The World Has Changed, But THIS Is Still the Best Way to Invest in Real Estate
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过去几周世界发生了变化，但房地产投资的最佳方式没有改变。如果你现在跟不上经济新闻，你绝对不是一个人。关税一会儿有，一会儿又没有。股市一会儿下跌，一会儿又上涨。外面一片混乱，但我的房地产投资几乎保持不变。今天我将分享我针对不确定时期更新和调整的“上涨时代”投资策略。

大家好！我是戴夫·梅耶，BiggerPockets房地产投资主管，我已经购买出租房产15年了，我还写了两本关于如何投资的书。今年1月，我发布了我对目前最佳投资方式的个人理论。它被称为“上涨时代”，它基于我对驱动房地产市场的所有经济数据的分析，并借鉴了我自己投资生涯的经验。

但是自从“上涨时代”开始以来的三个月里，发生了很多变化。整个美国经济可能正在我们周围重塑。所以今天是时候更新一下了。称之为房地产“上涨时代”1.1版。

在这个播客中，我将解释在“上涨时代”房地产投资的独特优势，为什么房地产是实现财务自由的最佳方式，以及如果你想创造改变人生的财富，需要遵循的关键投资原则。我将加入一些来自2025年第一季度剧烈波动的经验教训，我将向你展示一些符合这一策略的、大多数人现在都能找到的现实投资案例。

这就是将你的财务未来掌握在自己手中的途径。让我们开始吧。

所以，“上涨时代”的想法源于对房地产投资已经发生变化的认识。如果你在这个行业工作了几年，你可能会认识到这一点，对吧？今年和过去两三年与疫情期间或之前的五到十年看起来大相径庭。也许这是关于“上涨时代”最重要的事情，那就是即使投资环境发生了变化，它也……

没关系。即使在当今时代，也绝对有方法来建立财务自由并作为房地产投资者取得成功。对我来说，房地产仍然为任何愿意学习并愿意适应我们今天将要讨论的新环境的人提供了一条非常清晰的通往财务独立的道路。

你只需要找到上涨空间。这正是我们今天要讨论的，即使投资环境发生了变化，房地产仍然存在巨大的潜力。你只需要能够找到那些具有有价值、非常有意义的上涨空间的交易，并追求这些交易。现在让我们谈谈这个房地产投资的新时代。

这有点像历史课，但我认为这非常重要，因为它将帮助你理解，即使情况发生了变化，房地产仍然存在巨大的机会。

我们需要认识到的一件事是前一个时期，我将其定义为2013年至2022年。这段时间，我称之为“金发姑娘时代”，因为一切都近乎完美，对吧？这是条件的奇妙混合，使房地产不仅有利可图，而且在那个时期，上涨空间和好处非常明显。

举几个例子，首先，住房市场的可负担性异常高。2008年金融危机后，房价下跌幅度创下美国历史新高，至少在我们拥有数据以来是这样。房价暴跌20%。这绝对是巨大的。

与此同时，为了应对更广泛的经济形势，美联储下调了利率。他们开始进行量化宽松，这使得当时的抵押贷款利率极低。所以……

所以我们经历了这样一个历史时期：房价极低，抵押贷款利率也很低，这使得房地产非常容易负担。即使你是房地产新手，你也可以比美国历史上任何其他时期更容易进入市场。

事实上，如果你现在正在YouTube上观看这个视频，我在这里放了一个图表，向你展示了这一点是多么真实。这是一个住房价格可负担性的图表，我将为所有收听播客的人描述它。但它基本上显示的是，住房价格的可负担性在过去几十年里会有所波动。但只有一个时期，它的可负担性与这个神奇的“金发姑娘时代”一样低。那是70年代。

所以我认为每个人都应该记住，在2010年代，每个人都在购买所有这些房地产，那段时间很好，但这不是正常的。所以请记住，在“金发姑娘时代”，房价比通常情况下要低得多。这只是一个方面。这是一个相当大的方面，但这只是这些近乎完美的投资条件之一。

