The Long Reach of San Francisco’s Housing Crisis
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触及旧金山的一个问题，你就会发现一个几乎所有问题背后的根本原因：这座城市棘手的住房危机。Apple TV 上的一部新纪录片《断层线》(Fault Lines) 讲述了与住房短缺相关的三个故事。其中包括一个无家可归的家庭试图获得永久住房的努力，一个日落区社区反对经济适用房项目的斗争，以及一场激烈的选票措施竞选活动。我们与这部电影的导演和一位旧金山住房问题的专家进行了交谈，探讨了旧金山是如何陷入这场危机的，我们能做些什么，以及其他国家能从我们的困境中学到什么。

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论坛的支持来自旧金山大学管理学院。旧金山大学管理学院庆祝与海湾地区商业社区建立 100 年的合作伙伴关系，它将学生与城市的活力文化、实践实习和丰富的职业机会联系起来。

在这里，人工智能和可持续性融入商业教育的各个方面，学生们将创新、道德和创业领导力带给一个需要帮助的星球。旧金山大学管理学院。从这里改变世界。来自 KQED。

来自旧金山的 KQED，我是阿莱克西斯·马德里加尔。在旧金山触及一个城市问题，你就会发现一个几乎所有问题背后的根本原因：这座城市棘手的住房危机。Apple TV 上的一部新纪录片《断层线》讲述了与住房短缺相关的三个故事。

一个无家可归家庭的困境，一个日落区社区团体试图阻止一个经济适用房项目，以及两个激烈的相互竞争的住房措施竞选活动。我们将讨论西区的情况，是什么阻止了建筑的进行，以及住房危机的本质。所有这些内容将在下一段新闻之后播出。

欢迎收听论坛。我是阿莱克西斯·马德里加尔。今天我们讨论的是《断层线》，一部来自当地制作公司 Portal A 的 Apple TV 新纪录片。《断层线》多方面地考察了当地的住房危机及其在个体家庭、社区甚至政治竞选中所扮演的角色。

无论你在住房政治光谱的哪个位置，你都会发现电影中人物所持立场中有一些让你喜欢，也有一些让你感到不满。这可能是一件好事。很少能找到一个不同立场能够相互对话的场所。如果你经常收听这个节目，你就会明白为什么。为了讨论《断层线》，我们邀请到了内特·霍德林。

内特，欢迎来到节目。非常感谢。感谢你们的邀请。我们，哦，实际上，安妮，我们也请你加入。安妮·弗里曼，SPUR 的特别项目总监，也加入了我们。欢迎，安妮。谢谢。让我们开始吧。内特，这部纪录片讲述了三个故事。让我们从一个我们在各种城市都能看到的斗争开始，那就是建设经济适用房开发系统。

这个项目在日落区。在日落区建了多少经济适用房开发项目？嗯，这是第一个。是的，我认为我们参与了整个过程的初期阶段，并且了解了为什么它是唯一的一个。从那时起，又出现了一些其他的项目。但是，这确实是“零点”。哇。

对于那些居住在旧金山以外或城市其他地区的人来说，也许只是描述一下日落区，那里的住房情况如何？是的。日落区是一个田园诗般的社区。它有点像郊区与城市的结合。你知道，你可以看到远处市中心，但鸟儿在鸣叫，而且它

从两层楼一直延伸到海边。实际上，西区由于分区限制，已经有，是的，一百年来都是两层楼。所以这是一个非常美丽的社区。我也住在西区，我住在里士满区，那里有很多值得喜爱的地方。但是，如果你开始深入研究这一切是如何形成的历史，那就有点复杂了。是的。

那么，事情的历史，或者至少是试图在那里建造东西的历史是什么？基本上是因为人们没有尝试建造公寓楼吗？还是因为分区限制，他们甚至无法建造公寓楼？那里发生了什么？是的，我的意思是，我会把它交给安妮，让她更多地谈谈旧金山的历史和分区条例，以及东西区是如何分裂的。我会把它交给你。好吧，让我当场回答。

所以，我实际上是日落区的居民，所以我既可以从第一手的角度，也可以从专业的角度来谈谈。日落区很长一段时间，这座城市的这个地理区域实际上是沙丘。根据当时的规范，它相当难以开发。我们说的是 19 世纪吗？19 世纪到 20 世纪初。日落区的大部分地区是在二战后的繁荣时期建造的。

对。所以，当时所有的规范和理想，我们建造了很多汽车基础设施，我们建造了漂亮的郊区。有很多年轻家庭能够买得起抵押贷款或贷款，或者购买这种全新的房屋和这种全新的联邦住房项目。没错。没错。FHA，GI 法案，诸如此类的东西。没错。有趣的是，在日落区，有一些零星的房屋。

