How to Navigate the Crippling Home Insurance Crisis
27:00 Share

为什么房主会像大卫一样看到房屋保险费上涨高达 70%？如果您的保险公司放弃您，您面临巨额保费上涨，或者您无力承担保费，您可以怎么办？涵盖的主题包括：房屋保险价格上涨的主要驱动因素这些上涨为何未出现在美国消费者物价指数中再保险市场如何运作以及再保险公司为何将 50% 的保费上涨转嫁给财产和意外险保险公司。多少百分比的房屋保险公司进行自保房主还能做些什么赞助商删除我 – 使用代码 David20 可享受 20% 的折扣NetSuite内幕指南电子邮件通讯注册免费的《我们其余人的金钱》电子邮件通讯时，获取我们的免费投资者清单我们的优质产品资产营地我们其余人的金钱加显示说明房屋保险正在重创消费者。然而，它在通货膨胀中的计算却很少。作者：珍娜·斯米亚莱克——《纽约时报》NIPA 手册：美国国民收入和产品账户的概念和方法：第 5 章：个人消费支出——经济分析局席卷美国的令人瘫痪的房屋保险危机作者：拉娜·福霍哈尔——《金融时报》飙升的房屋保险成本的隐藏驱动因素作者：让·伊格尔斯汉姆——《华尔街日报》灾难来临时：为气候变化做准备作者：肖恩·诺兰和克里希纳·斯里尼瓦桑——国际货币基金组织博客房屋保险曾经是“必需品”。现在越来越多的房主没有保险。作者：帕特里克·库利——《华盛顿邮报》2023 年第二季度消费者调查中房主对天气风险的看法——保险信息研究所爱荷华州和中西部地区保险公司面临压力作者：杰里·西奥多鲁——《保险杂志》请参阅 https://art19.com/privacy 上的隐私政策以及 https://art19.com/privacy#do-not-sell-my-info 上的加利福尼亚州隐私声明。</context> <raw_text>0 漫步在我们其余人的金钱中。这是一个关于金钱的个人节目，它是如何运作的，如何投资它以及如何在不担心它的情况下生活。我是你的主持人，大卫·斯坦。

今天是第 481 集。标题是“如何在 2020 年秋季应对令人瘫痪的房屋保险危机”。我试图为我们想要购买的房子申请抵押贷款。

我们十多年来没有抵押贷款了，但 30 年期抵押贷款利率低于 3%。因此，这个报价太好了，无法拒绝。我们开始与一位由我们在凤凰城的房地产经纪人推荐的抵押贷款经纪人合作，整个过程持续了数月。

我们从未获得 A 级抵押贷款。我们从未获得批准。事实证明，美国

购买大部分抵押贷款并将这些抵押贷款打包成抵押贷款支持证券的机构，这些是债券。他们更改了规则，由于疫情增加了对个体经营者的新要求。

他们想确保个体经营者仍然有收入来偿还抵押贷款。因为美国 70% 的住房抵押贷款

由房利美和房地美购买，这些机构担保打包成这些债券的抵押贷款。因此，如果抵押贷款存在缺陷，这些机构（目前由美国政府所有）基本上必须弥补违约或任何不足。如果房屋出售，则不足以支付打包到此债券中的抵押贷款。经过数月未获得批准后，我们找到了另一位抵押贷款经纪人。我们知道他是“我们其余人的金钱加”的会员。

几个月后，我们获得了一笔全新的抵押贷款，用于偿还我们的房屋和 2000 美元，因为最终我们不得不支付房屋的现金，因为我们无法获得抵押贷款，这是一个竞争非常激烈的市场。你基本上必须支付现金。抵押贷款发放机构是美国抵押贷款服务合作社。

他们显然将贷款出售给了房利美或房地美，然后他们将服务权出售给了大通银行，尽管房利美和房地美以及其他美国机构购买了大部分贷款，并担保了大部分贷款，并将它们打包成抵押贷款支持证券。

还有其他公司实际上提供服务，因此您向谁付款，我向大通银行付款。由于我已经超过十年了，我已经习惯于直接向公司支付我的房产税和保险，就像我们在爱达荷州的木屋那样。但是，当您有大型抵押贷款时，他们希望负责确保支付税款和保险，以便房利美和房地美的利益得到保护。

这就是这些抵押贷款服务机构所做的其他事情之一。他们维护一个托管账户，一部分抵押贷款支付将进入此托管账户，并从该托管账户支付房产税和保险。因此，我有点懒惰，并没有真正注意我们的房屋保险公司 Safeco 显然发送的电子邮件，他们正在提高我们的保费，新的清单赢了。

