Do You Need Debt to Reach FIRE? How to Use Leverage to Build Wealth
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毋庸置疑，美国人负债累累。美国人的平均债务为104,215美元，其中包括抵押贷款、汽车贷款、信用卡和学生贷款。你的债务情况如何？如果最终目标是财务自由（FIRE），你需要制定一个债务计划，那么本期节目适合你！欢迎回到BiggerPockets Money播客！并非所有债务都是坏事。负责任地使用债务，可以成为一种强大的工具，让你购买增值资产并对冲通货膨胀。今天，嘉宾联合主持人Kyle Mast和Amanda Wolfe将与我们的专家小组分享他们对债务的看法。我们将分享我们各自的债务情况（从零到数百万），我们对债务的理念是如何演变的，以及债务最终如何帮助你实现财务自由。但这还不是全部。我们还将讨论哪些类型的坏债可能会破坏你的财务自由之旅，以及在经济衰退期间你不想被困住的投资。我们甚至会深入探讨抵御债务风险的最重要财务保障——储蓄和储备金——以及为什么这些资金应该与你的债务成比例增长！

债务偿还与投资（哪种策略最适合财务自由） 高杠杆债务是如何成为最佳长期通货膨胀对冲工具之一的 哪些类型的债务可以推动你提前退休 在市场低迷时期你不想持有的“糟糕”房地产投资 最不负责任的债务用途（你绝对应该避免！） 为什么你应该让你的储蓄和储备金与债务同步增长 我们各自的债务情况（以及我们对债务看法的变化） 以及更多！

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(01:23) 我们各自的债务情况 (06:15) 偿还债务与投资 (13:46) 开始你的财务自由之旅 (21:51) 债务策略101 (31:38) “不合理”的债务 (38:23) 糟糕的房地产投资 (46:48) 关键要点 (50:18) 与Kyle和Amanda联系！ 在BiggerPockets.com和https://www.biggerpockets.com/blog/money-580上查看本期节目的更多资源

关于这一点，这在其中扮演了重要角色。我一度有99%的负债率。接下来的五年里，从个人角度来看，这笔债务一直困扰着我。所以，我认为我的想法有点古怪，但之后一年，我毫不犹豫地从我的第一个双拼房（house hack）中承担了几十万的抵押贷款，因为我完全从不同的角度看待它，以及杠杆作用，以及我在那方面的投资。实际上，我一生中从未真正处理过任何个人债务——运气好，我的成长环境非常优越，大学学费也已经支付了，但我只为出租物业或两辆车的购买贷款。

所以，你说你优先积累债务而不是偿还它，但原因是正当的。

是的，30年固定利率的抵押贷款，利率在3%到4.5%之间，对我来说，这简直是一个难以置信的机会窗口。我尝试利用它，不是到无法维持的地步，而是以一种对我的长期生活产生真正意义影响的方式。所以我认为持有这些债务，而从未偿还它们，将会成为未来20年的巨大优势。

关于债务，有很多不同的观点，我在这里听到了很多不同的观点。但也有相同之处。如果你想在FIRE的旅程中效仿，你会推荐吗？或者，对于那些在FIRE旅程中的人，你对他们的债务有何建议？

我认为，如果你从零开始，想要在相对较短的时间内实现财务自由，而且你的收入不是很高，那么你必须承担一些风险。对我来说，在这个领域里，最明显的风险就是房屋翻新。除了那之外，没有太多其他类似的好选择。

如果你真的对创业感兴趣，你也可以尝试自己创业。但无论如何，你必须承担风险。否则，残酷的现实是，你每月存5万美元，只投资股票市场20%，在30年内实现复利，这将非常困难。我认为我基本上以同样的方式追求财务自由。

我认为困扰我的事情之一是抵押贷款债务和个人债务。我从未真正面临过这种情况，因为我处理房屋翻新的方式。例如，我有一个储蓄账户，我的紧急基金超过了我的汽车贷款余额（1.6万美元），利率为2.5%。而我的储蓄账户的利率是4%。