不符合规定的公寓楼，对吧？你会穿过日落区，每隔

八个街区，十个街区，你会看到一个不知从哪里冒出来的八层公寓楼，看起来很旧，但它是一座八层公寓楼。你会好奇，这是怎么回事？日落区在 20 世纪中叶并没有很多严格的分区限制。因此，尽管大多数房屋都是作为成排房屋建造的，对吧，在一个方向上，几个街区都是相同的盒子，你可以建造得更高。而且

特别是对于工人来说，那里有公寓楼。然后在 20 世纪 70 年代，城市颁布了这个下调分区。所以他们实际上减少了或确定了这些社区中的高度限制。直到 20 世纪 70 年代，日落区才实行严格的关闭。

较低的高度限制。所以实际上有很多这样的旧建筑。我住在一栋，一栋日落区受租金管制的 10 层旧建筑里。从窗户往外看，看到这些历史的层次，推断出这些是如何随着时间的推移而发生的，这真的很有趣。太有趣了。那么让我们谈谈这个具体的项目吧。它与这些公寓楼之一斜对面，在第 26 街和欧文街。那相当高。这个项目是什么？内特，是谁想把它建在那里？

是的。所以，在那里的是日落区中部社区协会，他们坚决反对它。开发商是 TNDC。田德罗因。社区发展。社区发展公司。是的。所以，你知道，这是一个相当……

在旧金山，开发商想要满足邻居的要求，以及他们对项目的一些要求之间，这是一个相当典型的分歧。邻居们不断提高他们想要的东西。在某些时候，他们无法达成一致。所以它最终诉诸法院，TNDC 援引 SB-

30 三十五。三五。铭刻在我的脑海里。是的。对。这使得他们能够简化流程，并推进项目。在电影中，我们捕捉到了很多委员会会议的场景。我们参加了很多很多很多关于这个项目的委员会会议。所以，开发商第一次有了推进项目的工具。是的。

这个项目现在即将完工，会发生什么？我可以从我的窗户看到起重机。我一直在跟踪它。正常的流程是什么样的，35 号法案后的流程是什么样的？

我看到内特看着我。是的，是的。

在 SB 35 之前，城市在他们做了什么和没有做什么方面不必遵守他们自己的规定。例如，你可能拥有一处房产，城市在纸面上说，你允许建造八层楼，40 套公寓，形状和大小都在这个范围内。

然后当有人提出建造一座八层楼、40 套公寓的建筑时，城市可能会说，好吧，我们不是真的那个意思。我们实际上指的是四层楼，而且它必须是这样的样子。实际上，我们只想要六套公寓。但是如果邻居不想要六套公寓，他们可以将其否决掉，基本上使其变成零套公寓。所以，如果你是一个想要建造的人，实际上很难预测会发生什么。

我是否被允许这样做，我能否对城市是否会让我做任何事情有任何保证？这实际上是几代人在旧金山正常的标准流程。所以，如果你想在西区建造经济适用房，

你必须提前进行非常非常认真的风险评估，因为如果附近有人不想要经济适用房，他们可以阻止经济适用房的建设。如果主管委员会感受到反对经济适用房的政治压力，他们可以阻止经济适用房的建设。所以，如果你想建造，你会想，这真的值得吗？

真的值得尝试吗？——是的，因为否决的场所是什么？它们基本上是主管委员会或其他一些东西。——是的。——规划委员会、上诉委员会和——有很多。所以我会说最常用的方法是一个存在于规划部门内的流程，称为自由裁量审查。

这意味着旧金山的任何人都可以提交这份文件。如果你是社区协会，你可以免费这样做。它说，嘿，我们不喜欢这个。我们不必有充分的理由。有时人们有理由，有时没有。这基本上会让一切暂停

暂停许可证，阻止许可证，直到它可以在规划委员会听证会上安排，这有时需要六个月的时间。然后，根据规划委员会的裁决，你也可以向上诉委员会或这些不同的机构提出上诉。主管委员会也参与其中。所以自由裁量审查是最常用的方法，但也有，你知道，我可以详细说明所有术语，但比如有条件使用许可证，在规划委员会进行审查，有 CEQA，这实际上是州法律的一部分

因为旧金山允许或允许所有这些项目成为公职人员的主观判断，所以一旦你有了主观判断，州环境法就会生效。所以你也有这个机会。

世界或法律机构来阻止事情。不过，我认为自由裁量审查最常用，因为它很便宜。你不需要律师。牌面对你有利，你也不必住在某个特定的地方。如果我想的话，我可以提交自由裁量审查来阻止我生气的前男友六英里外的地方。这就是这个流程的设计方式。我们与开发商进行了很多交谈

该项目的首席开发商出于法律原因不会在采访中露面，但你知道他脸上的表情

在他脸上，每个人都为一个他试图在日落区启动的不同项目。我认为他们反复谈到的一件事就是不确定性。这并不是时间线的长度或障碍。而是你不知道在任何阶段会发生什么。因此，这使得每个项目都难以维持。我的意思是，你也花了很多时间与社区团体在一起。我的意思是，他们对这座建筑有什么问题？

