Ugly Turnaround Attempts
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投资涉及风险。玛丽安·皮尔，史密斯金融公司，注册商，经纪交易商，注册投资顾问，编号s.ipc，美国银行公司全资子公司。

这是一个我们考虑人口统计学的行业。他们拥有巨大的隐形需求。因此，80岁及以上的人口统计数据对这项业务至关重要。而这一人口统计数据的增长在未来十年内将大幅加速。

是太妃糖吗？

也许是宾果。

卡片制造商，你正在对80多岁的人群进行刻板印象，我不会接受。大家好，欢迎收听Barron's Streetwise播客。我是Jack Hough，你刚才听到的声音是Greg Quiqley。他是Janus Henderson的全球房地产股票投资组合经理，我们正在讨论的是老年住房业务。当然，稍后Greg将分享他最喜欢的几只房地产投资信托基金的投资理念，在此之前，我们将讨论一些2024年最糟糕的业绩反转，以及一个目前进展良好的反转案例。

我们的音频制作人Jackson Hajian正在收听。

你现在在吃东西吗，杰克逊？

我打算在播客期间吃东西，但我有一个姜饼屋，是我儿子拼装的。我有点，我把屋顶取下来了，我打算……我们将有一期节目来彻底抨击整个姜饼屋行业，因为你把它们……听起来不错。理论上，你有一个糖果屋，一个小房子，你可以需要。你把它拼好，看起来很棒，然后准备吃，你会发现里面总是有石头。这在预包装食品行业，以及真正的房屋建筑行业中都是如此。

所以你试图通过尽快吃掉它而不是等到圣诞节来战胜它们。明白了。

我想在它搭建后的第二天吃。是的，这无关紧要。仍然很难。

那个揭露将不得不等到另一天。我们想从哪里开始？让我们从好消息开始。

AT&T，对吧？他们上周举行了一次大型投资者日演示，并提供了一套幻灯片。你知道我喜欢幻灯片，它说我们的未来是成为美国最好的连接提供商。他们谈论光纤宽带服务，他们并没有真正谈论其他任何事情，这是一个好消息。如果你是一位长期受苦的AT&T股东，最近股价有所反弹。

未来不会有孔雀收购。

绝对不会，希望不会。我们没有看到任何这样的迹象。你当然指的是过去八年AT&T进行的一些交易，这些交易对股东来说从未真正带来回报。

其中之一是时代华纳，一家已经消失的公司，它涉足演艺界。他们涉足卫星电视，在你的房子顶部安装一个碟形天线来接收电视信号。事实证明，这并不是未来的发展方向。

我们要拿所有这些碟形天线怎么办？

喂鸟器。我们必须在这里给予一些肯定，尽管我很想假装所有这些都是我的主意，但事情进展顺利。这个想法是在去年春天从Peter Saponara（Wolf Research）那里得到的。我们做了一期关于AT&T的节目，标题是杰克逊……

AT&T的看涨论点。

我还记得彼得说，好吧，让他说杰克逊……

AT&T最终可能会成为最好的股票，即使它不是最好的电信公司。

大约在那期节目的时候，我还在这本《巴伦周刊》上写了一篇专栏文章。自那篇专栏文章发表以来，该股的回报率为46%，这比标普500指数的回报率高出一倍多。

500比Verizon高出很多，Verizon的回报率为13%。它略低于T-Mobile，T-Mobile的回报率为52%。AT&T并非最好的股票，但这仍然是一次非常出色的表现。

它仍然是一家股息收益率超过4.5%的巨型公司。该演示谈到了截至2024年的四年时间里，该公司减少了250亿美元的债务，并向业务投资了约1400亿美元。5G和光纤现在正在结出投资的果实。

用户数量增加。来自这些用户的收入也在上升，流失率处于合理的水平，客户流失率为8%。关于这次演示，也许最好的消息是，该公司谈论的只是继续做同样的事情。

所以，少一点炫耀，多一点循规蹈矩，正如彼得所说的那样。

这是一个公平的说法，从现在到2027年，这里有资本配置和回报优先事项。换句话说，该公司将在哪里花费200多亿美元的股息和200亿美元的股票回购？有一个目标。

这只是一个目标，但到2027年，目标是180多亿美元的自由现金流。如果你看看该股最近的市值，根据最近的价格计算，这将相当于超过10%的自由现金流收益率。所以我们将看看AT&T能否继续带来好消息。

