How Can San Francisco Fill Up Empty Offices and Stores?
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嗨，我是比安卡·泰勒。我是KQED每日新闻播客《最新消息》的主持人。由我们屡获殊荣的新闻编辑室提供支持，《最新消息》让您随时了解信息，因为它全天候更新。这是您按计划收听的可靠本地新闻。在您收听播客的任何地方查找KQED的《最新消息》，并在20分钟或更短的时间内了解海湾地区的所有信息。

来自KQED。

来自旧金山的KQED，我是阿莱克西斯·马德里加尔。我们之前讨论过这个问题，我们还会再次讨论。旧金山商业房地产市场在大流行期间的崩溃是出乎意料的，也是前所未有的。

我们现在已经有几年的时间来试图理解发生了什么。我们对市中心人流量恢复需要多长时间有了更现实的估计。那么现在呢？新市长上任了，有了更多的数据和不同的想法。丹尼尔·卢里会带来改变吗？我们什么时候才能说市中心恢复了？所有这些都在新闻之后即将到来。欢迎收听论坛。我是阿莱克西斯·马德里加尔。

我喜欢在旧金山散步。漫步、跑腿、匆忙会面、橱窗购物，所有这些对我来说都很好。它是西海岸唯一一个真正存在步行理想的城市。它的存在是因为城市环境中人口和用途的密度。

然而，现在感觉旧金山正在经历一个甜甜圈形状的复苏。从福特梅森和北滩到恩巴卡德罗再到蔡斯中心，市中心以外的一切都感觉很棒，还有很多不同的街区。

但是，市中心不仅仅是西装革履的人乘坐电梯的地方。该市的许多基础设施都是为了将人们引导到那里而设计的。很大一部分预算都依赖于市中心办公工作产生的税收。许多海湾地区的城市政治可以被描述为市中心与街区的对抗。但这总是假设市中心很强大，而街区很弱。

现在这种关系发生了逆转，会发生什么？加入我们的嘉宾有商业房地产和零售方面的专家。我们有罗伯特·萨蒙斯，他是高纬环球的资深研究总监。欢迎。谢谢。我们有劳伦·瓦克斯曼，旧金山纪事报的记者。感谢您的加入。早上好。我们还有凯蒂·布坎南，她是Gensler旧金山办事处的首席设计总监兼常务董事，Gensler是一家全球建筑和设计公司。欢迎，凯蒂。感谢邀请。

所以，罗伯特，让我们来了解一下最新的市场情况。比如，让我们快速了解一下。让我们先从空置率开始。当然。因此，在2024年底，我们的空置率下降了大约20个基点，这是一个进步。这是自大流行开始以来我们第一次看到空置率下降。

我们实现了正的净吸收，即第四季度被占用空间多于重新上市空间。这是自大流行开始以来的第一次。2024年，我们的新租赁活动达到了自大流行开始以来的最好水平。所以，这份声明中有很多积极的方面。

还有，空置率的绝对值是多少？34%。34%。从历史上看，这与大流行前的水平相比如何？你知道，旧金山肯定是一个繁荣与萧条的市场。所以它涨涨落落了很多。从大约2013年、2014年到2019年，我们经历了一段美好的时期。我们达到了空置率仅为5%的水平。哦，天哪。

这是美国任何主要市场的最低水平。这也不是可持续的。一般来说，我们认为空置率的最佳点在10%到15%之间。在任何给定的时间，你需要有这么多的空间在市场上，以便租户可以四处移动，租户可以扩张，诸如此类的事情。是的。所以一直以来我的问题是，我迫不及待地想问这个问题。

如果这个空置率如此之高，远远高于历史标准，为什么所有这些商业房地产的价格没有暴跌呢？就像我对市场供求关系的101理解一样，这应该会压低价格。当然。它们确实在下降。在某些情况下，它们绝对是下降的。我认为你所看到的，特别是如果你以中央商务区为例。中央商务区。没错。没错。

有这么多种类型的办公产品。所以我们现在正将中央商务区的办公产品细分为四个部分。首先，您拥有第一层级的优质空间，基本上是旧金山排名前15的建筑。

目前，这些建筑的空置率低于10%。这些建筑的要价租金超过每平方英尺100美元。一旦你进入这些建筑的顶部，进入视野空间，它们的价格就更高了。现在，租户装修补贴增加了？是的。即使在这些建筑中，免租期也增加了？是的，在某种程度上。但是我们已经有了这种对优质产品的追捧，而且它们一直在增加。

它们确实推动了市中心的市场发展。现在，你还有第二层级的建筑，仍然是A级建筑，它获得了一些溢出效应。价格较低。同样，您有租户装修补贴。你有更多的免租期。但你也在这些建筑中创造了许多便利设施空间，以吸引租户到这些建筑，并与第一层级的优质建筑竞争。

然后，在过去一年半左右的时间里，发生了很多较小的A-级、B+级建筑交易。这些建筑在之前的业主手中是不可持续的，但它们有了新的业主，可以向这些建筑投入资金。它们以低于大流行前价格一半的价格被收购。

因此，现在的房东，新的房东可以进入并向这些建筑投入资金，收取更低的租金，并将租户吸引到这些建筑。

然后第四部分实际上是那些没有交易的商品产品。房东现在真的对它们无能为力。而这些我们必须拭目以待。我们真的必须看看这些会发生什么。去年有多少百分比的建筑属于这种情况？去年，我认为可能占市中心库存的15%到20%。嗯。

