Cliff's Notes on Housing Finance
50:56 Share

马里兰大学实践教授兼史密斯企业风险联盟主任克利福德·罗西(Clifford Rossi)博士加入播客，讨论住房金融的未来以及房利美和房地美可能摆脱政府托管。团队还深入探讨了罗西博士关于修复房屋保险市场的提案，并探讨了围绕私人信贷的担忧。嘉宾：克利福德·罗西，实践教授，史密斯企业风险联盟主任，康奈尔大学居住执行官，博士主持人：马克·赞迪——穆迪分析首席经济学家，克里斯·德里蒂斯——穆迪分析副首席经济学家，玛丽莎·迪纳塔莱——穆迪分析全球预测主管高级总监关注马克·赞迪在'X'、BlueSky或领英@MarkZandi，克里斯·德里蒂斯在领英，玛丽莎·迪纳塔莱在领英上的信息如有任何问题或意见，请发送电子邮件至[email protected]。我们很乐意收到您的来信。 如有任何问题或意见，请发送电子邮件至[email protected]。我们很乐意收到您的来信。要了解穆迪分析经济学家的见解，请访问经济观点。</context> <raw_text>0 欢迎收听《经济内幕》。我是马克·桑迪，穆迪分析首席经济学家，我的两位可靠的联合主持人玛丽莎·迪纳塔莱和克里斯·多里德斯也加入了我的行列。嗨，伙计们。嗨，马克。嗨，马克。你看我如何完美地完成了这段介绍？完美无瑕。完美无瑕。完美无瑕。甚至时间安排也再好不过了。是的。情况如何？我知道这周才刚开始。我们通常在周末录制节目，因为我们有位嘉宾，一位特别的嘉宾。我稍后会介绍……

他。但是情况如何？你们的周末过得怎么样？阵亡将士纪念日过得怎么样？克里斯？

很好。是的。轻松愉快。是的。是的。你们里迪一家在阵亡将士纪念日都做什么？没有滚球，但是有——哦，我一直想知道你怎么发音的。滚球。滚球。哦，我喜欢这个。滚球。没有滚球。滚球。那是什么？那是费城版本的滚球吗？滚球？滚球？你说什么？再说一遍？滚球。滚球。我喜欢这个。但是——我可以整天这么说。滚球。滚球。滚球。

- 我们去了一个自然保护区。-哦。-我们散了一会儿步。-嘿，你去过朗伍德花园吗？

我去过很多次了。很多次。好的。是的。那是该地区的一颗明珠。绝对是一颗明珠。绝对是一颗明珠。是的。去过那里很多年了。玛丽莎，你的阵亡将士纪念日周末过得怎么样？很好。是的。没有旅行。待在附近。在皮克球比赛中击败其他人了吗？是的。打了皮克球。那也是我姐夫的生日。所以我们周日举行了一场皮克球烧烤锦标赛。你赢了吗？是的。

不。你赢了任何比赛吗？没有。但是你仍然拥有上周的胜利。是的。我会一直珍藏到我死的那一天。是的。我赢得了一场比赛，但没有，这很有趣。这是一个美好的周末，我们一起度过了。是的。关于皮克球，你认为你有前途吗，还是说，

不。现在看来没有什么前途。我认为我需要……

我认为我确实需要上上课，你知道吗？我现在的做法并没有改善我的比赛。对，对。你在……之前打过网球吗？不，不。我，比如，没有网球背景，没有。而且，你知道，我通常打单打，而这个周末我们打双打，这通常是比赛的方式，对吧？打双打和单打的体验非常不同。所以需要一点时间来适应……在户外打球，我也……

通常也不在户外打球。所以你还要考虑风力因素和球场不同。天哪。是的。这很复杂。是的。这很有趣。当你玩滚球时，你怎么说，克里斯？滚球？是的。滚球。滚球。滚球。如果我说，当你玩滚球时，风力问题不是问题，我的理解是。我从未玩过滚球。哦，这是一个常见的误解。真的吗？有很多因素。哦。

地面不平整，地面上有斑点。哦，我明白了。是的。这里有一点鹅卵石，那里有一点鹅卵石。当你参加职业联赛时。一点葡萄酒的软木塞。葡萄酒，软木塞掉到船上了。你怎么再说一遍？滚球。是的。每个因素。我想我们应该进入正题了。我们有位嘉宾。

欢迎，克利福德·罗西。克利福德，你好吗？我很好，感谢马克的邀请。是的，感谢你来。克利福德，我认识你，来自马里兰大学。还有CERC，CERC代表什么？史密斯企业风险联盟。哦，酷。是的。是的，非常酷。但是你有着非常传奇的历史和背景。你想让听众了解一下你吗？

是一个词，我想你可以这样称呼它。你玩滚球吗？你怎么说，克里斯？在我住的地方，我们称之为滚球，但我显然用词不当。看到了吗？我完全同意你。滚球我可以理解。这整个滚球的事情。完全没问题。没错。一切都很好。一切都很好。是的，我不……

