The BRRRR Formula Has Changed (It Still Makes You Rich) | AMA (Ask Meyer Anything)
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如果您正在努力迈向财务自由，请继续收听。我们今天将回答您的问题。大家好，我是戴夫·梅耶，BiggerPockets 的房地产投资主管，今天由亨利·华盛顿与我一起。我们将再次深入 BiggerPockets 论坛，通过一些问答来帮助大家。

我们将讨论如何在当今环境下使 BRRRR 取得成功，何时是从小规模住宅投资转向多户型投资的正确时机，如何在很年轻的时候进行投资等等。亨利，你好吗？你好，戴夫！很高兴来到这里。很好。我们有一些很棒的问题。我认为其中一些问题非常适合你。所以让我们开始吧。但首先，我想提醒我们所有的听众，这些问题都来自 BiggerPockets 论坛。

访问 biggerpockets.com/forums，在那里您可以向 300 万 BiggerPockets 会员提问，您的问题可能会被选中在这个播客中得到解答。好了，亨利，我们今天收到的第一个问题来自休斯顿的戴维德。

他问道，对于那些专注于 BRRRR 策略的人来说，你们在利率上升和房地产价值波动的情况下，使用什么策略来寻找交易？你们在寻找非公开市场房产方面是否取得了更大的成功，或者你们是否专注于通过经纪人或批发商寻找困境机会？随着贷款机构收紧贷款，当你们进行再融资时，你们还能获得预期的利润吗？

就像我说的，这个问题很适合你。亨利，你做了很多翻新和增值投资。给我们一些关于你这些天是如何管理它的见解。是的，这就像一个问题包含了 17 个小问题。是的，确实如此。是的，我们会在这里待一整天。让我们从第一个问题开始。你们使用什么策略来寻找交易？我们主要还是通过直邮和其他渠道寻找交易。我们使用了很多直邮。我们做了一些付费点击，运行 AdWords 广告活动。

这使得那些正在寻找我们的人更容易找到我们。但要回答他的问题，你真正需要做的就是弄清楚你愿意花多少钱来寻找交易。我们都会花一些钱来寻找交易，但你会花费时间或金钱。

所以他需要对自己的情况进行评估。他有多少时间来寻找交易？他有多少资金来寻找交易？如果他有资金但没有时间，那么什么策略可以用最少的资金接触到最多的人？通常情况下，这将是直邮或某种冷呼叫服务。如果你有时间但没有资金，那么在 MLS 上报价是一个很好的策略，但你会花费时间

既要查看大量的房产，又要分析大量的房产，然后还要进行大量的报价。而且不仅仅是报价，人们会忘记，这确实会占用时间。

是后续跟进，你必须每周检查一下那个列表，看看，好吧，我联系了这么多人，并做了这么多报价。现在我需要跟进并看看，他们是否还价了？他们没有还价吗？我可以发送第二个报价吗？我得到了什么反馈？所以要跟进所有这些。这就是非常耗时的地方，以及分析所有交易以便你可以进行报价。所以这只是弄清楚你必须花费时间还是金钱的问题，然后选择一个适合你预算的策略。

是的，完全同意。因为对我来说，情况也没有改变。我仍然主要通过经纪人获得交易，秘密挂牌，有时他们会给我带来非公开市场交易，但我并没有自己去寻找这些非公开市场交易。

但这会花费我的时间，并不是说我整天坐在电脑前或做任何事情，但我只是获得的交易更少。你知道，我的交易量不如亨利多，因为亨利正在积极地寻找交易。而且这并没有真正改变。这有点像我一直以来的做法。听起来亨利一直在做他一直在做的事情。

是的，就像如果你查看库存量，与四五年前相比，今天市场上的交易更少了。但实际上它正在开始上升。根据我的经验，我已经开始看到更多的交易和交易在市场上停留的时间更长了。