所以，这都是简单的利息，都是递增的。所以，它都在我最高的税收等级上征税，这意味着我们通过不偿还汽车贷款而获得了利差。那么，我的出租物业投资组合为什么不同？原因在于，个人贷款我无法扣除。

我无法将汽车贷款利息作为我的支出的一部分进行扣除，但在出租物业中，利息是可以完全扣除的。所以，为了保持我的抵押贷款和出租物业的利率在3.25%到4.5%之间，我需要仔细考虑。我个人管理资金的方式，让我有点犹豫是否应该有汽车贷款。

所以，这个框架，我认为我之前已经努力克服了。如果我的汽车贷款利率在4%或5%左右，我会选择偿还而不是保留它，因为在储蓄账户中获得4.5%的利息，而汽车贷款的利差是负的，这没有任何意义。所以，这是我思考债务问题时唯一不同的方面，或者说，我不会强迫别人去思考他们的债务状况。

现在，Amanda，你认为在FIRE旅程中，人们应该如何处理债务？我认为这...

完全取决于个人，因为我认为存在数学答案和感觉答案。数学答案可能是，让我们把它输入电子表格，看看对你来说最合适的方法。如果你在其他贷款上的利率非常低，实际上会投资差额，这才是关键部分，对吧？那么，从数学角度来看，这可能更有意义。

我说这是关键部分，因为很多时候人们会说，我的利率只有3%。所以这很好，我不需要急于偿还，然后他们会去花掉原本可以用来投资的钱，对吧？因为我们就是这样看待它的。

Scott之前是怎么说的，即使是他的储蓄账户？所以，我认为存在数学答案，你可以坐下来说，比如，我在这笔钱上赚的利息是否比它给我带来的成本更多？这就是正确的答案。但也有感觉答案，债务让你感觉如何？所以，在之前，你可能会说，我不把我的房屋债务算作债务，但我感觉我应该算，因为有人在小时候失去了房子，你不会忘记那种创伤。所以，我认为如果这让你感到不安，如果你担心你的汽车会被没收，也许是因为它是你小时候妈妈的车，或者你没有安全稳定的住所，那么偿还你的抵押贷款或汽车贷款等可能会对你更有优先级，因为这可能会让你感觉更好。所以，我认为这完全取决于个人及其与金钱的个人经历。

我的意思是，我喜欢你将数学和感觉区分开来，因为每个人都从他们自己的起点开始，而不是从别人的起点开始。当然，财务独立社区和财务媒体会告诉你，你应该偿还所有债务，但如果你在财务上缺乏安全感，任何类似的经历都会让你感到不安，那么Scott会告诉你，你不应该偿还你的抵押贷款，因为它只有2%。

我猜我必须这样做。不，如果你想偿还它，那就偿还它。

如果你想完全摆脱自由，按照Dave Ramsey的建议生活，没有信用卡等等，那是你的选择。Kyle，你认为人们在FIRE旅程中应该如何处理债务？

你知道，每个人的情况都不同。如果你读过任何一本不错的个人理财书籍，它们都会有一章或希望有很大一部分内容关于行为金融学。你知道，每个人行为都不同。

可能会有数学答案，但也有“让事情完成”的答案。如果你回顾历史，研究一切，你会发现我们并非理性地行事。

我们按照我们想要的方式行事。所以，作为一名理财规划师，当我与客户合作时，诀窍在于弄清楚客户的过去、他们的目标以及什么行为能让他们实现目标。这可能对不同的人完全不同。

所以，你知道，为了回答你的问题，人们如何开始，这完全取决于他们的背景和他们想去哪里。就像我一开始那样，快速偿还债务。

她不喜欢，这对我们来说是完美的。但这对所有人来说可能都不完美。理想情况下，知道数学的人会再次进行房屋翻新。

如何再次做到？你知道，继续这样做。在当今经济环境下，无论收入如何，这都是长期建立财富的最佳方式之一。但它并不适合所有人的情况或目标，即使如此，我也不会对人们提出具体的建议。我会说，愿意随着时间的推移学习和调整你的想法。

