10 Hidden Ways to Buy Properties with Huge “Upside”
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如果你想购买房地产,但找不到合适的交易,还有另一种选择。设计你自己的交易。我说的不是设计你自己的房产,而是设计你自己的交易。今天,我将分享一个非常有用的框架,说明如何将一份在纸面上看起来还可以甚至很糟糕的交易,在长期内变成一个全垒打。

这完全是关于寻找方法,为你的数字增加隐藏的额外收益。在本集中,我将向你展示10种不同的方法。

大家好,我是戴夫·梅耶,BiggerPockets房地产投资主管。很高兴再次与大家一起讨论我在过去几年里一直在开发的一些框架,我认为这些框架现在特别有用。因为让我猜猜,你可能想买房地产,但是你在网上找到的交易或者你的经纪人发给你的交易,都没有什么意义。

你发现自己不知道该怎么办。你是继续寻找呢?还是在一边观望?我认为大多数人都处于这种情况,因为说实话,我也处于这种情况。我理解。在我为未来一两年规划自己的房地产投资时,我已经开发并完善了一种思考方法,来判断当今市场上哪些交易有意义,这对我个人帮助很大。

它帮助我已经在今年做出了几份报价,并清楚地了解了我应该和不应该购买什么。所以今天,当我们讨论如何在2025年构建你自己的交易时,我将与大家分享其中的一些想法。

所以,你需要知道的第一个事情,我们将要讨论的第一个框架,我称之为交易设计。我在我的书《从策略开始》中谈到了这一点,但总的概念是,你实际上并不是在寻找交易。我知道在房地产领域,我们总是谈论寻找交易,但这并不是你真正做的事情。在我看来,你寻找的是房产。你确实会出去寻找你将要购买的物理结构。

但是,当你谈论交易时,实际上还有更多内容。你不会仅仅在网上找到这个经过精心策划、设计的交易,其中包含你所需的一切。相反,你实际上必须出去达成这些交易。你需要为你自己设计一个交易。

以这种方式思考交易设计和获取新的房产一直都是正确的,但我认为它比以往任何时候都更重要。因为我很抱歉地说,我希望情况并非如此,但你不会在MLS上,或者只是让你的经纪人有一天打电话给你,然后给你送来一个令人惊叹的全垒打交易。

如果你的投资者版本是在Zillow上查看,快速进行租金与价格计算,并期望一个交易能够实现盈利,你可能会非常失望。你必须自己构建它。你必须有策略。你必须有策略。你需要考虑你所做的每一笔交易的长期运营计划。问题就变成了,在当今时代,一个好的交易设计是什么?

所以,以下是我个人正在做的事情,我将把它分成两个部分。首先,我将与你分享四个关于我的交易设计的哲学思想,就像当我与我的经纪人、物业经理交谈并告诉他们我在交易中寻找什么时,那种总体策略一样。我正在给他们这些大的指导方针。在我解释完之后,我将更具体地谈论

我将尝试在我的交易中实施的事情,我将要瞄准的确切类型的交易,我将要使用的商业计划。所以,我马上就会谈到这一点。但首先,让我们谈谈总体策略。第一,主要关注点是我正在寻找那些由于市场力量而上市时间稍长的优质资产。

我们在许多地区都看到了这一点,但房地产市场正在恢复到某种平衡状态。它仍然不是我们过去的样子。它不是一个健康的房地产市场,但我们开始看到库存增加。所以有更多的东西可以看。我们还开始看到一个名为“上市天数”的指标增加,这正是它的字面意思,出售房产需要多长时间。

当这两件事发生时,这意味着你作为买家拥有更多的谈判能力。这意味着你有机会获得一笔交易。所以,这是我寻找的第一件事,那就是真正好的资产。我并不是在寻找我能找到的最便宜的资产。我并不是在寻找我能找到的最好的现金流。我是一个长期投资者。所以我想要的是一个在未来很长一段时间内都将有价值的资产,无论未来一两年会发生什么。这是第一点。

第二件事是关注市场。我想要一个拥有良好基本面的都会区和社区。

我不太担心短期波动。现在,我不想“抄底”。我不想买一些东西,然后价值立即下降。但是,如果我的房产价值在未来一两年保持不变,说实话,我不在乎。我将长期持有它。我想要一个在未来五到十年内有望增长的市场。

这在当前的额外收益时代非常重要,因为你会看到一些市场,这些市场拥有良好的基本面,但目前正在经历一些最大的调整。所以这是机会。这就是我所说的额外收益,那就是你或许能够购买那些已经上市一段时间,并且正在经历调整的一些长期潜力最大的城市中的房产。

