Not Built For This #3: The Price is Wrong
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佛罗里达州的一套房子。佛罗里达州海角珊瑚的一套房子。客厅宽敞、明亮通风,带有一个通向带遮阳篷的阳光门廊的滑动玻璃墙。猜测进行了几轮,最终参赛者缩小到一个数字。15070美元,获胜者是......

当帕特里克夫人赢得她在海角珊瑚的房子时,这座城市甚至还没有完全建成。开发商仍在将数英里的沼泽和沿海湿地改造成中产阶级的天堂。一种沿海利维坦镇,即使是老师也能负担得起佛罗里达梦。到这里只是所有乐趣和兴奋的开始。

等到您到达海角珊瑚后,看看为您计划了什么。该市位于佛罗里达州西南部,卡卢萨哈奇河河口正好流入墨西哥湾。创始人对这个社区有宏伟的计划,不仅仅是一个细分市场或一个小镇,而是一个拥有贯穿居民后院的运河的整个城市。所以

如此多的运河,在杂志和广播广告中,海角珊瑚将自己称为水上仙境。即使是《价格是对的》节目中的那套房子也是一种营销工具。开发商试图接触那些渴望美好生活、饱受寒冷折磨的北方人和退休人员的众多方式之一。

长期以来,温和的冬天和廉价的住房的承诺吸引着家庭来到佛罗里达州,包括我的家庭。杰森·德莱昂是99PI的制作人,也是我们佛罗里达州的常驻人士。从小,我的父母就在房地产行业工作,我的兄弟、一些表兄弟和许多密友也是如此,这在佛罗里达州很常见。因此,从小我就近距离地看到了水与阳光的这种炼金术是如何吸引人们的。

但佛罗里达梦不再是过去的样子了。当您听到这一点时,该州正处于有史以来最危险的飓风季节之一的中间。这是因为佛罗里达州周围的海水非常热。这正在助长更强烈的风暴,增加了破坏的可能性。佛罗里达州海岸今年夏天已经被一场大风暴袭击。飓风季节最糟糕的几周仍在到来。

在全州各地,佛罗里达州居民开始真正感受到居住在美国最危险半岛上的代价。因为气候变化不仅会产生更恶劣的天气,还会影响人们的银行账户。多年来,在佛罗里达州拥有住房的成本一直在上涨。但价格变化最剧烈的地方莫过于人们支付的保险费用。

保险公司不是气候活动家,但他们可能比任何人都更了解气候风险。随着风暴变得越来越极端和难以预测,许多保险公司都在对佛罗里达州进行数字计算,并意识到计算结果不再有效了。

几十年来,低成本保险帮助掩盖了居住在佛罗里达州西南部沿海地区的一些风险。然而,现在,气候调整正在进行中。价格正在飙升。在这个新的金融现实中,海角珊瑚的居民意识到他们的水上仙境根本不是为此而建的。我是埃米特·菲茨杰拉德。杰森,我们从这里开始。

海角珊瑚保险危机的始作俑者实际上是该市的创始人,一对名叫杰克和莱昂纳德·罗森的骗子。罗森兄弟是来自巴尔的摩的兄弟俩。白手起家,坚韧。我的意思是,我钦佩他们的故事。这是杰森·比尤克,一位在海角珊瑚北部的一个小镇长大的历史学家。

杰森在他的著作《沼泽处理者》中写到了罗森兄弟。他们互相依赖。他们互相争斗。他们互相憎恨,但他们像兄弟一样相爱。他们长大了。他们都是游乐场小贩。就像字面意义上的游乐场小贩。请进。

杰克·罗森是最小的,是那种宏观运营类型。在他与兄弟一起经营的各种企业中,他经常幕后操纵全局。因为莱昂纳德,他是一个天生的推销员,一个完全外向的人,他大声喧哗。那种会在董事会会议上穿着运动鞋和网球短裤出现的人。

即使莱昂纳德有点难以相处,他也有吸引人的方法,这种特质延续到了罗森兄弟在20世纪50年代初的第一个主要商业成功。他们销售了大量用羊毛脂在浴缸中混合的洗发水。查尔斯·安顿。

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凭借销售这种荒谬的护发产品赚到的所有钱,罗森兄弟想要开创一项新的事业。莱昂纳德患有风湿病,他听说佛罗里达州的气候对他有好处。在前往阳光之州的旅途中,他注意到房地产市场出现了一些新情况。

人们不再只是来度假了。他们正在购买。因此,兄弟俩互相看着对方问道:当美国人为了搬到佛罗里达州而支付每块地一千美元时,我们为什么要以每瓶一美元的价格销售洗发水?因此,他们搬到了佛罗里达州。他们专门去佛罗里达州寻找土地出售,因为他们带着赚到的钱离开了洗发水行业。他们将前往佛罗里达州,他们将去寻找黄金。