我与客户合作的时间越长，我越关注他们的资产负债表、他们自己的债务、他们自己的行为以及他们建立的财富，我对风险和与特定类型的债务相关的风险的看法也发生了变化。我认为，从财务角度来看，我现在与15或20年前的我截然不同。

所以，知道人生的阶段会发生变化，你应该随着这些变化而改变，希望在过程中学习。如果你在人生的某个阶段发现某种策略对你有用，不要指望它在整个过程中都对你有用。愿意随着经济变化、家庭生活变化和健康变化而调整。这些因素可能会影响你今天的起点，但如果你想在以后重新开始或改变方向，这也没什么不好。所以，作为一个糟糕的答案，很抱歉，我没有具体的开始方法。

我认为这是一个很好的答案。现在，是的，我同意。我今天永远不会再次将我的整个网络投入95%的杠杆作用，试图达到下一个层次。

但我绝对会在有2万美元的情况下再次这样做，因为我试图通过我的第一次尝试来开始。所以，人生的阶段对每个人来说都是不同的，很多人会觉得这很糟糕，我永远不会这样做，这很好。

只是不同的方法，不同的风格。让我们谈谈你刚才提到的概念，Kyle，随着你更深入地进入FIRE旅程，你的策略是如何变化的？我很想听听你的方法。你是如何开始的，又是如何发展的？

嗯，我的开始是，除了主要房产的抵押贷款外，我没有其他债务。当然，在进行各种房屋翻新过程中，我可能会承担一些债务，因为如果你在商店信用卡上刷了一定金额，他们可能会给你6、12或24个月的免息期。所以我利用零利率来购买建筑材料。

然后，我非常努力地争取24个月，因为我打算在两年内出售这套房子。如果时机合适，我可以出售房子，然后偿还债务，并且在这笔交易中不支付任何利息。但同样，因为是零利率，对吧，因为我有能力偿还它。

如果必须的话，我不会认为那算作债务。我的债务策略在一定程度上有所改变，我们利用房屋税后股票投资组合提取了信用额度。我认为这被称为股票权益和股票信用额度。在某个时候，我们拥有的资产和负债之间的差距越来越小，我们真的开始担心可能会发生什么。所以，我们对主要房屋提取了房屋权益信用额度，以防万一发生什么事情。我们不得不从房屋权益信用额度中向股票信用额度投入资金，直到股市反弹并开始回升。

嗯，那有点糟糕。所以，我们现在开始思考如何更快地偿还那笔保证金贷款。但大多数情况下，我们不会为了融资而额外承担债务。我们总是每月偿还我们的抵押贷款和信用卡，无论余额是多少。这永远不会改变。

你呢，Amanda？

我觉得我的想法随着我的学习而改变了。所以，正如我之前提到的，我非常害怕任何债务。所以，就像我说的，我急于偿还。我意识到我的信用卡余额略微增加了，但不是什么疯狂的数字，比如几千美元，但我意识到这仍然是几千美元，我正在为此支付利息。现在我理解利息是如何运作的。

所以，这就像，我需要偿还这些债务，然后我想摆脱我的贷款，我只是想完全摆脱债务，因为我认为这非常可怕。但现在我到了这个阶段，我说，好吧，现在我理解债务也可以作为杠杆作用。如果使用得当，它可以帮助你。所以，我认为随着我的学习和理解它的运作方式以及我的风险承受能力等，我的想法发生了变化。所以，我完全同意我之前关于人生阶段变化的说法，因为我相信我四五十岁的时候，我的想法会与现在不同。

