Making $200K/Year With the Least Amount of Rentals Possible
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不要在优质学区购买房产。让你的租约在冬天到期。让你的租户自己选择租金。你认为你一直在遵循房地产最佳实践吗？好吧，今天我们将解释为什么你认为你所知道的一切可能是错误的。朋友们，我是戴夫·梅耶。欢迎收听BiggerPockets播客，我们将帮助你通过房地产投资实现财务自由。

今天的嘉宾是迪恩·麦克尼利，他是塔科马、西雅图地区的投资者。你可能之前在The Rookie Show或BiggerPocketsMoney播客上听过迪恩，他因开发所谓的“活页夹策略”来提高租金而闻名。迪恩开始投资时背负着巨额债务和低收入。他只使用了最基本的策略，并表示他试图尽可能地懒惰地进行投资。

如今，快进到今天，他已经退休，拥有比他所能花的更多的被动收入。因此，我们将详细了解他是如何取得如此巨大的成功，即使他承认自己对投资组合的工作投入很少。

我真正喜欢迪恩的另一件事是，他总是跳出框框思考，并花大量时间挑战传统智慧。他实际上已经开发出这些所谓的“迪恩主义”，这些观点与你经常听到的关于如何管理投资组合的通常建议背道而驰。这些事情包括让租约在夏季到期或在优质学区购买房屋。迪恩实际上说你永远不应该做这些事情。

如果这一切听起来对你来说很疯狂，请继续收听，你可能会在本集结束时同意他的观点。这是我和迪恩·麦克尼利的对话。

迪恩，欢迎回到BiggerPockets播客。感谢你的到来。你好。感谢邀请。我喜欢在房地产新手播客上分享我的信息，因为我倾向于与那些刚起步的人交谈。但这个播客实际上帮助我实现了财务自由。所以我很高兴任何时候都能回到这里。当然。正如你所说，你已经多次出现在BiggerPockets网络上，但是你

对于那些可能是新听众或只是需要复习的人，请告诉我们一些关于你自己的信息。我最出名的是这个叫做活页夹策略的东西，我不会提高我的租金，我的租户会。我们今天结束前可以稍微谈谈这个。但我直到40岁才开始投资。由于2008年的房地产危机，我被执法部门解雇了。是一个有三个孩子的单亲家长。发现我的名下有89,000美元的坏账，直到离婚我才发现。

开始在CDL学校教书，每小时赚17美元。

所以我有很多坏账，收入不多，责任很大，于是决定尝试房地产。一开始真的很糟糕，犯了我能想到的每一个错误。我想我试图犯下你能想到的所有错误清单。我试图在没有租约的情况下这样做。我试图把房子租给朋友。我犯了所有这些错误。然后最终决定自我教育。2013年开始用双联排屋进行房屋租赁。当每个人都在大喊大叫，不要买，因为价格比2008年更高。所以它会崩溃。

在2015年又买了一套，当时每个人都在大喊大叫，银色海啸即将到来。所以价格要暴跌。在2018年又买了一套，当时每个人都说价格很高，利率也很高，因为我当时支付7%的利率，你不可能做到这一点。在2020年疫情期间，我在四联排屋里进行了第二次房屋租赁，并在每个人都说由于发生的一切事情，它将崩溃的时候买了一个三联排屋。在2021年，当宽限期结束时，我买了一个双联排屋。

在2022年，我投资了12年后退休了。现在我的孩子们不会继承一个需要他们照顾的父母。相反，他们可能会意外地继承数百万美元，这只是我试图弄清楚如何不用工作的一个意外副产品。难以置信。这是一个非常酷的故事。我想深入了解更多内容。让我们从2008年开始简要介绍一下，然后我们将继续讨论你今天正在做的事情。但是

你失业了。听起来你当时处境艰难。这对房地产来说不是一个好时机。那么你为什么选择尝试呢？这是一个意外的问题。我拥有一所房子，但我无法卖掉它。我处于资不抵债的状态。我欠的比它的价值还多。利率上升了。所以我被困住了。我有一些人达到财务自由的例子。我的兄弟有10套已还清的出租房，他大约在那时退休了。我有一个朋友有30套出租房，但他已经做了几十年了。而且

他们使用我根本无法使用的策略。我当时全职工作，抚养孩子。我不太方便。我的兄弟会买一个地方，进行全面翻新，然后还清他用来购买它的住房抵押贷款。我没有股权。

决定这么做实际上是在2008年或2009年我被执法部门解雇的时候。这是一个为期几年的过程，以修复我的信用评分，获得足够的CDL讲师工作经验，以便我能够获得银行贷款。我从我的房子搬到公寓里，把房子租出去，这样我就可以获得两年的纳税申报单上的租金收入，以解决我的不良债务收入比。然后当我买下第一个双联排屋时，从公寓搬到双联排屋，

