How to Make More Passive Income with Fewer Rentals (& ACTUALLY Retire Early) w/Chad Carson
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大家好，我是来自BiggerPockets的Dave Meyer。最近你可能经常听到很多关于通过房地产实现财务独立的信息。其理念是你可以购买出租房产，租户支付租金产生收入。当这笔收入与你从常规工作中获得的现金流相匹配时，你就可以退休，靠你大部分被动的房地产投资组合生活。今天，我们将与一位真正做到这一点的投资者交谈。

Chad Carson不需要积累数十套房产或使用任何疯狂的策略就能通过房地产彻底改变他的生活。

他是一位长期持有型投资者，几十年来一直做出明智的决策。现在他已经足够耐心，可以自由地旅行、打篮球，并且每周只需花几个小时来管理他的投资组合。Chad曾在8月份的BiggerPockets播客第1004集中露面，那是我们有史以来最受欢迎的剧集之一。所以请查看一下。但我也很高兴今天与他分享关于房地产投资不同阶段的最新对话。

有一个起始阶段，有一个增长阶段，我们将深入探讨一个我非常感兴趣的新概念，Chad称之为收获阶段。因此，我们将讨论每个阶段，但我们不仅要讨论它们的含义，还要讨论每个阶段所需的思维模式。

例如，你如何从这种不断增长和获得创造股权交易的思维模式转变为一种更被动、可能更关注现金流的思维模式？这是我个人在我的投资组合中正在处理的事情。所以我非常高兴能与Chad讨论这个问题。我认为我们都将从他真正独特且坦率地说非常成熟的房地产投资方法中学到很多东西。那么，让我们邀请Carson教练吧。

Chad Carson，欢迎回到BiggerPockets播客。感谢你的到来。谢谢Dave，感谢你的邀请。你已经多次参加过这个节目，所以人们可能已经听过你的故事了，但你能简要地介绍一下你的投资历程吗？是的，我已经做了21年了，所以已经有几十年了，这让我很震惊，但我经历了这样一个演变过程：我过去曾买卖房屋并进行批发。我全职从事这项业务，然后多年来开始种植出租房产的种子。并且

快进到今天，我有一位50-50的商业伙伴，但我们两人都是买入并持有的投资者。我们在南卡罗来纳州克莱姆森。我们拥有33套房产，上下浮动。我们在这里和那里买卖了一些房产。所以，你知道，一个中等规模的投资组合，但我真正关注的是如何建立一个能给你带来生活方式的投资组合，让你拥有现金流、灵活性、时间。

而且我认为并非所有投资组合都是平等构建的。有很多不同类型的房产，你可以购买不同大小的房产。所以我为Bigger Pockets写了一本书，《小型而强大的房地产投资者》，这本书完全是关于这种商业模式的，这种模式首先是生活方式，然后倒推回去，弄清楚如何建立一个能让你有时间旅行和做所有这些我家人和我想要做的事情的租赁投资组合。你做了很多很酷的事情。如果你不认识Chad，他住在不同的国家。他可以旅行。他追随他的热情。你真的……

在我看来，我做得相当不错。就像你找到了创造财务自由的方法，但你并没有完全退休。你并没有无所事事，但你已经让房地产成为开启其他职业或个人兴趣的一种手段，对我来说，这始终是我的目标，而不是获得一定数量的房产或达到一定数量的门数或任何类似的事情。

绝对的。我的意思是，这有点更具挑战性，因为衡量门数是可以量化的。你可以在清单上勾选它，对吧？但我遇到的困难是，我最终意识到这一点是在2007年，当时我对这项业务还很陌生，只有五年时间，但我们正在扩张和发展，并购买大量房产。我认为每个人在刚开始的时候都会从其他人那里借鉴目标。这是一件自然而然的事情。但我们有了一个顿悟的时刻。我的商业伙伴比我更聪明，但他反对我。他说：“Chad，我们为什么要这样做？”就像我们……

今年我们买了50套房产。我们进行了30次交割，50个单元，我们只是很忙。那也是大萧条之前。我们想，好吧，经济正在变化。这不好。但我们做了这样一个练习，我们写下了，我们实际上想用我们的时间做什么？具体来说，就像细致入微的，就像我每天都会做的事情一样。对我来说，就像在中午打篮球一样，

是在树林里远足。是旅行。那一年我刚结婚。所以我的妻子是一位西班牙语老师。我们想旅行。所以我这么说。每个人都有自己的清单。我认为这是一个非常好的练习。但我们最终意识到，好吧，我们现在正在建立的业务实际上并没有给我们

时间和空间去做我们想做的事情。所以你必须认真对待它。否则，很容易被冲昏头脑。商业和房地产的自然默认状态是变得更大、10倍增长并做所有这些事情。这很酷。如果你想这样做，我很高兴人们这样做。但我们房地产行业的很多人只是想让