顺便提醒一下，这个问题是在 BRRRR 的背景下提出的，但我认为亨利和我所说的都适用于当今的任何类型的交易融资。它不是特定于策略的。然后它说，随着贷款机构收紧贷款，当你们进行再融资时，你们还能获得预期的利润吗？不能。是的。是的。

是的，你想要的利润是多少？我每笔交易都想赚一百万美元，但我赚不到。告诉我更多。不，我现在正在进行几处房产的再融资，其中一些房产我们不得不留下更多的现金。

比我们预期的要多，因为当我们在一年或两年前购买它们时，利率并没有像我们希望的那样下降。我们中的一些人不得不拿出资金来进行再融资。通常情况下，这是因为当我购买它时，我们没有投入任何资金。因此，我们能够在无需投入任何资本的情况下购买它们。而现在我们正在进行再融资

利率不像我们当初评估时预期的那样低，我们现在必须投入我们没有投入的资金来进行再融资，这并不是世界末日。不，我想对我来说，关于 BRRRR 的这个问题实际上是关于预期的。我昨天实际上正在采访另一位投资者，他承认他有点痴迷于这种完美的 BRRRR 的想法，你可以在其中提取 100% 的股权，并且

我今年一直在试图告诉人们，当这种情况发生时，当 BiggerPockets 的 Burr 书出版时，那是一个非常独特的时期，当时的利率非常低，房地产价值也在上涨。Burr 仍然有效。它确实有效。我不知道还能怎么说。如果你有适当的预期，它仍然有效。如果你的预期是，我将能够持续购买房产，并且不向任何房产投入任何资金，那么你将等待很长时间。

但如果你的预期是，嘿，我可以积累大量的股权，并希望在 BRRRR 期间提取一些股权，你可能仍然可以做到。是的。一些真实的例子。我有许多投资者朋友现在正在进行 BRRRR，并提取了所有资金。为什么？因为他们以非常低廉的价格买到了一些非常棒的交易，所以他们能够做到。

我也有投资者朋友，包括我自己，他们提取的资金远没有他们预期的那么多。没关系。那仍然是 Burr。当我为 BiggerPockets 教授 Burr 集训营时，Burr 集训营的第一课是改变你对 Burr 交易和你的预期的看法。因为即使你只能提取你投入资金的四分之一，这仍然非常棒。太棒了。它仍然是 Burr。你不必进行完整的 Burr。

Burr 如何加速你的规模扩张的基本思想，对吧？你正在取钱，而不是把它作为现有交易中的股权留下，而是把它取出来应用到未来的交易中。即使不是 100% 的交易，这仍然是正确的。亨利是对的。完美的 Burr 仍然是可能的，但它们将非常罕见。我昨天实际上向这位投资者提出了这个问题。我直接问他。我说，你认为

你最好只做几笔普通的交易，而不是等待这种完美的“金发姑娘”场景。他说，是的，我绝对应该只做几笔我提取较少资金的交易。显然，对于每个人的情况来说，这将有所不同。但我认为这对我来说是正确的，更频繁地进行较小的交易也是一种非常有效的规模扩张方式，也许比等待某种完美的场景更有效。

你也可以在做这件事时对你的时间框架更开放或更现实一些。就像我现在正在对三年前购买的两处房产进行再融资，我正在对它们进行再融资，并且我正在从这两处房产中提取现金。我大约提取了 50,000 美元。我购买这些房产时没有支付任何首付。

而现在几年后，在它们产生了良好的现金流之后，我能够对它们进行再融资，提取一些资金。在我提取资金后，它们仍然有现金流。这对我来说是一个很好的情况。所以这并没有在短短六到十二个月内发生，我不得不等待几年，但机会就在那里。你只需要

重新思考 Burr 交易是什么样的。它与过去不同了。我正在做同样的事情。我已经翻新了房产。我有一些股权存在于这笔交易中，我可以提取出来，但因为我不像寻找交易那样积极，所以我现在没有交易可以投入。我正在寻找，我正在等待，当我有准备的时候我会进行再融资。就像当我需要钱的时候，我现在只是享受更高的现金流，并保留这些股权。然后当我找到另一笔交易时，我会进行再融资。