我有很多朋友和遇到的人说他们做不到，因为他们有家人。我认为我的家人是促使我这么做的动力，而不是不做这件事的借口。我认为，除非你与家人进行这样的谈话，否则你不知道他们是否愿意。我的孩子们实际上很兴奋。我的儿子说，等等，我们可以搬到一个公寓大楼里，那里有很多十几岁的女孩。

我的女儿说，我们可以搬到一个我成为新女孩的地方。有一部电视剧叫做《新女孩》。所以，感谢好莱坞。但他们对搬家很兴奋。他们甚至没有意识到是财务决策让我们这么做。哦，他们只是很兴奋。太好了。这对每个人来说都是双赢的。快进到今天。你有多少套房产？你谈到过还清它们。这些房产的平均债务是多少？当我在增长模式时，我想保持大约70%的贷款价值比。

这样我就能获得最大的杠杆增值和杠杆折旧。而且我有那种会杀死你的梦想的药物的安全感，我们所有人都在为之工作的薪水。当我失去这种安全感时，我把我的目标降低到50%的贷款价值比，这样当我退休时就不会有那么大的杠杆作用。

目前的投资组合如下所示。我有18套出租房。在8处房产上。所以主要是双联排屋、三联排屋和四联排屋。我在进行房屋租赁。大多数人认为房屋租赁是他们开始房地产投资的方式。对我来说，这是我开始退休的方式。完全正确。我搬到了我想居住的地区。我过去常常旅行，现在仍然有人住在房产里。我仍然没有住房支出。

但是房产的实际现金流，快速分解一下，18套房产的每月总现金流是35,000美元。我每月大约有9,000美元的抵押贷款支出。所以这是本金、利息、税收和保险。过去是8,000美元，但税收和保险上涨了。

我每月留出超过5,000美元用于维修。所以我留出了大约15%用于未来的成本，每月剩下大约21,000美元，我正在努力弄清楚如何在退休后花掉它。哇，这太不可思议了。这是一笔巨额收入。我可以问一下这与你在2008年被解雇之前赚的钱相比如何吗？所以当我从出租房获得的现金流超过每月2,700美元时……

这比我当警察时赚的还多。好的，所以你大概是它的10倍或8倍左右。对，是的。所以差别很大。这就是为什么我说得有点讽刺，试图弄清楚如何花掉它。这对我来说是最大的挑战。是的。没有钱，所以过着节俭的生活，然后十年来为实现财务自由所付出的奉献精神，以及为了未来十年而节省每一分钱进行投资。

这在我们的大脑中是一个非常难以改变的开关，如何去花钱，因为我不再为退休储蓄了。我不付一分钱的税。我还没有缴纳出租收入的税。我期待着我这么做的那一天。这意味着我赚的钱太多了，我不得不给政府一些。是的。

但是这种杠杆增值太棒了。哇。好吧，这太不可思议了。非常酷。我认为这确实是，希望所有收听节目的观众都能达到这一点。但是当你达到那种财务独立的水平时，这确实很难意识到你可以买一辆像样的车，或者，你知道，你可以多出去吃几次饭。而且

这并不是……这是一种奇怪的心理转变。这与你银行账户里的钱无关。但正如你所说，你应该至少对我来说，要采取这种节俭的心态和再投资心态，每一美元的现金流，你都把它投入到新的房产中。所以我的问题是，为什么不买更多的房产呢？我投资不是为了过节俭的生活。如果我必须节俭，我可能会继续工作。

我的目标是退休，过我想过的生活，那就是尽可能多地去旅行和潜水。哦，酷。你们邀请过卡森教练。他有一本书，《小型而强大的投资者》。喜欢查德，是的。查德很棒。我真的很认同他的。我的目标从来都不是最多的房产数量或最多的现金流或大型投资组合。我个人想要的是……

从最少的房产中获得合适的现金流。对我来说，这是一个非常简单的数学方程式。我每月花大约4,000美元做我想做的一切。所以我把它乘以4作为安全网。在2018年，我达到了这个目标。从2018年到2022年，

我靠租金收入生活，没有动用我工作中的一分钱，以确保这是一个试金石。我不需要它。所以我有一个四倍的现金流乘数超过16,000。我不想更多。我增长的方式之一是，你可以选择循环现金流或循环股权。