我们听到了一些关于不要基于你对上一个问题的回答，但你还有什么其他想法吗？

我认为多年来，我了解到通货膨胀的重要性。通货膨胀是人们几乎从未考虑过的一个巨大的风险，它会影响他们的财务生活。我通过客户的资产负债表看到了这一点，那些拥有房地产或相当规模股票投资组合的人，这是一种长期的对冲，而那些...所以我没有与高净值客户合作，我与中产阶级客户合作。

所以，这些人中的一些人，社会保障是他们主要收入来源，可能只有5万美元或10万美元，这是他们的后盾，他们从中提取一些额外的资金。即使社会保障每年都会有物价上涨，但它并不能涵盖真正的通货膨胀，甚至还差得很远，这取决于你的生活状况。但总的来说，它不会。

多年来，没有很好的通货膨胀对冲，这真的会开始造成伤害。所以，这是我策略中真正包含通货膨胀的一个方面。就像你之前说的，Scott，我们有2%到3%的利率窗口，当时我做了很多关于过去几千年社会通货膨胀的研究，这真是太疯狂了，我们可以以2%到3%的利率获得30年固定利率的贷款。

我只是尽力尽可能快地推动每个人去重新融资现有贷款，将这些贷款锁定到位。我认为我们永远不会再看到这种情况了。我认为那已经消失了。所以，这是一个你可以采取的措施。如果你拥有一套房产，并且有现金流，那么你可以用它来覆盖，或者即使它是一家你拥有的企业，并且你有一些由可能由房产或建筑物等担保的商业贷款。

但是，企业的现金流是长期维护债务和财务状况的好方法，而不是完全试图避开债务，因为债务……我该如何表达呢？不要让人觉得我想要每个人都陷入债务，而是要负责任地利用杠杆，并有充足的储备来应对可能发生的事情。储备，也就是应急资金，是长期对冲通货膨胀的最佳方法之一。

我还认为，当你年轻的时候，不追求过高回报，尝试一些你以后可能不会尝试的事情，这非常有价值。如果有人听过激进个人理财播客（Joshua），那么他多年来一直在改变自己的观点，那就是当你年轻的时候，你可以尝试事情，犯错误，甚至破产，但你可以恢复，而且你只有短暂的时间来学习这些教训。

有时，犯错并从中吸取教训，比不尝试一些可能更有风险的事情（再次使用这个词）要好得多。所有事情都是围绕风险建立的。但是，你如何定义风险？如果你没有将通货膨胀纳入情景中，如果你没有考虑到不尝试可能带来巨大收益的机会的风险，那么……我认为还有很多需要讨论的内容。

正如你所看到的，这些年来，我对这些事情的理解已经变得更加细致入微。这是一个有趣的话题。这是一个非常有趣的话题。

在接下来的休息时间，我们将深入探讨处理债务的不可靠方式以及你应该避免的事情，以及这些事情可能造成的潜在影响。

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让我们回到正题。随着你财务旅程的深入，你的债务策略是否发生了变化？

我认为，我的想法发生了转变，但过程是一样的，只是表达方式不同。我认为我开始旅程时没有财富，所以我需要一些财富来保护，这就是为什么我使用房地产作为工具的原因。

但是，如果你将房地产投资的平均情况作为定义，那么它就像 CPI 的三分之一，也就是通货膨胀，住房成本在字面意义上也在上涨。所以，如果你拥有几处已付清的房产，那么你至少拥有三分之一的通货膨胀对冲投资组合。当然，可能会出现波动，但这更多的是关于如何继续发展财富以及如何构建一个能够适应通货膨胀的投资组合。

这就是我所说的，就像股票投资组合一样，房地产投资组合也是如此。随着时间的推移，这个房地产投资组合将带来回报，并且将以通货膨胀的速度保护我的财富，并创造一个应该与通货膨胀保持一致的收入来源。

这就是我的想法，如果你没有财富，那么面对通货膨胀就毫无意义。如果你没有财富，你必须以某种方式领先于它，通过赚取很多钱，少花钱，并以能够让它增值的方式进行投资。一旦你的策略发展成熟，希望你在未来几年甚至几十年内能够实现 FIRE，那么重点就变成了保护财富，债务只是放大回报或放大风险。所以，它只是让你能够更快地实现目标。你永远不想做得太过火，但如果你完全不使用它，你可能需要 5 到 10 年的时间才能实现目标。你可能需要 5 到 10 年的时间才能实现目标。

