With So Much Vacant Ground Floor Retail, Why Are We Still Building More?
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新建公寓楼和办公楼时，湾区城市通常要求开发商在底层设置零售空间。其目标是通过鼓励人流量和城市规划者所说的街道“活力”来创造充满活力的街区。然而，从旧金山中心区到康科德，该地区许多此类空间都空置着。我们将讨论填补底层零售空间的挑战，以及我们是否应该改变建筑和街区的设计方式。

<raw_text>0 对KQED播客的支持来自地球正义组织。作为一家全国性的法律非营利组织，地球正义组织拥有200多名全职律师，他们为健康的地球环境而奋斗。他们运用法律的力量来保护人们的健康，保护壮丽的场所和野生动物，并推进清洁能源以应对气候变化。地球正义组织在法庭上斗争，因为地球需要一位优秀的律师。

了解更多关于如何参与并成为支持者的信息，请访问earthjustice.org。论坛的支持来自旧金山大学管理学院。旧金山大学管理学院庆祝与湾区商业社区合作100周年，它将学生与城市的充满活力的文化、实践实习和丰富的职业机会联系起来。

人工智能和可持续性融入商业教育的各个方面，学生们将创新、伦理和创业领导力带给一个需要帮助的星球。旧金山大学管理学院。从这里改变世界。来自KQED。

来自旧金山KQED，我是Alexis Madrigal。今天，我们将深入探讨一个困扰我多年的问题。为什么？为什么我们的湾区城市有这么多底层零售空间？为什么？为什么其中这么多空间空置着？

我认为，所有这些空置空间对城市生活来说都是糟糕的，这一点毋庸置疑。但据我了解，这些零售空间的设立正是为了增加我们街道生活的活力。出了什么问题？我们能否以某种方式解决这个问题？所有这些内容将在新闻之后立即播出。欢迎收听论坛。我是Alexis Madrigal。

在整个湾区城市，有一种发展模式正在苦苦挣扎。几十年来，新建建筑都设有底层零售空间。这种混合用途的开发项目原本应该增加城市生活的活力。当然，世界各地都有许多可爱的小商店和餐馆位于公寓楼下。在这些地方，城市感觉充满活力。人们漫步、购物、吃饭、工作。这很棒。

但这并不是伯克利、圣何塞、旧金山和奥克兰许多地方目前的感觉。我们有新建建筑，包括住宅和商业建筑。然后，底层空间空置着。在两三个街区内看到只有“待租”标志，这真是让人扫兴。

那么，发生了什么？今天，我们将与三种不同类型的专家一起收集线索，试图告诉您我们的城市为什么会发生这种特殊的功能障碍，以及我们如何才能摆脱这种困境。我们首先邀请的是Sujata Srivastava，她是SPUR的首席政策官，SPUR是旧金山湾区的一个非营利性公共政策组织。欢迎，Sujata。

感谢您的邀请。我们还邀请了Alex Sigges，他是一位专门从事零售的商业房地产经纪人，也是C-R-B-E的高级副总裁，C-B-R-E？C-B-R-E。C-B-R-E。我们还邀请了Daniel Chapman，他是加州大学伯克利分校环境设计学院城市与区域规划系的教授和主任。欢迎，Daniel。你好。你好。

那么，Sir Jetson，请为我们阐述一下这个问题。我的意思是，这只是我个人在城市里走动观察到的现象，还是说我们的许多湾区城市确实存在这个问题？我们的许多城市中心和市中心确实存在这个问题。我认为，对于购物中心和商场来说，这个问题并不那么严重，

将旧金山中心、韦斯特菲尔德购物中心放在一边。我认为，在大多数情况下，真正的问题在于多种因素的结合。人们花钱和购物的方式发生了变化。

零售业发生了巨大变化。在过去的五年里，由于疫情、混合办公和旅游业的下降，我们的客流量大幅下降。因此，所有这些因素都在加剧这个问题，特别是对于那些适宜步行的城市零售中心而言。是的。

是的，我一直在关注和思考这个问题的地方是奥克兰市中心、旧金山市中心、伯克利的Shattuck Strip以及圣何塞的部分地区。对吗？还有其他地方也发生这种情况吗？例如，沃尔纳特溪的情况如何，Alex？那里还是一样吗？是的，你会看到这种——

影响在每个子市场中都有体现。它肯定发生在沃尔纳特溪。我认为，程度可能没有那么严重。我认为，沃尔纳特溪从COVID中获益匪浅。那里有更多的人远程办公。而且到其他零售场所的通勤时间更长，到城市的通勤时间更长。因此，沃尔纳特溪的零售业特别受益。但即使在那里，你仍然会看到一些地方存在空置现象，或者说，混合用途建筑的底层零售空间更具挑战性。嗯哼。

Daniel，请告诉我们这种特定类型的开发理念是从何而来的，这种理念认为应该在新建建筑中设置底层零售空间。

是的，我对这一点的印象，我很乐意听听其他嘉宾怎么说，那就是，就像市政当局实施的许多分区要求一样，人们对应该存在什么东西有一种设想，然后人们便采纳这种设想，试图让它实现，并对市场进行干预。在这种情况下，

