的 人物形象。 我 刚才 举 一个 熊本熊 例子， 熊本熊 没有 故事， 他 只能 跳舞 和 摆 一些 造型。 对， 但 他 也 足够 引流。 但是 如果你 要 知道 一个 比较 好的 形象， 你 再 给他 配 一些 故事， 那你 就 形成 I P 了， 你 就 可以在 这 张 嫁接 上 形成 很多 业态 了。 这个 其实 说 远 也 不远， 我 觉得 咱们 这个 创作 设计能力 可能 已经达到 了 那个 水平 了， 是 可以 往 这方面 去 想。

对我 听听 你 表达 的 意思， 我 大概 能 get 到 其实 也 未必 是 那种 所谓 最大 的对 吧？ 你 不一定 说 每 一家 都 一座 就是 迪士尼， 对 吧？ 一座 就是 日本动漫 那种 非常 顶级 的， 影响力 那么 大 的那 你 就像 熊 妹 这种， 它 其实 是 另辟蹊径， 它是 以 一个地方 文化 特色 为基础 做出来 的 一个 埃 批， 这种 也是 挺 有 价值 的。 你 包括 那个 琳娜 贝尔 对 吧？ 他在 他 就是 在 上海 的 迪士尼 突然 出现了 一个 现象级 的那 你 怎么 利用 好 它？ 你 包括 四川 的 那个 熊猫 花花 等等， 它 其实 本身 就有 天然 能 形成 埃 批 的 一种 潜力。 那你 其实 是 有 机会 把 它 包装， 把 它 放大 的。 在 书 里 提到 的 像 购 中心， 你 提到 它 应该 是 面向 to b 去做 它的 网络 效应， 而 不是 面向 to c 这个 应该 怎么 理解 呢？

这个 理解 就是 这个 角度 不同， 你 从 一个 购物中心 运营商 角度 来讲 它。 服务 的 是在 购物中心 里面 的 商户 租户， 然后 这些 商户 最终 服务 的 是 终端 消费者。 所以 从 你 从 模式 上 讲， 有点像 以前 叫 什么 叫 s to B2C是不是 你就给 你 给 这些 商 家提 供服 务， 使得 他 可以 很 好的 去 服务 他的 客户。 这 是从 购物中心 运营商 角度 来讲。 但 作为 一个 终端 的 消费者， 随便 一个人 你 去逛逛 街， 你走 进去 购物中心， 你就是 客户， 你 会 认为 这个 购物中心 是 to c 的。 所以 我的 角度 是从 供 购物中心 的 运营商 这个 角度 来讲 的那 这个 行业 其实 也 挺 重要 的。 就是 刚刚 讲 的 这个 中国 电影院 最早 是 由 购物中心 通过 在 购物中心 里面 建造 大规模 形成 的对 吧？ 那 以后 这些 中国 零售 消费国 潮 品牌 不 都在 发展， 他们 也都 需要 进入 线下 的这 这些 购物中心 里面 去 开店， 去 运营， 去 面向 终端 消费者。

这个 里面 这个 购物中心 运营商 可以 发挥 很大 的 作用。 比如说 网上 可能 就是 网 红 店 引 到 线下， 或者 从 一些 特色 风情街 里面 引 到 室内 开店， 包括 在 业态 之间 形成 联动 协同， 保障 他们 之间 互相 协同。 比如说 有 类似 主题 的 店， 都 把 它 开 在 附近 做 运营， 把 他们 给 培育 起来， 这些 都是 一些 购物中心 运营商 的 运营 能力， 有 招商 与 运营， 但是 也是 核心能力， 所以 我 讲 的 还是 从 企业 角度 而言， 就是 通 他们的 视角 而言。 他们 更多 的 做 的 是一个 to b 的 服务， 帮助 这些 商家 怎么 去 更好 的 去 面对 零售 消费者。

明白， 他 并 不是说 我 所有的 事情 一定 只 关注 到 用户 顾客， 关注 流量， 关注 赚 多少钱。 而是 我应该 是一个 服务 的 心态， 就是 商家 还是 放到 第一位 了， 我 服务 好 他们， 剩下 的 自然而然 就 来了。 对 商家。

