BRRRR for Beginners: How to Build Massive Wealth with This “Dead” Strategy
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BRRRR策略可以说是通过房地产建立财富的最快方式。只需问问位于西雅图的投资者Leka Devatha。今年她有一处BRRRR物业，可能为她带来60万美元的利润。而这仅仅是一套房子，而不是一个公寓综合体。那么，什么是BRRRR策略，为什么这么多投资者在2025年选择放弃而不是尝试呢？他们是否错过了什么？绝对是的！BRRRR代表购买、翻新、出租、再融资、重复。基本公式是这样的：购买一处需要改善的房子，进行翻新（到你觉得舒适的程度），将房子出租给租户，现在它已经修缮完毕，然后进行再融资。现在，房产的价值更高，你可能能够让银行偿还你的初始首付款和翻新费用，因为股权增加了。然后……重复这个过程，直到你财务自由。如何在2025年以高利率、高房价和上升的翻新成本成功实施BRRRR？Dave和Leka正在分享他们自己的BRRRR交易，向你展示如何成功地进行BRRRR，而不使用你自己的任何资金（真的！）。在这一集中，我们讨论：BRRRR策略的解释以及它在2025年是否仍然有效；Leka的BRRRR交易使她赚取高达60万美元！BRRRR的最佳物业类型，以获得更多现金流、更高的增值和更大的回报；如何利用他人的资金（OPM）来资助你的BRRRR投资；可能会使你的房价飙升的“DADU”策略；还有更多！节目链接加入BiggerPockets免费，让我们知道你对节目的看法！在BiggerPockets论坛上提问；BiggerPockets YouTube；申请成为BiggerPockets播客嘉宾！通过Equity Trust的自我导向IRA最大化你的房地产投资；在房地产年度最大活动BPCon2025上节省100美元；获取BRRRR书籍；注册BiggerPocket房地产通讯；寻找投资者友好的贷款人；什么是BRRRR方法及如何利用它投资房地产；与Leka联系；与Dave联系；（00:00）介绍；（03:42）BRRRR策略解释；（05:38）如何提升房屋价值；（08:47）无资金进行BRRRR；（12:50）使用他人的资金；（15:39）再融资你的BRRRR；（18:39）2025年真实的BRRRR案例；（23:03）最佳BRRRR物业类型；（26:08）寻找交易的秘密。请查看BiggerPockets.com和https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-1091的更多资源。想了解更多关于今天的赞助商或自己成为BiggerPockets合作伙伴的信息吗？请发送电子邮件至[email protected]。了解更多关于你的广告选择的信息。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 这仍然是2025年扩展你的租赁物业组合的最快方式。你买一栋房子，翻新它，然后提取部分或全部股权，再买另一栋。即使在今天的利率下，如果你能发挥创造力，它仍然可以奏效。大家好，我是Dave Meyer，BiggerPockets的房地产投资负责人。今天在播客中，我们将重温一个老朋友，BRRRR策略。

如果你不熟悉这个策略，下面是它的运作方式。首先，你购买一处物业。这是第一个B。然后你翻新这处物业，这将增加价值。接着你将这处物业出租。最后，你对物业进行再融资。这是关键步骤，因为如果一切按计划进行，你将物业的价值提高到足以让你从首付款和翻新预算中提取大部分或全部现金。

BRRRR缩写中的最后一个R是用新物业重复这个过程。如果这一切都按预期进行，BRRRR可以非常强大，因为最终你拥有一处新翻修的现金流物业，但你仍然拥有大部分启动资本，可以投入到另一个交易中。

当Brandon Turner和BiggerPockets在2010年代创造这个术语时，实施起来相对容易。但今天，尤其是在高利率和高回扣成本的情况下，一切都完美进行的情况变得更加罕见。更常见的是，你将不得不在交易中留下一些现金，或者你将不得不接受后端仅仅是收支平衡的现金流。

但这并不意味着BRRRR已经死去。这只是意味着你需要对其进行修改。你需要变得更加创造性。你需要作为投资者努力利用BRRRR以及其他策略，如ADU和分区上升，以实现自己的财务目标。

所以今天我邀请了Lekha Devatha来到节目。Lekha是一位在西雅图运营的投资者和经纪人，她正在做我刚才所说的一切。她正在利用所有可用的工具来修改和现代化BRRRR策略，以便它仍然可以增强她目前的投资组合。我非常期待听到她是如何做到的。让我们把她请上来。

