Vol.106 | 三问“取消公摊”：对房价影响究竟有多大？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 近年来， 取消 公摊 的 业界 呼声 从未 间断。 日前， 广东 一地 明确， 自 5月1日 起， 商品房 实行 按 套 内 面积 计价。 宣传 销售 再度 让 这一 老生常谈 的 话题 进入 公众 视野。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 播客。 本期 我们 就 来 聊 一 聊 取消 公摊 对 房价 有 多大 影响？ 你 如何 看待 公摊面积？ 你家 目前 公摊面积 有 多少？ 欢迎 评论 区 与 大家 一起 交流。

长期以来， 我国 商品房 销售 中 普遍 附加 公摊面积。 有 统计 显示， 我国 目前 商品 住房 公摊面积 普遍 在 20% 到 30% 左右。 对于 一 二线 城市 的 购房者 来说， 两三层 的 公摊面积 意味着 动辄 百万元 的 支出。 与此同时， 由于 计算 方式 不 透明、 少数 开发商 暗箱操作、 产权 和 收益权 不 统一 等 问题， 也 让 公 面积 成为 房地产交易 过程中 多年 饱受 诟病 的 话题。 随着 住房 交易 进入 存量 市场 和 买房 市场， 多 地 政府 和 开发商 开始 主动 做出 改变。 不过， 取消 公摊 是否 能 给 消费者 带来 实质性 利好、 当前 全面推行 时机 是否 成熟 等 仍然 存在 很多 的 争议。

根据 第一财经 四日 报道， 肇庆市 只是 要求 按 套 内 面积 计价 宣传 和 销售， 这 并不 代表 公摊面积 不需要 付费。 换言之， 肇庆市 并未 实质性 取消 住房 公摊面积。 不过， 肇庆市 的 新政 依然 引发 社会 对 取消 公摊面积 的 合理性 和 可行性 的 广泛 探讨， 尤其是 取消 公摊 会 导致 房价 上涨 吗？ 这一 话题 一度 冲 上 舆论 热 搜。

对此， 多名 接受 第一财经 采访 的 业界 人士 认为， 不管 商品房 销售 中的 计价 方式 是否 改变， 总 房价 理论 上都 不会 发生变化。 上海师范大学 商学院 教授、 房地产 与 城市 发展研究 中心 主任 崔 光灿 对 记者 分析， 由于 面积 的 基础 不同， 按 套 内 面积 计价 时， 单位 面积 的 名义 价格 肯定 会 上升， 但 并不一定 带来 实际 房价 的 上升。 对于 规范 的 企业 来说， 只是 计价 方式 的 变化， 不会 影响 开发 企业 的 总收入， 对于 购房人 来说， 也 不会 有 购房 总价 的 变化。 首都经济贸易大学 京津冀 房地产 研究院 院长、 北京市 房地产 法学会 副会长 兼 秘书长 赵 秀 池 持 相近 态度。 他 告诉记者， 从 计量 口径 上 取消 公摊 会 导致 整套 房 的 住房面积 减少， 而 房屋 总价 不会 发生变化， 因此 总价 不会改变， 以 住房面积 计量 的 单价 会 上涨。

清华大学 中国 新型城镇化 研究院 执行 副院长、 教授 尹 志 曾 撰文 表示， 在 房屋 总价值 不变 的 情况下， 按照 什么样 的 面积 去 作价 销售， 只是 一个 算法 游戏。 他 去年 10月在 新型城镇化 期刊 上 发表 了 一篇 题为 公摊面积 应该 取消 吗？ 的 署名文章。 文章 称， 房屋买卖 环节 和 一个 房子 值 多少 总价 不会 因为 算法 而 变化， 因为 它的 实际 价 价值 就 放在 那儿， 总 房价 水平 会 在 楼面地价 基础上 加上 建筑 造价、 各种 税费、 企业 利润、 销售 环节 中的 各种 开销、 政府 税收 等， 最后 综合 确定 一个 售价。 至于 说 怎么 算 让 你 感觉到 你 占便宜 了， 那是 卖家 在 操纵 背后 的 算法 游戏 而已。