房地产成为我们生活中所有其他事情的引擎？如果你是这样的人，那么你必须有所不同地考虑它，并制定不同的计划。我想那在精神上是一种艰难的转变，对吧？因为你从买卖和收购转向了，说实话，这只是即时的满足感，我们都喜欢，对吧？但是

你在介绍自己的时候用了一个词，你说你开始种植更多的种子。那么，这是否意味着你必须从看到工作的即时回报转变为可能更耐心一些？是的。是的，租赁游戏在很大程度上是一个耐心游戏。我确实使用了园艺的比喻。我认为这是最好的比喻，当你买卖房屋时——

那就像一种经济作物。就像你播种，今年你得到一些玉米，你吃玉米。就像，哦，你现在有钱，这非常令人满意。而出租房产更像是我的后院有一些果树，那是蓝莓灌木丛。我一直在种植这些果树和蓝莓灌木丛。

这花了大约五年或七年的时间，它们才最终结果。一旦它们结果了，它们就会持续几十年，对吧？这真的，这是一件很棒的事情。出租房产也是如此。如果你认为在未来两三年五年内，它会像

让你自由，那么这种期望本身就是麻烦。我肯定也犯了这个错误。我以为，好吧，我要靠我在这所有出租房产上每月200美元的现金流生活。然后我遇到了支出高峰，我也有空置期，我经历了大萧条。我认为真正重要的是，当你拥有一个杠杆房地产投资组合时，我们大多数人都是从这样开始的，就像，这很酷。我也做过同样的事情，当

我们没有足够的资金去购买20套、30套出租房产时。你必须借钱。你必须扩大规模。但最终，当这些植物长大后，你会有更多的股权。你可以做，我可以更多地谈谈，我认为房地产投资者有不同的阶段。你进入房地产投资的收获阶段，在这个阶段，你的优先事项不再仅仅是增长。它实际上就像收获它，你可能会偿还一些债务。你可能在那时会采取一些不同的策略。

然后你可以有现金流。然后你可以有更多的安心感。然后你可以有更多的简单性。但增长阶段相当繁忙，精神上也很艰难。对我来说是这样，因为你并没有立即看到所有这些回报。然而，你仍在投入资金，你仍在努力工作，你还没有得到回报。是什么帮助你改变了这种思维模式，以便你能够开始从更长的时间框架进行思考？

其中一部分只是自然的乐观主义。所以我认为其中一部分是内在的。让我们承认这一点。是的，其中一部分是妄想的。但我认为大多数进入房地产行业的人都抱有乐观态度。而且我认为我们有点控制狂的倾向。至少我这样。就像，好吧，我可以做到这一点。如果我们没有那样，我们可能只会被动地投资其他东西，我也喜欢这样做。但房地产在很大程度上是一个实践性的创业游戏。你必须相信自己，你必须相信这个产品。

我认为除了自然的乐观主义之外，你还必须看看其他人的例子。这是，我喜欢那些几十年来一直在做这件事的人的故事。例如，对我来说，有一个名叫John Schaub的人，是我的导师之一，他已经做了将近六十年了，从70年代早期开始。那是五，五十年。并且，

当你与这样的人交谈时，他们会告诉你起起伏伏，他们会告诉你周期。然而，如果你看看他们的生活方式，比如我举他为例。他大约有25套独栋住宅。我认为几乎所有这些住宅都已还清。他们每年产生数十万美元的收入。他只是，而且他，他驾驶他的飞机。他旅行，他做慈善工作。他只是这种灵活的、令人惊叹的生活方式。所以我开始收集这样的例子。我想，好吧，

我永远不会完全像一个人一样，但你说那是我的生活方式。我想通过与之类似的商业模式来效仿这种生活方式，而不是像埃隆·马斯克那样的房地产风格，你知道，10倍增长并进行这些大型联合投资并做所有这些事情。这很酷。如果你想成为房间里最富有的人，但那与我收集到的那些拥有最多时间的人不同

时间亿万富翁和灵活性亿万富翁。这是一种非常不同的做法。所以如果你，我认为我从那些人在你还没有证据证明它会起作用的时候借来了乐观主义。这是一个很好的建议。希望像Chad的故事以及你在播客上看到的其他例子一样，这对听众来说绝对是可行的。房地产如此酷的原因就在于此，你并没有发明什么新东西。你知道，你没有

颠覆，你是在遵循一条道路，如果你有正确的态度，如果你有正确的毅力，正确的期望，那么你就有很大的机会做到这一点。你知道，我认为你是在说你有一种盲目的乐观，但我认为这在房地产领域是合理的，因为它已经被证明是存在的。