是的，所以这对我们来说非常重要。在已经成为 NIMBY-YIMBY 斗争的东西中，在我看来，这些群体往往……

相隔数千英里地互相喊叫，并没有真正寻求共同点。结果，这个问题变得更加两极分化。所以我们真的想深入了解这个群体，了解他们，就像我们……

了解那些正在寻找永久性支持性住房的无家可归的家庭，并给他们一个机会陈述他们的理由，并设身处地为他们着想。所以，是的，这是一个非常有趣的过程。我们总共花了两年时间与那个群体在一起，

你知道，当我告诉你我去过社区会议时，当我告诉你我去过客厅会议时，我已经见过所有这些了。而且，你知道，我认为我们发现的是，该群体内部存在着真正的人员多样性。

问题。这不仅仅是毒素。这不仅仅是停车位。这不仅仅是一件事。但是当它们放在一起时，它就像一个无法解开的结。我们正在与执行制片人兼导演内特·霍德林以及来自 Spur 的安妮·弗里曼讨论纪录片《断层线》。休息之后，我们将继续讨论。

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他们运用法律的力量来保护人们的健康，保护壮丽的地方和野生动物，并推进清洁能源以应对气候变化。地球正义组织在法庭上斗争，因为地球需要一位优秀的律师。了解更多关于如何参与并成为支持者的信息，请访问 earthjustice.org。

欢迎回到论坛。我是阿莱克西斯·马德里加尔。我们正在讨论纪录片《断层线》。你可以在 Apple TV 上观看它。它真正涵盖了海湾地区的经济适用房危机。我们邀请到了导演兼执行制片人内特·霍德林，他也是当地一家制作公司 Portal A 的联合创始人。安妮·弗里曼，SPUR 的特别项目总监也加入了我们。

我们也希望听到你的声音。你是否觉得你在影响你所在社区的决策中拥有发言权？也许你曾经参与过这些有争议的项目中的某一方。对你来说，结果如何？给我们打电话。号码是 866-733-6786。这是

866-733-6786。您可以将您的评论和问题发送电子邮件至 [email protected]。您可以在社交媒体、Blue Sky、Instagram 等平台上找到我们。我们是 KQED 论坛。当然，还有 Discord。

我想稍微谈谈主管委员会有时会面临的压力。在这部电影中，在其拍摄期间，是戈登·马尔主管。你会看到他在多个不同的社区会议上努力工作。

他将如何处理这个社区团体。告诉我们更多关于这方面的信息，现在他知道他输掉了对乔尔和瓜迪奥的竞选连任，后者现在也正在抵御罢免投票。那么，你看到了我们的政治领导人在他们的选区出现这样的项目时所处的立场是什么样的呢？

是的。我开始制作这部电影的原因之一是，注意到有时在这些深蓝色的城市中，我热爱这些进步的理想，有时我们拥有的理想和我们想要的结果可能是相互矛盾的。我认为政治家们经常发现自己身处海湾地区，身处其中……

当然，做 NIMBY 已经不再酷了。每个人，很多人说他们想要经济适用房，包括在城市的西区。但是当事情真正发生时，它并不是……

像英加迪奥这样拥护大型城市主义愿景的人，就像你说的那样，正处于罢免选举的中间，有时会为此付出代价。在我看来，戈登·马赫试图稍微调和一下，并吸引双方。你会看到他在疫情期间的一些 Zoom 会议上扭动着身体。事实上，从字面上看。看起来他好像要从屏幕上吐出来。而且……

我对他有一些同情，因为他试图取悦的不仅仅是他选民的两面，而且往往是同一个群体，如果这说得通的话。所以，是的，这是一个非常复杂的。我对他们社区团体的口号“反对所提议的”感到着迷。

因为从表面上看，我认为这很有趣。我认为社区团体想要在这方面拥有发言权是有道理的。另一方面，我认为让一个由感兴趣的邻居组成的团体委员会参与一个类似项目的规划设计，这确实很难……

他们甚至可能不同意应该如何处理它。安妮，从你的角度来看，以及你所看到的情况，这些社区团体和开发商多久能够找到一个中间立场，他们确实改变了提案，然后说，好吧，

它随着时间的推移而改变。我想说的是，在许多这些州法律改革之前，我们会看到的是，建造经济适用房的开发商只会真正将其提案提交给已经相当……

对。

我记得与一位在加利福尼亚州从事旧金山许多项目的经济适用房开发商交谈过，他说：“我们为审批预算八年时间，因为唯一能够通过的途径是与社区和邻里进行谈判。即使在最容易的地区，我们也需要计划长达八年的谈判、上诉和重新设计。我们支付所有这些建筑师的费用。我们支付所有这些拖延的成本。

如果时间太长，我们就有可能失去经济适用房的资金。所以，在旧金山建造经济适用房之所以如此具有挑战性，另一个原因是，特别是州一级的资金，他们也在寻找物有所值的回报。这实际上并不是一个很好的物有所值的回报。对。