资本。我从未做过住房净值信用额度。我从未做过现金提取再融资。我从未以1031的方式出售过。这就是为什么我在这么少的房产上拥有如此多现金流的原因之一，因为如果我使用股权，我可以发展到更大的投资组合，但利润率更低。我试图为我遇到的每个人重新定义股权，你拥有股权，你可以动用它。这就是大多数人所说的。我说，

你有能力向现有资产增加债务。所以不增加债务就是为什么我在这么少的房产上拥有如此多现金流的原因。太棒了。我非常喜欢这种理念，迪恩，你实际上将你的收入提高了8倍，

而且只有18套房产，对，在8处房产上，我说只是，但这一个巨大、非常成功的投资组合。只是当你上社交媒体时，你会听到人们说他们有几十套或几千套房产。但显然，迪安娜向每个人证明，你不需要为了收购而拥有这种巨大的野心，而只是通过勤奋和

某种程度上规避风险，并且坚持基本面，尽可能地偿还债务，你就可以大大增加你的收入，即使在当今时代，也只需要相对容易实现的房产数量。它不必听起来像这个疯狂的数字。我认为对大多数人来说，即使你才刚刚起步，在10年内收购8套房产似乎是合理的。对大多数人来说，这实际上是合理的。所以

非常高兴你这么说。还想重申一下我从查德那里偷学的东西。他谈到增长阶段，然后他谈到所谓的“收获者”阶段，你职业生涯结束时会到达这个阶段，这听起来就像你所处的阶段，也就是你开始偿还债务的阶段。

我只想强调一下，对于每个人来说，根据你所处的阶段，你使用的策略和策略有所不同。当你收购房产时，你可能会使用更多的杠杆。但是当你到达迪恩或查德所处的阶段时，那可能就是你将风险从桌面上拿走的时候。你不会尽可能多地增加你的股权。你专注于现金流，因为你想——

像迪恩那样去潜水，这很棒。好吧，感谢你与我们分享更新，迪恩，并祝贺你取得的所有成功。超级、超级令人印象深刻。我们确实需要稍作休息，但当我们回来时，我想改变话题，谈谈一些所谓的“迪恩主义”，也许是你用于自己投资的一些违反直觉的想法，迪恩。我很兴奋听到它们。所以我认为以全新的视角看待事物是投资中最重要的事情之一。

你不能出去学习别人做过的事情并复制它。你必须根据你的资源、时间表和目标，从别人做过的事情或看看数百人做过的事情中找出他们正在做的事情，这些事情与你的策略相符，并利用每个人的一点东西。

因此，我提出的一些对我有用的东西似乎，我不想说生气。当我告诉其他投资者时，我会得到回应。我首先想到的是我不提高租金。我听到很多房东说，我不想提高租金而失去一个好租户。好吧，如果你不提高租金，你就会失去一个好资产。所以我提出了活页夹策略，也就是我的租户要求我提高租金。所以我没有提高租金，但我的租金保持不变。

持续增长，略低于市场水平，而无需高租户周转率或让租户生气或失去一个好租户。所以这在BiggerPockets上已经讨论过几次了。所以对我来说，这是我的第一个违反直觉的观点。我通过你，迪恩，听说过这个活页夹策略，但对于那些不熟悉的人来说，你必须为我们解释一下，因为你说你的租户基本上自愿支付更多的租金。你是如何做到的？

所以我现在用传统的贷款从MLS购买房产。我不做逐户寻找，不做批发，不做任何有创意的事情。我是一个超级懒惰的投资者。我当时工作并抚养孩子。所以我只需要每隔几年增加一处房产，我不需要大量的房产。我只需要每隔几年找到合适的房产。我更喜欢购买有租户的房产。通常租户被忽视了。房产没有得到很好的维护。租金远远落后。这就是他们出售的原因。

所以我去找租户。大多数房东会想要空置的地方。他们会想要进行翻新并获得市场租金。好吧，我没有时间或资金进行全面翻新，也没有能力承担几个月空置的地方的运营成本。我想买下已出租的房产。这意味着管道可能正在工作。电力可能正在工作。不需要进行大量的维修。所以我不会立即这样做，因为我没有对这些租户进行审查。我没有检查他们的信用评分或了解他们的工作历史或驱逐历史。所以我想要等待两个月以确保他们按时付款。

他们没有因为琐碎的事情打电话给我。我没有收到噪音投诉。但是一旦我决定要留住租户，它被称为活页夹策略，因为实际上使用的是三孔活页夹。你实际上有一个活页夹。这就是我很快将要做的。