是的，我在这里，我和斯科特，只是希望我们不会失去任何听众。我们谈论了很多关于通货膨胀和杠杆的事情。对于所有听众来说，这非常重要，如果它有点超出你的理解范围，或者你没有完全理解它，我强烈建议你进一步了解它。我们的经济建立在通货膨胀会发生的假设之上。

如果它没有发生，政府实际上会印制货币来让它发生，在某个时候，然后在某个时候减少货币供应。所以，这就是我们所处的环境。因此，了解这一点非常重要，即使只是为了跟上生活成本。一磅蔬菜现在要 57 美元。这是非常重要的事情。

我认为，大家似乎普遍同意避免消费债务。我们甚至谈到了高利息消费债务。这是 BiggerPockets Money，我们假设，考虑到这一点。

但是，我认为我们对负责任的债务、合理的债务以及它们可以用作工具的范围，取决于你对它的舒适度。它可能很强大，但我认为我们应该对其施加一定的限制。我很乐意听到你们对此有什么看法，以及在债务方面什么是合理的，什么是不可接受的。阿曼达，我很乐意从你的想法开始。

是的。之前我谈到过数学答案和感觉答案，对吧？在纸面上，什么在数学上最合理？然后你对债务的感觉如何？但我认为这两点在某个时候会融合在一起。

例如，如果你有大量的信用卡债务，利率在 20% 到 30% 之间，那么我们就开始进入不负责任的领域了。现在有一个非常流行的 TikTok 趋势，很多女孩都在说：“我正处于信用卡时代，我不管了。”

我要去买很多东西，我会以后再担心这些事情。这可能不是一个糟糕的选择，这只是你生活中的一小段时间，你享受这些小玩意，但它可能会困扰你几十年。所以我并不赞成这种 TikTok 趋势，我认为它非常不负责任。所以，当我们谈论债务时，就像我说的，有数学和感觉，但它们在某个时候会融合在一起。

你……

我认为首先，我想强调我刚才说的话。他说我不认为这会是一个糟糕的选择。我不想让人们听到你说“我不认为这会是一个糟糕的选择”。这是说“这可能不是一个糟糕的选择”。

你不可能做出比在 20%、25% 或 30% 利率下大量负债更糟糕的选择了。我甚至不明白信用卡公司怎么能收取这些费用而不受消费者保护法的约束。无论如何，你正在给自己制造巨大的财务问题，而这仅仅是为了买一条紧身裤。所以，化妆品和护肤品。

是的，护肤品和化妆品。是的。

你知道吗，Target 卖同样的东西，价格却低得多。你真的需要多少条紧身裤？你今天需要一条去健身房，明天需要一条去比赛，同时清洗今天脏的那条。或者你可以重复使用它们。我以前做过，但你可能需要洗两次才能重复使用。

我非常赞同你的观点。我也非常赞同你对这个话题的看法。

我同意。我们在这个节目中讨论了债务的一些积极方面以及如何负责任地使用它，但我喜欢我们在这里总结了你可以陷入麻烦的一些主要方式。

例如，购买一些在一般情况下不会增值的物品，比如买一个汉堡店并让它在 25 年内贬值。这可不是个好主意。

所以，如果你能用债务购买一些会增值的东西，那可能是一个规则。还有其他规则，但如果一般情况下它不会增值，那就不要买。再次强调，像信用卡这样的 20% 利率，从长远来看，你只是在给自己制造麻烦。

我想补充一点的是储蓄和储备的重要性，也就是应急资金的重要性。当你负有责任的债务时，即使你不知道会发生什么，这也很重要。所以，以我的情况为例，拥有出租物业，你不知道租客什么时候会搬走，你可能需要对单元进行翻新。