赚 到 钱， 销售额 提升 了， 这 购物中心 收到 稳定 的 租金， 还能 收到 一些 销售 的 扣点。 其实 以前 的 百货 就是 这么个 模式， 百货 就是 服务 它它 就是 一个 它 就是 一个 渠道 来 帮助 商家 他 提供 这么 一个 场所， 提供 这么 一个 渠道， 帮助 他的 这些 品牌 来 触 达 终端 消费者。 明白 其实 生活 中心 其实 是 类似的。

对 这个 理解 了， 接下来 聊 一个 产业园。 产业园 之前 其实我 知道， 从 很多年 前 了， 就 刚刚 改革开放 后面 那段 期间， 就 全国各地 很多 地方政府 都有 自己的 产业园 的 计划， 他 也是 执行 了 很多年。 你 包括 他 也会 紧跟 时代 的 变迁。 你 像 杭州 前些年 就 会有 直播 产业园 是 吧？ 就 专门 做 电商 直播 的 等等 的那 这些 投资 也有 很多 案例， 当然 这些 案例 里面 也 听到 了 很多 失败 的， 有 一些 成功 的 案例。 接下来 你 觉得 他 除了 就 简单 的 政府 划 一块 地， 给你 一些 优惠 做 补贴， 在 这个 产业园 方面 还有 哪些 路径 和 可能性 呢？

首先 产业园 应该 有 很多 不少 是 这个 企业 自用 的。 你说 你 刚刚 提到 杭州 那个 阿里 应该 就有 自己的 自用 产业园， 政府 给他 划 了 地， 那 这种 我们 就 不 把 它 考虑 在在 那个 我们 就说 这个 市场化 的， 你 去 投资 一个 产业 地， 然后 你 可能 建成 出租 给 别人， 你是 运营商， 从 这个 角度 来讲， 服务 这个 企业 入驻 租户 等等。 对， 这个 行业 是 可以 发展 的。 但是 这些年 其实 调整 也 挺 大 的， 就是说 最后 你 赚 的 其实 还是 租金 的 钱。 作为 一个 传统意义 上 你 开发 好， 你 招租 进来。 所以 这些 企业 处于 什么样 的 行业 赛道， 它的 稳定性、 可 持续、 经营性 就 很 关键 了。 所以 其实 这些年 咱们 国家， 咱们 很多 行业 是 经过 洗牌 的。 早些年 还有 很多 做 互联网 金融 的， 就 很多 行业 比如说 他 这个 赛道 可能 就是 出现了 一个 大 的 整改 或者 洗牌。 租户 就是 不能 再 持续 经营， 他 就 退租 了， 这 都 经常出现。 因为 这个 行业 还在 不断 的 调整， 所以 其实 对你 设定 什么样 的 赛道 是 高度 敏感 的。

所以 产业园 其实 是一个 怎么讲 呢？ 是 有 一些 有些 风险 的 一个 行业。 而且 它的 这个 产业 里面 租户 通常 而言 比较 集中。 咱们 刚刚 讲 这个 购物中心 一个 厂子 可能 有 三四百个 租户， 任何 一家 里面 某 一家 店， 某 一个 餐饮 不好， 你 把 它 换掉 就 完了。 在 产业园 里面 是 比较 集中 的 企业。 如果 入驻 的 这个 企业 本身 或者说 他处 的 赛道 出现问题 的话， 就 对你 影响 也 很大。 所以 船员 投资 是 有 一定 的 风险 的， 然后 它 跟 经济周期 是 高度 相关 的。

然后 这些 可能 要 强调， 长期 来看 要 能 从 仅 从 模式 上 来讲 的话， 回去 产业 可以 看 两个。 一个 是你 还是 一个 房地产 不动产 投资 的 角度， 你 投资 这个 资产 收租 来 赚钱， 到 一定 时点 这个 资产 会 增值。 我们 就 这 两天 小 降幅 可以 做 基金 化， 组建 不同 基金， 在 一个 报表 里 再 卖到 另外 一包 里面。 你可以 始终 通过 里面 的 资产 的 不断 增值 获得 一定 的 收入， 这是 就是 围绕 资产 来 赚钱。 在 收租 方面 可能 也 在 尝试 了。 就是说 除了 仅仅 收 租金 之外， 再 给 企业 提供 一些 更多 的 增值 服务。 包括 企业 各种 发展 所需 的， 包括 他 这个 办公室 内 所 需要 的 一些 办公 解决方案 等等。 但 这些 其实 门槛 也 比较高， 这 开发商 运营商 要 发展 起来 并 不容易， 但 这些 都是 围绕 这个 资产 本身 进行 的。