我想问你一些关于时间框架的问题，因为你谈到了增长阶段。也许你可以先概述一下你所说的增长阶段以及随后的阶段，以及你认为这些阶段的持续时间有多长。

是的，我相信我们作为房地产投资者会经历三个阶段。你从初学者开始，初学者或多或少会做一两笔交易，你将你的第一笔交易完成。初学者的目标只是学习，说实话。如果你期望在你的第一笔或两笔交易中获得全垒打并做所有事情，那可能不是一个现实的期望。期望是学习并积累你的知识，积累你周围的人脉。然后我还一直在考虑这个问题。我

不要在你的第一笔或两笔交易中犯大错。我和那些看到买卖和翻新以及人们进行的所有这些性感和令人兴奋的大型交易的人谈过，但他们也有更大的风险，而且是更高级的交易。因此，作为初学者，只需保持基础，进行房屋黑客攻击，进行这种非常普通的交易，并对作为初学者获得安打感到满意。这是第一部分。

然后是第二部分，就像我们一直在谈论的漫长而艰苦的阶段，你需要乐观的是增长阶段或建设阶段。我认为这在时间线上差异很大。对我来说，这绝对是像五到十年绝对是我的建设阶段。所以它就像超马拉松。你真的必须坚持下去。你必须耐心。你必须自律。我认为这是每个人都失败的地方。获得一两笔交易也不容易，但很多人在建设阶段放弃了

或者他们变得不耐烦，或者他们做不同的事情，耐心是一个非常困难的部分。然后你进入第三阶段，我称之为收获阶段，我认为它没有得到足够的重视。它没有得到足够的讨论。而我的《小型而强大的房地产投资者》一书的目标之一就是谈论那些试图从

增长和建设转向实际依靠投资组合生活的人。那是什么样的？你应该什么时候这样做？对我来说，是这样的，让我看看，我23岁开始。所以我可能在30岁，

32岁、33岁、34岁的时候，我才真正意识到，好吧，我绝对处于收获阶段。我经历了大萧条。我有足够的股权，这就是我衡量它的方式。我有足够的股权，如果我只是重新部署我的股权，这就像一个棋盘。你在棋盘上有棋子，我在那里有棋子，但我需要移动它们。我需要对一些房产进行再融资。我需要出售一些不好的房产，就像

我称之为修剪我的花园，你知道，就像修剪这些不太好的灌木丛一样，在这里和那里出售一些房产，在这里和那里偿还一些债务。最终结果是一个收获投资组合，你的目标不一定是获得最大的增长。我认为这是……

建设阶段和收获阶段之间最大的区别在于，你改变了你的游戏。你不仅仅是想优化投资回报率。这就是为什么偿还债务和做，以及从增长的角度做这样的事情，这，哇，我，我正在偿还5%的债务。真的吗？这不是最好的增长方式。所以，好吧，这不是我的目标。我的目标是获得最多的现金流，以便

安心，这样我晚上才能睡个好觉，就是简化我的生活并减少我的麻烦，这样我就可以去旅行，像我的家人那样在西班牙生活一年，或者在厄瓜多尔生活一年半。或者如果你不喜欢旅行，也许你想尝试一份不同的工作，你知道，那只是你的梦想工作或你的梦想激情，但它赚的钱并不多。就像你需要兑现你的筹码。你需要收获你的股权，以便你能够生活

生活在那里。这个时间表，我们可以讨论一些具体的例子，但我认为很多人可以在10到15年内做到这一点。因为你经历了一个大约七八年的大型房地产周期，我认为10到15年是一个相当不错的目标。我很高兴你这么说，因为你通过经验做到了这一点。

我是一个书呆子，我通过数学做了这件事，我建立了计算器。两者都有效。它平均需要多长时间。我得出的结论是10到15年。就像对大多数人来说，如果你像你实际能够做的那样频繁地进行交易，即使使用今天的平均市场回报率，就像即使利率为7%，它也可能需要你12到15年，这取决于你居住的市场，你的储蓄率是多少。但是——

大致如此。这太不可思议了，对吧？美国的平均职业生涯如此漫长，能够说你可以进入这种收获心态，并转向一个你并不一定需要退休的机会，但你有这种完全的时间自由，

在10到15年内，这令人难以置信。我真的看不到任何其他行业，也许除了购买或创办自己的小型企业之外，真的可以做到这一点。这就是让我如此兴奋并让我对房地产如此兴奋的原因，即使市场状况发生了变化。100%。我的意思是，想想这个视角。看看美国的普通人，这是一个富裕的国家。他们

他们到65岁时，我不知道这方面的统计数据，但他们并没有，他们没有足够的财富来退休。他们为此感到压力。而我们在这里谈论的是一个计划。如果你30岁、40岁或50岁，在10年或15年内，你就可以靠每月1万美元生活到余生。就像，

