When to Sell Equity or Borrow: A Guide for Homeowners, Students, and Artists
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How do home equity investments, income share agreements, and music royalties work, and how can you participate?Topics covered include:How a home equity investment differs from a home mortgageWhat is the cost of home equity investmentsHow funding education through income share agreements has changedWhy artists sell royalties to their workHow individuals can invest in music royaltiesSponsorsNetSuite&nbsp;Delete Me – Use code David20 to get 20% offInsiders Guide Email NewsletterGet our&nbsp;free Investors' Checklist when you sign up for the free Money for the Rest of Us email newsletterOur Premium ProductsAsset CampMoney for the Rest of Us PlusShow NotesUnlock Product Guide—UnlockPoint and Atalaya Capital Management Close Oversubscribed $141 Million Home Equity Investment Rated Securitization—Global NewswireWhat Colleges Should Know About Income Share Agreements and Private Education Loan Requirements by Rich Williams—HomeroomCFPB settles claims against operator of training program arising out of income share agreements by John L. Culhane, Jr.&nbsp;&amp;&nbsp;Thomas Burke—Consumer Finance MonitorBond market: Bowie Bonds and the Evolution of the Bond Market—Faster CapitalRelated Episodes493: The Housing Affordability Crisis: What Caused It and How to Fix It349: Forward and Reverse Mortgages: When To Take Them Out and When to Pay Them Off307: Income Share Agreements—Good for Students or Investors?See Privacy Policy at https://art19.com/privacy and California Privacy Notice at https://art19.com/privacy#do-not-sell-my-info.</context> <raw_text>0 锁定我们其余人的资金。这是一个关于金钱如何运作、如何投资以及如何在不担心金钱的情况下生活的个人理财节目。我是你的主持人大卫·斯坦。

今天是第424集。标题是《何时出售股权，何时借贷：面向房主、学生和艺术家的指南》。在上周的第493集关于住房负担能力危机的节目之后，我收到了一封来自公关机构的邮件。

我收到了很多来自公关机构的邮件，但这封邮件引起了我的注意。邮件中提到，房主们正在等待利率降至6%以下才搬家，因此存在积压的未搬家人群。这家公关公司代表一家名为Unlock的公司，该公司提供房屋净值投资，有时也称为房屋净值共享协议，本质上是借钱，房主可以获得一笔付款，以换取房屋未来升值或增值的部分。

这让我思考了一个星期。我之前并不熟悉房屋净值共享协议，但考虑到其他需要我们决定是借钱还是放弃股权的情况，我们五年前在一期节目中讨论过收入共享协议，学生可以通过贷款支付学费或培训、大学学位等费用，或者他们可以放弃部分未来的收入潜力，学费援助的还款将基于未来收入的份额。这是一种出售自身股权的方式。本集中将探讨的另一个选择与艺术家有关。

艺术家创作歌曲或表演歌曲并拥有其版权（知识产权）。他们可以选择出售歌曲中未来收入流（版税）的升值部分。这就像出售股权，但在这种情况下，这是未来收入流的股权，是一种受版权保护的资产。

让我们来看这些例子，然后我们将退一步，总结一些原则，以决定我们何时应该出售股权，或者何时借钱更有优势。有很多公司，它们是房屋净值共享协议领域的金融科技初创公司。

其中一家是Unlock，另一家是Point。我认为Point很有意思，因为他们在去年5月将一些房屋净值共享协议打包成证券，并在华尔街出售。机构投资者愿意购买与住宅房屋升值相关的证券，这是该领域完成的第二个证券化项目。

这对这个全新的市场来说是个好消息，因为现在有了为这些房屋净值共享协议提供资金的资金来源。我浏览了一些我能找到的例子。假设你有一套价值50万美元的房子。这是一个Unlock在其网站上进行的练习。你想借这套房子的10%价值。

大约是5万美元。也许你在这套房子里拥有20万美元的净值，因为你有一笔30万美元的抵押贷款，你只是不想去申请房屋净值贷款，因为它是浮动利率债务，利率高于你想要的。你有一笔30年期、利率为3%的抵押贷款。因此，你不想进行现金置换再融资，这基本上意味着你将获得一笔新的抵押贷款，利率更高。美国的抵押贷款利率目前略高于6%。因此，你认为，好吧，我将与Unlock这样的公司进行房屋净值投资。他们的设置方式是，你借入房屋价值的10%，然后他们收取交换费，这基本上是他们将收取的房屋升值倍数。