第二个 视角 是从 这个 投资 入驻 企业 的 角度 来讲， 就 说白 就是 孵化器， 你看 最 极致 的 情况 就是 纯粹 孵化器 进来 一分钱 也 不用 给， 不用 交租金。 我 直接 就是 成为 你的 股东 了， 入股 了， 我 成为 最早 的 风投 投资人 之一。 你是 一个 孵化器， 就是说 做 产业 的 有什么 好处 呢？ 入驻 企业 它的 这个 入驻 之后， 它的 经济 活动， 他 有 多少 人， 多少 雇员 离 得很 近。 你可以 看到 它， 可以 近距离 观察 到 它的 这个 活动， 有有 接触。 然后 你 可能 距离 他 先天 比较 近， 有一个 近水楼台先得月 的 这么 一个 优势， 可以 投资 它， 富豪 他。

所以 现在 其实 很多 地方政府 在 这方面 做 是 有 一定 优势 的。 土地出让 给他 一定 的 税收 减免， 然后 再 撬动 地方 产业 基金 对他 进行 一些 投资， 来 孵化 这些 企业。 所以 他在 资产 端 能 赚 到 钱， 他 还能 投资 孵化 这些 企业， 在 这些 企业 最后的 成长 退出 里面 也 赚 到 钱。

但 这个 里面 我 我 反正 我 觉得 这个 航道 赛道 里面， 对于 这个 资源 要求 还是 比较高 的。 你看 刚刚 讲 的 都是 很多 跟 政府 优惠 这种 公共 职能 相关 的 这种 大量 资源整合。 特别是 地方 的 这种 政策 金融 资源， 地方政府 上 一定 是 有 优势， 估计 也会 比较 分散。 但是 要 形成 全国性 的 这种 运营商， 我 觉得 不容易。 你 像 中关村， 就是 中关村 弄 苏州 有 他 自己的 这个 产业园， 各 都会 比较 地方 地方化。

对 不同 地方 的 经营 理念， 包括 它的 产业 特征 差异 也 非常 大， 可能 产业园 的 经验 也 的 也都 不太 一样。 沿着 这个 我们 接下来 聊 一个， 就是我 觉得 你 后面 提到 一个 大 会员 体系 还 挺 有意思 的。 因为我 做 互联网 肯定 大家 知道， 就 互联网 行业 里， 互联网 的 产品 里， 会员 司空见惯 了。 包括 它是 可能 是 跟 更多 to c 的 一些 消费 产业 都 比较 相关 的。 各种 品牌 都有 自己的 会员， 各种 航空公司 等等 都有 自己的 会员。 但是 地产 行业 它的 这种 会员 体系 是一个 什么 概念 呢？ 你为什么 认为 这是 一条 可行 的 道路 呢？

你说 这个 的， 其实 你 稍加 观察 会 发现， 地产 行业 是 有 会员 体系 的， 所以 强 的 会员 体系 就 是从 这个 行业 起来， 就是 酒店 会员。

啊啊啊 对华 住 所有的 国外 酒店。

你说 他 为什么 这个 酒店 品牌 这么 有 价值？ 因为 它 有 庞大 会员 体系。 那 会员 体系 解决 了 什么 问题？ 就是 重复 消费 的 问题。 因为 这个 不动产， 你 其实 你 想 第一个 场景 是 假设 你 只有 一个 酒店， 你 在 杭州 建 在 杭州 最好的 地段， 然后 它 离 最 重要 的 景点 或者 最 重要 的 办公地， 或者 是 购物 消费 地都 零距离。 你 这时候 你 然后 你 只有 一个 酒店， 你是 业主， 你 觉得 你 需要 会员 体系 吗？ 你 可能 不需要 会员 体系， 你就是 靠 地段 吃饭 就可以 了让 你 把 那个 一打 就可以 了。