我的简短介绍是，如果在17、18年后我还能这么说的话，我仍然是一位正在恢复中的首席风险官，现在伪装成学者。我的痛苦之路，正如我喜欢称呼的那样，始于上一次金融危机之前。所以，如果你想追溯到储贷危机，我当时……

在储蓄机构监管机构，然后是美国财政部。实际上，我被认为是计算储贷危机实际成本的人之一。你在OTS吗？是的。储蓄机构监督办公室。你是吗？

艾伦·塞德曼当时在那里吗？是的，正是。是的，你可能认识我们当时一起工作的一些人，绝对的。然后从那里，我去了房利美。

一段时间。然后我在房地美工作了大约八年，担任过各种职务。我认为我担任的第一个职位是，我是在第一个团队中，该团队构建了业界第一个自动化承销系统Loan Prospector。我自己构建了房地美拥有的第一个FHA和VA自动化承销计分卡。然后继续做其他一些事情，包括领导抵押贷款信贷政策。我喜欢告诉人们，

我在2003年底离开了房地美，当时从信贷角度来看情况非常紧张。然后正如我们所知，此后事情就脱轨了。然后我去了黑暗面。所以成为了你可能听说过的一家银行的首席风险官，乡村银行。

成为了另一个小地方的首席信贷官。那是2003年吗？你从……我去了，是的，我去了，是的。别问我我的求职技巧。但是是的，我去了乡村银行。我应该说明一下。这家银行让我成为他们的首席风险官。然后在07年末，我去了华盛顿互助银行。

并成为那里的首席信贷官。在两年半的时间里，我是第四任首席信贷官。我应该早点知道，但当时不知道。这说明了求职市场完全是关于双方信息不对称的。但无论如何，然后我最终成为董事总经理兼首席风险官，我在花旗集团获得了三冠王。

领导消费者贷款的风险方面，包括当时3000亿美元的抵押贷款投资组合，并不得不处理其后果。所以当我，让我们这么说吧，到2009年，我已经完全厌倦了一切，并决定，你知道，生命短暂。实际上，我已经兼职了，

在史密斯商学院工作了，天哪，我在房地美任职的整个时间。然后我继续前进，他们在我软弱的时候抓住了我。不，我在开玩笑。说，嘿，你知道，无论何时你愿意来，我们当然可以使用像你这样的人。我做了。所以我一直待在大学。这是我在任何地方任职时间最长的地方。我不敢相信。今年开始我的第17个年头。而且

这是一个很棒的经历，与行业角色完全不同。但正如你之前提到的，在过去的几年里，作为我们史密斯企业风险联盟的主任，让我回到了我的根源。

试图让大家作为风险从业者参与进来，作为一个社区，更好地理解，提高我们的技能水平以及我们对风险的理解和认识，交流，你知道，可以帮助我们更好地增强我们管理风险能力的想法和实践。这适用于，你知道，我们，与其他协会不同，我们实际上是，你知道，

不仅仅关注一个行业。我们包括银行、保险和再保险以及制药业，我们还有航空航天业以及许多其他行业参与其中。所以这是一个很棒的社区，我们希望继续继续做我们正在做的事情。

是的，我想我应该透露一下，我是你们的顾问委员会成员。是的。是的，我们的咨询委员会，我应该这么说。绝对的。非常感谢你。克里斯也为我们的一两个活动做过主题演讲，并获得了广泛好评。所以这太棒了。你们……

在房利美或房地美重叠吗？也许在你之前克里斯的时间？我可能年纪大了很多，所以我认为不是。我在90年代初期。我想克里斯可能刚出生或类似的事情。是的。是的，可能是。但有趣的是……企业风险联盟显然……

你深入了解住房金融体系和抵押贷款风险，但企业风险联盟远不止于此，对吧？它关乎企业面临的所有类型的风险。是的，绝对的。我们基本上将它们分成三类。当然，金融风险，对吧？所以任何资产负债管理，所以利率风险市场、流动性风险、信用风险，如果你想把它也放在这里的话。然后是非金融风险，对吧？运营风险，

供应链风险。所以我们花了很多时间与

制造公司。事实上，在制药方面，奇怪的是，几年前，当我为FDA做几项研究并帮助他们为其药品质量办公室建立企业风险管理框架时，我非常深入地参与了药品风险管理。所以我们真的参与其中。然后是非传统风险方面，对吧？所以是网络风险、人工智能风险和气候风险。

风险。我们一直在气候风险方面投入大量时间，特别是正如你可能非常、非常、非常熟悉的那样，处理，你知道，与房屋保险相关的以及由此产生的潜在新兴威胁的问题。是的。我们应该回到这个问题。是的。这就是我提出一个提案的时候，

关于那个。他们实际上开始在国会和其他地方获得一些关注。至少他们有兴趣了解更多信息，让我们这么说吧。好吧，当然，房屋保险在许多国家/地区都是一个真正的问题。非常大。非常大。我看到一个统计数据，我认为几乎10%的房屋保险