在我们继续下一个问题之前，只想说明一下，本部分由 ReSimply 提供赞助，ReSimply 是为房地产投资者打造的一体化 CRM。自动化你的营销，免费进行跳线追踪，发送直邮，并在一个地方与你的潜在客户联系。现在访问 ReSimply.com/BiggerPockets 开始你的免费试用，并获得你第一个月 50% 的折扣。好了，大家，请继续关注我们。我们将立即返回，回答更多论坛问题。

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达米安说，我是一个新手投资者，拥有一笔长期租赁交易，现金流超过 1,000 美元。太好了。我希望这意味着每月 1,000 美元。当我从收听房地产播客和新手播客中尽可能多地吸收内容时，我觉得自己被吸引去建造多户型住宅并将其出租。我有一份全职工作，我对它充满热情，所以我感觉这个过程将使我能够做出合理的决定，而不是快速修复和翻转。我还有一个家族朋友是建造多户型住宅的总承包商。

我对任何关于建成出租策略的建议都很感兴趣。好的。这里有很多内容。我们今天有一些精彩的问题。怎么样？每当我听到“新手”和“建造多户型住宅”这两个词同时出现时，我都会感到害怕。我试图找到一种很好的表达方式。我就直接说吧。这并不是说这是一个不好的想法。一点也不。是的。

我已经从事房地产投资 15 年了，我害怕建造多户型租赁住宅。也许我太胆小了。我不知道。我是一个有点保守的投资者。但是听着，我一直向人们推荐的关于规模扩张的方式是逐步进行。我认为，如果你已经购买了一套独户住宅，你可以搬到一套双联住宅。或者你可以在一个新的市场购买另一套独户住宅。也许你可以在你现有的市场进行翻转。就像改变你的一个变量。

我总是担心的是，当你同时改变很多变量时。所以你从购买现有房屋转向开发。

你从单户租赁转向多户型住宅。你正在谈论从稳定资产转向建成出租。有很多不同的东西，很多东西需要学习。我的建议是，如果这是你的目标，建成出租，多户型住宅，那就太好了。就我个人而言，我会在四五笔交易的过程中逐步实现这一目标。你知道，你可能需要在现在和那时之间学习 10 项新技能。尝试在你接下来的交易中学习其中两项技能。

然后在随后的交易中学习另外两项技能，然后学习另外两项技能，并逐步实现这一目标，因为这是一个很大的转变。这样做并没有错。但我个人建议尝试更慢一点地实现这一目标。请不要将此建议理解为我们告诉你你无法做到这一点。这与能力无关。你绝对有能力完成这项工作。但你必须考虑的是什么

如果我失败了，风险是什么？

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并同意你能够做你想做的事情。许多固执己见的市议员可以决定这里会发生什么。是的。是的。所以我同意你的观点，就像你需要建立很多技能才能成功地完成这项工作一样。

你可以在你的第一笔交易中成功完成吗？是的，你绝对可以。在这个问题中，我喜欢的一点是你说你有一个经验丰富的开发商，你与他建立了关系。所以我建议你做的是和他一起弄清楚如何

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然后把土地卖给了一位经验丰富的开发商。这实际上是一笔好生意。我喜欢这个。我每次这样做都赚钱。这笔生意很好。我每次这样做都赚钱。这容易得多。我不是说……就像，我可以做到。我可以。我可以做到。

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不是持有和运营它的人，因为他们需要收回现金。在开发房产方面投入了如此多的努力和时间。他们把它卖给运营商，然后他们继续开发它。建成出租的开发和运营通常是不同的业务。所以我认为你需要考虑一下你想经营哪种业务。

好了，让我们继续第三个问题，这个问题来自克雷格，他说，我开始看到光明了。这笔交易将是我第一笔专注于股权收益和升值的交易。好的，克雷格似乎正在摆脱对现金流的痴迷。他说，我找到了一套 3 房 2 卫的房子，非公开市场价格为 175,000 美元。机械设备的年龄都不到五年，所以只需要不到 15,000 美元就能达到优良状态。