1957年,杰克和莱昂纳德·罗森购买了未来将成为海角珊瑚的最初几英亩土地。几代以来,佛罗里达州墨西哥湾沿岸的这片土地属于卡卢萨土著人。他们在这些巨大的贝壳丘上建造房屋和其他建筑物,这使他们在雨季保持干燥。但当罗森兄弟在20世纪50年代出现时,这片土地大部分是无人居住的沼泽,即使是当地人也很少去那里狩猎鹿和野猪。

你知道,它是沼泽和红树林,你知道,红树林泥,你知道,你走过红树林,把你的鞋子放在泥里,你拿不回来。对。我的意思是,这是臭的,艰难的。这是美丽的佛罗里达自然,但它不是一个,你知道,你想多待的地方。

尽管如此,罗森兄弟对此并不在意。实际上,其他人也没有。地方和州官员没有采取任何措施来阻止在这些可疑且有时危险的地区进行开发。事实上,情况恰恰相反。

他们为那些誓言要排干这些沼泽并建造下一个郊区天堂的开发商铺设了红地毯。佛罗里达州的县土地上没有关于开发的法律。你可以建造任何东西,你可以在1957年未经许可建造泰姬陵。没有人会阻止你。事实上,他们很高兴有人会在那里建造。罗森兄弟创建了一家名为海湾美国公司来购买和开发海角珊瑚。

为了使土地足够高,以便合理地建造房屋,他们将其抬高到海拔 5.5 英尺以上。这不算多。我的意思是,我在好日子里身高 5 英尺 7 英寸。尽管如此,将这些房屋建在水上需要大量人力和大型机械。在卡卢萨哈奇河附近,大型挖掘机和挖泥船向内陆开辟了一条道路,创造了数英里的运河。

所有这些蜿蜒穿过居民后院的水道航拍照片很快就会出现在明信片和杂志上。但它们不仅仅是为了展示,因为运河也是罗森兄弟创造他们最终将建造房屋的实际土地的方式。

随着挖泥船穿过这片沼泽地带,他们将河底的所有泥土倾倒在它旁边的巨大堆中。由于河床上的所有污垢都是免费的,罗森兄弟只需将这些烂泥堆平整,瞧,土地就出现了。所以这不是你挖出来的沙滩沙。它闻起来很臭。太可怕了。苍蝇,你知道,死贝壳,死海蟹,死植物。太可怕了。

海角珊瑚早期的部分描述,有点像圣经故事。像海角珊瑚这样的开发项目破坏了红树林,并铺设了湿地,这些地区自然会吸收洪水并减少风暴潮。专家称这片土地为飓风缓冲区。但罗森兄弟和佛罗里达州各地的开发商都在拆除这些环境,并在那里建造房屋。

海湾美国公司新城市的住宅地块分期出售,首付 20 美元,每月 20 美元。在一些最早的布局中,您可以看到数万个住宅用地被编码为微小、大小相同的矩形。起初,海湾美国公司甚至没有费心在计划中为学校或杂货店留出空间。他们想从这个沼泽中挤出尽可能多的地块。

事实证明,人们对他们销售的东西确实很感兴趣。我们正在激励人们离开他们在北方的家,来到这里与我们一起生活。所以我们没有说谎。我们甚至没有夸大其词。这是约瑟夫·拉佐,海湾美国公司的一名推销员。在一份旧录音中,约瑟夫谈到了他在公司销售这座新城市水上生活的时间。

当他第一次到达时,海角珊瑚实际上遭到了一场大飓风的袭击,掀掉了房屋的屋顶,淹没了部分道路和房屋。但他表示,这并没有阻止公司继续前进。第二天,我们就卖了几套房子,还卖了很多地给来这里的人。就像我说的,来这里的人相信我们告诉他们的东西。他们相信并购买了它。

海湾美国的营销是佛罗里达州从未见过的。有一段时间,该公司在佛罗里达州生活方式上的广告支出超过了佛罗里达州政府。他们雇佣团队前往东北部和中西部。在当地酒店,他们会为顾客提供免费的鸡肉晚餐,并向他们展示一部关于海角珊瑚的电影。有时,销售人员会在晚上结束交易。

对于任何仍然需要一些说服力的人,海湾美国公司都会预订他们前往他们的水上仙境的免费旅行。我们过去常常通过飞机、公共汽车、火车、船只将他们带到这里,任何我们可以将他们带到这里的地方,我们都会将他们带到这里。所以他们会让你飞来,你会带上你的孩子,你会待在他们的掌控之中,在他们的酒店里,在他们的巴士路线内,他们把你囚禁了。