Lekha，欢迎回到BiggerPockets播客。感谢你在这里。哦，我的天，感谢你邀请我。已经有一段时间了。你上过几次节目？主要播客就一次。我录制了Brandon Turner的一个生日特别节目。哦。

那是在2020年。好的，欢迎回来。我们很高兴你能来。对于没有听过第一次节目的朋友，你能给我们简单介绍一下自己吗？当然可以。我是Lekha Devta，我主要在大西雅图地区投资。我现在已经做了十年了。在翻新了近100个单元后，

我可以告诉你，我学到的远不止翻新物业。这教会了我很多关于稳定性、购买、创造性退出的知识。

还有很多与如何成功翻新物业相关的教育内容。这很有趣。为什么你在十年前选择直接进入翻新，而不是其他不同的策略？这是最快赚钱的方式。好的，这很公平。我放弃了我的W-2工作，跳入一个我不知道该怎么做的领域，我没有资金进行长期出租。好的。所以，我想，好的，让我们去学习翻新房子吧。是的。

好的。我喜欢这个。但今天我们实际上不是在谈论翻新。我们在谈论BRRRR方法。那么你是什么时候开始做BRRRR的呢？我想大约在开始投资房地产三年后。我遇到了我的朋友Thatch，他说，

如果你继续翻新房子，你所做的只是工作。如果你想创造真正的长期财富，那么你需要开始持有物业。恰好那时做BRRRR是个绝佳时机，因为我当时购买的物业，显然利率低于3%。也许你可以给我们定义一下BRRRR，以便那些不太熟悉的人理解。但对我来说，它有点...

是翻新房子和出租之间的完美混合。你可以获得每种方式的一些好处，对吧？没错。所以BRRRR物业基本上是你购买一处物业，翻新它，出租它，再融资。可以是现金提取再融资，也可以不提取，或者你在交易中留下一些资金，但然后你重复这个过程。

通过这样反复进行，你所做的就是购买明显低于市场价值的东西。通过投入你的汗水和实际进行翻新和工作，你能够增加该物业的强制增值和价值。不仅如此，一旦你将其出租，你实际上可以获得良好的现金流。我知道，考虑到今天的利率，这有点更具挑战性，因为

但相信我，这些机会仍然存在。很好。是的。这正是我想讨论的，因为我们行业中有一种叙述，认为BRRRR已经死了或不可能。我认为我自己的经验证明这并不真实。我对你的经验感到好奇，因为你处于一个非常不同的市场。你在西雅图。这里很贵。你现在正在做什么类型的交易？好的。

让我们谈谈我在过去几个月中做的几笔交易，我完全能够利用BRRRR策略。首先，我购买了一栋独立住宅。它实际上是市场上出售的，任何人都可以购买。但这栋独立住宅的特别之处在于它位于双街道上。

这意味着房子在一条街上，但后院在第二条街上。有一些特殊的街道实际上有这种情况。现在，这意味着我可以在后面建一个DADU，而DADU将有自己的街道前面。DADU是指独立附属住宅单元。所以当你谈论ADU和分区上升时，这个话题经常出现。ADU可以意味着很多不同的东西。

但它可以是你在地下室、阁楼中添加的第二个单元，或者你在房子的侧面加上的东西。DADU或DADU是独立的。它不与主要住宅相连。所以听起来，Laika，你所说的是有机会在不感觉像是藏在别人后院的地方建造DADU。你是在给他们一个空间。

更像是单户住宅的体验。是的，是的，比传统的DADU更好。绝对的。这是你在西雅图进行的主要交易类型吗？不，我实际上也在进行土地银行。

所以现在购买物业，稳定它。仍然购买非常破旧的物业，因为我喜欢破旧的房产。这就是我知道你和Jamstater是朋友的原因，因为你购买的都是最可怕的建筑。我喜欢那些。是的。所以当我购买一栋破旧的独立住宅时，我能够修缮它，提高价值。这样评估就会高得多。

然后我做的是给它上一个DSCR贷款。一旦我放置了那个贷款，我就可以在接下来的几年中持有它，并在那块土地上进行土地银行，以便几年后我可以在那块土地上建造更多单元。我喜欢这个想法。这种想法与我在过去几个月中在节目中谈论的框架相一致，我们在谈论上升。一般框架是，如果你能购买一笔交易，至少在第一年能做到收支平衡，然后在两年、三年、五年内有不同的上升空间，那对我来说就是2025年的好交易。就像，

