House Hacking To Build Your Wealth with Andrew Kerr
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我们今天的赞助商快速介绍一下。本期节目由Oracle赞助播出。人工智能可能是历史上最重要的计算机技术，它正在席卷各个行业，并且投入了数十亿美元。因此，我们所有人都必须做好准备。但问题是，人工智能需要大量的速度和处理能力。那么，企业如何在不使成本螺旋式上升的情况下保持竞争力呢？是时候升级到下一代云——Oracle云基础设施（OCI）了。

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您好，欢迎收听另一期《All the Hacks》节目，这是一个关于提升您的生活、金钱和旅行的节目，同时减少支出和节省更多。我是Chris Hutchins，我很高兴您能加入我的旅程，一起寻找优化我生活的各种技巧。

由于住房是我们最大的支出之一，我认为做一期关于通过“房屋黑客”来降低生活成本的节目会很棒。我做了将近十年，这帮我节省了超过10万美元。而还有什么比邀请Andrew Kerr更好的人呢？他是一位经验丰富的房地产投资者，也是“通过房地产投资实现财务独立”（fibyria.com）的创始人。

他还在住宅和小型商业银行工作多年。但与我们的谈话最相关的是，他是《房屋黑客播客》的主持人。

在我们的谈话中，我们将讨论您可以用来开始省钱的六种不同的房屋黑客方法，室友。我们还将讨论他的一些买卖房产的技巧，包括在火热的市场中，以及如何开始将房地产视为积累财富的一种方式。这将是一集精彩的节目，所以在提醒您之后，让我们开始吧。Chris Hutchins在Wealthfront工作。Chris和他的嘉宾表达的所有观点仅代表他们自己的观点，并不反映Wealthfront的观点。

本播客仅供参考，不应依赖其进行投资决策。Andrew，感谢您的到来。太棒了，伙计。Chris，我很高兴我们终于有时间联系了。感谢您邀请我。是的，我很兴奋。我只是想快速深入一下。

我不知道收听节目的每个人是否都知道什么是房屋黑客。所以我想先听你用你自己的话说说什么是房屋黑客。太棒了。是的，我喜欢你说“我的话”，因为随着世界和媒体对房屋黑客的讨论方式的变化，它有时只……

谈论一种方式。对我来说，房屋黑客就是对你的住房选择做任何有创意的事情来帮助降低你的住房成本。普通人将30%的收入用于住房。因此，如果您能选择一种住房方式，选择您的生活方式来减少或全部减少这部分成本，对我来说，这就是房屋黑客。

每当有人说目标是削减所有这些成本时，我觉得这通常带有住在破旧不堪的公寓里的含义。但这并非如此，对吧？这是一种选择。这就是许多在线文章中提到的室友或合租式房屋黑客，即20多岁的年轻人获得并居住在一栋大房子里，并有四五个室友，

对我来说，这绝对是一个很大的牺牲。我永远无法说服我的妻子这样做，但根据你选择的风格和居住地，房屋黑客可以非常奢华。我和我的妻子住在新奥尔良的Bywater区。这是一个历史街区。我们住在一栋历史悠久的房子里，

在我们完成装修后，大约价值60万美元。我们在另一边租给了一个租户，我们住在我们这边，他们几乎承担了我们所有的住房成本。所以，你知道，我们住在一个很棒的社区。我们可以步行到达任何地方。我们很少开车。

这是一栋美丽的建筑，我们住在这里几乎不花钱。所以有很多不同的方法来进行房屋黑客，但大多数人更喜欢不那么破旧肮脏、有很多室友的那种房屋黑客。是的。你刚才说的是在另一边，

他们是在共享生活空间还是完全分开？不。我正在做的是我们通常所说的小型多户房屋黑客。也就是说，你买一套双联排别墅、三联排别墅或四联排别墅。在新奥尔良，传统上，一个家庭会

买一块地，建一栋楼，把它改造成两单元或双联排别墅。他们有自己的入口、出口。我们甚至把后院围起来了。你知道，我们中间隔着一堵共同的墙。但除此之外，你知道，我们只有在他们坐在前廊上，我们也坐在前廊上时才会看到他们。

哇。这就是一种房屋黑客。你提到了室友式，任何人都可以买一个地方，找一堆室友，收取房租。还有其他类别吗？或者你有什么分类方法吗？是的。我大概有六种风格。有那种合租室友式。还有小型多户，你买两单元、三单元或四单元。

然后是收入套房。也许你有一个可上楼的阁楼或一个未完成的可走出的地下室，你可以把它改造成一个收入套房。对于那些可能30多岁的人来说，他们可能记得一个节目。我认为是HDTV。它叫做《收入套房》。他们所做的就是把人们的地下室改造成收入套房。这样一来，就没有共享空间了。

