Vol.112 | 楼市迎来史上最低首付，国家队入场，3000亿能撬动市场吗？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 国家队 入场， 房地产 重磅 新政 接连 出台， 市场 反应 如何？ 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 易 才 播客。 你 觉得 买房 时机 到了 吗？ 欢迎 留言 区 讨论。 本期 节目 我们 来 给 大家 送 福利， 参与 评论 赢取 价值 480元 的 第一财经 magazine， 全年 只 刊 订阅 卡 一份， 快 来 参与 活动。 详情 可以 看一下 我们的 show no so。 上周， 新郑 在 房地产 供需 两端 同时 发力， 消息 之 重 棒， 让 专家 和 网友 们 炸 了 锅。

在 需求 层面， 一是 调整 了 个人 住房贷款 最低 首付款 比例， 其中 首套 住房 商业性 个人 住房贷款 最低 首付款 比例 调整 为 不 低于 15%， 二套 不 低于 25%。 52是下调 了 个人住房 公积金 贷款利率 0.25个 百分点。 三是 取消 了 全国 层面 首 套房 和 二套房 商业性 个人 住房贷款 利率政策 的 下限。 而 我们 知道， 在 过去， 全国 购房 首付 比例 最低 是 20%， 也就是说 这 轮 调整 后 的 房贷 首付 比例 达到 了 历史 最低。 受 政策 影响， 过去 的 这个 周末， 有些 城市 的 房产 市场 又 热闹 了 起来， 比如 深圳 楼市， 中介 大喊 卖 爆了。 无论是 新房 还是 二手房， 深圳 楼市 的 看房 量 都在 增加， 尤其是 二手房， 深圳 一家 房产中介 上周末 的 二手房 带 看 量 已经 超越 2020年 二季度 的 历史 高峰期， 二手房 成交量 也有 较 大幅度 的 增长， 甚至 有 房产中介 周末 两天 均 陪 客户 谈到 凌晨四点。

在 供应 层面， 央行 的 举措 更是 备受 各界 关注， 讨论 尤为 热烈。 房地产 调控 政策 重点 已经 转向 去 库存。 中国人民银行 副行长 陶 玲 表示， 将 设立 3000亿元 保障性 住房 再贷款。 鼓励 引导 金融机构 按照 市场化、 法治化 原则， 支持 地方 国有企业 以 合理 价格 收购 已 建成 未 出售 商品房， 用作 配售 型 或 配 租 型 保障性 住房， 预计 将将 带动 银行贷款 5000亿元。 具体 来看， 3000亿元 规模 的 保障性 住房 在 贷款利率 为 1.75%， 期限 一年， 可 展期 四次， 发放 对象 包括 21家全国性 银行业， 银行 可 按照 自主 决策、 风险 自 担 原则 发放贷款。 华富 证券 房地产 行业 分析师 陈立 对 第一财经 表示， 本次 政策 表态 在 房地产 行业 起到 了 正面 积极 的 效果， 通过 收购 已 建成 未 出售 商品房， 有效 消化 市场 存量， 并 增加 了 保障性 住房供给。 那么， 政府 收储 商品房 的 模式 未来 能否 大规模 铺开， 并 真正 缓解 楼市 高 库存 城市 的 压力 呢？

政府 收储 商品房 一直 被 视为 新 寄出 的 稳 楼市 大招。 据 第一财经 统计， 目前 至少 有 14座城市 的 政府 或 地方 国企 收储 商品房 用作 保障性 租赁 住房 或 人才公寓， 分别 是 济南、 温州、 鹿城、 洛阳、 福州、 长沙、 苏州、 南阳、 呼和浩特、 青岛、 天津、 郑州、 绍兴、 悦 城 州、 临安 和 大理。 早 在 2022年， 就 曾有 多个 城市 发文 提出 公开 收购 商品房 或 商品 住房 用作 保障性 租赁 住房、 安置 房 等。 比如 温州市 鹿城区 的 地方 国企 诚 发 集团 曾 于 2022年 多次 发布 关于 收购 筹集 保障性 租赁 住房 房源 的 通告， 当年 的 上半年 完成 243套 房源 的 筹集 工 工作， 9月30日 前 又 顺利完成 295套 的 筹集 及 网签 工作。 2022年 9月， 济南 城市 发展 集团 也 宣布 将在 全市 收购 3000套商品房 用于 租赁 储备 住房， 项目 资金来源 为 自筹资金。 2023年 3月， 洛阳 的 地方 国企 国盛 集团 也 宣布 筹集 5000套商品房 用作 租赁 住房， 探索 实行 先 租 后 售、 租 购并 举 的 新 模式， 适度 盘活 存量 商品 住房， 解决 新市民、 青年人、 低收入 人群 等 群体 住房 难题。