听起来你正是在做这个。你购买某物，稳定它。我假设如果你获得DSCR贷款，大多数贷款人，之所以称之为债务服务覆盖比率贷款，是因为他们在寻找物业收入与债务服务金额之间的某种比例，因此得名。对吧。所以-

显然，他们希望至少为1，这意味着租金收入将覆盖债务服务。很多人寻找1.2，这意味着你需要120%的债务服务收入。但我之所以这么说是因为这意味着他们需要现金流正的物业。

所以我很好奇，在像西雅图这样的城市，你能够产生什么样的现金流，即使是购买破旧的物业？实际上，这非常有趣，我们可以让人们大吃一惊，但你甚至不需要自己的资金来做到这一点。然后你可以在物业中建立大量的股权。所以我做的是，我以30万美元购买了一栋独立住宅。

它位于一个角落地块，一侧是房子，另一侧是一个独立车库。现在，这个城市尚未经历其分区变化。但在六个月内，他们将实际允许在这块土地上建造DADU。如果他们不允许建造DADU，他们已经允许在这块土地上建造小屋。所以我们总是可以这样做。但这很酷的是，我投入了大约5万美元进行修缮。所以...

总的收购和翻新费用为35万美元。当它评估时，评估为48万美元。一旦我进去，完成了我的翻新魔法，并且也将其出租。所以它的租金大约为2400。

所以根据收入法，它评估为48万美元。不错。这意味着我将在DSCR贷款中获得大约30万美元。现在，因为我投入了大约35万美元，所以我找了一个合作伙伴，一个私人贷款人，

借给我剩余的首付款。好的。它的结构是，她现在不获得任何东西，但在大约三年后，当我们准备出售这处物业时，她将获得15%的股权。哦，哇。所以我没有投入任何自己的资金，但与此同时，我们每个月大约有500美元的现金流。

哇。好的。所以因为你找到了一个私人资金贷款人，推迟了三年的付款。是的。好的。

好的。我很好奇为什么那个贷款人会这样做。好的。所以这个贷款人，这也很有趣，这个贷款人是在科技行业。她只是想获得被动收入。她不在乎邮寄收入。她只是想把她的钱停放在某个地方，三年后她可以获得大量的股权。现在，我们谈论的股权是什么，对吧？好的。

所以这处物业今天的价值为48万美元，而这个城市每五到六年几乎翻倍。因此在三年内，即使这处物业只会以60万美元或65万美元的价格出售，那仍然是她可以获得的很多股权，而她什么都不需要做。她的钱没有被困在股票中。她的钱没有闲置。它实际上被投入使用。很有趣。

好的。我必须诚实地说，我不知道我是否会作为私人贷款人做这个交易，但我很高兴你找到了愿意这样做的人。实际上，令人惊讶的是，你会发现有多少人愿意做这样的事情。好吧，这是一个非常有趣的交易。它不是一个复杂的结构，但你认为新手可以承担这种类型的交易吗？是的。所以我最大的事情是，我很久以前得到了这个建议，我非常重视。

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我们回到BiggerPockets播客，和Lekha Devata谈论BRRRR方法以及她在当今时代采用的一些创造性策略。在休息之前，Lekha，你说你承担了很多债务。你没有在这笔交易中投入很多资金，但你有资金可以这样做。所以我经常收到这个问题。为什么？如果你可以自己支付，为什么要这样做？好问题。

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回到我们不断听到的关于BRRRR已经死去的叙述。这是你五年前会做的交易结构吗？还是随着市场条件的变化，你不得不变得更加创造性？所以五年前，如果我将这笔交易放在上下文中，我的利率大约是3%。

在3%的情况下，我的现金流大约是1200美元。不仅如此，我还可以从DSCR贷款人那里获得更多的杠杆。因此，他们不仅仅给我30万美元，他们可能会借给我38万美元。所以我实际上会进行现金提取再融资。这是最大的交易。我认为BRRRR策略今天的最大区别是，

你可能无法进行现金提取再融资，而在五年前、四年前，你实际上仍然可以做到这些。我刚做了一笔交易，它不是现金提取再融资，但我没有在交易中投入任何资金。对吧？就像我不需要投入任何自己的资金。但我很好奇，当你说你不能进行现金提取再融资时，这是否意味着...