希望拥有底层零售空间的原因有几个方面。其中一个方面是关于鼓励经济发展的，也许是带来零售销售。市政当局有动力鼓励零售业发展，因为这会给他们带来销售税收入。但同时，人们也希望增加步行量，减少驾车出行，方便乘坐公共交通工具，并让人们更容易往返于这些交通枢纽进行购物。

所以我认为，其初衷是这么做的。只是执行方式以及普遍采纳强制性规定的程度存在问题。因为，是的，这是规定的一部分，对吧，人们必须这样做？

我的意思是，我认为在某些特定地点和情况下，以及在相对而言，让我们说，在被视为值得接收零售店和餐馆等东西的市中心地区进行四五层楼开发的地方，这种情况确实被强加了。所以我认为。

你有一种意图或信念，认为零售必须成为故事的一部分。这是一种对混合用途开发概念的再现，即混合用途开发 somehow somehow somehow某种20 我的意思是，这很有道理，对吧？这似乎是一个好主意。这是否是一个应用范围过于广泛的好主意？或者你认为问题更多地出在执行和细节上？

我的意思是，我很想听听其他嘉宾怎么说，但我，你知道，我的，我会非常简单地说。我认为允许混合用途开发是很好的。我认为过去的情况是你不能这样做。

然后人们意识到，哦，不，不，不，不。为什么我们不应该进行混合用途开发？为什么我们不应该有便利店？为什么不应该——这些情绪开始盛行。但问题很简单。规划人员总是要求一些东西。他们不是仅仅——允许它们。他们决定，哦，不，我们不是要允许它们。我们要要求它们。好吧，普遍要求一些东西是灾难的秘诀。

Sujata，你怎么看？你怎么看？我的意思是，在某种程度上，我同意这样一个事实，即有一些要求被实施了，特别是没有足够的密度来证明其合理性。我认为这是问题的一部分。所以我认为，在像伯克利市中心这样已经尝试了很多增加住宅区密度，并且已经拥有历史街区（这些街区已经拥有那些店面）的地方之间，应该有所区别。

在疫情之前，你尤其会在那里看到餐馆和餐饮、酒吧、娱乐等用途的成功案例。他们从未真正成功地获得很多像比较商品、购物之类的零售业，而埃默里维尔和其他地方则抓住了这些机会。奥克兰市中心也是如此，

上城区有很多新建建筑，它们取得了相当大的成功，因为它们增加了很多住房和一些餐饮空间。但是，我认为你确实会看到，有时在轻轨站会有一些新的开发项目，并且会要求零售业，因为我们不希望这里只是一张空白的脸。我们希望为社区创造一种归属感。我们希望他们拥有那里的一些日常用品。

但是，如果没有足够的住房密度来真正证明这些空间的合理性，它们就会苦苦挣扎。有时我们也不想创造很多停车场。因此，一些零售商会苦苦挣扎，因为步行区域（在这个半径内）的密度不足以吸引人们前来，而且可能没有足够的停车位来诱导人们前来。所以我认为，要取得平衡，并了解这是什么类型的地方，以及我们是否有合适的空间。

用途组合？我们是否有足够的员工、居民和游客来证明这种空间的合理性？因为我过去职业生涯中做过很多市场可行性研究。是的。

我们总是会提出建议，这些建议可能只有最终计划的20%，因为人们担心，如果我们没有活力，街道会是什么样子？我们如何在这里创造一些以前不存在的东西？是的，我的意思是，对。这是问题的一部分。就像，替代方案是什么？如果底层没有零售业，而建筑完全封闭，那么又会怎样？对。这似乎也不太好。

对。我认为部分原因在于人们依赖于这些商业用途。我们真的希望这里有商业。也许我们应该更开放地考虑艺术、文化以及其他类型的机构和组织。尤其是在当下，随着人们思考市中心复兴，出现了一些很酷的其他想法，关于如何才能创造出不完全依赖艺术的活力。

以典型的方式提供商品和服务。是的。Alex，我想问你一些术语，这些术语可以帮助人们了解这些空间的实际情况以及为什么它们可能难以租赁。

据我了解，这些新建建筑的零售空间是一个冰冷黑暗的空壳。这是什么意思？是的。所以这实际上是对新建筑项目中零售空间和商业空间通常是如何交付的描述。所以这不仅仅是一种氛围。它实际上是技术性的。哦，它也是一种氛围。它们又冷又暗。但是，你知道，这实际上是基于——

如果你说，好吧，我们想在一个空间里安装暖通空调，那么，多少？你的建筑师或工程师会问你多少。餐馆的需求与服装店的需求大相径庭。同样，我们应该把洗手间放在哪里？好吧，每个人的理想位置都会略有不同，而且你还有建筑的限制。因此，开发商往往会说，好吧，我们不会建造这些东西。当租户进入空间时，我们会向他们提供补贴来

建造。而且，你知道，这确实效果最好。如果你是一个全国性的租户，你知道，一个全国性的餐馆。星巴克希望星巴克看起来像星巴克。没错。而且，你知道，运营对他们来说非常重要，你知道，以及每个，每件设备的位置对零售业来说非常重要，你知道，一般来说，全国性的零售商也是如此。所以，

对于小型本地零售商来说，挑战在于建设成本对他们的影响要大得多。因此，他们对地点的灵活性更大。而且你看到这个问题，你知道，出现的地方，你看到一些，这并不是一刀切，但是你看到……