另一种方法叫做ADU房屋黑客。ADU是辅助居住单元的缩写。它本质上是你土地上的附属建筑。这是一种分区或建筑规范的定义。但这就是许多人，尤其是在加利福尼亚州，他们拥有泳池房、客房或车库，并将其改造成公寓的地方。现在你有了主楼和同一地块上的一个小建筑。

然后是工作提供的房屋黑客，你专门选择职业道路，或者如果你想换职业，选择一个提供住房的职业道路。这可能是，你知道，在国外教书，在军队工作。有很多那种高级白领工作，他们会把你派到某个地方三个月、六个月、一年，他们会提供公司住房。然后最后一个选择是

翻新居住和缓慢翻新。大多数人都熟悉翻新房屋。你知道，你尽快把它修好。你卖掉它。但缓慢翻新的想法是，你至少住一年，最好是两年。这样，当你修好它时，它的价值就会大幅升值。然后，当你因为住了两年而要卖掉它时，如果你单身，你最多可以免除25万美元的增值税，如果你是已婚人士，则可以免除50万美元。因此，对于普通的翻新者来说，他们会翻新一栋房子，他们可能会为翻新中赚到的钱支付30%到40%的税。所以这些是主要的六种风格。你可以将它们结合起来，还有很多其他事情你可以做，但这些是六种方式。

它们都需要购买房产吗？还是有基于租赁的房屋黑客？是的。这实际上是我经常被问到的一个问题。人们会说，听着，嘿，我还不知道我能做什么。我的信用还不够好。我需要存钱付首付。我们会租一栋大房子，签一个大公寓的租约，

并且只以你的名义签订租约，然后你把房间租给你的朋友们。或者也许你可以找到一栋有可走出的地下室的房子，你可以把它封闭起来，然后把它隔开，放在Airbnb上，或者租给旅行护士，或者找一个长期租户。如果你租用空间，你唯一需要注意的是查看租约，确保可以转租房产的部分区域，或者在Airbnb上出租你没有使用的房产部分。

你有没有发现，如果租约不允许这样做，房东是否愿意协商？或者如果不允许，就放弃？这取决于房东。现在，事情是这样的。我自己也是房东，我知道你也是，如果有人对我说，嘿，我要把更多的人安排到房产里，我的想法会自动变成，好吧，那就是更多的维护成本，对吧？

这对房产的磨损更大。但现在如果他们说，嘿，我们有这个未完成的地下室或已完成的地下室，我要长期租出去，或者我要把旅行护士安排在那里三个月，可以吗？顺便说一句，我每个月会额外给你100美元或200美元。我会说，嘿，太好了。我会接受这笔额外增加的租金。而且

我认为，如果你以这种方式与房东交谈，嘿，他们都被筛选过了，他们正在经历一个过程，他们正在支付他们自己的保证金，我仍然要对所有事情负责。我认为，如果你与房东进行一次体面的谈话，他们会看到对他们有利的一面，嘿，房产里会有更多的钱，

所以更有可能持续获得报酬。如果对我来说还有一点额外的好处，那就太好了。我的意思是，我有一个很好的，我们称他为网络朋友。他在圣地亚哥。他从军队获得的住房津贴每月3000美元。

一个月。所以他租了一栋漂亮的大房子，有一个地下室，他把那个地下室放在Airbnb上。所以，他的房租不仅大约是3000美元，这占用了他的全部住房津贴，他还从Airbnb那里每月额外赚取1500到3000美元。所以他不仅免费住房，而且他每年还赚取25000到30000美元，他与房东一起解决了这个问题，他的房东并不在意。哇。

太棒了。好的，如果你在租房，你可以这样做。但我知道，当你拥有房屋时，许多这些机会都会更好。如果收听节目的某位听众从未购买过房屋，那么为了这些目的购买房产是否有一些具体的规定或先决条件，这可能会改变，你知道，只是传统地寻找你的第一套房子？还是它们相似？

非常相似。房屋黑客的妙处在于，因为你买房是为了居住，所以你现在有资格获得自住贷款。所以，如果我要去买一套房子只是为了正常居住，如果我要进行房屋黑客，我可以获得同样的贷款项目。现在，在某些情况下，有一些额外的资格要求，他们可能会要求你支付5%的首付而不是3.5%。但是大多数……

贷款项目。所以，如果你是退伍军人，有VA贷款项目。你可以买一套小型多户房产，一套有可走出的地下室的房产，和你只是买一套传统的单户住宅一样。FHA贷款也是如此。你可以以3.5%的首付买一套房子。所以对于一套30万美元的房子来说，你只需要

10000美元，11000美元，就可以买一套两单元的房子，或者买一套有未完成地下室的房子，然后用你的一些积蓄来完成地下室。所以房屋黑客的好处在于，你可以使用普通房主正在使用的那些自住贷款，而如果我把它买成真正的投资房产，我必须支付20%的首付。所以对于那套30万美元的房子来说，我必须拿出6万美元来购买那套双联排别墅，而如果你进行房屋黑客，你只需要

