Talk Your Book: State of The Real Estate Market
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在本期《动物精神：谈论你的书》节目中，迈克尔·巴特尼克和本·卡尔森邀请了SS&C ALPS Advisors首席ETF策略师保罗·拜奥奇和GSI Capital Advisors投资组合经理兼首席投资官尼克·塔努拉，共同讨论办公房地产的最新情况、投资者如何看待REITs、投资购物中心的根本论点、积极管理REITs的原因、房地产资产类别资金流动的最新情况等等！在我们的博客上查找完整的节目说明……本·卡尔森的《Common Sense Wealth》迈克尔·巴特尼克的《The Irrelevant Investor》如有任何反馈、问题、建议或未来对话主题的想法，请随时发送电子邮件至[email protected]。在The Compound商店查看最新的金融博客时尚：https://www.idontshop.com过去的表现并非未来结果的指标。此处讨论的资料仅供参考，并非旨在作为法律或投资建议，或任何特定证券或策略的推荐。此处讨论的投资策略和主题可能不适合投资者，具体取决于他们的特定投资目标和财务状况。从第三方来源获得的信息被认为是可靠的，但其准确性不能保证。投资涉及亏损的风险。本播客仅供参考，不应被视为个性化投资建议，也不应依赖其进行投资决策。迈克尔·巴特尼克和本·卡尔森是Ritholtz Wealth Management的员工，可能持有本视频中讨论的证券的头寸。他们表达的所有观点仅代表他们自己的观点，并不反映Ritholtz Wealth Management的观点。The Compound Media, Incorporated，Ritholtz Wealth Management的关联公司，从各个实体处收取其关联播客、博客和电子邮件广告的费用。此类广告的包含并不构成或暗示内容创建者或Ritholtz Wealth Management或其任何员工对其进行认可、赞助或推荐，或与之有任何关联。有关其他广告免责声明，请参见此处https://ritholtzwealth.com/advertising-disclaimers。证券投资涉及亏损的风险。任何提及特定证券及相关业绩数据均不构成买卖该证券的建议。本网站上提供的信息（包括可通过本网站访问的任何信息）并非针对任何投资者或投资者类别，仅作为一般信息提供。显然，本频道上的任何内容都不应被视为个性化财务建议或买卖任何证券的招揽。请在此处查看我们的披露：https://ritholtzwealth.com/podcast-youtube-disclosures/ 了解更多关于您的广告选择的信息。访问megaphone.fm/adchoices</context>

所以，以COVID为例，就像你之前说的那样，迈克尔，你可以看到办公市场，对吧？会发生什么？你可以看到过往记录。你可以想象得到。所以我一天就卖掉了我的办公股票。你有一亿美元，你有一个大型基金。你有一亿美元的办公投资组合。你根本卖不掉，就是这样。你只能眼睁睁地看着它下跌。你知道，听到你说这话我感到很尴尬，这太明显了，但是

我已经说了30年了，人们仍然……我做不到，我不是一个好的推销员。而不是经历所有这些艰难的时期和所有这些事情，并与银行谈判。但是是的，这太他妈明显了。是的，每个人在3月12日发生后都立即知道，你知道办公室永远不会恢复，或者永远不会和以前一样了。尼克，正如你所说，你可以，好吧，赶紧摆脱它。

如果你拥有办公楼，情况并非如此。不，情况并非如此。好的。那么，我在机构市场长大，我会说的是，一些拥有房地产团队和内部专业知识的较大型投资者，他们将私人和公共市场结合起来，

他们使用公共市场是为了获得高质量公司和资产的多元化投资组合，或者进行一些战术性操作。如果我在那个位置，我会将私人市场用于针对某种类型的房产、某个位置或某种房产。

一些独特的利基或机会，建立一个投资组合并出售它。公开市场中的另一件事是它具有永久的生命力。如果你有一个私人基金，你建立它，理论上是7到10到12年，现在是15年，然后你想要出售它。在公开市场中，这些公司可以永远存在。如果你有一个运营业务，例如

仓储，自助仓储。你建立一个业务，建立比任何人都更好的运营技能，你获得这种竞争优势，公开市场与私人市场相比。所以两者都有优缺点。但简而言之，如果你正在利用机会、时机、房产类型、市场错位，你可以在私人市场非常有效地做到这一点。如果你想获得某种资产类别的敞口，或者……

你是一个理财顾问或一个家庭，并且你没有房地产专业知识，我们认为，你最好选择公开市场。公开市场股票投资者总是可能有点嫉妒私募股权投资者。你必须有点嫉妒私募房地产经理们不必每天都看到他们的业绩。他们不喜欢股票立即重新定价并跟随市场下跌，这肯定有点烦人，我想。这部分肯定很难处理。

我很想知道今天的资本化率，你说它们已经从3%或4%上升到7%。你是否觉得现在是轻而易举的事情，或者只是某些机会看起来比过去几年好得多？不，我没有。当价格真的很便宜时，它也很混乱。你并不总是知道，对吧？这并不那么明显。所以我们在那儿，再说一次，事后诸葛亮，对吧？所以这在23年10月左右是最终结果。

我们从那个底部反弹，当时情况很糟糕，东西很便宜。但是当它们便宜时，你永远不知道它们是否会变得更便宜，或者它们是否触底，对吧？所以现在我们知道了。现在在我们看来，我们处于周期早期。所以房地产周期早期是投资房地产的好时机，因为周期很长。

而且，你知道，基本面状况良好，除了办公室和某些其他可能较小的类别。但总的来说，你拥有良好的基本面，高入住率，你拥有净营业收入增长，现在你的开发实际上正在下降。我认为需求很有可能出人意料地上涨。所以你会看到市场收紧。所以租金会上涨。