这导致空置的原因是，在过去的五到十年里，建设成本大幅上涨。开发项目的工作时间很长。如果你正在建造一栋公寓楼，你可能会对该开发项目进行承保或授权，而不会建造它

因为，你知道，它可能要五到十年才能完工。因此，五到十年前的商业计划与今天的商业计划看起来大相径庭。同时，你知道，大多数开发项目都是有应急措施的，你知道，一个，嗯，一个以防万一的储备。这也受到了利率上升和保险的影响。因此，我们在一些开发项目中工作，保险上涨了300%。这与房主感受到的影响相同。而且，呃，

这笔应急资金已经用完了，现在零售商，你知道，开发商不再有这笔以防万一的储备了。很有趣。Alex Seguest是一位专门从事零售的商业房地产经纪人，就职于CBRE。我们还邀请了Sujata Srivastava，她是SPUR的首席政策官，以及Daniel Chapman，他是加州大学伯克利分校环境设计学院城市与区域规划系的教授和主任。当然，我们也希望听到您的意见。如果您是小型企业主或房东，您在试图填补空间或进入空间时面临的最大障碍是什么？866-733-6786，[email protected]，以及所有社交媒体信息。我们也是KQED论坛。休息之后，我们将继续讨论。

论坛的支持来自旧金山大学管理学院。旧金山大学管理学院庆祝与湾区商业社区合作100周年，它将学生与城市的充满活力的文化、实践实习和丰富的职业机会联系起来。人工智能和可持续性融入商业教育的各个方面。

学生们将创新、伦理和创业领导力带给一个需要帮助的星球。旧金山大学管理学院。从这里改变世界。对KQED播客的支持来自地球正义组织。作为一家全国性的法律非营利组织，地球正义组织拥有200多名全职律师，他们为健康的地球环境而奋斗。

他们运用法律的力量来保护人们的健康，保护壮丽的场所和野生动物，并推进清洁能源以应对气候变化。地球正义组织在法庭上斗争，因为地球需要一位优秀的律师。了解更多关于如何参与并成为支持者的信息，请访问earthjustice.org。

欢迎回到论坛。我是Alexis Madrigal，与我一起的是Sujata Srivastava，SPUR的首席政策官，Alex Seguess，CBRE的商业房地产经纪人，以及Daniel Chapman，加州大学伯克利分校环境设计学院城市与区域规划系的教授和主任。我们正在讨论填补的挑战

位于湾区许多建筑底层的零售空间，其中许多空间空置着。也许“许多”有点强，但很多空间都空置着。我们也希望听到您的意见。也许您的社区也有空置的底层零售空间。您希望在那里开设什么？您认为是什么阻碍了它？号码是866-733-6780。

这是866-733-6786。您可以发送电子邮件至[email protected]。在社交媒体、Blue Sky、Instagram等平台上找到我们。我们是KQED论坛。Daniel，让我问你这个问题。有多少问题仅仅是因为业主或房东自己

只是对这些空间要价过高。您认为有多少问题可以通过改变行为来解决？

哦，天哪。你知道，我真的很想知道Sujata和Alice对此有何看法。但我的印象是，他们与这件事无关。我认为，可能存在此类空间的供过于求现象，而这些政策、新建建筑以及一些建筑的要求则加剧并增加了这种现象。

甚至更多。我的意思是，我们一直在看到一种长期以来持续存在的转向更大规模零售的趋势，这种趋势并没有停止。如果有什么不同的话，那就是为了能够与在线零售商竞争，并通过规模经济获得更低的价格，它可能变得更加重要。而且

很难看出像通常包含在底层零售中的那种小型空间，以及在伯克利的Chaddock大道或电报大道以及奥克兰和旧金山的许多地方提到的那些空间，它们如何才能真正与那些空间竞争，

这些空间被许多零售商视为更理想的空间，因为它们拥有更大的楼层面积，并且在组织方式上更灵活。所以我并不认为这是贪婪的开发商或贪婪的土地所有者的问题。我认为，在大多数情况下，

我们看到的是，使该空间能够被占用所需的实际成本相对较高，正如Alex之前提到的那样。所以我确实认为这是一个供过于求的问题，而不是其他问题。

Alex，你怎么看？我的意思是，你就在这个市场。是的，我会说绝大多数空置空间并不是因为房地产所有者缺乏租赁的兴趣。这实际上是关于建设成本的问题。另一个障碍是法规。法规一直在发生巨大的变化。我不应该说剧烈变化，但它们在过去的10到15年中一直在逐渐变化。而且你有一些空间因为

你知道，COVID和其他影响而空置，这些影响累积起来。因此，现在你必须进行所有这些更改，然后这些更改会触发更多更改。你谈论的是一个大型项目，你知道，在某个时候。而且，你知道，开发商或建筑物的所有者也可能面临压力，他们没有

他们以前拥有的资源。租户也是如此，他们的运营成本上升了。因此，他们可以用来开店的钱减少了。最终，你就会出现一个巨大的差距。这是另一个重要因素。你知道，Sujata，感觉上，行人想要的东西、开发商想要的东西、零售承租人想要的东西之间确实存在错位。我认为这是一个非常好的说法。我认为这不是……

激励措施并没有很好地协调一致。我认为这就是SPUR真正感兴趣参与公共政策的地方。我认为问题的一部分是，一些业主正在等待一些变化。因此，你知道，很难参与一些真正创新的项目，例如旧金山的“空置变活力”项目或圣何塞市中心的“时刻”项目。这些项目旨在将弹出式