封面将是房产的照片，以及房产当前的Zillow或Redfin估价。所以你告诉租户，好的，这是房产的当前价值。你的租金对之前的业主来说是合理的，但我的房产税和保险将以此为基础。租户不在乎，但我向他们展示这是在线的。它直接从互联网上打印出来。你可以搜索我将要谈论的一切，以便你可以验证我将要说的话。下一页是从公平市场打印出来的。

该地区有多少套房产的租金。如果他们在两居室或三居室，如果8节租户搬进来，政府会付给我多少钱。如果你在军事设施附近，我在路易斯-麦克乔德联合基地附近，你可能有住房基本津贴打印出来，看看军队支付多少住房费用。然后将有一张地图，上面显示该地区的所有出租房。

然后是几页目前在你所在地区可供出租的房产，与租户所在的房产卧室数量相同。在这个例子中，租户支付大约1,400美元。我认为是1,460美元的当前租金。该地区的平均租金为2,000美元至2,100美元。所以我将打印出一些地区。他们大约少了600美元。

作为房东，如果我进入房产并说：“我将提高你的租金100美元，”我是一个混蛋。我在社交媒体上被抨击。我可能会让租户生气。他们可能会开始寻找其他地方。也许他们搬去和朋友一起住，或者搬到其他地方。但是如果我进去说：“你支付1,460美元。8节将为这个地区支付我1,987美元。”我有几个2,000美元到2,100美元的例子。然后我问了一个神奇的问题，

你认为什么是公平的？到目前为止，几乎每一次租户都以略高于差额的方式返回。在这种情况下，它变成了1760美元，所以如果我提高100美元，它将增加300美元。这太糟糕了，我有一个不开心的租户，如果租户要求300美元，我同意他们很高兴，但他们受过教育，他们看到如果他们搬家会怎样，而且

我有很多时候租户建议一个金额，我说这对我来说是公平的，但这有点多。我们不如将300美元降到250美元，从他们要求的金额中降低一点。所以他们实际上走开时认为，哦，我已经节省了比我建议的租金更多的钱。

快乐的租户不会破坏你的房产，快乐的租户不会离开。他们搬出去实际上是相当罕见的。没错。我的意思是，这是一个非常酷的策略。我喜欢这个主意。它真的只是说明了心理学，正如你所说，这甚至不是生气，对吧？正如你所说，100美元，人们会生气，但赋予人们自主权，而且你把他们当作成年人对待。你向他们解释你的情况。我认为大多数通情达理的人都会看看并说，是的，我的意思是，我不知道。

我得到了一笔不错的交易。如果他们选择红色，根据你的估计，他们仍然得到了一笔不错的交易，对吧？迪恩，你得到了你需要的。他们很高兴，而且他们仍然认为，仍然得到

仍然是一笔不错的交易，你给了他们一些自主权和对他们自己情况的控制感，我认为这对于拥有非常快乐的租户和高入住率大有帮助。——我非常喜欢的策略之一来自迈克尔·祖伯。他参加了BiggerPocketsMoney节目，即一次一套房产社区。他谈到获得四套房产。如果你获得四套房产，你就会知道你是否想要更多。

当我得到四套房产时，如果我认为如果我提高租金并且租户周转，每次我和租户谈论租金时，如果我有一个租户周转，我认为我不会想要更多。但是想出活页夹策略并拥有如此低的租户周转率，我能够扩大投资组合。在我工作的时候，我从未想过，哦，这工作太多了。我不想再租一套房产了。我每月大约需要两个小时来管理所有18套房产。

当我工作时，我可以很容易地将它添加到我的工作量中。但这就是祖伯所说的，获得四套房产。然后你就会知道，当我得到四套房产时，我知道我需要一个更简单的策略，让我减少租户周转率。因为如果这是一个斗争，我甚至不知道我是否会保留这四套房产。好的。这非常、非常有趣。而且它并不违反直觉。实际上，一旦你向我解释，它就很有道理，但这并不明显。我认为很多人不会想到这一点。所以感谢你分享这一点。

你的第二个迪恩主义是什么？我喜欢我的租约在冬天结束。大多数房东说，我希望我的租约在夏天结束，因为更容易找到租户。有趣的是，我必须承认，我做了相反的事情。如果我在11月份有一处房产的租约即将到期，我会让他们签署6个月或18个月的租约，以试图让他们在夏天入住，因为他们

我一直认为夏季的房屋需求量更大，但你所说的这种反向思维有效吗？夏季搬家的人更多。如果你的目标是更容易找到租户，当然，让你的租约在夏季到期。我的目标是最少的租户更替，因为我当时是全职工作，抚养三个孩子。我不希望很容易找到租户。我甚至不想擅长寻找租户。

