The Mortgage Rate “Range” to Expect for the Rest of 2025
27:52 Share

这是2025年剩余时间段内应预期的抵押贷款利率范围。特朗普总统与美联储主席杰罗姆·鲍威尔发生争执。关税可能导致通货膨胀。经济衰退的风险正在上升。所有这些都会导致抵押贷款利率最终下降吗？或者它们实际上会回升吗？现在有很多不确定性。

但作为投资者，我们都想知道我们的抵押贷款利率将如何变化。因此，今天我将深入探讨抵押贷款利率变化如此之大的原因、接下来可能发生的事情以及您可以采取哪些明智措施来保护和发展您的投资组合。如果您在2025年进行投资，或者您只是想决定现在是否是购买的好时机，您将想听听这个。

嘿，大家好！我是戴夫，BiggerPockets房地产投资主管。也许您和我一样，还记得很久以前抵押贷款利率稳定，只是房地产投资者的一小部分的时候。感觉像是一个遥远的梦想，对吧？因为现实情况是，如今我们需要更定期地考虑抵押贷款利率，因为房地产市场存在很大的波动性。

而且，正如您可能知道的那样，抵押贷款利率确实很重要。对我来说，实际上，整个房地产市场的走向，包括房价、销售量以及几乎所有其他因素，都高度依赖于抵押贷款利率及其在未来几个月内的走势。因此，我们所有投资者都了解这一点非常重要。我认为我可以帮助这一切至少在某种程度上变得有意义。

除了在过去15年中拥有和经营房地产投资组合外，我还是一名房地产市场和经济分析师。我认为这些技能在我的投资中给了我一些优势。我想把它们传授给你们，尤其是在这些类型的投资环境中，因为现在我们看到数据与关于房地产市场现状的一些流行说法之间存在相当大的差距。

我认为您应该了解真实情况。所以这就是它。尽管您可能在主流媒体、社交媒体或您的随机表兄弟那里听到过，但抵押贷款利率的未来之路并不清晰。

是的，我知道人们几个月甚至几年来一直在说，我认为抵押贷款利率下降只是时间问题。在某种程度上这是正确的。但现在，何时会发生这种情况尚不清楚。在不久的将来，我们甚至可能会看到利率回升。我们正处于这个超级动荡的时期。想想过去12个月发生的事情吧。一年前，利率约为7.5%。这是去年5月。

然后它们在去年8月下降到6%，这是一个巨大的进步。但随后它们在1月份又回升到7.25%。然后在4月份，它们又降至6.6%。现在，截至本录音，它们又回升到7%。这绝对是一次过山车之旅。是的，抵押贷款利率总是或多或少地在变化。

但是这种变化程度（您可能听到我称之为波动性）并不正常。不仅仅是从数据的角度来看。让我们实话实说吧。它总是变化，这非常烦人和令人沮丧。因为高利率是一回事，但高利率和不可预测的利率却不是房地产投资者的乐趣。

您首先需要了解并在本剧集中记住的是，美联储并没有设定抵押贷款利率。让我们再说一遍。美联储并没有设定抵押贷款利率。这是很多人错误地假设的事情。美联储可以通过联邦基金利率间接影响抵押贷款利率，但它们并不控制抵押贷款利率。这几乎取决于债券市场上发生的事情。债券和抵押贷款利率密切相关。当

当债券收益率上升时，抵押贷款也会上升。当债券收益率下降时，抵押贷款利率也会下降。记住这一点。那么问题就变成了，为什么抵押贷款利率没有像人们预期的那样下降呢？好吧，现在应该很简单了。债券收益率上升了。这有很多复杂的原因，但我将为您提供简短版本。债券投资者不喜欢通货膨胀，也不喜欢不稳定。

当他们害怕通货膨胀或对美国政府偿还债务的承诺感到不确定时，债券收益率就会上升。当相反的情况为真时，例如当他们担心经济衰退时，债券收益率往往会下降。至少从9月、10月开始，