进入这些零售店面空间，其理念是这有利于业主，因为他们有一些活动，这有助于租赁上层楼层。从轶事来看，对于许多参与这些项目的房产来说，这种情况确实发生了。但是

如果你认为两年后你可以获得能够支付两倍租金的全国性信誉良好的租户，那么短期内为什么要这样做呢？因为要真正做到这些面向小型企业或艺术类型的策略，你必须降低租金。正如Alex提到的那样，Performa 的设计并非如此。这不像他们计划或为该项目融资以低于市场价的租金。

那么你该如何做到这一点呢？另一个巨大的挑战是

谁来支付将冰冷的空壳或需要安装新系统才能将以前是服装店的地方变成餐馆的现有旧空间进行改造所需的改进费用？谁来支付这笔费用？城市在这方面扮演什么角色？我认为，城市也应对审批流程缓慢、不同部门的要求不一致负有责任，这些要求是获得用途变更批准所必需的。

有时，即使是相同的用途，例如一家洗衣店到一家新的洗衣店，也会在旧金山造成这些官僚障碍。所以我认为，为了让它发挥作用，实际上需要在这些不同领域进行很多改变。让我们邀请第一位来电者。让我们邀请埃默里维尔的Brian。欢迎。你好，Brian。继续说。你好。你能听到我说话吗？是的，当然可以。

是的，我是埃默里维尔Tatler的编辑。这是一个关于埃默里维尔的在线新闻网站，已经运营了15年。多年来，我一直向市议会推动这个想法。到目前为止，他们还没有表现出任何兴趣。

我的解决方案可能对埃默里维尔来说比较独特，因为埃默里维尔拥有令人羡慕的地位，它在过去25年中已经消除了其RENA数字，RENA是区域住房需求评估，

通过湾区政府协会。因此，我们已经建造了远超我们份额的住房。因此，现在我们可以对我们的开发商更挑剔一些。因此，我说应该发生的事情是，我们应该强制开发商对

零售业进行承保。因此，你知道，通过降低租金，一直降到可能为零，作为批准的条件。换句话说，永久地，开发商可以从一个清单中选择

批准的用途，例如独立书店、各种本地服务零售商，但不允许像快餐店这样的连锁店等等。换句话说，这个想法只是让开发商来承保它。现在，许多开发商都让他们的零售店空置着

呃，不是因为他们不能收取租金。我的意思是，它空置了25年。因为他们只是不想从事这项业务。他们不想专门从事商业房地产业务，但是，呃，我们可以说，好吧，如果你想从事公寓业务，那么这是这项业务的一部分。对不起，这是你必须接受或放弃的东西。然后，如果你不喜欢它，就搬到另一个地方，无论如何谢谢你，然后继续与另一个愿意这样做的开发商合作。是的。呃，

谢谢，Brent。感谢你的来电。我的意思是，我认为这有两方面，Alex，也许我会发给你。一方面，这些空间空置如此之久确实令人感到疯狂，而且

似乎开发商并没有强烈的改变意愿。因此，你可以理解为什么会有这样的想法，好吧，让我们强制要求你在那里放一些东西，或者降低租金，以便在那里放一些东西。我们在哪些地方尝试过这种方法？它有效吗？是的。是的。

首先是关于开发的部分，你知道，开发中没有什么或很少有专有的东西。因此，一个开发商得到的答案是基于另一个开发商将要承担的相同建设成本。我们倾向于看到更多的监管，你知道，提高了开发的门槛，并使开发变得更具挑战性。我们现在也看到开发商希望底层零售能够活跃起来。所以我认为一些成功的领域是

你可以看到的是旧金山湾区的Mission Rock开发项目。这是我们参与的一个项目。我认为他们从政策和Tishman Spire以及旧金山巨人队（开发商）做出的决定中受益。因此，从政策的角度来看，分区方面有很多灵活性。允许全国性租户，允许本地租户。而且

该开发项目已经决定，好吧，我们想要一个充满活力的本地社区。我们希望这是一个非常旧金山的社区。你看看最终在那里租户，他们主要是当地企业。现在有几家全国性租户，Sweetgreen和Blue Bottle Coffee。但是你还有Arsicult Bakery。你还有LuxFit，这是一家真正的旧金山成功健身房的成功案例，它在户外工作。你知道，他们没有。

甚至没有实体店面。他们在停车场和公园里。开发商说，我们将弄清楚如何使这家企业成功。我们将与你合作，因为我们想要一个活跃的底层。我们想要一个感觉像旧金山社区的地方。他们在这一点上取得了成功。他们是否在开发中做了特别不同的事情？是的，绝对的。因此，他们在建设成本增加方面与许多开发商处于同一条船上，

而且他们撸起袖子说，我们将解决这个问题。我们将解决一个伟大的当地零售场景。我们将弄清楚我们需要如何改变等式的另一面才能实现这一结果。因此，更具体地说，这意味着他们参与了设计和施工。他们参与了许可。这在旧金山港的管辖范围内。因此，这与城市其他地区的过程略有

不同。Tishman和巨人队非常积极地参与了这一过程。这不仅仅是签署租赁协议，然后你就自己解决。这是，你知道，我们是合作伙伴，因为如果你，租户不成功，如果你无法开业，我们都会失败。