格洛丽亚·拉佐-泰特是约瑟夫·拉佐的女儿。当她的家人搬到海角珊瑚时,她只有九岁。

当她父亲加入销售团队时,她也得到了一份工作。这只是稍微不那么正式一些。我和我姐姐是保姆,所以我们会带孩子们说......你会带孩子们和来的人吗?是的,那些乘坐飞机来的人,带他们去海滩。而且,你知道,他们会爱上这个地方。我们想搬到这里。我们想搬到这里。我们给他们吃了早餐。我们给他们吃了午餐。我们给他们吃了晚餐。烤肋排。从不便宜。我太讨厌烤肋排了,你简直不敢相信。

交易完成后,海湾美国公司的飞行员会驾驶一架塞斯纳飞机带你飞起来,让你看看你的一片天堂。从空中,顾客会看到这个像吃豆人一样的运河和房屋迷宫。到 20 世纪 60 年代后期,海湾美国公司已经销售了如此多的地块,以至于有时很难告诉顾客哪一块土地是他们的。飞行员手里拿着一个装满面粉或糖的袋子,他探出窗外说:“你的地就在那里”,然后他把袋子扔了下去。

袋子落到地上,砰的一声。这个小球变宽了。谁知道它去了哪里?谁知道那块地在哪里?我的意思是,说实话。很多人根本不知道他们在佛罗里达州买的是什么。但是,你知道,事情就是这样发展的。杰克和莱昂纳德·罗森像许多其他佛罗里达州的开发商一样开始,试图擦亮一些沼泽地,卖给北方的一群傻瓜。计划?成功了。很多人开始搬到他们的城市。

在 1970 年至 1980 年之间,海角珊瑚的人口增长了两倍,超过 30,000 人。随着时间的推移,土地不断填满。如今,超过 200,000 人将这座城市称为家园。但海角珊瑚存在一个问题,这个问题源于其最初的罪过。这座城市的全部前提是利用运河在水上建造尽可能多的独户住宅。

如今,它拥有超过 400 英里的运河,是世界上任何城市中最多的。然而,随着海平面上升和风暴越来越严重,曾经是海角珊瑚最大资产的东西已经变成了其最大的负债。你知道,这些运河边的房产,一开始建造起来并不明智......

现在住在那里非常危险。海角珊瑚有大量地区容易发生洪水。最近的一项研究表明,海角珊瑚近 90% 的房产面临洪水风险。这超过 110,000 套房屋,是佛罗里达州任何城市中最多的。所有这些沼泽地的开发在气候变化的影响变得非常清晰之前就已经很冒险了。

但在拉佐斯和罗森斯出售这座城市的同时,保险市场也发生了另一项发展。这将使新来者更难以真正了解居住在海角珊瑚的真正风险。休息后,我们如何最终为佛罗里达梦买单。

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在 20 世纪 50 年代,美国正处于战后住房热潮的中间,并且正在进行大量的建设。它只是并不总是在最安全的地方。在佛罗里达州尤其如此,在那里,罗森兄弟正在以极快的速度挖掘和填埋沼泽。对景观的此类改变会困扰社区,因为水仍然会来,仍然需要去某个地方。

这是卡罗琳·库斯基。她在环境保护基金会研究政策和气候风险。卡罗琳说,在湿地之上建造自己的社区毫无疑问会增加洪水的几率。而且长期以来,如果居民想要为这种风险投保,他们做不到。

没有私人公司愿意出售洪水保险,因为大洪水可能会使许多保险公司破产,实际上已经使许多保险公司破产了。因此,帮助房主在洪水后重建的成本越来越落到联邦政府身上,联邦政府发现自己支付了大量的救灾资金。

并且开始进行对话,即救灾对联邦政府来说已经相当昂贵了,保险将是一种帮助分摊成本,同时也鼓励在我们的洪泛区进行更好的发展的方式。因此,关于潜在洪水保险计划的全国性对话始于 50 年代和 60 年代,然后于 1968 年最终获得通过。国家洪水保险计划 (NFIP) 是联邦政府运营的保险计划。

其主要目标之一是劝退人们购买他们可能不应该购买的东西。购买洪水保险单的居民必须在支付保费时看到风险的成本。人们认为,这将鼓励人们在搬入极其危险的地区时更加谨慎。

负责 NFIP 的 FEMA 知道它需要大量的客户才能使该计划发挥作用。毕竟,保险是一场数字游戏。你让更多的人加入这个计划,你就能更好地分摊灾难的成本。

但至少最初,社区并不像“太好了,洪水保险”那样。因为事实证明,让人们为将来某个时候可能发生的事情购买东西非常困难。因此,为了让房主加入该计划,联邦政府做了两件事。

首先,他们规定,如果您在高风险洪泛区拥有一套房屋的抵押贷款,您必须购买洪水保险。这,你知道,这是有道理的。至关重要的是,他们还为居住在易受洪水影响的社区的居民提供补贴,或者说是折扣。