10500美元，11000美元。哇。所以VA贷款显然是为在军队服役过的人准备的，FHA贷款是为谁准备的？几乎是任何人。他们希望你是一个首次购房者，或者没有……

拥有过房屋，或者过去没有获得过FHA贷款。所以这是一个很好的选择，如果你只是要去买一套房产，使用FHA贷款，信用评分要求低，首付要求低。你不必拥有完美的信用。然后你获得批准的金额只是基于你的收入。

哇。你刚才说你只需要支付3.5%的首付？是的，3.5%。然后，当你买房时，一件非常酷的事情，如果你只是自己买房，你也可以这样做，就是你可以与卖家协商，让他们给你支付结算费用的信用额度。所以很多时候，对于那些FHA贷款项目来说，你可以获得信用额度，你可以获得首付援助补助金来帮助进一步降低这笔费用。

FHA贷款有限制吗？是的，有。是的，好问题。所以FHA贷款限额将取决于你的居住地以及房产有多少单元。所以要谈的一点是，我说小型多户，最多四单元。一旦房产有五个或更多单元，它就被认为是商业房产。这就是为什么你想坚持使用这四个单元。FHA贷款项目……

将有一个单元的最大贷款限额。两单元的限额会增加，三单元的限额会增加，四单元的限额也会增加。所以我想几个月前我查看的时候，在洛杉矶买一套四单元的房子，FHA贷款限额几乎超过一百万美元。当然，这是该国价格较高的地区，而我所在的新奥尔良路易斯安那州，FHA贷款限额不会那么高。或者如果你在爱荷华州非常偏远的地区，

贷款限额会低一些。

现在，即使你没有资格获得FHA贷款，你仍然可以将这些房产作为传统的常规抵押贷款购买，并获得通过居住而获得的许多好处，例如房产税抵免和抵押贷款利息抵免等。是的。所以总是有我所说的房地产财富积累的四大支柱，对吧？所以会有升值。所以从长远来看，如果你看看凯斯-席勒指数，它考察了过去，我认为将近100年的房地产价格，它

它平均每年升值3%。会有下跌、回调、衰退，但从长远来看，你会持续升值。你有你的债务偿还。所以你有一笔贷款，你将从房产的某些部分产生收入。你也可以从你的抵扣中获得税收优惠。然后你开始积累一些作为房东的经验。随之而来的是一些潜在的现金流，其中……

如果你除了支付房产所需的维护和债务外，还可以获得每月的现金流。

所以很明显，你已经围绕这个制定了很多框架。我前面提到你有一个关于这个的播客。你是如何开始进行房屋黑客，并将其作为你的品牌和热情的？是的。这完全是偶然的。那时我20岁，在2002年。所以我现在开始有点暴露年龄了。但我当时实际上是在抵押贷款行业工作。我做得很好。我19岁开始工作，开始做销售。我

我认为那一年我赚了一百多万美元。我正准备和我的朋友一起租一个地方，我们正在寻找地方，是两居室，不错的房子，你知道，每月一千美元。然后我说，等等，每月一千美元。我帮助人们完成贷款申请，他们正在买房子，他们的还款额，你知道，包括税费和保险，呃，

每月800到900美元。我说，这说不通。我要去买一个地方，然后我的朋友可以从我这里租一个房间。事情就是这样开始的，我开始进行房屋黑客，然后开始积累房地产投资组合，然后放弃了房屋黑客。但是当我和我妻子变得非常认真，开始一起建立我们的生活时，我们又回到了房屋黑客。她从未拥有过房产。我们刚搬到新奥尔良。我说，你知道，

我们真的很喜欢旅行。我们当时支付的房租，我认为是每月1500美元。我说，那是每年2万美元。我们为什么不做房屋黑客呢？我们每个人都投入一些钱，找到一个非常酷的房产，让我们免费居住。然后，我们可以用节省下来的这2万美元去旅行。这让她相信了。我们最终在新奥尔良拥有了这个非常酷的房产。我们把它从这个旧的街角商店改造成三个高端公寓，后面还有一个ADU。

我们住在这个两居室一卫的房子里。朋友们，让我告诉你们。我的妻子绝对不会住在垃圾堆里。我的意思是，我们有一个60加仑的浸泡式浴缸，配有按摩喷嘴。她有她真正想要的那个粘土消防站农舍水槽。你知道，11英尺高的天花板，硬木地板，一切。

这对我们来说是完美的两居室一卫，每年节省2万美元。而且，由于我们有很多单元，这套房产每年还给我们带来了额外8000到10000美元的利润，超过了房产的所有费用。所以它对我们来说非常有效。这让她相信了我第四次房屋黑客，我们从那个两居室一卫的房子，