是的。是的。

房屋保险保费以及其中的一些事情。他们有一个不错的Excel数据库，你可以通过邮政编码级别浏览该数据库。让我感到震惊的是，你知道，有些邮政编码的平均年度房屋保险保费超过20,000美元。哇。

现在，这些是在高端地区，对吧？所以我认为棕榈滩地区的某个地方大约是40左右，你知道，但是想想这个，你已经听说了恐怖故事。你知道，有人每年支付5000美元的保费，明年却涨到了20,000美元。所以，是的，这是，你知道，煤矿里的金丝雀当然是在这些沿海地区或易发生野火的地区等等。但如果我们不小心，它就会来到你附近的剧院。所以。

而且没有很多解决方案，这就是你看到的情况，有很多权宜之计或非常类似于外围的，哦，好吧，你知道，猫债券会拯救我们，不，那不会拯救我们，或者你知道任何其他类似的参数化保险都不会拯救我们，但是呃，无论如何，这绝对是另一个时间的话题，好吧，实际上我们在这里，我很想知道你说你有一个提案正在取得进展呃，是的，我有呃，

所以这个提案是借鉴了今天关于GSE私有化的主题。顺便说一句，我不喜欢“私有化”这个词，但这是另一回事。我不喜欢那个。这是一个很好的观点。我也不喜欢那个词，而且它被随意抛来抛去，因为——是的，没错。好的，我们肯定会回到这个问题。所以我们同意在这里不使用“私有化”这个词。但是这个想法是——

基本的想法是说，看，目前的保险市场运作不力。再次，你必须认同整个前提，即这可能是已经发生的某种市场失灵。我们可以争论一下它的性质是什么。但实际上，有人无法像他们可能在这些市场的定价中那样有效地承担这种

灾难性风险。所以保险公司，对吧，当他们试图转移一些风险时，面临着明显更高的再保险保费。这又回到了他们身上。然后他们决定，你知道，有50个不同的州保险委员会，你知道，

你知道，有着各种各样的议程。有些愿意涨价，有些不愿意。那么，除了所有其他压在他们身上的事情之外，保险公司还能做什么，除了

要么倾向于退出这些市场，要么不承保新保单，要么基本上，你知道，不得不涨价。因此，该提案的工作方式是，并且再次，这需要国会的努力才能做到这一点，而是要特许一家新的GSE来

执行这项功能，基本上这样想，我实际上在这篇论文中谈到了这一点，这篇论文发表在《全国抵押贷款专业人士杂志》上，也可能发表在《抵押贷款银行杂志》上。它基本上是。

我的想法是，它将采用NFIP，即国家洪水保险计划，并将其用作基础模型。把它从FEMA中拿出来，因为我们知道NFIP在他们所做的事情上并不完全出色。

把它从FEMA中拿出来，将其创建为一个独立的GSE，然后专注于它的洪水部分。然后在三到五年内，开始构建其他组件。这个想法是这样的。每个房主将有两份保单。他们将拥有我所谓的标准房屋保险单，用于绊倒、盗窃等事情。你知道，房屋漏水，那种事情。从保险的角度来看，这很容易定价，并且会继续下去，没问题。保险公司将承保此项以及其他一切。另一份保单将是自然灾害保单，其价格将根据你居住的地区、哪些自然灾害最突出以及如何定价来确定，但基本上是使用某种猫模型。

在后端，这就是乐趣开始的地方。因此，与其像今天的NFIP那样吸收所有风险，不如借鉴GSE今天对信用风险转移证券的做法，我们创建了一个自然灾害风险转移证券，并将将其推到后端，而这些证券的自然买家，对吧？因为你考虑一下保险公司或再保险公司，

今天难以对这种风险进行定价，对吧？他们已经看到了过去几年发生的事情。这将是未来几年的预兆吗？谁知道呢？因此，他们对此更加难以应对。但是如果他们可以购买分层，

这些风险转移证券，并说，好吧，你知道吗？如果我是一家保险公司，我会承担这个头寸的第一层或夹层损失，因为我现在可以看到这就是我想要的。他们可以取代他们，你知道，因为我一开始在想，如果我是一家保险公司，我会说，等等，你把我的所有业务都抢走了。这家GSE会把它全部吞掉。

我说，没那么多。他们要做的是重新包装它并向你出售你想要的风险范围。没错。再保险公司也是如此。他们会在风险范围内更进一步地承担这种风险。

然后猫风险将由国家，你知道，灾害和收缩公司持有。再次，考虑到我们今天在住房GSE方面面临的所有问题，对吧？所以，你知道，我们谈论的是什么类型的担保？使命是什么？所有这些其他年份都参加了它的资本化。所有这些仍然存在。但我只想说这个。这家GSE有明确的政府担保吗？不。

好吧，再说一次，我把它留空了。这超出了我的职权范围。但我认为某种形式的支撑必须存在。正是因为你和吉姆关于与房利美和房地美相关的隐性担保所引用的原因。我的意思是，归根结底，如果我们真的要走这条路，