发生的第二件事，实际上仍在发生，那就是强劲的人口结构顺风。千禧一代开始长大成人。他们现在是美国最大的一群人，最大的一代人，他们正达到购房年龄。因此，这不仅给房价带来了很大的顺风，也给租金带来了很大的顺风，因为需要租房的人更多了。

第三个伟大的投资条件是租金价格。从2013年到2022年，“金发姑娘时代”几乎整个时期，租金增长都超过了其长期平均水平。最后一个完美的条件是，不幸的是，在大萧条期间，许多建筑商倒闭了。

因此，建设项目减少了很多。这对长期的住房可负担性来说是不幸的。它造成很多问题。但对于在2010年代拥有房地产的人来说，这实际上是一件好事，因为竞争减少了，供应减少了，这也推高了现有房屋的价格。

这就是为什么我称之为“金发姑娘时代”，对吧？所有这些宏观经济和人口条件共同作用，使房地产在这个时期特别令人惊叹。现在，快进到今天的“上涨时代”，实际上发生了什么变化？在我刚才描述的所有这些使房地产投资如此伟大的条件中，有多少条件实际上发生了变化？

当我考虑它们时，我现在将列出七个我认为对未来房地产市场、住房可负担性、低利率、相对较低的房价非常重要的条件。

强劲的工资增长、人口结构顺风、租金增长和供应限制，对吧？这些是有助于“金发姑娘时代”的因素。其中，我认为是前几个因素发生了变化，对吧？我们不再拥有超低的利率，我们也不再拥有相对较低的房价。这使我们……

从一个可负担性异常好、几乎每个人都能负担得起的市场转变为几乎相反的情况。我们现在的可负担性处于40年来的低点，进入房地产市场尤其困难。这是一个真正的挑战。我们稍后将在本集中进一步讨论这个问题，但这确实是一个挑战。但我试图在这里传达的是，这是主要的变化。

在“金发姑娘时代”存在的许多其他伟大的投资条件今天仍在“上涨时代”存在。截至本录音，我们仍然有强劲的工资增长。我们仍然有这种人口结构顺风。我们仍然处于千禧一代购房高峰期。Z世代的前端也是一个非常庞大的人口。因此，这至少还会持续几年。

我也坚信，即使租金增长已经持平了两三年，我认为它在未来几年将会加速，而供应限制实际上只会越来越严重。我认为在未来几年，我们实际上可能会再次看到建筑业的下降。

因此，当你审视“上涨时代”时，是的，可负担性是一个难题，但仍然有很多宏观经济和人口基本面使房地产投资令人难以置信地令人兴奋，并具有巨大的盈利潜力。

这就是我对我们最近所处的不同时代的分析。现在我想把我们的注意力、今天的谈话转向为什么房地产仍然是一个如此伟大的资产类别，即使考虑到更广泛的经济中发生的一切。我们将在休息后进行讨论。

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欢迎回到BiggerPockets播客。我在这里谈论“上涨时代”，以及为什么尽管发生了一切，房地产仍然存在如此巨大的潜力。在休息之前，我们谈到了仍然有很多人口和宏观经济基本面指向房地产投资者的积极机会。但让我们更深入地探讨一下。让我们谈谈房地产是否仍然是一个好的资产类别？它是否仍然……

是你追求财务自由的好方法。当人们问我这个问题时，我的第一个问题是，你还要用你的钱做什么？因为作为投资者，这就是游戏，对吧？整个游戏是资源配置。无论你是否有1万、10万甚至100万美元，都……

作为投资者，就是要决定如何将这些资本分配给不同类型的投资。你必须平衡你自己的风险。你必须平衡你对回报的胃口，并弄清楚你要把钱放在哪里，对吧？我会问你，我今天会向观众提出这个问题。如果你不投资房地产，你今天还要把钱放在哪里？

对我来说，加密货币，我不是加密货币的仇恨者，但加密货币是投机行为。它不是基于股票和股票、债券或房地产等事物的一些基本面和内在价值。因此，尽管你可以在加密货币中获得巨额回报，但它风险很大，我认为它是投机行为。