2022年 10月， 苏州 宣布 计划 定向 回购 部分 新房 项目， 涉及 六个 区 四个 县城， 约 1万套 商品房 收购 对 主要 为有 国企 或 本 区域 城 投入 股 操盘 的 项目。 当时， 苏州 保利 某 项目 相关 负责人 对 第一财经 记者表示， 项目 部分 楼栋 被 整体 收储 用作 人才公寓。 到了 2023年 初， 中国人民银行 创设 了 1000亿元 租赁 住房贷款 支持 计划。 为了 推动 住房 租赁 行业 的 发展， 而 17日下午 的 吹风会 上， 中国人民银行 相关 负责人 也 提到 了 租赁 住房贷款 支持 计划， 表示 该 计划 将 并入 保障性 住房 在 贷款政策 中 管理。 当时， 该 计划 选取 了 重庆、 济南、 郑州、 长春、 成都、 福州、 青岛、 天津 八个 城市 进行 试点。 金融机构 可 按照 自主 决策、 自担风险 的 原则 发放 租赁 住房 购房 贷款， 贷款利率 原则上 不 超过 3%。

对于 符合要求 的 贷款， 人民银行 按 贷款 本金 的 100% 予以 资金 支持， 利率 为 1.75%。 亿 翰 智库 认为， 这些 试点 城市 的 共同 特点 是 城区 人口 多、 新房 库存 多、 城市 能级 不差， 但 近几年 的 楼市 不景气 也是 事实。 从 已收 项目 来看， 过去 的 国资 收储 主要 解决 新城 及 近郊 区域 存量 高 去 华南 片区 项目 的 收购。 为了 改善 这些 地方 高 存量、 低 区划、 高风险 的 市场 认知， 而 国资 收储 商品房 的 用途 除了 用于 公共 租赁 住房， 也有 城市 用于 以旧换新 模式， 是 地方 国资 下场 收购 商品房 后， 想 换房 的 居民， 通过 政府 指定 的 官方 平台 登记 旧房， 选定 新房 等待 估价， 满意 就 进行 后续 支付， 买和 卖 都 通过 官方 平台 完成， 提升 了 置换 效率。

截至 今年 3月， 五个 城市 投入 资金 47.1 6亿元， 收购 存量 商品房 8352套， 每套 单价 在 80到100万元。 根据 试点 城市 的 数据， 我们 推测， 如果 政府 3000亿元 保障性 住房 再贷款 完全 投放， 撬动 银行贷款 5000亿元， 那么 预计 能 增加 55万套 左右 的 商品房 购买。 以 每套 住房 平均 面积 100平推算， 预计 新增 购房 面积 约 5500万 平， 将 一定程度 上 缩小 商品房 销售 面积 跌幅。 政府 收储 商品房 模式 的 优点 显而易见， 可以 降低库存 水平， 缓解 房地产市场 的 下行压力。 把 这些 房源 投入 保障性 住房 后， 还能 实现 三大 工程 的 部分 目标。 但 这一 模式 未来 能否 大规模 铺开， 资金 从 哪里 来？

根据 天风证券 的 测算， 政策 收储 存量房 需要 去 化 7点7亿平方米， 把 住宅 去 化 周期 压 降到 18个月 以内， 才能 起到 托 市 作用， 而 这 所需 的 资金 大约 要 7万亿。 记者 统计 过去 14成收储 商品房 的 资金来源 渠道 发现， 除了 来自于 央行 的 1000亿元 租赁 住房贷款 支持 计划， 还有 不少 城市 选择 努力 自筹资金。 比如 郑州 过往 的 收购 资金来源 是 20% 的 项目 资本金， 加上 75% 的 银行贷款， 剩下 缺口 的 则 来自于 财政补贴、 国家 政策性 专项贷款 等。 苏州 收购 资金来源 为 各 区县 地方 国企 资金。 长沙 则 使用 了 公积金 增值 收。

克 而 瑞 研究中心 认为， 过往 政府 收储 商品房 案例 中， 地方财政 租赁 住房贷款 支持 计划、 城投 平台 自筹资金 是 三大 资金来源， 但 规模 终究 有限。 如今 央行 设立 3000亿元 保障性 住 房贷 贷款 将 成为 新的 资金来源 补充。 不过， 克 而 瑞 也 提到， 千亿 资金 规模 依然 不足以 在 全国范围 内 大规模 推行 政府 收储。 据 估算， 达成 这一 目标 所需 资金 可能 超过 5万亿， 政府 收储 模式 大 概率 只会 在 高 库存 且 保障性 住房 缺口 较大的 城市 和 区域 落地， 去 库存 效果 难以企及 当年 的 棚改 货币化。 天风证券 研 报 则 表示， 收储 资金 大 概率 会 通过 继续 举债 获得， 但 收储 会 直接 提升 地方政府 或 城投 平台 的 资产负债率， 同时 可能 还会 降低 地方政府 或 城投 平台 的 资金周转率， 导致 地方政府 或 城投 平台 的 资产收益率 进一步 下降。