为人们提供洪水保险的福利,但价格低于他们面临的实际风险。因此,这种折扣从一开始就内置于洪水保险价格中。人们认为它会随着房屋的周转而迅速消失,新的房屋会建成,如果进行重大改造或其他任何事情,它应该会被取消。事实证明它非常粘稠。至少在早期,折扣有一些很好的理由。

FEMA 不想惩罚那些在该计划存在之前就已经在洪泛区购买房屋的居民。因此,折扣是一种帮助人们适应的工具。它应该最终消失吗?但它从未消失。洪水保险计划还有其他低估风险的方式。

首先,FEMA 历来使用洪水地图来确定保费。但这些地图非常过时,而且往往无法准确识别易受洪水影响的地区。因此,多年来,许多面临重大洪水风险的人在地图上显示为居住在相当安全的地方。由于这个原因,他们最终获得了更低的费率。目前的制度大大低估了洪水保险的价格,这就是为什么它对我们这些购买洪水保险的人来说如此之好的原因。我们认为它很棒。

比尔·斯帕科夫斯基是一位城市规划师,他住在海角珊瑚郊外。“我认为我每年为我的房子支付 700 美元。”700 美元?每年 700 美元的洪水保险。即使比尔也承认这是一个便宜货。他说,洪水保险计划对这个国家的一部分地区拥有很大的权力。仅在海角珊瑚,就有超过 27,000 份通过 NFIP 的洪水保险单。

几十年来,许多居民都得到了非常优惠的待遇,因为洪水保险的价格比应有的价格低得多,特别是对于最富有的房主而言。FEMA 知道它的费率一直是个问题。只是每当他们试图纠正它们时,每个人都会反抗。一旦新的保险费率出台,公民就会打电话给他们的国会议员,而国会议员作为民选官员,会大声疾呼,你怎么能这样做?然后他们会把它撤回。

FEMA 想要提高费率的原因是该计划存在巨额赤字,高达约 200 亿美元。因此,随着灾难不断增多,该计划必须向我们纳税人借款才能履行其义务。NFIP 不仅对佛罗里达州的房主有利,而且对希望看到其城市发展的当地政府也有利。

地方政府有一种不正当的激励措施,允许在危险地区进行过度开发,因为他们从中获得财产税收入。但是,当这些房屋受损时,地方政府不会支付任何损害费用。因此,他们在安全的年份只会获得好处,而无需处理它。当洪水泛滥时,这不是他们的问题。它属于业主或联邦政府。

理论上,NFIP 应该起到一种威慑作用,一种工具,它会使居住在洪泛区变得昂贵,甚至会引导一些居民离开洪泛区。但实际上,结果并非如此。洪水保险计划并没有控制危险的开发。折扣政策使人们对他们实际承担的风险量视而不见,这激励人们搬到像海角珊瑚这样的危险地区。

毕竟,谁不希望他们的佛罗里达梦想得到联邦政府的补贴呢?如果没有联邦项目作为后盾来弥补洪水损失,卡普科勒会像今天这样存在吗?嗯,我不......这是一个好问题。这是怀亚特·达尔特里。除了在卡普科勒的规划团队工作外,他还是该市的洪泛区经理。

几个月前,我在卡普科勒市政厅的一个小会议室里与怀亚特进行了交谈。就国家洪水保险方案而言,我认为我们仍然会存在。我认为我们不会那么大。所以在某种程度上,它激励了该地区的增长。在某种程度上。我认为它帮助推动了我们在西南佛罗里达州看到的增长。国家洪水保险计划的创建是为了填补私人市场留下的空白。

如今,类似的情况正在州一级针对房屋保险上演,房屋保险与洪水保险完全分开,并且是所有抵押贷款的贷款机构都要求的政策。因此,它影响的人更多。销售房屋保险的公司开始对气候变化感到非常恐慌。这些企业正在决定,有些地方已经变得如此危险,以至于实际上无法投保。

因此,许多公司选择放弃风险最高的地区,而不是继续待在那里赔钱。就像洪水保险一样,随着这些私人公司离开,州政府不得不介入,创建和扩大他们自己的房屋保险计划。

现在有30多个州拥有州政府运营的计划,包括加利福尼亚州,该州目前正在大幅扩大该计划,以保护该州的经济和对经济至关重要的增长。阿布拉姆·卢斯加滕是ProPublica的气候记者。他说,这些州政府运营的房屋保险计划充当了后盾,帮助维持了许多高风险社区的财务生存能力,这是一件好事,但它们也在掩盖一个令人不安的事实。

因为当私人市场说某个地方无法投保时,这对居住在该地区的所有人来说都是一个警告信号。这个地方很危险。但州政府的计划却传递了不同的信息。他们告诉你,这个地方还不错,或者至少足够好。这就是悖论所在。因此,我们拥有这些系统,它们使人们对风险视而不见,并鼓励我们所有人居住在非常脆弱的地方。