我的总投入将是 190,000 美元，常规贷款的首付为 25%，节省 15% 用于维修、空置和资本支出。根据 BP 计算器和可比案例，我的每月现金流为 128 美元，所以我猜想 ARV 将为 235。我有五处租赁房产，128 美元/月的现金流将是我最低的现金流，但我关注的是 30,000 多美元的股权。你会做这笔交易吗？现在的我，会。我。

刚开始的时候，可能不会。详细说说。所以，如果你是一个刚起步的新手投资者，现金流很重要，因为它是你的安全网。这是你在发生意外情况时保护自己的方式。所以这是一大笔钱，首付 25%，但是

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这将是一处高性能房产，这意味着我可以对其进行成本分摊研究，并加速该资产的折旧，这将使我在当年的税单上节省另外 20,000 到 25,000 到 30,000 美元。

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我同意亨利的观点。就像，我现在会做，但如果克雷格说这是他的第五笔交易，我也会考虑做。所以让我在这里做一些数字计算。这笔交易，粗略估计，根据我们所知，将使他获得大约 3.3% 的现金回报率。现在，这并不是世界上最令人兴奋的现金流。但如果你今年一直在收听这个节目，我一直在宣扬这种上涨的想法。

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但如果这是一个好的市场，租金可能会在未来几年上涨，也许有一些好的分区。也许你走在进步的道路上。然后我会考虑这笔交易，因为只要你为维修、空置和资本支出留出足够的资金（你可能需要多留出 15% 以上），并且它会在未来增长，我认为这现在可能是一笔相当稳固的交易。不，我认为这是一笔不错的交易。是的。我认为这只是一笔不错的——

以老式方式完成的基准房地产交易。支付一些首付，获得常规贷款，赚取一些现金流，拥有一处

拥有一处不需要大量维护的资产。我的意思是，这就是你所寻找的。没错。他已经拥有五处这样的房产。所以如果这是他的第六处，你在未来几年再购买五处这样的房产。这种交易并不难找到。你拥有十处这样的房产，你开始偿还它们，你在 15 年内偿还它们，你退休了。就像这是老式的财务自由。十年后，他会看着这笔交易，觉得自己像个天才。没错。是的。是的。我认为这就是为什么，是的，人们会过度思考这些事情。但我同意你的观点。就像，

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这将是我的建议。所以我认为亨利和我在这件事上意见一致。好的。感谢你的提问，克雷格。祝你在达成这笔交易方面好运。我们必须稍作休息，但我们将立即返回，回答更多论坛问题。

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欢迎回到播客，Henry在这里回答您的问题。下一个问题来自Sean。Sean说，我住在长岛，纽约州。如果您不知道昂贵的市场，我们正在某个房产上收支平衡。实际上是不可能的。我18岁，目前与家人住在一起，生活费用低。我18岁，目前与家人住在一起，生活费用低。

我应该购买一套双联别墅作为房屋黑客并支付负现金流以开始积累股权吗？或者我应该利用我的低生活成本在更经济实惠的市场中进行州外投资吗？长岛的房价迅速贬值，因此我担心等待可能会让我在最终搬出去时更难以负担住房。在这种情况下，你会怎么做？

我有很多问题，但你会如何处理这个问题呢？我也一样。这可能不是一个受欢迎的答案。我不知道我是否会买任何东西。我会去某个地方从事房地产行业的工作。也许您正在为经纪人、评估师或承包商工作，但从事您将学习业务一部分的工作。

并尽可能多地存钱，同时与家人住在一起。然后给自己买一套双联别墅，并在您必须搬出去时将其作为房屋黑客。但我不知道我是否会放弃免费的生活费用，因为这通常是每个人每月最高的账单，而您没有。所以，尽力找一份薪水最高的工作。而且