事实上，从 3 月份开始，直到 4 月初，我才收到大通银行的通知，我们的抵押贷款支付每月增加了 200 美元。我感到震惊。我们有 3% 的固定利率抵押贷款。

事实证明，我们的房屋保险公司 Safeco 在一年内将保费提高了 73%。我做了一些研究，结果发现前一年，他们将利率提高了 40%，即使在这种情况下，他们将房屋价值（居住面积）增加了 15%。两年前，我们为房屋和 2000 美元的房屋保险支付了大约 1200 美元。

现在他们接近 3000 美元。我们不是唯一看到这种情况的人。《纽约时报》上有一篇文章，其中一位房地产经纪人在那里报道了佛罗里达州朱庇特地区的情况，他说他们去年出售的 100 套房屋中有 30 套。

他们出售房屋的原因是他们再也负担不起房屋保险了。利率太高了。S&P Global 市场情报估计，自住房屋的房屋保险保费在过去一年中全国平均上涨了 11%。

我现在看到其他数据显示，从 2023 年 1 月到 2024 年 2 月上涨了 23%。在路易斯安那州等一些州，平均房屋保险上涨幅度更接近我看到的 63%，甚至达到 72% 的涨幅。房地美，美国

购买许多美国抵押贷款的机构。他们的数据显示，典型的房主在 2018 年支付了 1081 美元的房屋保险。这大约是我们 2022 年支付的金额。在 2023 年，它是 1522 美元。因此，五年内上涨了 40% 以上，我们将在这集中探讨为什么房屋保险费上涨如此之多以及我们能做些什么。

但我想到的一件事是，有了这些大幅上涨和房屋保险，应该会影响到消费者物价指数（衡量美国通货膨胀的指标），结果发现，它甚至没有被包括在内。消费者物价指数中包含的唯一类型的房屋保险是租房者的租房保险，只是进一步的个人商品，计算消费者物价指数的劳工统计局使用他们所谓的“租金等价”方法来衡量自住房屋的价格变化。我们已经讨论过，住房价格上涨不包括在消费者物价指数中，因为房屋被认为是一种投资。它不是一种消费品或服务。

他们所做的是包括公寓租金，然后他们询问房主如果他们要出租他们的自住房屋会收取多少费用。这就是他们估计房主认为的业主等值租金的原因之一，这使得通货膨胀高于预期，因为尽管房价已有所稳定，并且根据新租约，公寓租金实际上有所下降，但许多房主仍然认为如果他们可以获得更多租金，他们可以获得更多租金。但我没有意识到，这些房主支付的房屋保险费用不包括在消费者物价指数中。

它包含在个人消费支出价格指数中，该指数用于计算 GDP（国内生产总值），即衡量美国经济产出的指标，但在消费者物价指数中，房屋保险费不包括在内。在我们继续之前，让我发布并分享一些我们的一位赞助商的文字。NetSuite 快速数学。

您的企业在运营、多个系统以及交付产品或服务上的支出越少，您的利润率就越高，您可以保留的资金就越多。但是，随着材料、员工、分销和弓箭的成本上涨，一切成本都更高。因此，为了降低成本和减少麻烦，精明的企业正在转向 NetSuite by Oracle。

NetSuite 是排名第一的云财务系统，它将会计、财务管理、库存和人力资源整合到一个平台和一个来源中。事实是，有了 NetSuite，您可以降低 IT 成本，因为 NetSuite 位于云端，无需任何硬件即可从任何地方访问。您可以降低维护多个 IT 系统的成本，因为您拥有一个统一的业务管理套件，通过将所有主要流程整合到一个平台中来提高效率，从而减少手动任务。

超过 37,000 家公司已经采取了行动。因此，请计算一下，看看您的利润如何与 NetSuite 一起增长。如今，一切成本都如此之高，因此明智的做法是同时寻找降低成本和提高绩效的方法，NetSuite 可以帮助您做到这一点。一部分，小人物。

NetSuite 已经将其独一无二的灵活融资计划延长了几个星期。访问 netsuite.com/david，即 netsuite.com/david。NetSuite.com/david。

房主保险上涨的原因是，向消费者出售这些保单的房屋保险公司不会将其所有风险都记入账簿。他们会将部分风险出售。他们会从再保险公司为自己购买保险。在发生重大自然灾害的地区，再保险公司大幅提高了再保险费的价格。《华尔街日报》报道了休斯顿附近的一位房主，他被不同的保险公司两次放弃，这是另一个挑战。