如果你乱动那个担保，你可能会严重扰乱事情。很酷的想法。克里斯，我知道，克里斯，你一直在考虑这个问题。你对这个想法有什么看法？你认为这是——你可以粗鲁。你可以只是不要——是的，是的，我可以接受。我听过更糟的。克里斯太有礼貌了，你知道吗？我确实喜欢它。我可以不喜欢它吗？哦，好的。哇。好的，就是这样。哇，你让我今天过得很开心。你考虑的是所有危险吗？

我考虑的是所有危险。是的。好的。因为这是消费者的一大抱怨，对吧？你有一些人，不，他们没有购买洪水保险。他们不需要购买洪水保险。然后大风暴来了。

没错。我还考虑的一件事是激励措施，对吧？所以来自弗劳特的经典说法是，好吧，等等，这将如何运作？我们是否会激励那些在建在高跷上的外滩拥有房产的人，年复一年地被摧毁，他们可以重建？答案是否定的，我们将制定一些政策来限制这种事情。但这方面有很多细节问题。但从根本上说，

市场上必须有所让步，因为正如你们所知，它将或已经对这些市场中房产的市场估值、人口统计以及各种事情产生影响。所以我试图从这个提案中获得的是关于

我们需要停止对这个问题的边缘进行蚕食，因为每当我阅读任何、任何、任何关于房屋保险的文章时，它总是关于，你知道，99%的文章都是关于问题的。而且，而且最后，当他们结束时，没有很多解决方案。对。这就像，我们需要一个，我们需要一些，你知道，必须从这件事中产生一些大的东西，无论是这个提案还是其他什么，我们必须真正地

重新思考房屋保险的运作方式。好吧，一种思考方式是，如果我们不做这样的事情，那么纳税人最终无论如何都会承担责任，对吧？是的，没错。因为保险业将在某个时刻崩溃，谁将承担责任？正是如此。这样，你实际上……

你知道，纳税人的后盾，但据推测，GSE将为此服务支付费用。因此，纳税人实际上将获得报酬。以合理的方式承担这种负担。所以，是的。是的。然后转移了很多，你知道，而不是完全保留。给私人投资者，你知道。有那种私人、公共的东西，你知道，正在进行。所以，是的。是的。这涉及到目前的GSE以及，

房利美和房地美，但你知道，你最终在最后一天如果他们通过风险转移过程转移风险，那么私人部门的私人投资者实际上是在承担风险，而不是纳税人，这是正确的嗯，好的，我有一个呃，让我们看看你有多好，克利福德呃，哪个州的房屋保险费率最高？我希望你知道这个问题的答案，克里斯，我认为我知道，但我

如果你需要的话，你可以使用ChatGPT。是的。我将对此进行一次猜测。猜测是什么？那是巴尔的摩的事情吗？这是一个疯狂的猜测。哦。这是一个技术风险术语。我应该知道这一点。这很有趣。最高的房屋保险费率。是的。我认为这有点令人惊讶。

好吧，我会说佛罗里达州，但你现在说的话可能会让我退出这场比赛。内布拉斯加州。哦，我认为他猜对了。哦，天哪。多么疯狂的猜测。

这是一个很棒的猜测。听起来这是一个有根据的猜测。我认为这不是一个疯狂的猜测。这是一个有根据的猜测，而不是一个疯狂的猜测。我认为这与……有关，我在这方面可能是错的，但内布拉斯加州是因为对流风暴等等。没错。哇。你真棒。你随时都可以参加我们的统计游戏。哪个州的统计数据最低？

这可能会改变。这可能会改变。它可能已经改变了。我不知道。我可能会。这是一个难题。给我们一个答案。佛蒙特州。这可能是一个不错的选择。我，它曾经是夏威夷，对吧？哦，

夏威夷最低。是的，是的。我认为佛蒙特州可能会进入这个类别。是的，因为火灾。拉海纳火灾。是的，我听说过，如果你想搬到任何地方以避免自然灾害，那就是佛蒙特州。佛蒙特州。这是有道理的。是的。是的。

有趣。很冷，不是吗？在佛蒙特州。有人告诉我未来20年。没那么多。它是新的北卡罗来纳州。没错。我有一个好朋友，他是一位气候科学家，我们对这些事情进行了非常密切的讨论，他来自布法罗，他说，你知道，他说，那将是居住的地方。不，没那么多，但无论如何。好吧，让我们，让我们转向房利美和房地美，让我为听众稍微解释一下。

尽我所能。所以很明显，房利美和房地美，这些对住房金融体系至关重要的GSE，它们占，如果我错了请纠正我，但通常大约40%到50%的所有抵押贷款都是起源于，你知道，中等收入家庭通常，某种面包和黄油抵押贷款，30年期或固定利率。他们占

显然在2008年的金融危机中失败了，并且从那时起就一直处于所谓的政府托管状态。所以处于政府控制之下。事实上，我认为它，我认为它可能是金融危机中唯一未解决的事情。我的意思是，那里有很多事情需要理清，但我认为这是最后一件需要解决的事情。是的。