凯蒂，我想，鉴于我们从罗伯特那里听到的，我会假设一些建筑业主以及租户会来到像Gensler这样的地方，并说：“我们在这里能做什么？”他们真的这么做了吗？因为一个问题是，如果人们不来办公室，我们为什么要建造这些空间？所以文化因素也与之相关。你们是如何处理这种业务的？

好吧，我认为有几种不同的方法。我的意思是，我们看到建筑业主过去需要首次安装这些便利设施空间。是的，他们不必这样做，因为空置率非常低。旧金山在这方面比我们在其他市场看到的要落后一些。因此，在过去的一年中，我们已经有许多人加入了。市场上有425号市场湾区。有

在恩巴卡德罗中心发生的事情。我们看到城市中发生了一些其他事情，这真的很令人兴奋，因为我认为它随后为市场上的租户提供了更多机会，因为

那些顶级建筑的空置率相当低，很多人，我们的许多客户都想进入这些空间，但他们没有，他们想进入这些空间是因为景观或位置。因此，当您开始向拥有可能改善他们交易条件的便利设施的其他建筑开放市场时，这些是租户真正感兴趣的事情。当你，你问题的第二部分是为什么，

租户如果他们的员工不来办公室，会想要这样做。你知道，我认为有一种获得人们进入办公室的能量，人们仍然需要他们的房地产。我认为，你已经看到很多人放弃了没有任何存在，房地产存在。他们想要为他们的员工拥有某种家园，因为这是

这是这些公司是谁的一种文化标志，这对我们的许多客户来说非常重要。因此，我们可以通过创造一种归属感和家园感来做很多事情，通过他们的房地产和他们的办公空间。

劳伦·瓦克斯曼，旧金山纪事报的记者。让我们谈谈这其中的另一部分，即整个零售方面的情况。我们看到了多少复苏？我还想提醒大家，在大流行之前，有很多关于零售业如何陷入某种行业螺旋的报道，因为互联网正在吸走某种好的业务，你知道，人们在世界各地购买东西。

对。所以我想每个人都同意，这种趋势由来已久，在大流行之前就已经存在了，因为网上购物和人们真的，你知道，从实体店退缩了。对。并且由于我们今天将要讨论的所有原因。但我认为，你知道，现在市中心的人少了。

公共交通一直是一个问题。我认为有很多原因导致人们不去联合广场，例如，联合广场多年来一直是我们的主要购物区。而且如你所知，有一些知名租户已经离开了。是的，我的意思是，告诉我们其中的一些。是的，所以我想对我个人来说最大的新闻是梅西百货。我认为当那件事发生时，这是一种冲击因素。即使对于这座城市来说，这也是在一个非常有争议的市长选举中发生的，对吧？所以这太大了。

而且，是的，他们说关闭他们在联合广场的旗舰店，这是他们在全国范围内关闭低效商店的更大努力的一部分。他们还表示，他们正在关注他们的奢侈品牌，并且他们正在全国各地的新市场开设更小的奢侈品商店。所以这向你展示了事情的发展方向，对吧？对大型零售空间的需求增加了。

消失了。人们期望什么能够取代它？

我们要细分这些地方吗？我认为这是一个价值百万美元的问题，对吧？是的。你们怎么想？我认为，仅仅是从报道这个问题来看，我知道该市做了很多努力来放宽分区，以鼓励在联合广场、鲍威尔街和市中心使用其他用途。据我所知，他们做得最多，但这并没有多大帮助。

最近在一个我做的采访中提到了细分的事情，我被告知这已经是一个选项了，对吧？您可以将商业空间改造成公寓。我还没有看到任何这样的事情发生。我不知道这样做的原因是什么，但是，你知道。是的，我认为……凯蒂，我们可以继续。是的，谢谢。是的。

住宅用途的转换部分是人们最关心的问题。我的意思是，我们看到很多办公室改造成住宅的案例，但我认为对于那些大型零售空间来说，这是一个有趣的话题。但不仅仅是住宅，我认为将更多混合用途的组件融入其中才是真正令人兴奋的。我的意思是，我们对以前梅西百货男装店的改造，那是在大流行之前。而且因为它像

一个巨大的石头巨兽，你根本看不到里面。所以它有一个非常轻盈的比例，美丽的立面，让你可以进入内部。屋顶上有Choromate。内部还有一些会议设施。他们曾谈到过在某个时候在里面建一个体育场馆。所以我认为这是一个在大流行之前发生的有趣的例子。因此，我认为这需要真正大胆乐观的决定

思考，而不是我们能找到什么其他的零售租户？那不会是解决方案。对。所以基本上，一个大胆的开发商或某人必须迈出第一步，然后其他人就会效仿，对吧？这就是它的运作方式。是的。我们稍后会回到这个问题。我们正在讨论可能需要什么来重新填充/重新使用/改造商业空间。

旧金山的市中心。我们邀请了Gensler全球建筑和设计公司的首席设计总监兼旧金山办事处联席常务董事凯蒂·布坎南。旧金山纪事报的记者劳伦·瓦克斯曼和高纬环球的资深研究总监罗伯特·西姆斯。当然，我们也希望听到您的意见。您多久访问一次联合广场、金融区或SOMA？您的体验如何？

