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People
J
Jaren Sustar
主持《Rich Dad Real Estate Show》的房地产投资专家和播客主持人。
M
Michael Elefante
Topics
Jaren Sustar 介绍了Michael Elefante 的故事,他从在Dunkin' Donuts打工到拥有八处Airbnb短租房,年收入超过150万美元。Michael分享了他如何在竞争激烈的Airbnb市场中取得成功的策略,强调了利用技术进行物业管理的重要性,以及他在房地产投资中的个人经验和教训。 Michael Elefante分享了他从打工到实现财务自由的历程,强调了专注于个人收入增长的重要性,并分享了他在Airbnb投资中的策略,包括如何寻找和评估房产、如何打造独特的房源价值、如何利用软件提高效率,以及他所犯的错误和从中吸取的教训。

Deep Dive

Chapters
Michael Elefante discusses the current state of Airbnb and whether the boom days are over, emphasizing the need for differentiation and effective property management.
  • Airbnb days where any property could cash flow well are over due to increased competition.
  • To succeed, properties must be different and managed effectively.

Shownotes Transcript

当你选择在南方新罕布什尔大学在线学习时,你是在对新的机遇和新的冒险说“是”。你是在对一些你一直想做的事情说“是”。如果获得学位是你新年计划之一,南方新罕布什尔大学可以帮助你实现目标。低廉的在线学费,没有固定的上课时间,每年多次开学,你可以设定适合自己的节奏,并在学习过程中省钱,因为这就是南方新罕布什尔大学的宗旨。今天就联系我们开始吧!

欢迎来到《房地产大事件》节目。我们将讨论房地产行业的利好和利空消息,节目由我本人简·苏斯塔主持。如果你还没这样做,请访问节目说明,获取我们的免费电子书《如何购买你的第一套投资房产》。

它将帮助你今天就踏入房地产投资的世界。我请到了一位特别的嘉宾,迈克尔·埃莱凡特,他是我的一位好朋友,也是一位房地产投资者、企业家和畅销书作家,专注于短期租赁。他和妻子杰伊在27岁时实现了财务自由,仅仅是在进行他们的第一次房地产投资一年之后。

如今,他们个人拥有八套短期租赁房产,每年产生超过150万美元的毛租赁收入,我的天哪!这都要归功于迈克尔,他是BNB投资者学院的创始人,在那里他们帮助指导了超过3000名学生,同时也是Home Team Vacation Rentals和Summer & Designs的联合创始人。迈克尔,欢迎来到节目。

你好!很高兴来到这里。

是的,你来了!在我看来,你是所有短期租赁领域中的佼佼者,王者。所以当您同意参加节目时,我非常高兴。你本来应该早点来的,但是你为了看扬基队的世界大赛而把我晾在了一边。我不知道这是怎么回事,但我这次原谅你。

结果那场比赛是所有世界大赛中最无聊的一场,所以我可能…

不应该的。但是,你看,这就是你抛弃我的后果。

所以我们必须从这里开始。我以为Airbnb已经死了。这就是每个人都在说的,Airbnb时代结束了。

是的,我认为Airbnb时代,任何房产都能带来巨额利润的时代已经过去了。现在竞争更激烈了,更多的人进入这个领域,更多的人在网上谈论它。你仍然可以赚很多钱,但你必须确保你与众不同,并且知道如何有效地建立和管理房产。

我认为,就我个人而言,我一点也不认为Airbnb已经死了,我自己也拥有Airbnb房产。我认为这是一个极好的投资策略。

你认为呢?有一段时间,就像你提到的那样,几乎任何人都可以进入这个领域,也许是在2014年、2015年左右,也许一直到2018年,他们都能做得相当不错,因为当时竞争没那么激烈。然后我开始改变这个行业,我想,“哦,天哪,我可以脱颖而出,成为一名优秀的运营商了。”是的。

是的,当然,我认为在2010年代中期,就像你说的那样,从2015年到2018年左右,在城市市场中并没有那么多设计精良的房产,因为大多数度假租赁都位于世界各地的旅游小镇、国家公园等地。