好的，那么让我们谈谈股市。如果你一直在观看和收听该节目，你就会知道，甚至在关税公告、股市暴跌和反弹以及再次暴跌之前，在过去几周里，我已经说了好几个月了，我认为股市被高估了。它太贵了。我卖掉了大约25%的整个投资组合，这是一个相当大的数额，因为我想摆脱我认为将是股市动荡的时期。

事实证明这是真的。从长远来看，我可能是错的，但现在这个决定看起来还不错。但我之所以做出这个决定，是因为我观察了股市，并表示估值过高，无法证明现在买入是合理的。当我从历史上看股市时，它只是更不稳定。

我喜欢股市。我在股市投资，但这确实如此。数学表明，在任何一年中，股市的风险都大于房地产，房地产是一种更缓慢、稳定、稳定的资产，而股市则上下波动。关于股市的另一件事是，虽然它确实可以升值并增加你的净资产，但它……

不像房地产那样容易用股市来替代你的收入。当然，你可以从一些股票中获得股息，但这只有1%到3%。而在房地产中，你今天可以从MLS购买一笔交易，并获得相同或更好的现金回报率。房地产的伟大之处在于，你的现金回报率在你的持有期内会增长。这正是从长远来看实现财务自由的原因。

我们可以谈谈债券。它们并不是最令人兴奋的事情，因为它们非常适合保持财富。这就是它们存在的目的，但它们不会创造财富。因此，除非你已经非常富有，否则你不想把大量的钱投入债券，因为它不会增长得那么快。它也不会提供与其他资产类别相同的上涨空间。其他资产，例如私人企业呢？我……

实际上我认为这些都是机会。例如，如果你想购买自助洗衣店或服务企业，我认为这些确实提供了良好的回报，但它们非常耗时。你需要学习如何成为一名运营商，而且它们比房地产风险更大，至少对我来说是这样，你知道的，房地产的资产归零的风险非常低。如果你购买私人企业，它们破产或倒闭的几率要高得多。

我认为从宏观经济学角度来看，这些都是不错的投资，但你只需要考虑你是否愿意承担这项工作和风险。因此，这让我们回到了房地产，以及为什么我一直认为它是追求长期财富的最佳方式。对我来说，房地产有四件事我非常喜欢。不止这些，但我今天只与你分享四件事。

第一是回报多样化。你可能在节目中听到过这个说法，但你不仅仅可以通过房产价格上涨来在房地产中赚钱。这就是许多人的想法，但这只是一种，也许是最不可靠的房地产赚钱方式之一。相反，你通过升值、现金流来赚钱。你通过使用你的租金收入来偿还贷款来赚钱。你还可以获得惊人的税收优惠。所以……

所以这些都是你从单一投资中获得潜在巨大回报的方式。据我所知，没有其他资产类别能提供相同的潜力。这是第一点。第二点是收入潜力。我之前已经谈到过这一点，但对于房地产来说，你可以在头几年获得6%、8%、10%的现金回报率。如果你持有该房产，你可以看到10%、12%、15%的现金回报率。你……

你根本看不到在股市、债券或加密货币中产生现金的能力。因此，再次强调，如果你的目标是替代你的收入和长期财务独立，这就是房地产如此有价值的原因。

第三是市场稳定性。我知道市场总是有风险的。我并不是想轻描淡写地说每个投资和每个资产类别都有风险。但如果你回顾过去一百年的房地产，去做这件事。今天在某个时候用谷歌搜索一下。用谷歌搜索一下过去100年来美国的中位数房价。

你会看到显著的一致性。它只是缓慢而稳定地上涨。2008年是一个例外。我并不是说这种情况不可能再次发生，但这只是一个异常值。它是由一些今天根本不存在的非常独特的贷款条件造成的。