基建 咨询 创始人 张宏伟 对 第一财经 分析 表示， 目前 确实 有 部分 地方政府 财政 面临 困难， 一般来说， 一线 和强 二线 城市 每年 都有 建设 公共 租赁 住房 的 相关 基金 或 财政拨款。 原本 这些 城市 会 拿着 这些 钱 通过 国有 平台 去 拿 地 开发 建设 租赁 住房， 未来 就 没 必要 从头开始 拿 地 去做。 一部分 钱 可以 用于 收购 现有 的 存量房， 但 这 也 仅限于 一线 城市 和强 二线 城市 才能 有 这样的 财政 支持 力度。 张宏伟 认为， 未来 还 可以 考虑 发行 特别 国债， 它的 利率 非常低， 银行 可以 把 资金 定向 投到 各 城市 的 存量房 收购 中， 地方政府 则 负责 上报 收购 存量房 的 目标， 汇总 到 相关 部门， 这 其实 就 类似 于 国外 的 保障性 住房 银行。 过去 不少 国家 包括 一些 发达国家 在 面对 经济危机 压力、 房地产 库存 过 高等 问题 时， 都 曾在 国家 层面 出手 来 收购 市场上 的 存量房， 实现 去 库存 目标， 有 不少 经验 可以 借鉴。 在 公共 住房 银行 领域， 日本、 美国、 印度、 巴西 等 国都 发展 了 各自 模式。

解决 低收入 家庭 的 住房问题 是 公共 住房 银行 的 最 根本 出发点。 除了 促进 住房 民生， 公共 住房 银行 还 被 用于 调节 房地产 波动 和 平抑 经济周期， 经常 被 政府 当作 是在 房地产 领域 实施 货币政策 的 金融工具。 国金证券 表示， 政府 收储 模式 的 关键点 还是 资金问题， 当下 地方政府 发债 空间 有限， 仅 部分 发达 地区 能 继续 加 杠杆， 收储 模式 需要 较 大规模 的 资金。 后续 预计 psl、 专项 债、 特 对 国债 等 将是 本轮 去 库存 的 资金来源。

除了 资金问题， 政府 收储 商品房 模式 面临 的 另 一大 难题 是 收购 后 的 运营管理 问题， 收益 如何 覆盖 成本， 考验 着 这一 模式 能否 持续。 科尔 瑞 认为， 目前 大部分 城市 的 租金 回报率 仅 有 2%左右， 即便 使用 低成本 资金 加上 运营 成本， 平衡 收支 也 不是 个 简单 的 事儿。 如果 不能 解决 这一 问题， 那么 大规模 收储 商品房 只不过 是 把 库存 风险 从 房 企 端 转移 到了 政府 端， 并没有 实质性 化解 风险。

张宏伟 也 提出， 在 租赁 住房 运营管理 上， 大部分 地方 城投 平台 没有 涉足 过 这一 领域， 能力 是 欠缺 的。 他 建议， 租赁 住房 市场 经历 过 一轮 爆 雷， 现在 市场 逐步 恢复正常， 不少 公司 成长起来 了也 有了 丰富 的 运营 经验。 而且 现在 不少 民营 房 企 正在 大力发展 它的 轻 资产 业务， 包括 代 建、 租赁 住房 代管 等。 其实， 在 这 两年， 部分 企业 的 租赁 住房 业务 扩张 速度 较快， 以 轻 资产 为主。 所以 在 租赁 住房 运营管理 上， 地方 城投 平台 可以 先 借助 外力， 找 专业公司 代为 运营 2到3年， 逐步 成长 之后， 自己 也可以 运营 I P G。

中国 首席 经济学家 柏文 喜 认为， 在 收购 过程中 需要 建立健全 的 监督 和 管理制度， 确保 透明度 和 公正性。 通过 公开招标 竞价 等 方式 进行 存量房 的 收购， 加强 对 决策 过程 的 监督 和 审查。 在 后续 资产 经营 中， 地方政府 应 根据 对 国有资产管理 工作 的 指导原则 与 办法， 制定 具体 的 实施细则 和 管理流程， 确保 租赁 住房 项目 能够 有效地 服务 于 住房 保障 目标， 同时 保持良好 的 经营 状况。 张宏伟 则 表示， 在 项目选择 上， 国资 收储 时 应 尽可能 选择 区位条件 好、 交通 便利、 周边 有 产业 基础 的 项目， 这样 后续 运营 中的 问题 就会 少 一些。

想要 有 个 家。 一个 不需要 华丽 的 地方。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 最近 准备 买房 吗？ 你 觉得 现在 是不是 合适 的 时机？ 各位 听众 们 有什么 想法 都 可以 留言 讨论。 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 分享， 我们 下期 再见。

在 我 受惊吓 的 时候， 我 才 不会 害怕。 虽然 我 不曾 有 温暖的家。 但是 我 一样 渐渐 地 长大。