再说一次,不要出去买任何东西。你需要勤奋,找到那些优质资产。但是这些机会开始出现了。所以这是前两件事。第三件事,我很想知道其他人对此的看法,但对我来说,我寻找的第三件事是在第一年内收支平衡。不需要第一天就收支平衡,但我想在第一年内接近收支平衡的现金流。

如果我需要提高租金,如果我需要进行一些装修,并且需要六个月才能收支平衡,我个人是可以接受的。即使在装修后,它也不会产生巨大的现金流,成为一个令人惊叹的现金流资产,我仍然可以接受。因为再一次,我的策略是寻找

长期增值和增长,长期租金增长。我不太关心第一年会发生什么。如果我关心的话,如果我只是想在当年赚钱,我会翻新房屋,但我是一个长期投资者。所以这就是我正在寻找的。然后是第四件事,这将是我们在这集节目剩余部分讨论的主要内容,那就是它必须在未来两到五年内有显著的额外收益。

对。因为我刚才说过,我在乎第一年的收支平衡。我不希望它在这个投资的整个生命周期中都收支平衡。我希望它在第二到五年开始加速增长。它不一定要在第二年。它可以是第三年。它可以是第四年。但我需要看到一个通过。

在最初的两三年中表现良好,才能使我的交易变得良好。所以,作为提醒,我刚才说的四件事是,你可以找到交易并进行谈判的优质资产。第二件事是寻找具有良好基本面的市场。

第三是那些在第一年内能够接近收支平衡现金流的交易。然后第四个是寻找第二到五年的额外收益。这些是我目前正在关注的四个标准。我稍后会更多地谈论你可以用于你的交易的不同额外收益。但首先,让我给你举个例子说明这一切意味着什么。去年,我买了

中西部的一笔交易,我认为是37.5万美元。如果你支付市场租金,租金应该是3800美元到4000美元。所以理论上,它应该是一条百分之一规则的交易,如果你了解百分之一规则交易,那太棒了。但是,上市信息显示租金仅为2900美元,租户是长期租户。

当我购买这笔交易时,它会产生现金流吗?不,可能不会。但在第一年内,我很有信心能够收支平衡。实际上,一年后,它已经超过了收支平衡。所以这部分成功了。

但我也知道,租金增长的额外收益将持续数年。我知道我不会仅仅把它提高到我现在所在的3500美元。我去年知道我可以达到3800美元到4000美元,而且租金可能在一年后再次开始增长。所以这让我达到了4200美元。而这种长期租金增长的额外收益是我真正追求的。

我买了一笔优质资产。它是在过去30年或40年建造的,所以CapEx相对较低。它在一个好学区、好社区有一个很好的布局,我不需要它今年产生现金流。我只是希望它在未来五年、十年、十五年继续提高其业绩。

我刚去拜访了这笔交易。我对此非常满意。而这就是我将一次又一次重复进行的交易设计。这只是一个例子。你知道,我谈到了这笔交易的额外收益是租金增长,但我希望将我们的重点转移到讨论其他类型的额外收益。

如果你像我一样,正在寻找那些强大、长期资产的交易,你需要制定你的商业计划,说明你如何在未来5年、10年或15年内产生这种额外收益。我们将讨论这个问题,但首先,我们需要稍作休息。我们马上回来。

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大家好。欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里讨论如何在2025年设计好的交易。我将讨论如何在2025年设计好的交易。

休息之前,我们正在讨论总体策略,或者至少是我的总体策略。你可以有不同的策略,但我只是与你分享我现在对房地产的看法。正如我所说,我的目标是找到我认为将在长期内表现良好的优质资产,然后实施一项商业计划,使你能够在未来五到十年内最大限度地提高该交易的额外收益。

我之前提到过,租金增长是我个人最喜欢的额外收益之一,但我实际上还想与你分享另外九个。所以让我们来逐一讨论这十个额外收益。第一个是租金增长。我已经谈到了一些,但我个人认为,当我阅读宏观经济的线索时,有非常有力的理由表明,宏观经济力量将在未来几年推动租金上涨。

当然,这不会在每个地方发生。这不会发生在每个市场。但是,如果你能够识别出具有强大动态的地方,我认为租金上涨的可能性非常大。我这样说是基于几个原因。第一个原因是美国存在住房短缺,数量在300万到700万之间,这取决于你问谁。即使现在市场上存在大量多户住宅供应,这种情况也会结束。