会不会出现黑天鹅事件？这场贸易战会不会发生一些疯狂的事情导致市场崩盘？当然。但我个人认为，我们不太可能看到房地产市场价格下跌10%或更多，至少现在是这样。相反，我们可能会继续房地产市场的正常行为，即保持接近通货膨胀的速度。

最后是风险调整后的回报率的概念。现在，我认为许多，尤其是较新的投资者有时会错过这一点。他们会查看投资并只关注潜在的上涨空间。对。你看加密货币，说，哦，我的上帝，我认识一个人在比特币上赚了10,000%。这太棒了。

我也认识一个人在比特币上亏损了10,000%，对吧？这是一个超级不稳定的资产类别。作为投资者，作为一名聪明的投资者，你需要考虑的是哪个资产类别提供了最佳的风险调整后回报。

这意味着在考虑你所能赚到的钱的同时，也要考虑到你正在承担多少风险。对我来说，当我进行这些计算时，你会看到债券，对吧？这是光谱的一端。你没有承担很多风险，但你也不会获得丰厚的回报。光谱的另一端可能是加密货币，对吧？你可能会获得惊人的回报，但你可能会损失很多钱。

当我考虑风险和回报之间的正确平衡时，房地产在我看来提供了最佳的风险调整后回报，因为有所有这些赚钱的方式，而且它相对稳定。再说一次，存在风险。但当我考虑风险调整后的回报时，房地产作为一种资产类别，至少在我看来，是独一无二的。

所以这些是我一直以来都非常喜欢的关于房地产的四大要素。回报多样化、收入潜力、市场稳定性和风险调整后的回报。接下来，我想谈谈关于房地产投资和财务自由的一个非常重要的问题。在“金发姑娘时代”，一切都很完美，人们想要或成功地通过房地产辞职变得非常普遍。

很多人，主要是在社交媒体或YouTube上等等，让人觉得这是常态，只需要几年时间。但我希望确保每个人都明白，即使在“金发姑娘时代”，这也是极其罕见的。我认识很多人“辞职”后，却成为了一名房地产经纪人或贷款员。这完全没问题。对很多人来说，这是一个很好的职业选择。

但我的主要观点是，即使在“金发姑娘时代”，也需要8到10年才能实现财务自由。我不是凭空捏造的。我实际上做了计算。例如，如果你有一份平均水平的工作，如果你在2013年到2022年期间购买了平均价格的房屋，你……

完全替代你的收入所需的时间通常大约需要8到10年，这仍然令人惊叹，对吧？美国的平均职业生涯是45年。所以你是在大幅度地缩短这个时间。那是在“金发姑娘时代”。

那今天呢？对吧？我在本集开头就说过，房地产市场已经发生了变化。那么变化有多大呢？确实发生了变化，但我的计算表明，现在你可以在8到12年内实现目标，而不是8到10年。所以我想说的是，即使你只是购买了平均价格的交易，并且每隔一年左右以相对适中的速度购买它们，

即使在今天，在所有这些疯狂的事情发生的情况下，在8到12年内，你就可以购买足够的房地产来完全替代你目前的收入。

这里有趣的是，你每年赚5万美元还是10万美元实际上并不重要。所需的时间实际上相对简单，因为如果你，你知道的，每年赚5万美元，你只需要替代较少的收入。因此，你需要购买的房产较少。你购买房产之间的时间可能更长，但你必须购买的房产更少。与此同时，如果你赚10万美元，你需要购买更多，但这会相对容易一些，因为你的收入更高。

但请花点时间考虑一下我在这里所说的内容。即使投资环境发生了变化，我们也不再处于这个神奇的“金发姑娘时代”，存在关税、贸易战以及正在发生的大量事情，在8到12年内，只需购买平均价格的房产，进行最普通的长期出租房产投资，你就可以在8年内替代你的收入。

到12年。这太棒了。如果这不能让你兴奋、渴望并准备好投资房地产，我不知道还有什么能做到。对我来说，这就是每天激励我的动力。这就是我一开始进入这个行业的原因。如果你从本集中带走一些东西，我希望你们都能看到，如果你愿意适应并学习如何在新的时代找到上涨空间，这仍然是绝对可能的。