您对旧金山的市中心街区有什么看法？可以做些什么来振兴它们？您可以给我们打电话。号码是866-733-6786。这是866-733-6786。电子邮件，你知道的，是[email protected]。我是阿莱克西斯·马德里加尔。休息一下后，我们将继续讨论。

欢迎回到论坛。我是阿莱克西斯·马德里加尔。我们正在讨论旧金山的市中心，可能需要什么来重新填充/重新使用/改造市中心的商业空间。邀请了来自Gensler的凯蒂·布坎南，来自旧金山纪事报的劳伦·瓦克斯曼，以及来自高纬环球的罗伯特·萨蒙斯。当然，我们也正在接听您关于旧金山的市中心街区以及您认为可以做些什么来振兴它们的电话。

电话号码是866-733-6786。电子邮件是[email protected]。当然，我们在Blue Sky上。我们在Instagram上。您可以访问kqedforum.com。

我想稍微谈谈我们现在有一些公司表示他们希望每个人每周五天都回到办公室的例子。当然，还有，你知道，他们为投资者发布的新闻稿。还有，你知道，也许是对他们的员工关于他们正在寻找什么的信号。但是罗伯特，我们看到像Salesforce这样的公司吗？是的。

很久以前就让每个人都回来了。我们看到这些举措对市中心的影响吗？我会说是的。它并没有恢复到大流行前的水平。毫无疑问。当然，它更像是一种混合模式，尽管你确实看到一些公司说，不，它将每周五天都在办公室。我当然希望这也能转化到美国其他市场。但我认为周二到周四，

当然，我在Salesforce总部附近工作。你绝对可以在街上感受到它。街上的人多了很多。Salesforce是那些没有在内部为每个人建造厨房以吸引他们到他们大楼里的公司之一。他们希望人们在街上。你看到了这一点，因为他们周二到周四去餐馆。他们正在参观商店等等。所以，到目前为止，它确实产生了影响。但我们肯定需要更多这样的影响。对。

你知道，劳伦，我也一直在想，市中心某种零售新陈代谢的一个组成部分。就像，一个部分可以回来而其他部分不行吗？我们如何协调它们呢？我的意思是，没有一个因素可以让人们自上而下地去做。就像每个人都必须进来，所有零售店都必须开门，你知道吗？对。这是一个很好的问题。我认为，

我的观点是，而且我认为人们普遍同意这是一个长期游戏。而且，你知道，我们现在在市政厅有了一位新市长。我们刚才讨论过，每个人都期望事情一夜之间发生，对吧？事情并非如此。我的意思是，即使在办公市场，尽管我们在大流行后的五年下滑之后看到了改善，但这仍然是巨大的，对吧？但即使是这样，恢复到罗伯特所说的那种健康状态，

描述可能需要数年时间，你知道，有可能。所以我觉得零售业也是一样。我确实认为，该市已经做出了协调一致的努力，这始于前市长伦敦·布里德，将市中心变成一种街区。

这包括娱乐区，这包括关注活动，对吧？在过去的一年中，已经有一些非常成功的活动。我们看到人们想要出去。当他们出去的时候，他们去商店，他们找一个吃饭的地方。你知道，它激发了整个环境。所以我认为这是一个正确的方向。

但这需要一些时间才能实现。我们不认为市中心是一个真正可以闲逛的街区，对吧？是的。我们的一个听众诺埃尔写道，我知道圣何塞在节日期间有很多空置的地方。动物收容所开始在一个以前是联邦快递金客斯的空置场所开设宠物领养临时场所，该场所已经空置多年了。帮助过度拥挤的收容所取得了成功。布里德市长确实推动了这种临时政策。

旧金山的运动。你认为这是激活这些空间的有效方法吗？你知道，我们的一些公共广播同事，现在在市中心有一个空间。

你认为这有效吗？是的。如果你问我，我的意思是，我认为这是一个好主意，对吧？我认为有一些传统上位于城市其他地区的企业现在实际上位于市中心，并且仍然在那里。我想到了一个独立经营的本地缝纫厂。我想到了魔鬼牙齿面包店。他们还在那里，对吧？他们从该项目毕业，现在我相信与这些房东签订了实际的租赁协议。所以我觉得这很好。规模是我们需要的吗？可能不是。是的。

凯蒂，当你与你在全国各地的Gensler同事交谈时，很明显，旧金山是，它集中了许多每个城市在其市中心都遇到的问题。我们确实失去了最多的人流量。它的恢复速度最慢。但是，你从其他城市的同事那里学到了哪些经验教训，他们说，好吧，你知道，我们的城市做了X或Y，它以这种方式帮助了市中心？

是的，我认为我们在某些市场看到更快的进展，例如，如果你考虑办公室改造成住宅，尤其是在纽约，因为自90年代以来，他们已经有了多年的立法，因为他们对商业区的一些影响，让下曼哈顿拥有更多混合用途和更多住宅。我们。

我们开始看到一些这样的政策变化来实现这一点。例如，他们前市长布里德和主管们去年回来并改变了立法，以放宽规划和建筑规范，以提高转换的灵活性，然后还取消了转换的转让税。所以，像这样的步骤可以有所作为，就像你说的那样，莎拉，让

市中心有更多混合用途的解决方案。因此，如果您有更多居住在这里的人，那么这使得不必拥有如此同质的中央商务区，人们全天候都在这里。你知道，我非常赞成这些转换的想法。我们对此做了一个节目，我变得非常悲观，因为我们邀请了一位开发商来，他说道，