在某些类型的房产中，涨幅会比人们想象的更快。这现在正在医疗保健、老年住房领域发生。股票表现非常好。增长率非常高。所以……

这就是周期运行方式以及我们所处的位置。所以这是一个非常有趣的时期。伙计们，当我考虑住宅的敞口时，我会想到房屋建筑商。但是有住宅REIT，不是吗？如果是这样，它们是什么？它们做什么？所以有一系列高质量的公寓REIT。

然后是制造房屋。然后是单户租赁。就像美国房屋租赁公司？正确。就是这样。所以，如果你愿意，这些是住宅公开市场的三个子类别。我们认为该行业状况良好。

在美国，这是一个有趣的事情，因为我们长期以来住房不足。所以我们组建了更多的家庭，但我们组建的住房却更少。所以市场收紧，然后租金上涨，现在利率上涨。所以我们面临着这种负担能力问题，但没有新的开发来填补空白。所以我不知道这将如何结束，但这对市场来说是一个难题。而且

老实说，这可能是公寓低端的事情，公共部门必须参与并以某种方式帮助清理市场的那一部分。所以我很想知道你们的投资流程，其中是否有任何是量化的？你们在收益率或资本化率方面是否有任何底线，你们必须或不会使用？你们是否有任何必须坚持的行业分类？关于你们流程的任何规则？

是的。与任何资金经理一样，我们有重要的、鲜红色的底线规则，然后我们有指导方针，如果你愿意的话。我认为指导方针更有趣。我们倾向于这样做的方法是，我们对名称数量、权重百分比、投资组合中的主动权重以及与指数行业权重的差异有指导方针，并且

所以我们试图做的是提供更平稳的运行，我们称之为。所以我们就像，用棒球的比喻，并向任何可能不是体育迷的人道歉，但我们是开路打击手。我们击出很多单打。我们经常上垒。我们不会三振出局。我们不会击出本垒打。就像棒球一样，棒球策略，任何这些理论都有效。

如果你能始终如一地做到这一点，从长远来看，你最终会做得更好。所以在资金管理方面，如果我们始终处于第二四分位数，那么10年后我们会醒来成为顶级十分位数。这就是我们做事的方式。我们只是复利。我们始终如一地努力以快于市场的速度复利。这就是我们做事的方式。所以最后一个问题，我们谈到了住宅，

办公室、购物中心、数据中心、少量多户住宅，还有什么其他的，或者你有什么兴奋的事情，你战略性地低配了什么，

尼克，关于REIT市场现状，你有什么想法？我们目前看到的市场有四个主题或机会点。我们已经讨论过其中一些。首先是长期增长行业。数据中心是显而易见的一个。我们超配数据中心，但你也可以将老年住房和工业地产列入这些类别。

第二个是具有吸引力的价值导向型业务和商业模式。例如净租赁或我们所说的博彩REIT，但它们被构建为具有运营商的净租赁业务。我们认为这些价格被低估了。这些行业的收益率目前为7.5%到8%，并且收益率正在增长。

所以暂停一下想想。这似乎不太对。这似乎有点，对我们来说似乎很有吸引力，显然。然后还有一些被打击过的东西，可能会也可能不会恢复。所以办公室就是其中之一，显然。一个叫做冷藏的行业，它是冷藏仓库，可以这样想。我以为你在谈论比特币。不，不。

然后是第三个是生物技术。我们正在关注这些迹象，以寻找底部和复苏的迹象，但这些情况非常困难，经历了非常困难的时期。等等，什么是生物技术REIT？实验室空间。好的。保罗，你还有什么想法吗？

是的。所以当我们考虑REIT的定位时，首先，尼克非常谦虚。这是ETF和共同基金中表现最好的策略之一。我知道主题是谈论你们的投资组合。如果我不提及团队有多好，我会感到失职，唐。我认为我们试图通过多种不同的方式来定位REIT。那就是……

那是与人工智能相关的的数据中心部分。我认为每个人都在试图寻找邻近领域。我们处理的是，比如说，能源基础设施和提供天然气的管道公司。我相信你看到了能源传输公司刚刚宣布与德克萨斯州的一个大型数据中心项目达成了一个大交易。所以试图利用可能看起来不像

与REIT策略明显相关的更大的主题。然后，当然还有主动型策略。去年主动型资金流入创下纪录，在ETF流入万亿美元的一年中翻了一番。我们认为ETF包装为投资者带来了巨大的价值，尤其是在主动型REIT策略中。然后有

还有另一部分，我知道在Compound和朋友们那里，你们经常谈论私人市场、私人信贷以及这些策略在财富渠道中变得多么流行，以及可能在财富渠道中变得多么流行。私人房地产策略在这个渠道中非常流行。我们认为，对于大多数投资者和大多数顾问服务投资者来说，公开市场策略对大多数投资者来说已经足够了。你曾经在一些大型

私人房地产策略中受到限制，这可能会如何破坏最终的客户目标。我认为，最后一点只是本在机会方面所阐述的内容，对于一个高信念策略中的主动型经理来说，这是一个机会，可以产生强大的相对业绩。是的，这些数字中存在幸存者偏差，Spiva报告总是有细微差别，但关键是

与许多私人策略不同，ETF包装通过实物赎回和创建机制具有固有的灵活性，这使得能够非常有效地进入尼克所阐述的市场领域，在短期内拥有非常好的设置，但也能够利用一些长期存在的长期趋势。保罗，对于想要了解更多关于你工具的投资者，我们应该把他们送到哪里？Alpsfunds.com，全天候，每天。

好的，先生们，感谢您的时间。谢谢。谢谢。好的，感谢保罗和尼克。请记住，访问alpsfunds.com了解更多信息。给我们发邮件，animalspiritsatacompoundnews.com。