$200K/Year & Early Retirement in 10 Years by Being a "Lazy" Investor
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您好，您好，您好，欢迎收听BiggerPockets金钱播客。今天的节目来自FIRE系列，最初在我们YouTube频道上播出，Dion McNeeley的故事非常精彩，我们想与我们的音频听众分享。

本期节目由Connect Invest赞助播出，投资变得简单易行，触手可及。话不多说，让我们开始吧。我很兴奋能与Dion McNeeley交谈，他十年内退休的故事，对您来说可能听起来遥不可及，但Dion今天来证明，即使您负债累累，这并非不可能。

现在Dion已经完全退休，可以随心所欲地做任何事情。听起来很棒，对吧？我迫不及待地想让您了解他是如何做到的，并学习他的经验，将其应用到您自己的生活中。非常感谢您今天加入我们。

非常感谢您邀请我。任何认识我的人都知道，我是一个不那么秘密的迪恩·约翰逊粉丝。

好的，谢谢。我不是什么秘密粉丝。让我们回到最初。您是如何发现财务独立的概念以及提前退休的想法的？

我尝试过几次领取养老金。我尝试过海军陆战队，但在沙漠风暴后被裁员了。我尝试过执法工作，在2008年后也被裁员了。

我认为当我开始投资房地产时，我的目标甚至不是财务自由。绝对不是，而且讽刺的是，现在仍然不是积累代际财富。我不想创造代际财富。

我认为如果我的孩子继承了数百万美元，那可能会剥夺他们自身的动力。

这根本不是我的目标。我直到40岁才开始投资。

我是一个单身母亲，带着三个孩子。我刚从执法部门被解雇。我发现自己背负了8.9万美元的坏债，直到离婚我才发现这些债务的存在。

我认为我们能为孩子做的最重要的事情就是照顾好我们的财务状况，这样当我们年纪太大无法工作时，就不会成为他们的经济负担。这就是我开始购买出租房，并开始为期十年的旅程的原因。房地产不是一夜暴富的捷径，真正困难的是让人们相信十年是很快的。

是的，您绝对可以通过房地产致富，Dion，我感觉您会告诉我们怎么做。

但在我们这样做之前，我想回到这8.9万美元的坏债。您用了“坏”这个词，对您来说这意味着什么？

所以在债务方面我有三个类别，大多数人都熟悉其中两个，很多人不相信好债务，对吧？但实际上有三个类别。您有坏债，对我来说，这是消费债务，信用卡债务，个人贷款。当我经历离婚时，我实际上发现了31.3万美元的坏债。

但我发现，如果您考虑破产，债权人会与您协商，您甚至不必真的这么做，但只要考虑破产，许多债权人就会接受其债务的20%或30%。由于我甚至不知道这些债务是什么，我联系了债权人，以了解如何付款。在31.3万美元中，最终我需要负责8.9万美元。

所以对我来说，坏债就是消费债务，还有一些更糟糕的债务。为了实现财务自由并有信心退休，我想确保我所有的最糟糕的债务都消失了。对我来说，这是任何具有可调利率的债务，任何具有较长再评估周期的债务，任何具有气球付款的债务，或者当时利率很高，抵押贷款利率约为5%到6%。

我认为任何高于6%的利率都是最糟糕的。所以我把我的可支配收入分成两类。第一类是我想存钱买房。第二类是摆脱最糟糕的债务。

所以我对所有债务都只支付最低还款额，然后我的可支配收入的一半用于偿还最糟糕的债务。这确实花了几年时间才摆脱这些债务。但这发生在我购买出租房产的同时。

在那第一年，我的债务收入比非常糟糕，每小时只赚17美元。我有坏债。一位贷款人告诉我，除非您的纳税申报单上有租金收入，否则您不可能买房。

所以我带上了我的孩子们。我是一个单身母亲，带着三个孩子。我们搬出了我的房子，离婚时我保留了房子，所以我很高兴能继续抚养孩子。

而我的房子从来都不是一个适合养育女孩的地方。所以我从房子搬到公寓，然后把房子租出去两年。所以我做了一些事情。我从执法部门被解雇了。

我开始在城市学校教书，每小时赚一点钱，大约17美元，但在新行业工作了两年才能获得贷款，两年来提高我的信用评分，两年来存下我需要的少量首付，两年来在我的纳税申报单上获得租金收入。所以当我买下第一套双联排别墅时，我实际上是破产的。我仍然有坏债。