尽可能多地存钱。假装您每月必须支付2,000美元的租金，然后把这笔钱存起来。是的。老实说，我会做同样的事情。我知道这可能不会是一个受欢迎的观点，但我理解这种情绪，例如，您看到房产价值上涨，并且想要现在就进入，您知道，参与其中，我理解。我个人认为我们将不会出现负面情况，但升值速度会相对较慢。所以这是一件事。

另一件事是房地产是杠杆化的。所以，先考虑一下这里的数学。让我们假设您将要进行的房屋黑客今天价值500,000美元。这意味着，如果您支付5%的首付，这是一个可靠的金额，则需要支付25,000美元的首付。

如果在未来一两年内，房产价格上涨了很多，例如10%，在我看来，这将是一个相当大的涨幅，达到550,000美元。如果您支付5%的首付，则需要支付的首付金额将增加到27,500美元。因此，即使房产价格上涨了这么多，您也会错过一些升值，但负担能力问题可能不会那么大，因为您只需要再支付2,500美元的首付。

与此同时，正如Henry所说，如果您在未来两年内每月节省2,000美元，那么您将节省50,000美元。因此，这弥补了升值。这只是一个更保守的方法。这是一个更安全的方法，因为当您购买房产时，首先，您可以选择支付更多首付。您可以支付更少的利息，并且拥有更多的现金储备。或者您可以购买一套房屋黑客，然后迅速再购买另一套房产。这将为您提供一个更好、更强大的财务基础。

对我来说，房地产只是一场长期游戏。我知道您想尽快进入市场，但我认为建立强大的财务基础才能让您拥有持久力，对吧？您可以仓促进入。如果您没有准备好并且没有强大的财务状况，您可能需要出售该房产，然后在两三年后退出，然后您将重新开始。

如果您等待一两年并建立一个非常强大的缓冲，那么您将处于一个绝佳的境地，可以在房地产行业工作15年。您可能在35岁或40岁时就会财务自由。我个人建议采取这种更耐心、更保守的方法。重新思考一下成为投资者意味着什么。您在想，我想成为一名投资者，现在就进入游戏。但我告诉你，

通过待在家里并尽可能多地节省每月资金来定位自己，假装您在未来两年内需要支付抵押贷款，然后将这笔钱支付给自己。这就是投资者。您正在投资。完全正确。您只是还没有购买房产。因此，只需重新塑造您对成为投资者的想法。通过这样做，您已经是投资者了。喜欢这个。这是很好的建议。

让我们继续今天的最后一个问题，这个问题来自BiggerPockets会员Kylie。她问道，你们有人在小镇投资吗？我认为一个拥有大型商店并且离大城市不远的小镇可能是一个很好的起点。如何在没有太多销售的地区对房产进行估价？关于小镇投资，我还应该了解什么？

现在，Henry，我通常会取笑你在阿肯色州的小镇，但事实并非如此。所以你，我知道你有一些辅助房产在阿肯色州西北部以外。它们中有任何一个在小镇吗？是的。是的。密苏里州的乔普林，堪萨斯州的匹兹堡。好的。你对此怎么看？

我喜欢。我喜欢。现金流城镇，升值缓慢。现金流很好。因为就业市场和经济都很好。因此，您需要关注的是真正回答您的问题。如果这是我，我会定义我感觉像小镇是什么。对。然后，一旦您有了这个定义，您就可以直接向ChatGPT询问这些内容。现在您不必再到处搜索了。

但是您可以获得一个具有您正在寻找的人口密度的城镇列表。然后，我会寻找的是那里的经济状况如何？例如，是什么驱动着经济，是否存在人口增长？因为如果您有一个小镇，

人口正在增长，那里有人们想要的工作，人们正在搬到该地区，那么，您可以几乎肯定地预期该地区的地价将继续上涨，该地区的租金也将继续上涨。因此，这只是您需要弄清楚哪些其他经济因素对您很重要，然后找到拥有所有这些经济因素的市场。然后，您可以开始在这些地区寻找房产。我

