Redfin is “Under Contract”
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Dylan Lewis：谁知道Redfin有待售报名？愚人金 钱现在开始。我是Dylan Lewis，我与Motley Fool分析师Tim Beyers一起通过无线电波加入。Tim，感谢你的加入。Tim Beyers：完全兴奋，准备好了，Dylan？

我很高兴。我们有很多事情要谈。这在最真实的意义上是一个并购星期一，Tim。我觉得我像是在CNBC。交易开启新的一周。房地产平台Redfin显然一直在市场上。我们不知道。金融服务公司Rocket Companies，Rocket Mortgage的母公司，将以最初宣布的全股票17.5亿美元交易收购Redfin。Tim，你对这笔交易感到惊讶吗？

我非常惊讶。我也为此感到悲伤，因为即使我理解这笔交易，也理解这笔交易的理由，但作为Redfin的首席执行官，Glenn Kelman一直是我最喜欢的Fool首席执行官之一。

自从我开始报道股票以来。我喜欢他的透明度，我喜欢他的诚实，我喜欢他的认真。他不是创始人，但他表现得像创始人一样。如果Kelman愿意促成这笔交易，他一定非常相信它。这让我对这里有正确的事情充满信心，尽管从结构上讲，投资者

我不知道这对于投资者来说是否会像我当然希望的那样令人惊叹，因为这是一笔全股票交易。我们可以谈谈这个。但主要的事情

要点是Rocket Companies非常擅长发放和销售贷款，特别是抵押贷款。他们非常擅长抵押贷款。抵押融资的各个方面，这是Redfin一直想要涉足的业务。Redfin，但他们的主要业务是买卖房屋，

并协调其经纪业务方面的流程。Rocket传统上擅长的是融资方面。你把这两者结合起来，你就拥有了更多购房和卖房生命周期的所有权，这两家公司都来自各自市场实力雄厚的地位。从这个意义上说，Dylan，

是的，这是很有道理的，因为Redfin一直在进军抵押贷款融资、产权等领域。他们希望拥有整个生命周期。这是一种承认，我们无法独自完成所有工作，而Rocket在这方面比我们更大、更好。所以让我们携手合作。

是的，我认为这里的垂直整合故事的联系很容易看出。他们很快指出，Redfin每月拥有近5000万用户。这对Rocket Mortgage及其产品套件非常有帮助，仅仅作为高度合格人士的前端、漏斗顶部，他们很可能在访问Redfin后不久就会寻找抵押贷款。

对。是的，就是这样。这就是重点。在Redfin战略的理想世界中，他们希望让你住进公寓，

在你准备买房之前。他们通过收购RentPass获得了这一点，他们有一大堆可以协调的租赁，他们可以从中赚取费用。这对他们来说是一项利润相当不错的业务。然后他们可以让你住进房子。然后他们想做的是，当你对买房感兴趣时，他们希望为你协调贷款。他们希望协调抵押贷款。每一步，

在这个市场中，每一步都有费用和收费者，如果你曾经买过房子，你就会知道这有多令人沮丧。这真是令人难以置信的烦人。但Redfin说，嘿，如果一切都在一个屋檐下，我们可以让它不那么烦人。

也许可以给你一些成本协同效应，这是他们之前谈论过的事情。所以是的，这里肯定有一些东西。这就是市场运作的方式。因此，控制大部分交易执行过程中所占份额的公司更有可能获胜。因此，这为他们提供了更多获胜的机会。这并不意味着他们会自动获胜，但这为他们提供了一些规模。

让我们谈谈这笔交易的一些条款。你提到了全股票。该报价最初将这笔交易的价格定为每股12.50美元，比上周股价高出100%以上。我认为很多人已经关注Redfin的交易情况，并认为，有人可能对此感兴趣。但由于这是全股票交易，

我们正处于一个固定比率的位置，大约是每股Redfin股票0.8股Rocket Company股票。在宣布这笔交易后，我们看到Rocket股票下跌。这也影响了这笔交易价格在市场上的沟通方式，在市场上的表达方式。我们没有达到最初讨论的溢价，因为这是一笔全股票交易。是的。如果你是一名Redfin股东，我也是，

你非常希望Rocket Companies股价能够回升，因为这将影响这笔交易完成后你作为Redfin股东将获得的收益。因此，你将获得一些Rocket Company股票，你想要Rocket Company股票。对我来说不太清楚的是这个叫做UTC市场崩溃的东西。