而且，你知道，我最近对学习心理学很感兴趣。我认为我们所有人都会受到这种影响，因为我们会将自己与错误的事物进行比较，很多时候都是如此。所以当你谈到10到15年时，你会说，哦，天哪，我想在五年或三年内离开。我听到播客上有人说，谁，谁，你知道，在三年内购买了100套房产，他们离开了。好吧，

好吧，区别在于他们是企业家。他们是商人。他们创办了一家公司。他们使用了大量的杠杆。他们可能有一点，你知道，他们以很大的风险进行了扩张，这很酷。如果你想更快地到达那里，这是可能的。但我们在这里谈论的是一种无聊的投资方式，只是播种，购买长期租赁。你可能在这里和那里混合一些短期租赁以获得额外的现金流。但是像

这是房地产投资的普通标准方式。如果你想更快，那就酷。如果你是一个企业家，你是一个有进取心的人，这总是可供你选择的。但我们在这里谈论的是，即使你是一个企业家，你也应该并行地走这条稳定的道路，因为如果经历了那些大的过山车会发生什么？作为一名企业家，最大的悲剧是你曾经拥有500万美元，你一直都在孤注一掷，现在你已经输光了。你什么都没剩下了。你应该始终拥有这个——

缓慢而稳定的道路是你的基础。那就像你的堡垒，你永远都不想失去它，因为你已经为此付出了如此多的努力。我认为这是一个很好的区别，因为如果你想的话，你可以更快地做到。如果你想做场外交易，如果你想直接打电话给卖家并做所有这些事情，你绝对可以比10到15年更快地加快速度。即使你想做增值投资之类的事情，你也可以大幅度地加快速度。

但这取决于每个投资者找到正确的平衡，我认为。我知道对我来说，我喜欢工作，因为它允许我在对我来说重要的房地产领域进行投资，但这几乎无关紧要。就像我的房地产一年慢下来或者我一年没有收购任何东西，这对我来说并不重要，因为我试图在15年后做到这一点，而且我对它会做到这一点有很高的信心。如果你想成为一名企业家，

而且你想要参与其中。就像你必须每年做一定数量的交易一样，即使市场状况不好，即使库存不足，即使你的生活中发生了一些事情，你很忙，就像你必须保持一定数量和速度一样

在你的投资中，这可能很困难。对某些人来说，这是正确的。对我来说，这从来都不是我的个人目标。但这只是你需要作为投资者找到的连续统一体、权衡或平衡。我认为我和你有点偏向于其中的一边，但我有很多朋友，我的大多数朋友都在房地产行业，实际上都偏向于另一边。

它。了解自己，我认为我最终听到你说的是，这是自我意识的事情。房地产如此酷的原因在于，有很多不同的方法可以进入它，你不需要像其他人那样去做。如果你将自己与其他人进行比较，这会让你感觉不好，哦，我今年做了一笔交易，去年做了一笔交易。在10到15年内，这可能是惊人的，对吧？是的。我在前四年做了两笔交易。就是这样。有些人，并非每个人都全力以赴。我知道

在社交媒体上等等，看起来是这样的。但这对于那些像这样积极进取地做这件事的人来说，说实话，是相当罕见的。好吧，Chad。接下来，我想问你如何优化你的投资组合以适应收获阶段。但首先，我们必须稍作休息。

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感谢您一直陪伴着我们。让我们回到我和Chad Carson的对话中。我想转向增长阶段。我们在这个节目中经常谈论初学者阶段。但如果你的目标是进入这个收获阶段，让我们假设从现在起10到15年后，你拥有时间自由，你拥有财务自由，所有这些美好的事物。

你应该如何构建增长阶段才能使自己能够进入成功的收获阶段？这里将有两类建设者，一类是有大量资金但时间不多的人，另一类是钱不多但有更多灵活性和时间并且愿意这样做的人。我属于时间更多的那类人。我没有所有资金。所以我必须更勤奋。我必须找到我可以与其他人合作的交易。所以我将去找那些有资金的人，并说，嘿，我有这笔交易，但是

我认为这是一笔非常好的交易，但我没有钱来做这笔交易。我已经用光了所有的钱。你能出钱吗？我们将一起合作完成这笔交易？我的心态是，我称之为红薯派原则。就像，我现在没有派。就像我没有钱买派一样。而Dave这里有一些钱。我说，嘿，Dave，我这里有一块特价派。它通常要20美元，我可以10美元买到。你愿意出10美元吗？我们将五五分成这块派？是的。

太好了，对吧？我能吃。是的。所以我觉得很多人都不愿意分享馅饼。所以他们不吃馅饼。这有点疯狂。所以建造阶段真的很有区别。你是那种有钱但时间不多的人？还是那种没钱或者没钱，需要想办法匹配的人？