就算 你 有 会员 体系， 用处 也 不大。 因为 消费者 他 来 就 来 一次， 住店 的 人 他 也 不会 天天来， 是 吧？ 一年 来 十几次。 所以 对 大部分 人 来说， 如果 这个 会员 只能 在 同一个 地方 使用 的话， 场景 那么 担心 用处 不大 的。 所以 一定 是要 解决 多个， 因为 多个 酒店 时候 会员 体系 才有 价值。

给我 举 个 例子， 比如说 如果你 又有 一个 酒店， 第二个 酒店， 这个 酒店 在 另外一个 城市， 比如 在 苏州， 苏州 一个 距离 市中心 地段 稍微 差 那么点 意思， 差 三 离 最好 地段 差 3公里， 可能 会 远 那么 一点， 你 就 不如 当地 一个 地段 更好 酒店。 那你 请问 你 怎么 把 你的 客流 吸 到 你 那个 酒店 里面 来？ 你 肯定 是 如果 把 这个 杭州 跟 苏州 联 为 一体， 进入 杭州 酒店 一 住 就 给你 会员。 然后 这样的话， 他 去 苏州 住店 的话， 就 更有 可能 到 这个 地段 虽然 没有 那么好， 但是 他 能 积分 的 地方 去 消费。 所以 他 就 把 两个字 给 连在一起 了。

所以 你看 为什么 酒店 集团 是 高度集中 的， 最后 就 变成 万豪、 喜 达、 无极 这么 几个？ 是因为 他们 要 解决 单一 资产， 这个 客户 来源 单一， 对 地理位置 高度 依赖 的 问题。 他 就要 把 它 连成一片， 形成 一个 网络 效应。 可能 就要 去 理解 它 这种 业态。 有的 业态 是 有 网络 效应， 业态 的 成功 与 它的 电 数 密度 有关系， 是 正相关 的。

你看 这个 零售 往往 有 这个 情况， 包括 便利店、 加油站 上 的， 就 他 店 的 越 开 的 越多， 你 去 他 这个 体系 里面 消费 的 可能性 越越 增加。 所以 酒店 为了 自助， 就 把 他们 酒店 全部 连为一体， 全部 加入 同一个 会员 体系。 酒店 在 发生 不断 的 发生 并购， 弄成 一个 特别 大 的 会员 体系， 然后 还 不够。 还要 再 跟 信用卡 航空公司 联合。 你 再看 航空公司 也是 一样的， 航空公司 也要 通过 加入 各种 联盟 和 体系 增加 会员 来 增加 重复 消费 的 概率 和 可能性。 所以 是 一 回事， 所以 这个 行业 在 酒店 已经 发生 了， 就是 通过 会员 体系 来 增加 客户 粘性， 重复 消费 度， 把 他们 吸引 过来， 解决 他 对 物理 空间 的 依赖 问题。 所以 现在 如果你 是一个 酒店 华 住， 我不知道 积分 是不是 多哈。 如果你 是一个 已经 挺 活跃 的 一个， 你 积 了 不少 分， 你 到 那个城市 一定 会 先 寻找 他的 酒店， 这个 时候 会 继续 的 发挥作用。

那么 再看 我们 再 回来 再看， 你 其实 去 消费 去 购物中心， 你 可能 没有 留意。 就是说 他 一般 通常 他 也有 一些 这个 会员 体系。 是是是， 但是 他 使用 场景 通常 比较 单一。 大部分 情况 在 咱们 今天， 你 装 的 小 程序， 他 给你 推送 了 一些 商品， 可能 你 也 不太 愿意 看。 因为你 还有 其他 的 美团， 一大堆 各种 东西 也会 给你 推送 是 吧？ 但是 当你 要 停止 缴费 的 时候， 或者 有可能 他 要 给你 提供 某些 便利， 他的 积分 可能 可以 给你 换一换。

但是 你 会 发现 什么 呢？ 如果你 去 单一 去 购物中心 消费， 你 这 购物中心 你 要 用 他 那个 积分， 可能 还得 在 他的 同一 购物中心 里面 消费。 对他 兑换 场景 比较 单一。 如果说 有 2个到3个 购物中心 里面， 你 可能 是 可以 去 那个 购物中心 消费 一 下去 这个 不行， 换 个 停车 券， 但是 还是 比较 单一。 如果 把 不同 业态 的 这个 东西 连成一片， 比如说 因为 这个 开发商 通常 我们 也 叫 大厂， 就 大 开发商 通常 也 管理 很多 的 业态 的， 还有 住宅 物业， 有 购物中心， 有 写字楼， 有 租赁 住房， 他 都有。 那你 只要 把 它 连成一片 不就 可以 了 吗？