我正在努力获得好债务。当我谈到十年内实现财务自由时，我通常会得到这样的回应：这真的很难做到。现在不可能做到。

是的，当您谈论在30分钟或30天内实现财务自由时，您是在谈论一夜暴富的计划。如果您今天开始为期十年的旅程，这意味着您属于2034届毕业生，在这期间可能会发生很多事情。所以对我来说，我从一个十年计划开始。

如果您今天开始，这意味着制定一个十年计划。现在它可能会更快。也许您负债更少。

也许您赚的更多，也许您做出了更小的决定。但如果您计划十年，那么如果它发生得更快，您会很高兴。如果您计划两年，您就会过于倾向于承担风险，而这些风险超过了回报。它可能会适得其反。

对于那些说这很难的人，是的，您知道什么，在任何收入水平、任何债务水平下实现财务独立都很难。但这并非不可能。这并不是什么令人难以承受的负担，而是一种令人难以置信的自由，但您不必为此工作。

它不会突然出现在您的膝盖上。我认为十年是一个非常好的时间框架。当然，如果您现在每小时赚12美元，并且背负着40万美元的学生贷款，那么您可能无法在十年内做到。

我很抱歉告诉您这一点，但我们现在讨论的不是这个。我们讨论的是8.9万美元的坏债和每小时17美元的收入。而我没有说，“好吧，我想这就是我的生活了”，而是决定“我想能够买房，并做这件事”。

所以我将从我的房子搬到出租房，这被认为是降级，但不一定是这样，因为它只是一个搬家，呃，但您从您的房子搬了出来，开始租房。所以如果您要追求财务独立，您将不得不做其他人不愿意做的事情。

Dave Ramsey最简洁地说，如果你现在像其他人都不一样地生活，那么你以后就可以像其他人都不一样地生活。而Dion现在像其他人都不一样地生活，因为现在是他的“以后”。所以人们不会……

对这个故事感到沮丧。我们已经讨论了开始和结束。截至2022年，我有16处出租房产，我购买了双联排别墅。

从那时起，我在2021年和2022年赚取了大约20.4万美元的利润，足以退休。我大约花了5万美元，所以我的收入是我的需求的四倍。退休的乐趣在于想办法花掉这些钱。

对于那些说现在开始真的很难的人，当您理解这一点时，接下来要说的是我的观点，而不是BiggerPockets的观点，也不是我的观点。所以如果您生气了，请在评论中评论我。

我的名字是Dion。2024年是购买房地产的黄金时代。我知道这会让很多人不高兴，让我们尽可能清晰地回顾过去十年。感谢64美分。

我在2010年从执法部门被解雇后开始存钱。在2010年，每个人都说房地产市场将再次暴跌。

2011年是底部。所以我开始存钱。在2013年，我买下了第一套双联排别墅。

每个人都在大声喊叫。价格开始超过2008年的水平。它必须崩溃。

这是不可持续的。不要买。所以在2015年，当我买下下一个双联排别墅时，世界上每个人都在大声喊叫。

因为这是婴儿潮一代首次达到可能的退休年龄的一年。这将导致大量房屋上市。房价将下跌。

不要买。在2018年，当我买下另一个双联排别墅并犯了一个巨大的错误，还清了一套房子时，我损失了100万美元。呃，每个人都认为利率高于6%。

而且您知道价格没有下降。没有人能在利率高于6%的情况下买房，而且价格只是……不要买。所以我又在2020年买了一套。

每个人都在喊叫。发生了疫情。有驱逐令暂停。

没有人需要付房租。您无法驱逐房客。人们可以申请失业救济金。市场必须崩溃。所以我买了四联排别墅和三联排别墅，在2021年和2022年，当每个人的宽限期结束时。每个人都说，这将导致市场泛滥。

