The future of real estate investing: Pretium’s Don Mullen on the rapidly changing asset class
2025/3/21
Goldman Sachs Exchanges
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Don Mullen
Don Mullen: 我认为2012年离开高盛创办Pretium是因为我看到了住房市场将发生重大变化，包括抵押贷款方式的改变、大量美国人将从自住转向租赁以及资产交易价格的大幅折扣。这些变化与2008年金融危机有关，也与我对高盛职业生涯的个人思考有关。我认为这是一个千载难逢的投资机会，专注于单户住宅和抵押贷款。
自那以后，美国在降低系统性风险方面做出了重大决策，这导致了合格抵押贷款的产生，并导致租房者数量增加，但并未改变美国梦的可及性。同时，美国住房建设数量大幅减少，而人口结构变化导致住房需求激增，这将导致长期且持续的住房短缺。
Pretium是美国最大的独立单户住宅所有者和运营商之一，也是最大的住宅资产管理公司之一，业务涵盖住房领域的多个方面，包括单户住宅租赁、多户住宅租赁、抵押贷款发放以及不良贷款处置等。我们同时作为资产管理者和运营商的模式，能够更好地控制运营公司，优化工作流程，提高效率，并能够将高度分散的资产类别整合到可投资规模的全球机构中。
机构投资者在单户租赁市场中所占份额仍然较小，未来增长潜力巨大，并且对租户也有益处。机构投资者参与单户住宅租赁市场，能够为租户提供更好的居住环境和社区资源，有助于打破代际贫困。美国约三分之一的房屋为租赁房，其中大部分租户更倾向于租赁独立式住宅而非公寓，但由于小型业主退出市场，单户住宅租赁市场规模正在萎缩。单户住宅租赁市场正在向机构投资者过渡，流动性也在不断提高，但利率波动对市场交易活跃度有影响。
未来，租房可能会变得越来越普遍，这将提高劳动力的流动性，但拥有住房仍然具有重要意义。目前租房比买房更划算，这取决于当时的经济环境和个人财务状况，人们应该有选择权。许多美国人由于债务负担较重，无法购房，因此需要租赁市场来满足他们的住房需求。
利率上升对房地产市场的影响超出了预期，由于供应减少而非需求减少，导致房价上涨。在Pretium的未来发展中，我们将继续扩大住宅信贷业务，包括为房屋翻新和建筑商提供贷款。我们将进军国际市场，因为美国面临的住房问题并非独有。我们还将探索相关领域，例如房屋翻新，以期成为住宅资产领域的领导者。
我最大的优势是能够识别长期趋势，并以此建立成功的投资企业。我从在不同华尔街公司的经历中学习到了风险管理、人才的重要性以及良好的职业道德。我与高盛前CEO劳埃德·布兰克费恩就工作与生活平衡达成的协议是，我每隔一周回家吃晚饭。与子女相处并见证他们的成长是人生中最美好的经历之一。我参与了高线公园的艺术项目，并认为艺术在生活中扮演着重要角色。
Alison Mass: 作为访谈者，我没有表达具体的核心观点，而是引导Don Mullen阐述其观点。我的问题主要围绕着房地产投资的未来趋势、Pretium公司的发展战略以及Don Mullen的个人经历展开。
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