保险公司正在退出某些地区，因为他们不想再承担风险了，但这位房主看到他的保险费率翻了三倍，从每年 13,000 美元上涨到为 1960 年代建造的 2200 平方英尺的房屋投保。但它位于受飓风韦和去年风暴影响的地区。房屋保险公司通过这些再保险单来限制风险。

这些再保险公司正在向保险公司提供两位数的涨幅。路易斯安那州公民计划（我相信这是该州赞助的计划）提供了一个精简的保险计划，如果您在其他地方找不到保险。因此，保费对房主的上涨幅度为 63%，他们表示这几乎完全是再保险成本增加的结果。

再保险经纪公司 Guy Carpenter 的全球客户主管 David Duffy 表示，再保险行业的全部前提是，您可以成为佛罗里达州或路易斯安那州的普通保险公司，并且您可以将您非常集中的灾难性风险分散到全球保险市场。您正在佛罗里达州销售普通保险，风险非常集中，因此您将其出售给再保险公司，但所有保险公司都这样做。标准普尔全球评级高级总监 Brian Schneider 表示，再保险公司在许多情况下将涨幅转嫁给下级保险公司，在过去一年中达到 30%、40%、50%，因为再保险利润下降，他们没有看到他们想要的盈利水平。

许多年前，当我还是一名机构顾问时，我经常会去纽约或其他地区，只是与对冲基金会面。我是一家公司的首席投资策略师。对冲基金经理很聪明。他们总是发表有趣的评论，我记得一位基金经理谈到他们多么喜欢投资再保险，因为他们发现的一件事是，在重大灾难发生后，保险公司拥有提高向其保险公司客户收取保费的能力。我们现在看到了这一点，再保险的盈利能力实际上有所提高。

它正在改善，这是一项不错的业务，您的另一半从事再保险业务，因为他们发现它非常有利可图。大卫·范·德罗是再保险经纪公司霍华德·里斯战略咨询主管，市场重组将相对频繁的灾难性风险转移回保险公司。从那以后，再保险公司大体上坚持了自己的立场。所以发生的事情是，我们发生了自然灾害。我们承担了一些风险的保险公司必须支付赔偿以弥补损失。他们的利润下降了。

他们将保费提高了 50% 以上，因此下级财产和意外险公司必须向房主提高保费，因为再保险公司大幅提高了向财产和意外险公司收取的保费，而塞浦路斯财产和意外险公司的首席执行官麦克唐纳说，当您遇到柚子大小的冰雹时，这会对屋顶造成严重的损坏，没有再保险公司愿意承担这种风险。在去年的第 444 集中，我们研究了自然灾害是否正在增加。我们查看了一些研究，其中一些是由国际货币基金组织制作的，另一些是由再保险公司发表的评论，他们发现，虽然森林火灾并没有真正增加，地震也没有真正增加，但增加的是水文事件，主要是雷暴和飓风，这是气候变化的结果，因为平均气温升高，例如 1 度的升高，会使空气容纳水蒸气的能力提高 7%。因此，有更多的雷暴会倾泻大量的水。慕尼黑再保险委员会主席托马斯·布兰科表示，气候变化正在造成越来越大的损失，大型保险公司是保守型企业。美国有超过 2600 家财产和意外险保险公司。每年倒闭的公司只占不到 1%。

许多保险公司已经经营了 200 多年，包括许多由保单持有人所有的相互保险公司。他们不是上市公司。他们不是由对冲基金拥有的。

他们由保单持有人拥有。而且，当涉及到购买单一保费即期年金时，我更喜欢从相互保险公司购买。因此，除了保持生存之外，没有其他动机。没有盈利目标。

他们必须达到或超过目标才能防止其上市股票下跌。他们有不同的激励措施来维持生存，以保守的方式经营保险公司，使其能够继续经营，并且他们可以为其保单持有人谋福利。财产和意外险保险公司的经济运作方式。

这是《保险杂志》的杰里·西奥多鲁的分析，一家典型的财产和意外险保险公司的直接损失率为 70%，因此保费的设定是，在给定的一年中，70% 的保费用于支付损失，而另外 30% 用于支付保险公司的运营费用。然后，在此基础上还有大约 8% 的投资收入，这会在给定的一年中为保险公司创造利润。好年景是损失少于收到的保费的 70%。在坏年景中，损失大于 70%。