不要购买房地产。我每年都买一套双联排别墅，而每个人都说这不可能做到，我在2024年做到了。这就是他们在2028年将要说的话。以下有两个半原因解释了为什么这是房地产的黄金时代：首先，远程工作改变了游戏规则。

在我成长的过程中，我认为我只认识一个人在2010年做远程工作。我现在可能认识五个人，如果您不包括卡车司机，因为我做的是学校工作，很难远程完成。但我认识的一半人都在做远程工作，Sensex做了一项研究。

56%的人需要为他们的公司在办公室工作，这听起来像是一个很大的数字，直到您意识到这意味着44%的员工不需要在办公室工作。所以发生的事情是，选择离您最近的主要大都市区。对我来说，那是西雅图地区。

远程工作者并不是那些可以完全远程工作的人。而且，人们可以随意住在泰国，在那里生活赚很多钱。但那些每周需要去办公室一两次的人。

这是一大批人，他们无法带着他们的西雅图薪水去农村租一套每月4000美元的小公寓，搬到郊区，每月支付2500美元的房租。租金上涨了，但价格没有上涨，因为他们可以买房。远程工作者不想买房，因为他们可以租房。

保罗明年将回到办公室。所以租金对我来说上涨了。我被赶出了令人惊叹的乡村和孩子们，开始计算，找到了很多交易，找到了我最近的四联排别墅，实际上现在正在利用它进行房屋黑客。第二个原因是为什么这是房地产的黄金时代，2023年11月18日。

常规贷款的规定发生了变化，可以以5%的首付购买双联排别墅、三联排别墅或四联排别墅。过去，对于三联排别墅或四联排别墅，您必须使用FHA才能获得这么低的首付。在2028年，人们会说，你还记得2024年吗？那时你可以以5%的首付买一套小型多户住宅？太疯狂了，我购买这些房产的每一年，都有人说你做不到。

我们现在回头看，并认为，我很高兴我这么做了。人们会说，你之所以能退休，是因为你这么做了。在5到10年后，人们只会说，你之所以能退休，是因为你今天开始了这段旅程，因为你在2024年采取了行动。

哇。好的，您说了两个半原因，但还有一个半原因。

另一个半原因是，如果您关注公平市场租金，这是一个数学问题。这就是为什么我尽量少谈论数学，因为海军陆战队和我说我不会算术，但住房管理局根据过去七年来设定公平市场租金的数据。他们不考虑最近的两年。

所以这之前的五年设定了租金。如果您好奇，请访问HUD网站，查看您所在地区的公平市场租金，看看2023年到2024年租金上涨了多少。这是一个巨大的飞跃。

我的一个租户的租金从每月2200美元涨到了3000美元。这是一个很大的涨幅。所以现在在2024年发生的事情是，由于2020年之后有一年的巨大冻结，2021年和2022年开始被纳入第8节。

而第8节影响租金的方式是，每年10月，他们必须公布明年租金的支付金额。因此，在10月份，我们有明年的数据。但这并不意味着当我的租金在1月份从2200美元涨到3000美元时，所有租金都涨了，因为大多数租赁协议是在夏季签订的。

因此，随着我们度过这个夏天，你会看到很多租金在2024年中期上涨，因为2022年的涨幅，人们会说，如果你知道这一点。在2024年中期，如果你预料到第8节租金对当地平均租金的影响，你就能找到在夏季末期能够产生现金流，但在夏季初却毫无意义的交易。所以有两个半原因，因为这是基于已知数据的前瞻性预测。

好的，你让我大吃一惊。我，这指的是第8节，对吧？

所以这就是第8节影响所有租金的原因。因为为什么房东要租给不是第8节的人，而政府会支付给你保证的金额，而且还会增加？所以有两件事会影响租金。

每个，每个平均值。租金不是吗？供求关系始终是一个因素，但军事基地或大学附近的住房基本津贴会受到军方支付金额的影响。

住房基本津贴。在2023年，我们看到12%的增长。2024年不仅增长了3%，而且是在12%的基础上增加了3%。所以BAH正在影响地区平均租金。然后，住房管理部门，他们支付的租金会影响租金。

