Underhållsskuld och sparande
21:44 Share

在本节中，斯德哥尔摩房地产业主Johan Flodin采访了瑞典银行的私人经济学家Arturo Arques，讨论了用于维护的储蓄以及其在公寓协会中的重要性。</context> <raw_text>0 大家好，欢迎收听BRF播客的新一期节目。这是我们斯德哥尔摩房地产业主为居住在公寓协会并担任理事会成员的各位制作的播客。

今天我们要谈论公寓协会的维护债务和储蓄。我的嘉宾是瑞典银行的私人经济学家Arturo Arques，欢迎您的到来。非常感谢。我们打算聊聊这个话题。可能比我们通常的约一刻钟的节目要长一些。但我相信这对大家来说会很有趣。所以请一直收听，您可能会学到很多关于协会这些问题的知识。那么，进入今天的主题。嗯。

私人经济学家？他们做什么？私人经济学家处理所有与家庭钱包相关的事情。我们研究经济形势、增长、货币政策、财政政策以及它们如何影响家庭钱包。所以包括储蓄、养老金问题、家庭经济等等，基本上所有与我们的钱包相关的事情。

是的，很好，那么我理解公寓协会就成了其中一个重要部分。绝对是的，因为住房成本是家庭最大的单一支出。根据我们的计算，家庭大约将四分之一的可支配收入用于住房。是的，我明白了。

在你们最近的工作中，你们撰写了一份关于公寓协会维护债务和储蓄的报告。在公寓协会中谈论储蓄和可能的维护债务究竟是什么？首先，为了简化起见，可以说公寓协会有三种类型的成本。

有运营成本，例如电力、供暖、垃圾收集等等。所以运营成本是一部分。另一部分当然是协会的资本成本，也就是如果有贷款的话，产生的利息成本。大多数协会都有贷款。几乎没有无债务的协会。然后是第三部分，磨损成本。你有一栋建筑，这栋建筑例如有一个雨水槽，这个雨水槽可以使用30年。或者你有一个地热泵，可以使用20年。

它们有很多会磨损的建筑部件。在会计术语中，人们使用另一个更精细的概念来表示磨损成本。在那里，它被称为折旧。根据估计的使用寿命对某些东西进行折旧。所以协会有三种类型的成本：磨损成本、运营成本和资本成本。而今天许多协会面临的一个问题和巨大挑战是，他们购买了一个新的雨水槽。

我们假设是10万克朗。30年后需要更换，然后又买了一个新的。这时你会发现，这个雨水槽不再是10万克朗了。由于通货膨胀，35年后它可能要花20万克朗。

如果协会有钱，可以在此之后购买一个新的雨水槽，那就太好了。这时就需要进行折旧。折旧规则是这样的：折旧是根据购买价格进行的，而不是根据重置价值进行的。这意味着，即使你对雨水槽进行30年的折旧，

30年后，雨水槽的账面价值将为0克朗。但你只进行了10万克朗的折旧。也许还有等值的储蓄。但这还不够买一个新的雨水槽，因为新的雨水槽要花20万克朗。这时就必须弥补这笔差额。要么通过贷款，要么通过收取足够的年度会费来弥补。为了掌握这一点，

制定技术维护计划非常重要。并非所有协会都有。是的，就是这样。它需要考虑到你提到的通货膨胀。需要考虑到通货膨胀。而且我们知道，长期以来，建筑部件（即建筑业的投入品）的通货膨胀率远高于消费者物价指数，后者可能只有前者的一半。

所以长期以来，整体通货膨胀率可能为1.5-2%。而建筑部件的通货膨胀率为3-5%。是的。你会说很多……今天的维护计划是否考虑到了这一点？不，很多都没有考虑。但我必须说，很多……

有很多机构制定技术维护计划。有很多机构在做这件事。而且现在很多机构做得都很好。令我非常高兴的是，我注意到标准和惯例现在已经开始达到50年了。这些技术维护计划的一个问题是，它们以前可能只覆盖20年。如果一个协会是新成立的，那么在最初的20年里，不需要做太多事情。但是雨水槽和电梯的使用寿命为40-50年，它们从第一天就开始磨损……