因此，如果你借入房屋价值的10%，即5万美元，在这种情况下，交换比率为2，这意味着Unlock将在协议结束时获得你房屋价值的20%。该协议在你出售房屋时或最长10年后结束。就Point而言，他们的房屋市场投资可以持续长达30年。

从概念上讲，这比我申请抵押贷款、这里是我的月供更具挑战性，因为对于房屋净值投资，没有月供。你只需收到你愿意从房屋净值中提取的金额，你放弃的是未来的升值。现在，如果你信用评分较低，或者房屋位于更危险的社区，这意味着房价升值可能不高，那么交换比率可能会达到2.15，如果你想提取房屋价值的20%。

同样，如果比率为2，而房价上涨，在协议结束时，他们将获得房屋价值的40%。你可能可以提取房屋价值的35%作为净值支付。这几乎就像预先出售你房屋的一部分。

你得到了这笔钱，但如果房屋进一步升值，你将把大部分升值支付给Unlock、Point或其他提供商。在我们继续之前，让我分享本周赞助商的一些信息：NetSuite。

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现在，如果房屋贬值，你仍然必须向Unlock等公司支付你房屋净值的一部分。假设你有一套价值60万美元的房子。这就是你提取10%净值时的价值。

因此，净值支付为6万美元，但房价下跌了10%。所以现在你的房子只值54万美元。而Unlock将获得其中的20%，即10.8万美元，他们获得一部分净值。

因此，必须有一些缓冲，一些净值才能使这些事情发挥作用。是有成本的。如果你申请这些房屋净值投资之一，发起费用可能为4%到5%，具体取决于提供商，这是一个有意义的数字。

我不确定Point的发起费是否可以计入房屋净值协议。我认为这可能是你必须自己支付的现金，你必须查看该协议的具体条款。但就像抵押贷款一样，Unlock和Point都会对你的房产设定留置权，这是一个法律协议，有一个结算过程，我相信他们使用的是一家产权公司，有一个评估过程。

我的意思是，这和申请抵押贷款一样严肃，只是你不用支付月供，你基本上是在出售你的房子，放弃一些升值。这样做肯定有灵活性。但由于这种灵活性，成本往往更高。

现在，我们可以将房屋升值（在结算时）转换为年化成本。因此，在他们给出的例子中，Unlock假设房屋每年升值3%，持续10年。在他们的例子中，支付给Unlock的净值结算付款的年化成本为10.4%。

如果房屋贬值，年化成本接近6%，这与目前的抵押贷款利率相似。如果房屋价值不变，他们计算出的年化成本为7.2%。这些并不容易理解，而且大多数情况下，它们的年化成本都有上限。

如果房屋价格飙升，你两年后终止了协议，年化成本上限通常为20%。因此，对上涨方面有一些限制。这是一个新的产品类别的一个例子，它提供了更多灵活性。

你不需要支付，但你放弃了上涨空间，成本通常很高，因为你放弃的净值，例如，你不会获得在美国抵押贷款债务上可以获得的税收抵免。

但这是一种选择，一种可以考虑的新选择，如果你不想支付定期债务，并且想保留低利率抵押贷款，但又想获得房屋中的一些净值而无需进行持续支付。收入共享协议出现时，这是为了让学生支付学费。这些最初被认为是一种股权。

存在还款承诺，但在付款方面有一定的灵活性。如果你没有工作，你就不必付款。如果你的收入低于某个水平，例如3万美元，你就不必付款。

然后你实际支付的款项将取决于你的收入，你的个人收入，这有点像股权的运作方式。如果你拥有一家上市公司，你就可以以股息的形式分享利润。在收入共享协议中，投资者将获得学生进入就业市场后产生的收入的一部分。

这些协议确实在2016年出现。我认为普渡大学是最早使用收入共享协议的大学之一。许多职业学校或编程学校都使用过它们，并且仍在使用它们。

同样，这是一个较新的产品，比较复杂。在2021年和2022年，消费者金融保护局对一些使用收入共享协议的学生贷款发放机构发布了同意令。消费者金融保护局认定这些是贷款。