但大约晚了六个月，这是我倒着做的事情，大多数人说他们想在夏季结束时续租，因为冬天很难找到租户，因为没有人想搬家。除了一个之外，我的所有租赁协议都在1月和2月到期。这有助于我将租户更替降到最低，因为没有人想在冬天搬家。

所以我倒着做。但大多数房东希望他们的租约在夏季到期，所以这就是第8节在夏季中期开始更新的时候。再说一次，为什么房东要以低于州政府支付的价格租给非第8节的租户呢？

完全注意？

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所以我的目标不是积极地收购更多房地产来扩大投资组合，而是钱越积越多。这就是我们试图让所有观看这段视频的人都拥有的问题，这样我才能再次收购更多的租赁物业。我并不是想创造代际财富，但这是资本的最佳用途，对吧？这是，如果我能表达清楚的话。

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所以，既然我投资于一个资产类别，我通过两种非常具体的方式进行多元化，并通过这样做，随着我的发展，增加符合这些标准的房产。一个是它至少离我的其他房产10英里远，从不同的来源吸引租户，靠近几个经济驱动因素，如港口、基地、大学、医院、波音或亚马逊。第二个标准是我有三种不同类型的租户。

我希望大约三分之一是军人，三分之一是第8节，三分之一是工作者或退休人员。所以我的投资组合已经准备好应对大流行、股市崩盘和政府停摆。因此，随着资金的积累，对我来说，增加房产仍然是资本的最佳用途，因为我已经掌握了一个资产类别，当你达到大约1000万或2000万美元的净资产时，也许为了保护你的财富而进行多元化对那些说这些话的人来说是有意义的。

但当你正在积累财富时，专注于股票，专注于股票。如果是在发展业务，专注于业务，摆脱单一思维模式。他通过经营他的业务获得的回报比购买租赁物业要好。

他购买租赁物业，但他并不专注于此，对我来说，自从我掌握了房地产和租赁，实际上我的租户要求我通过精打细算的策略提高租金以来，这是我最好的资金用途，除了最难的事情。退休后，一直在学习如何花钱。我想我提出了这些叫做逆向预算的东西。

哦，好的，你给我扔了这么多东西。这将是一场九个小时的谈话，逆向预算，因为你刚谈到这个，因为我记下了其他事情。什么是逆向预算？

逆向预算就是，如果你必须节俭才能获得财务自由，我不会这样做，我会说我会工作到70多岁。但既然我不想节俭，但我花了一十年时间过着节俭的生活，我利用了这种奉献精神，学习了如何尽可能多赚钱、少花钱、储蓄和投资差额的系统。

你在那十年里养成了这些习惯，以达到很难打破的财务系统。所以我实际上有一个逆向预算。所以如果我没有花这么多钱，这个月我就失败了。

我必须每月花2000美元在不同的餐馆吃饭。现在是和我朋友一起，这没关系，逆向预算。我每个开支都有一个资产，或者说我有医疗联排别墅，我有旅行联排别墅，我有呃，车辆联排别墅，我有沃达四单元房。

但我的车辆联排别墅，它每月的利润略高于2000美元，我想确保我下一辆车至少要花这么多钱，现在这是登记保险，至少要保持这个房产的利润。是的，我开了一辆15年和17年的吉普车和吉普大切诺基，花了十年时间才获得财务自由。但展望未来，由于有资产支付，我将始终拥有我想要的最愚蠢的车辆。所以逆向预算就是确保我不要生活得太节俭，因为这不是财务自由的目的。

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biggerpockets.com/connectinvest好的，这很有趣。我喜欢这些不同的房产，它们为您的生活方式和支出提供资金。还有一个问题，您为每个房产或所有房产的总储备基金是多少？