2024年10月，他们基本上一直在通货膨胀担忧和经济衰退担忧之间来回震荡。他们基本上只是把我们所有房地产投资者都带上了这次疯狂而令人沮丧的过山车之旅。

每当发布一些新闻或实施一项新政策时，债券投资者都会做出反应。我认为我们应该现实一点。他们现在似乎非常敏感。他们都会做出反应，我们基本上受制于他们。所以这就让我们了解了我们是如何走到今天的。但每个人都想了解我们从这里走向何方，为什么特朗普和美联储现在正在争吵以及您应该如何处理自己的投资组合。

在短暂休息后，我们将讨论所有这些。本周的重大新闻由Fundrise旗舰基金提供，该基金使用Fundrise旗舰基金投资私人市场房地产。查看fundrise.com/pockets了解更多信息。

厌倦了寻找足够的租赁物业保险带来的麻烦吗？有了国家房地产保险集团（简称NREG），您可以告别无休止的电话和所有压力。使用NREG，您可以自定义您的保险范围，轻松在线管理，并在一个月度时间表和账单上保护您拥有的每一处房产，无论其入住状态如何。没有麻烦，只有灵活可靠的保险范围，可以适应您的投资组合。

访问biggerpockets.com/insurance了解国家房地产保险集团的有效保险如何运作。网址是biggerpockets.com/insurance。今天就访问该网站以申请报价。我是亚伦，广告人。是的，没错。我为BiggerPockets制作所有广告。您可能会对我说，亚伦，广告太长了，或者亚伦，广告太多了。

你知道吗？那就来抓我吧。你认为你很厉害？如果你在我毫无察觉的情况下标记我，我会从BiggerPockets网络中删除每一个广告。我向你保证。但你永远也抓不到我。你知道为什么吗？因为我有SimpliSafe家庭安全系统。而且我还安装了多个可以去的地方。试着穿过我的高科技传感器，这些传感器可以检测到闯入、火灾和洪水。或者室内和室外摄像头，日夜监视。你不可能通过我的24/7专业监控，我每天只需支付1美元。

他们甚至说，如果我不喜欢我的系统，我可以获得SimpliSafe 60天退款保证的全部退款，但这太疯狂了，因为我太喜欢它了。他们非常喜欢我们，他们正在对simplisafe.com/pockets上的任何新的SimpliSafe系统进行20%的折扣，并提供快速保护监控。网址是simplisafe.com/pockets。没有像SimpliSafe一样安全的保险箱。

书中又增加了一个安全的广告。根据凯利蓝皮书的KBB.com，丰田是2025年最佳转售价值品牌。这意味着当您购买丰田汽车时，您可以确信您的投资将持续下去。丰田拥有适合任何生活方式的可靠车辆，包括2025款Tacoma、Tundra、

和4Runner、插电式混合动力RAV4，甚至还有新款Supra。根据凯利蓝皮书的kbb.com，这五款车型在所有车辆的转售价值中排名前十，五年后的保值率比普通车辆高出数千美元。

因此，在无数次拼车、公路旅行和越野探险之后，您的丰田汽车仍然有很多剩余价值。今天访问BuyAToyota.com寻找超值优惠，明天获得超值回报。预计的车辆转售价值特定于2025车型年。有关更多信息，请访问KellyBlueBooksKBB.com。凯利蓝皮书是凯利蓝皮书有限公司的注册商标。丰田。

让我们去各地。对储蓄账户几乎跟不上通货膨胀或股市波动感到沮丧吗？尝试在没有物业管理麻烦的情况下获得房地产支持的回报。Connect Invest的短期票据让您只需500美元即可开始，并以高达9%的年化利率赚取固定的月收入。

只需访问connectinvest.com/BP，创建一个帐户，选择您的期限（6、12或24个月），然后观看您的月收入到账。BiggerPockets听众在您今天注册并为您的帐户注资时将获得50美元的特别奖金。网址是connectinvest.com/BP。

欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里讨论抵押贷款利率预测。在休息之前，我们讨论了我们是如何走到今天的，以及抵押贷款利率在很大程度上如何受到债券投资者想法和信念的影响。

那么，要弄清楚接下来会发生什么，我们基本上需要发挥我们内心的债券投资者，并尽最大努力像他们一样思考。对我来说，有三种主要说法可能会推动未来几个月的抵押贷款利率。这些说法是经济放缓（即经济衰退）、通货膨胀以及这个名为“抛售美国”交易的新事物，我将在稍后解释。