钟摆将向另一个方向摆动,租金增长可能会继续。除了供应之外,另一个原因是房屋相对来说负担不起。我认为这种情况不会改变。

这意味着一些通常想要购买独户住宅的人将继续租房,这将创造对租赁房产的需求。所以这就是我认为一个好的商业计划是找到你认为租金增长机会很大的地方的原因,无论是通过市场力量还是你自己的强制增值,我们稍后会讨论这一点。

我只想提醒一下,我不一定认为2025年是增长最强劲的一年。可能是26年,也可能是27年,但这就是为什么它是一项额外收益投资,对吧?你必须找到这种额外收益,这种额外收益今天可能并不明显,但明年或后年就会出现。所以这是第一个,租金

增长。第二个是增值。这应该不足为奇,但增值仍然非常有效。你可能听说过增值被称为强制折旧。我喜欢称之为增值,因为你可以在许多不同的策略中使用它。但基本思想是找到那些没有被充分利用的房产,并

将其更好地利用。最明显的例子是翻新,但你也可以用BRRR来做。你也可以做延迟BRRR,这是我自己一直在做的事情,或者你也可以只做增值来增加你的租赁价值,即使没有再融资。所有这些都是可能的。大多数人都不想装修房子。他们不想做这项工作。如果你愿意自己做这项工作,

那么我认为你将能够在房地产中找到巨大的利润。坦白地说,在我的职业生涯中,我做过一些增值。这不是我最擅长的事情,但这是我开始更多关注的事情。我正在努力学习更多,因为我真的相信,这将继续成为在未来几年内提高你的投资组合短期和长期价值的一种极好方法。

这是第二个额外收益。第一个是租金增长。第二个是增值。第三个是自住策略。我们在节目中经常谈论房屋黑客。我不会详细介绍,但这仍然是一个巨大的额外收益。你知道,如果你在Zillow上查看房产,它可能对传统的租户来说没有意义。

想想它对你作为房屋黑客是否有意义,或者自住的另一个选择,我现在第一次这样做是现场翻新。这基本上是你购买一套需要翻新的房子,你住进去并进行周围的改进。这可能是一项惊人的投资,因为你获得的融资交易比传统的翻新要好。而且。

尤其是在翻新方面,税收优惠要好得多。所以这是第三个。第四个并不适合所有人。我完全理解并非每个人都有条件这样做,但我认为,在资本成本如此之高的现在,用现金或较低的LTV(贷款价值比率)购买可能是一个很好的策略。抵押贷款利率仍然很高。希望它们会下降,但它们可能会在一段时间内保持相对较高。

支付超过5%、超过10%、甚至超过20%的首付,可以控制资产并使其收支平衡。记住,我说过我的总体理念是,我希望它在未来十年内接近收支平衡。

一年左右,因为我想能够长期持有该资产。如果我没有收支平衡,如果情况变得艰难,或者我的一个房产表现不佳,或者其他什么情况,我可能会想出售它,你知道,生活就是这样。所以我愿意在一个优质资产上支付30%的首付。如果我在一个经历了轻微调整但基本面良好的市场中,并且我能找到一个我想要拥有20到30年的真正好的房产,并且

我能够支付25%、30%、35%、40%的首付来控制该资产,这将首先帮助我收支平衡,或者可能在通常情况下我无法做到的资产上产生一些稳定的现金流。

现在,再说一次,我与你分享的所有这些额外收益并不适合所有人。并非每个人都会自住。并非每个人都想进行增值。并非每个人都有现金可以支付更多房产的首付。我想与你分享的是不同的计划,不同的策略,你可以用这些策略将一份在MLS上看起来还可以的交易变成一笔真正好的交易。这是我如果可以选择的话会考虑的第四个。

我将与你分享的第五个有点玄乎。这可能不是你期望我说的,但第五个额外收益是学习。这是一个真正的额外收益。这可能是所有额外收益中最好的一种,但要寻找一个你可以从中学习很多东西的交易。我

真的认为未来一两年将成为许多投资者检验技能、培养技能的试金石,因为我们正进入房地产市场的新时代。我个人正在这样做。就像我刚才谈到的那样,我正在进行现场翻新。我还谈到增值不是我最强的技能。这两件事似乎相互矛盾,但我正在与合作伙伴一起做,这样我就可以学习。我放弃了这笔交易50%的

利润,因为我非常关心学习业务以及如何正确地进行。我认为这是一个巨大的额外收益,因为在我的投资生涯的未来五年、十年、二十年中,我希望我现在将拥有更好的增值技能。我将学习建筑。我将完善自己作为投资者的技能。我将