所以希望我已经说服了你，因为我非常看好房地产，而且我真的相信房地产的长期利益。所以让我们谈谈，如果你对此感兴趣，如果你现在认同我的说法，你如何在2025年找到上涨空间？如何在2025年找到交易？我们将在休息后讨论这个问题。

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大家好，欢迎回到 BiggerPockets 播客。我们在这里讨论的是上行时代，为什么房地产仍然是一个非常好的投资资产类别。我们现在将把我们的谈话转向，如果您参与其中，如果您想活跃在房地产市场，您如何找到交易？因为

坦率地说，从黄金时代到上行时代的一个变化是，交易无处不在，但它们不像以前那样明显了。您必须深入挖掘一点。您必须更加努力地寻找上行空间。

现在，我一直说这个词“上行”，但这到底是什么意思？对我来说，它是您购买的房产或交易的一些特征，可以将今天的良好交易转变为长期内极好的交易。今天，我将与您分享我特别感兴趣的七个上行空间。可能不止这些，但这些是我在自己的投资组合中寻找的。它们是租金增长、增值投资、深度购买、分区上行空间、

业主自住策略、进步之路和学习。这就是七个。我将逐一讲解，并向您解释为什么找到一个拥有一个或理想情况下两个或三个这些上行空间的交易可以将您今天的良好交易转变为长期内的惊人交易。首先是租金增长。我个人认为，宏观经济条件正在以一种在未来几年租金增长可能会加速的方式发展。

在过去的两三年里，由于市场上供应过剩，我们看到租金增长趋于平缓。但钟摆正在向另一个方向摆动。这意味着供应将不足，但千禧一代和 Z 世代对租赁房屋的需求仍然强劲。

这将随着时间的推移推高租金。那么，为什么这是一个上行空间呢？好吧，如果您今天购买的交易的现金回报率为 2%、3% 或 4%，这听起来可能并不令人兴奋，但如果租金在未来几年以 4%、5% 或 6% 的速度增长，也许从明年开始持续几年，那么现金回报率可能会在短短几年内从适中变为非常好。对我来说，这是一个巨大的上行空间。

第二是增值。如果您没有听说过这个术语，这基本上只是通过改进房产来增加房产的净值。这可能是翻新。这可能是翻修。这可能是翻新您已经拥有的房产以提高租金。但我认为这种增值策略几乎在任何市场条件下都能奏效，但在上行时代尤其有效。

我们看到住房市场出现了一种分裂，即需要翻新的房产价格趋于平稳。在某些地方，在某些情况下，它们实际上正在下跌。与此同时，翻新后的房产或稳定的房产（您可能会听到它们的称呼）价格稳定或上涨。

这意味着，如果您要进行翻新，您能够购买房产的价格与出售房产的价格之间的差距往往会扩大，从而提高您获利的潜力。对我来说，这是一件令人兴奋的事情，因为如果您去 MLS 上查看，您可能看不到这种经过完美翻新的租赁房产，它会为您带来 10% 的现金回报率。但是，如果您愿意购买房产，然后对其进行翻新并出租，那么您在上行时代就有巨大的获利潜力。

而且不仅仅是租赁。这适用于 Airbnb。这适用于翻新。增值现在有效。

上行时代的第三件事，而且这件事越来越好。我认为每一天都在变好，那就是深度购买。这是找到交易并以低于市场价值的价格购买它们的理念。我知道这听起来很容易。就像，是的，每个人都想这样做。但是，鉴于我刚才所说的关于住房市场这种分裂的情况，我们现在看到这种情况，我认为这将变得更容易。

市场正在软化，我们正在走向买方市场。这意味着在很多情况下，未来几年的升值可能会放缓。在您的承保中需要注意这一点。但这意味着买家获得了权力，买家可以协商他们甚至在黄金时代都可能无法达成的交易，因为竞争过于激烈。