我的蜡笔，我已经准备好吃了。它必须很简单，所以不是每个房产。我的储备金随着我的投资组合规模而变化，当我只有7个单元时。

我保留了1万美元作为储备金，我认为我可以处理车库门或热水器的维修。当我超过7个单元时，我认为墨菲定律可能会生效，如果任何一系列事件都可能出错，它们很可能会以最糟糕的顺序结束。所以1万美元已经不够了。

我把它提高到3万美元，在我工作的时候，这几乎就是我保持的水平。当我停止服用这种扼杀我们梦想的药物——工资单时，我把我的储备金提高到5万美元。这不是每个房产。

那是总共五万美元。超过十万、三十万或五十万的任何金额都需要投入使用，以帮助我获得财务自由。所以我仍然保留五万美元的储备金，这是烧掉的、应急的，从未动用过。

超过这个数额的，你知道的，是现金，足以维持我的生活方式，并用于下一笔投资。因此，随着你的现金储备的增长，你的投资策略可以改变，对吧，懒惰的投资者。十年来，我购买的是租金已准备好的、已经出租的房产。

是的，我这么做了。我从未做过翻新，也从未做过买卖、转售或任何其他事情来实现财务自由和退休。一旦我退休了，并且有空闲时间，我就做了我的第一次翻新，我称之为我的最后一次翻新，因为我不喜欢它。

它在一年的时间里创造了大约三十万美元的现金，我不想再做一次了。它不值得，因为我可以冬天在泰国浮潜，知道我在这里管理着一切。所以这不是我拒绝的原因。

这就是我如何管理我的储备金。幼儿园级别简单。我挑选了它们。我留在了那里，它随着我的投资组合规模而扩大，并在我的工作之外增长。

请提醒我你总共有多少套房产。2022年的时候。

当我退休时，我有十六套，此后我又购买了一套双联排别墅，因为我走的是慢车道，问题是现金堆积起来了。所以我做了一笔自筹资金的买卖。我只是用现金购买，自筹资金进行维修。所以我甚至不确定这是否会成为一笔完整的买卖，因为我可能不会在最后提取任何资金。我可能会把它留在那里。

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这是一个很好的问题，有两个简短的答案。当你一直在扩大你的投资组合时，它不是被动的。房地产投资不是被动的。

房地产所有权接近被动，我有十八套房产。现在，一套房子需要占用我一个月大约两个小时的时间来完全自行管理。管理一个物业经理大约需要我一个月两个小时。所以我自己做，我使用像Hemline E这样的工具。

所以如果我在另一个国家有房产周转，我可以加快一个月的流程，并请一位代理人出去。我已经安排好了维修人员。我现在这样做是因为我在当地投资，在华盛顿州，所有事情都在奥林匹亚之间发生。

我的意思是，现在在贫瘠的果园里，有些地方离得远一点。但由于我在居住地投资，所以我自己管理。如果我要远距离投资，我会从物业管理开始，就像我的朋友千禧一代迈克一样，他是一位在西雅图附近的执法人员，在五年内投资了二十七套房产。

但他用物业管理来做，很聪明，尽管他仍然需要跟踪在高生活成本地区的多套房产。我自行管理，因为我制定了系统。这些系统，或者说让我获得自由的东西，大概已经有七年了，我不得不去一个房产，我会录视频或我的一个租户。

如果他们有问题，我会看到我的新闻，但我不用去我的房产。这有点像人们说我想买出租房产，我想我从未看过房产然后就出价。我总是先去看房产，然后签订合同，我需要知道的一切我都能在网上找到。

丹，对于那些刚刚发现财务独立的人，也许负债累累，甚至更糟，并且正在考虑所有这些的人，你有什么建议？我想尝试一下，但我不知道我是否能做到这一点。

理解这需要十年时间是第一步，对吧？如果人们认为从一套出租房开始的迈克尔·齐珀尔拥有超过一百八十套出租房，如果他说要达到财务独立，你需要有一百八十套这样的出租房，没有人会开始。