已经有这么多人这么做了,以至于我们现在确实需要保护其中一些人。因此,一方面,随着全国各地都面临越来越严重的气候威胁,继续鼓励人们居住在危险地区可能不是一个好主意。

但另一方面,这些地方已经有很多居民了。如果州政府或联邦政府在私人公司撤离时拒绝介入,许多人可能会完全没有保险选择。我在加利福尼亚州拥有一套房子。我害怕失去我的保险,害怕这种前景。所以我不想看到我的保险消失。如果它消失了,我不想看到我州提供的后盾消失,因为没有它,我不知道我会怎么做。

州政府运营的房屋保险计划和低成本洪水保险帮助保护了对大多数人来说最宝贵的资产。但它们也加剧了一个类似的问题。它们使人们更难以真正考虑居住在卡普科勒等地的危险。但风险一直存在。最近,每个人都清楚地看到了它们。橙色汽车。我看到了。

那是2023年8月下旬,我刚驶入一条车道,玛丽恩·莫里斯在那里迎接我。你好。你好,杰森。是的,是的,是的,是的。你有个孩子吗?我听到狗叫了。玛丽恩和她的丈夫劳埃德以及一些宠物住在卡普科勒。在我访问的那天,体感温度大约在110度左右,一场典型的5点钟风暴正在外面酝酿。

为了摆脱这种闷热的环境,我们将所有令人愉快的事情都搬到了玛丽恩的厨房。在那里,她给我提供了一些水,我看到一只猫从走廊里探出头来。在桌子上,玛丽恩指着一张非常温馨的全家福。那是我,信不信由你。那是你吗?是的,那是我,那也是我。那是我的丈夫。看看年龄对你做了什么。猜猜看?你老了就不会那么可爱了。我快要生我的第一个孩子了。玛丽恩70多岁,最近退休了。

她姨妈去世后搬到了卡普科勒,并将这所房子留给了她。这是一座典型的佛罗里达州中期牧场风格的房子。单层,侧面有车棚,后面有凉廊。它实际上是海湾美国公司最初的房屋之一。但不仅仅是最初的房屋之一。佛罗里达州的一所房子。那是我们的家。是的。她住的地方是多年以前在《价格是对的》节目中赠送的。哦,我的上帝。

它就在那里,看。我用手机在她的厨房餐桌旁挤在一起的时候,播放了我之前听到的片段。你知道吗?所以你不知道任何历史,那个《价格是对的》节目?不,我认为我的姨妈也不知道。那是61年或62年。我不敢相信,《价格是对的》?玛丽恩出生在俄亥俄州,她从70年代开始第一次来到卡普科勒。那时她姨妈买了这处房产。

我过去每年开车来这里三到四次度假。哦,我的天哪。下来看看我的姨妈和叔叔。那些假期怎么样?怎么样?热得要命。

随着岁月的流逝,玛丽恩不禁注意到城市里发生的所有变化。更多的运河,更多的道路,以及更多的人。每次我下来,我都说,哦,我的上帝,总有一天上帝会生气,然后带来一股巨浪,把它全部冲走,因为他们一直在建造,建造,建造,建造。他们夺走了美丽的土地,并将其摧毁。玛丽恩担心的那场圣经般的巨浪

终于来了。2022年9月,伊恩飓风在距离卡普科勒不远的地方登陆。我的意思是,当事情变得糟糕时,它就会变得糟糕。所以这是水第一次进入房子。有一种说法是,被飓风袭击有点像被乌龟撞倒。风暴来临前的日子很漫长。

每个人都知道最新的预报,因为无论你去哪里,至少有一台电视机调到了当地新闻频道。你看着不确定性锥体变窄。你去Publix。你加满油。风暴以与时钟相反的方向旋转。你做准备,以防万一,但当它真的来临时,没有人会感到准备好。外面,它一直延伸到窗户底部。到窗户底部?是的。是的。

伊恩飓风是该地区有史以来最强烈的风暴,也是美国历史上最严重的飓风之一。

它带来的不仅有每小时140英里的阵风,还有一股巨大的风暴潮。卡卢萨哈奇河泛滥成灾,城市中的许多运河也泛滥成灾。这是最坏的情况。一场巨大的、缓慢移动的、雨水充沛的风暴。在卡普科勒的部分地区,高水位标记接近9英尺。

当我们开始洪水时,我抱起一只狗,他抱起另一只狗,我们把它放在我们高高的梳妆台上。我坐在一个梳妆台的抽屉上,看着外面,突然我们在那里的棚子,我看着空气从里面把它吹散。它只是消失了。太可怕了。洪水在玛丽恩的家中停留了一夜,并在早晨退去。当一切都结束时,她不得不从房子里挖出两英寸的泥土。