最近人们对如何处理房利美和房地美越来越感兴趣。你知道，他们应该继续接受托管吗？如果他们出来，他们应该如何出来？等等。

这涉及到一个问题，我不喜欢“私有化”这个词，因为在我看来，他们已经通过风险转移过程有效地私有化了。我会说这是释放。我们正在谈论的是释放GSA托管。重新资本化，是的。所以这引起了更多关注，因为你有很多房利美和房地美的股东，他们显然非常希望释放，因为这会增加他们持有的股份的价值。

但政府内部也对此非常感兴趣，关于将其私有化。已经进行了一些对话，重要的推文和社交媒体帖子表明，这是政府想要采取的道路。所以，以此为框架，你如何看待这个问题，克利福德？你……

那么，你如何看待这是否是一个好主意，一个坏主意，它对抵押贷款行业和抵押贷款金融体系以及房主意味着什么？一个开放式的问题，你想怎么回答都可以。是的。好吧，再说一次，无论我是幸运还是不幸地都在两家公司工作过，我都从这个角度出发。

并且可以肯定地告诉你，在我任职于其中一家公司房地美的后期，我可以看到。然后在另一边。对。所以在另一边，我为向这两个实体出售大量贷款的公司工作。我从这个角度回到这个问题，好的，

这两个机构在08年危机发生之前的80多年里运作得非常好。你必须问自己，是什么导致了这种情况？可能另一个时间再讨论。但我将一直追溯到2003年，并说明我认为真正导致这种情况的原因，这听起来很奇怪，那就是当两家公司的会计丑闻爆发时。

我说这话的原因是，再次，当时我在房地美，房地美当时有一个非常强大的风险理念，你知道，

我们将尽一切努力维护和保护特许经营权。因此，在我任职期间，我在抵押贷款信贷政策方面担任主管，我们肯定收到了保持信贷非常严格的指示。

事实上，我参与了建立第一个，我不知道你是否记得，在那些日子里，第一个主要的市场份额协议。我们追捕了富国银行，几乎是在深夜里。我们都在芝加哥机场的某个大酒店里会面，然后一起制定了这个100%的市场份额协议。

这就是说，当你从根本上拥有一个双头垄断，一个受监管的双头垄断时，我不反对将它们从监管的束缚中释放出来，因为我认为这会带来某些

其他方面，对吧？你会得到这种监管上的反复无常，它会不时发生，一个政府上台，它就朝一个方向走，另一个政府上台，它就朝另一个方向走。而这种做法会在市场上造成一些不稳定。你可以看看像LLPA这样的东西，对吧？贷款水平定价调整所做的改变以及所有在那里发生的事情，在过去造成了一些问题。

我想说的是：当你从根本上看待这两家公司，并考虑将它们从监管的束缚中释放出来时，我会考虑，它们如何竞争？好吧，它们主要在三方面竞争：服务、产品和价格/信贷。

那么，在一个共同证券化平台已经出现，证券没有任何区别的世界里，你不再拥有弗雷迪麦克参与证书或范妮梅的MBS。你把它们完全对齐了。它们发行的是相同的东西。

在一个产品本身几乎完全相同的世界里，单户住宅和多户住宅产品几乎相同。在一个服务几乎相同的世界里，如果你想把服务称为自动化承销系统、自动化估值、抵押品估值系统以及所有其他相关的设备，这些都几乎相同。那么还剩下什么？好吧，

价格/担保费，也就是说，以及信贷。这就是承销。我近距离地看到了这一点，在一个监管薄弱、监管机构薄弱、资本不足和投资组合庞大的世界里。

这些公司很快就会开始走向尾声，尤其是在05、06和07年，开始转向。我还记得在我那个时代，当我们第一次被告知我们需要与范妮梅扩展的批准产品竞争时。我想，我们为什么要这么做？对。我们为什么要走这条路？这太糟糕了，对吧？我们无法理解这种产品。好吧，这些事情会浮现在脑海中，我想，如果我们要做任何事情，

我认为我们需要开始，如果这是一个完美的机会，让政府坐下来说，我们希望我们的二级市场是什么样子，我们的抵押贷款二级市场是什么样子？你不会得到太多这样的机会来把它做好。首先，我们需要一个强大的监管机构。我们需要有人对它进行强有力的监督。不是一个没有偏见的监管机构。

太强了，因为我认为，我认为你知道，这就像金发姑娘的故事一样，它既不能太热也不能太冷，你知道什么时候看到它，但除此之外，我，我，我，我确实质疑我们为什么在这个时候还需要两个，我知道多年来一直有建议说，也许我们需要五个，也许我们需要三个，无论是什么，也许我们需要再次拥有两个，但我确实质疑为什么我们需要两个，因为归根结底，