你根本无法进行，还是你无法进行所谓的完美BRRRR，即提取100%的股权。哦，你仍然可以做到这一切。只是对我来说，目前我还没有看到可以进行大规模现金提取再融资的交易。但我可以解释我的父亲的交易，以及我没有在交易中投入任何自己的资金，但我最终得到了一个漂亮的房子，银行为我融资100%，我没有

是的，完全是。是的。

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但其基本原则没有改变。它仍然是加速你的股权增长的一种方式，同时你能够长期持有物业。至少对我来说，这一点没有改变。我认为不太可能改变。不，没有改变。我觉得你在购买物业时越能发挥创造力...

你就越能使用传统的BRRRR方法。就像你可以找到卖方融资的交易，而不是做单户住宅。如果你做一个四单元的物业，稳定每个单元并出租，你仍然可以进行现金提取再融资，并且可以获得正现金流。因此，这些交易仍然存在。关键在于正确购买，同时也要制定一个稳固的退出计划。

我想听听你的退出计划，因为你早些时候提到过创造性退出，我想知道那意味着什么。但我想先举一个我正在进行的BRRRR的例子，也许有些人会说这很无聊或不是全垒打，但对我来说，这完全有意义。

我买了一笔交易。它是有人居住的。然后在一年内，随着租户搬出，我翻新了每个单元，并投入了额外的现金进行翻新。我投入了多少个单元？只有两个。两个单元。容易做到。大部分是外观翻新。有几个系统需要更新。这是一栋老建筑。但我投入了更多的钱。当我去再融资时，我将能够提取我所有的翻新资金和

然后可能再提取10%的首付款。

所以对我来说，我只是为物业增加了价值，而我投入的资金比我最初在一个现金流第一天的交易中投入的要少，而现在将现金流显著改善。我是免费做到的吗？不，我必须留下一些资金。但作为一个买入并持有的投资者，我对此感到满意，尤其是在今天的时代。就像，我不想被最大杠杆，所以我愿意在里面留下一些资金。如果你用几乎任何财务指标来评估这一点，除了像

它是否和你在2018年做的一样好？这仍然是一个好交易，仍然是一个好投资。但你能想象如果利率下降会发生什么吗？对吧。完全是。是的。你将获得大量股权，并且可以再融资。我的意思是，有很多不同的可能性。是的。而且它的价值在这种情况下可能会上升。但即使没有，它仍然是一个好交易。我认为这使你处于一个位置，可以同时获得两者，因为现金流很难找到。因此，对我来说，至少，

你需要找到这些增加股权的方法，然后持有。我认为现金流在未来五到十年内会变得良好，因为租金会上涨，但为了使你的努力和短期投入值得，你必须找到增加一些股权的方法。是的，完全是。所以我也是一名房地产经纪人，我喜欢做投资类型的销售。因此，我有一对年轻夫妇来找我，他们说，看看，我们真的只想做一个房屋黑客。

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这听起来像个全垒打。这是一个非常棒的交易，对吧？是的。你知道，这是一个很棒的交易。所以我认为这只是表明，是的，它比以前难了一点，但回报仍然是绝对可能的。是的。太棒了。好吧，我想谈谈我们的听众可以采取哪些步骤来追求他们的下一个BRRRR。但首先，我们必须稍作休息。

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欢迎回到BiggerPockets播客。我和莱卡在一起。我们正在讨论BRRRR。她给我们提供了一些她在西雅图使用的真正有创意的策略的例子。莱卡，我很想知道，作为一个经纪人和经验丰富的翻新者、经验丰富的BRRRR投资者，你会给那些想进入BRRRR但发现它在今天的市场中很困难的人一些什么建议吗？

是的，我的意思是，有很多不同的策略。很多策略都始于寻找房产，你可以在网上找到它们。你甚至不必去寻找非公开市场交易。但我认为按房间出租是一个非常好的策略。西雅图没有这个，但许多其他市场都有按房间出租的专家，他们就像Airbnb运营商一样。你只需要把你的房子给他们，他们就可以处理所有事情。所有的营销、筛选租户、所有的营销。

我的意思是，他们能做的事情令人难以置信。所以我尝试在罗利市场这样做，结果让我大吃一惊，我想，哦，我的天哪，这太棒了。所以你可以买一栋有很多卧室的房子。你甚至不必装修它。你可以重新粉刷，换地毯，也许。这是一个增加收入的好方法。这与Burr不同吗？或者你是说你想买一个Burr？