人们习惯于带家人租房度假,但是当人们在这些城市市场中有了比酒店更好的选择,即使是小团体,我认为……供应量与需求量相比非常小,而且对Airbnb本身的需求也在增长……但是,我认为Airbnb和VRBO在更大的市场中真正实现了民主化,你知道,短期租赁托管……对于任何普通的投资者来说,因为你不需要一开始就创建一个直接预订网站。长期来看这是推荐的做法,但一开始,所有的营销工作都为你完成了,只要你的房产设置良好,照片也很好。所以这太棒了。这是一个将旅行者与个人房东联系起来的绝佳平台。

他们做得非常出色。我认为Airbnb可能是在2008年或2009年推出的。我可能错了,但我认为这相当准确。我的意思是,他们做得非常出色。VRBO也做得非常出色。

你认为随着时间的推移,长期参与这个行业,是否必须迁移到这些平台上?我看到了利弊,与拥有来自独立网站的预订相比,在VRBO和Airbnb上的利弊。所以我们不依赖于这些平台。你和我都做了很多社交媒体,无论是YouTube、Instagram还是TikTok,但我们受制于这些平台的所有者,他们不想推广我们的内容,他们想尽可能地进行影子封禁。这是否是你关注、担心的事情?如果是的话,你如何减轻这种风险?

百分之百!老实说,在你遇到这种情况之前,你不会觉得它会成为一个问题。就像社交媒体一样,我有一个表弟,他在TikTok上有25万粉丝,他做的是讽刺喜剧,就是一些他制作的搞笑短剧。

你知道,他取笑来自各个不同方面的人,无论是政治光谱的哪一边,还是非政治性的。他真的像一个乐队。你知道,你真的必须小心,不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里,而你无法控制自己的命运。

它可能非常好,直到有一天他们从Airbnb和VRBO那里撤回支持。你必须在这个平台上。这就像谷歌一样,人们现在都在那里搜索租赁房产,也就是住宿地点。所以,早期必须在这个平台上才能成功。

但从长远来看,多元化也很重要。你可以在上面做营销,也可以建立一个直接预订网站。直接预订并不是你一开始就能成功的策略。

理想情况下,从长远来看,如果你经营多个房产或拥有非常独特的房产,你可以开始收集电子邮件,并从你房产中每位客人的入住中建立你的电子邮件营销列表。这样,你就可以开始扩张了。但是,Airbnb的风险……我给你举个例子,因为这刚发生在我身上,我们有一处房产,这是我们拥有的第三处房产。它已经上线了四年或五年了。

我们在Airbnb上已经有超过200条评论,不包括VRBO,并且超过100条是五星评论,我们的平均评分约为4.3分,这达到了超级房东的标准,而超级房东的比例不到20%。我们在7月份只有一条差评。然后快进到9月份,飓风希利来袭时,我们位于盖特林堡的这处房产停水了。所以我们不得不取消了一组客人的预订,这触发了Airbnb中的某种算法,说我们的房源即将被删除。

我提交了飓风希利相关的文件,对这一决定提出上诉。然后快进一周,它说房源将在11月10日或其他日期永久删除。我当时想,怎么回事?谢天谢地,我进行了抗争。

我有一些关系,比如与我们的Home Team Vacation Rentals管理公司建立了联系。我说,你们需要调查一下。起初的回应是,不要再上诉了。

他们只是看了看,说我们无能为力。我对此有点失望。谢天谢地,他们恢复了房源,但他们说,这是最后一次告诉你,我说,这太荒谬了。

你知道,很多人都是评分很低的房东,他们的房产破旧不堪。所以,长话短说,这种情况可能发生在任何人身上,即使是我,我已经帮助成千上万的房源加入Airbnb了,这种情况也可能发生在任何人身上。所以,你必须非常小心,你的营销策略不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。

这很可怕,尤其是在发生自然灾害的时候。所以,我们接下来应该做什么?我们不得不为此抗争几个小时,就像你说的那样,很多时候都是算法问题,然后当人工介入时,他们会说,“好吧,这说得通”,但这仍然非常可怕,因为如果他们把你踢出去,而你没有时间在平台之外建立业务,这需要大量的时间,但你必须在Airbnb上。

你必须在VRBO上,你必须在Airbnb上,因为正如迈克尔所说,这就是人们寻找短期租赁的地方,就像短期租赁的谷歌一样。但是,如果你依赖于他们,当他们决定把你踢出去时,你就会陷入困境。同样的情况也发生在Instagram上,我正要去看一场软式垒球比赛。大学棒球,离我们住的地方不远。