但是让我们逐一讨论这些，我们将从经济衰退开始。现在，我知道人们多年来一直在声称经济衰退即将来临，而且他们一直是错的。但最近，随着一些关键的经济衰退指标开始发出警告信号，这种说法确实有所增加。

现在，经济学家和华尔街策略师的共识在短短几个月内发生了急剧转变。国际货币基金组织将其美国经济增长预测下调至1.8%，理由是贸易紧张和消费者信心减弱。摩根大通目前将经济衰退的概率定为60%，高于今年早些时候的40%。高盛的几率约为45%。

那么是什么导致这种情况的呢？这绝对是多种因素共同作用的结果。但我认为最近的担忧是由于特朗普总统实施的激进关税。他自己也说过，他正在进行的变革可能会带来一些短期痛苦。我们看到全球经济增长普遍放缓。最近的数据表明，消费者情绪和

商业情绪正在经历我诚实地认为是暴跌的情况。它真的在下降。即便如此，也有一些亮点，例如劳动力市场表现出奇地好。消费者支出具有一定的韧性。因此，我们看到经济衰退图景的两面，整体前景相当黯淡。现在，美联储人士仍然认为他们将缓慢降息。

这可以帮助降低经济衰退的风险。但由于通货膨胀风险仍然潜伏，他们似乎不愿过早降息。这导致了特朗普和美联储之间的公开争吵，我们稍后会讨论。但首先，让我们谈谈债券投资者关注的第二个指标，即通货膨胀。

在我们经历了2022年的疯狂旅程以及我们在2023年和2024年刚刚经历的持续通货膨胀之后，最新的数据相当令人鼓舞。它向我们表明，截至3月，年度通货膨胀率已降至约2.4%。

这比上个月的2.8%有所下降。与几年前相比，这是一个巨大的进步。能源价格下降以及我们在节目中多次讨论过的非常顽固的租金和住房通货膨胀开始降温，这有一些特别的亮点。让我们在这里明确一点，就我们掌握的数据而言，通货膨胀一直在朝着正确的方向发展。

但数据显然本质上是回顾性的，并且由于政策环境发生了变化，人们担心通货膨胀可能会回摆到没有人想要的方向。从历史上看，关税会导致通货膨胀，而且我认为这次也不会有什么不同。

如果公司进口商品到美国或在国内生产这些商品的成本更高，他们很可能会将部分成本转嫁给消费者，从而导致价格上涨，即通货膨胀。

我认为大多数经济学家都正确地认为，随着今年的推移，我们将看到价格上涨的压力。例如，摩根士丹利将其2025年通货膨胀预测上调至2.5%。高盛警告说，如果关税持续存在，核心个人消费支出通货膨胀率可能会达到3%。因此，作为对通货膨胀的快速总结，通货膨胀现在还不错，但人们担心它可能会回升。

但我看到的任何可信来源都没有预测通货膨胀会大幅上涨到接近2022年甚至2023年水平的任何地方。但他们说，我们可能会从过去几年来一直保持的积极趋势中倒退一步或两步。因此，这可能是债券投资者现在关注的两件大事，以及为什么抵押贷款利率波动的原因是我们有通货膨胀担忧，我们有经济衰退担忧。

担忧。但我们需要谈谈这两个担忧同时存在的事实，因为这有点独特。通常情况下，在一个经济体中，你会得到其中一个或另一个。你会得到经济衰退或通货膨胀。

但是这两个因素可能同时存在的观点是一种称为滞胀的情况，这可能会给经济带来更多问题，但它也正在造成抵押贷款利率的不确定性。首先，您可能根据我到目前为止所说的内容看到为什么抵押贷款利率在波动。我在节目开头说过，债券收益率（直接影响抵押贷款利率）是

主要受经济衰退担忧和通货膨胀担忧的影响，以及在特定时间点哪个因素变得更糟。因此，这两个担忧都存在的事实可以解释为什么存在这种波动性。但它不仅仅是这些。这种滞胀的可能性，或者至少是关于GDP增长和通货膨胀方向的不确定性，