在旧金山资助经济适用房，因为这个过程非常漫长。所以，是的，他们会达成协议，但协议会拖延时间，很多时候会在这个过程中扼杀项目，这是我们并不总是能看到的，而且它会经常协商降低单元数量，从而协商更高的价格。

你知道，在过去几年里，我做关于这个节目的事情中，我发现的一件非常有趣的事情是，有一种代沟，它以一种非常具体的方式出现，那就是围绕“开发商”这个词。我觉得在某个年龄段，在这个年龄段之上，每个人都讨厌开发商。在这个年龄段以下，大多数人对开发商的态度是中立的或好的。

这真的很有趣。你认为这是……感觉那里有一些历史，作为一名 43 岁的人，我并不完全理解这一点。

你怎么看？——我想说的是，从历史上看，如果我们回到例如日落区，战后建造的许多房屋都是由坦率地说非常小的当地建筑商建造的。你可以称他们为开发商，但他们通常是总承包商，他们与他们的兄弟一起经营一家小公司，他们住在附近，所以他们并没有像我们今天所想的那样遥远。

随着时间的推移，我对这一点的分析是，随着我们让建造变得越来越难，

建筑行业不得不变得越来越专业化和残酷。所以现在，如果你想在旧金山成为一名建筑商，你需要有五个不同的律师，三个许可证顾问，一个巨大的冗余股权和融资堆栈，这与我们的社区非常遥远。而且你并不一定是一个在很多情况下与那个社区有联系的人。如果你说，嘿，我的邻居……

弗雷德或苏珊是一名承包商，他们正在我们社区建造房屋，那就大不一样了。这就是我们过去在旧金山做的事情，而现在已经不再是这样了。这很有趣。我一直认为这可能是我们建造大型郊区成排房屋的时代，人们将开发商与人们所认为的荒地或空地的推土机联系起来，这可能是从那个时代开始的。

或者我们确实看到开发商也是当地政治运动的主要捐助者，对吧？我的意思是，他们是当地政治家的主要资助者。所以他们，你知道，我的问题一直是，内特，也许你可以从主管马赫或乔尔·恩加迪奥的角度谈谈这个，这些人，开发商确实在政治上捐了很多钱，但他们似乎在实际建造建筑的过程中也经常失败，你知道吗？是的。

是的，是的。我认为这归结于地方控制以及我们的法律的制定方式。我认为牌面一直对社区团体有利。就像许多进步的价值观随着时间的推移而扭曲一样，我觉得这背后的理想和原则在很多方面都是如此。但是是的，现在它已经变得非常偏斜了。是的。

我们有时会说，你知道，如果你想让开发商远离政治，你需要将政治从开发中剔除。你知道，我们通过政策、法律、随着时间的推移而得到加强的事情建立了一个系统，它说为了建造一些东西，你必须在政治上玩游戏。我认为当开发商玩给他们安排的游戏时，这确实会让很多人反感。而且我……

我认为，作为一名从事政策工作并以更好的方式重新构想更好系统的人，我始终坚持的一点是，我们如何才能将政治从开发中剔除，使其更像是在 DMV 续签驾照一样。你带着支票、身份证和表格出现，你排队等候。另一方面，你知道开发是可预测的。

规则将对每个人都适用，无论办公桌的另一边是谁。而如果你必须与 DMV 的人成为朋友才能续签驾照，你可能会在 DMV 玩不同的游戏。内特，我想让你谈谈电影中的故事情节，它实际上是关于无家可归的家庭，那些……经常工作但买不起……

城市中的住所。你知道，一位听众写道，如果不是大多数，那么许多居住在街头的人需要支持性住房，而不仅仅是经济适用房。他们没有能力按照我们社会的预期行事。与一位搬进永久性支持性住房的人交谈。告诉我们一些关于他的故事，以及他在城市中寻找住房时发现了什么。

是的，卡洛斯·罗哈斯在使命区长大。从字面上看，离这里只有四个街区，我认为，根据纽约的情况。没错，是的，佛罗里达街。而且他……我们花了两年时间……这是电影中最难处理的主题，所以我们与许多令人惊叹的社区团体合作，带来了有兴趣被介绍的人，所以我们最终……

卡洛斯和他的可爱儿子安德烈斯。太有趣了。明星，明星。十足的明星。是的，他有一个随行人员，是的，他正在来的路上。是的，对我来说，卡洛斯的故事是关于一个爱旧金山的人，即使旧金山并不总是爱他。

呃，而且我认为这是一个非常典型的例子。很多时候，无家可归的故事被描述为人们搬到这里或试图从城市中榨取服务。卡洛斯恰恰相反。呃，他非常渴望不与……

工作。工作，并且处于福利和工作的边缘，他无法获得他本来可以获得的机会。所以，是的，我们看到他驾驭……

服务和机会的泥潭，并为此而挣扎。但对我来说，这与其说是这些服务是如何提供的，不如说是城市中可用住房单元的数量以及那些热爱这座城市的人，无论发生什么，他们都不会离开，以及他们最终会去哪里。是的。让我们邀请第一位来电者。让我们邀请旧金山的巴克。欢迎，巴克。