我们住的地方离彼此不远。而且,你会觉得这很有趣。我走进球场。

我拿出手机,在我的账户上,展示了即将发布的软式垒球视频,说今晚要发布一些精彩内容,然后击中本垒打,哦,我的天哪,这是一个精彩的故事。然后他们封禁了我,他们对我进行了影子封禁,所以他们不会把我发布的内容推送到我的任何粉丝那里。持续了六个月,这太糟糕了。

所以我最终去了LinkedIn,去了Instagram,去了Facebook,找到了在Instagram工作的人的资料。我开始给这些人发消息。我开玩笑的。

在我给50个人发消息后的两天,我的影子封禁被解除了。所以我不知道是哪一个解决了这个问题,但这太疯狂了。你实际上可以……那么,你是如何进入Airbnb领域的?我看到照片了。

我知道你的故事,我知道你的情况。我知道你走过的轨迹,但我也看到了照片。你在Dunkin' Donuts工作。

我相信是这样。而现在你拥有八套短期租赁房产,每年收入近200万美元。你是怎么做到的?

是的,我认为我们都会同意,首先你必须专注于你自己的收入,因为这是你能最大程度控制的事情,以便加快你的投资之旅,除了寻找他人的资金等等。长话短说,我打大学棒球,希望能够打职业棒球。

没有成功,当我不得不找工作时,我在Dunkin' Donuts工作,我还做销售工作,销售的是一种糟糕的产品。它根本卖不出去,我想,我必须想办法赚钱。我只想在早上跳舞。

我做了那份工作,那个夏天我一分佣金也没赚到。所以我选择再读一年,又打了一年棒球。然后我找到了一份入门级的销售工作,基本上是为一家技术经销商安排约会。

他们销售软件、硬件等等,比如数据中心设备。那是我……我走进办公室,就像电视剧《办公室》里的场景一样。

这正是你想象的样子。作为一个孩子,我很兴奋,就像,“太棒了,我有一部手机和一台笔记本电脑。”然后他们说,“拿起电话吧。”我说,“是的,年薪3.5万美元,每次预约成功我就能拿到50美元。”我给技术总监打电话,整天都被挂断电话,这太痛苦了,我真的很讨厌这份工作。我第一年赚了一百万美元,我讨厌这份工作。我开车回家,心想,“我的天哪,我一生中第一次感觉像是例行公事,这并不是真正的抑郁症。

我想,如果这种情况继续下去,可能会变得非常糟糕,如果我不做点什么的话。如果我赚更多钱,我会更快乐,对吧?所以我非常努力地工作,得到了晋升,赚了更多钱,买了一辆好车,这可能很愚蠢……周末兼职。然后我想,“好吧,如果我赚更多钱,我会更快乐。”

所以我找到了一份我喜欢的工作,我面试了网络公司。我找到了一份在德克萨斯州奥斯汀的谷歌的工作,开始赚更多钱,一个月后,同样的感觉又来了。然后我开始通过阅读书籍、观看YouTube视频、收听像这样的播客来学习房地产知识,并学习各种不同的策略。

对我来说,最合理的策略就是租赁房产。我想,“好吧,如果我独自一人,要花很长时间才能买到一套房产。”由于我的收入增长很快,一年后,我又找到了一份外部销售工作,开始获得不错的收入,并开始攒钱,最终付了房产的首付。

然后我了解了短期租赁。我想,“好吧,如果我能每月获得4000到5000美元的现金流,这对我来说感觉更实际。”对我来说,如果我做得很好,这就是最快的致富方式。

其中一些可能是运气好,当我刚开始的时候,我们全力以赴地购买了我们的第一处房产,三个月内,我们仅在Airbnb上就获得了7000美元的利润。这是2020年的房产,这是2020年。所以,2020年3月,新冠疫情爆发,我们有4万美元的未来预订被取消了。

在那时,我们动用了我们的退休账户,获得了10万美元。我和我的妻子,顺便说一下,我卖掉了那辆好车来装修第一处房产,我没有计算装修的费用。所以,我们动用了退休账户,支付了罚款,买了第二处房产,我们在疫情期间完成了交易。