文章指出，2023年，爱荷华州多家保险公司的直接赔付率居高不下：Good Mutual（一家由保单持有人拥有的公司）为290%；Westfield为253%；Farmers Mutual Hail为164%；State Farm为137%；Allstate为106%。爱荷华州也有保险公司倒闭，尽管数量很少，但风暴增多（冰暴和雷暴）是原因之一。面对如此高的赔付率，保险公司只能采取两种措施：减少未来风险或提高房屋保险保费。全国各地保险公司都采取了这两种措施。

许多房主发现他们的保单被取消，或保费上涨了70%，就像我们现在看到的情况一样。有人说，这是因为保险公司不受同等程度的监管，与财产和意外险公司不同。这些公司受州监管机构监管，任何保费上涨都必须得到这些监管机构的批准。但再保险公司处于更高层面，不受州监管机构监管，因此可以随意调整保费。

但再保险公司并非问题核心。高乐氏北美公司执行副总裁乔什·纳普表示，根本问题是房屋保险系统损失加剧。在我们继续之前，让我分享一些本周的感想。

赞助商：您是否想过，有多少个人数据在互联网上公开可见？比您想象的要多得多，包括您的姓名、联系方式、社会安全号码和住址，甚至您家人的信息。这就是我个人推荐“DeleteMe”的原因。“DeleteMe”可以查找并删除您不想在网上公开的任何个人信息，确保您的数据安全。我已经使用“DeleteMe”九个月了，它已经从互联网上删除了我大量个人数据，并定期向我发送个性化的隐私报告，显示他们找到的信息、信息来源以及删除的内容。

“DeleteMe”可以帮您清除您和您家人的个人信息，掌控您的数据，保护您的隐私。现在注册“DeleteMe”，我们的听众可以享受特别折扣，享受20%的优惠。访问joindeleteme.com/david20，使用优惠码“david20”结账。只有通过joindeleteme.com/david20并输入优惠码“david20”结账才能享受20%的优惠。不仅仅是自然灾害（雷暴和飓风）增多。

房屋价格上涨，维修成本也因过去几年的通货膨胀而上涨。通货膨胀是由于货币供应量从2020年到2023年增加了40%，这是巨额赤字支出以及美联储购买政府债券进行量化宽松的结果。这两者结合起来，基本上就是印钞，向经济注入现金。货币供应量（支票账户、储蓄账户、零售货币市场共同基金）增加了40%，导致房价上涨。

现在，这推高了房屋维修成本。影响因素不仅仅是自然灾害，还有其他价格驱动因素，例如较高的房屋价格和较高的房屋维修成本。那么我做了什么？我去找我的房屋保险经纪人。

在这种情况下，是Policygenius公司，它是本播客的长期赞助商。我与他们取得联系，预约了会面。我表达了对3000美元房屋保险保费上涨的沮丧之情。我与他们进行了通话，他们说五家公司拒绝了我们，包括Progressive、Travelers和Mercury。

他们不愿承保我们的房子，因为房子是平屋顶的。如果发生大雷暴，平屋顶可能会漏水或下垂，他们不愿承保。我联系了我们在爱达荷州的独立代理人，我们从他们那里购买了小屋保险。

她仍在努力为我们的房子找到报价。这令人沮丧。截至一周前，我的房屋保险保费上涨了70%，我无法从任何其他公司获得报价。

他们甚至不愿承保这栋房子。从长远来看，我不确定我们是否应该在亚利桑那州拥有平屋顶的房子。那么，如果您的房屋保险保费大幅上涨，该怎么办？但首先，我们必须认识到风险。

我没有考虑到，在一个容易发生雷暴的地区拥有平屋顶的房子是一个风险。夏季，亚利桑那州会发生大型季风风暴，一次可能降下几英寸的雨水和冰雹，这与倾斜屋顶的房子相比，是一个风险。因此，如果要认识到风险，我们必须认识到，如果我们的房屋位于风暴较多的地区（包括飓风），由于气候变化，洪水的风险会更大。有趣的是，根据保险信息研究所的一项调查，风险认知方面的情况如下。

他们发现，32%的房主报告在过去五年中受到天气事件的影响。68%的房主没有受到影响。但那些受影响的房主中，92%的人认为他们将在未来十年内受到天气事件的影响，他们意识到这是一个风险。

但那些在过去五年中未受天气事件影响的68%的房主中，只有44%的人认为他们将在未来十年内受到不利天气事件的影响。存在一些近期偏差。如果您经历过洪水或冰雹风暴，您就会意识到风险存在，并且很可能再次发生。