好吧，基本上没有成本节约。也许你可以更快地做到这一点。这实际上是真的吗？或者这只是，你知道，开发商的数学对我来说总是非常令人困惑，你知道，但显然，铅笔计算与我如何看待金钱运作的方式大相径庭。所以这实际上是，这是真的吗？已经建好的建筑没有成本节约？

这取决于情况。我不知道它是否那么简单。我的意思是，像立法障碍这样的事情会花费金钱，也会花费时间。因此，当您开始放宽其中的一些事情时，它会使它更容易计算。你知道，我们与Spur合作进行了一项研究，以查看。

旧金山的30座建筑，其中40%是改建的理想候选者。这意味着很多事情。这并不仅仅是成本是否可行。所以我认为这是一个比说在经济上不可行要更细致的故事。劳伦？我认为这向我们表明，为了让一个项目向前推进，一切都需要正确。分区或许可证是一个非常重要的部分。

但还有其他部分。我们已经放宽了分区，但我们没有看到这些项目向前推进。所以我想，你知道，更大的经济中发生了什么，利率发生了什么，投资者对某个地方的情绪发生了什么，对吧？所有这些都同样重要。所以它必须像一场完美的风暴，让一个项目得以推进。没错。是的。

现在，我刚要说的是，过去几年的资金成本已经失控了。而且让这些项目实现盈利非常困难。而且只有少数建筑适合改建和改建。

不幸的是，中央商务区。这与下曼哈顿的情况大相径庭，在下曼哈顿，从90年代中期开始，我们就进行了大量的改建活动，当时提供了许多激励措施来实现这一目标。我们将不得不看到来自城市、州甚至联邦政府的激励措施，才能使这些类型的项目发挥作用。并且做

商业开发商的利率是否与住宅抵押贷款市场大致相同，或者它们是否处于自己的空间？有点在自己的空间里，但相似。它们或多或少地走着同一条路。所以，是的，这取决于具体情况。但当然，你知道，我们做了一个项目。高纬环球去年做了一个项目，一篇名为《重新构想城市》的论文。

它选取了全国15个城市，研究了这些适宜步行的城市环境需要发生哪些变化。当然，旧金山就是一个例子，其中87%的库存与办公室相关。对于任何中央商务区来说，这都不再有效了。它需要更多混合用途。它需要更多“生活、工作、娱乐”的模式。

因此，需要进行住宅活动。如果你只是在烹饪它，理想的数字是多少？办公室仍然需要成为主要焦点，当然，但需要更多住宅。需要更多所谓的“娱乐”活动。因此，文化设施、体育设施，所有这些东西都会让你在创造完美的中央商务区时，如果可以的话，对这一切有更全面的了解。

等等，让我们接听电话，然后我们很快就会回到小组讨论。旧金山的埃文，请说。

简而言之，你必须让它消亡，让历史的进程去做它将要做的事情。旧金山和美国各地的每个街区都有一个共同点，无论是商业区还是住宅区，在20世纪中后期都经过了改良，那就是在某个时候，事情非常便宜。上一个来电者提到了下曼哈顿。

在东村，在EEOPOP 30年前搬进一栋门卫楼之前，旁边是棚户区和以前，我认为是一所学校，年轻的领主们在那里见面。由于各种历史原因，这些情况都存在，从《军人权利法案》到郊区的增长。但是

旧金山的市中心一直专注于成为周边郊区的辅助商业区，而这种模式已经消亡，它不会回来，也不应该再有公共资金用于试图复活已经……

当它已经……是的。是的。它的消亡是不言而喻的。就像阿莱克西斯·马德里加尔在通话开始时所说的那样，供求规律，为什么商业租金不仅在那里，而且在整个城市，所有这些关闭的店面，为什么它们不是非常便宜？因为人们一直认为我们将回到繁荣时期。我回到30年前我搬到这里的时候，35年前或80年代的某个时候。

而这个地方，即使人口减少了10万人，在不同的街区仍然有一种失败的铁锈地带城镇的感觉。市场南部的工业。你知道，我会作为一名快递员进入一栋建筑，我会看到有计划通过商业州际公路来扩展市场南部。

在疾病和马刺中，并建造所有这些东西。但当时，你知道，租金非常便宜，但它非常便宜，因为人们不想住在这里。埃文，我真的很，不，不，不。我真的很，我想把你的，我想把你的观点告诉小组。我认为它真的很好，很好地表达了。我的意思是，你知道，芝加哥，旧金山曾经是一个贫穷的城镇，然后它就不是了。我们有所有这些仓库。我们有一堆需要重新使用的码头设施。整个城市都需要改变其经济地理位置，并且，

我认为埃文提出的问题，我认为这非常有趣，那就是，我们是否真的必须让事情真正触底？就像，你知道，不要缓冲它，而是让事情真正触底，然后从底部开始建设。你怎么看？好吧，我认为埃文应该在小组中。我认为，你知道，埃文提出了一些非常好的观点。我现在有很多想法。但是，你知道，首先，关于资金的问题，公共资金流入市中心以活跃曾经是，对吧？以及什么……

现在的情况有点像过渡期。我认为这是需要考虑和关注的事情，对吧？我的意思是，我忘了具体的金额了，但去年投入市中心的资金数百万美元。我们还有其他地区也在苦苦挣扎。我们市区其他地方的艺术组织也需要支持。