那种策略才能从那里发展壮大。这就是我对建造阶段基本概念的看法。我完全同意。你必须有所贡献。房地产的妙处就在于，你不需要拥有很多这些资源。你不需要有很多时间和很多钱。我认为你必须拥有其中一种，或者拥有一套惊人的技能，可以为交易带来价值。你知道，如果你是一名承包商之类的，我想这也需要时间。

但就我的经验而言，这对我来说改变了。我开始时有点时间，没钱。你知道，我开车四处寻找交易，我需要钱。你知道，当我开始投资房地产时，我的净资产是负数，我没有很多现金可以支付首付。随着时间的推移，仅仅是因为我的职业生涯发展，我几乎转向了完全相反的方向，我将自己的投资限制在每月 20 个小时。我只是觉得，我不能花更多的时间了。我全职工作。我有一群朋友和家人，我想和他们一起出去玩。

所以我转向了完全相反的方向，但我确实发现定期评估这些资源非常有价值，例如，今年或我的下一笔交易中，我愿意投入多少到我的投资组合中。

它可能会发生变化。例如，如果你刚生了一个孩子，你可能想在接下来的几年里改变方向。如果你年轻单身，你可能只想优化你生命中时间灵活度很高的时期。它不必是僵化的。你不必非得是其中一种。但是持续地，只是考虑你可以注入投资组合的最佳资源，至少对我决定应该做哪些交易以及何时做交易很有帮助。

百分之百。是的。并且也要承认，在你经历的 10 到 15 年的增长周期中，自然也会有这些 2 到 5 年的周期。对我来说，我已经经历了很多这样的周期，你知道，你努力工作，努力奋斗 2、3、4、5 年，然后你休息一下。

然后你稍微放松一下油门。对我来说，因为我是一个 A 型人格，我总是冲冲冲。我们实际上离开了这个国家，这样我才能真正地放松下来。我想，好吧，我不能再买任何房产了，因为我现在在厄瓜多尔。我想，对不起，打电话给别人吧。但无论是什么，整个世界都是季节性的。就像你有白天和黑夜，你有冬天和夏天。人们经历着人生的季节，只要承认这一点，并说我现在没钱，我需要努力工作，因为——

这就是我所拥有的全部。但后来，就像我现在有更多钱，时间更少，因为我现在每周只花 2 到 4 个小时在房地产上，但我正在投资资本。没错。我喜欢你刚才说的关于投资生涯中周期的说法，因为它不会是线性的。

无论是你的个人情况、外部条件还是其他正在发生的事情，它都会起起伏伏。我又从 Scott Trench 那里偷来了这个词，他在 BiggerPockets 的语境中使用了它，但将其应用于房地产投资，我认为财务独立是一个过程，而不是一个

事件。我不认为有一天我会突然说，我将获得财务自由。是的，我是自由的。我的目标是，每年都更接近财务独立，对吧？因为我不知道我的最终目标数字是什么。我有一个想法，但它可能会发生变化，我对时间和金钱的分配方式可能会在我的余生中不断变化。

所以我的目标是继续做出良好的财务决策。有些年份，这意味着购买较少的房地产。我以前举过这个例子，但在 2015 年，这是一个购买房地产的好时机，我决定回到研究生院，我把钱花在了学费上，而不是购买房地产。这让我在几年内放慢了投资组合的增长速度。但是当

我研究生毕业后，我获得了大幅加薪，我可以利用我当时的钱来加速我的投资生涯。我认为这是一种长期思维方式，只是试图弄清楚你长期想要做什么，而不是试图达到你无法在 10 年或 15 年的时间范围内维持的某种节奏。

再说我自己，我有点被磨损了，失去了对未来想要做什么的想象力。就像，哦，只是一个数字，我必须做这件事。我的一生都是一个电子表格，而不是……

五年后，我想让未来的我能够根据他和我的妻子以及我们五年后想要做的事情做出选择。这就是投资带给未来自己的礼物。你不想让自己束手束脚。你想给自己带来灵活性和自由。只要你这样做，这个过程肯定就是成功的。

我喜欢这个。你提到了杠杆，这很棒。这让你能够很好地复利你的房地产增长。你在增长阶段没有提到现金流。这是故意的吗？我认为增长阶段的现金流是一种工具，而不是最终目的。

我在职业生涯早期错过了这一点。我追求的是 100% 现金流的交易。我希望我没有错过大局，我的目标是在增长阶段实现增长。就是这样。我想积累股权。如果我必须将整个增长阶段归结为一个指标，那就是你今天的净资产是多少？十年后的净资产是多少？所以如果你今天有 50,000 美元，你将能够积累股权。

你想在十年后达到一百万美元。现金流可以帮助你保卫堡垒。所以这真的很重要。你不想有负现金流。就我个人而言，我宁愿支付一笔巨额首付，也不愿有负现金流。所以我宁愿投资回报率低，也不愿有负现金流。我认为现金流非常重要，但对我来说，建造阶段的现金流和收获阶段的现金流是两码事，因为建造阶段的目标只是再投资，再投资。如果你确实产生了现金流，即使很少，