这在全国范围内都是如此。所以,城市基本上都关闭了。所以这告诉我,我们是如何进入这个领域的,显然,我们度过了疫情,我们吸取了教训。

这对我来说真的开始奏效了,为了回答你的问题,我想,“我的天哪,我实现了目标。”一旦我获得了第一处房产,并了解了如何运营,如何去做,我的财务自由目标在一到两年内就实现了。从那以后,我就再也没有回头了。

所以,第一处房产在纳什维尔,大约是在2020年左右。

是的,是的。我们在2018年底完成了IT的交易,然后在2019年12月中旬启动。

现在是2024年,仅仅四年时间,我们经历了最近历史上最动荡的时期之一,从世界和国家的角度来看。迈克尔和他的妻子都能够摆脱“老鼠赛跑”,在四年内过上经济独立的生活。我认为这种情况发生的比2024年要早。

我们才刚刚进入第四年,现在我很确定这在一两年内就实现了,这要归功于拥有房地产。很多听众,你知道,都是从阅读丽莎·波特(Lisa Porter)的书《我的百万美元梦》(My Million Dollar Dream)开始的,我相信你读过。我在青少年时期读过很多次,你可以从这本书中吸取很多不同的教训。

但主要的一点是:购买资产,减少负债,让你的资产为你偿还负债,看看你做了什么。在这么短的时间内,我的意思是,我设定了一个十年的目标。十年后,我将是20岁或36岁,那将是很棒的。

但你付诸行动了,你努力工作了。接下来你就会知道,你有了资产带来的收入,现在这些收入可以支付你的负债了。我们过去每天都必须去上班,那种朝九晚五的工作。

想想你本来可以做什么。你把收入变成了资产。现在它支付你整个生活,以及所有你能做到的有趣的事情。

我们只是告诉你,你去了世界大赛。世界大赛的门票不便宜。飞机票也不便宜。在世界大赛期间在纽约市购买Airbnb也不便宜。

你能够做到这一切都是因为你的资产,因为你自律,专注于某种资产类别,学习了关于它的所有知识,成为这方面的专家,增加了你的收入,减少了你的支出,并且你采取了行动。这是一个强大的证明,证明人们能够取得什么成就。我会马上回来。

的。

欢迎回到富人阶层房地产节目。我们讨论房地产的好消息和坏消息。我和迈克尔在一起,迈克尔的经历很棒。

你增加了你的收入,学习了如何管理你的钱,然后你用这笔钱购买了资产,现在你的资产支付你的生活。这简直就是教科书式的策略。

我想深入了解一下Airbnb领域的实际情况,并从你的大脑中提取一些策略。那么,当你开始,甚至在今天,你是如何找到Airbnb的呢?你寻找什么?你的购买标准是什么?你担心什么?

关于你的财务稳定性和这些不确定的时期,如果你担心的话,下一分钟可能会深刻地影响你的财务安全。想象一下,你醒来时发现经济正在暴跌,你的投资组合正在下跌。40%到45%的大银行都在面临困境。

你的钱被扣押了,你只能等待FDIC的干预。你会转向哪里?黄金是一个无论发生什么故事,你都需要财富。这就是为什么我一直是黄金的倡导者,并且Allegiance Gold团队随时准备帮助你将实物黄金纳入你的投资组合,以防范经济不确定性。今天就访问projectwitharubberduck.com,了解你是否有资格获得价值5000美元的免费白银,以及合格的投资,或者致电Michael 844-FREE-GOLD或Robert。记住,当你联系Allegiance Gold时,请提及Robert和GM推荐你。对于安全的IRA,请致电41K。今天就与Allegiance Gold一起,访问projectwitharubberduck.com或致电844-3-RUBBER。

是的,当然。我认为短租房的惊人之处在于,数据可以在Airbnb、VRBO和其他在线网站上获得。这是我主要使用的网站,我可以根据收入表现进行筛选,然后查看可能的两到四套房产,无论是什么。

我可以知道顶级房产的确切位置,我可以知道,它们是否都有一个很大的后院?它们是否有热水浴缸?它们有什么便利设施?所以我根据当前的表现制定了一个购买标准,大多数市场都有足够的数据来制定一个购买标准,然后我寻找关键因素,对我来说,这就像垄断游戏棋盘,对吧?这是关于获得Airbnb的一些事情。