我想先告诉你这个令人振奋的消息，因为从现在开始我所说的所有内容都将集中在那些已经苦苦挣扎的公司上。上周我们有两家主要公司的首席执行官离职，分别是英特尔和Stellantis。帕特·盖辛格离开了英特尔。杰克逊，当他谈到他的扭转计划时，他曾在播客中露面。

那是2021年7月。

那是在该股达到峰值后的第二年。从那以后，该股一直在下跌，我们给了帕特和他的计划一个公平的听证会。我记得关于它的一件事是，他承诺将赶上AMD（超微公司）的技术，但投资者将不得不等待几年才能看到该计划的实施。

几年对于一家企业来说是漫长的时间，等待新首席执行官的计划奏效。因此，即使当时的市盈率为11倍，也很难对这只股票感到兴奋。以下是英特尔出了什么问题以及帕特·盖辛格试图如何解决问题的简要说明。

英特尔是一家设计芯片（计算机处理器）的公司，它也制造或生产芯片。这些听起来密切相关，但它们实际上是截然不同的工作，这已经成为一个问题。英特尔在服务器和个人电脑市场上的份额都在下降，包括输给了AMD和台积电的强大组合。

AMD设计芯片，它灵活且发展迅速。台积电拥有巨大的规模，以及真正无与伦比的制造尖端设计的能力。

换句话说，能够设计芯片而不必承担制造芯片的负担是一件好事，能够有效地投资于制造芯片而不必承担设计芯片的负担也是一件好事。因此，这两家公司的组合已经超越了英特尔。英特尔的解决方案是建立自己的工厂，建立自己的晶圆制造业务。

它在推动国内芯片制造的美国政府的支持下做到了这一点。但这里有一些问题。首先，这样做非常昂贵。

因此，在截至2022年的两年时间里，英特尔产生了380亿美元的正自由现金流。但在截至今年的两年时间里，它可能会消耗250亿美元的现金。所有这些钱都花在了扩大制造能力上。

应该发生的事情是，英特尔应该通过进行第三方合同制造来弥补所有这些支出。换句话说，不仅仅是制造自己的设计，还要制造其他芯片制造商的设计。问题是，如果你是英特尔的竞争对手，你真的想依赖它来进行制造吗？目前还不清楚有多少公司会这样做。

因此，这项业务仍在亏损。英特尔本身仍在使用台积电来制造其最新的芯片设计。我们预计明年某个时候英特尔将在芯片设计方面赶上AMD。

它的计划是快速推进设计以重新夺回领先地位。但随后你不得不怀疑这是否是明年我们将面临的情况。帕特·盖辛格为什么提前离职？这一想法导致投资者丧失信心，并不是说他们上周对英特尔有多少信心。

英特尔股价今年迄今已下跌约58%。这是一次糟糕的表现，特别是考虑到其他正在发生的事情。当然，芯片，我还没有提到人工智能。

在视频方面，我们采访过英伟达的创始人黄仁勋，他在这个播客中谈到了他创办一家超级计算机公司的目标。但当时准备迎接他的市场是电子游戏。

我们还没有人工智能市场。因此，多年来，英伟达一直以生产用于计算机图形的芯片而闻名。事实证明，用于同时绘制大量电子游戏像素的高度并行处理……

这对于人工智能的工作也很有用。二十年前，英特尔有机会以200亿美元的价格收购英伟达，但它拒绝了。如今，英伟达的市值超过3万亿美元，这比英特尔在2000年夏季的市值峰值（超过2750亿美元）要大得多。

它最近徘徊在1000亿美元左右。英特尔已经制造了自己的AI芯片，但它们并没有引发抢购热潮。现在英特尔需要一位新的首席执行官。

你可能会认为，如果他们正在花费所有这些钱，并且在制造业务中损失了所有这些钱，他们是否会剥离该业务，重新专注于芯片设计以变得更精简？这是一个好主意，但问题是，该公司最近获得了美国政府近80亿美元的资金，用于扩大国内芯片生产。