我认为这些事情需要考虑。对。而且有一个巨大的问题，对我来说，预算取决于市中心的创造者。然后钱就少了。就是这样。这是一个飞轮可能朝任何方向旋转的时刻之一。凯蒂，你怎么看？是的，我认为需要对一些投资进行调整。我的意思是，凯蒂提出了一个非常好的观点。

过去有过投资，你想想市场以南变成了耶尔巴布埃纳。我的意思是，这是一笔巨额投资。所以我认为，回到你刚才说的，在这里增加更多混合用途，引入更多游戏、娱乐和文化，是城市需要开始进行的另一项投资。绝对的。绝对的。

听众丽莎写信说：“我在一栋混合用途的建筑里工作，那里有一家著名的黑人LGBTQ拥有的芭蕾舞工作室、一个治疗性健身工作室、几个艺术工作室和一个非营利组织。

芭蕾舞工作室结束了他们的青年项目，随后不得不停止为其他舞蹈老师提供工作室空间，因为没有人想来马库斯街，更不用说带他们的孩子了。这是主要问题。如果空间安全、易于进入、干净且充满活力，人们仍然会涌入有趣、热闹、有吸引力的空间并花钱。”

劳拉，很明显，每位市长候选人，包括前任市长本人，都在竞选中承诺能够解决这个问题。你认为卢里政府有什么真正改变方向的措施吗？你知道，我认为TPD，我不是以最尊重的语气说的。对。因为他刚刚上任，我们需要给他一些时间来适应。

但我认为，你知道，他已经提出了一些关于解决芬太尼危机的计划，我们正在谈论清洁，不是清理，而是，你知道，解决市中心一些被忽视的部分。所以我认为我们会看到。这还需要时间。这需要资源，这可能需要新的避难所床位，他似乎支持这一点。所以我认为，你知道，计划已经制定出来了。我们会拭目以待。

凯蒂，这是一个针对我们建筑师和设计师的有趣问题。克里斯汀写道，如果城市希望人们回到市中心，为什么还要收取夜间停车费？为什么我要花钱过桥，然后还要花钱停车？这看起来目光短浅。斯蒂芬写道，逐渐出台的反汽车政策损害了游客和居民在市中心购物和工作的愿望。这些政策损害了城市。如果街边停车位正在消失，商业停车位价格昂贵，那么任何外地人为什么还要来旧金山参观和购物呢？

当然，你知道，我们如何平衡所有这些停车位与街道的活力？我的意思是，人们试图制定更均衡的交通策略的一个原因是，让城市拥有多模式、充满活力的市中心城市的感觉。你们如何看待这种从必要的理论应用城市主义角度来看的平衡？

好吧，我认为你说的对，阿莱克西斯，采取平衡的方法比仅仅，你知道，

试图假设每个人都能开车进城要好得多。我们只有两座桥可以进城。所以今天早上从奥克兰开车到这里，有时是一个挑战。所以，我的意思是，我明白你的意思，也许人们有不同的方式想进城。我认为我们依赖于从向进城的人收费中获得的收入。所以，如果你只是取消了这项收费，那就有点复杂了。我认为你在某种程度上是在拆东墙补西墙。

也许将我们的公共交通资金与我们的停车资金挂钩是……我不知道，但是，是的。这是真的。当然，我们也做过关于这个节目的节目。就像Muni的预算也有问题。我想，罗伯特，我会把它带到这里。我的意思是，我们还在等待另一只鞋掉下来吗？还会有更多的租赁重新谈判吗？还会有……我们触底了吗？我的意思是，在节目的开头，我认为你基本上是在说……

事情正在好转。情况已经稳定下来。但是否还有其他因素可能会让我们再次陷入螺旋式下降？

所以这是一个好消息。旧金山现在有650万平方英尺的租户需求。同比增长约100万平方英尺。而且用途更加多样化。对不起。我的意思是，你认为其中很多是科技公司，而且确实是。

特别是人工智能。当然还有人工智能。这是过去一年中很重要的一部分。但我们也看到，市场上还有更多专业的商业服务、律师事务所、小型公司和非营利组织搬回城市，因为这里的成本比过去五六年都要低。所以就办公室租户需求而言，用途更加多样化。这很有趣。是的。

我们正在讨论让旧金山市中心商业空间重新填满或改造需要什么。休息后，我们将收到你们关于城市以及可能采取的措施的想法。我们邀请了罗伯特·萨蒙斯，他是高纬环球的研究主管；劳拉·瓦克斯曼，旧金山纪事报的记者；以及凯蒂·布坎南，她是Gensler旧金山办事处的首席设计总监兼常务董事。

建筑和设计公司。如果你想加入谈话，电话线路已满，但你可能想尝试发送电子邮件到[email protected]。你也可以在社交媒体、蓝天、Instagram或KQED论坛上找到我们。当然，还有一个Discord社区，你也可以在那里加入讨论。我是阿莱克西斯·马吉卡尔。休息后敬请关注更多内容。

欢迎回到论坛。我是阿莱克西斯·马德里格。我们正在讨论旧金山市中心的问题和机遇，以及那里的商业空间。与会者包括来自Gensler的凯蒂·布坎南、来自旧金山纪事报的劳拉·瓦克斯曼和来自高纬环球的罗伯特·萨尔蒙。让我们邀请在加利福尼亚州派洛特希尔的米歇尔。你好，你能听到我吗？是的，当然可以。请说。好的。