这是一个巨大的上行空间，因为如果您以低于其实际市场价值的价格购买交易，那么您从第一天起就开始赚钱。这是一个巨大的上行空间，对吧？您正在获得房产净值，而通常情况下，这需要多年的市场升值才能实现。因此，是的，升值可能会放缓一点，但通过深度购买，还有其他方法可以增加净值并实现上行空间。

第四，这个很书呆子气，但我非常喜欢这个。它是分区上行空间。如果您不熟悉，分区基本上是每个州和城市制定的法律，这些法律规定您允许在特定土地上建造哪种类型的房产。

在美国，几代人以来，分区一直非常严格，对吧？您不允许在后院建造 ADU 或第二个单元。您需要满足所有这些停车要求或后退距离要求，这使得建造新的单元变得非常困难。这是美国住房市场出现供应问题的原因之一。

但政府正在对此采取明智的措施。在全国各地，在红州和蓝州，到处都出现了一波分区改革浪潮，这使得建造新的单元和增加产能变得更容易。

因此，这可以采取在车库上方建造公寓、在地下室建造新单元、将您拥有的独户住宅改造成双联住宅的形式。这些都是增加上行空间的绝佳方法，对吧？想想看。您可以购买一栋独户住宅，然后在其上建造一个全新的单元

建造该新单元的成本将远低于仅仅购买第二套独户住宅的成本，如果您做得正确，那么建造该 ADU 的回报，建造该第二个单元的回报将非常非常高。它们可以是

非常非常高的。这提供了巨大的上行空间。我个人喜欢这个上行空间的原因之一是，您不必从第一天就开始做。我稍后会通过一个例子与您分享更多关于此的信息，但我购买了这处房产，它是一栋双联住宅，但它被划分为最多六个单元。这栋双联住宅现在现金流很好，但从长远来看，我有将其转变为六个单元房产的上行潜力。我将来可能会这样做。

下一个上行空间是业主自住。有时在当今时代，如果您只是访问一个上市平台，访问更大的交易并尝试查看您可以在哪里找到租赁房产。您可能找不到您正在寻找的那么多交易，但如果您愿意住在该房产中。

因此，您可以获得更多房产，因为您不必产生大量的现金流才能使这些类型的交易奏效。它们只需要大幅降低您的生活成本，以至于您节省了更多钱并改善了您的整体财务状况。

我认为这一点现在非常重要，因为房地产如此有价值且如此好的长期策略的原因之一是，如果您能够找到位于绝佳位置的房产，这是一项具有强大内在价值的优质资产，并且您可以长期持有它，这将为您在长期内创造大量财富。而现在，其中一些房产没有现金流，除非您自住，否则没有意义。

因此，业主自住策略提供上行空间的原因是，它可能意味着您可以获得否则不会产生现金流的房产，并获得真正良好、强大的长期资产，您可以控制它。在两三年后，当租金上涨时，如果您也有这种上行空间，您可以搬出该房产，搬到其他地方。在那时，它可能会产生现金流，而您可以拥有这笔您原本无法购买的惊人资产。

现在，房屋黑客只是业主自住策略的一个例子。还有住房翻新，我现在正在做，这是一种您可以利用增值上行空间来创造大量净值的方法。您还可以获得巨大的税收优惠，因为如果您住在一处房产两年以上，当您出售它时，您无需支付资本利得税，这太棒了。因此，业主自住，这里有惊人的上行空间。

下一个上行空间是进步之路。这是尝试在一个极有可能以高于市场或区域平均水平的价格升值的地方购买房产的想法。没有办法保证哪些东西会升值。但是，如果您喜欢这种事情，我真的很喜欢这种事情，研究不同的市场以尝试找到基础设施投资、就业增长的地方。

便利设施的放置位置。从历史上看，这些房屋的价格往往比其他地区上涨得更快。因此，如果您可以在进步之路上购买今天不错的房产，那么上行时代可能会从今天的良好房产转变为未来几年的惊人房产。