为美联储制造了一个困难的局面。这意味着美联储的手有些被束缚住了。他们不能为了害怕通货膨胀而降息，也不能为了害怕经济衰退而加息。对于美联储或任何中央银行来说，这都是一个艰难的处境，美联储主席杰罗姆·鲍威尔也这么说。现在，特朗普总统不同意。他认为利率应该下降，而且他多次公开表示过。

但鲍威尔至少目前为止一直坚持自己的立场，尽管特朗普公开考虑是否应该解雇鲍威尔。这就是为什么，尽管您可能听说美联储将降息，但这可能不会发生。大多数经济学家仍然认为美联储将在2025年降息两次，但这并不确定，尤其是在通货膨胀逆转的情况下。但鲍威尔和特朗普之间的这场争吵，加上目前经济中的普遍不确定性，使我们转向了今天影响抵押贷款利率的第三个因素。

这就是所谓的“抛售美国”交易。如果您以前从未听说过这个术语，“抛售美国”交易是一个术语。它最近是由一位华尔街分析师创造的，但它已被金融媒体广泛采用。简单来说，“抛售美国”交易是指投资者（全球投资者）抛售美国资产。这是股票、债券，甚至是美元，以支持外国市场或一些传统的避险资产，如黄金。这种动态通常不会发生。

但它在过去几周发生了，我们看到这三件事都发生了。我们看到股价下跌，我们看到债券收益率上升，我们看到美元下跌，所有这些都同时发生。这很不寻常。通常情况下，当股票抛售时，你会看到投资者将资金转移到美国国债的安全中。但今年4月，我们多次看到股票抛售，国债也是如此。美元走弱。这很奇怪，而且不好。

因为虽然我们不知道究竟是谁在抛售以及为什么抛售，但简而言之，投资者正在将资金从美国资产转移到外国资产。现在这可能看起来不是一个大问题，但对于美国的抵押贷款利率来说尤其如此。正如我反复提到的那样，我们的抵押贷款利率取决于美国国债。

而美国国债取决于需求。如果许多投资者希望以美国国债的形式向美国政府贷款，则这些国债的利率或收益率就会下降，并将抵押贷款利率也拉低。

但如果对美国国债的需求减少，就像我们在人们抛售美国资产的那些场合看到的那样，债券收益率将上升，抵押贷款利率也将上升。这是近几周抵押贷款利率上升的主要原因之一，除了通货膨胀担忧之外。

几周来，尽管抛售通常会降低抵押贷款利率。这可能是一种一次性现象。我们不知道。这绝对不是一种趋势。但如果它继续下去，它将给抵押贷款利率带来麻烦。老实说，我认为这对整个美国经济来说也是如此。但就目前而言，我不想发出太多警报，因为它只发生在4月份的一两次。但它非常不寻常，以至于我认为值得一提。

因此，为了总结抵押贷款利率的方向，这将取决于通货膨胀。这将取决于经济衰退。我们的第三个变量，更像是一个黑天鹅变量，即“抛售美国”交易。鉴于此，如果您想知道抵押贷款利率的走向，您可以问问自己您认为这些趋势将如何发展。经济衰退即将来临吗？通货膨胀会飙升吗？投资者会逃离美国资产吗？

当然，没有人能肯定地说，但如果您对这些方向中的任何一个都有强烈的论点，您可以用它来预测抵押贷款利率的走势，并为自己的投资决策提供信息。现在，我个人是怎么想的，我要采取哪些投资措施？在短暂休息后，我将分享。

担心您的投资房产能否经受住风暴的考验吗？体验国家房地产保险集团（简称NREG）提供的保险带来的安心。他们建立了全国最大的投资保险计划。他们只关注住宅、租户居住、空置和装修房产，所有这些都可以通过几次点击自定义以满足您的特定需求。因此，当外面下着倾盆大雨时，请放心，您的房产将受到NREG提供的全面保险的保障。

访问BiggerPockets.com/insurance了解国家房地产保险集团的有效保险实际上如何运作。网址是BiggerPockets.com/insurance。今天就访问该网站以申请报价。在这个节目中，我们一直在寻找经受时间考验的事物，无论是明智的投资还是您可以日复一日依赖的工具。有时，可靠性是您可以拥有的最有价值的资产。丰田Tundra和Tacoma的设计旨在经久耐用，将强大的动力与精密工程相结合。