也把它全部留在那里。它就像一个容器，你永远不想从那里取出现金流。你把它留在那里进行复利和增长。所以现金流是一种合理的策略，但我认为鉴于我们今天的处境，我知道你在过去的几集中谈到了这一点，鉴于市场的变化，许多市场……

不是以现金流为中心的市场，利率为 7%。所以游戏的名字是从 50,000 美元到 100 万美元。你怎么做到的？好吧，有很多策略，但最重要的策略之一就是买入并持有，在一个好地方买下一处房产。我称之为在进步的道路上购买漂亮的房产。如果你购买了一处不错的房产，优质的房产，它会吸引一个想要住上五六年甚至更长时间的好租户，

而且你所在的地方人口统计数据良好，并且你关注 Dave 关于哪些市场有趣的指标。我听了你所有关于这方面的内容。然后你购买具有良好人口统计顺风市场的房产。从长远来看，你的租金会增长，你的价格会增长，你的债务会减少，然后你就可以在进入收获阶段后重新部署这些股权。

Chad，你被称为卡森教练。所以我确实想向你征求一些我一直在思考的关于我自己的投资以及如何更多地过渡到这个收获阶段的个人建议。我们将在休息后进行。曾经感觉管理你的业务财务就像除了你实际的全职工作之外的另一份全职工作吗？好吧，你可以通过 Found 节省一些失去的时间。

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我们回来了。这是我和 Chad 的其余对话。

这让我想到我这里自私的一套问题，因为你是卡森教练，如果愿意，我可以得到一些指导。让我们开始吧。好吧，我觉得我有点卡在增长阶段和收获阶段之间。我和你的理念非常相似。我找到了至少能够实现收支平衡现金流的交易。我说的是实际现金流，例如在 CapEx 之后，在所有事情之后，在我认为它们会升值的良好地区。我有很多股权，这很好。但是，

我的现有房产，我不认为自己拥有财务独立性，因为它们产生的现金不足以替代我目前的收入。那么，你如何开始调整你的投资组合以进入收获阶段呢？我喜欢这个。这很有趣。让我们谈谈收获者工具箱中的一些工具。我认为人们会熟悉它们，但它们与增长阶段略有不同。

所以我想提出的第一个工具是我最近一直在尝试使用的 6% 规则。所以你知道，在财务独立、提前退休运动中，人们谈论的是股票的 4% 规则。我一直在尝试使用 6% 规则，它基本上是如果你查看你的净资产，这是当前的净资产，或者如果你是一个新手，查看你的未来净资产，一个

大约，就像我争取在我的投资组合中获得大约 6% 的现金回报，上下浮动。它们不必完全精确。但这是一种衡量你所在位置的方法。我发现，那些处于增长阶段后期的人，我与之合作过的人在德克萨斯州奥斯汀拥有一堆房产，这些房产已经大幅升值，对吧？但租金并没有跟上价格。

加利福尼亚州的人们，包括我自己，甚至南卡罗来纳州的人们，我有很多股权，但现金流不多。很多时候，原因在于你拥有这些债务的摊销，你已经拥有该房产 10 年了，并且

付款与以前一样，但你开始用该付款偿还更多本金。然后房产的价格上涨了。所以最初的贷款价值比为 80%，现在可能是 50%，甚至可能是 40%。这是一种晚期……

增长阶段投资者的标志。因此，你可以使用 6% 规则来说，好吧，我有 100 万美元的股权。我应该每年赚大约 60,000 美元，但我没有，我赚大约 3000 美元。所以你可以说，我有一些动作要做。我有一些股权要重新部署。所以让我们谈谈其中一些动作。你能做什么？我喜欢做的第一件事是列出我的所有房产。这就是我之前所说的修剪我的投资组合。

我想看看我的所有房产，并说，是否有任何房产显然不是长期投资？这里有一些出售房产的好理由。也有一些不好的理由。好理由可能是位置保持不变或变得更糟。它不如我的其他房产好。它没有那么升值。它没有吸引那么好的租户。我有一些房产，我只是想卖掉，因为维护工作非常麻烦。这是一处非常旧的房产。我有一些房产，例如，

周围有 15 棵树。树根不断进入化粪池，这是另一件坏事。我喜欢使用下水道而不是化粪池。因此，你可以开始列出所有会给我作为房东带来更多麻烦和更多成本的事情。我想把这些房产列入我的目标清单。这些是我想修剪掉的房产。所以假设你有 15 处房产。也许有 3、4、5 处房产在你的目标清单上。

因此，你战略性地努力出售这 3 到 5 处房产。在那时，你有两个选择。两者都可以奏效。首先，你可以用新房产替换这些房产，并进行 1031 交易。因此，在那时，你不会再减少杠杆了。你将保持相同的杠杆水平，或者可能更高。