新建公寓和办公楼时，湾区城市通常要求开发商在底层设置零售空间。目标是通过鼓励人流量和城市规划者所说的街道“活力”来创造充满活力的街区。然而，从旧金山中心区到康科德，该地区许多此类空间都空置着。我们将讨论填补底层零售空间的挑战，以及我们是否应该改变建筑和街区的设计方式。

<raw_text>0 这就是我们越来越多地看到开发商采用的更现代化的方法，并且它正在取得成功。但它也多少依赖于灵活性。你知道，他们并不担心，如果我们在这里放一个全国性的租户，我们是不是就不能在那里放一个全国性的租户？我们会受到公众或自由裁量权流程的反弹吗？你知道，

我们明白我们可以控制我们的地面平面。我们可以为项目做正确的事情，而今天正确的事情可能与五年或十年后正确的事情不同。是的。

Daniel，只是想想那些正在运作的地方，另一位听众写信说，

我们对那些地方了解多少，你知道，在一个超级密集的城市区域，很容易想象为什么这种事情可能会奏效。但在里士满，为什么有些零售街区能成功，而另一些却不能？

哦，我的意思是，我可能是回答这个问题的错误人选。我要说的是，我的意思是，它可能是如此的本地化，如此的特定于特定的街区。但我要说的是，旧金山发生的事情在某种程度上是将零售业从市中心重新定位到这些住宅中心。多年来，那里取得了成功，而且，你知道，大流行后那里取得了更大的成功。

因为人们改变他们的出行习惯和地点偏好，以及他们将生活更多地集中在街区上的程度。所以这可能是故事的一部分。我认为这与密度有关。回到Sujata之前关于其他相关政策的观点，密度。

非街边停车位的要求，以及在建造建筑物时对进一步密集化和更高建筑物的阻碍。我认为所有这些事情都很重要，尤其是在随着时间的推移，在多个地块上相乘时。我认为逐个地点地看待这个问题并不是思考这个问题的方式。你必须把它看作是一个更大的区域。

与步行零售是否会成功密切相关。我只是想在这里补充一点，我认为这一点还没有提到。我很想知道Alex对此有何看法，那就是，你知道，美国，零售空置率在大流行期间达到顶峰，然后它们真的下降了，下降到低于大流行前的水平。然而，我们仍然看到这种零售业存在大量的

空置现象。我只是认为这与其他类型的零售业是不同的。值得注意的是，这种情况已经发生了。

我想稍微转向一下我们将如何处理这些事情。Andrea在Blue Sky上写道，我们不妨效仿阿姆斯特丹的做法，允许住宅区内的空置零售空间改造成住房，配备完整的浴室和小型厨房，这样我们就能将住房供应量增加数千套。Sujata，你怎么看？

我认为肯定有一些地方我们可以考虑将其中一些空间改造成住房。这并不像我们有时希望的那样便宜和容易。我认为我们还可以改变政策，以减少对未来底层零售空间的需求。我认为另一件非常成功的事情是，有一些州立法，例如AB 2011，规定，

“购买权”基本上允许你在像带状中心这样的商业走廊上建造住房，而这些带状中心并没有真正成功，这样你就无需经过非常繁琐的流程来获得此类事物的批准。这样你就可以拆除一些过时的零售空间，并用住房来代替它。这比改造一个非常深的建筑要容易一些。

冷藏货架空间。甚至是一些较旧的、你知道的、较旧的零售空间都很笨拙。就像有很多非常深、很长的空间，因为他们过去做很多存储工作。他们过去把所有的商品都放在商店里。现在的工作方式已经不一样了。所以你会有这些非常笨拙的空间，可能很难改造成住房。但我认为对各种各样的东西持开放态度，我知道有一种运动是考虑住房

清洁制造用途，你知道，甚至像服装制造一样。就像，为什么不考虑将这些空间用于那些不仅仅是传统零售的用途呢？是的。

我的意思是，Alex，我发现，这并不是……显然，这对承租人来说是一个大问题，所以从狭义上来说它并不令人兴奋。但问题是，在不同的地方，这种特定类型的开发问题非常相似，感觉如果某事在一个地方有效，它实际上可以在很多地方有效。你见过其他开发商……

与一些人合作，你知道，将这些零售空间改造成其他东西吗？是的，我认为灵活性是最有帮助的事情。而且，如果你从政策的角度来看，我认为这是可以很容易解决的事情。湾区各地对你在底层可以做什么都有略微不同的土地使用限制或分区限制。旧金山实际上往往比较容易。一个很好的例子是帕洛阿尔托和大学大道。围绕改变他们的一些分区要求进行了一些讨论。但现在，你需要一个有条件的使用许可证或，你知道，这是一个自由裁量权流程，可能需要，你知道，六个月或更长时间才能在大学大道的一部分地区开设一个普拉提工作室。我认为这实际上是基于

很久以前制定的政策。你看到了这一点，这只是一个例子，但你看到其他城市不允许在底层使用医疗设施。现在你有了非常活跃的零售医疗用途，One Medical和Carbon Health以及这些吸引大量人流量的机构。它们与传统的诊所不同。这些在街区的结构中很重要。所以说你根本不能使用这种用途，它