Rocket Companies拥有的结构。本质上，Rocket Companies是一家C公司。它是一家控股公司，旗下有运营部门，拥有直通收入。这有助于解决税收等问题。它只是公司组织战略，但他们将崩溃这个。当他们崩溃这个时，你最终得到的是

Rocket将在此支付的股息。他们将崩溃这种结构。

宣布每股0.80美元的特别现金股息，将于4月3日支付。我不认为这笔交易会在4月3日之前完成。这里我不太清楚这笔交易预计何时完成。我认为可能是4月7日，因为如果Rocket Companies支付每股0.80美元的股息，

在Redfin股东加入之前。

这并不令人反感，Dylan，但感觉就像，哇，我喜欢这个股息。那太好了。那会帮助我。这样做更便宜。对吧，Tim？是的。如果我能得到……我认为这将主要用于……它使Rocket公司更容易介入，协调这笔交易，完成它。现在，它将全部是普通股。

但我认为Rocket Company的股东将从中受益，而不是Redfin的股东。所以这有点令人沮丧。但这都是为了说明，这里有很多波动性。你不应该假设Redfin的股价一定会涨到每股12.50美元，仅仅是因为这是基于

Rocket Company股票之前的加权平均价格，你需要Rocket Company股票从我们今天看到的跌势中恢复过来。我有点好奇的一件事是，市场反应

今天下跌了15%。太多了。这是一个相当大的减价。投资者对这笔交易的看法，或者他们对Redfin融入其业务的看法，在这里有一些投票。我看了一下，对我来说很有道理，你刚才提出的故事是，“我们将拥有这个客户渠道更多，”这种悲观情绪从何而来？

好吧，我不确定这与Redfin有多大关系。我认为这可能与宏观经济有很大关系，因为我们知道在这个国家，我们需要建造更多的房屋。

但我们需要在各地建造更多房屋，而不仅仅是在……例如，我们知道的一件事是，在德克萨斯州的部分地区，他们正在做更多的事情来建造更多房屋。无论你在政治光谱的哪个位置，这都没关系。我们知道的是，更容易——

在德克萨斯州建造房屋，因为法规没有那么严格。在加利福尼亚州建造房屋更难。法规更严格。所以这是一件大事。就像我们知道我们没有足够的供应一样。我们知道我们需要建造更多，但你却有宏观经济在与我们对抗，并且与……你知道，很多人被解雇，并且

如果你被解雇了，你会买房吗？我认为你不会，Dylan。这是一件事。除此之外，我们还有监管障碍。为了让这笔交易真正蓬勃发展，你需要有更多的房屋供应。

所以，我认为随着房屋供应开始释放，这笔交易会更有吸引力。这是一件事。可能对Redfin有一些怀疑。我不会说没有，但我认为这里有更多宏观因素可能会影响到这一点。由于供需失衡，购房市场、住宅房地产市场已经笼罩在阴云之下有一段时间了。

Chris Hill：购房市场并不是今天唯一看到一些配对的市场。企业软件巨头ServiceNow正在收购Moveworks。Tim，这可能是一个很多人不熟悉的名字，但他们是一家专注于人工智能工具和自动化的公司。价格为28亿美元。ServiceNow对并购活动并不陌生，但这将是他们最大的一笔交易。你认为他们在这里看到了什么？

我的意思是，他们最好能看到一些真正的价值，因为他们支付的价格，让我们明确一点，Dylan，他们支付的价格大约是28倍。28，不是2.8，是28倍的年度经常性收入。太多了。这是一个很大的、很大的溢价。所以是的，这是一笔大交易。这是一个前端人工智能助理。

它还包含一些企业搜索功能。如果你在这里使用汽车的类比，你可以把它想象成你汽车的方向盘和仪表盘，驱动系统和发动机底部的控制装置。Moveworks正在与汽车互动，而ServiceNow是底部的自动化引擎。

因此，Moveworks，顺便说一句，有很多共同客户，有250个。已经内置了集成。所以这里有一些协同效应。

ServiceNow大概认为他们可以节省大量重复成本等方面，这对于所有收购都是正确的。但他们必须认为存在巨大的联合客户机会，这将推动的是新的收入，你将在ServiceNow之上使用Moveworks AI助理，并且你将意识到一些

我们之前在Fool 24的不同节目中谈论过一段时间，我们说人工智能的承诺不是

我可以问一个问题并得到答案，即使这很好。能够问一个问题并得到准确的答案很重要。更好的是，我问一个问题或提出一个请求。你不仅回答了我的问题，你还启动了一个自动化程序，给了我想要的东西。