我想要的是低租户周转率。现在，如果人们在夏天搬家，这意味着冬天搬家的人更少。

孩子们都在上学。这更难，因为天气很冷。所以我的租户周转率非常低，因为除了现在和12月、1月之外，我的大部分租约都是如此。这太棒了。你有没有遇到过这种情况，有人要求延长到夏天？你知道，他们想搬出去，但现在是11月，他们说，嘿，我能把这个延长到5月吗？我还没有。所以我会对我的租约做几件事，因为我会去我的每一个租户那里，我说，你不应该租房。这是你做的最愚蠢的事情。

你应该买一套双拼房，就像你租的那套一样。你应该住在一侧，出租另一侧。所以我试图说服他们所有人加入房地产阶梯。部分原因是他们可能会在某一天找到我的YouTube频道，我希望他们知道我很透明。我试图让他们加入房地产阶梯。所以我告诉租户，我有一些人说，好吧，我想买房子。但是如果我签了租约，我该怎么办？我说，好吧，你看，我需要一年的租约，因为它让我在下一笔贷款中具有银行贷款资格。所以我的贷款人希望看到我有为期一年的租约。但如果你想买一套房产，我们如何设定你的租约终止费

我喜欢这个。所以当我把你介绍给一个经纪人，当我把你介绍给我的贷款人，你买了一套房子，希望如此——我一直希望他们买一套双拼房或类似的东西。但在过去的十年里，做这件事的三个租户总是买房子。所以他们随时可以终止租约。所以我帮助他们加入房地产阶梯。我有让我的贷款人满意的租约。而且我有点意识到会有租户周转，因为如果他们找到合适的房子，他们就会买房子。

然后我从未有过贷款人出来说，我不喜欢你的租约终止费这么低。我甚至不认为我曾经遇到过一个看过这部分的人。他们只是说，租约上的日期是什么？好的。金额是多少？很好。这达到了我们需要的DTI。哦，这很酷。非常酷。我真的很喜欢这个。太棒了。

好了。所以这就是前两个Dion主义。为了总结一下，是租户提高了他们的租金，而不是Dion。他更喜欢在冬天而不是夏天结束租约。需要提醒的是，这是Dion在他的投资生涯中发展起来的10个原则、理念、哲学，这些原则、理念、哲学与房地产投资的常见说法有点相悖。到目前为止，我喜欢这两个。给我们讲第三个。

我永远不想在好学区拥有出租房产。真的吗？为什么？

那么，为什么学区好呢？高房产税。因为房产税更高。是的，完全正确。学区的资金。我的目标不是最大的投资组合或最多的现金流。是从最少的单元中获得合适的现金流。然后还有一个次要目标是低租户周转率。当我让我的租户老去时，我为什么要投资一个好学区呢？孩子离开中学，不喜欢高中，就搬家。孩子高中毕业，上大学，就搬家。

我有租户住在那里26年。我买了它。9年后他们还在那里，因为他们不在好学区。他们不是因为孩子的年龄或他们将从基于学校的当地社区获得什么而选择它。所以我喜欢低房产税。我喜欢低租户周转率。这与直觉相反。我也非常喜欢租金税。

Dion，很好奇。这意味着——你还在租给家庭吗？我租给一些家庭，是的。我永远不会做任何事——

不，只是好奇，谁会被这些房产吸引？这是我做的两种形式的合法歧视。我的目标不是租给家庭。我十多年来所遭受的所有宠物损坏总计为200美元。但是我遭受的儿童损坏却高达数万美元。所以我宁愿不租给有孩子的家庭，但我不能将其用作是否租给某人的决定因素。

但是如果我不投资好学区，我就不太可能得到家庭。每当我需要修理浴室时，我不会出去把所有的浴缸都拆掉。但是如果我的浴缸有问题，

我会把它拆掉，换成一个步入式淋浴间。拥有步入式淋浴间也意味着不太可能租给家庭。所以我确实有一些租户有孩子。这往往是我的问题和损坏发生的地方。管道完全堵塞——12英尺长的管道被孩子的冰棒残渣堵塞。如果你没有孩子，就不会发生这种情况。

这实际上发生在去年。所以，不，我没有非法歧视，但我确实瞄准了我的租户。就像我的分散投资形式之一一样。另一个Dion主义是我100%投资于房地产。我没有一只股票。我没有加密货币，也没有在退休账户中存钱。所以，既然我全部投资于房地产，我必须进行多元化投资。我的多元化投资形式之一是，我希望大约三分之一是军人，三分之一是第8节，三分之一是工作或退休人员。对。