因此，英特尔可能还会继续做一些行不通的事情一段时间，我还可以继续说下去。该公司仍然高度依赖PC业务。根据摩根士丹利的报告，该行业看起来“黯淡”。

上周的一份报告甚至指出，即使PC需求反弹，它们也可能越来越多地使用智能手机类型的芯片。这是英特尔多年前完全放弃的市场。

我最近在《巴伦周刊》上写了一篇关于2024年最糟糕的业绩反转的专栏文章。英特尔是我名单上最糟糕的一家。我现在提到了另外三家。英特尔是最糟糕的。其中一家由华尔街45位分析师跟踪，只有7%的人推荐该股票。

如果英特尔的计划行不通，这是否意味着芯片法案正在失败？

我认为这只是英特尔的问题。我认为现在就说所有这些芯片法案的支出将会如何还为时过早。显然，很多钱都花在了表现不佳的公司上。

也许这条制造业务最终会以某种方式剥离，而英特尔仍然保留一部分股份。但我认为，在美国推广芯片生产背后的想法不仅仅是，嘿，让我们创造就业机会，让我们为经济做点什么。我认为这更多的是为了应对世界突然变得极其依赖台湾生产用于人工智能和其他各种事物的高端芯片的局面。

如果中国说台湾是中国的一部分，如果我们告诉中国，嘿，你不能从英伟达购买最新的AI芯片，这是否会在未来造成问题，中国会说，好吧，如果我们不能购买它们，那么你们也不能制造它们，因为我们将更强有力地控制台湾，也许这就是美国政府的想法。让我们尝试通过将更多芯片生产转移到美国来规避这一过程。

或者在未来不那么依赖台湾。台积电已经在亚利桑那州建立了一家大型制造厂，早期报告显示进展顺利。所以我记不清我是否回答了你的问题，或者只是回避了这个问题，但我猜答案是，芯片法案的效果还有待观察。

但英特尔的状况并不好。我们还有三家公司要介绍，它们是2024年第二糟糕的业绩反转的候选公司，分别是Stellantis、波音和一家我已经讨论过的公司，CVS。

我选择的是Stellantis，其首席执行官也在上周离职。每个人都知道Stellantis吗？它总部位于荷兰，是菲亚特克莱斯勒的母公司，但菲亚特克莱斯勒拥有克莱斯勒。所以它也有一家美国汽车业务。它直到最近还由一位名叫卡洛斯·塔瓦雷斯的葡萄牙高管领导，他最出名的是帮助扭转了一家日本公司的局面。

我们是……

世界。你。令我惊讶的是，英特尔在仅仅四年前才达到高点。Stellantis的情况发生得如此之近。它在去年创下了创纪录的销售额和利润。

而这两个指标现在都在下降，事后看来，在大流行期间，由于汽车短缺，Stellantis变得过于专注于高价汽车，尤其是在北美。利润就在那里。有一些Jeep Grand Wagoneer SUV车型，售价超过10万美元。杰克逊，谁会花超过10万美元买一辆Jeep？我想知道名字，10万美元。那是两辆装备齐全的飞行员，而不是一辆装备齐全的Jeep。

一个很有钱，车库空间不大的家伙。

我认为Jeep应该代表冒险，而不是过时。无论如何，我不是汽车营销专家。我只知道Stellantis的美国经销商一直在抱怨库存问题。他们可以销售……该股今年也下跌了39%。

是什么阻碍了英特尔、波音和其他知名企业？此外，AT&T的进展。以及Janus Henderson的REIT选择。 了解更多关于您的广告选择的信息。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 我认为现在的顾客都在寻找更便宜的汽车。我在疫情期间买了大约两辆车，价格上涨对贷款买车的人来说非常不利。利率大幅上升。