这不是股权投资。这是一笔贷款，而且提供商往往没有提供适当的信息，说明这就像一笔贷款。事实上，美国消费者金融保护局与破产法院就Premiere达成了和解，Premiere是参与收入共享协议领域的另一家公司。他们认为Premiere从事欺诈行为。

例如，向消费者虚报这些收入共享协议不是贷款或信贷，不会产生债务，而事实上，它们被认为是贷款，只是还款更灵活，因为它是收入的百分比。这就是它并不总是那么简单的地方。股权和债务之间的区别，我认为在房屋共享协议中更简单明了。

但即便如此，他们也计算了类似于财务上的年化成本，即使它是股权。因此，收入共享协议已经不受许多允许它们的大学的欢迎，包括普渡大学，尤其是在消费者金融保护局出面说明它们是一种贷款之后。这个领域仍然有一些初创公司。

Leaf是其中之一。看起来他们仍然参与其中。当我试图注册以获取投资信息时，它不允许我创建一个新账户。我不知道他们是否正在接纳新的投资者，但这方面正在努力，这是一个自我股权投资的例子。在我们继续之前，让我分享本周赞助商的一些信息。

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最后一个例子很有趣。从投资者的角度来看，我们大多数人并不是艺术家，我们没有受版权保护的艺术作品可以产生未来的收入流。

然而，一些音乐家会这样做，尤其是在Spotify等流媒体平台上。一首受版权保护的歌曲，无论是实际表演还是创作本身，都有版权。表演本身有一个版权，歌曲创作也有一个版权。当歌曲在一个平台上播放时，会产生收入，并以版税的形式流向版权持有者。

如果一首歌曲以某种方式被修改并在AA制作中使用，或者原版歌曲被用于汽车广告，那么任何形式的歌曲使用，即使经过修改，也都能产生版税。因此，第一次将投资与版税联系起来是在1997年，当时投资银行家David Pullman开发了鲍伊债券，它基本上利用了David Bowie的歌曲目录，即1990年之前录制的25张专辑的版税。这些版税实际上被打包成了债券。

这些是期限为10年的债券，面值5500万美元。它有7.9%的固定利率。这是一个资产支持证券。这些债券并非像大多数证券那样由抵押贷款支持，也并非由信用卡应收账款或房屋净值投资支持，而是由David Bowie的歌曲目录产生的版税支持，它们被称为鲍伊债券。

我认为只有一个机构投资者购买了全部金额，但现在市场发生了变化，我们作为个人投资者可以投资版税，并获得歌曲版税。有一个新的平台叫做JKBX，他们出售版税份额。他们利用美国证券交易委员会的规定发行证券，其收入与歌曲的未来版税挂钩，你可以购买，例如，歌曲的版税。

“Happier”这首歌是由Ed Sheeran创作的，购买的是歌曲的创作版税。因此，如果这首歌在Spotify上播放，如果它被用于电影、广告或各种方式并产生版税，你将获得其中的一部分。

我在JKBX上查看了一下，价格是13美元。所以，只需13美元，你就可以购买这首歌版税的一部分。

当我看到这样的东西时，我首先想了解平台风险，正如我们在许多剧集中讨论的那样，这真的是一种证券吗？或者这是JKBX做出的支付版税的承诺？它是JKBX的不安全债务吗？它不是，它是一种注册证券。

设立了一个信托来接收版税支付并将其支付给证券持有人。这是评估这些东西的唯一方法。这就是链接到发行说明书的风险。

但他们可以设定任何他们想要的价格。因此，他们可能会进行100万美元的发行，并以这些特定歌曲的版税份额出售个人股份。但他们设定了价格，在我看来，判断是否过度支付或投资是否具有吸引力的唯一方法是查看收益率。

他们提供了一个收益率估计，但仅基于2023年的每股版税。因此，这首Ed Sheeran歌曲的收益率为2.5%。有些收益率为3.5%。

目前，这是一个低收益资产。现在，当你购买时，你所希望的是，由于某种原因，这首歌可能会再次走红，或者被用于一部大卖的电影，并产生更高的版税。但这并不确定，他们只提供过去几年的版税，而且歌曲越老，版税可能越低。