这可能需要 3 个月或 4 个月才能找到新的租客。昨天我刚遇到这种情况。

我收到一封邮件，我的其中一处房产的长期租客要搬走了，这可能需要进行一些昂贵的翻新工作，才能重新出租。他们会在寒冬搬走，所以可能要到春天才能找到新的租客。但是，你必须有资金来支付这处房产的抵押贷款，即使在没有租金收入的情况下，这已经包含在房产的预期回报中。

所以，无论你投资什么，如果你想晚上睡个好觉，那就储备大量的资金，比如一半的储蓄账户，以及其他一些可以随时提取的账户，即使股市下跌 30%，你仍然有一些资金可以提取。所以，在房地产领域，随着你的房产增值，如果你想负有健康的杠杆或债务，继续增加你的储备，不要做得太过火。但是，是的，这是最重要的。我想说的是，储蓄绝对是关键。

我可以补充一点，关于信用卡债务，我认为这是每个人都知道的事情。但是，在看了这些 TikTok 趋势中女孩们的评论之后，你可能会发现，当你的信用卡被关闭并转入催收时，它不会消失。

它真的会伴随你一生，所以不要被它缠住。一些TikTok朋友真的很酷很鼓舞人心。但这不是那种。这不好玩。另外，我只想提醒大家，不要被那种“哎呀，我直接用信用卡买，以后再说”的思维方式冲昏头脑，因为这种想法会一直跟着你。所以，如果你现在是那种人，请放下TikTok应用，并还清欠款。

你的决定，无论好坏，都会长期影响你。你知道，你年轻时做的任何事，无论是好是坏，无论是财务上的还是其他方面的，都会影响你。你知道，在信用报告时代，有如此多的数据，这些事情不会消失。贷款机构、保险公司、手机提供商，他们希望你将来会因为你的信用卡消费而付出更多。我这里有两个...

对做不负责任的事情有两种反应。首先，我不会谈论用信用卡买东西，因为我知道大家都不应该这么做。所以，我认为我们在这方面都站在同一立场。

我认为，在房地产领域，在BiggerPockets Money的世界里，人们在债务方面会遇到两个问题。其中之一是，你知道我之前提到的债务余额。有些人把它推到了极端。

所以，即使你的债务是收入的数倍，以至于你无法应付，而且是在相对短时间内积累的，你一下子投入太多，无法持续几十年。我认为你正在给自己制造问题，因为虽然房地产和其他许多资产类别从长期来看都是不错的投资，但短期波动可能会让你措手不及。

游戏的目标是让事情在一生中持续复利，而当你措手不及时，复利就会消失。我们很快就会看到一些房地产投资者和房地产投资会措手不及。

我们已经看到过几次，存在额外的限制。你需要知道是什么。我的贷款实际上是在十年内分期偿还的，每次一处房产，大约每两年一次，这就是第一点。第二点，我会指出的是债务使用与你将持有的资产之间的不匹配。我最喜欢的例子是...

当人们为了A E锁取6万美元，但将其用作24万美元中西部租赁房产的首付时，你必须偿还那笔短期贷款。所以，我不知道你的定义是什么。短期贷款，但可能少于五年。

每月1000美元，而很多中西部单户租赁房产在抵押贷款债务为19万美元后，现金流无法达到每月1000美元。告诉你，使用短期债务工具来支付长期首付，这会让你在生活中损失很多钱。过去十年里，很多人这样做，但未来五年里，他们不会再这么做了。

这是一个我想指出的问题，即使用工具与使用场景不匹配。如果你要将债务用于投资，请使用正确的工具。同样的观点。所以，我认为这是我在投资世界中看到的两个相当高风险的债务使用案例。