现在，我们将住在我们这边的三居室三卫的房子里。这就是我开始的方式。有点离题了。我们在人生的不同阶段离开了它。然后我们开始重新开始，只是为了说，嘿，她有她的财务，我有我的。让我们开始一起建立我们的财务生活。房屋黑客是一个很好的方法。再说一次，你知道，

我们不需要一辆豪华车。我们宁愿去旅行，把钱花在这上面。是的，很有趣。所以直到我同样发现，哦，我想我正在这样做，我才意识到房屋黑客是一回事。所以我们的故事有点相似。我们正在旧金山寻找一个地方。而我经常告诉人们不要买房的原因之一……

是买房和卖房的成本，有房地产佣金和结算费用等等。所以一般的经验法则是，如果你不打算待五年，你可能无法收回所有这些成本。当你年轻的时候……

你会想，好吧，我需要一个我能住五年的地方。所以你会有动力去买你认为五年后需要的地方，那可能不是一居室。它可能是两居室或三居室。我一直说，你不想预付所有这些空间的费用。所以如果四年后你需要一个三居室的地方，但现在你不需要，如果你买了，你最终会在几年内为不需要的三居室付费。所以当你把它与租房进行比较时……

应该公平地与之进行比较，好吧，两年内我会租一居室，然后两年内我会租两居室，然后我会换。所以我一直认为，直到你到达一个你租的房子的尺寸和风格与五年后需要的房子相同的地方，这才是挑战。但我们还在寻找。我们还在参观一些开放房屋。这可能是2010年或2011年左右。而且

我们看到这栋房子，它是三居室，但在一楼，它是一种旧金山风格的向上走，在二楼进入。但一楼有自己的入口。我们想，哦，我的天哪，

有一天我们可能想要三居室，但我们现在买不起三居室的房子。但如果我们买了一套，然后立即开始出租，我们可以用这笔租金来抵消购买比我们需要的更大的房子的成本。然后在未来的某个时刻，如果我们想要第三个卧室，而不是卖掉两居室的房子，买一个三居室的房子，我们只是停止出租我们的，正如你所说的，收入套房。是的。而且……

我认为人们可能没有意识到的一点，这在有很多吃饭的地方的城市地区可能更为真实，但你不需要一套完整的厨房套件就能拥有一个收入套房。我们将一个带独立浴室的卧室改造成出租房，并出租了将近……

七八年，里面没有厨房。人们知道这一点。有些人曾在谷歌工作，他们的饭菜是报销的。有些人只是去咖啡店，有些人使用微波炉、电热盘和小冰箱。但我们能够将一个带独立入口的普通卧室改造成出租单元。这实际上支付了我们近七年的抵押贷款。太棒了。

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我认为你提到了一点。人们并不总是需要很多东西，也不需要完整的厨房。我一直认为有三种类型的租户。你有短期租户，他们会停留不到30天。当人们听到短期租户或短期租赁时，他们会想到Airbnb、VRBO。所以很多时候，如果你有那个可以变成收入套房的收入空间，而且它没有完整的厨房或任何

厨房。我的意思是，你可以放一个微波炉和一个烧水壶来煮咖啡或法式压滤咖啡或Keurig之类的。

那些人，大多数时候都在城市里，他们想出去吃饭。然后下一步是中期租户。他们是通常会停留30天到六个月的人。这些是旅行的企业高管。他们需要一个带家具的地方。他们不想在一个酒店里住三个月，或者你是一个旅行护士。我们租给了很多旅行护士。虽然我们为那些中期租户准备的地方有一个小厨房，

但他们每次工作时都在医院自助餐厅吃饭。由于他们只在那里工作三个月，所以当他们不工作时，他们会在咖啡店。他们出去在当地的热点餐厅吃饭。然后第三种租户是长期租户，他们会待12个月。但是

即使这样，很多时候，长期租户不需要很多空间。研究生或像谷歌那样在工作中享有所有福利的人。所以有很多选择。如果你想一想，“嘿，什么类型的房屋破解最适合我的需求？”然后将其与“什么类型的租户基础也适合空间以及我喜欢的”相结合。是的，我认为这很有趣。我一直有点

对出租房产作为一种所有物感到反感，因为我并不真正热衷于成为一名全职房东。但我认为当我经营这个，我想，收入套房时……

当它就在附近，而且是你了解的房子，因为它是你的，你在……这比你有一处40分钟甚至15分钟车程外的房产要轻松得多，你必须开车过去弄清楚发生了什么。所以我实际上发现它比我想象的要轻松一些。但早些时候，你提到了一些关于净利润的事情。我认为我天真地没有想到的是……

任何时候你购买一些你本来不需要为了产生收入而购买的东西，你仍然必须把它看作一项业务。你可能会认为，哦，如果我能得到这么多租金，就能收支平衡，但你可能没有意识到……