她筛选出哪些东西可以保存,哪些东西不能保存。她从姨妈那里继承来的家具。旧的纪念品。任何被水浸泡的东西都放在她车道的尽头。我们堆积如山的垃圾,有七、八英尺高。你只能看到一堆堆的东西。玛丽恩和劳埃德一起修复了厨房橱柜,拆除了旧墙壁,并铺设了新地板。

他们主要用自己的双手和自己的钱完成这项工作。我们没有洪水保险。很多东西都是我们自己掏腰包的。它打击了我们的很多积蓄。确实如此。确实如此,很大程度上。我不会谈论数字之类的东西,但这让我们措手不及。玛丽恩没有洪水保险,部分原因是联邦政府对国家洪水保险计划进行了一些非常大的改变。

就在伊恩飓风来临的几个月前,联邦紧急事务管理署(FEMA)最终决定纠正保费。因此,现在许多居民正在发现价格与风险相符是什么样子。这是卡罗琳·库斯基再次发言。

联邦紧急事务管理署(FEMA)低估了风险。当你开始计算它时,保费必须上涨。如果你要在财产级别采用基于风险的费率,那么在高风险地区,例如墨西哥湾沿岸,费率将会非常昂贵。墨西哥湾沿岸是保费涨幅最大的地区。国家洪水保险方案的新定价模式称为风险评级2.0。我知道,这听起来有点反乌托邦。

风险评级2.0更准确地对每套房屋的风险进行定价,几乎就像私人保险公司一样。卡罗琳说,佛罗里达州保费涨幅最大的县之一是李县,卡普科勒就位于该县。在风险评级2.0下,中位数保费将上涨超过250%。联邦紧急事务管理署(FEMA)为长期投保人创建了一条循序渐进的路径,随着时间的推移逐渐提高费率。

但是对于那些刚刚看到他们的城市被洪水淹没,现在又想要一份新的洪水保险单的居民来说,他们将不得不支付全额、更高的费率。我采访过的一些人说,250%实际上低估了他们一直在看到的变化。我去年打电话询问为我们购买洪水保险需要多少钱。他们想要7000美元。玛丽恩·莫里斯是第一个洪水保险费率飙升的居民之一。

当她打电话询问保单时,那是伊恩飓风来临前的那个月。一些长期居民过去每年要支付500美元或600美元的洪水保险费。但玛丽恩7000美元的报价意味着她每月要额外支付500美元或600美元。对于两位领取固定收入的老人来说,他们根本无法承受。所以他们没有为有史以来最严重的洪水之一购买洪水保险。

他们不得不自掏腰包重建家园。他们仍然没有保险来保护他们免受下一次洪水的侵害。当我与玛丽恩交谈时,她听起来对整件事感到灰心。恢复、财务上的杂技、夏天的焦虑。这一切都太多了。我只能把它交给上帝。如果它被淹了,对我来说没有任何好处。你知道,我什么也做不了。你知道,忍耐一下。就是这样。这就是我们所做的。

每个人都面临保险问题。在佛罗里达州,保险已经成为一场噩梦。再次,格洛丽亚·拉佐-泰特,约瑟夫·拉佐的女儿,约瑟夫·拉佐曾为罗森家族在海湾美国公司工作。格洛丽亚不仅是卡普科勒最早的居民之一,还在该市赢得了声誉。她是拉佐房地产公司的老板,并延续了她父亲的传统,销售佛罗里达州的梦想。

伊恩飓风来临时,格洛丽亚也是市议会议员,代表着城市最古老的部分,也是受飓风影响最严重的部分。我的意思是,一年后,人们仍然对他们的索赔不满意,或者仍在处理中。

格洛丽亚告诉我,保险几乎比任何事情都更让人们重新考虑搬到卡普科勒。作为一名销售房产的房地产经纪人,当我不得不告诉某人他们需要洪水保险以及它将花费多少时,我都会不寒而栗。你看到这是否影响了人们的决策?绝对的。绝对的。

格洛丽亚担心,由于风险评级2.0过于激进,联邦紧急事务管理署(FEMA)最终会将整个城市划入洪泛区,这可能会大幅增加需要购买非常昂贵的洪水保险的抵押贷款人数。佛罗里达州的州政府运营的房屋保险计划?他们也计划提高费率。

并非完全因为气候原因,我不知道你是否听说过,但州长并不关心这个问题,而是因为他希望更多的人购买私人保险,并摆脱州政府的负担。我为这个故事采访的所有专家都说,解决这个问题的第一步是最终准确地对保险进行定价,以便它反映房主面临的风险量。