如果你发布一则广告说只限军人或只限第8节，我会被起诉。对。但是如果我在基地发布广告，或者我把我的房源发送给住房管理局，并说，这是周二可用的房子的链接，你能把它分享给你的租户或客户吗？对。

我最有可能得到什么样的租户？所以我可以控制我的广告方式，而不是我为了避免被起诉而发布的广告内容。我没有保持完美的比例，但我想要大约三分之一的比例。所以我可以应对疫情、驱逐令、股市崩盘或长期政府停摆，而不会影响我的整个投资组合。有趣。所以你喜欢军人，我假设是因为这是抗衰退的，非常稳定的工作。是的。

退休也是一样。我想你可能有一些依靠养老金或社会保障的固定收入的人。是的。

对于第8节，政府只是保证收入。所以你基本上是在寻找任何不依赖于私营部门工作的租户。正确。但是多元化，如果发生BRAC会议并且JBLM关闭，我不会想要一个100%的军事投资组合，基地调整和关闭会议，或者如果第8节计划被取消资金或将来发生任何事情或暂停付款。当然。

所以大约三分之一的比例让我睡得很香。- 这很有趣。是的，我喜欢这个。我主要投资于

大城市中心地区。所以我的主要租户是你所说的dinks，对吧？双收入，没有孩子，通常支付高价，但他们确实经常搬家。就像这些人每年或每两年搬一次家一样。这只是游戏的一部分。幸运的是，我投资的地方通常可以在没有空置的情况下做到这一点。但这绝对是一种相反的策略。我

我在一些优质学区买过房，我一直把这作为一种策略，或者我开始把它作为一种避免空置的策略。但听起来你采取的是完全相反的方法。这很有趣。是的。所以我有一些租户丢了工作，但从未错过一天的房租。所以，如果你在一个好学区，在一个好地区，你有两个dinks，高收入，我有我所谓的dink wads，双收入，没有孩子，还有一条狗。是的。我有三对夫妇符合这个条件。

我喜欢C级租赁，因为B级或A级，高端、更豪华、租金更高。如果有人丢了年薪15万美元的工作，很难找到替代工作。这是真的。失业对他们的收入造成了很大的打击。是的。

与我的警官、我的老师、我的卡车司机相比，他们每小时赚20到30美元，丢了工作，失业救济金可以支付他们一两个月的账单，找到一份几乎同样薪水的工作并不容易，但比找到一份15万美元的替代工作容易得多。这很有道理。我认为我的总体感觉只是试图确保你将

合适的租户与合适的资产相匹配，就像你正在做的那样。你知道你试图吸引的这类人正在寻找什么。你不会为这些租户过度购买。你不会为这些租户购买不足。你找到了你想要建立的投资组合的产品市场匹配。这里没有正确的答案。我认为有些人可能会采取相反的做法，但我喜欢你的方法。我认为这很有趣。

好了。所以你刚才实际上提到了另一个Dion主义，关于不将投资多元化到其他资产类别。听起来这可能是出于必要，鉴于你在2008年的财务状况。是这样吗？还是有其他动机？所以当我开始学习时，我找到了BiggerPockets。我找到了《富爸爸，穷爸爸》。但我还听了沃伦·巴菲特和查理·芒格的一些演讲。

我观看了一些小组讨论。沃伦·巴菲特会谈到多元化投资。然后有一些人像凯文·奥利里（Kevin O'Leary），神奇先生（Mr. Wonderful），说在一个资产类别中不超过20%，在任何一个资产中不超过5%。所以他们是多元化投资的忠实拥护者。但查理·芒格，沃伦·巴菲特的长期合作伙伴，有一次实际上说，多元化投资是你能做的最愚蠢的事情。你会掌握三四个资产类别吗？

他说，选择一个资产类别并掌握它，才能从贫穷走向富有。一旦你富有，你就可以进行多元化投资来保护你的财富。但是如果你在走向富有的道路上进行多元化投资，你将永远无法实现。我看了看，我想，好吧，我不懂股票。我没有很多钱可以投资。我不能用股票来进行房屋黑客攻击。我不是任何方面的企业家。我是一个W-2雇员。我曾经是海军陆战队队员、警察、卡车司机、CDL教练，创建企业不是我的事。

但是把我的W-2工作赚来的钱投入到每月只需要管理两个小时的事情中，这是我能处理的。所以我100%专注于房地产。我通过三分之一的军人、第8节和工作或退休租户来实现多元化。但我也有多元化。我的投资组合越小，这一点就越重要。但我希望我的房产至少相隔10英里。在华盛顿，这把我放在不同的县或至少不同的城市。有趣。所以如果基地关闭，或者港口罢工，或者医院，发生了一些事情。