所以他足够聪明地说，得到四套。如果你能得到四套房产，你的整个人生都会改变。到那时，你的后代将继承数百万美元。

如果你在退休年龄附近还清这些债务，你的退休生活一旦达到四套房产，就会完全不同。现在你可以决定，好吧，我不喜欢这个。股票是我的方式。

我直到四十岁才开始投资，所以我只有十年的时间。有些人像YouTube上的Joe Kuhn，K、U、H。他使用股票和分桶法在五十四岁退休，这与我的方法完全不同。

他赚的钱比我多。他投资了三十多年才在五十四岁退休。所以，如果你有更长的时间让复利发挥作用，并且你赚得更多，那么可能有其他更适合你的方法。

对我来说，它必须在短时间内完成。由于我必须住在某个地方，所以我愿意进行房屋黑客。我认为人们关于房屋黑客的最大错误是我们可以谈论这个视频，最后，有时间去做它，它是帮助我退休的事情之一。

如果我不知道这一点，我现在可能还在工作，减少或消除我最大的开支，每月为我增加了1200美元的储蓄，而我当时只赚17、18美元。这太大了。这就是让我开始的原因。

所以如果有人今天要开始，我认为选择一个让你兴奋的资产类别非常重要。如果你是企业家，你想创业，如果是股票，如果是加密货币，如果是房地产，我们更有可能坚持我们情感上投入的计划。我想说的是，这太糟糕了，你没有开始。

前五年很糟糕。它很慢。举个例子，我开始储蓄。两年后，我买了一套双联排别墅，两年后，我又买了一套双联排别墅。在前四年里，我做了两件事。

这有多无聊？当你做了十年非常无聊的事情后，让我告诉你，无聊是性感的。因为无聊给了我自由。我现在可以使用时间的数学，但我再也不用工作了。我可以选择工作，但由于找到了BiggerPockets并教育自己，并改善我的投资方式，无论是股票、加密货币还是房地产，选择那个资产类别，生活与我被困在一个需要再工作二十年的竞争中完全不同。

我喜欢你刚才说的。如果我想，我可以选择工作。我认为有些人听到财务独立就早点退休。

我喜欢，“哦，我不想早点退休。我喜欢我的工作。”很好。

无论如何都要获得财务独立，因为你可能并不总是喜欢你的工作。也许你的老板离开了，你得到了世界上最糟糕的老板。我相信这在整个世界历史上从未发生过。

但它发生在我身上，一个butow pes。它发生在我认识的很多人身上。能够选择离开非常重要。你不必这样做。我仍然工作，我独立支付薪水，我完全可以继续工作，因为我喜欢我所做的工作。

但是，如果你到了财务独立的地步，你就有所有这些自由来选择你想如何度过你的时间，而不是必须把你的时间花在那些你可能喜欢也可能不喜欢的工作上。我的意思是，即使你喜欢你的工作，也仍然会有这样的时刻，你会觉得外面天气真好。我想去游泳或滑雪，或者任何你喜欢做的事情。

当你有一份把你束缚在办公桌前朝九晚五的工作时，这种情况就不会发生。丹，这太有趣了。我真可以和你再聊一百个小时。所以我们当然会让你回来。但是人们在哪里可以找到你？

你可以在YouTube上找到我，Dion谈论财务自由。或者如果你去dontalk.com，那里实际上有一个免费的速成课程。我不收费，因为它帮助了租户和房东，那就是dontalk.com。在那里，我赠送了我自己制作的电子表格，我的注册会计师用它来管理我的租赁业务，我还赠送了我提交的卖家融资信函，当我作为房地产投资者寻求卖家融资购买时。

我不得不去拿那封卖家融资信函，因为你永远不知道什么时候有人想写它。我喜欢这个。好了。丹，非常感谢你今天的时间。和你交谈总是非常有趣。如果你喜欢这个视频，请点击点赞，不要忘记订阅这个频道，以获得更多鼓舞人心的FIRE故事，就像这个一样。这是Mindy Jensen的签名。