这种情况正在开始发生。只是发生的方式,使得像玛丽恩和格洛丽亚这样在卡普科勒扎根的居民,那些正是因为其经济实惠而在这里建立生活的人,几乎不可能做到。这是对风险评级2.0的主要批评之一,这项新政策将不成比例地损害卡普科勒等地,特别是居住在那里的工人阶级人民。

而且确实如此。但这也是因为这就是重点所在。它应该造成伤害。在这方面,2.0和联邦紧急事务管理署(FEMA)的地图等等,它们是为了保护我们。只是它们一开始并不存在。改造可能会让大多数人破产。改造很痛苦。改造很痛苦,是的。格洛丽亚告诉我,自从飓风以来,人们不得不就居住地做出一些非常艰难的选择。

包括她自己,因为伊恩飓风也摧毁了她的家。我的家里几乎有四英尺深的水,下水道管道破裂。我有一棵62岁的树倒在我的房子中间。就是这样。我当时很震惊。所以花了我几天时间才真正理解发生了什么。

与此同时,我作为市议会议员,负责整个城市,同时也是一名房地产经纪人,试图为人们寻找住房。这是一个噩梦成真。在伊恩飓风过后,格洛丽亚最希望的就是重建她的家园。但它就在海岸线上,受所谓的50%规则的约束。50%规则是联邦紧急事务管理署(FEMA)的另一项规定,使风暴过后的居民生活更加艰难。

其理念是,在高风险洪泛区中,任何受损价值超过其价值一半的房屋都需要按照最新的建筑规范进行重建。对于卡普科勒等地的老房子来说,这通常意味着将整栋房子抬高几英尺。这项规定的目的是迫使危险地区的社区重建得更好,以便下次飓风来临时,房屋更有可能在风暴中幸存下来。

这是怀亚特·达尔特里再次发言,卡普科勒的洪泛区经理。没有人喜欢这项规定。我们理解它。这是一个好规则,只是一个没有人喜欢的规则。风暴过后,怀亚特的任务变得更加艰巨。他花了几个月的时间向人们发送信件,告诉他们他们的房屋损坏太严重,如果他们想重建房屋,就需要将整栋房屋抬高。这是一个极其昂贵的提议。他花了几个小时在电话里被骂。

很难告诉人们,“好吧,你的家发生了这场悲剧。”现在我们就像是在加剧这种情况,说:“好吧,你将不得不做出一个非常重要的决定。”我认为50%规则如此有趣的原因在于,它触及了我们如何应对气候变化的关注核心。

当然,我们希望公共政策能够鼓励公民着眼于未来进行重建。我们希望政府能够主动应对我们新气候中发生的事情,而不是被动应对。但我们也希望政府能够照顾好自己的人民。50%规则表明,风暴过后,很难同时做到这两件事。

当地城市规划师比尔·斯帕科夫斯基告诉我,风暴过后,西南佛罗里达州的长期思考是困难的,几乎是不可能的。可以理解的是,人们只想回到自己的家中。

所以当你收到怀亚特寄来的信,说你需要做X、Y和Z......没有人会认为这是一件好事。他们只会认为这是政府在践踏我们。作为居住在这个地区的人,你对此有何感想?我两种感觉都有。所以我经常在......

试图回答这个问题的人,我们该如何应对气候变化?但我个人也经历了两次非常严重的飓风。我有朋友和邻居,他们中的许多人都经历过这种情况。我完全被撕裂了,因为我认为,你知道,两者都是正确的,但两者怎么可能都是正确的呢?它怎么可能既是正确的事情,又是完全错误的事情呢?你是否让你的社区居民更容易做到这一点?或者你是否采取了宏观的观点,认为每个人都应该重建一个火葬场,因为水位正在上升?

对于格洛丽亚这样的人来说,50%规则是她与重建家园之间的一道障碍。她与丈夫一起居住的最后一个地方。罗森兄弟建造的第一批四分之一英亩地块之一。对她来说,这是一个充满个人历史的房子。以及城市的历史。即使它只是略高于海平面。尽管如此,格洛丽亚知道,抬高房子只是房屋需要再次居住的无数事情之一。

新的墙壁,新的地板,新的所有东西。我把房子拆到了墙板,然后我以土地价值卖掉了它。

格洛丽亚告诉我,她想以正确的方式重建,将房屋升级到适当的建筑标准。但风暴过后,她环顾城市,看到许多房屋受损严重的人只是将房屋重新组合在一起。50%规则无关紧要。你抬高了吗?没有。你做了这个吗?没有。你的许可证在哪里?我没有得到它们。所以......