对于我们这些在家快乐而高效地工作的人来说，我的问题是，为什么我们要被迫回到办公室，在那里我们又要与交通作斗争、通勤、支付很多钱来停车或以某种方式到达办公室？这似乎没有多大意义。我们究竟是在为谁做这件事？嗯哼。

但是，你有没有想念它？我们会为拼车大楼业主争取吗？不，不，不。我完全……你有没有想念它？你有没有想念，比如，去……不像……也许不是去办公室，而是……不，我一点也不想念它。我在家非常高效。我的工作领域……

我没有理由待在办公室。我能理解为什么年轻的员工可能会受益于更灵活的工作时间安排。我不介意参加我们的每月销售会议或在餐馆开会，诸如此类的事情。但是，就像我说的那样，

与交通作斗争，这简直是疯狂的。为什么让每个人都在同一时间上高速公路去同一个地方？好吧，既然你这样说，米歇尔，不，我很感激。另外，我从未去过派洛特希尔。我刚查了一下它在哪里。这似乎也是奥本附近一个非常美丽的地方，这也可能导致一种感觉，嘿，也许我想待在这个美丽的地方，而不是

你知道，开车进城。所以我真的很感激你的想法。我不得不说，我不知道，凯蒂，这也许会让你想到。我的一个工作理论是，人们知道，作为一个集体努力，不去办公室会对城市产生这些后果。但也许在家工作真的太棒了，以至于对大多数人来说根本不重要。也许找回这段时间……

太棒了，你知道吗？所以从你的角度来看，这意味着公司基本上需要建立合适的混合环境，或者让它，我不知道，答案是什么，你认为呢？我认为没有一个万能的解决方案，但是，你知道，很多人也有同样的感觉，这并不值得他们通勤。所以我们要做的就是让他们的通勤值得，并不是所有的工作职能都是如此。我认为，我们已经看到了很多

类似于学习损失，你知道，人们在职业生涯中所做的许多事情都需要一种学徒制。为了向人们学习，我们看到无法与办公室的其他人在非正式场合发生碰撞，或者无法向导师提问，当人们没有一起接受培训时，这要困难得多。

在他们的办公室或工作场所。所以我认为，让人们的通勤值得有很多好处。但是，你知道，这也不是一个万能的解决方案。我们看到人们有理由来办公室，因为你正在创造一种文化，你正在为你的组织创造一个核心。是的。米歇尔，非常感谢你的来电。让我们邀请旧金山的卡梅隆。

你好，你好吗？你好，谢谢你的来电。谢谢罗伯特、萨姆和劳拉。很高兴与你们交谈。我是卡梅隆。我实际上是湾区零售主管Avis & Young的商业代理，我们专门研究市中心发生的事情，并且经历了疫情的艰难时期。每个人都在说，你知道，需要什么才能让人们回来？我认为，你知道，有一种

我不知道，一个持续存在的理论，持续了25年。我只是想说，在25年的第一个月左右，我们突然看到了相当多的活动。所以我不知道每个人是否都把闹钟定在了1月1日，但我们在市中心看到了相当不错的活动。你们是专门从事零售方面的工作吗？那是Avis和Young的主要业务吗？所以……

所以Avis是唯一一家，我们是一家商业房地产服务公司。所以我们有，你知道，我们有办公室、多户住宅资本市场等所有职能。但是我的我是湾区零售。是的。所以我专门从事零售。你们有没有使用某种指标来追踪零售业的状况以及它的发展情况？是的。

是的。我的意思是，我们像罗伯特一样，会发布季度零售报告。所以我们看到了活动。我会说，直到，我会说去年之前，几乎不可能带动市中心的客流量。市中心的零售业面临着很大的挑战。有很多只按百分比租金的交易正在进行和执行。我们实际上……

我在市中心做过几笔交易。而且，你知道，我认为市中心零售业的这种看法，我认为，你知道，一些小组成员正在谈论便利设施零售。对。你知道，你如何吸引人们到市中心？你如何让人们回到市中心？过去，零售业是一个利润中心。底层空间是投资组合的创收部分。但现在作为零售业。

随着办公大楼空置，你知道，房东们在说，我们如何让人们回到办公室？我们创造什么样的便利设施？所以，你知道，每个人都……在地下室放一个甜绿色的。房东值得。是的。

是的。所以每个房东都建造了健身中心、会议中心和自行车房，他们有便利设施等等。现在他们也在为底层提供便利设施。所以他们正在推动，他们说，嘿，我们会花钱玩。我们会做一个只按百分比租金的交易，以及一种从空置到充满活力的模式，嘿，我们会尝试鼓励人们尝试一个概念，看看它是否会变成——

你知道，长期来看。所以在某种程度上，这是有效的，我们看到一些租户留了下来，但我认为我们突然看到了很多活动，因为，因为某种程度上，返工，你知道，这些大型办公租户的一些公告正在发生。所以，你知道，这是积极的，但我认为最终，你知道，我认为现实是，将会进行价格重置，对吧？所以，你知道，

供求关系，就像其他来电者所说的那样，将决定人们是否会来到你们的建筑物？这是便利设施和最划算的价值。我们现在看到很多建筑物的交易价格在每平方英尺200美元到400美元之间。之前是每平方英尺800美元到900美元。所以这只是一个价格重置。