你解释得真好，你真的很擅长理财。你应该利用这一点，因为我觉得你表达得很好，听到数百万美元的债务，我觉得你表达得很好。

是的，我认为，如果我当时采用更高的LTV，我会感到很不舒服。但是，在十年里逐渐积累，我感觉更舒服。我认为这改变了我的看法。我不知道，凯尔。

如果你的情况也是这样。是的，我的情况非常相似。我经历过一次小波折，主要是因为我卖掉了一家公司。

所以，这更多的是将一项资产转移到其他几项资产，而不是真正地购买。但是，我完全同意。你知道，你随着时间的推移进行分散投资。你之前提到过，随着时间的推移，以美元成本平均的方式购买房产，就像股票一样，甚至以美元成本平均的方式购买好的抵押贷款，随着时间的推移，你能够长期保持稳定的债务，并拥有足够的现金流来满足你的房产需求，以及足够的现金储备来满足你的整体情况和生活开支。

我认为，如果你开始在构建这些其他资产的过程中思考你的财务生活，你通常一开始只有一个雇主，试图赚钱，然后你买了一处租赁房产。现在，你基本上有两个雇主，其中一个也能给你带来一些收入。你可以随着时间的推移积累更多的雇主。

只要你没有为每个雇主（不同的租赁房产、股票投资组合、你生活中的收入来源）承担过多的责任，你就能降低风险。所以，如果其中一个倒闭了，或者你需要暂时拿出一些现金，你就有这些储备金。我只是在这里强调储备金的重要性。

我认为这非常重要，你已经很好地阐述了这一点。我想进一步探讨一下。房地产游戏的关键是坚持下去。你知道，它会下跌。如果你在它下跌时退出，你会输掉。你知道，这就是你必须坚持下去的时候，房地产从长期来看是神奇的，但是如果你在它下跌时退出，那会非常糟糕。我一开始只是在调侃你数百万美元的债务，但你后来提到你的债务有50%到60%的杠杆率，对吧？

是的。所以，其中一些杠杆率有相当大的缓冲，对吧？随着时间的推移，你购买房产，利率下降，你进行再融资。所以，随着时间的推移，有很多进进出出的情况，我的杠杆率也发生了变化。但是现在，如果我不再对这些房产进行再融资，也不打算出售它们，因为我长期看好它们，我想知道我如何才能以合理的条件购买下一处房产，可能是通过卖方融资，但可能只是用现金，而且我可能会去一个更便宜的市场，考虑到当前更高的利率环境。

我想表达的是，你的杠杆率是50%到60%。我看到有人说，在购买房产时，尽可能多地贷款，将其作为房屋出租，使用业主居住抵押贷款，以尽可能低的利率获得，并在那里住一年，然后搬出去，再重复一遍。

所以，你有一些房产的杠杆率在95%到97%之间。这有点像一条通往失败的单行道，你可能会完全失去它。

我看到有人因为无法支付贷款而失去了房产，因为他们也没有足够的储备金。他们只是勉强维持，这让我感到非常难过。所以，是的，安娜，坚持下去。

我讨厌把房地产称为游戏。它不是游戏。你必须像对待生意一样对待它。但是，如果你想长期从事房地产，你必须长期明智地操作。

你买得越多，杠杆率越高，赚的钱就越多。这持续了十年，我坐在那里想，我是不是傻瓜？我看着其他人迅速暴富。

如果我买得更多，投入更多，我会后悔的。问题是，这样做的人往往无法停止，他们会一直继续下去，直到被迫停止。在某些情况下，这会导致个人购买价值数十亿美元的房地产，而现在这些房地产的价值只有6亿美元。这是一个非常严重的问题，尤其是在你用6亿或7亿美元的债务进行融资，并使用大量其他投资者的资金时。这些问题最终会显现出来，并对经济产生影响，尽管房地产从长期来看是一项不错的投资，如果你能坚持下去，我认为它还是不错的。

是的，数学很好。你坚持下去的方法是拥有足够的储备金，以便在事情发生时（而不是如果事情发生时），你有钱投入到你的房产中，例如当租户离开，你找不到新的租户时。这将适用于所有正在收听节目的，拥有任何类型投资的人。