装修一下再做？或者你是说你只是买一栋稳定的房子然后这样做？两者都可以。我要再说一遍。我永远不会买交钥匙的房子，甚至像轻微翻新的房子。我完全是那种从地基开始的。所以我买得很疯狂。

但我的意思是，如果你不想这样做，你仍然可以通过购买一些更接近交钥匙的房产来获得大量现金流，这些房产曾经可能被用作单户住宅，你可以将其改造成按房间出租的房产。好的，很好。这似乎是将两种非常好的策略结合起来，对吧？就像你正在采用BRRRR和按房间出租。告诉我们一些你研究过的其他BRRRR策略。比如，它主要基于分区带来的增值空间，还是你仍然能够做……

某种传统的，比如买一套双联排别墅，翻新一套双联排别墅，或者买一套单户住宅，翻新一套单户住宅？或者你主要专注于增加容量，增加单元？我喜欢购买三联排别墅和四联排别墅。我认为这些现金流非常好，尤其是在以低价购买并翻新每个单元之后，因为这有很多不同的退出策略。你可以长期出租三个单元，一个Airbnb。

短期出租。你可以将其改造成公寓，然后分别出售每个单元。你可以翻新房产，提高价值和租金。或者你可以将其作为一个整体的交钥匙投资出售给1031买家。

所以我只是觉得这些有很多不同的退出潜力，这些是我最喜欢的类型。而且，你还可以获得传统贷款。太棒了。是的，这是一个很好的策略。那么你现在在关注什么？比如，这些是你接下来要关注的交易类型吗？或者你计划采取的接下来的几步是什么？我是一个这样的投资者，我的眼睛总是张开着寻找任何类型的交易。

它可能是一套单户住宅的翻新和转售。它可能是一个长期的买入和持有。它可能是一个多户住宅交易。如果它有意义，并且有很多利润空间，那么这就是我正在寻找的交易。所以我只是想要很多权益，我可以创造它，或者它已经存在。就像我今天刚完成了一套分层住宅的交易，它离我住的地方只有三分钟的路程，

我买的那套房子，我是通过非公开市场购买的。它有点破旧，价格为110万美元。上周的评估价为170万美元。哦，我的天哪。我知道。太疯狂了。什么？所以我只是像走进权益一样。是的。继续这样做。是的。这笔交易是非公开市场交易。卖家直接找到我，说她是因为参加了我的一些聚会并参加了我的现场考察才找到我的。

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因为我觉得我不需要它。对。但是当我开始创建它的时候，我还比较新，我需要那个社区。是的。我关于搭便车只是半开玩笑。就像，我不需要创建它，因为你已经创建了。我认为这对所有听众来说都是一个教训……

这些群组是存在的。所以，即使你不是那种想组织一些事情或拥有一个网络来启动这件事的人，如果你住在某个大城市，可能已经有几个你可以利用的。但即使你住在郊区，我听说人们在我想不到的城镇里

有一个房地产投资者聚会，你知道，人口只有1万或2万人。是的。仍然有一些人想聚在一起谈论这些事情。我认为这是一种很好的方式，就像我说的那样，一方面是寻找交易，另一方面是建立信心，就像建立一个支持小组，帮助你克服作为投资者不可避免会遇到的挑战。

它们会出现的。是的，没错。这是其中的一部分。但是向你的朋友抱怨比独自忍受更有趣。没错。好吧，在结束之前，莱卡，关于2025年BRRRR或投资现状的最后想法是什么？你知道，我坚信有很多交易可以通过

展现自己来找到它们。继续努力。继续学习。BiggerPockets大会是一个寻找投资者，甚至是你当地社区投资者的绝佳方式。所以参加这样的会议，展现自己，因为有很多令人难以置信的交易可以获得。

正如沃伦·巴菲特所说，当别人贪婪时要恐惧，当别人恐惧时要贪婪。现在这是一个充满恐惧的市场。我们不知道会发生什么。现在是进入并找到金蛋的最佳时机。是的。我想找到一个金蛋。对吧？大海捞针。没错。没错。

好吧，非常感谢你加入我们，莱卡。我很感激。我会参加你的下一次聚会。我为之前没有出现而道歉。好的。我会把所有细节都发给你。太棒了。好吧，非常感谢大家收听本期BiggerPockets播客。我们将在几天后再次见面。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息，或者注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

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