我要提到的最后一个上行空间是学习。这一点经常被忽视，但我认为，尤其是在当今时代，如果您能够找到一个今天不错的交易，也许拥有一个或两个其他上行空间，并且您将通过该交易学到很多东西。这对您投资生涯的长期发展来说是巨大的上行空间。

我前面提到我正在进行住房翻新。主要原因之一是我想提高我的施工和翻新管理能力。在我的职业生涯中，我做过一些。我认为我不是专家。我认为这是我投资策略中最大的弱点之一。住房翻新，因为我找到了一处不错的房产，它具有良好的增值上行空间，它具有业主自住上行空间，将教会我很多我想学习的技能。这将帮助我获得下一笔交易。

以及随后的交易。因此，不要只考虑每处房产将为您带来的直接回报。我鼓励人们从整体的长期角度考虑您的投资组合以及您从这处房产中获得什么。希望我们将获得财务上的成功。我不是说要购买一笔糟糕的交易。您需要

产生正的财务回报。但是，不要忽视您现在可以从交易中获得的一些难以量化的益处，例如学习、建立人脉以及总体上提高您的投资者能力。因此，这就是我今天想提到的七个上行空间。提醒一下，它们是租金增长、增值、

深度购买分区业主自住进步之路和学习。让我们把这些联系起来，谈谈如何在当前的上行时代让交易真正奏效。为此，我将与您分享我的购买标准以及我在 2025 年投资的基本理念。因此，我的大部分投资组合的购买标准是小型多户住宅和独户住宅。这是第一点。我专注于这些。

第二，我想要至少达到收支平衡的现金流。我知道很多人说收支平衡的现金流不值得。我不同意。如果您拥有正确上行空间，我会接受收支平衡的现金流。如果我有四五个可靠的上行空间，如果我只拥有一个上行空间，那么我需要今天的现金流为 6% 或 7%。

因此，这实际上取决于交易的长期利益是什么。对我来说，我永远不会购买第一年内不产生现金流的交易。请确保我不是说第一年的现金回报率为 10%。我将把我的现金回报率、升值、摊销、我所做的任何增值以及我的税收优惠加总在一起。我希望达到 10%。

为什么是 10%？因为股市的平均回报率约为 8%。我希望比股市更好，因为房地产需要付出努力。因此，我需要在第一年至少超过股市几个百分点，才能让我的时间值得。然后在接下来的几年里，正如我们所讨论的那样，AAROI 可能会达到 12% 到 15%、20%。但是

我希望确保在第一年我的时间是值得的。所以我正在寻找 10%。然后最后一件事是我希望我的 ROI 在两年内增长到 15%。所以我要在这里采取积极主动的态度，对吧？您可能听到我说收支平衡的现金流。就像，哦，这是一笔糟糕的交易。不，我愿意在开始时接受收支平衡的现金流。

但它必须至少在第一年超过股市。然后我需要在两年内达到 15% 的 AARY。这就是房地产真正擅长的地方，对吧？您在股市的大多数年份都不会获得这种回报。您在某些年份会获得，但平均值为 8%。我希望在两年内拥有一处房产，它能让我获得 15% 的回报。这将帮助我在长期内超过股市以及几乎所有其他资产类别。这就是我正在寻找的。

需要明确的是，像我正在寻找的那些交易，我通常要求它们至少有两个，理想情况下是三个上行空间。所以我需要要么处于进步之路上，要么我正在深度购买并获得非常好的交易，要么它需要是一笔具有巨大增值潜力的业主自住交易，以及一些分区上行空间，对吧？这不仅仅是一个或另一个上行空间。理想情况下，您将所有这些结合起来，因为也许并非所有这些都会以您希望的方式实现，但

但是，如果您想要最佳的风险调整回报，如果您有两个或三个这些上行空间，那么您几乎肯定会达到其中一个，并开始看到您的交易回报随着时间的推移越来越好。

举一个简单的例子，我在中西部买了一处房产，这是一栋双联住宅。我以 252,000 美元的价格购买了它。当我购买它时，租金为每月 2,300 美元。所以它已经达到了 1% 的规则，但这是一个税收高、保险高的地区。因此，它的收益略高于收支平衡，但并没有好多少。我对此进行了翻新。所以增值上行空间，对吧？