很难让一个地方100%的时间都有人居住。而且还有维护方面的问题。你能否介绍一下，如果你正在考虑租出一个空间，你会考虑的所有事情，不同的成本以及如何确保它确实会成为一个良好的收入来源？是的，我将从也许只是一个……

概述你如果把它作为一个真正的投资房产会想到什么开始。然后我们可以联系一下这与房屋破解的关系。因为我认为你应该有同样的想法，我是否只是为了房屋破解而购买这处房产，然后在我完成后就卖掉它？或者我想把它变成长期租赁？所以我和妻子在新奥尔良市中心买的那处房产，我们的目标是把它变成一处全租赁房产。所以它仍然有现金流，而且很棒。所以

首先我考虑的是，你知道，潜在的租金是多少？你可以使用像Rent-O-Meter这样的工具。还有很多其他的东西会说，“嘿，这是你所在城市的一居室或三居室两卫的租金。”然后你想看看空置率。所以你只需在谷歌上搜索你的城市和平均空置率。它会出现的。但你想考虑的是，即使租户在第一天搬出去，

你必须打扫干净。你必须做一些事情，然后开始推销它。很少有租户想第二天就搬进来。所以你必须认为它至少会空置一周，如果不是一个月的话。所以要计算空置率，计划一年中空置两到四周。如果租户每年都搬家，你想看看

所谓的维护。所以这是像，“嘿，恒温器坏了。我必须打电话给暖通空调人员”或“冰箱坏了”，诸如此类的小事。

然后你想看看，你知道，资本支出。所以资本支出是一笔巨大的资本支出。就像屋顶。屋顶什么时候会坏？所以你可以说，“嘿，我的屋顶更换要花费2万，十年后到期。我应该在未来十年中每年留出2000美元，这样我就能负担得起。”所以你可以

计算出你房子上的一些更大的东西，然后将其按年分摊，以计算出你将留出多少。维护的经验法则是留出毛租金的5%到10%。所以如果你租一套双联排别墅，每边每月租金为1500美元，每月3000美元，你将需要每月留出大约150到250美元。

有些月份你根本不需要维护，而其他月份突然间，你知道，冰箱坏了，无法修理。你必须买一个全新的冰箱，一千美元。

然后你只需要看看任何我称之为杂项的东西，公用事业，你是否需要处理垃圾，草坪护理，铲雪等等。很多事情你可以自己做，或者如果你不想做，你可以雇人做。然后要考虑的最后一件事是物业管理。所以我真的想管理租户吗？如果他们在房产的另一边，或者他们在我的装修好的地下室，也许我不

介意这样做，或者，“嘿，我想进行房屋破解，但不想与任何人打交道。让我雇一个物业经理。”物业经理将收取这些毛租金的8%到10%。所以如果你有一处每月租金为1500美元的房产，那么物业经理平均将收取大约150美元。所以你看看租赁的这些费用，然后你应该对房屋破解也这样做，但是说，

太好了。好吧，如果我住在一部分，这部分应该租多少钱？好的。所以我应该考虑为维护留出资金。我应该考虑资本支出的大事项，并将其留出。显然，我的那一部分不会空置。租户的那一部分会空置。然后你可以看看，太好了，你知道，

与抵押贷款相比，情况如何？然后我考虑的另一件事是住房储蓄。当我和妻子搬到新奥尔良时，我们租住的地方每月租金为1500美元。所以我们意识到，“嘿，我们可以进行房屋破解，我们可以获得足够的收入来……”

支付所有抵押贷款。如果我们把ADU出租出去，我们会有一些额外收入，但我们认为太好了。所以我们收支平衡，我们支付抵押贷款、税款和保险，但现在突然间，这让我们收支平衡，但我们每月节省了1500美元，这是我们之前支付的。所以那里有储蓄。所以我们说，太好了，如果我们每月节省1500美元，让我们留出500美元用于维护和资本支出。

然后如果我们的附属建筑，我们的ADU宾馆，我们获得的任何超过这个数额的钱都是额外收入。所以，你知道，在这种情况下，我们从每年支付2万美元租金变成了住在房屋破解中，每年节省2万美元的租金，再加上每月额外8到1万美元，此外还支付了所有抵押贷款、税款和保险。所以这是一种很长的思考方式，

如何看待房屋破解，以及如何思考分析租赁房产。你需要考虑的所有费用都可能包含在内。

是否存在某种平均租金与平均购买价格的比率，以了解这是否是一个好地方，无论是租赁房产还是房屋破解？是的。所以过去有一个老经验法则叫做1%法则。我把它看作是，这只是纸巾上的经验法则。所以如果你以10万美元的价格购买一处房产，它每月应该租金为1%，即1000美元，对吧？