重庆 执行 以 套 内 面积 作为 计价 依据 多年， 中国社科院 研究员 王 业强 对 记者表示， 目前 重庆 依然 是 两套 计价 体系 并存， 但 全市 购房者 缴纳 契税、 物业费、 装修 等 均是 按照 建筑面积 计算。 据 其 介绍， 目前 重庆 开发商 通常 会给 两套 价格 标准， 且 都会 写入 购房合同。 从 执行 结果 来看， 两套 标准 的 房屋 总价 不变， 套 内 单价 高于 建面 单价。 但 他 同时 提示， 尽管 理论上 取 不 取消 公摊面积 和 房价 没有 必然 的 联系， 但 在 目前 的 市场 条件下， 价格 调 高 面临 一定 的 压力。 王 业强 表示， 如果 取消 公摊， 不 调 高 房子 均价， 那 对 购房者 来说 可以 省下 一大笔 费用， 将 有力 刺激 房地产 消费。 那么， 取消 公摊 真的 利好 消费者 吗？

公摊面积 之所以 常 被 诟病， 一方面 是因为 其 内涵 计算 方式 太 过于 专业、 复杂， 而且 标准 不 统一， 购房人 难以 弄 明白， 也 不愿 为 看不见 的 面积 多花 冤枉钱。 另一方面 是因为 随着 更多 高层、 高档 楼盘 入市， 在 房价 本 就 相对 较高 的 一、 二线 城市， 购房者 需要 为 公摊面积 花费 更多 购房款。 赵 秀 池 表示， 公摊面积 是 确实 存在 的， 不管 以 什么 形式 计量， 都是 回避 不了 公摊面积 的， 而且 楼层 越高， 公摊面积 越大， 住房 质量 越高， 公摊面积 也 越大。

以 北京 为例， 今年 五一假期 期间， 记者 走访 海淀 某 新 盘 项目， 一名 房产中介 对 记者表示， 这 处 新房 单价 较低， 但 得房率 不 占优势， 在 76% 左右， 旁边 的 次 新房 得房率 约 85%， 按照 新房 8.2万元 1平方米 计算， 相当于 买 100平方米 的 三居 要在 公摊面积 上 花 将近 200万。 这里 的 得房率 是 指套 内 面积 占 建筑 总面积 的 比例， 也 称为 K 值， 而 上世纪 80年代 的 时候， 全国 通用 的 住宅 K 值 能 达到 85% 以上。 另有 证券公司 研 报 显示， 近年来 我国 高层 住房 的 得房率 在 70% 至 80% 左右。

成都市 城市建设 发展 研究院 副院长 冯波 表示， 从 权属 的 角度 来看， 公摊面积 是 业主 的 共有 产权， 业主 的 产权 面积 包括 套 内 面积 和 公摊面积。 所以 公众 目前 所 谈及 的 取消 公摊， 更 确切 的 来说 是 希望 改变 商品房 销售 的 计价 方式。 据 冯波 介绍， 事实上， 按 套 内 建筑面积 计价 并 不存在 制度 障碍。 根据 现行 的 商品房销售管理办法， 商品房 销售 计价 有 3种方式， 按 套 计价、 按 套 内 建筑面积 计价 和 建筑面积 计价。 冯波 表示， 以 套 内 面积 计价， 一方面 让 购房人 对 购房 成本 更 直观， 因为 建筑面积 含 了 公摊面积， 比 使用面积 大， 而 套 内 面积 与 实际 使用面积 比较 接近， 或者 可能 还 小于 使用面积。 另一方面 有利于 预售 商品房 面积 差异 处理 按照 商品房销售管理办法、 商品房买卖合同 未 作 约定 的， 按 以下 原则 处理， 面积 误差 比 绝对值 在 3% 以内 的， 根据 实际 来 结算 房价 款。 面积 误差 比 绝对值 超出 3% 时， 买受人 有权 退房。

崔 光灿 也 认为， 住房 按 套 内 面积 销售 或 按 套 销售， 更 有利于 保障 购房人 的 权益。 他 提出了 另外 两点 原因， 第一， 由于 公摊面积 没有 规范性 标准， 可大可小 且 透明性 不足， 可能 会 损害 购房人 权益。 第二， 购房 不仅 要 考虑 交易成本， 也要 考虑 使用 成本。 后面 的 使用 费用 如 暖气费 等， 如果 按 建筑面积 分摊 也 不合理。 赵 秀 池 则有 不同 的 看法， 他 提到， 公摊面积 怎么 计量 也有 相应 的 法律法规， 只是 专业性 较强， 不为 一般 老百姓 掌握， 维持现状 更 有利于 楼市 平稳 健康发展， 避免 由于 住房面积 计量 口径 的 改变 导致 的 各种 收费标准 的 调整， 也 便于 楼市 的 长期 数据 的 积累 与 比较， 更 有利于 科学决策。 赵 秀 池 还 认为， 按 套 内 面积 计价 的 房价 单价 反而 会 提高， 由此 以 面积 计价 的 物业费、 暖气费 等 都要 做 相应 调整。