我只在一个小镇拥有一处房产，但我对此进行了大量研究。因此，请谨慎对待。很多都是学术性的，而不是经验之谈。但我认为小镇投资实际上可能非常有利可图。但正如Henry所说，小镇的含义范围很广。

在许多年里，我们看到美国各地普遍的升值和价格加速上涨。我认为这将放缓。

我认为这尤其会在许多这些农村地区放缓，这些地区真正受益于COVID和远程办公政策。您已经开始看到数据了。您会看到关于此的报告，即许多在COVID期间蓬勃发展的城市已经开始人口减少。房价正在下跌。租金正在下跌。因此，请注意这一点。

我认为，仅仅查看过去五年的数据是不够的。看看从2000年到现在发生了什么，并且，你知道，尝试省略过去五年的数据。如果数字仍然不错，如果就业增长良好，如果15年前、10年前的租金增长和升值良好，那么这可能是一个好主意。但我只是

我提醒人们不要假设最近的表现将会持续下去。我还想说，能够自己理解如何进行很多这样的研究是很酷的。知道您不必这样做也很酷，因为有很多公司

他们付给人们很多钱来为公司做这种研究。您可以利用这项研究来帮助您选择应该投资的地方。举个例子。我有一个投资者朋友。他喜欢购买带引号的小镇中的房产，这些小镇有小联盟棒球队。

为什么？不是因为他喜欢小联盟棒球。不过，去小联盟棒球比赛确实很有趣。但他这样做是因为小联盟棒球队已经进行了分析，以找出哪些城市的人口和经济能够支持一支小联盟棒球队。

因此，他认为自己做了足够的研究，知道他们的经济和人口统计数据是我的相同目标市场。所以我将在他们组建球队的地方购买，因为我可以相信这项研究。它符合我的要求。对。因此，考虑一下哪些公司可能会搬到您认为的地区。

对。例如，我与另一位投资者交谈过，他说他们喜欢在建造新的Chick-fil-A的地方购买房产，因为如果您考虑一下Chick-fil-A，它只在进步的道路上建造。

因此，他们寻找他们建造新Chick-fil-A的地方，然后他们想，我可以在这些地方周围的哪个半径内购买房产？是的，这很有道理。您可以做的其他事情。我过去在剧集中谈到过这一点。您可以购买像Lowe's、Home Depot和Menards这样的商店的股票。一股，只买一股。当您购买一股时，您现在将获得股东资料包。

当他们将股东资料包寄出时，他们会提供有关他们将在哪里开设新商店的信息。Lowe's和Home Depot以及Menards和所有这些商店的妙处在于，他们获得了税收减免和税收优惠，可以在新开发项目即将到来且开发商可以去获取和采购材料的地区开设商店。

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而且我应该从哲学的角度说，我真正喜欢的小镇投资的好处是，我最近转向关注很多小型城市，因为我认为来自其他投资者的竞争较少。

作为一名来自州外进行投资并且没有像Henry那样积极寻找交易的人，最好是在一个只是在稳步发展的市场中。您可以成为小池塘里的大鱼，而不是反过来。你知道，在纸面上，我喜欢夏洛特，你知道，一个伟大的城市。

我在那里没有任何优势。你知道，我将无法在那里找到最好的交易。但是，我在中西部发现的一些市场拥有强劲的增长，拥有强大的基本面，而且我可以进入该市场成为积极的买家，这非常有价值。是的，你在一个小镇购买足够的房产，那么你就可以像市长一样了。是的，这就像当年的Foursquare一样。你签到足够多次，你就会成为市长。我是在自嘲。哇。

好的。这很有趣，Henry。非常感谢您今天加入我并回答这些问题。这是一段美好的时光。非常感谢。好的。非常感谢大家提交这些问题。再次，如果您想让Henry或我或BiggerPockets社区的300多万会员回答您的任何问题，请访问BiggerPockets.com/forums并在那里提出您的问题。非常感谢大家的收听。我们很快将在另一集BiggerPockets播客中与您再次见面。

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谢谢。