这是你在整个播客中唯一应该假装做的事情,让我们回到垄断游戏棋盘,对吧?如果你有足够的钱购买棋盘上的地产,比如公园大道,然后最终在上面建造房屋和酒店,这通常是获胜者拥有的两张牌,对吧?因为如果有人落在你的地产上,你就会赚取数千美元的租金,对吧?所以你必须考虑垄断游戏棋盘是一个市场,早期的牌,也就是刚过起点的牌,可以认为是单间公寓和一居室,然后你获得一些地产,比如公园大道和董事会步道,比如五、六、七套仅用于短期租赁的房屋。

我宁愿一开始购买价格较低的房产,以便能够更快地在上面建造酒店,而不是购买公园大道,但没有剩余资金在上面建造任何房屋。更大的房屋和酒店意味着改进或专业的室内设计和布置等,因为我想成为特定市场中的佼佼者。这就是我制定购买标准的方式。顶级房产有什么?这些是我的不可协商条件。

如果不是,大多数顶级房产都有热水浴缸、台球桌和一个很大的后院。我甚至不会查看不符合这些标准的房产,也不会与我的房地产经纪人讨论。

好的。那么关键的秘诀是什么?我可以为房产增加一到三件什么东西,而很少有人或可能没有人拥有?这更像是“如果你建造它,他们就会来”的心态,我感觉到了这种梦想。

但如果你建造它,对吧,他们就会来。这就是你如何开始在价值上竞争并收取高价的方式。我从来不想在任何行业中以价格竞争,因为那总是会导致行业底部的竞争,在像Airbnb这样的许多人进入的行业中更是如此。

这就是我制定购买标准的方式。至于购买价格,我几乎所有房产都在市场上购买,我只是与我认识的当地房地产经纪人合作,我确保他们理解对我来说更重要的事情,他们理解当地的法规。如果有许可证流程,是什么样的?例如,你只能在某些区域拥有短期租赁。

我需要他们知道,因为我不关心所有这些研究。根据我竞争对手的收入,我倒着算。所以,如果我目标的房产每年大约能赚10万美元,我想获得大约20%的毛租金收入与购买价格比率。所以,如果收入是10万美元,我的目标购买价格大约是50万美元,如果这说得通的话。这些是我会给房地产经纪人的标准,他们可以开始提供具有这些特征的房产,包括房屋、占地面积、地块大小、景观等等,这些房产都在这个价格范围内。

这就是制定购买标准的方式。如果你只做这个,你就不需要成为疯狂的投资和商业分析师,也不需要做所有这些疯狂的电子表格。如果你只做这个,你可能会做得非常好。是的。

我认为很多人被数字束缚住了。你知道吗?我寻找的是现金流,只是现金流。

我认为这是一个大局观的问题。我喜欢你如何把它分解。你在寻找一个房产,你知道它的收入是10万美元。

你想要50万美元,你说了20%的数字,这样你就可以撒开大网,让这些房产进来。然后我们可以开始挖掘。一旦你找到那些即将成交的房产,我们就可以开始深入研究,确定,好的,现金流是多少?

最好的情况、平均情况和最坏的情况,然后你就可以开始真正深入研究了。我认为很多人被试图对每一处房产都进行详细的数字计算所拖累。我认为这阻碍了他们。

这没有给他们足够的视野,也没有给他们找到交易所需的成交量,因为你我都知道,很多时候,但并非所有时候,找到好的交易是一个数量游戏。你必须有线索进来,所以要设定好你的首要标准。像你用20%的规则那样设定标准,让这些线索源源不断地进来。

然后我们可以开始计算,好的,我们需要投入多少资金。装修要花多少钱?我喜欢你的心态。你说我们不以价格竞争,我们要以价值竞争。所以你进入每一个市场,你购买的每一处房产,你都试图找到最好的房产,你正确地做到了,然后你想把它提升到一个更高的水平。

是的,没错。例如,如果我在北卡罗来纳州的阿什维尔有房产,你知道飓风最近对那里造成了相当大的破坏,然而,这些房产表现得非常好,我们正在尝试添加一些对其他新房产来说也很难添加的东西。