那 就举 个 场景 很 现实 的 例子， 你 住在 物业 物业， 你的 物业管理 运营商 可能 他 也 在 管着 购物中心， 在 物业 里面 也有 一些 兑换 的 一些 场景。 现在 有些 企业 也 在 做 的， 包括 这个 基础 的 物业费 是 最 基本 的。 包括 一些 简单 的 一些 上门 的 一些， 比如 家政 或者 是 维修， 这 都 算， 他 就是 几十块 钱 的 价值。 他 其实 是 可以 跟 他 管 的 购物中心 联动 在一起 的。 您 在 购物中心 消费 达到 一定 积分 之后， 你可以 回到 物业， 换 一个 物业 提供 的 服务， 你 就 把 它 给 串 起来 了。 像 这样的 场景 是 可以 无限 拉通 的， 把 它 所有 看似 不 关联 的 业态 全部 联合 在一起。

然后 我 就 发现 什么 呢？ 我 发现 早上 我 租 的 房子， 我 到 上班 我 上班 的 地方， 写字楼、 办公楼， 到 我 中午 吃饭 的 地方， 甚至 我 到 周末 去 玩 的 文 旅 场景， 起码 可能 是 同一个 人 运营 的那 我的 会员 体系 可以 拉通， 可以 打通 的， 我可以 不断 重复 积分。 积分 的话 我 可以在 不同 场景 里面 去 交叉 使用。 所以 比如说 我 经常 使用 这个 物业 提供 的 家政服务 换 的 积分， 可以 去 购物中心 换 提成 券， 就是 交叉 场景。

这样的话 就可以 使 它 可能 联动， 就 打破 单一 资产 类别， 对 吧？ 他 无法 给 客户 提供 粘性， 无法 创造 重复 消费， 消费 就 把 这个 问题 给 解决 了。 这个 问题 它 有 背后 有 商业 逻辑， 可能 也是 这个 怎么讲 呢？ 就是说 这些 企业 未来 转型 他 所 必须 需要 探索 的 道路。 他 通过 这个 方式 才能 把 它的 业务 模式 区别 于 其他 家。

您 住在 一个 物业 小区 里面， 是 他的 会员 经常 去 附近 购物中心 消费， 达到 一定 积分。 到 你 到 另外一个 城市， 你 可能 会 优先选择 考虑 去 他的 购物中心 消费。 因为你 能 花 几分 要 达到 这个 效果， 所以 他 最后 需要 一定 的 频度 和 密度， 达到 一定量 它 才会 发生 作用。

像 刚刚 讲， 你看 这个 大厂 就 这么 几家， 以后 存量 市场 大 的 运营商， 估计 数量 不会 特别 多会 也会 比较 集中。 几个 大 的 购物中心 运营商， 比如说 品牌， 它 就会 占据 相当 大 的 市场， 还是 慢慢 它是 有一个 集中化 的 趋势。 这时候 你 也会 根据 你 经常 去 的 这个 购物中心， 你 所 住 的 物业， 你 也会 调整 和 对齐。 你 一定 会 因为 某个 会员 体系， 会员 对 你来 对 对你 来说 是 有意义 的， 你 会 去 兑换 积分， 这个 是个 方向。 其实 也 比较简单， 因为 通常 大部分 公司 已经 在 做了， 他们 已经 在 做 一些 会议。 你 所要 做 的 事 只是 把 它 连在一起 拉 通过 就 完了。 把 灰体 全部 通城 通兑， 全部 是 可以 换 就可以 了， 其实 没有 那么 难。

你说 这个 其实 还是 容易 联想到 像 线下 的 很多 实体。 你 比如说 盒 马、 什么 山姆、 costco 对 吧？ 这些 都有 自己的 各种各样 的 会员 体系， 他他 甚至 有的是 会员 才能 进 的， 然后 你 让 我 联想到 可能 对于 他们 来说， 甚至 有的 可以 做 品牌 之间 的 联动。 就 比如说 你 像你 买 一个 腾讯 视频 的 会员， 我 送你 一个 京东 的 会员。 这种 合作 它 就会 让 你 整体 的 会员 体系 会 更容易 盘活， 是 吧？ 你的 生态 就 更 多样化 一些。