会造成限制。限制越少，你在这些街区拥有的灵活性就越大，你可以拥有的用途就越多样化。这将导致成功。所以我认为，显然存在我们讨论过的经济问题，但也存在立法或法规方面的问题。是的。

很多评论都进来了。你知道，莎拉写道，新建建筑的开发商有时未能为其宣传用途的建筑物规划必要的设施。例如，我家附近一栋建筑物中的一个商业空间的窗户上贴着标志，上面写着它可以是一个大型餐厅，但他们的设计方式使得安装餐厅所需的通风系统变得非常昂贵。他们没有提前规划，没有租户能够承担修复他们错误的费用。

另一位听众写道，业主希望获得过高的租金来租赁空间，而购物趋势已经转向更方便的在线零售。考虑到成本，如果仓库同样有效，为什么企业主还要支付租赁成本？

所以我们有一些大的结构性问题。我们有一些小的、细致的开发问题。我们正在讨论底层零售的所有方面。由Alex Sagas加入，他是专门从事零售的商业房地产经纪人，CBRE高级副总裁。

我们还邀请了Daniel Chapman，他是加州大学伯克利分校环境设计学院城市与区域规划系教授兼主任。我们还邀请了Sujata Srivastava，她是SPUR的首席政策官，当然，你知道，这是一个位于湾区的非营利性公共政策组织。

在休息之后，我们还将接听更多您的电话，讨论底层零售，您希望看到它发生什么变化，特别是我们正在讨论的这种特定类型的开发，即带有底层零售的塔楼或新建建筑。我是Alexis Madrigal。休息后立即收听更多内容。

论坛的支持来自旧金山大学管理学院。旧金山大学管理学院庆祝与湾区商业社区合作100周年，它将学生与城市的充满活力的文化、实践实习和丰富的职业机会联系起来。人工智能和可持续性融入商业教育的各个方面。

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欢迎回到论坛。我们正在讨论底层零售，我们将如何解决湾区周围的这些问题。我们邀请了Sujata Srivastava，她是Spur的首席政策官。我们有Alex Seguess，他是CBRE的专门从事零售的商业房地产经纪人。我们还有来自加州大学伯克利分校的Daniel Chapman。让我们邀请在伯克利的Justine加入。欢迎。你好，感谢邀请我。

哦，请继续。我想说的是，我认为问题的一部分可能是我们的税收激励措施或税收政策。我在伯克利长大，我看到许多真正被贬低

心爱的、受欢迎的当地企业被迫被业主赶走，这些业主提高了他们的租金。然后它们会空置数年。我不得不怀疑，这些业主是否因为空置空间的“市场价值”而获得了税收减免，这对他们来说比继续经营一家受欢迎的企业更好？感谢你的提问。是的。

Alex，谈谈这个。我也肯定听说过，亏损比在空间中拥有一个低租金的租户更可取。是的，我们……

我经常从我们的客户或开发商那里听到，伙计，我们很想找到这种税收优惠，因为对我们来说，没有哪种情况是空置空间比占用空间更好。这并不是说这种情况没有发生过。我相信这种情况已经发生了。我们倾向于专注于与房地产的机构所有者合作，这些机构所有者是从养老基金或教师退休系统筹集资金的大型机构。

他们非常有动力创造价值。这意味着获得租金，你知道，然后在混合用途建筑中获得底层空间。我的意思是，我们在办公楼、酒店、公寓中都看到过，拥有良好的底层会提高价值，提高你将从办公租户和公寓租户那里获得的租金。因此，越来越多的激励措施。

那些办公和住宅的占用者都被当地企业所吸引。我们参与过许多项目，其中，你知道，有大型的全国性咖啡店，开发商说，嘿，这是租赁期结束。我们实际上对续约不感兴趣。我们想找一家小型当地咖啡店，我们将大幅降低租金，或者我们将达成一项基于销售额百分比而不是固定租金的协议，因为

办公租户或住宅租户想要真实的当地体验。如果你有300或400套公寓，如果你能，你知道，获得更多的租金，如果它变得更令人向往，那么它就足以弥补底层的成本。所以在我看来，我没有看到任何因为保持空间空置而获得的税收优惠。你看到税收产生影响的地方是，你知道，建筑物已经拥有了很长时间，并且拥有较低的

基础，因此获得这些空间的租赁的经济压力较小。这真的是我唯一看到的地方，是那些拥有建筑物很长时间的人，而不是商业开发商。我在项目中看到了一些这种情况。所以我们一直在圣何塞市中心做很多工作。你在那里看到的是，他们没有续签小型企业或任何占用者的租赁合同，因为他们计划对该场地进行大型重建。然后它停滞不前。而且

现在你在这里看到激活的巨大漏洞。那里什么也没有发生。其中一些人正在参与那些非常酷的小型弹出式程序，并试图做一些有创意的事情，并做一些短期租赁，以应对目前对住房开发来说没有任何经济效益的特定时刻。但是

这真的是一个很大的障碍，你在这种情况下该怎么办，以及城市可以利用哪些杠杆来解锁那些被束缚住并且可能永远不会真正被重建的一些场地。但与此同时，你已经失去了那些租户。我认为有时发生的情况是，我观察到一些较年长的业主并没有那么积极地保留他们的空间，因为他们在等待租户。