你好，节目很棒。我希望这不会太深奥。在关于新的经济适用房开发的这些对话中，从未出现的声音是那些真正需要住在那里的人的声音。你往往有主要是房主认为他们的自身利益是阻止它。你有这些，上帝保佑他们，非营利性经济适用房开发商正在试图建造它

这就是我希望不会太深奥的术语“居住偏好”。如果每个住在正在建造的住房一英里以内的人，如果他们的收入符合条件，就不会是 10,000 人中的一个彩票。他们将是 200 人中的一个彩票。你必须根据种族进行调整。你不能让一个全是白人的社区只对白人有居住偏好。但我感觉这会改变事情

触及旧金山的一个问题，你就会发现一个几乎所有问题背后的根本原因：这座城市棘手的住房危机。一部新的纪录片《断层线》(Fault Lines)在Apple TV上播出，讲述了与住房短缺相关的三个故事。一个无家可归的家庭试图获得永久住所，日落区的一个社区为一项经济适用房项目而斗争，以及一场围绕一项公投措施展开的丑陋竞争活动。我们与这部电影的导演和一位旧金山住房问题的专家进行了交谈，讨论旧金山是如何陷入这场危机的，我们能做些什么，以及全国其他地区能从我们的困境中学到什么。

<raw_text>0 在这些对话中掌握权力平衡，并让最需要住房的人直接决定是否建造住房以及建造多少单元。如果它是经济适用房，他们就会有自身的利益，希望建造尽可能多的经济适用房单元。所以，如果你们两位认为居住偏好是一种摆脱困境的方法。巴克，这是一个非常棒的问题。

大约10年前，旧金山的督导委员会也在问自己同样的问题。然后是伦敦·布里德督导员，在她成为市长之前，她实际上颁布了第一个，我们称之为旧金山的邻里偏好。但伦敦·布里德督导员实际上确实采取了这种邻里偏好方法或政策。

他们必须与联邦政府一起解决一些关于公平住房的问题，这正是你指出的某些社区潜在的复杂问题。但旧金山在获得批准并得到相关机构的认可后，确实实施了针对这些单元的邻里偏好计划。所以我记不清确切的百分比是多少，但一小部分或合理比例的。

这些新建开发项目中的经济适用房实际上优先提供给来自该社区的申请人。我想说的是，不幸的是，这并没有改变这方面的政治，因为政治是关于权力的。而且

嗯哼。

但我们没有看到它在改变这种情况的政治方面取得多大进展，因为发表意见的人仍然是那些长期以来一直在发表意见的人。旧金山的约书亚。欢迎，约书亚。你好。感谢你接听我的电话。我真的很喜欢这次谈话，但我希望我们能谈谈。

根据《纪事报》报道，2003年旧金山有52000套空置单元。因此，与其讨论住房存量的不足，不如讨论负担能力的不足以及私募股权如何吞噬公寓楼，以及人们无力居住在其中。我会结束我的评论。当然。谢谢，约书亚。你调查过你的研究，也就是空置率问题吗？是的。空置率棘手的一点是数据……

是的。

我要说的一点是，尤其是在旧金山的租赁市场，尽管我们知道某些业主持有空置单元的情况，但旧金山的空置率仍然较低。因此，在整个住房存量中，空置房屋的数量低于健康的住房市场。

所以，即使我们有时引用这些巨大的数字，它实际上仍然只占现有住房存量的一小部分。当你从实际角度考虑这个问题时，你会想，好吧，如果你是一个租客，假设你在你的公寓里住了两年。

然后你搬到另一套公寓。搬家时，你会通知你的房东。然后这个单元将空置一两个月，因为他们要重新粉刷。他们可能会更换冰箱。他们需要找到一个新的租户。他们需要进行展示。所以，在24个月的租赁期中。嗯。

可能会有两个月的空置期，这并不一定就是滥用的例子。这是合理的周转。因此，你确实需要一定程度的空置率，这样当有人处于寻找住房的过渡时期时，就会有空置单元可用。

因此，我们知道的一件事是，通过查看旧金山租赁住房的空置数据，尽管我们知道有些业主出于某种原因长期持有空置单元，但我们的空置率确实很低。大多数迹象表明，这是正常的、健康的，如果不是紧张的单元周转，仅仅是因为人们的生活阶段和住房机会不同而搬迁。是的。

我确实想在某个时候谈谈Airbnb，一些听众想谈谈这个。但我们正在讨论纪录片《断层线》和海湾地区的经济适用房危机。我们邀请了SPUR特别项目总监安妮·弗莱曼(Annie Freiman)和《断层线》的执行制片人兼联合导演内特·霍德林(Nate Hodling)加入我们。