它 你 讲 的 互联网公司， 它是 虚拟 平台， 对 房地产， 且 手里 一般 通常 都 握有 和 掌握 和 运营 维护 着 大量 的 不动产 实体 资产。 它 那个 流量 是 先天 在那？ 由于 你 每天 回家 小区 经过 他的 所有 空间 都 可以 被 以 某种 方式 来 展示， 都是 它的 流量 入口。 因为 它 先天 近距离 触 达 线下 的 人群， 有 天然 优势 的。 所以 地产 企业 他 就 想 怎么 把 这个 资源 给 用 好， 来 提升 自己的 消费 竞争力。 然后 他 最后 竞争 中期 来看， 如果 有 这么 几家 脱颖而出， 那 会 形成 线上 企业。 就是 讲 当年 的 互联网 大厂 和 一个 经过 迭代 发展 走出 大 筛子 的 一个 特别 厉害 的 地产 企业， 进行 线 上线 下 的 一个 竞争。

就 可能 会 出现。 是的， 而且 尤其是 像 前面 咱们 聊 的 逻辑， 就 可能 大家 未来 都是 存量 了。 那 在 一个 这种 存量 下 竞争， 包括 现在 大家 线下 的 消费 也 越来越 多了。 因为 之前 还是 互联网 上 的 热钱 比较 多， 那 可能 他的 补贴 多 也好， 各种 原因 影响， 可能 大家 更 偏向 于 线上， 但是 现在 线下 的 体验 也 越来越 好了。 在 这种 存量 市场 里 做 的 会员 也好， 做 这种 多样化 也好， 它的 价值 就 更大 了。

我 最后 想 问 一个 问题， 也是 刚才 我 就 一直 在 思考 的 一个点。 就是 从 整体 房地产 未来 的 这种 多样化 来看， 是不是 就 跟 前面 咱们 聊 那个 互联网 和 房地产 崛起 的 时候 说， 他 从 一个 原来的 一个 增量 市场 慢慢 变成 存量 市场， 慢慢 变成 不是 把 蛋糕 做大， 而是 把 这个 蛋糕 做得 更好 每一个 阶段。 在 这个 阶段 下， 你说的 这些 各种 主义， 各种 多样化 的 路径， 它 本身 就是 在 这个 存量 市场 做事 的 一些 方法。 首先 在 存量 市场 这个 前提 下去 思考 的 这些 问题。

然后 里面 一方面 原因， 一方面 是 纯 运营 能力。 就是 运营 的 就是 像 酒店管理 公司 这些 国际品牌， 他们 就是 管理 团队， 他是 所谓 叫叫 轻 资产。 因为 他的 品牌 他 管 的 好， 所以 你是 业主 就 交给 他 管他 也不 出钱， 他 就是 给你 提供 品牌 输入， 给你 代课。 在 咱们 这个 市场 里面， 其实 有 两种 能力， 一种 是 重 资产 能力， 一种 轻 资产 轻 资产 能力。

轻 资产 能力 就是 刚刚 讲 的 酒店 能力， 就 纯粹 是 帮 人家 去 管。 你可以 管 酒店， 你 也可以 管 购物中心， 你 也可以 管 这个 租赁 住房、 公寓， 什么都可以 挂。 业态 是 可以 不断 外延 的， 包括 刚才 讲 产业园， 你可以 去 挂 在 美国 每个 细分 领域 都有 专门 非常 专业 的 运营商。 他 运营 跟 这个 业主 通常 很多 是 分开 的。 比如 管 专门 管 医院， 为 医院 提供 服务 的， 管 这个 养老 社区 的， 它 都是 非常 多 细分 的 领域， 这个 我 觉得 以后 都 可以 去 不断 发展， 包括 以后 包括 为 这个 学校 机构， 政府 单位、 事业单位 提供 服务 的这 都有。