市场将会回暖。几年后，一旦情况稳定下来，我将获得一个非常优秀的全国性租户。这就像任何业主一样。你总是认为你的房子比它的价值更高，或者你的汽车比凯利蓝皮书的价值更高。你就像，这个估价是谎言。是的。所以我认为也有一些这种心理学。

Daniel，我想特别问你一下伯克利。一位听众写信说，

我只是想以一种神奇的方式问你，如果你能对伯克利做一些不同的事情，伯克利市中心，沙特克街区，这些部分，就像你会做什么，你认为这可以对该地区的政策产生积极的变化？

我的意思是，你知道，这是一个……这是一个有点诱导性的问题，而且很难……很难回答。我确实想说一些关于空置率的事情，那就是，你知道，空置率是市场正常的一部分。这确实需要一些时间，而且经常需要时间来改变。空置率正是促成变化发生的原因。

你知道，具体来说是沙特克街，或者在某种程度上是电报街，尽管电报街最近有所改善，你知道，这些地方对当地购物的需求下降了，当然，对电影院的需求也下降了……我想回到Sujata提到或谈论的事情，那就是住房和其它用途的潜力，我认为，再次，你知道，我知道这是一个关于零售的节目，但关于

空间的事情是，空间可以用于各种各样的东西。Alex提出了这样一个问题，即现有政策在多大程度上可能会阻碍一个空间向另一个空间的转变。虽然我不了解沙特克街的细节，但它们在伯克利也同样适用。我认为我们需要尝试比我们已经拥有的更大的灵活性。我们确实需要考虑我们缺乏的东西。而且我

感谢埃默里维尔在满足其雷诺要求方面做得很好，但事实是，湾区的住房供应不足，这就是问题所在。我们并没有零售供应不足。对，对，对，对。让我们邀请在奥克兰的Ray加入。你好。我的名字是Ray。我住在皮埃蒙特大道附近，这是一个非常充满活力的购物区。

我的第一个学位是城市规划，我在伦敦做过15年以上的城市规划师。所以我花了大部分时间试图帮助创造充满活力的购物商业街。所以几点。第一，

我认为我们不应该过多地谈论零售，而应该谈论行人交通的产生。就像几位发言者所说的那样，有很多不同的用途。

产生的行人交通量与零售商店相同，甚至更多。牙科诊所、诊所、健身房，所有这些都会产生行人交通，并使我称之为商业街，尤其是我的文化，商业街更加充满活力。所以我认为这是第一点。

第二件事是，并非所有零售都是一样的。所以我们有主要、次要和三级购物的概念。我认为很多这些开发都是以……

主要购物为目的，但并非每个人都能负担得起这些租金。所以这就是我想说的两点。Ray，我喜欢。我的意思是，Sujata，美国规划基本上走下了一条糟糕的兔子洞吗？这就是发生的事情吗？因为在我看来，我的意思是，我最近没有去过很多其他国家，但这似乎是一个有点独特的问题。

是的，我的意思是，去年我在巴塞罗那的时候，我一直在考虑这个问题，因为我们到了那里，我们没有合适的适配器来为我们的手机充电。手机的东西。我们带了印度的适配器，而不是欧洲的适配器。所以我们在巴塞罗那的一个街区，它不在市中心，但仍然在一个非常密集的、适宜步行的、以公共交通为导向的地方。

我们能够绕着街区走走，找到两家不同的夫妻店，它们有我们需要的那一部分。我经常讲这个故事，因为我觉得这在大多数美国城市都无法实现，甚至在旧金山也无法实现，因为我们真的没有同样的强度的人口。我认为很多时候，规划者都希望能够创造这些空间，但这确实需要大量的

精力和对现有场所的投资，并且真正接受许多新的发展，能够建设出支持步行街区的交通。因为使底层城市场所发挥作用的部分原因是，你到处都没有汽车。因此，能够做到这一点所需的各种因素的组合，我不知道我们是否能够真正做到这一点。

所以我认为专注于这一点很有意义。你将在哪里真正创造这种能量？这将是在已经拥有这些成功种子的地方。像沙特克街这样的地方，像学院街这样的地方，旧金山或克莱门特街市中心已经拥有这些骨架的地方，已经拥有这些人，他们拥有工作，他们拥有附近的活动。在……

都柏林的一个以汽车为导向的郊区的一个场地，你只是有机会做，也许做100套单元，有10000平方英尺的零售空间，这要困难得多。我只是不知道那家零售店是否会兴隆。

是的，这只是一个轶事观察，但我感觉也有一种聚集现象，就像任何地方只要有一些人流量，就像，哦，现在那里有大量的人流量，对吧？就像赢家在行人交通量方面获胜一样。而且似乎对于一些地方来说，要达到人流量很大的早期阶段越来越难了，你知道的。让我们邀请在旧金山的Carlos加入。欢迎，Carlos。

再见。

嘿，你能听到我吗？请继续。请继续。是的，我听到你了。谢谢。嘿，我一直在为咖啡馆和小型企业租赁商业用途的房地产大约30年了。我只是看到一种趋势，房东似乎对那些长期租赁不感兴趣。过去，你可以很容易地获得10年的租赁。

现在房东，他们真的不想要。他们似乎不想看到超过三年的租赁或五年的租赁。我认为他们想要的是短期内的高租金，因为他们并不一定希望这些企业做得很好。他们只是想获得一份非常好的合同。一份每月租金更高的合同确实……