只有一两个房产会受到影响。所以我通过在一个市场中分散开来实现了多元化，就像一开始的两个县一样。

但租户类型不同，分布也分散。现在的净资产可能，我计算了销售成本，所以支付税款，支付经纪人费用等等，略高于300万美元，与很多债务相比，这是一个很大的数字，每小时17美元到拥有正净资产。我认为我还不足以富有到需要多元化投资。我认为净资产达到1000万美元，我可能会开始考虑，我可能会买一些股票或加密货币之类的东西。但我了解我的资产类别，并且在我的资产类别中实现了足够的多元化，

能够离开一份最终有金手铐的工作，对吧？我已经被降职到公司的总裁。我有200万美元的金手铐。

当我离开时，我不在乎，因为财务自由真的很奇怪，你的投资组合达到一定程度。我认为这是勒布朗的一句话，但他说过，当你没有足够的钱时，这是唯一的事情。一旦你有足够的钱，它就只是一件事。那时它只是一件事。所以我还没有准备好进一步多元化。我将来可能会。我认为如果你刚开始，专注于你的资产类别非常重要，无论是什么。它可能是股票。它可能是加密货币。它可能是经营企业。它可能是房地产。

但选择一个并掌握它。我完全同意这一点。我确实在股市中投资了很多，但在我的投资生涯的头九年里，我并没有这样做，直到我的W-2工作的收入比我每月支出的要多得多。我把其中一部分用于房地产，但也把一部分用于股市投资。

好了，我们已经完成了四个。所以我们讨论了租户自己提高租金、租约在冬天结束、不是好学区、不要多元化投资。所有这些都非常非常违反直觉。我们还有六个要讲。再给我们讲一个。所以我不知道如果我们有时间的话，我们是否能讲完所有10个，但最具争议性的一个是我的所有房产都不是，也永远不会是

N-A-L-L-C。哦，真的吗？有趣。所以你没有合伙人？没错。如果我有合伙人，我会成立有限责任公司。我打算和我的朋友千禧一代迈克一起买。我们正在考虑加里和迪安娜一起买一套五层楼的房子。我们绝对会成立一家有限责任公司，一起购买该房产，最终没有达成交易。但我所有的房产都是以我自己的名义拥有的，没有有限责任公司，原因有很多。

这是一个如此大的争论，我们今天无法深入探讨。但如果你想走，可能会看到BiggerPockets论坛上讨论最多的单一主题。这可能是最大的争论。我恰恰相反。Dion，我拥有的每一处房产都在一家有限责任公司名下。只给我一个主要原因，说明你为什么从未成立过有限责任公司。人们期望的好处都没有。

这将是最大的原因。没有税收优惠。我可以获得你所有的税收减免。这是正确的。除了我不能抵扣成立有限责任公司的成本，也不能抵扣为每家有限责任公司报税或续签而支付给我的注册会计师的费用。很多。对。第二个。

如果你在加利福尼亚州，你的房地产以你自己的名义拥有，就像我的兄弟一样，你不会受到租金控制。哦，有趣。你把它放在一家有限责任公司里，突然之间它就由一个实体拥有了，受到租金控制。哦，我不知道这一点。这真的很令人感兴趣。好吧，我一直这样做只是为了责任的原因，因为如果有人起诉我，我可以隔离每个有限责任公司的资产。我开始与合伙人一起投资。所以我开始用有限责任公司做，然后我就继续做了。

所以如果我可以，好吧，在进入下一个之前，关于这一点的最后一点，但是如果你有房产，你把它们放在有限责任公司里，你继续购买房产，太棒了。是的。

我的担忧总是那些甚至还没有信用评分或储蓄的新投资者。他们认为我会成立一家有限责任公司，我不知道如何命名它。我不知道如何从中支付我的工资，我不知道如何分离我的财务状况。所以它不会混杂在一起。我不知道它更有可能让我被起诉，它会让我的保险成本增加，它会让我贷款的利率提高大约0.5个百分点。它设置了所有这些障碍，他们甚至还没有拥有一个租赁物业。当我进行有限责任公司辩论时，我总是担心他们。是的，我完全同意。我

好了，我们必须稍作休息，但休息之后我们会听到另外五个Dion主义。厌倦了传统贷款机构阻碍你前进？Host Financial 来了，它将改变游戏规则。他们放弃了DTI限制，他们专注于真正重要的东西，即你房产的收入潜力。所以不再需要追逐税表或个人收入证明。想想看。一家重视你房产价值而不是你工资的贷款机构？