也需要折旧。如果当时没有这样做，并且没有考虑到这些超出最初20年的部件，那么在20年里就没有为它们储蓄。就会落后。嗯。

这需要弥补。这时就必须大幅提高会费。我认为这是不公平的。这就像去餐馆吃饭，把账单留给下一位客人一样。这不行。不，因为住在那里的人，在它磨损的时候，他们没有付钱。没错。当我参与这项国家调查（SHU 2017-31，我强烈建议大家看看）时，我们一致认为，每一代人都应该承担自己的成本。不要把账单寄给下一代。

因此，我们最终得出的结论是，应该要求所有协会都制定技术维护计划，并且该计划至少要覆盖50年。

你对协会维护计划的情况有什么看法？现在大多数协会都有吗？还是还有很多协会没有？仍然有很多协会没有。而那些有的协会，通常只有20-30年。但正如我所说，令人高兴的是，现在越来越多的人开始使用50年的技术维护计划。这正是为了获得这些建筑部件的完整周期。这样，你也可以包括可能使用40-50年的电梯或……

电缆或管道，例如管道。是的，这些都是巨大的成本。当它们最终出现时，将是巨大的成本。这时及早开始储蓄非常重要，这样你就不会发现，哦，我们五年后需要更换管道，而在此之前你一分钱都没存。这将非常艰难。

所以你的建议是制定尽可能长的维护计划，最好是50年。是的，最好是50年。实际上，还要考虑价格上涨。还有一个问题，我希望解释起来不会太复杂。但如果我们回到雨水槽的例子。假设你和我坐在理事会里，我们今天买了一些雨水槽。我们知道这对协会来说要花10万克朗。

根据经验，并查看Sabo关于部件折旧的建议，你就会知道。这是一本非常厚的书，看起来像法律书籍或一本非常厚的书。在那里，你可以查看南向的镀锌钉或诺尔兰阳台上的横梁能用多久。在那里，你可以查看各种东西能用多久。你和我都仔细阅读了这本书，所以我们知道这些雨水槽可能可以使用30年。

所以我们对它进行30年的折旧。但现在许多协会的做法是将其折旧100年。这意味着，30年后，当这些雨水槽被报废（即从会计记录中删除）时，它们的账面价值并非为零。它们的价值为零。因为它们完全磨损了。但它们的账面价值并非为零。是的，就是这样。它们被折旧了100年，所以还有70年剩余。嗯。

这意味着，当它们被报废时，协会将面临负面结果。因为当它们应该被记为零时，它们的账面价值可能仍然为60,000克朗。这时，损益表中就会产生一项成本。

所以它会回来。不仅损益表中会出现亏损或成本。我们还发现，30年后的这个雨水槽，不再是10万克朗了，而是20万克朗。这时就会非常艰难。因此，协会制定并持续更新技术维护计划非常重要。这样，你就可以对这些部件使用正确的折旧时间。

然后，你还要弥补通货膨胀。这就是为什么人们曾经引入了对外部基金的拨款，以弥补通货膨胀。现在一些协会已经取消了这项拨款。而且许多协会对外部基金的拨款太低了。是的，就是这样。

我们可能应该早点讨论这个问题，但在协会中，支出和成本有什么区别？是的，这些都是有趣的概念。当我很久以前学习企业经济学和会计学时，我学习了成本、支出和支付等概念。

许多人都不了解这些。许多人认为这些并不重要。但对我来说，我认为如果担任公寓协会的财务主管和主席，就应该了解这些。你应该知道成本和收入是相关的。支付和收入是相关的。收入和支出是相关的。成本只不过是分摊的支出。

例如，以这个雨水槽为例。在你我决定并订购雨水槽的那一刻，就产生了支出。

当发票到达时，例如需要在30天内支付净额。30天后我们支付了它，这时就产生了支付。但对协会来说，成本并非这10万克朗，因为这个部件可以使用30年。所以我们将这笔支出分摊到30年。

这时它就变成了成本，是这10万克朗的三十分之一。为什么协会要这样做？这是为了获得对这个雨水槽实际成本的真实反映。因为如果你我住在那里，我们承担了第一年的全部成本，然后搬走了。那么你我承担了这笔引用成本的不成比例的部分。那么接下来29年居住在那里的人就免费获得了这个雨水槽，而没有为此付费。