这些地区的许多房屋正在修复和重建,而且它们将无法投保。几个月前,联邦紧急事务管理署(FEMA)实际上发表了一份声明,称卡普科勒的许多居民违反了一些洪泛区规定,包括50%规则。该市确实进行了反驳,但除非它以某种方式解决了联邦紧急事务管理署(FEMA)发现的问题,否则所有卡普科勒居民的洪水保险费用可能会变得更高。

比尔说,随着保险价格不断上涨,西南佛罗里达州一些风险最高的地方正在形成一种有趣的现象。放弃保险的不仅仅是穷人和工人阶级,越来越多的富人也选择放弃保险。如果你很有钱,你可以自我保险,这意味着实际上没有保险。伊恩飓风过后,大量的企业资金涌入了受灾最严重的地区。

并用现金购买房屋,这意味着他们不必购买洪水保险,或者实际上任何保险。他们可以赌一把,希望下一次风暴来临时,联邦紧急事务管理署(FEMA)会在后面帮助他们。所以你看到的是,有钱人搬进这些受灾地区,并利用这些地区,因为他们是唯一能够负担得起的人。这种情况只会越来越糟。你在这里看到这种情况吗?绝对的。这种情况已经在这里发生了。

今年2月,在我最后一次开车穿过这座城市时,我前往卡普科勒最南端,那里是罗森兄弟近70年前破土动工的地方。我只是,当我8月份开车经过这里时,这里并没有这么拥挤。现在这里有很多的人。这是一个非常美好的一天,这让人很容易忘记上次的风暴。

在靠近水边的一条路上,建筑工人们几乎在每栋房屋上都在努力工作,几乎两年后仍在重建伊恩飓风造成的破坏。许多地方仍在建设中。一些新的建筑正在进行中。我开车经过这里,因为我想看看格洛丽亚·拉佐·泰特的旧房子,她在四英尺深的河水摧毁了它之后不得不将其拆除并出售的房子,在她被一堵水墙夺走之前,她在那里住了27年的地方。

这是格洛丽亚的旧房子。中间曾经有一棵树,现在没有了,但看起来它已经被修补过了,重新装修过了。房子看起来很新,值得注意的是,它没有被抬高。仍然像煎饼一样平放在海湾美国公司从几英尺外的河底挖出的同一块土地上。后来,在翻阅一些公共记录时,我看到格洛丽亚的房子实际上是被一家有限责任公司购买的。

那些利用风暴作为获得好交易借口的投资者之一。我绕着格洛丽亚的老街区转了一圈,只在她所在的街道上就数了七套待售房屋,我相信还会有更多。我离开了环路,回到了主干道上。我想到我长大的佛罗里达州和我正在穿越的佛罗里达州,我不禁觉得我们正在接近一个时代的结束。

我们操纵了足够的土地和资金,使这样一个地方变得有意义。因为在这个街区,在这个佛罗里达梦想开始的城市的一个角落,它看起来不像天堂。它看起来像一件遗物,好像我已经在过去时态中看到了它。下次在《并非为此而建》节目中。

随着气候变化和人们继续搬入易受洪水影响的地区,全国各地的洪水风险都在增加。这条风险线将在我们的一生和我们孩子的一生中不断增长。我们已经锁定了变暖和海平面上升,这将持续下去。我们还没有找到处理这个问题的好政策答案。

但是越来越多地,政策制定者开始认同这样一个观点,即我们可能需要开始完全放弃一些风险最大的地方,并将居住在那里的人们带离危险。这说起来容易做起来难。我们不知道如何在高风险地区公平地进行拆除。我认为这将是我们几十年来的问题。

在下一集中,我们将前往路易斯安那州西南部,看看拆除易受洪水影响的社区以及被称为“有管理的撤退”的苦乐参半、痛苦的过程是什么样子。我说,好吧,这就像推土机。现在直接穿过它。把它拉出来。我不在乎。我对这所房子再也没有感情了。

本集《并非为此而建》由杰森·德莱昂和我、埃米特·菲茨杰拉德报道和制作,以及制作人索菲·科德纳和执行编辑德莱尼·霍尔。克里斯托弗·约翰逊、乔·罗森伯格、凯利·普莱姆以及我们的队长罗曼·马尔斯提供了进一步的宝贵编辑。马丁·冈萨雷斯负责混音和声音设计。主题和原创音乐由来自Actual Magic的乔治·朗福德创作。

以及斯旺·里尔的额外音乐。格雷厄姆·海沙负责事实核查。亚伦·内斯特创作了系列艺术作品。特别感谢佛罗里达大学塞缪尔·普罗克特口述历史项目的黛博拉·亨德里克斯,以及大卫·多德雷尔,他采访并录制了许多海湾美国公司的前雇员。他的著作《销售梦想》提供了来自卡普科勒早期居民的最全面的第一手资料。

再次感谢所有与我们一起讲述这个故事的人,特别是杰森·皮姆、谢丽尔·安德森、马克斯·福吉、约瑟夫和保罗·贝纳齐亚、韦恩·达尔特里和克雷格·皮特曼。

99% Invisible的标志由斯蒂芬·劳伦斯创作。

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