存在的竞争。我的意思是，我个人已经看到，你知道，在我那个时代，我为之工作的首席执行官们正在降低另一家GSE的担保费，以便从他们那里获得主要的市场份额协议。

并且完全低估了这些GSE最终承担的信用风险。所以我确实想知道，保持它们目前的状况，并将它们释放出来是否有意义。我还担心，我认为这与你前段时间与吉姆一起写的文章完全一致，那就是。

如果私有化，如果使用这个词，人们会说，好吧，这没有政府担保，我认为这是一个完全行不通的方案，完全行不通的方案。我不知道你今天如何拥有我们今天拥有的抵押贷款市场规模，30年期固定利率抵押贷款，所有我们已经看到和相信的东西。

如果没有某种形式的政府担保。我会简单地向财政部或FHFA的各位人士，以及其他参与此事的人士建议，我会说，我认为你甚至听到贝森说过这样的话，比如，我们不会做任何会影响的事情，我们会关注抵押贷款利率，我们会关注这些事情，然后再采取行动。我认为在你触碰它之前，你必须对此进行深思熟虑。因为一旦你这样做，

鉴于市场规模，它将对经济产生如此破坏性的影响。这将比什么都不做更糟糕。所以这些是我对此的一些主要想法。所以让我们稍微或多或少地分解一下。所以回到监管中，问题是。

释放，以便它们成为私营实体，私营金融机构，并获得联邦政府某种形式的支持，因为如果没有某种形式的支持，

它们所做的事情的性质将完全改变。它们将无法发行30年期或长期固定利率可提前偿还的抵押贷款。这将成为今天现状的影子。如果这里的目标是继续确保这是抵押贷款融资系统的主要支柱，那么你必须拥有某种形式的支持。所以如果你走释放的道路，就像正在讨论的那样，

这必须以某种形式成为等式的一部分。这似乎是你所说的其中一件事。没有它，它就无法运作。30年期固定利率、15年期固定利率都会高得多。它根本行不通。好的。

你说的第二件事是，好吧，如果我们释放它们，让我们考虑一下在这个释放中系统应该是什么样子。你正在倡导、争论我们应该拥有一个GSE，也许是范妮梅和弗雷迪麦克合并，合并成一个实体。你争论的理由是——顺便说一句，让我先说明一下，

十年前我对这件事的看法和你一样。我们需要一个。事实上，如果你回顾我与吉姆·帕罗特一起撰写的论文，我们会倡导一个。然后我和唐·莱顿进行了长时间的交谈，你知道，他是弗雷迪的前首席执行官。他曾经是你的老板吗？不，他不是。哦，他当时在监管之下。他当时在监管之下。他提出了几点。首先，他说，试图合并这些人，因为他们是地球上两家最大、接近两家最大的金融机构，并且

祝你好运。这将非常难以做到。但他说的第二件事引起了我的共鸣，那就是拥有竞争并非坏事。你需要一点——你需要这种竞争。否则，他们会失去对服务的关注，创新也会减少。弗雷迪——而且你比我更了解这一点。我只是——

鹦鹉学舌地重复我听到的，弗雷迪的文化、视角与范妮梅不同。拥有这两种不同的视角并非坏事，这两种视角让我们处于更好的位置。这，这，这，这，这与你的想法不一致。一点也不。一点也不。一点也不。我，我会，我会在，在这两件事上。我，我，首先，我会说我，是的，他们的文化可能不同，但同样，我，

谁能想到我们能够消除为每种证券发行两种不同证券的做法，会有一个共同的证券化平台或共同的证券，对吧？这是一项艰巨的任务，他们完成了这项任务。再说一次，我回到，文化就是文化，对吧？随着时间的推移，我们看到了多少银行，你知道，它们与其他组织合并，例如，与投资银行和银行合并？所以我对此并不认同。关于竞争方面，最后一点，对吧？

我认为它们应该是一个金融市场公用事业，完全是一个金融市场公用事业。归根结底，有太多……

竞争变得过于激烈。让我们这么说吧，呃，当你竞争到底部，然后你回到底部，回到我的论点，他们，他们除了价格和信贷之外，没有太多可以竞争的东西。你不会想要那样。然后他们，他们做得很好，并且与其中的一些事情相结合，你可能会怀疑，如果奥菲奥，如果我们有FHFA而不是奥菲奥，奥菲奥是一个相当薄弱的监管机构，那么其中有多少事情实际上会发生。呃，

我不是……

我曾经想过，我，我会，我认为十年前我写过一些文章，我认为我当时在，呃，也许我们应该有五个，我们应该有更多的竞争。然后我，你知道，也许我一直都在两个。我支持一个，然后是两个。然后他们，我被迫支持五个，因为我认为也许我们可以做到。但你知道，我一直，我一直认为现在是两个。克里斯，你对这场辩论的这一部分有什么看法吗？首先，你有没有听到克里夫说的任何让你反感的事情？

不，我认为我们有共同的生活经验，对吧？所以他谈论的很多事情。所以你想要一个？你想要一个巨大的？一个公用事业。我的意思是，当我想到这一点时。那将是一个，什么，一个7万亿美元的金融机构？不？但他们的行为就像一个公用事业，对吧？他们实际上不是。好的。在我看来，他们是。是的，他们是，