在生活成本非常高的地区，这根本行不通。再说一次，这只是一个经验法则。我用它来判断，嘿，房地产经纪人给我发了一笔交易

他们认为这将是一处不错的租赁房产。我可以很快地看看它是否符合1%法则？是否接近？如果是这样，那么我就会花时间去查看这处房产。很难看出它是否真的能在旧金山或纽约市这样的地方奏效。在该国的大部分其他地区，这是一个不错的经验法则。但再说一次，它就是这样。这只是一个经验法则。

是的。这很有道理。尽管我喜欢从创收方面做房东，但你提到了物业经理，这是我从未考虑过的事情，但这是否包括所有维护问题？雇用物业经理是否意味着如果在午夜水槽堵塞了，我不会接到电话？是的。所以物业经理实际上将处理三个领域，对吧？他们将……

接管房产，从某种意义上说，这是租赁单元。他们将推销它。他们将寻找租户。他们将筛选租户，确保，你知道，信用背景调查。他们将定价。然后当他们找到一个合适的申请人时，他们将签订租赁合同并将租户安置进去。所以物业管理做的第一部分是推销和填充单元。这

他们做的第二部分是持续管理房产。所以如果租户在凌晨两点打电话说厕所坏了或堵塞了，或者水槽不停地流水，他们将打电话给物业管理公司，而不是你。然后物业管理公司将派出一名维护人员。

现在他们的费用不包括维护成本，即服务成本。所以如果水管工给他们寄来250美元的账单，他们会把这张账单转给你支付。但他们正在管理这个过程，这非常好，因为很多时候，当房产出现问题时，它会在你旅行或在工作会议中无法接听电话时出现问题。所以让物业管理来处理这件事是很好的。

所以他们做持续管理。然后物业管理将处理的第三部分是我所说的租赁续签或周转。所以，你知道，租户签署了一年的租赁合同，你知道，租赁合同即将在45天后到期。物业管理公司将与他们联系，要求他们重新签署租赁合同。他们将完成重新签署过程，更新租赁合同，重新验证任何信息，或者

如果他们要搬出去，他们将完成整个搬出过程，将房产清理干净，准备重新进入第一个阶段的重新推销和填充。我一直对新手说，你应该至少管理你的房产一年，这样你才能了解这个过程，然后把它交给物业经理。这将使你在与物业经理合作时更有效率，因为你将了解他们在做什么。但再说一次，如果你是一个说，“看，我喜欢房屋破解，

我只是不想处理租户。”很多人会告诉租户他们也是租客，物业经理会处理这件事，他们不知道房主是谁。所以有很多不同的方法可以处理它。但如果你想尽可能地不操心，物业管理是一个非常好的方法。太棒了。我喜欢不告诉对方你是房主的主意。所以你可以有点像，“哦，那个糟糕的房主。这个东西总是堵塞。”

我想回到几种房屋破解类型。是的。特别是ADU。是的。如果我再次介绍它们，这很明显，你知道，房间租赁，租赁，有室友是有道理的，购买双联排别墅，将房屋中的某些东西改造成，无论是地下室、阁楼还是有一个入口的额外卧室进入收入套房。

但ADU很有趣，因为我不太了解它们。这是否很容易在你自己的房产上建造一个？你需要许可证吗？我喜欢ADU的一点是，现在，多户住宅市场非常火爆。如果你试图找到一套双联排别墅或三联排别墅，它们会很快售罄，因为很多人想进入房地产行业。但是如果你看看那些有独立建筑的房产，你

你只是在与普通购房者竞争。然后现在很多人，当你拥有房屋时，他们喜欢车库实际上与建筑物相连。所以这是一种非常容易找到房产进行房屋破解并专门寻找那些独立建筑的方法。然后你可以做的是，如果建筑物是现有的，那么将其改建就很容易了。如果你必须为其安装新的电线和管道，你确实需要获得一些许可证。

幸运的是，对于ADU，我们已经安装了管道和电线，我们能够保留一个单车库，然后将其改造成这个两层高的阁楼。所以这取决于那一方面。如果它是一座现有的建筑物，那就容易得多。现在，如果你有空间建造建筑物，那将更具挑战性。所以洛杉矶做的一件事是……

显然存在住房问题。所以解决住房问题的方法之一是允许住房密度更高。所以他们实际上通过法律来让人们开始建造ADU，因为他们说，“嘿，这是一个增加更多租赁单元的简单方法。”让某人建造一个附属住宅单元。所以你实际上可以完成绘制计划、建造一座全新的建筑物并将其改造成

宾馆，外部建筑，租赁。这是一个非常酷的过程，因为你可以定制它。我会为你发送节目笔记。我们实际上采访了一位设计和建造ADU的设计师和建造商。这就是他专门从事的工作。