你知道，这只是城市每十年左右发生的一次冲击，发生了一些事件，你知道，无论是科技崩盘还是住宅崩盘。所以我们每10年都会把它列入我们的日程表，为经济衰退做好准备。是的。非常感谢，卡梅隆。劳拉，你想回应一下吗？是的。所以卡梅隆负责策划底层，他做得非常好。我知道，你知道，他肯定对此非常了解。但我认为

通过报道商业房地产和零售业以及所有这些，我学到的一件事是，我认为在疫情之前要记住的一件事

正如罗伯特之前所说，事情以不同的方式变得不可持续，对吧？空置率非常低，交易是以可能不切实际的价格点进行的，或者结构非常独特，非常有趣。而现在这种情况正在显现，对吧？我认为，你们可以纠正我，如果我错了，但我感觉建筑业主也有一些犹豫，因为他们有债务服务，他们有疫情前谈判的贷款需要偿还。

如果他们找到一个租户，其租金可能低于市场价，你知道，他们的贷款明年到期，我的意思是，这将是一个问题，对吧？所以你必须记住，这是一个整个生态系统，它也依赖于贷款人。而我们现在看到的情况，我现在更多的是在谈论办公室，你知道，我们看到一些办公室建筑

以非常低的价格进行交易，比如一栋价值，我不知道，你知道，比……比不久前低70%的建筑。我认为这就是今年我们将看到的变化，你知道，因为那些建筑业主，正如我们其他小组成员所说，他们现在可以，他们有更低的基数。他们现在可以策划、投资房产、做不同的事情，而且，你知道，重置租金。如果他们愿意，他们可以设定更低的租金。但我也要说，

至少我们现在有建筑物在交易。你知道，去年，中央商务区有超过12栋办公楼进行交易。这比前三年高得多。这很好。这有助于重置市场。而这正是我们所需要的。如果这些建筑物没有交易，那么市场就不会有任何变化。这是一个真正的问题。是的，它们的交易价格比疫情前低50%到80%。

但它们确实在交易，业主现在可以以比疫情前低得多的价格租赁这些空间。因为它消除了建筑物顶部构建的这种财务虚构，这种财务虚构预测着永远不会到来的现金流。绝对的。是的。

这也很有趣。我觉得我是唯一一个，但我想要在一个旧的肮脏的办公楼里工作，比如你的邻居是私人侦探。你知道，我觉得这很有趣。你可以在新闻编辑室吸烟。是的。为什么每个人都想要一流的办公空间，而你却可以去，你知道，有一个带有奇怪磨砂玻璃的门，上面写着你的名字？你想住在20世纪40年代的电影里。是的，没错。是的，没错。是的。这不是我们搬到这里的原因吗？这就是为什么我们不能一概而论。是的。

让我们邀请旧金山的巴里。巴里，请说。你好，阿莱克西斯。很高兴有机会打进来。我昨天在旧金山市中心。我有一个医生预约，我决定留下来，这

只是四处闲逛。当然，你们都评论说它完全……我的意思是，我注意到它比以前干净多了。但真正让我印象深刻的一件事，而且让我印象深刻了好几年，那就是关闭市场街的决定似乎……

是一个完全错误的决定，因为从建筑学的角度来看，旧金山的交通要道以及其上的建筑是使其有趣、充满活力和令人兴奋的部分。市场街似乎像个鬼城。所以，去市中心的一件有趣的事情是，各种各样的人以各种不同的交通方式的能量、活力和流动。

所以市场街几乎没有汽车，因为你不能开车下去。出租车和送货卡车可以，仅此而已。我认为这是一个非常非常糟糕的决定，因为主要交通要道，你向下看，你会看到渡轮大楼和钟楼，你向上看，你会最终看到，远远地向上看到双峰和发射塔，它被切断了。我觉得……

如此糟糕的决定。这是一个非常有趣的……不允许再次开放。我骑自行车，但昨天我去了一家公共就业机构，我不得不因为一个原因使用我的汽车。这让我很震惊，当我到达市场街时，它只是死了。没有活力，没有活力。它真的需要，我的意思是……

我们不能总是妖魔化汽车。让我快速向小组成员提出这个问题，因为我认为这是一个非常可靠和有趣的观点，我们……

关闭市场街的想法是，它会增加城市的活力，它基本上是说，街道的其他使用者不仅会弥补缺少的汽车或汽车带来的活力或城市生活的感觉，而且他们会超越它。这有效吗？我的意思是，这是一个真实的，这是我将要提出的另一个问题，凯蒂。什么

我们如何知道它是否有效？城市是否会采取一个流程来说，你知道，也许那不起作用？你知道，会吗？我不知道。我真的很想知道。

对我来说，这似乎还不够。需要做更多的事情。就像你可以想象这在未来会是什么样子。或者你需要环顾全国或世界各地，看看巴塞罗那的兰布拉斯大道发生了什么。你知道，如果你能在市场街创造出这样的景象，因为你拥有这些非常宽阔的人行道，如果你能激活它们，我认为

这使得没有所有这些汽车在街上行驶更有意义，因为这只是一条非常繁忙的交通要道，我认为这样做的原因是，正如你所说的，阿莱克西斯，是为了吸引更多人到街上，但你需要创造更多的地方来激活它。是的。看起来他们有点追求平衡，但却搞混了。没错。它还没有完全到位。是的。是的。这是一个有趣的问题。我的意思是，伯克利的马修可能会有一个相反的观点。请说，马修。