纪录片，可在Apple TV上观看。当然，我们也接受你们的来电。你认为旧金山应该建造多少新的住房？你可以给我们打电话。号码是866-733-6786。这是866-733-6786。你可以通过电子邮件发送你的评论、你的问题。

关于这部电影或经济适用房，请发送至kqed.org上的论坛。你可以在社交媒体、蓝天、Instagram等平台上找到我们，我们是kqedforum。Discord上也有。休息过后，我们将继续讨论。我是亚历克西斯·马德里加尔(Alexis Madrigal)。

论坛的支持来自旧金山大学管理学院。旧金山大学管理学院庆祝与海湾地区商业社区合作100周年，它将学生与城市的充满活力的文化、实践实习和丰富的职业机会联系起来。人工智能和可持续性融入商业教育的各个方面。

学生们将创新、道德和创业领导力带给一个需要帮助的星球。

旧金山大学管理学院。从这里改变世界。KQED播客的支持来自地球正义组织。作为一家全国性的法律非营利组织，地球正义组织拥有200多名全职律师，他们为健康的地球环境而奋斗。他们运用法律的力量来保护人们的健康，保护壮丽的地方和野生动物，并推进清洁能源以应对气候变化。地球正义组织在法庭上斗争，因为地球需要一位优秀的律师。

了解更多关于如何参与并成为支持者的信息，请访问earthjustice.org。

欢迎回到论坛。我是亚历克西斯·马德里加尔(Alexis Madrigal)。我们正在讨论新电影《断层线》和经济适用房问题，并邀请了《断层线》的执行制片人兼联合导演内特·霍德林(Nate Hodling)以及SPUR特别项目总监安妮·弗莱曼(Annie Freiman)加入我们。我想谈到的这部电影的最后一个线索是关于D和E措施的这场斗争。

它们是各自声称要解决经济适用房危机的竞争措施。就像，你是怎么尝试的？电影中有一场精彩的辩论场景，其中这两项措施的主要倡导者来回辩论。你为什么想把这场特别的斗争包括在其中？

好吧，仅仅从戏剧性的角度、讲故事的角度来看，它为这部电影提供了一个不错的倒计时。我们当时正处于选举季节，这件事正好出现在选票上，而且跟踪起来非常有趣。对我来说，你知道，说到戈登，回到戈登·马尔的文章以及我们如何……

对我来说，这是完美的例子。

完美的案例来捕捉这一点。双方都有很多善意。我们关注的D提案的故事是一个名叫托德·戴维德(Todd David)的人，他是旧金山的一位长期活动家。E提案得到了许多工会和贸易的支持，

所以，你知道，表面上双方都说他们想建造经济适用房。但正如地方政治中经常发生的那样，事情变得一团糟。有一些不法行为者可能会施加压力，并将事情推向那个方向。是的，最后，提案没有。

D，大多数外部观察家会说，E提案扼杀了D提案，并让选民感到困惑。让我们邀请旧金山的埃里卡(Erica)加入。欢迎，埃里卡。你好，埃里卡，你在吗？

是的。哦，请说。是的，我在。你能听到我说话吗？是的，请说。所以，是的。好吧，我认为我在格莱德纪念馆(Glide Memorial)看了这部电影，我认为这是一个关于住房的轻描淡写的故事，就好像它几乎可以成为住房行业的宣传片一样。是的。

对不起，内特，但你忽略了电影，你知道，真实的故事。这甚至不是那些反对反对者的小人物。我们在旧金山有很多经济适用房活动家和组织，他们正在为经济适用房而奋斗，并希望优先在需要的地方建造经济适用房。

这不是SPUR的安妮，她是一位支持者。他们互相合作。这部电影，在结尾处，

目前正被用作支持者在全国所有大都市地区的宣传工具。支持者们将其作为招募成员加入其组织的工具，以灌输自上而下的住房经济观点。你建造得越多……

高价市场价，对你正常的……但这在日落区不是一栋经济适用房吗？

没错。但这也不是第一个，是的，它是。这是一个伟大的。包括我在内的一大群日落区居民都支持它。我们参加了所有这些会议，我们都在那里支持它，反对那些人数很少的支持者和支持者。他们并不真正关心经济适用房。

他们关心房地产开发，他们为此而表演，这是毫无疑问的。因此，内特，无论你做了多少研究，你都忽略了存在于同一个社区的经济适用房倡导者。在我住的地方拐角处，有一个名为雪莉·奇泽姆(Shirley Chisholm)的美丽的地方

社区建成了100%的经济适用房，供学校员工居住。社区里没有一个反对的声音。它与这里居住的人们，包括我，一起完美地完成了。而这一切都没有被记录下来。让我们给内特一个机会来解决你的担忧，埃里卡。非常感谢你的来电，感谢你提出你的观点。