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另一个是我不碰我的股权。我从未做过 HELOC，从未做过现金提取再融资，也从未出售过 1031。我可能会。但我认为真正重要的是，我从 Grant Cardone 那里得到这个

第一个是我为什么更喜欢投资蓝州而不是红州。大多数房东都说我想投资房东友好的地方，房东租户法倾向于业主。而我恰恰相反。我对此非常好奇，因为我认为这是一件非常主观的事情。哪个州对房地产投资者更好？人们把它当作一件客观的事情来对待，好像只有一个正确的答案。我会在之后给你我的意见，但是。

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在2024年，我的计划是不进行租金上涨。在粘合剂策略之后，我每两年上涨5%。但由于它被讨论过，并且它正在进行中，并且可能会发生，我与所有租户一起使用了粘合剂。我的租金总额全线上涨了3300美元。所以

去年利润约为4万美元，仅仅是因为讨论了租金控制。然后在蓝州，许可证的流程很长。很贵。租金控制的威胁限制了投资者在这里建设的愿望，因此建设较少，这意味着大幅升值。绝对的。是的。这是一个供需问题，对吧？就像你在许多红州看到的，许可证更

更充足。再说一次，这有利有弊。这可能意味着这些市场的住房更实惠，因为住房供应量更大。这里肯定有权衡。但如果你关注升值，从长远来看，蓝州的平均升值肯定更大。如果你看10年、20年，Dion绝对是对的。不过，Dion，我很想知道，因为你刚才说租金控制，它们去年上涨了，但如果租金控制真的通过了会发生什么？然后会发生什么？

所以我可以做一个完整的视频来解释这一点。它让房东变得非常富有，也让更多的租户无家可归。是的，这是一个非常不幸的想法。这是不幸的。我的兄弟从2006年起就没有给他的某些租户涨过房租。因为我们正在谈论租金控制，他可能会。

但我每两年会涨5%。我甚至从2013年到2020年都提到了这一点。我每两年涨5%。现在华盛顿州想把它限制在每年7%。由于我无法对黑天鹅事件进行调整，例如疫情，例如由于加利福尼亚州的火灾导致保险费用增加三倍，无论将来会发生什么，由于我无法进行大幅调整，我

我被迫每年上涨7%。所以我会在2000美元的租金上，两年内多赚100美元，而我现在每年每月会多赚140美元。由于租金控制，我的收入，我的利润将增加三倍。人们不明白的是，在每个发生这种情况的城市，历史上都证明了这一点。租金每年都会达到最大允许金额。

然后房东并不愚蠢。所以如果你有一个租户因为某种原因落后了，或者他们在租金控制开始时就落后了，你有三种合法的方法。你有90天的时间搬出去。我要翻新这个单元。你有90天的时间搬出去。我要卖掉这个单元。你有90天的时间搬出去。我要搬进这个单元。所以我们在租金上涨的情况下让更多的人无家可归。我们让房东更富有。所以去年我联系了所有立法者，我说，嘿，如果租金控制生效，就会发生这种情况。我更富有，更多的租户，租金上涨。如果

筛选租户的标准提高了。你让更多的人无家可归。今年，房东的贪婪一面说，嘿，也许租金控制不是一件坏事。我不介意钱。是的。钱不是坏事。它限制了更多的建设。它会导致更大的升值。我的租金收入会增加。我内心的人类则认为，不，我认为我会再次给所有立法者发消息，告诉他们这是一个多么糟糕的主意。是的。它一次又一次地被证明与预期效果相反。所以。

我同意你的观点。我认为这非常愚蠢。但我认为关于某些地方是房东友好的，某些地方是租户友好的这一想法，这是一个非常重要的观点。首先，人们在州一级看待这些问题，但情况并非总是如此。你应该在都会区或至少在地方一级看待它们。然后另一件事是，这取决于你的策略。如果你

房屋翻新者，身处供应紧张的地方可能最有利。但如果你想建造出租房，也许更容易获得许可证的地方更适合你。这真的取决于你的策略。我认为Dion很好地指出了这一点，

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在房地产或投资中，没有一种正确的方法，但对于观看者来说，有一种正确的方法。绝对正确。说得对。好吧，非常感谢您的收听。如果你认为你认识的任何对房地产感兴趣的人，正在购买出租房产的人可以从Dion那里学到一些东西，我相信房地产界的每个人都可以。请务必与他们分享这一集。我们将非常感激。再次感谢您的收听。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人Dave Meyer。该节目由Ian Kay制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

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