保险费用。杰克逊，我的保险费用也涨得离谱。我没有发生过事故，也没有收到超速罚单，我一直过着良好、安全的汽车生活。我的保险费用大幅上涨，有一段时间，我家有两辆车。

你会认为，我的意思是，我非常确定保险业务的运作方式，风险分摊的整个理念是，当我买第二辆车时，对于保险公司来说，这两辆车的平均风险较低。但他们并没有那样对待它。他们认为我更有可能同时发生两辆车的事故。

那怎么可能发生？是的，我只是每六个月更换一次保险。

还有你的身份，你只是……伤害了你。

你等着。很多人都在等待接线。

还要在你的仪表盘上放很多新的单据，你的成长空间。总之，别让我分心了。关键是，人们正在感受到高保险成本和高利率的痛苦，他们想要更便宜的车辆。

当你观察安装兰图斯管道时，你会发现有大量的优质车辆和电动汽车。尽管我们最近看到一种趋势，即客户现在正在回避电动汽车，他们宁愿现在购买混合动力汽车。因此，这使得它成为我2024年“丑陋的扭转”名单上的第二名，仅仅是因为这个问题短期内没有明显的解决办法。

桑蒂斯塔在华尔街也很不受欢迎。只有37%的分析师建议买入另外两家公司。我不会详细介绍，因为我们之前讨论过它们。

一家是波音，超过一半的分析师建议买入该股票，尽管存在一系列问题。几年前发生过致命坠机事故。该公司停飞了一款关键机型并停止生产，导致该公司在摆脱困境时出现了多年的现金流烧损。

今年发生了一些机械故障，重启了这一过程。发生了一次罢工。波音达成了协议。它在过去夏天更换了首席执行官。它正在大量抛售股票以筹集资金。

那么，为什么投资者对这只“劣犬”的厌恶程度低于我提到的另外两只呢？为什么略多于一半的分析师建议买入它呢？这里有一个想法。

对于长途大规模旅行，大型喷气式飞机是不可替代的。我不知道有什么星际迷航的传送装置正在研发中。而且在大多数市场上，大型喷气式飞机实际上只有两个可行的供应商，欧洲的空中客车公司和波音公司，预订要提前十年。

因此，世界各地肯定仍然需要波音飞机。中国有一家名为商飞的公司生产大型喷气式飞机，但这些飞机主要用于其国内市场。当然，还有巴西的Embraer。

他们为区域航班生产窄体飞机。因此，即使波音的扭转似乎遥遥无期，它似乎也是不可避免的。波音股票今年迄今已下跌39%。

名单上的最后一家公司是CVS。该公司下跌了约25%。我会将您转到本播客的往期节目，我们在其中重点介绍了CVS及其问题。

基本上，药店连锁店的业务很糟糕，CVS正计划进行医疗保健的重新定位，人们可以在商店里的诊所满足他们的医疗保健需求。但这并没有真正成功。

这并没有为公司带来很多利润。人们仍然去医生诊所和医院就医。这有利于像UnitedHealth Group这样的公司，CVS和UnitedHealth Group都拥有大型医疗保险公司，但UnitedHealth Group才是真正的医疗保健公司。

CVS一直在收购一些更传统的医疗机构，但这将非常昂贵且需要很长时间。好消息是，尽管CVS的自由现金流减少了一半以上，但预计今年仍将产生近60亿美元的现金。股价是收益的11倍。

该公司拥有庞大的医疗保险优势业务，分析师表示，即将上任的特朗普政府可能对利润率有利。我们将拭目以待。这就是我列出的2024年最糟糕的扭转尝试。

我试图只选择市值仍然相当大的公司，而不是那些正在进行破产程序的公司，以及那些具有标志性品牌的公司。有人问，你为什么把耐克列入名单？这是一个公平的观点，可能是我们在以后的节目中讨论的话题。

但现在我们必须谈谈房地产投资信托基金（REIT）。我想知道房地产投资信托基金在这里是否表现良好，哪些类型的房地产投资信托基金以及哪些具体的房地产投资信托基金表现良好。我们正好有合适的人来询问这个问题，他的名字是格雷格，他是Janus Henderson的全球房地产股票投资组合经理，我们将在短暂休息后听到他的声音。