这是下一步。你让我实现自动化，这就是人工智能代理的作用。这就是这个代理的想法，我仍然讨厌这个词，但它是一个真实的东西。代理人工智能，这个想法是从问一个问题到

做一件事，一直做到最后，并使用Moveworks来启动它。因为这就是ServiceNow的意义所在。这是一个工作流程自动化平台。因此，人工智能在前面，你在寻找某些东西，提出请求，ServiceNow让它发生。这里有一些协同效应，Dylan。毫无疑问。

Tim，我很乐意接受建议。如果你对这种趋势和技术运动有其他名称……我不知道。我只是讨厌它。如果你想提出其他建议……我只是在发脾气。我是一个脾气暴躁的老人。你知道，代理人工智能听起来像是一种疾病。听起来不太好。我们将使用它，直到我们想出更好的东西。

这确实非常符合软件行业和科技行业的发展方向。我有幸能够与Salesforce首席执行官Marc Benioff谈论此事，因为他们是一家在这个领域非常活跃的公司。不幸的是，上周我与他交谈时，我没有得到这个新闻的益处。我们谁也没有，是的。

但出现的一件大事是，好的，你正在与微软在这个领域竞争。这是这个行业中的两个重量级人物。真的，你认为自己是如何竞争的？他非常关注的一点是，它必须是一种简单的体验。你需要为客户创建一个非常简单、代理式的接触点。你不能把它分散到你的软件套件中的所有这些较小的位置。

这就是他认为他们比微软做得好的地方。我认为我没有在谈话中提出ServiceNow是一个错误，Tim，因为他们似乎正试图在这里介入。好吧，我不认为你在这里犯了错误，Dylan。不过，我想说的是……

通过这次Moveworks收购，很明显，如果Bill McDermott在这里并听到你刚才所说的话，他会说，是的，我可以告诉你我们刚刚完成的交易来满足Mark Benioff所说的内容吗？很明显，ServiceNow来了。

为了Salesforce。让我快速阅读一下新闻稿。这很快。交易完成后，ServiceNow与Moveworks一起，已经部署了数千个AI代理，将继续推动其代理AI ServiceNow平台的使用，以加速，让我放慢速度并强调这一点，在关键增长领域（包括CRM）的企业采用和创新。

这对你来说意味着什么？我会告诉你它对我来说意味着什么。这是Bill McDermott说，我知道你在说什么，Mark，我们会在你之前到达那里。很高兴知道Bill McDermott是节目的听众。我很感激。但你知道我的意思吗？我的意思是，他拥有，每个人都应该认真对待Bill McDermott，因为他是一个认真的竞争对手，他刚刚发出了通知。

Tim Byers，感谢你与我一起讨论这些交易，帮助我理解它们。我知道Redfin的这笔交易很艰难，但我感谢你对此进行讨论。感谢你今天加入我。是的。谢谢，Dylan。我会想念Glenn Kelman的，但至少他会……你知道吗？至少他会和Rocket Companies在一起。所以我们会在不同的角色中看到他。就是这样。谢谢，Tim。

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而且在今年冬天早些时候，围绕Vail Resorts有一些，我们应该说，暴风雪般的新闻。这场暴风雪的部分原因是，多日滑雪巡逻队罢工关闭了犹他州帕克城的许多跑道。罢工导致电梯线路极其漫长，最终，导致Vail的许多工人的工资上涨了大约每小时4美元。在这方面取得了胜利，但僵局

困境并没有真正改善Vail的声誉。此后不久，有传言称，一项激进主义运动呼吁罢免首席执行官Kirsten Lynch。我们在准备本节之前就此事进行了交谈，你指出，“我不知道这项激进主义运动是否真的应该认真对待。”但总而言之，冬天似乎对Vail并不友好。从你的角度来看，这家公司的状况如何？

目前Vail Resorts的状况不佳。如果我们退一步，回顾过去几年，Vail不得不应对COVID，不得不应对通货膨胀，不得不应对一些地区降雪过多，而其他地区降雪过少。但今年，Vail似乎终于迎来了极佳的滑雪天气。我们将在大约一周后的收益报告中了解到这一点。但滑雪巡逻队的罢工，这是一种

一个问题。如果我们考虑Vail业务的一些主要利益相关者，我们有股东，你有滑雪者和客人，然后你有员工。好吧，现在，所有这些利益相关者都不高兴。对于像Vail这样的企业来说，