如果你有租户，他们最终会离开，然后你需要找到新的租户，你可能需要一段时间才能找到。所以，你需要能够应对这种情况。当你无法应对这种情况时，你必须出售它，这在市场低迷时总是会发生。

这就像房地产的规则，这是正确的做法。所以，明智地投资。也许你本可以拥有更多投资，但你能安心入睡吗？这回到了阿曼达的感受。

好的。我认为这是一次非常棒的谈话。我喜欢和凯尔谈话。我总是喜欢和阿曼达和斯科特谈话，但我也很喜欢和他们谈话。所以，凯尔，你还有什么建议要给我们的听众？

现在，我只是鼓励大家不要被我们谈论的一切压垮，你知道，像恐惧，我们在这里谈论很多租赁房产，但这并不是唯一的选择。你可以让事情简单得多。你可以保持非常通用的方法，即高额储蓄、合理的储备金和税收减免。

我的意思是，我可以就此展开关于税收的讨论，但我们没有将税收纳入风险和计算中。但是，你可以让事情比我们在这里讨论的简单得多。所以，如果有人感到不知所措，你知道，无论你是否以一种好的方式利用杠杆，或者完全避免杠杆，你仍然可以实现你的财务独立目标。

当然，阿曼达。对我来说，我会建议你退后一步，想想你真正想要的是什么。我看到一篇投资文章最近进行了一些研究，显示美国梦的成本为440万美元，比美国人一生平均收入高出100万美元。

当我看到这个数字时，我的脑海里出现了疑问。因为美国梦是什么？对我来说，它应该对每个人都不同。所以，我会建议你退后一步，弄清楚你真正想要的是什么。你想尝试房屋出租，这有点复杂，你需要学习一些知识，这样你才能避免犯大错误，对吧？

你是否只想工作到65岁，把钱存入401k和IRA，在晚上和周末与你的孩子共度时光，然后结束？退后一步，弄清楚你真正想要的是什么，以及如何实现它。它不必复杂。如果你想尽可能多地赚钱，尽可能早地退休，那它可以很复杂。但是，对你来说，美国梦是什么？退后一步，弄清楚如何实现它。

是的。好的，斯科特。

但是，我认为我的主要收获是，我认为你应该只使用杠杆来购买那些从长期来看能够增值的资产，并且理想情况下，这些资产能够产生足够的现金流来偿还债务，将债务与正确的工具匹配，并在大多数其他情况下避免使用债务。最后，我想补充一点，我们在之前的金钱播客中多次讨论过这个问题。所以，如果你是我们的忠实听众，请原谅我重复这一点。

但是，你的个人情况中债务越少（例如，抵押贷款债务），你实现财务独立和提前退休所需的财富就越少。用已还清的抵押贷款和投资组合产生6万或7万美元的收入，要比必须支付抵押贷款来产生12万美元的收入容易得多。这会增加一些数字，所以10万，你将支付更多的税款，当你意识到你的收入达到那么多时。所以，我认为这进一步改变了数学，尤其是在你接近财务独立的后期阶段。

是的，是的。是的，好的。我同意你们三个人说的。我无法超越你们，因为你们太棒了，我只会说凯尔。人们可以在哪里找到你？

现在，我在社交媒体上不太活跃。我有一个网站，kylemass.com。我偶尔会在那里写一些东西，但那只是我与家人相处、旅行和从事租赁业务的时间。我想，我过着财务自由的生活。阿曼达，人们可以在哪里找到你？

您可以在社交媒體上找到我。在華爾街，我是隻披著羊皮的狼，我的Instagram是e_um，我的網站是sheepfallstreet.com，我在那裡寫了很多文章。

您可以通過biggerpockets.com找到我，我們在那裡教您如何正確地投資。好了，這期《BiggerPockets Money》播客就到這裡了。她叫阿曼達·沃爾夫，他是凱爾·馬斯特，我是敏迪·詹妮，謝謝收聽。