所有这些都得到了丰田传奇的可靠性声誉的支持。登上Tundra，体验无与伦比的强度。凭借其可选的i-Force Max发动机，Tundra提供了卓越的动力、扭矩和牵引能力。此外，宽敞且高科技的驾驶室让您在旅途中保持联系。或者查看Tacoma。灵活、可靠且势不可挡。

Tacoma专为那些超越小径的人而设计。使用可选的越野功能（如爬行控制）领先一步，或者使用可选的便携式JBL扬声器播放您的音乐。丰田卡车经久耐用，年复一年，里程复里程。因此，请经受住每一次冒险，超越当下。

今天购买Tundra或Tacoma。访问buyatoyota.com，丰田的官方交易网站。或者前往您当地的丰田经销商了解更多信息。想要投资房地产而无需担心房产的麻烦吗？Connect Invest的短期票据让您在房地产开发项目中赚取高达9%的年化利息。只需500美元即可开始。选择最短为六个月的期限，并享受每月利息支付。所有这些都无需麻烦。BiggerPockets听众，这里有一个奖金。设置您的帐户并进行首次投资，即可获得50美元添加到您的钱包中。

访问connectinvest.com/BP，以简单的方式开始房地产投资。网址是connectinvest.com/BP。曾经感觉管理您的业务财务是一份全职工作，而不仅仅是您实际的全职工作吗？有了Found，您可以节省一些失去的时间。

Found是一个商业银行平台，可帮助您轻松跟踪支出、管理发票和准备税务。您甚至可以为不同的业务目标留出资金，并使用不同的虚拟卡来控制支出。我已经节省了很多钱，因为Found帮助我确定了税收抵免，而且我节省了很多时间，现在我可以专注于追求新的机会并从事我喜欢的工作。Found最好的部分是所有内容都在一个地方。无需再同时处理多个应用程序或丢失收据。Found帮助您保持井然有序，并让您高枕无忧，知道一切都会得到处理。

哦，顺便说一句，其他小型企业也喜欢Found。这位Found用户说，Found将为我节省很多麻烦。它使一切变得如此容易。费用、收入、利润、税款、发票等等。Found有30,000条五星级评论，就像这样。在found.com/biggerpockets上开设Found帐户。Found是一家金融科技公司，而不是银行。银行服务由Pyrmont Bank提供，Pyrmont Bank是FDIC成员。加入数千名已经简化了财务状况的小型企业主，使用Found。

您当地的Benjamin Moore零售商不仅仅是油漆专家。他们是有绘画灵魂的人。几十年来磨练的第六感。

如果您对油漆有任何疑问，他们几乎可以读懂您的心思。我觉得您需要一个两英寸的角刷来处理您家庭房间的装饰，Regal Select采用蛋壳漆面，以及去邮局的路线。Benjamin Moore油漆仅在当地商店销售。Benjamin Moore。感受爱意。

欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里讨论在这个我们正在经历的新经济现实中抵押贷款利率会发生什么。正如我在休息前所说，我将告诉您我对从这里开始会发生什么的看法。但您可能不喜欢它，因为我的受过教育的、经过深入研究的最佳猜测是，在可预见的未来，利率将保持相对较高。

正如我们在节目中讨论的那样，预测抵押贷款利率就是试图预测债券市场。我认为债券收益率下降存在太多不确定性。是的，对经济衰退的担忧可能会降低债券收益率，但通货膨胀的风险正在抵消这一点。

而且，投资者多年来首次开始对美国资产表现出普遍谨慎的态度，这也正在抵消这一点。为了降低抵押贷款利率，我们需要在没有通货膨胀的情况下出现经济衰退，以及在我们围绕贸易和美联储关系的政策中获得更多稳定性。这就是它们下降的方式。我的意思是，我不知道这些事情是否会发生以及何时发生，但这就是我们降低抵押贷款利率所需的公式。

如果这三个变量中的任何一个仍然不确定经济衰退、通货膨胀或我们的政策，我认为利率将保持相对较高。坦率地说，我不知道，也许我们会对其中一些事情获得清晰的认识，但我们会在未来几个月内对所有这三个变量获得清晰的认识的想法，我认为这不会发生。这就是为什么我认为利率将保持相对较高。当然，它们会每周、每月甚至可能高达半点或更多地波动。但是