那么,对于任何现有房产来说,什么东西很难添加呢?也许是一个高尔夫模拟器,因为天花板高度必须达到一定的高度,而且大多数房屋都没有足够的深度和天花板高度来安装一个高尔夫模拟器。所以,如果我能找到一处拥有这些属性的房产,我可以在里面安装一个高尔夫模拟器,我就可以淘汰大多数竞争对手。

首先,大多数人都不愿意花钱买一个高尔夫模拟器,而且没有人拥有它。所以没有数据表明它会租得更好。这有点像在展望未来,可能会有很多人说,我没有高尔夫模拟器。

我甚至从未玩过。如果我和我的家人去这个地方,我可以使用它,对吧?所以你有点像这种惊喜因素。另一件事将是外部空间。例如,户外游戏或热水浴缸、台球桌等等,这些都是重要的外部便利设施。

如果我能拥有更大的外部空间,我可以花更多的钱把它变成一些东西,就像明智的用户在照片中那样,让用户在网上滚动浏览时停下来,让他们点击并了解更多信息。所以,每一个便利设施、设计方面或房屋的方面,都可以为某人创造回忆。这就是我喜欢短租房的原因,你可以以一种长租房或任何其他类型的投资都无法实现的方式来影响现金流。因为人们愿意为家庭度假花钱,愿意为与妻子或丈夫的周年纪念日花钱,对吧?他们想创造回忆,为自己创造体验,他们总是愿意花更多的钱租房,因为通常情况下,最大的支出是租金。

人们不会停止度假,他们不会停止在周年纪念日花钱。这将永远存在,成为佼佼者,微型房屋就是这样。

我必须感谢一下。我带我的团队去了阿什维尔的其中一处房产。哇,设计得真棒。

也许我们可以在节目说明中添加一个链接,让大家都能查看。太棒了。外面,我们有一个皮克球场,还有一个篮球场。

我们还有一个外面的热水浴缸。然后你走进室内,你会看到楼下有一个台球桌。

你走到一个拱形房间,然后在拱形房间的后面是一个真正的电影院。很暗很凉爽。我睡在那里。每次我睡觉都在床上看电影。

这个想法是,希望他们能给这个地方打高分,在我离开我的甜蜜家园后,但它是一个很棒的地方。所以我能证明你所宣扬的东西。当你在滚动浏览Airbnb时,当我们的团队在寻找去处时,我就像你一样。

你不能不注意到与房产相关的各种东西,因为人们正在寻找一种体验,这就是你提供的。大多数人都是这样。当然,也有一些旅行者在寻找那些最便宜的住处。而微型房屋所做的就是不与他们竞争。如果其他人想提供那些廉价的住处,那很好,但他们不会像我一样赚那么多钱。他们将不得不应付更糟糕的房客。

他们的评价也会更差,因为我会获得很好的评价,你通常会与更好的房客打交道,因为你的价格更高,你的评价会更好,而且显然,你购买的房产会随着时间的推移升值,这会为你的投资组合增加更多权益,这反过来又会在你出售或再融资时为你赚取更多钱。如果你对房产的管理方面运气不好,你学到了哪些教训?对你来说,管理方面有什么困难?

是的,当然。这实际上是我早期犯下的最大错误之一。再说一次,如果你没有导师,无论是付费的还是免费的,无论什么,我都推荐给任何人,无论你试图进入什么领域,你都可以做到这一点。

你知道,学习曲线下降到几个月,这花费了其他人几年时间,你知道,在将近整整一年里,我没有使用软件来帮助运营业务,这真的很愚蠢。我只是根本没有费心去研究它,就像我有 Airbnb 消息、我手机上的短信和与我的清洁工的沟通一样。那么,当你扩展到两处、四处、十处房产时会发生什么?你必须自动化一些事情,否则你将要从事一份全职工作。

它绝对可以变成那样。因此,对于任何新的房东来说,最重要的事情是您必须利用软件尽可能地实现自动化。因此,物业管理软件,首先,您入门级的产品,例如 Hospitable 或 Guesty Lite,例如,在跨平台上同步日历、消息或短信,自动发送 90% 的消息,它甚至会审查您的客人。

所以它为您做了很多事情。第二件事将是 PriceLabs,它可以帮助根据需求自动调整价格。一年中的任何一天。

因此,您可以根据一定的界限自定义它们,PriceLabs 会提前预测,这些是真正的高需求日,它会提高您的价格,或者这些是低需求日,它会降低价格。因此,这有助于您获得更多预订并产生更多收入。然后是最后一件事情,图像和清洁工。