欢迎回来，房地产投资信托基金是房地产投资信托基金，投资者购买它们是为了获得一些资本增值，同时也为了获得股息。我正在关注一只美国房地产投资信托基金ETF，它是一揽子房地产投资信托基金，交易代码为SCHH。最近的股息收益率为3.6%。

我只是想知道人们是否了解房地产投资信托基金的基本运作方式。我们的听众都很聪明。你认为我应该放弃简短的解释吗？

啊，我不确定我完全了解房地产投资信托基金的运作方式。

房地产投资信托基金的运作方式是这样的。基本上，我不想使用“避税”这个词，因为这听起来像某种骗局，但交易的基础是，如果你将所有资产收入作为股息分配给股东，你就可以避免公司层面的税收，而你被允许对房地产这样做。

但通常情况下，当我们谈论房地产投资信托基金时，我们谈论的是那些拥有办公楼、停车场、酒店或医院的公司，数据中心是一个很大的类别。这是一种让投资者在经济上成为房东的简单方法，而无需自己管理房产。好了，我说的够多了。

我这里有一根姜饼人形状的旧狗骨头。杰克逊，你想听听我和Janus Henderson的格雷格的谈话吗？

听起来不错。

您的企业在各个地方部署AI试点项目。它们能成功吗？它们是否停留在孤岛中，耗尽资源，无法扩展？

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当通货膨胀率像几年前那样一年超过9%时，市场上的任何人都很难说我认为美联储将停止加息。我认为利率现在已经足够高了，我们已经回落了，情况已经发生了变化。如果你想想上市的房地产投资信托基金，它们大约在一年前的2023年10月底触底。

从那时起，美国房地产投资信托基金上涨了约40%。因此，我们已经看到了底部，我们认为我们正处于一个可能是一个新的房地产周期的早期阶段。

这类似于购房者，那些正在寻找房屋的人会想，伙计，如果这些抵押贷款利率能降低一些，我就能在买房时获得更好的融资条件？或者对于房地产投资信托基金来说，还有其他更重要的因素吗？

所以我认为这是动态的一部分。这只是债务成本。嗯，如果我们考虑上市的房地产投资信托基金，它们与20年前不同，它们实际上并没有使用那么多的杠杆。

嗯，所以30%的长期价值是上市房地产投资信托基金的基准。所以，你知道，我认为利率对房地产估值的影响更大。如果你只是简单地从账面上计算一栋建筑物的价值，你就会将现金流除以所谓的资本化率。

所以这是一个你用来评估建筑物的利率。这有点像债券的估值，对吧？所以，嗯，资本化率往往高于，比如说，10年期国债。

所以，如果10年期国债为5%，你可能会说资本化率，测试，你知道，我从建筑物中获得的回报需要比这高100或200个基点，对吧？所以，整体利率水平下降，贴现率下降，你的建筑物价值也下降。因此，从数学上讲，利率下降，价值就会上升。

在房地产领域。哪些部分对您特别有吸引力？现在，当您将这些因素综合考虑时。

是的，我认为目前真正脱颖而出的有两种房地产类型。一种是老年人住房。所以这是辅助生活。它往往价格较高，并且是私人付费的，这意味着不是政府资助的产品。

但是，你知道，如果你父母年纪大了，并且在日常活动方面遇到困难，你可能会把他们送到这样的地方。在这个业务中，我们考虑的是人口统计数据。他们有一个巨大的潜在需求层。

因此，80岁及以上的人口统计数据对这项业务至关重要。这种人口统计数据的增长在十年结束前将真正大幅增加。它将以每年4%到5%的需求增长率增长。

然后，如果你考虑一下下一层，那就是在这个群体中的渗透率，有多少80多岁的人会使用这种产品？好吧，这群80多岁的人比之前的那一代人更有钱。所以，这对很多人来说是一种昂贵的产品，但应该有更多的人能够负担得起。

这是需求方面的情况。在供应方面，你知道，我们在过去几年看到的更高利率环境的一个好处是，开发商实际上无法获得资金来建造新建筑。因此，面对我们几十年来所见到的最高需求，老年人住房几乎没有在建设中。