你好，谢谢，阿莱克西斯。我是节目的忠实粉丝，很高兴有时间来这里。我认为这正说到点子上了。之前有一位来自奥本以外的来电者谈到她不想再开车进城了。然后你还有另一位在城市的来电者想要能够开车到市中心。我认为他们两人都错过了一个重点，那就是旧金山历史上犯下的错误。

几乎完全为开车通勤的人设计市中心。现在，在发生了一件非常不寻常的事件——疫情之后，它被困住了，有数百万平方英尺的商业空间，人们可能不想回到这里，尽管我也同意，这方面似乎有一些好消息。但我认为这里有点两极分化的讨论，那就是旧金山市中心想要成为什么？它想成为开车通勤者的目的地吗？

因为根据定义，这意味着它永远不会成为一个充满活力的地方。它将是一个充满汽车和停车场的地方，人们在下午5点回家，之后就死了。我们在世界各地的城市，甚至只是在美国各地看到的

犯了同样错误的城市是，他们实际上开始纠正它，他们正在投资于市中心更多的住宅建筑，他们正在投资于市中心更多的社区便利设施，因为我认为正在发生的一部分，我想回到奥本的来电者，那个人可能住在东部的一个街区，他们想在那里闲逛，我敢打赌，如果她能在那里附近工作，她会这样做，但问题是，我们在湾区一直有这种土地使用模式，就像不，你去，你开车30分钟、45分钟、一个小时或一个半小时

然后你回家，然后你一来一往。这不再有效了。规划中有一个理论叫做马尔切蒂常数，它指的是人们愿意开车或旅行多远去上班。我们已经达到了这个极限，我们不会以任何其他方式来解决这个问题。

我认为，除了将市中心完全重新设想为人类居住和繁荣的地方，而不是仅仅作为人们开车去上班然后回家的地方之外。嘿，马修，非常感谢你。感谢你的来电，也感谢你收听节目。劳拉，你想接这个电话吗？马修刚刚触动了我内心深处的东西。在疫情之前，有一种趋势是公司在各地开设卫星办公室。

你知道，在东湾和半岛，他们的员工实际上居住在那里，因为这是一个很大的问题，对吧？通勤问题，它变得不可持续，人们在路上要花两个小时，住房成本如此之高，他们住在几个小时之外，但他们必须露面，对吧？所以这是疫情之前的趋势，由于对办公空间的需求下降，这种趋势消失了。是的，是的。

你知道，我想到的一件事是，你知道，我们有进来的汽车，显然，但我们还有Bart和Caltrain。从奥克兰到桥上的交通很糟糕。与此同时，Bart就像，

仍然空了一半，实际上空了一半。这真的让我，这真的让我想知道在疫情期间发生了什么，也许人们在汽车中愿意忍受的事情发生了一些重置。因为如果你一周只需要来两天，那么也许你会想，好吧，我会在桥上坐一个小时。如果你必须一周来五天，你会说，我做不到。

我做不到。所以这真的让我觉得，对我来说，另一个大问题是，如果Caltrain和BART在经济上无法维持下去，我们无法以某种方式拯救它们，那么我们将失去。我不知道会发生什么。那是灾难性的。是的，完全是灾难性的。对。因为，是的，Bart，即使市中心是一个主要目的地，它也以这种方式连接着东湾和旧金山。

非常重要的方式。Discord上的一位听众的最后一条评论说，我的家人和来自派洛特希尔的米歇尔来电者一样，不想通勤。作为一个外向的人，我想去，我有一个办公室要去。但由于很少有人去，所以几乎没有动力，即使骑自行车和乘坐Bart本身很有趣。

最终，与他人一起工作的愿望将促使我找到一份需要灵活工作时间安排的新工作，我期待着为我们市中心的复兴做出贡献。

所以我认为我们解决了这个问题。市中心回来了。回来了。我们一直在讨论让旧金山市中心的商业空间重新填满或改造或重新利用需要什么。我们邀请了凯蒂·布坎南，她是Gensler全球建筑和设计公司旧金山办事处的首席设计总监兼常务董事。非常感谢你的加入，凯蒂。感谢你们的邀请。

自五年前疫情爆发以来，旧金山的联合广场和金融区等曾经繁华的街区一直饱受高零售和办公空置率的困扰。旧金山超过三分之一的办公空间现在空置，混合办公模式意味着即使是有租户的建筑物，每天也并非人满为患。联合广场也失去了其作为购物目的地的光彩，大部分百货公司都关闭了。旧金山的市长丹尼尔·卢里表示，他计划复兴市中心。我们讨论了重新填充和再利用商业空间，以及将人们带回市中心需要做些什么。嘉宾：罗伯特·萨蒙斯，高力国际高级研究总监劳伦·瓦克斯曼，《旧金山纪事报》记者凯蒂·布坎南，旧金山办事处设计总监兼总经理，Gensler</context> <raw_text>0 我们还邀请到了高力国际高级研究总监罗伯特·萨尔蒙。罗伯特，非常感谢您加入我们。很高兴来到这里。谢谢。我们还邀请到了《旧金山纪事报》记者劳拉·瓦克斯曼。非常感谢您加入我们。非常开心。谢谢。非常感谢所有来电者和评论员。非常感谢你们的贡献。我是阿莱克西斯·马德里加尔。敬请收听米娜·金带来的另一小时的论坛节目。

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