他拥有关于如何建造较小空间、使其更有效的一些非常非常酷的知识。他专门在加利福尼亚州工作。但这是一集非凡的节目。他谈到了通过分区和建筑许可流程。但这是你可以做到的那些非凡的事情之一，你可以建造一个ADU，并且

好吧，也许你住在ADU里，当你年轻单身时，你租用大房子，或者也许你只是一对年轻夫妇。然后一旦你组建家庭，就搬进更大的建筑物，然后租用ADU。你可以将ADU租给Airbnb。你可以把它租给旅行护士。你可以找一个长期租户。

然后随着你的生活变化，你有了十几岁的孩子，你不想让他们在家里，因为他们情绪化，他们讨厌爸爸妈妈，把他们放在ADU里，对吧？现在ADU可以成为你如何居住在这个房产的一种非常酷的方式。在10年或15年的时间里，这个房产可以通过从较小的单元开始，租用较大的单元，然后切换来随着你的生活而变化。然后这是一种让它与你一起度过人生的酷炫方式。

如果你有空间，这听起来像是一个好主意。在你的土地上建造一个ADU大约需要多少钱？我认为是4万美元到7.5万美元，这取决于你在该国的哪个地方，任何现有的许可证费用，以及你想让它有多大。显然，如果你试图建造一个三居室的ADU，

你知道，完全从头开始。他们必须浇筑地基，你知道，RADU，因为它是一座旧的现有巴顿建筑。框架在那里。它有屋顶。你知道，我们有一个，

更换了屋顶，窗户很好，我们必须做新的壁板，但我们可能在ADU上花了2.5万美元。现在我们每月以1000美元的价格租给旅行护士。所以我的意思是，如果你只是看看基本的投资回报率，对吧？我的意思是，即使我们花了4万美元，这每年也能带来1.2万美元，简单的投资回报率，你正在获得非常好的回报。

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所以他们将使用储蓄，或者如果他们有，比如说他们一直住在该房产中，比如，“嘿，我们实际上可以做到这一点。”很多人会使用信贷额度。所以他们将在他们的房产上获得第二笔抵押贷款信贷额度，他们将获得5万美元的信贷额度并使用它。

来支付建筑费用。然后一旦建筑物完工，房产的价值就会增加，他们就会进行再融资并偿还该信贷额度或第二笔抵押贷款。现在他们只有一笔固定利率、低付款的抵押贷款。然后你有了更高的评估价值来做到这一点。是的。我们没有谈论的一件事是，当你提到直接成本时，对吧？你每月只赚1000美元，每年是1.2万美元。

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我们可以扣除75%的抵押贷款、75%的税款、75%的房产水电费。我们支付了所有外部照明。任何维护费用都从我们收取的毛租金中扣除。然后剩下的，我们有折旧。这是折旧的主要财富建设者之一……

我将尝试简化这个折旧。国税局说，让我们取房产的价值，除以27.5年。这将给你一个折旧值，其中房产的价值应该每年减少。所以对于我们的市中心房产，我们每年大约有1.6万美元到1.8万美元的折旧。

这基本上抹去了我们所有的收益。我正在为只有听众的人做引号。所以我们最终没有为我们获得的所有额外收入支付任何税款，在支付所有费用之后。这就是为什么这么多百万富翁和亿万富翁拥有房地产的原因，因为它是一个非常棒的财富建设工具。你拥有那个

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当我们在旧金山时，我们有一套公寓，租金支付了抵押贷款。我经常有人说，那房产税呢？我说，好吧，它没有支付所有这些，但抵押贷款支付了房屋。所以我当时想，好吧，当我们出售房屋时，我实际上能够收回我投入的大部分权益价值。

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显然，房屋价值可能不会上涨。但总的来说，就像你说的，从长远来看，你所有的本金支付在你出售房屋时都会返还给你。所以你不需要支付全部抵押贷款才能让这仍然是一笔好交易。好吧，既然我们一直在谈论我们在市中心的房产，租户正在偿还抵押贷款，这在2021年支付了大约1万美元到1.1万美元。

支付本金。这是我们的净资产增加了1.1万美元，此外还有现金流，此外还有升值。我喜欢房地产有很多原因，但假设房产永远不会升值。让我们假设它总是保持不变。由于本金的支付，你仍然会获得权益增长。所以如果房产保持不变，你就会获胜。如果房产价值上涨，你就会获胜。如果房产价值

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不想处理的事情。我还喜欢当我查看realtor.com或Redfin时，我会进行反向搜索。所以我通常会说，嘿，这处房产两小时前才上市。每个人都在关注那个。我说，给我看看上市时间最长的房产，因为那个人可能愿意谈判，并愿意降价。然后你在买房时需要注意的另一件事……