所以，如果你在未来五六年内考虑一下，这种情况是整个行业实际上会因为这种供需错配而倒闭，嗯，我们认为开发将会开始。但即使你今天决定，这真是个好主意，让我们建造一些这样的建筑物。这至少需要我们三年时间才能找到一个地点，获得许可，建造建筑物。所以你这里有一个缓冲期。

所以我想这意味着两件事，如果你是一个这类场所的客户，你可以预期价格会居高不下，因为需求大于供应。但如果你是一个投资者，嗯，我想这对你的房地产投资信托基金以及投资组合的潜在价值来说是件好事。给我一些大概的指标。

如果你投资这个领域，你会看到什么样的收益率？你期望仅仅从股息收益率中获得什么样的回报？你期望也有一些资本增值吗？

是的。所以，在这一点上，这些将是资本增值和增长故事。嗯，我认为在过去几年中，随着这个故事越来越为人所知。

这些股票的股息收益率约为2%到3%。所以低于平均水平。同时，这些房产的现金流增长率正在以两位数的速度逐年增长，我们认为这种情况将会持续下去。因此，入住率增长和收入增长，而支出相对可控。所以这将是一个盈利增长故事，可能是两位数的盈利增长加上较低的股息。

你允许提及你最喜欢的那些吗？

是的。所以，我认为，好吧，Tower是我们在不同产品中持有的一个名称，是我们较大的头寸之一，它也是我们可以获得的最集中的房地产投资信托基金对老年人住房的敞口。

你提到有两类你特别关注。现在这是一个老年人住房。另一个是什么？

另一个，嗯，再次回到供需问题，是数据中心。所以这个有点不同，因为它并不完全是一个供给受限的故事。现在。

在某些市场，你可以看到很多数据中心的建设正在进行。供给限制可能会在一两年后出现，因为电力供应和输电存在问题。但这确实是一个需求故事。所以，你知道，不同的人对需求的预测方法不同。

但你知道，对我来说，一种直观的方法是考虑数据中心上游最大的参与者，即视频，对吧？所以，就像我们看到他们运送了多少产品一样，录像机和所有这些机器都去了某个地方，对吧？很多都进入了数据中心，所以你可以预测，好吧，我们知道他们卖出了多少机器。

我们大致知道这些设备的耗电量。因此，一旦安装完毕，需求就是对电力的需求。这就是数据中心的租赁方式。你基本上是从房东那里购买电力。因此，你可以对需求进行合理的预测，如果你考虑未来两三年甚至四年，IT 远远超过了正在建设的所有供应。

然后，如果你度过了数据中心的当前建设周期，就不太清楚数据中心领域的一些参与者将如何获得电力来建造更多建筑物。所以这再次体现了定价权，对于那些房东来说应该相当不错，特别是25、26。

这对我来说很有趣，因为几年来我听到的全是人工智能和数据中心。所以，当我知道数据中心的需求量时，我就在想，这是否都被考虑进去了，因为每个人都在谈论它，但你说你认为普通投资公众还没有完全理解我们所说的需求量有多大。是这样的吗？

这里有两点。我认为，是的，答案可能是未来的需求量比人们预期的要大得多。另一个答案是，你知道，从股票的角度来看，最具吸引力的投资机会并不总是与最具吸引力的基本面故事相符，对吧？

所以，我认为，根据你的观点，也许这些领域存在相当大的上涨空间。让我们看看明年会发生什么。有趣的是，尽管你听到很多关于IT的讨论，但在美国只有两家上市的数据中心REIT，以前有五到六家。几年前它们都被私有化了，但我们认为实际上我们会看到一些这些私有公司的再次上市，仅仅是因为他们需要大量的资金来建设这些数据中心。而且实际上，这需要的资金比你从私人市场所能获得的要多得多。

你最喜欢哪一个？我可以假设这些REIT规模较小，股息率不同，但增长潜力更大吗？

是的，没错。这与我们之前讨论的医疗保健公司非常相似，都是股息率较低，但增长率可能达到两位数。现有的两家公司是Digital Realty和Equinix，而我们普遍认为最好的公司是Equinix。