这是一个我真的很希望更多地使用的工具。而且在过去几年中,它变得更好很多,比如 Turnover。还有其他一些,例如 Resort Cleaning 和一些其他的,例如 Breezeway。

我认为它也这样做。但是 Turnover 是我们使用的一个主要工具,它是周转管理。因此,它会让清洁工访问我们的日历,无论我们从哪里获得预订,直接预订、VRBO 预订还是 Airbnb 预订,他们都会收到预订或取消的通知。

您还可以通过许多这些平台进行检查和维护工作。所以在沟通方面真的很方便,除了他们让我知道是否有损坏或需要处理的房产问题之外,我确实需要与清洁工沟通。但除此之外,它只是软件、软件、软件,可以帮助减轻过去运营短期租赁所需的 90% 的基础工作。

我可以百分之百地证明这一点,因为我们在开始扩展规模时也做了同样的事情。我们说,充分做到这一点的唯一方法是使用软件。这些软件很棒。

我的意思是,它们并不完美,但是,我的天哪,我的意思是,仅仅是 PriceLabs 本身。当我刚开始的时候,当我手动定价时,迈克尔,我会忘记即将发生的大型活动。所以,比如可能在波士顿,所以他们可能会有 PGA 锦标赛来到奥兰多,而我的 Airbnb 就在奥兰多附近。

好吧,我没有提前一年考虑,但是来参加活动的人会预订我的地方,例如,每周 1500 美元,而当时的市场价是 3500 到 4000 美元。所以我错过了两三千美元,因为我没有自动定价系统。

然后你实施像 PriceLabs 这样的工具,它会消除这个问题,它知道发生了什么。它会根据即将发生的事件动态地设置价格,根据您是否有客人以及日期是否可用,你知道,日期是否空闲,它非常、非常酷。而且你已经让技术变得非常容易。

在短期租赁领域,也许是所有房地产中最好的技术。我的意思是,当你看到长期租赁时,当你看到商业地产时,那些很酷的技术,但是短期租赁的技术令人惊叹。你记下了你的一些最大错误。

嗯,我们正在快速进行现金提取再融资,并在房地产市场高峰期不耐烦地投资于两处房产。为我们详细说明一下。是的。

菲舍尔,我认为现金提取再融资不一定是错误,因为我有这么多股权。在两处房产上,其中一处更贵。B,所以,作为背景,我们购买了这三处特定的房产。

一处是我们曾经在 2020 年年中购买的第二处房产,另一处是在 2020 年底购买的。第三处是在 2021 年初购买的。现在很明显,房地产市场上涨了。

你知道,联邦政府开始印钞票,印钞票,印更多的钞票,这很好。我们持有资产。然后其中一处,我们进行了大规模翻新。

所以,特别是最后我提到的 2021 年的那一处,我们以 499,000 美元的价格购买,翻新前的价格为 575,000 美元,然后一年后翻新后的价格为 120 万美元。我的意思是,你谈论的是 70 万美元的新增价值。

让我停在这里,因为人们会说,你赶上了好时机,真不错。听着,如果你不参与游戏,你就不会走运。而这并非运气。

但我不是说迈克尔走运,但是人们想称之为运气。你不会,你不会在游戏中不走运。所以我必须停在这里说,因为人们会说,好吧,你买在了正确的时间,那么 1998 年、2008 年、2001 年、2000 年的人呢?

所以,2008 年、2000 年、2001 年、2000 年的人,现在在 2024 年和 2034 年购买的人,你知道,他们会说,好吧,你在 20 年代买到了,这就是游戏的名称,因为如果你看图表,房地产,如果你现在正在 YouTube 上观看,我正在展示一个图表,它上升了,它的价值随着时间的推移而上升。迈克尔,政府一直在印钞票,而且他们不会停止。那么美元的价值会发生什么?它会继续下降吗?价值会发生什么?但它会继续……

上升,所以你需要……对不起,是的,现在好了,我完全同意……而且我发现关于……只是为了让大家看看,我当时认为我们为所有这些房产支付了过高的价格,而现在我希望我买了 100 处。