是的，我很感谢你的反馈和批评。你知道，我们把这部电影带到了全国各地，在30个不同的城市放映，并得到了来自双方的很多反馈。我认为很多人认为它非常能代表他们在蒙大拿州米苏拉、纽约市或迈阿密所经历的事情。许多人反驳说，这不是他们作为活动家、居民或局外人所看到的故事。

对我来说，这意味着你可以制作数千部关于住房危机的电影，以及数千个切入点。我……

作为一名电影制作人，我和我的联合导演约夫·阿提亚斯(Yoav Atias)尽最大努力通过D提案和这个经济适用房开发项目以及不同的声音来表达不同的观点。嗯，是的，我会说我完全理解你所说的。我们从不同的角度收到了关于这部电影的其他批评，但是，呃，对我来说，这是，这是，

当我们开始通过说，“哦，你是一个支持者，不要相信他们说的任何话”，或者“你是一个反对者，你是住房的唯一阻碍者”来结束谈话时，整个事情就会崩溃。对我来说，这就是我们在过去20多年里一直在进行的对话，只要我参与其中。所以我制作这部电影是为了邀请辩论，我希望

我希望它能激起这座城市人们之间的这种辩论。感谢你的来电，埃里卡。谢谢，内特。安迪，我想把这种支持者的批评带给你。显然，你一直……我的理解是你参与了，参与了建造事物和围绕它制定立法的运动。我认为最常见的批评，也是我实际上……

认真对待的是，他们正在建造更多的东西。其想法是会有过滤，对吧？即使你建造豪华场所，这也不是这部电影中讲述的故事，但让我们以埃里卡的批评为例。你建造豪华公寓，这会让一群人搬到其他住房。他们搬进去，这可能会打开，呃，

其他住房，更便宜的住房。业内人士称之为过滤。反对这种做法的人通常称之为涓滴效应住房。你对这件事有什么看法？

所以我想说几件事。首先，我认为这是支持者假设或方法的一部分，但并非全部。我们确实知道，当出现新的建筑时，能够负担得起住在那里的居民会搬进去。通常在新住房中，如果它是市场价建筑，那么这些人的收入较高。

如果该建筑不存在，该人可能居住在过度拥挤的住房环境中，将三四个高收入者合并在一起，与那些以前可能能够负担得起在该社区居住的人竞争，并且无法与三四个高收入成年人竞争同一套公寓。因此，我认为如果我们增加了高薪工作，我认为建造住房是有道理的

即使价格较高，我们也在增加许多低薪工作。因此，为那些未来的居民以及那些目前居住在不太体面的住房环境中的人提供大量经济适用房，也是我们的义务。因此，在过去十年左右的住房改革中，我亲眼所见并亲身参与的一件事是

实际上，我非常高兴地看到，许多这些政策的最大受益者以及我们经常听到的最响亮的呼声来自非营利性经济适用房开发商。实际上并不是市场价的人。因为如果你对市场价住房有反对意见，那么你对低收入住房的反对意见就会增加四倍。如果你要延迟市场价住房，如果你要为市场价住房提供融资，那么你就会有四倍的融资问题。

对于低收入住房。因此，由于这些障碍对经济适用房来说总是更高，我们有时会忘记，即使在旧金山这样的地方，我们确实也对低收入居民加入社区或在社区中变得更显眼存在抵制。所以

例如，2550 Irving，非常感谢你，埃里卡，作为邻近的居民支持它。除非支持者政策SB 35到位，否则2550 Irving将无法建成，该政策能够获得该住房的批准。

我们看到住房审批，特别是低收入住房的审批，从八年缩短到90天。这节省了资金。这节省了单元。这不会让那些反对像埃里卡这样的人的人感到有权势。因此，我确实想带回这一点，你知道，支持者和许多这种支持住房的运动都是关于支持所有住房。

所有收入水平和所有生活阶段的人，因为旧金山和许多其他城市的所有收入水平和所有生活阶段的人都在面临住房挑战。我认为对我来说，问题一直是，将经济适用房、中等市场住房和所谓的豪华住房以及其他事物结合在一起，显然是一种良好的政治策略。

我认为问题是当我们看待——我刚刚读了布莱恩·戈德斯通(Brian Goldstone)写的《我们没有容身之处》(There's No Place for Us)这本书，这本书是关于亚特兰大工作的无家可归者。但当然，在旧金山也有非常非常类似的情况。对于那些年收入为15000美元或20000美元的人来说，即使在海湾地区也有很多人。

我们正在讨论的这种住房实际上不起作用，对吧？所以感觉上几乎有两种解决方法。你需要一些更像我们在电影中看到的永久性支持性住房，或者公共住房、社会住房，或者其他一些东西，对吧？绝对的，是的。我的意思是，我认为……