希望弥补我作为投资者最大的差距之一。我希望我能在根本上健全并且除了其他额外收益之外,还能进行这项交易。

所以,回顾一下,我们到目前为止已经讨论了五个额外收益。我们讨论了尝试寻找未来的租金增长,第一个是增值投资,自住投资,较低的LTV投资,以及学习。这些是我个人在2025年关注的五个方面。我们将稍作休息,但当我回来时,我将分享你可以在你的投资组合中使用的另外五个额外收益。所以请继续关注。

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欢迎回到 BiggerPockets 播客。我们正在讨论 2025 年交易中的上涨潜力。我已经分享了我个人在来年投资中关注的五个方面,但我将分享另外五个方面,如果您有不同的策略或方法,您也可以考虑这些方面。因此,第六个整体上涨潜力是进步之路。您可能以前听说过这个,但这试图寻找可能升值的社区或机会。

现在,投资者对所谓的“升值”和市场升值有不同的看法。这不是您在增值时人为造成的升值。这更像是您整个社区的价值。整个市场都在上涨。

这本身就有点冒险,因为很多事情都超出了您的控制范围。您无法强迫您所在社区的比较对象上涨。您无法强迫其他房东的租金上涨。但是,如果您进行了研究,并且真正了解市场,认真研究市场,

非常了解市场,并且成功预测了市场,那将是惊人的。这可能是通过房地产积累股权和财富最有效的方法之一,那就是了解进步之路,并在所有事物都将上涨的地点购买房产。我之前在其他剧集中谈到过这个问题。我们将来会讨论如何做到这一点。但这就像关注基础设施支出将流向何处,企业将迁往何处,以及供应受限但需求强劲的地区。

如果您像我一样是分析师类型,并且想承担这些事情,尝试寻找进步之路,并购买一笔拥有所有基本要素并处于进步之路上的交易,这将是您可以获得的一些令人兴奋的上涨潜力。第七个是我非常好奇的事情。我考虑过很多次,但我还没有。

真正启动它,但它是分区上涨。如果您不熟悉分区,它基本上是城市和地方政府允许您在街区上建造的东西。

但是许多城市现在正在改变分区,以允许更高的密度。这意味着,如果您拥有一栋独立式住宅,也许您可以在后院建造一个附属住宅单元或小型住宅。或者,您可以封闭您的地下室并将其改造成 Airbnb。也许如果您拥有一处租赁房产或独立式住宅,但它被划分为多户住宅或商业用途,您可以重建该房产。

我认为这是未来 10 到 20 年的一个巨大的机会,因为我们作为一个国家正在努力解决可负担性问题。提高密度将是其中非常重要的一部分。我对此几乎是肯定的。因此,如果您能找到具有提高密度上涨潜力的房产,并且您知道如何正确处理此事,并且您遵循所有基本要素,这可能会非常好。

举个例子,我去年在中西部买了一处房产。这是一笔稳健的交易。它类似于我之前描述的内容,但我能够提高租金。我进行了一次美容翻新。它现在正在产生不错的现金流,但它位于 A 级社区,并且被划分为商业用途。我可以在这里建造 6 到 8 个单元。它目前是一栋双联别墅。现在开发它没有意义。数字不起作用。

但它有其他上涨潜力。它位于进步之路。租金增长机会非常好。我认为这方面的分区上涨只是锦上添花。其他一些我个人没有经验,但仅从市场状况来看,我认为值得考虑。

一种是按房间出租的想法。我知道这不是每个人的最爱,但如果您拥有物业管理经验和意愿,您可以真正获得大量的租金增长和现金流上涨潜力。如果您愿意选择这种合住或按房间出租的方案,您将

另一个是创意融资。在过去的几年里,这变得非常流行,而且创意融资的范围很广。如果您能找到卖方融资,那可能是一个非常好的选择。如果您能以较低的利率承担他人的抵押贷款,那可能非常好。有些人非常喜欢“受制于”策略。就我个人而言,法律灰色地带是

我不够了解它,无法承担这项工作,但如果您真的想全身心地投入并合法地做到这一点,那可能是一个非常好的策略。所以这是你应该考虑的另一件事。最后一个是深度购买,这是能够找到非公开市场交易并在低于其真实市场价值的情况下购买交易。

您会听到像亨利这样的节目嘉宾一直在谈论这个。他真的是这方面的专家。我不是。我在这方面取得了一些成功。这并不是我今年个人关注的事情,因为它很费时。但如果这是您感兴趣的事情,那么它是在交易中寻找上涨潜力的绝佳方法。如果您能以低于市场价值的价格购买,那就是立竿见影的上涨潜力。这是一种做到这一点的绝佳方法。因此,如果您具备技能和时间来承担这项工作,我强烈推荐深度购买。