所以最好将这笔支出分摊到30年，例如如果雨水槽可以使用30年的话。然后，居住在那里的人会在他们居住的那些年里承担这三十分之一的费用。是的，嗯。

我们之前已经谈到过，你认为我们应该在协会中制定长期维护计划，或者制定50年的维护计划。这实际上是可以在当前法规框架内完成的事情。根据你参与的调查，你对如何改善公寓协会的维护状况（关于储蓄）有什么想法？当然。

我们可以举一个我担任主席几年的协会的例子。我们有一个非常能干的人担任技术负责人，我认为所有公寓协会都应该这样做。为了掌握这些事情，我认为这是第一步。我通常作为私人经济学家这么说。健全和可持续经济的一个前提和条件是，你必须掌握情况。没有掌握情况，就没有办法影响它。

第一步是掌握情况。这就是为什么你要制定家庭预算，以掌握个人经济状况。在公寓协会中也是如此。你应该制定技术维护计划。如果有一个提名委员会确保有时间、意愿和能力担任理事会成员的人，那就太好了。这是第一步。第二步是确保你有一位主席、一位财务主管和一位技术负责人。例如，负责技术维护的人。

在我们协会中，我们有一位非常能干的人负责技术维护计划，确保其得到更新，并掌握何时需要更换或翻新和修理东西。如果你这样做，你就会得到一个结构和流程，让你及时进行翻新。像许多协会一样，你可以有点吝啬，说我们等到雨水槽倒塌再修。任何了解房产的人都知道，那样会更贵。这时你很可能会因此产生后续影响。

可能会出现潮湿损坏，立面可能会因雨水槽损坏而开裂，水会沿着外墙流下等等。所以最好的办法是指定一位能干的技术负责人，负责确保制定技术维护计划并持续更新。还要确保预算中在需要更换雨水槽、地热泵或任何其他东西时有足够的资金。

如果你能做到这一点，你就能获得正确的年度会费，并以公平的方式分配成本。随着时间的推移，嗯。

这实际上与公平问题有很大关系。绝对的，最终与公平问题有关。但即使你有一个糟糕的维护计划，或者几乎没有维护计划，当人们认为的时候，冲击也可能很快到来。所以即使你有一个预期，即我不会在这里住那么多年，或者我不会这样做，但冲击，或者说惊喜，可能会比你想象的更早到来。绝对的。

这里也是如此。当我们在公寓协会工作并关注这些事情时，我们经常发现，房产由许多建筑部件组成。你越能做好日常维护，

你就能获得越长的使用寿命。所以，经常做好房产维护是非常划算的。因为如果你非常非常仔细地维护房产，那么这台电梯可能可以使用55年，而不是45年。或者这个雨水槽、屋顶或任何其他东西。所以要维护好你的东西，珍惜你的东西，

这往往可以延长建筑部件的使用寿命，从而降低成本，包括运营成本和维护成本。从长远来看，这也会影响协会的债务情况，因为这些事情中的一部分也需要用贷款来资助。这时你可以控制住它，资本成本也会下降。所以一切都是相互关联的，但前提是你有一个尽职尽责的理事会，为协会的经济承担长期责任。非常好！

如果你展望未来，你会如何看待管理公寓协会的法律法规的某些变化？我认为我们在调查中提出的许多建议，Mikael Kopp是这项调查的主席，他非常能干，是一位经验丰富的律师。

调查中没有任何我不支持的内容。我认为调查中的所有内容都非常好。还有一些内容可以补充。但总的来说，这项调查的目的是加强消费者保护，我认为目前的消费者保护太弱了，太弱了，需要加强。

消费者保护也是其中的一部分。因为人们认为居住者没有知识，甚至没有能力对协会的财务报表进行审计。这就是为什么将其作为消费者保护的一部分吗？完全正确。我认为，如果购买房产，我们都知道房产价格非常高。如果你购买价值200万、300万、400万或500万克朗的房产，例如新房。

我认为，作为消费者，你实际上应该能够期望你支付的价格是透明和公开的。证明人的计算应该是合理的，并且与实际情况相符。

折旧时间应该是合理的。雨水槽永远不会使用120年。地热泵也不会使用120年。然而，我们不仅在新房中看到这种情况，而且在改建时，当顾问介入时，他们会将折旧时间估计为120年。这是直接误导，因为我们知道地热泵可能可以使用20年。为了公平起见，必须说……