我认为我们面临的一个错误选择是，它必须是其中之一。我们可以同时做这两件事。而且，你知道，我们也看到许多住房改革和倡议，尤其是在旧金山过去几年，是如何做到这一点的

你可以在城市的每个社区建造永久性支持性住房。这是许多州改革的重点。我们正在努力在当地做到这一点。我们现在甚至没有到位的分区，不允许在旧金山70%到80%的社区这样做。

因此，我认为，你知道，我会理解一个年收入15000美元的人，也许他们住在汽车里，住在别人的沙发上，住在房车里，和一个家庭成员住在一起，这可能不是一个很好的情况，看着一栋非常昂贵的建筑正在建成，并且说，哦，我的上帝，这些都是疯狂的优先事项。他们为什么不关注我的住房？

我理解这一点。而且我也不认为两者之间必须相互排斥。我认为我们不需要一个选择其一而不是另一个的系统。我还认为，为了真正解决该人的住房问题，最优先的事情是我们社会保障体系资金严重不足。我们严重低估了经济适用房的资金以及为了支持

处于特定人生阶段和特定收入水平的人，他们无法参与市场。而且我认为实际上……

主流支持者的假设认为市场将为每个人解决问题。有些人可以参与住房市场，但这不会是每个人。我们真的、真的需要集中精力，为经济适用房增加资金，并确保监管环境不会适得其反或从中抽走资金。

一位听众回应了我关于开发商的问题，他说，发言者一直偏向开发商。当我在20世纪70年代参与南加州的一个社区团体时，提案将通过摧毁一个主要由黑人居住的地区来大幅增加密度，并且没有为他们提供替代住房，这似乎有点像旧金山的历史。这就是为什么老年人对开发商不信任的部分原因。我不知道。

我能理解。让我们邀请圣何塞的克里斯托弗(Christopher)加入。欢迎。

是的。感谢你的节目。这是我想让我们关注的部分。我知道时间紧迫。对什么是经济适用房的明确定义，我们只是在回避这个问题，刚才那位人士使用了低收入这个词。看，这就是让这个概念令人恐惧的原因，因为我们必须处理美国现状的事实，

不幸的是，这个国家有人露宿街头。让我们只处理经济适用房的部分。是的。是的。谢谢，克里斯托弗。我认为这是真的。我的意思是，你知道，我的意思是，我们在旧金山看到的情况是

基本上，如果你是，我的意思是，你可以赚取远高于最低工资的收入，也无法负担得起市场价公寓。内特，你会怎么说，就像你制作这部电影多年一样，如果你能说，好吧，一二三，这里有三件事我们需要做，或者可以帮助上下收入阶层的人。一、让建造住房更容易，并

对我来说，虽然具有讽刺意味的是，这是一部关于旧金山和当地社区的电影，但我最终认为，我们并没有做好准备。激励机制没有到位，无法在城市层面制定政策，无论是D还是E，还是任何此类措施……

制定这项政策。它需要在州一级才能产生有意义的改变。我认为这正是加利福尼亚州开始发生的事情。为了打破我们已经陷入的关于经济适用房和市场价住房的完美辩论中的分歧，而不是

像美国政治中的每一个问题一样使这个问题两极分化，你只能找到越来越小的对话片段来进行辩论。第三，不要忘记这个问题的人性化一面，对吧？

即使关注埃兹拉·克莱因(Ezra Klein)的书以及某些进步人士圈子中越来越多地谈论这个问题，这也很棒。通常感觉它只是一篇冗长的白皮书，它变得非常抽象，我们失去了问题的核心，那就是人们的痛苦和痛苦。

而且，在很多方面，美国梦的破灭。因此，即使我们在进行关于这个问题的高层次、迂腐的政策讨论，也要将卡洛斯和安德烈斯的故事放在辩论的中心。

说到这里，你想谈谈重新分区吗？你有多少时间？是的，是的。也许是另一个节目。因为我想在这里加入一些最后的评论。帕姆写道，你知道，作为一个64岁的人，我会说，是的，我对开发商的看法是亚历克萨所说的那样。那些为了建造郊区而推倒空地的人。

我对低收入住房开发商的印象不同，但这并没有改变我对大型企业拥有大量资金通常有邪恶目标的看法。在这些住房可负担性领域，我很少发现有人谈论有多少租赁住房被大公司收购，这当然也是这里以及全国其他地区面临的另一个问题。

我们一直在讨论纪录片《断层线》。你可以在Apple TV上观看。它讲述的是海湾地区的经济适用房危机。今天早上，我们邀请了《断层线》的执行制片人兼联合导演内特·霍德林(Nate Hodling)以及Portal A制作公司的联合创始人加入我们。非常感谢你的加入，内特。

非常感谢。对于所有收听节目的听众，请在Apple上观看《断层线》。在加利福尼亚州和旧金山建造住房有多难，制作纪录片就有多难。所以请观看它，希望你喜欢它。安妮·弗莱曼(Annie Freiman)也加入了我们，她是SPUR的特别项目总监。非常感谢你，安妮。谢谢。