你为什么更喜欢Equinix而不是Digital Realty？

呃，我认为两者都有其优点，但坦白地说，我认为对于我们来说，Equinix在过去一年半左右的时间里表现不佳。因此，我们认为从相对价值的角度来看，Equinix更具吸引力。

如果有人说，我喜欢REIT，但我不喜欢IT，因为我追求的是收益，我正在寻找那些股息率在4%、5%和6%范围内的REIT，那么这类REIT的股息率高到这种程度，你认为它们并不特别有吸引力吗？或者仍然有一些REIT的股息率这么高，你认为它们在这里看起来还不错？

我认为有一些。它们并不是那种令人兴奋的基本面故事。这些REIT的故事更多的是关于稳定性。

而且你并不期望有很大的增长，但这可能是可以接受的。我们喜欢其中的一些。就物业类型而言，这里有一些例子。其中一个，从广义上讲，可能是零售业。

所以，你显然会在零售业中选择你的目标，但在今天，想想你所在社区的购物中心REIT，无论你住在哪里，你可能都有一个购物中心，你去那里买杂货，偶尔去那里吃午饭。这是一项稳定的业务。这些REIT的收益率更高，正如你所说的那样，增长率较低。

这里有一些有趣的机会。还有一类叫做单租户净租赁零售。这可能是指一家完全独立的餐厅，也可能是洗车店。

这可能是房地产领域最无聊的板块，早些时候我们谈到过。它们与租户签订了长期租赁合同，并每年都会提高租金，它们可以保持稳定，并且从长远来看实际上表现良好。从所有REIT中来看，这是表现最好的物业类型之一。

你能分享一两个这类REIT的名称吗？你认为前景良好的REIT？

当然，可以。我认为，在零售方面，Federal Realty是一家非常优质的零售地产商，在过去几年里，与同行相比，它的表现一直落后，这对我们来说今天很有吸引力。

另一个可能更具争议性，并且进入另一个价值领域的是Macerich，这是一家REIT，我们认为它更像是一种特殊情况或某种扭转局面。购物中心，如你所知，一直很艰难。我们认为这是一个更深层次的价值投资，并且有一些杠杆可以利用来实现这种价值。

有人认为，许多购物中心空间将被改造成其他用途，而一些陷入困境的购物中心将获得新生。

Macerich是否参与了这类活动？你认为这种情况会发生吗？就美国拥有过多的购物中心，需要关闭一些，但需要为其他购物中心找到一些用途而言，我们现在处于什么阶段？我们是否正在复苏？当你观察整个购物中心领域时，你看到了什么？

是的，这很有趣。我的意思是，粗略地说，美国大约有1000个购物中心。我们可能不需要1000个购物中心，对吧？所以也许……在我的家乡……

位于两个购物中心之间，靠近大城市的那个购物中心总是繁忙的，而较远的那个购物中心……几乎没什么人去。

我认为这在整个行业都是如此，对吧？实际上，我们认为大约80%的购物中心……以Macerich为例，尽管它们拥有非常优质的购物中心组合，我们实际上认为这是公开市场上质量最高的购物中心组合。问题更多的是资产负债表，它们的杠杆率过高，而且该公司之前的管理层做了一些资本配置决策，市场并不喜欢。

因此，他们今年换了一位新的首席执行官和新的管理团队，他们已经开始执行，根据你的观点，如果他们确实有一些可能没有未来的购物中心，新的管理团队表示，我们不会向这些购物中心投入更多资金，我们不会把好钱扔到坏钱里。我们将把这些购物中心归还给贷款人，我们将专注于我们拥有的能够增长的投资组合。你知道，购物中心的增长并不是养老住宅或数据中心的增长。我们知道最好的购物中心将实现低个位数的现金流增长，但如果价格合适，这仍然可能非常有趣。

感谢Greg，感谢各位的收听。Jackson Hough是我们的制作人。你可以在Apple Podcast、Spotify或你收听播客的任何地方订阅这个播客。如果你在Apple上收听，你可以给我们写评论。

如果你有任何问题想在播客中得到解答，关于股票或高金融、圣诞烘焙，只需在手机上的语音备忘录应用程序上录制它，然后你可以通过电子邮件发送给我们[email protected]。下周见。

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