我希望我筹集了足够的资金购买 100 处,因为我会变得非常富有,对吧?这太搞笑了,你知道,回顾过去,你永远不会遇到一个房地产投资者说他们希望他们开始得更晚,我现在就告诉你……所以无论如何,我们进行了几次现金提取再融资。我们通过这三处房产提取了几十万美元,即使在提取这笔钱后,它们仍然有现金流,这很好,即使它们的现金流非常低。

服务在之前非常低。但是我希望我们做的事情是,在 2021 年之前,我们没有时间去购买新的房产。

但我当时想,我们生活在一个营地里。我们没有开支。我热衷于南佛罗里达州的市场。

我想到了这一点,使我们当前租赁的季节性多样化,因为它们在冬季最慢。南佛罗里达州在冬季很繁忙。所以我们去买了两个房产。

坦白说,我没有做我刚才告诉你的用户做的事情,对吧?我查看了部分买入价,我没有做额外的事情来更脱颖而出。我们的设计还可以。

我们有一个不错的后院。但我们没有别人没有的东西。我们拥有的东西与其他人差不多。

发生的事情是,我们做得不错,但是,财产税飞涨,保险也飞涨。举个例子,我们以 150 万美元购买的最昂贵的房产没有足够突出。我们的债务服务每月约为 8400 美元。

税务评估来了,非住宅房产。我买的时候也不知道这一点,布劳沃德县的非住宅房产将增加 10%。

所以这就是他们让短期租赁投资者这样做的地方,他们会让你的保险上涨。所以我们的抵押贷款从大约 8000 美元增加到超过 11000 美元。这大约是每月债务服务的近 50% 的增长。

所以,即使我们每月有 3000 美元的现金流,我们仍然会赚取相同的利润。所以我们最终在那处房产上亏损了。所以我们最终会出售,而不是我们可以再投资的房产。我认为它可能会表现得足够好以至于可以保留,但我宁愿将这笔钱投资到我知道会为我们赚钱的房产中,就像我们的其他房产一样。

所以,再说一次,你会犯错误,无论如何你都会学习,你知道,当你开始的时候,或者你认为自己有多么经验丰富,直到你经历了一些磕磕碰碰,你可能还没有做足够长的时间,你知道。所以,我想,像我们一样,我是如此完美,我有所有这些令人惊叹的房产。但是,你知道,那些是我认为的错误,但我有点庆幸我犯了这些错误,因为现在它改变了我思考的方式……就我的投资论点和投资策略而言,我们最近的几处房产是我们表现最好的房产。所以,如果我没有这样做,也许我不会像现在这样拥有那些带来巨额财富的房产。

你必须承受这些打击。你必须,因为就像你说的那样,这真的让你重新思考,让你回到基础,就像你在棒球比赛中陷入低迷,你无法击中球,你回到基础,做尽职调查,花时间。你只是在……你正在奔跑。

你的钱在你的口袋里烧了一个洞,你就像,好吧,让我们去南佛罗里达州,这听起来像个好主意,谁不想在南佛罗里达州购买 Airbnb 呢?你错过了一些尽职调查,比如税收。然后很明显,保险和一般游戏都变得疯狂,你被击倒了。但就像你说的,你最好的房产是表现最好的房产。

我认为这可以证明,嘿,当情况变得艰难时,不要放弃,从中学到教训,变得更好。迈克尔,如果人们有兴趣在该地区做 Airbnb,他们可以在哪里找到你?你们提供服务,基本上为人们寻找 Airbnb,提供白手套服务。你们有设计公司,你们管理人们的房产,人们如何联系你?

是的,社交媒体很棒……Instagram,地址是 @MichaelElefante6,我很乐意与你聊天。我喜欢与人们聊天,新的房地产投资者,无论是什么,我的意思是,房地产领域非常友好,而且它是一个又大又小的行业。所以,如果你正在考虑开始,我强烈建议你这样做,无论你正在做什么,去做吧,无论是什么策略,去做吧。我保证它会值得的。

迈克尔,感谢你今天来。

好的,谢谢。

感谢收听本周的《富爸爸房地产秀》。我们与迈克尔·埃莱凡特讨论了 Airbnb 的好消息和坏消息。我是你的主持人,贾伦·苏斯塔尔,我们下周再见。本播客是富爸爸媒体网络的节目。