人们会进行简化。当然，做这些事情的人知道地热泵不会使用120年。另一方面，也有一些部件可以使用很长时间。例如主体结构。土方工程。

这时他们会做一个100-120年的模板。但我们已经做了30-40年了，引用KTH的研究人员的话说，超过85年很可能具有误导性。而且

我们在银行进行的自身计算以及我作为不同协会主席35年的经验表明，如果我们排除土地，只关注理事会负责维护的建筑部件，那么我会说这些部件的平均使用寿命可能在30到40年之间。

这时要排除土方工程和主体结构。所以我想说，研究人员对这些东西的使用寿命有相当好的了解，或者说不仅仅是相当好，而是非常好的了解。这通常会归结为一个数字，我相信你的听众会感兴趣。当你制定预算时，一个很好的起点是将磨损成本估计为每年每平方米约300克朗。

你对有多少协会达到了这个数字有什么看法？是的，我们在2016年进行了一项调查，结果显示五分之一的协会一分钱都没存。情况非常糟糕。我不记得确切的数字，但你可以在谷歌上搜索并查看。当然，也有一些协会不愿意储蓄。他们每年每平方米储蓄250克朗或300克朗。他们可能储蓄足够了。

如果你储蓄接近300克朗。如果你储蓄少于250克朗，那么你很可能储蓄太少了。你还应该意识到，这在不同的协会之间可能会有所不同。这就是为什么为你自己的协会制定技术维护计划或建立技术维护计划如此重要的原因。不要复制邻居的计划。它应该始终由合格人员或熟练的专业人员来完成。绝对的。是的。

非常好。我认为这非常棒，很有启发性。你有什么要总结的吗？你还有什么想对听众说的最后一句话吗？至少有几件事我想提醒大家。那就是住房是大多数人最大的单一支出，也是最大的交易。所以这非常重要。对许多人来说，买第一套房是一个梦想的实现。

因此，当您搬进公寓协会时，查看年度报表非常重要，不要忽视它。我们进行的调查显示，每三个或四个买家甚至都没有阅读年度报表。当您搬进公寓协会时，阅读年度报表是第一步。请随时与协会的理事会、财务主管或主席联系，询问有关房产的问题，例如是否存在任何翻新需求。

如果是的话，它们的规模如何？这意味着什么？需要用贷款资助多少？这是一件重要的事情。所以要了解协会的经济状况。现在有一些机构会查看协会的经济状况并进行评分。

Allabrf.se就是一个例子。请务必查看一下。我知道Hemnet现在也使用了评分。这样你就可以查看一下协会的评分。这对任何展示来说都是有益的。所以作为消费者，你可以做很多事情。我们在瑞典银行制定了一份清单。我们购买公寓，并推荐一个农场。在那里你可以获得帮助。

打印这份清单，然后利用该协会的年度报告或中介的帮助填写它。寻求抵押贷款顾问的帮助。许多抵押贷款顾问经验丰富且能力强。向他们寻求帮助。制定预算。最后，当您考虑购买住房时，要提前做好准备。

在这些冠状病毒时期，不确定性很大，许多人对未来会发生什么感到不确定。规划往往是成功购房的关键。确保准备好贷款承诺。

还要确保与中介联系，为您的现有住房提供图片和广告准备，以便一旦找到目标房产，您可以快速出售自己的房产。或者尽可能同时进行这些流程。对于您要购买的房产，尽量将入住时间安排得尽可能晚一些，以便您有足够的时间购买。嗯。

消费者应该注意的重要事项。并且不要忽略。为了获得更大几率的真正成功的购房交易。好。这可能是今天的结束语。非常感谢您抽出时间来这里。感谢您让我来。非常感谢。

您刚刚收听了本期BRF播客。我希望您觉得它有趣且有益。就像我们之前的剧集一样。您可以在SoundCloud.com、iTunes、播客以及我们的网站fastighetsagarna.se上找到更多此播客的剧集。但我代表我们表示感谢，并希望您将来能再次收听我们的节目。