因此,让我们回顾一下您可以考虑的 10 个上涨潜力:第一个是长期租金增长。第二个是增值。第三个是业主自住。第四个是较低的贷款价值比或现金购买。第五个是学习。不要忘记这一点。第六个是进步之路。第七个是分区上涨。第八个是卖方融资。第九个是按房间出租。第十个是深度购买。

在我结束之前,我想重温一下我之前说过的话。当我设计这些交易时,我会考虑这四个关于在良好市场中寻找优质资产的基本原则,这些资产可以在第一年内收支平衡。然后我不只选择一个上涨潜力,因为众所周知,经济变化很大。市场在不断变化。

很难肯定地说哪个上涨潜力是最好的。我个人不会购买只有一项上涨潜力的交易。我希望找到拥有两项,理想情况下是三项,甚至四项上涨潜力的交易,因为首先,它最大限度地降低了风险,而且它也为您提供了最大的上涨潜力,对吧?想象一下,如果您有两三个上涨潜力都实现了。这就是您真正获得全垒打的方式。

我认为这就是您经营业务的方式。您需要购买一种低风险的资产。这基本上是最初的总体策略,即降低风险,确保您可以持有您的资产,并且您正在购买优质资产。

然后,第二部分是高效地运营该业务,并尝试尽可能多地实现这些上涨潜力。因此,回到我之前提到的那个例子,我去年在中西部买下了这栋双联别墅。租金约为 2200 美元。我认为我可以将它们提高到 2700 美元或 3000 美元,但我需要对该房产进行相当大的,虽然不是巨大的,翻新。

因此,我从这笔交易中看到的是一项租金上涨潜力。第二项是增值上涨潜力。我已经告诉过您,它具有分区上涨潜力。第四个上涨潜力是学习。我在自己居住的市场做过翻新,我可以去看一看。我从未做过超过基本的美容翻新。

在州外市场。我承担了这项工作,并了解了它。这是在一年以前。我之所以告诉你这个故事,是因为我已经花了一年的时间回顾这笔交易,而且它非常有效。

我以相当不错的市场价值购买了一笔交易。我将告诉你,大约是 250,000 美元。当我第一次购买它时,它不会产生现金流。它并没有相差太远,但我每月会损失大约 100 美元或 200 美元。我知道,即使没有翻新,如果我确实需要,我可以将租金提高到市场价值,至少可以收支平衡。这降低了我的风险。我的风险非常小,因为它也位于一个好社区和一个好市场。

然后我开始运营我的业务,并争取这些上涨潜力。所以我做的第一件事是进行翻新并增加了价值。我花了大约 22,000 美元,23,000 美元左右来升级这笔交易。所以我花了,我们不妨称之为 275,000 美元。

最近,我认为 ARV 大约在 310,000 美元到 315,000 美元之间。因此,我通过增值积累了股权。我能够将我的租金从大约 2,200 美元,2,100 美元提高到大约 2,600 美元。现在,即使我投入了更多资金,我也拥有正现金流。在未来很长一段时间内,我还有更多上涨潜力。租金可以继续增长。它位于进步之路。而且我还有这个分区上涨潜力。

对我来说,这就是行之有效的公式,我认为我将继续关注它。如果您查看我在市场上公开购买的这笔交易,您可能不会认为它会很好。但截至目前,它仍然为我带来了 12% 到 13% 的年化回报。远好于股市。而且有很大的长期上涨潜力,作为长期买入并持有投资者,这正是我唯一能要求的。

对我来说,这就是您在 2025 年设计交易的方式。我希望这个框架,即在购买时尽量降低风险的总体策略,以及长期利用所有这些上涨潜力,以及我与您分享的 10 种不同的上涨潜力,这些上涨潜力可用于创造价值并看到您的交易业绩逐年提高,在您持有的整个生命周期中,所有这些都对您非常有帮助。

今天我就跟大家聊到这里。非常感谢您的收听。我们很快将在 BiggerPockets 播客的下一集中与您再次见面。

感谢大家收听 BiggerPockets 房地产播客。请务必订阅 YouTube、Apple、Spotify 或任何其他播客平台,以获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人 Dave Meyer。该节目由 Ian Kay 制作。文案由 Calico Content 撰写,编辑由 Exodus Media 完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯,请访问 www.biggerpockets.com。内容

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