但如果您没有经历过，您仍然需要认识到气候已经发生了变化，这些异常风暴也可能发生在您身上。另一个导致保险成本和再保险成本上升的因素是，越来越多的人搬到受天气影响的地区。如果您观察人口增长地区，大部分位于美国东南部：德克萨斯州、佛罗里达州、佐治亚州、北卡罗来纳州，这些地区都受到雷暴和飓风的冲击。根据这项调查，风暴是房主最关心的问题。

根据美国国家海洋和大气管理局的数据，风暴是美国最常见、破坏性最大的自然灾害。因此，首先我们要认识到风险已经增加，并了解我们居住地区的风险。

这可能意味着，如果保险费率过高，就搬家。Rana Foroohar在文章中提到，30%的人因为保费过高而搬家。

第二，我们可以货比三家。这就是我所做的。我去Policygenius看看能不能找到合适的保险。

我还联系了我的另一位独立保险代理人，看看能不能找到合适的保险。结果，Policygenius在表示五家公司都拒绝了我们之后，找到了一家名为Rock Ridge Insurance的公司，我从未听说过这家公司，它是Clear Blue Group的成员，我也从未听说过。Rock Ridge的评级为A-，但他们愿意承保我们的房屋。他们对房屋的估值是我们Safeco估值的一半。

但他们也表示，他们将保证最高500万美元的重置成本。因此，我安排了明天与Policygenius通话，以了解重置成本是如何计算的，因为我们的房屋价值超过保险公司估值。但即使我们将房屋的基准价值翻倍，保费似乎也会低于3000美元。

因此，第二件事是货比三家，尝试获得其他报价，看看能否获得更低的保费。Policygenius能够为我们的汽车保险找到更低的费率，这是一个完全不同的主题。但汽车保险也出现了两位数的增长，我们看到的汽车保险费率上涨了20%、30%甚至40%。

第三，我们可以考虑自保。保险信息研究所的调查发现，12%的房主没有购买保险，而这样做的人是收入最低的人。调查中20%的房主的家庭年收入低于4万美元。

但这些人几乎占了没有购买房屋保险的人的一半，因为如果您每年要支付1万美元或更高的保费，您是负担不起的。《华盛顿邮报》的一篇文章讲述了加利福尼亚州蒙特雷湾附近的一位房主Sanda Crews的故事，她的房屋保险被State Farm取消了。State Farm表示，他们只取消了2%的保单。

但这位房主得到的报价是1万美元、1.7万美元和2.5万美元，她负担不起。所以看起来她将放弃保险。其他人也采取了同样的做法，他们购买了保费较低的保险单。Rana Foroohar在《金融时报》上写到了这件事。

她和她家人的经历是，他们在布鲁克林有一套联排别墅。他们也发现房屋保险保费大幅上涨。在货比三家之后，他们有两个选择：购买少数几家豪华保险公司的保单，这些保单的承保范围超过他们的需求，但价格高得他们负担不起；或者购买一份基本保单，只承保房屋价值的三分之一左右。他们选择了后者。

然后他们购买了灭火器，并决定，如果房子烧毁，土地价值仍然存在，他们会搬到其他地方。如果您自保，而您的房屋被烧毁，这是一个巨大的风险。这就是我们使用保险来应对这种尾部风险的原因，也是保险公司使用再保险来应对恐怖袭击等极端事件（这些事件通常很少见，但现在越来越常见）的原因。这就是经济学原理。这是通货膨胀和气候变化的恶果。

这两者共同导致了美国的房屋保险危机。希望您的房屋保险公司没有取消您的保单。

您可以通过货比三家获得合理的保费，并且不必被迫自保或搬家才能继续负担住房费用。这就是关于房屋保险现状的讨论。第41集。

感谢收听。您可能错过了我们的一些最佳内容。“Money for the Rest of Us”的每周内部简报电子邮件通讯超越了我们在播客节目中涵盖的内容，并通过简洁明了的书面和视觉格式的信息来提升您的投资之旅。

通过内部指南，您可以发现只有我们的订户才能获得的切实可行的投资见解。其他订户可以通过我们高级产品Plus会员资格和Asset Camp访问独家新闻、优惠和活动，这些内容您在其他任何地方都听不到。进一步与“Money for the Rest of Us”团队和社区联系。

注册后，我们还会向您发送我们独家的投资清单，帮助您立即更有信心地进行投资。内部指南是充分利用您的投资之旅的最佳下一步。如果您不在名单上，请访问moneyfortherestofus.com并订阅，成为更好的投资者。

我在订阅中分享的所有内容仅供一般教育之用，我没有考虑您的具体风险情况，也没有提供投资建议。这只是关于金钱、投资和经济的一般教育。祝您本周愉快。