但也许你可以购买更注重现金流的房产。你的房产现在有很多股权，但现金流不多。所以也许你可以从单户住宅改为两套双联住宅，这些住宅有更多的现金流。所以最重要的是，我的这些房产的现金流状况是否有所改善，以便我获得更好的股权回报？我喜欢这个。放弃股权上涨的空间太难了。我的意思是，理想情况下你会找到合适的房产，但是

也很难，因为现金流，比如 6% 很好，但并不像超级有吸引力。我认为这只是另一件事，你必须耐心等待，对吧？因为收益会随着时间的推移而增加。

好吧，希望你会做得更好。我的意思是，我将其用作投资组合级别的分析。例如，当你将这处房产改为两套双联住宅时，如果你可以获得 10% 的现金回报率，你投资的现金会更好。所以你的目标要比这更好。但是，在整个投资组合层面，如果你没有获得 6%，我认为对于收获者来说，你的表现略逊一筹。至少这是我的指标。是的。

从心理上来说，我不喜欢卖。我是一个买入并持有的投资者。很难放弃这些房产的原因是因为我们处于增长心态。我们想，好吧，这可能会继续增长。但是，如果你可以用其他东西来代替它，从而将你的现金流从每月 200 美元或 300 美元增加到每月 1000 美元……

对。现在我们正在谈论，对吧？所以长话短说，你评估你的投资组合，你出售一些房产。其中一些你进行 1031 交易。其中一些，每个人都准备好，其中一些你实际上是拿出股权，并偿还你其他一些房产的债务。是的。

一开始我也很难做到这一点。但是，作为收获者，我的总体目标是将我的整体投资组合的贷款价值比从大约 40%、50% 下降到我和我的商业伙伴现在的投资组合大约为 15%。它会略有波动。但我读到的是，如果你看看股票市场上的成熟投资者，比如沃伦·巴菲特风格的房地产市场投资者，你知道，拥有成熟投资组合的最成熟的投资者没有很多债务。是的。是的。

我知道有例外。我听说罗伯特·清崎借了一亿美元。好吧，没关系。但我们大多数成熟投资者债务较少，因为首先，它降低了我们的风险，使我们更容易安心入睡，它增加了我们的现金流，并且它让我们实现了目标，那就是能够靠收入生活。这就是底线。这是如此好的建议。所以是的，我认为这里有两件事，对吧？一个是重新定位，另一个是我所说的去杠杆化。

在你的职业生涯中，当你进入收获阶段时，你或者偿还现有债务，或者当你进行新的收购时，你可能会选择现金购买或以较低的 LTV 开始。是的。还有两个收获者工具。你刚才提到了一个，例如，假设你有很多房产，债务利率为 3.5%、4%。

并且你认为，“我要偿还所有这些债务”，你可以攒钱，然后用现金购买下一处房产。因为总的来说，你仍然在降低你的投资组合级别的债务资产比率。这是一种你可以逐步实现的方法。

然后另一件事是不要忘记再融资，因为有时正是债务实际上降低了我们的现金流，因为你的债务条款实际上控制着你的投资组合的现金流。如果你拥有所有这些房产，过去是 30 年期抵押贷款。现在你还有 15 年或 20 年的时间。付款比需要的要高得多。

我一直在考虑你没有提到的事情。这听起来像是你居住的买入范围，你知道，你主要做单户住宅。小型多户住宅。是的，单户住宅，小型多户住宅。我一直在考虑几乎合并。我的一部分想法是，为什么我不卖掉所有东西，然后买一个

50 个单元的，这就是我的生活。就像，你有没有遇到过这样做的人？这很诱人。我唯一的问题是将其与两艘船进行比较，你知道，如果你有一艘大型泰坦尼克号，你有一艘大型泰坦尼克号，它会重重地坠落，很难操纵，你知道，很难改变事情。这只是我。我的意思是，我认为从所有房产到一处房产很诱人，但我认为

在同一个城市内，在不同的社区之间进行多元化投资具有一定的价值。从财务策略的角度来看，我刚才谈到的是出售一两处房产并修剪投资组合。当你拥有所有房产时，做某事要困难得多。很难

操纵它。很难卖掉它。很难做任何事情。我宁愿拥有 10、15 套单户住宅、小型多户住宅。这是最低的管理负荷。这是最少的麻烦。这是最容易融资的。你可以在这里和那里卖掉一部分。对我来说，这比一个大型公寓大楼更像是一个好的收获者投资组合。这说得通。是的。在我的脑海里，我想，

哦，哇，管理一处房产，一套账目会多么好。但你是对的。对我来说，房地产的最大风险是缺乏流动性。我并不真正担心市场长期会发生任何不好的事情。我想，如果我需要，我想拿到我的钱。拥有一处大型多户住宅恰恰相反。需求有限。想象一下，如果你现在拥有它。现在很难卖掉多户住宅。