他们是变压器，对吧？他们为贷款人提供流动性，而不是后端。他们正在尽可能多地转移风险——他们只是风险的中间人。他们承担利率风险，将其转移，他们承担信用风险，将其转移。所以为什么……这不是……当你提到7万亿美元时，这夸大了这里所涉及的复杂性。这是对的。我认为是这样。我们追求的是规模经济，对吧？也许我会回到一个。好的。是的。好吧，这里还有另一件事需要考虑。

这两家机构的美妙之处在于，它们的设置几乎完全相同，对吧？他们有一个非常庞大的单户住宅部门。他们有一个多户住宅部门。他们有一个投资和资本市场部门。从这个角度来看，合并实际上非常简单。这不像他们那样，你知道，将花旗集团与摩根大通合并，试图将所有这些部分放在一起将非常非常困难。但你谈论的实际上只有三个部门。

而且它们都一样。我的意思是，所以，你知道，而且现任政府会，我认为会喜欢这样，因为他们正在寻找规模经济等等。事实上，你现在的FHFA主任正在领导这两家公司的董事会。当我听到这个说法时，我想，嗯，我想知道这背后是否还有其他原因。他们正在朝这个方向思考。我不知道。是的。好吧，我要说的是，我也看到了这些附带交易。我要说的是，贷款人正在利用这两家公司互相竞争

就像一种艺术形式。他们完全知道。我看到这些一个G-Feed的细节正在进行。我想这取决于你的观点。这被认为是一个特性，而不是一个错误。因为你得到了更好的服务。你得到了竞争。这是一件好事。你最终会以更低的价格获得更好的产品。好吧，如果这是服务，他们只是……但是服务，在两者之间是相当可比的。他们真的在价格上竞争，对吧？他们正在压低G-费。

在某些情况下，到了——好吧，如果你有一个强大的监管机构，并且你正在监管价格，那么他们必须在其他方面竞争。他们必须创新，他们必须想出不同的方法……无论如何，唐说的另一件事，我发现很有趣，在当前情况下可能不再重要了，

他说，从政治上来说，这样做就别想了。是的，我同意这一点。是的，在这种环境下，没有机会。是的，这将是一个艰难的选择。仅仅是因为你正在创建一个更大的实体后盾。好吧，他当时认为你会解雇所有这些人。这就是为什么我说在当前情况下，这更容易。对。可能在这种情况下。我考虑的不是这个，而是如果你必须做任何事情——

与国会，对吧？如果这不能通过行政手段完成，那么这件事就不会发生。但我认为，如果你有一天成为住房沙皇，我就是，我会走这条路。我会把它们合并起来。我会消除他们吹嘘想要摆脱的低效率。我会把这个改造成一个金融市场公用事业

有点像Ginnie Mae，过去曾讨论过，也许我们所拥有的某些结构可以更像Ginnie Mae，投资者信贷投资者在不同的世界里。但为了保持事情的简洁，我会因为我之前所说的所有原因而将两者合并，我认为。

你知道，正如我之前提到的，很难想象如果FHA有FHFA会是什么样子。但我也知道，即使有FHFA，呃，他们也接受政府的指示。从这个角度来看，事情可能是，它仍然可能与我们看到的结局不太相似。所以，呃，

我认为竞争问题真的让我非常困扰，而且随着时间的推移，原因是，你知道，克里斯之前提到过，他们，你知道，我们看到他们经常在价格上竞争。我认为在下一次循环中必须解决这个问题。但我不是，我无法想象他们会在没有某种支持的情况下将这两家公司从监管中移除。

至少是隐含的支持。我知道他们说，哦，好吧，你知道，他们从财政部获得的信贷额度比以往任何时候都多，以及他们最初的25亿美元。但我认为，我不是买家，因为市场不会买账。你知道，评级机构在开始对债务进行评级时，会说，等等，独立来看，并非如此。这就是我对此的看法。好吧，仅供参考，我——

除非有立法，否则我希望它们保持现状。就让它们待在那里，否则将会是一团糟。但我将问你一个不公平的问题。到目前为止，我问的所有问题都是公平的。不公平的问题是，在未来几年内，实际上会有某种形式的释放的概率是多少？你知道，如果你在一周半前或特朗普发表声明时问我这个问题的话？是的。

我只是说概率很低。我只是说可能在25%或更低的范围内，仅仅是因为他们现在还有其他事情需要处理。但当他发表声明时，我有点吃惊，因为我认为，好吧，这听起来像是他们实际上并没有把这件事搁置，他们实际上可能会考虑做些什么。

所以我认为在未来几年内，我会说概率高于50%。我们可能会在未来几年内得到一个信号。我认为他们至少会尝试做些什么。哦，是的，我认为他们会尝试。但也许冷静的头脑会占上风，并且

我们会说，是的，你知道，也许幕后财政部说，是的，这是一个很大的风险，你现在不想承担，但是克里斯蒂安，这比50%高，我不知道你说什么，伙计，你说什么，它总是会比几周前高，但我仍然觉得，所以令人生畏，而且确实令人生畏