在 崔 光灿 看来， 把 公摊面积 计入 建筑面积 的 计价 方式， 总体 是 有利于 开发 销售方。 但 目前 我国 住房 供需 关系 已 发生 重大 变化， 住房 销售 中 购房人 的 权益 应该 得到 更多 的 保障， 如果 要 改变 为 按 套 内 面积 计价 的话， 具备 一定 合理性。 目前 改变 计价 模式 在 法律 层面 已 不存在 障碍， 但 在实践中 仍需 开发 企业 等 多方 配合。 那么， 开发商、 地方政府 愿意 改变 计价 模式 吗？ 记者了解到， 近年来， 已有 一些 开发商 开始 主动 选择 按 套 内 面积 计价 出售 新房， 以 规避 因为 公摊面积 而 产生 的 争端 或 民事纠纷。 有 受访 房产 测绘 人士 表示， 预售 商品房 的 面积 是 根据 建筑设计 图纸 预测 出来 的， 在 房屋 建设 过程中 可能 存在 部分 区域 设计 和 施工 调整， 最终 在 房屋 竣工 后 实际 测绘 时 产生 面积 差异， 个别 商品房 项目 甚至 可能出现 交房 实测 的 公摊面积 变化 较大的 情况。 以 套 内 面积 计价， 可以 更好 解决 面积 差异 带来 的 房款 结算 问题， 也可 避免 一些 矛盾 纠纷。 冯波 进一步 提到， 虽然 大部分 城市 都 没有 明确要求 按 套 内 面积 计价， 但 一些 开发商 签订 商品房买卖合同 时 倾向 于 选择 套 内 计价。

从 现阶段 来看， 多名 受访 业界 人士 认为， 全面 取消 公摊 的 条件 尚未 成熟， 当前 多数 新房 项目 仍 按照 建筑面积 计价。 基于 此， 应该 增加 公摊面积 的 透明度， 避免 公摊面积 过大。 与此同时， 可以 有 更多 城市 试点 探索 按 套 内 面积 计价 的 销售 方式。 目前 也有 城市 做出 新的 应对 方式。

在 计算 公摊面积 的 背景 下， 为了 保护 购房者 权益， 合理 提高 得房率， 三月 以来， 珠海 和 长沙 两地 先后 明确 和 优化 房地产开发 项目 中 有关 赠送 面积 的 规则。 比如， 根据 珠海市 自然资源 局 三月初 印发 的 关于 印发 优化 规划 管理 助力 高质量 发展 若干 措施 的 通知 提到， 应该 优化 完善 房屋 计 容 建筑面积 计算 规定， 增加 多种 不计 容 建筑面积 情形， 包括 公共 开放 空间 的 交通 附属 设施， 既有 房屋 增设 必要 的 消防 楼梯、 连廊、 无障碍 设施、 电梯 等。 支持 商业、 服务业 建筑 按 层 集中 设置， 不 超过 该 层 水平 投影 面积 5% 的 公共 半 开敞空间， 按其 水平 投影 面积 一半 计算 计 容 建筑面积。

而 除了 重庆， 肇庆、 合肥 也 加入 商品房 销售 按 套 内 面积 计价 的 队列。 三月初， 中共 合肥 市委 办公室 在 人民网 领导 留言板 上 答复 网友 提问 时， 称为 避免 公摊面积 比例 过大。 合肥市 积极探索 商品房 房 销售 按 套 内 面积 计价， 相关 具体 工作 正在 探索 推进， 目前 已有 试点 项目 在 销售 现场 同步 公布 建筑面积 销售 单价 和 套 内 建筑面积 销售 单价。 崔 光灿 建议， 未来 要 想 进一步 推动 房地产市场 计价 方式 改革， 鼓励 按 套 内 面积 计价， 还需 在 行政管理 上 做出 一系列 政策 完善， 比如 后期 产权 登记 上 的 面积 设定、 依据 房价 的 相关 税费 标准 等。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 如何 看待 当下 的 公摊面积 问题？ 欢迎 评论 留言 讨论。 如果 喜欢 我们的 节目， 欢迎 转发 分享， 我们 下期 再见。

树叶 绿 了 又 黄。 你 还没 来。