对。是的。就像如果你现在想重新配置你的资本，你会处于困境。现在，如果你需要筹集 Chad，你知道，几万美元，你可能不会获得最高价格，这取决于市场上的情况。但如果你真的需要，你可以在几个月内做到这一点，当然。我给你举个例子。你的 30 万美元的房子是什么？如果你来找我，你说，Chad，我有一个机会。就像我本周需要钱。

我需要它的原因是我还有另一笔交易，我可以以五折的价格购买。如果你来找我，你说，我可以借用我房产价值的 50% 吗？我认识你，Dave。我知道我可以看看这处房产。在一周内，我可以给你大约 150,000 美元。对于单户住宅或小型多户住宅，即使在你的投资者圈子里，你今天也可以筹集 150,000 美元、200,000 美元，然后你以后可以还清。所以在一处小型房产上获得你需要的钱要容易得多。好吧。

好吧，这些建议很棒。谢谢你，Chad。我真的很感激。我想在我们离开这里之前再问几句话。你知道，你拥有这种伟大的心态。你如何喜欢留在这个行业，并且

一直谈论房地产，并且仍然不会在时间方面过度投资？诀窍是什么？因为我在社交媒体上听到每个人都说，我将提前退休。我要，你知道，解雇这个，解雇那个。而且，没有人退休。每个人都继续工作。所以，你有点例外。你仍然工作。但是，你如何能够保持这种纪律？

好吧，首先，我认为我有一个新的职业。房地产曾经是我的每周 80 小时的事情，当时我正在翻新房屋。然后我今天告诉你，我平均每周花 2 到 4 个小时在我的租赁投资组合上。现在，如果我正在购买新房产或其他什么，那就不同了。但对我来说，我的新职业有两个方面。一个是，我喜欢教学。我喜欢内容业务。所以对我来说，阅读、学习、研究

并撰写文章或为播客或 YouTube 视频创作脚本。这只是，我喜欢讲故事。这只是我目前的热情。所以对我来说，答案并不是退休后坐在某个地方的椅子上。而是，你长大后想做什么？我刚满 45 岁，就像 10 年前一样。我想，什么，

我现在想做什么？这是一个好问题，有点可怕，但我想要做什么呢？当我思考这个问题时，我想，我喜欢当学生。我只是，我读遍了所有书，你可以看到我背景里所有的书。如果你，你问我的问题，就像我喜欢问自己的问题一样，如果你有一个星期六或一天什么计划都没有，

你会自然而然地做什么？是的，仅仅因为它很有趣。对我来说，是学习。我喜欢收集想法。我做笔记。只是在书上划线。是的，这就是我做的。那么，我能从事什么职业，让我既能玩得开心，又能为他人增加价值，在书上划线并做这些事情呢？那就是……

是的，那就是教学。这就是我的答案。每个人都有不同的答案。我也为生活的季节性留下了空间。我的孩子现在分别为13岁和11岁。所以执教排球很有趣。我以前对排球一无所知。我执教过一段时间。我的孩子们开始想和我一起锻炼，这很有趣。所以我们会去娱乐中心一起锻炼。

你的生活就像一杯水。你有这段时间可以填满。唯一的问题是，你用什么来填满这杯水？过去它100%的时间都是房地产。现在有很多教学和内容创作。也更积极地参与育儿，因为我知道当他们上大学和大学毕业后，就像，

“嘿，我的杯子会回到，我将再次专注于我的杯子。”所以现在，育儿是其中很大一部分，还有旅行等等。我觉得我们都有类似的东西。我们有，无论我们是父母，还是有需要照顾的年迈父母，或者我们有一些非营利组织，我觉得财务自由不仅是找到你热衷的工作，而且还包括，我能为社区做些什么贡献？这样一来，我们企业家就能解决问题。我如何在当地社区解决问题

无论我是否赚钱。这与获得利润无关。它只与有所作为和利用我们拥有的技能来解决问题有关。我认为这很有趣。我认为我们BiggerPockets世界中的很多人都可以这样做。我们有可以从事的工作。并且拥有……

以及选择权，拥有解决的资金，让你有时间去倾注你想要做的事情。多么酷的思维方式，多么酷的故事，查德。我发现它非常鼓舞人心。这正是我今天需要的谈话。感谢你加入我们，也希望所有收听的人。

对我来说，这感觉就像是你能听到的最贴近生活的房地产故事，它只是在寻找追求你想要的生活的方法。你已经以一种切实可行且有用的方式将其分解了，查德。感谢你与我们分享。我很荣幸。感谢你们的邀请。非常感谢大家的收听。我们下次BiggerPockets播客再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人，戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

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