为游客创造愉快的体验不应该那么困难。我认为他们的使命宣言实际上是创造一生难忘的体验。在我看来，管理层现在似乎并没有做到这一点。

让我们谈谈管理层。你再次拥有首席执行官Kirsten Lynch。在她任职期间，她非常关注这些史诗通行证的订阅、经常性收入，以及在东北部和欧洲收购新的地点。

也就是说，她还进行了一些可能值得怀疑的股票回购，以高价回购大量股票，而当股票最近下跌时，这看起来就不那么好了。你如何评价Lynch的表现？

Kirsten Lynch于2021年11月成为首席执行官。她担任这一职务已有大约三年半的时间。我们是Motley Fool的长期投资者，所以我认为现在对她进行实际评分是不公平的。但在我看来，早期情况并不理想。自从她上任以来，Vail的市值损失了大约90亿到100亿美元。

她的任期。公平地说，在我们接管后，我们立即进入了熊市，所以她无法控制这一点。但作为我自己的一名股东，我对资本配置，特别是以比今天股票交易价格高得多的价格承担债务来回购股票，感到非常失望。我实际上并不介意承担债务来回购股票，但当你是周期性公司时，当你的公司依赖于天气时，

当你在一个资本密集型企业中时，我真的很不喜欢用债务回购股票，尤其是以它被制造的价格。资本配置是我关注的主要问题。回到这家公司没有很好地取悦其滑雪者或员工的事实，我认为这是资本配置的更大问题之一。

是的。如果你从事酒店业务，特别是取悦滑雪者和员工似乎是难题中相当重要的一部分。如果你能听到Lynch的意见，你会指导她做些什么不同的事情？或者作为股东，你想让她做些什么不同的事情来纠正目前的状况？

是的。尽管Vail Resorts目前的情况看起来很糟糕，但我认为她仍然可以扭转局面。我希望看到发生的一件事是管理层实际削减股息。看，我是一个股息投资者。我喜欢股息。我喜欢股息增长。但现在，Vail很大一部分自由现金流都用于股息。

这使得他们投资员工、投资宾客体验和改善资产负债表（由于过去的资本配置决策，资产负债表状况不佳）的灵活性降低。通过削减股息，这只会释放大量现金流，这实际上可以使企业恢复稳固的基础。我认为管理层真的需要重新考虑他们目前对资本配置的看法。

大流行之前，Vail的营业利润率已增长到近21%。然后，我们知道这个故事。COVID来袭，它实际上将营业利润率减少了一半。自那以后，COVID已经能够成功地将该利润率恢复到之前的最高水平。它一直在努力恢复到那里。营业利润率有所增长，但最近，它达到了19%，这使其略低于2019年的最高水平。

依赖于关于持续COVID复苏的故事，这对于Vail来说仍然是一个合理的借口吗？或者还有其他一些我们应该注意的事情？所以，是和不是。我知道我在这里没有选边站，但我的意思是……

COVID期间发生了什么？每个人都开始在家工作，许多人搬到了Vail度假村所在的城镇。这确实推高了Vail许多员工的生活成本。Vail不得不投资员工工资，投资员工住房。与此同时，他们的一些辅助收入，如餐饮和零售，也受到了打击。

最后一点，过去几年从天气角度来看也很困难。因此，他们不得不制造很多雪，这也会减少利润率，而不是仅仅依靠自然降雪。所以我认为间接地，COVID仍然……

可能对业务产生轻微影响。但我认为这不是Vail今天苦苦挣扎的主要原因。我认为主要原因是，正如我们前面讨论的那样，资本配置不当。我认为它肯定是一个具有竞争优势的业务。但当你考虑劳动力方面的事情时，它确实有很多开支，就像它在缆车等方面是多么资本密集型，以及租赁费也是如此。所以，是和不是。但我认为这不是Vail苦苦挣扎的主要原因。

我们已经提到了Epic Pass的重要性。对于那些不熟悉的人来说，Epic Pass是Vail的全包式产品。你大约花费1000美元购买。我们稍后会详细讨论价格。你大约花费1000美元购买，你基本上可以访问他们在世界各地的所有度假村，而不必购买季票。你必须在赛季开始前购买。这是不可退还的。

下个赛季（2025-26）的Epic通行证价格就在几天前公布。下个赛季的通行证价格将略高于1000美元。官方价格为1051美元。比去年的982美元上涨了7%。

这本身也比前一年有所上涨。Epic的主要竞争对手是Icon Pass，这是私人持有的Altera Mountain Co.提供的产品。Altera Icon Pass选项仍然更贵。但我的直觉——我作为一名居住在科罗拉多州并承认非常忠于Icon的滑雪者这么说——