确实显示了他们建筑物的良好业绩和投资组合的良好业绩，他们可以拿着这份合同去银行，也许可以购买更多房产，而房东们，你知道，他们不是我们过去在旧金山拥有的那些街区房东，他们更多的是看到这些来自州外的房东，而且

房地产经纪人说了算。这完全不同了。而老式的房东，他们的门上贴着标志，这个地方要出租，这种情况已经不存在了。是的。Carlos，这如何改变你作为小型企业主的决策？

好吧，这变得越来越难了，而且我不知道这对其他人来说如何运作。我年轻的时候就开始了。我现在看着它，就像，我不知道现在谁能做到，开办一家小型企业，因为它太贵了。它不会持续下去，你可以在瓦伦西亚街看到这一点。

这些企业没有一家能持续五年。我的意思是，有这么多企业开始，从一开始就注定要失败，因为租金太贵了。是的，是的。

我没有，Alex，作为一名经纪人，你会如何解决这个问题？是的。所以我认为这实际上是关于什么，你知道，某些房东可能对短期租赁感兴趣。我的意思是，一个常见的影响或一个常见的原因是，你认为未来会升值。那么为什么现在要同意长期低租金呢？但这实际上取决于那是什么样的

房东。如果你是一个希望从零售空间中获得经济利益的房东，这可能符合你的利益。但在混合用途项目的主题中，开发商或业主往往以不同的方式看待零售。他们不是在关注经济利益。他们关注的是第三产业利益，或者这对我们的街区、我们的街区有什么影响。但我认为这更多的是市场的功能，而不是

这是一个历史上充满挑战的市场。所以我认为这更多的是与市场有关，而不是业主观点的永久性变化。所以，Jack，如果你能够——

回顾一下。现在是20年后。你回头看看。我们以某种方式解决了这个问题，对吧？就像我们填补了很多底层零售空间一样。就像你认为解决这个问题的方案是什么样的，就像解决这个问题的方案一样。一部分被改造成住房或其他用途。有些只是被小型企业填满了。如果你要想象我们解决了这个问题，你认为答案可能在哪里？

好吧，所以我更多的是从以下方面考虑这个问题：我们在哪里看到需求？因此，对于那些成功地将店面与小型企业和艺术家匹配的项目，他们正在做……他们看到这些类型的用户实际上有很多需求。这对我来说说明了一些事情，即某些类型的用途可以在这些空间中发挥作用，并且想要这些空间，但他们只能负担得起这么多。所以我认为你必须回到我们过去拥有的东西，

那就是这些用于重建这些空间的赠款项目，在某些情况下，也许在一段时间内为某些类型的企业补贴租金，以便你能够创造这种稳定性。我认为许多业主可能需要像Alex所说的那样，看看街区有什么好处？对社区有什么好处？

可能需要进行一些教育，以帮助他们进行这种转变，而不是认为这风险很大。我认为像房地产人士一样，他们往往有一种从众心理。

所以，如果你开始看到成功，也许是人类，不要让任何人难堪。我认为，如果你开始看到某些类型的干预措施取得成功，那么更多的人将会加入进来。所以我确实认为市场会解决这个问题的一部分。但我认为这可能需要很多年。与此同时，我们失去了吸引人们的机会。

更多的小型企业，更多的社区组织，更多的人们实际上想在他们的街区看到的东西，以及使地方更好地运作的东西。所以我认为政府在这里发挥着作用。业主发挥着作用。基金会和其他资助者也发挥着作用，能够介入并填补一些空白。是的。你想插话吗？是的，我认为我们看到的另一个趋势，这确实是COVID的结果，我同意存在从众心理。你知道，房地产界的人正在做别人正在做的事情。但我们看到的一个新颖的趋势，它实际上是由COVID引起的，那就是转向

小型企业（有时是全国性租户，但主要是小型企业）租金结构的根本性变化，开发商说，空间的价值实际上取决于你从中可以实现的销售额。如果你实现了强劲的销售额，租金就会强劲。因此，许多开发商都同意按百分比支付租金的租赁协议，其中所有

或部分租金是基于你所做的销售额，而不是，你知道，所谓的市场或隔壁的人正在支付的费用。我认为这是一个根本性的变化，我认为它会持续下去，但它确实需要COVID来，我认为，使这一点变得明显和清晰。

这也很有趣，对吧？因为这有点像他们基本上是在购买上涨空间，这也许有助于重新调整目前看起来如此错位的激励措施。你知道，我们一直在讨论填补底层零售空间的挑战。我们邀请了Alex Seguess，他是专门从事零售的商业房地产经纪人，CBRE高级副总裁。非常感谢你，Alex。

谢谢。我们还邀请了Daniel Chapman，他是加州大学伯克利分校环境设计学院城市与区域规划系教授兼主任。非常感谢你，Daniel。谢谢。我们还邀请了Sujata Srivastava，她是旧金山湾区非营利性公共政策组织SPUR的首席政策官。非常感谢你加入我们，Sujata。谢谢，Alexis。

新建公寓楼和办公楼时，湾区城市通常要求开发商在底层设置零售空间。目标是通过鼓励人流量和城市规划者所说的街道“活力”来创造充满活力的街区。然而，从旧金山中心区到康科德，该地区许多此类空间都空置着。我们将讨论填补底层零售空间的挑战，以及我们是否应该改变建筑和街区的设计方式。