这种版税投资的另一个挑战是，没有二级市场。没有。

一旦你购买，就没有办法出售你的版税份额。现在，希望这种情况会随着时间的推移而改变。但这是平台风险之一，即证券本身在版税存入信托方面是安全的。它是直通式的，但实际上没有办法退出，这是版税的挑战之一。

我记得当我还是一名机构投资顾问时，有一位基金经理正在购买天然气领域的版税。我还记得与创始人讨论退出策略。并没有，它是一种超长期投资。

最终，有一些退出方式，但这并不是重点。重点是购买一种非常长期的证券，它会产生一些收入。挑战在于音乐版权，似乎这种音乐的生产力会随着时间的推移而下降。因此，你必须弄清楚应该投资哪首歌。但从艺术家的角度来看，这可能非常有吸引力。

作为词曲作者，你基本上可以出售你歌曲的未来收益，预先获得收入，并使收入来源多样化，因为你可以收到这笔款项并将其投资于其他东西，而不是创作歌曲，却不知道这首歌的未来版税收入将会是多少。因此，这对于艺术家来说可能很有吸引力。但这并不是唯一的选项，他们也可以出售整个目录，许多音乐家已经以数亿美元的价格出售了他们的目录，放弃了未来收益。

但基本上是预先获得现金，他们也可以借钱，基于潜在的未来收入流创建一个单独的票据，并用它来进行证券化。但这可以是一笔直接的债务，利率为7%。因此，即使是艺术家也有这个选择，假设一位艺术家创作的歌曲正在播放。

现在，绝大多数艺术家都不处于这种地位。我们在今年早些时候的Positive Skies节目中讨论过，少数艺术家赚取了大部分钱。少数作家也赚取了大部分钱。但如果你恰好是其中一位艺术家，你就会有更多的机会。或者，如果你有一首热门歌曲，你可以立即将其货币化，根据未来的版税流获得资金。

这些是一些关于出售股权或贷款的例子，股权的好处是更灵活，尤其是在房屋净值投资和收入分成协议中，不需要支付任何款项，或者支付可以完全取决于你的收入流。作为一项规则，股权的成本可能更高，通常比债务更贵。这就是为什么公司通常发行债务而不是股票，因为股票的估计成本可能为10%到12%。

他们更有可能发行债务。因为利息对公司来说是税前扣除的，所以它成为了一种更便宜的资本。但股权通常更灵活，因为公司不必。

因此，如何支付股息，他们可以削减股息，如果他们选择发行债务，他们必须付款。如果他们不付款，他们就会违约。因此，股权更灵活，但成本通常更高，债务对现金的依赖性更大。

因此，你必须偿还债务，并按既定的时间表付款。利率可能是可变的，但通常较低。债务的一个优势是，如果我们看看我们上面提到的例子，版税、房屋净值投资、学生的收入分成协议，这些都是更新的市场。

因此，它们并不标准化。因此，在出售部分股权方面，选择较少。而债务是标准化的，例如抵押贷款市场运作得非常非常顺利。

政府担保抵押贷款，并将它们打包成证券，它就像一台机器一样运作。而房屋净值投资，当Point将它们证券化时，他们发布了一份新闻稿，这是一件大事。这只是第二次发生。

因此，这是一个新的市场。因此，它还不够成熟，这可能会导致股权和债务的成本更高。了解细则很重要，了解如果抵押贷款出现问题会发生什么。

对于抵押贷款，你可以放弃房屋并交出钥匙，而对于房屋净值投资，这取决于其结构，对于学生贷款与收入分成协议，情况也是如此。同样，这取决于细则，了解如果事情进展不顺利，不利因素是什么。

因此，要查看细则，金融市场一直在发展变化。也许现在你可以投资的东西，你也可以投资学生收入分成协议。这似乎更难做到。

我将看看这将如何发展。这是第494集。感谢收听。你可能错过了我们一些最好的“Money for the Rest of Us”内容。我们每周的内部指南电子邮件通讯的内容超出了我们在播客剧集中讨论的内容，并通过最适合书面和视觉形式的信息来提升你的投资历程。

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