我投入了 18,000 美元。在那之后，我的租金增长到 2750 美元，ARV 上涨到 320,000 美元。所以这笔交易已经对我有利了，我仍然有上行空间。这是一个 A+ 地点，对吧？这是一笔处于进步之中的交易。所以会有租金上涨。

我有分区上行空间。这是我前面提到的，它被划分为最多六个单元，所以我最多可以再增加四个单元。我在这个新市场进行了第一次翻修，这带来了很多学习上行空间。这是一笔较小的交易，一次较小的翻新，我可以只花费 18,000 美元来学习，了解我的承包商，了解我的团队。这将使下一笔交易对我来说更好。

所以举个例子，我在市场上购买了这笔交易。它几乎收支平衡，现在已经变成了一笔交易。这将超过股市。它将为我提供远高于我正在寻找的 10% 的 AR 为什么。并且在未来几年内，还有大量上行空间可以使这笔交易更好。

我的朋友们，这就是为什么房地产投资现在仍然如此令人兴奋的原因。我在市场上，在 MLS 上购买了这笔交易。你们都可以做同样的事情，并实现这些相同的上行空间。我将与您分享的另一笔交易，它完全不同，但我目前正在进行的是住房翻新。

我购买了这处非常昂贵的房产。我住在太平洋西北部，购买价格为 825,000 美元。这东西完全是一堆垃圾，需要彻底翻新。翻新将花费 240,000 美元。仅持有成本就要花费 10 万美元，但

这处房产的 ARV 将达到 150 万美元。所以我正在做的是节省近 200,000 美元，而不是购买同等价位的房屋。就像，如果我只是想买一栋 150 万美元的房子来住，我将支付

比我现在多支付 210,000 美元的首付和净值。与此同时，我将把我的每月生活成本从我现在支付的金额降低。它将每月下降 1000 美元。所以这些都是很好的上行空间，对吧？我有这种增值上行空间的业主自住上行空间。同样，对我来说，这是一个学习上行空间。正如我前面提到的，我正在努力提高。

我的施工管理和项目管理技能，并获得更多经验。进行住房翻新也是获得这种学习上行空间的绝佳方式。

好了，伙计们，这就是我今天要告诉你们的。希望你们都能明白我的意思，是的，情况已经发生了变化，但仍然有惊人的交易。我刚刚与你们分享了我正在进行的两笔交易。当我考虑撰写本集时，我实际上向 BiggerPockets 的一些同事询问了他们所做的交易，他们发送了大量与我正在谈论的交易类似的交易，这些交易在今天是好交易。它们今天超过了股市。它们超过了今天的其他资产类别，然后它们会从那里变得更好。

因此，当我们结束本集时，要记住的几点是：第一，是的，情况已经发生了变化，但仍然有好的交易。

房地产，这是一个主观意见，但对我来说，它仍然提供了最佳的风险调整回报，即使考虑到正在发生的事情，因为房地产是一场持久战。长期基本面仍然非常好。然后是第三点，确保找到两个或三个上行空间，将今天应该是一笔好交易的交易转变为投资寿命中的全垒打。

如果您对上行时代或这意味着什么或如何参与有任何疑问，请告诉我。如果您在 YouTube 上观看此视频，请在评论中留下一些内容。或者，如果您正在收听音频，您始终可以在 biggerpockets.com 上找到我。您可以在那里向我发送直接消息。我会阅读所有内容。您也可以在 Instagram 上找到我，我的用户名是 Data Deli。非常感谢大家收听本集 BiggerPockets 播客。我们下次再见。

感谢大家收听 BiggerPockets 房地产播客。请确保通过订阅 YouTube、Apple、Spotify 或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人 Dave Meyer。该节目由 Ian Kay 制作。文案由 Calico Content 撰写，编辑由 Exodus Media 完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问 www.biggerpockets.com。内容

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