我的直觉是，Epic突破1000美元大关实际上会比他们预期的对销售产生更大的负面影响。我认为Vail正在玩一个棘手的定价游戏。在12月的公司第一季度电话会议上，Lynch表示，北美售出的通行证数量下降了2%。这是自2015年通行证推出以来通行证销售首次下降，我相信是这样。

但重要的是，由于增加了8%，通行证收入增加了。他们正在玩这种平衡游戏，你提高价格以增加收入，但同时

留住客户。你想如何看待Vail平衡这种关系？对于酒店公司来说，什么更重要？是通行证保留和客户忠诚度以及取悦客户吗？还是说，“嘿，我们有责任对股东负责，我们需要持续增加收入，即使是以失去一些客户为代价？”

是的。像Vail这样的公司，尽管经历了所有困难，但我仍然认为他们的业务拥有很大的定价权。我认为我们仍然会看到Epic Pass在未来以相当健康的速度上涨。如果我们回顾过去五年，Vail的Epic Pass仅以每年1%到2%的年增长率增长。这主要是因为他们在FY22降低了价格。

因此，在过去五年中，通行证价格增长远低于通货膨胀。与此同时，正如你提到的那样，Icon Pass比Epic Pass贵几百美元。但我认为Epic Pass接触的度假村更多。我认为他们仍然有机会继续提高价格，即使滑雪者访问量和Epic

过去销售额下降，我认为他们仍然可以通过更多价格上涨来弥补这一点。对他们有利的另一件事是供给方面的问题。今天滑雪场比几十年前少。而今天的滑雪者比几十年前多。

供需动态赋予Vail继续提高价格的能力。围绕Vail业务有很多噪音，这是有充分理由的。但我认为关注供需两方面，这两件事确实很重要，这可能意味着Vail股东的未来会更好。

我们在整个谈话中都提到了Vail业务面临的困境。在我看来，这家公司最引人注目的事情之一是他们大量的房地产资产。他们拥有所有这些滑雪胜地。这些度假村位于真正令人垂涎的美丽土地上。在那块土地上，他们有度假村、酒店等等，

将Vail（房地产和房地产资产的持有者）视为与Vail（实际资产的运营商）不同的实体是否合理？或者他们必须一起工作？

我认为他们必须合作。他们拥有度假村，但在许多度假村中，他们实际上是从联邦政府、私人房东那里租赁土地的，例如加拿大的惠斯勒-布洛克姆。我认为这是从加拿大政府租赁的。他们并不一定拥有很多土地，但他们拥有度假村，并在其之上经营度假村。我认为它不一定是纯粹的房地产公司。

不过，他们也从中受益，因为没有新的滑雪胜地进入市场。我认为有一个——我忘了度假村的名字，但我认为建造它至少要花费 10 亿美元。随着时间的推移，他们仍然会受益于供应不足，甚至可能是负供应。我认为他们在这种意义上受益于房地产。

我们在 3 月 6 日星期四录制这段内容，但这段内容将在 3 月 10 日星期一播出，这恰好是 Vail 下一次财报电话会议的时间。你星期一要听什么？所以，沃伦·巴菲特刚刚为

伯克希尔·哈撒韦公司撰写了他的年度股东信。他提到的一句话是，他说：“我也曾担任大型上市公司的董事，在这些公司中，错误或错误在董事会会议或分析师电话会议上是被禁止的词语。这种暗示管理层完美的禁忌总是让我感到不安。”当维尔下周发布财报时，我希望他们承认自己犯了一个错误

因为显然，如果股东不满意，员工不满意，客人不满意，就会发生错误。我只是想让他们承认这一点，犯一个错误。这会让我对公司未来的管理感觉好得多。Anthony Chavone，很高兴认识你。非常感谢你关注这家公司。感谢你的邀请。

与往常一样，节目中的人员可能对其谈论的股票感兴趣，而 Motley Fool 可能对这些股票有正式的推荐意见，因此不要仅根据你听到的内容买卖任何东西。所有个人理财内容均遵循 Motley Fool 编辑标准，未经广告商批准。Motley Fool 独家挑选的产品可以个人推荐给像你一样的朋友。对于 Motley Fool Money 团队，我是 Dylan Lewis。我们明天再见。