但这是否意味着他们不会承担这项任务？我的意思是，他们做了很多事情，否则我不会认为他们会很快做到。所以，对。这就是，你知道，快速行动并打破常规的那种心态。所以克里斯，你想给它一个数字吗？

我说25%，30%。25%，30%。Marisa，你对此有什么看法吗？这对你来说可能有点深奥。不，我不认为。是的。我不认为我有。是的。我会取你们两人的平均值。我说40%。好的。好吧。这绝对……

他们甚至会尝试一下。但我的感觉是，他们会发现，在所有其他正在发生的事情的背景下，这将很难实现，而不会……另一件事是抵押贷款利率真的很高。是的，没错。这不会降低抵押贷款利率。它会更高。它只会造成更多波动，从而提高利差。所以我认为这将是

这将很难克服。是的。是的。我可能会，你知道，我的50%的估计可能会被打脸。好吧，我必须说一件事。克里斯从未输过赌注。所以，克里斯，你想和克里夫赌一美元吗？他从未输过。他从未输过。哦，我不知道。是的。一美元说——一美元。一美元。

我可以做到。到2025年底。是的，当然。但这并不意味着他们实际上已经完成了交易，对吧？是的，不，不，那，伙计，他，你看他多小心？这就是它。你看，马克？这就是方法。这就是方法。

他已经在起草合同了。附则。所以，好吧，但我们的时间不多了。所以克里夫，既然我有了你，而且我一直都在问金融业、金融体系中的任何人同样的问题，因为我总是会收到这个问题。是什么会让我们失败？我们没有注意到的东西？系统中是否存在任何东西，

金融体系、金融市场、金融机构，任何东西，你知道，在我的雷达屏幕上，我说，嘿，我对这件事感到有点不舒服。今天可能不是问题。如果今天的旅行方向继续下去，将来可能会成为问题。你想要指出的任何东西吗？

我会关注整个私人市场部门，私人信贷部门。是的，私人信贷。是的，私人信贷是其中之一，你知道……

它不会让我整夜睡不着觉，但我，它是什么？目前大约是2万亿美元左右，养老基金正在涌入，你知道，保险公司是参与者，主权财富基金也是参与者。它开始让人想起17年前我们听到的一些事情。我并不是说它与那件事有任何相似之处，但它确实让人想起一些事情，你拥有，

有很多直接贷款正在进行，这些私人信贷集团与传统银行之间整合的激增。这让我感觉有点，有点，

像影子银行，感觉就像，你知道，这些机构之间正在进行所有这些合成风险转移。我再次声明，我不会说天要塌下来了，但我关注这一点，这一点，当你没有谈论人工智能和其他正在发生的事情时，你会听到人们谈论私人信贷。但我关注这一点，仅仅是因为它

它，它，有更多的资金流入其中，但坏事可能会发生，对吧？我们谈论的是高度非流动性资产，在困难时期很难卸载。这些是，你知道，尚未在艰难的市场中得到检验。

杠杆率很高，可能出现违约，监管力度不大，承销风险增加，并且可能对银行产生溢出效应。这可能是我会关注的一个问题。但就像我说的那样，它可能不会在明天咬我们一口。好吧，你知道吗？我下周二要发表一篇论文。我会给你寄一份草稿。这是关于私人市场的，试图——

评估它们的系统性程度，你知道，这是一篇非常统计性的文章，使用不同的

数据来源和计量经济学方法来推断私人信贷与系统其他部分的关联程度以及它构成的风险有多大。但我还是会寄给你。我很想知道。太好了。我总是羡慕你们坐在所有这些精彩的数据和所有这些有趣的东西之上。数据非常酷。是的。是的。它让我想起一家大型银行的首席风险官曾经告诉我，如果它像杂草一样生长，

很有可能它就是杂草。是的。对于所有私人信贷人士来说，我并没有说你们是杂草。我只是没有。但如果你发展得非常快，同时，你还在吹嘘你未来将发展得多么快。我的天线就会竖起来，你知道吗？是的。

不幸的是，我过去曾在几家这样的银行工作过。所以我至今仍留有创伤后应激障碍的伤疤。好吧，我想这是一种全国性的快速增长。全国性和，你知道，WAMU在早期，对吧？嘿，克里夫，很高兴你来到这里。我真的很感激。感谢你抽出时间。这是一次很棒的谈话。

我们会处理那份赌注的合同。好的。好吧。无论你怎么写，我也不会签字，因为他从未输过。他从未输过。这听起来像赌场。他们总是会赢。嘿，非常感谢你邀请我。我很感激。这是一次很棒的谈话。是的。如果你愿意，我们一定会再次邀请你。伙计们，在我们结束播客之前，你们还有什么想说的吗？克里斯，Marisa？

我只是感谢你。感谢你来到这里。是的，非常好。好吧，亲爱的听众，我们要结束这个播客了。现在保重。