第二个 是 重 资产 的 能力。 有些 资产 它是 以 别的 开发商 或者 以前 谁 开发 的， 可能 质量 不太好 或者 是 老 旧 了， 需要 进行 一些 改造 和 升级， 让 他 焕发 新生。 这个 的 时候， 资产 也会 需要 经过 整合。 就会 像 有些 企业， 就会 发现 他 可以 去 收购 或 投资 别的 资产， 把它买 回来。 买回来 之后 再做 一些 升级 改造， 再 增 做 一些 资本 投资， 然后 改造 之后 重新 焕然一新 退出 市场 再 开业， 获取 更大 的 收益， 这部分 你 需要 他 有 这个 资本 能力 和 金融 能力， 这块 也是 一个 核心能力。 那 这个 就 需要你 有 这个 资金 实力， 有 资金 能力 了， 包括 你 可能 得 需要 有 list 这样的 平台 帮助 你 实现 退出。 所以 重 资产 也是 同时 存在 的， 一重 一轻， 然后 通过 这 两个 方式， 把 存量 资产 给 不断 的 改造。

以后 你 再看 好多 这个 城市 里面 盖 完 的这 这些 业态， 可能 不是太好。 当年 可能 是 比如说 05年 开发 的那 盖 的 不太好， 但 大规模 把 它 拆掉 也 不太可能。 因为 城市建设 完成 了， 就得 需要 有一个人 把 它 接过 来 重新 再 改造。 其实 你看 国外 像 之前 两年 比较 火 的 像 we work， 他们 都是 做 这个 老 资产 改造 的， 就说 一个 挺 老 挺 破的 一个 楼， 他 把 它 收回来， 把 内部 作为 内装 改造， 弄 得 挺好的。 通过 这样 来 提升 资产 价值。 但 这个 整体而言 都 是一个 存量 市场 的 概念， 然后 企业 通过 重 或 轻的 方式 不断 去 整合 这些 存量 的 资产， 提上去 运营， 从中 获取 收益。

感觉 这个 对 未来 房地产 行业 整个 公司 的， 比如说 它的 能力 模型 也好， 它的 人才 团队 的 类型 也好， 或者说 招聘 的 这种 种类 也好 等等， 会有 很大 的 变化。 因为你 之前 可能 主要 就是 盖房子， 对 吧？ 而且 盖 的 房子 还是 比较 单一 的， 我 按照 一个 模式 去做 就行。 行 了， 那 接下来 我 可能 要 发展 更多 的， 就 哪怕 我只是 找 别的 团队 来 合作， 我 也得 搞清楚 这个 行业 的 逻辑 了。 但 这种 存量 市场 的 逻辑 是 完全 变 掉了。

对 资产管理 就是 金融 能力， 包括 这个 运 这些， 原来 在 早年 可能 是 可能 土木， 包括 搞 建筑 的 可能 为主 以后 就会 人才结构 也会 转型。

是。 好啊， 刚才 我们 也 聊 了 这么 多了， 我 觉得 今天 聊 的 还是 挺 有 启发 的， 就 包括 有 一些 可能 在 书 里 没有 的 一些 内容 和 我 感兴趣 好奇 的 点。 我 反正 主要 是从 我 个人 好奇 的 视角 出发 去去 聊 的 一些。 我 感觉 土主 协议 都 给出 了 挺好的 一些 解答。 也 欢迎 大家 关注 这本 新书， 房地产 转型 与 重塑。 非常感谢 涂 主席， 我们 今天 就 先聊 到 这儿。

非常感谢 姚 琦 的 我 到 节目 来， 非常感谢。

好， 那就 先 这样， 大家 拜拜。 好， 再见。 欢迎 在 小宇宙 苹果 podcast 的 订阅 和 收听 三 五环， 也 欢迎 在 评论 区 留言 交流。 如果 喜欢 三、 五环 的话， 也 恳请 您 在 苹果 podcast、 spotify 或者 喜马拉雅 留下 你的 宝贵 好评， 下期 再见。

这是 言 蜚语 流传， 逃避 真相， 不 遵循 规矩， 离开了 会 怎样？ 多 荒唐。

躺在 唇齿 的 天涯。 这是我 对 这世界 无声无息 的。

多想 可以 这样 躺 在床上。 可 世界 总是 那么 的。 每天 都 有些 无聊 幻想。