在可预见的未来，我认为它们不会低于6.5%。而且，你知道，也许它们会超过7.1，但我认为这就是我预计抵押贷款利率至少在未来三个月左右的范围。我应该提到，即使特朗普如愿以偿，美联储降息，我也相信这一点。我知道您可能不同意这一点，这可能是有争议的，但我认为即使特朗普解雇鲍威尔，这也有可能是真的。

因为想想看。如果美联储降息，是的，这将降低一些借贷成本，但它也会让投资者对通货膨胀感到担忧，对吧？人们已经对通货膨胀感到担忧，而较低的利率可能会使情况变得更糟。因此，任何潜在的降息都可能被这些通货膨胀担忧所抵消。

记住，这刚刚发生，对吧？这不是我提出的什么疯狂的假设。还记得美联储在9月份降息而抵押贷款利率上涨的时候吗？是的，我们以前看过这部电影。但如果特朗普解雇鲍威尔，利率真的下降了，比如，说200个基点呢？

同样的事情，至少对我来说是这样，对吧？因为这实际上可能更糟。我认为这将是一种双重打击，因为是的，联邦基金利率将下降。但我认为特朗普解雇鲍威尔以及美联储独立性的终结将为债券投资者带来一个全新的风险领域，债券收益率实际上可能会上升，通货膨胀担忧也会上升。

这将是史无前例的，所以我不能非常肯定地说会发生什么，但我认为它对抵押贷款利率的影响可能不像您想象的那么干净。当特朗普仅仅威胁要解雇鲍威尔时，我们已经看到了债券市场的反应。债券投资者不喜欢那样。他们觉得有风险，债券收益率上升了。

所以，不管你对杰罗姆·鲍威尔有什么看法，解雇他可能并不会让你得到你想要的抵押贷款利率结果。这就是我的看法。老实说，这与我在年初的预测并没有太大不同。我一直说利率高于大多数人预期，在未来几个月里会在6.5%到7%的中高位之间。但我确实认为，如果未来几个月情况平静下来，如果贸易协议达成，如果特朗普放弃解雇鲍威尔，

抵押贷款利率的总体趋势是下降。只是这需要更长的时间，而且下降幅度可能比大多数人认为的要小。那么，就房地产策略而言，我对此做了什么？我在买房地产。

毕竟这是牛市时代。长期投资是关键。尽管房地产市场正在软化，利率持续居高不下，但仍然有一些交易可做。让步增加了。价格下降了。谈判掌握在你的手中。

不要认为你找不到合适的房产，因为利率是6.8%或其他什么。找到你认为有上涨空间的房产，计算出你以当前利率可以支付的价格，然后报价。如果没被接受，那就再找另一处房产，继续尝试。别误会我的意思。我们现在正处于这种买方市场，其中存在风险，但也存在许多机会。这就是机会出现的地方。

所以，尽管现在还有其他事情发生，但我仍然坚持我的长期策略，即寻找具有巨大上涨空间的优质资产，我想持有十年以上。这可能不是你的策略，但我鼓励大家至少遵循我现在策略中的重要支柱，即在你的承保中保持保守，假设未来几年的增长最小，并且

确保你想要持有的房产至少能够实现收支平衡的现金流，并为每一笔交易找到两到三个上涨空间。如果你能在今天的环境下做到这一点，那么在这个肯定能带来机会的市场中没有理由不积极参与。好了，这就是我们得到的2025年5月的抵押贷款利率展望。非常感谢大家的收听。如有任何问题，请务必在下方留言，或者你也可以随时在我的Instagram（Data Deli）或biggerpockets.com上联系我。

感谢收听BiggerPockets播客。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请务必订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台，以获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人Dave Meyer。该节目由Ian Kay制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息，或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

本播客的内容仅供参考。所有主持人和参与者的观点仅代表他们个人观点。对任何资产（包括房地产）的投资都存在风险。因此，请谨慎行事，并在投资前咨询合格的顾问。你只应冒你能承受损失的资金风险。记住，过去的表现并不代表未来的结果。BiggerPockets LLC不承担因依赖本播客中提供的信息而造成的任何直接、间接、后果性或其他损害的责任。