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我也有同样的想法。如果我要卖掉房产，我不会试图吝啬。我不想要那个会削减四分之一百分点或二分之一百分点的房地产经纪人，然后错过那个摇滚明星房地产经纪人，他们拥有庞大的团队，拥有庞大的网络。我觉得我对设计还可以。我妻子更好，但是……

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带清洁工来进行彻底清洁，然后请人来帮忙整理。即使你在出售期间把你的东西放在那里，也要请人帮忙布置和重新安排。你知道，也许你把客厅布置得对你们来说很适合坐在电视机前，很舒服，而且你放了所有的额外枕头，还有

地毯和各种奇怪的东西。但是对于进来的人来说，布局可能看起来有点古怪，或者流动性不够，或者房子可能无法很好地呈现。所以对我来说，门面和内部的展示确实非常重要。是的。当我们出售旧金山公寓时，我们为良好的展示支付了溢价。第一周我后悔了。然后房子在一周内卖掉了，我不后悔了。而且我

而且我认为这很难，就像你说的，你的风格并不总是卖得好的风格。当你雇佣一个做了很多这件事的人时，他们知道什么风格卖得好。他们以一种让我觉得我不想住在这里的方式设计了房子。但这是每个人都想要的。所以我真的很喜欢这个建议。我唯一要补充的是，我的姐夫给了我这个建议，那就是当你买东西的时候……

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你总是可以……接受的报价更容易延长，而不是一开始就要求更长的时间。所以他说，我们保证15天内完成交易。我问他，银行说他们多久可以完成交易？他说，嗯，他们说21天。但我认为，一旦我们过了15天，如果我还需要7天，他们宁愿给我，也不愿重新开始整个过程，寻找另一个人。这就像，嗯，我们已经快完成了。所以让我们再给他们一点时间。

所以你提到要聘请你能找到的最好的律师，如果你在租户方面遇到财务困难，那就升级。我只能问，你有很多租户。你有什么有趣的故事或可怕的事情或有趣的经历吗？所以……

我最初的投资生涯非常专注于经济适用房，以及我所说的大学附近的学生宿舍。经济适用房，你知道，我在海外做了很多援助工作，在印度尼西亚、菲律宾、肯尼亚、海地等地工作过。所以这个想法，比如社区发展，

以及非常具有挑战性的地方。回到我住的地方，我想，哦，这没什么。所以我做了很多经济适用房，我不建议任何新手做经济适用房，但这是一种很好的入门方式。我的意思是，我有一处房产，我正在签订合同，特警队突袭了公寓。所以我认为这可能会吓坏大多数人。发生在我身上的事是我得到了更大的折扣。我认为

所以，我的意思是，他们真的进来了，他们把其中一个出租单元的门都敲掉了。这是一个我正在购买的四联排别墅，顶层单元的人在贩卖毒品。我知道这是一个不好的地区。我计划清理这个单元。但对我来说，这就像，这是一个问题和挑战。对我来说是有好处的。所以我回到业主那里，我说，看，嘿，这栋楼，我假装很紧张和害怕，哦，我的天哪，这是多么可怕。我不知道发生了这件事。

我们协商降低了价格。但从我的角度来看，这就像，嗯，我打算给所有单元换上新门。无论如何，我都想摆脱那个租户。所以这只是解决了这个问题。我可以把它用作谈判工具。然后也在那个经济适用房领域。

我不幸地不得不进行很多驱逐。我想我可能做了20到25次驱逐。我自己做了所有这些，除了一个租户提出上诉，然后我们不得不去上级法院。在那个级别，我请了一位律师。但我赢得所有这些的原因是因为我使用了租赁协议。所以即使你要进行房屋破解，并且要让朋友住在一个房间里，也要签订租赁协议，并且……

确保遵守租赁协议中的所有内容。所以我有很多很好的租赁协议，如果租户迟交租金，我会送达通知。如果他们仍然没有付款，那么我们会向法院提起诉讼，他们会来到法院，他们会抱怨说，哦，你知道，这样那样，或者他是一个坏人。法官会说，嗯，他因为你没有付款而把你告上了法庭，他送达了通知。这是我送达通知的证据。好的。你为什么不付钱？好的，很好。嗯，他赢了。所以如果你有好的租赁协议，

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我记得我们有一个朋友的朋友在找房子，我们没有收取押金，因为我们想，哦，这只是一个朋友。然后在他们应该搬进来的前一天，他们退出了，我们一天之内找不到租户。所以我们损失了大约一个月的房租，这最终

成为了我的一课。所以我现在得到的教训是，找到一个有异味、有粉色浴缸的房子，理想情况下，特警队最近刚刚突袭过。是的，是的，是的。如果你找到了这三样东西，那就是三合一。你将在这处房产上获得一笔不错的交易。太棒了。所以现在全国各地房地产市场都很火热。这会让房屋破解更有吸引力，还是更没有吸引力？有什么技巧可以利用它吗？

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