Vol.122 | 平台隐去二手房成交价，楼市或由单边下跌转向买卖博弈
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 密集 的 楼市 新政 下， 对 价格 极为 敏感 的 二手房 市场 出现了 新动向。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异才 播客。

今年以来， 二手房 市场 以 价 换 量 的 特征 明显， 价格 成为 最 牵动 市场 的 因素 之一。 不过， 最近 一段时间， 有 城市 的 交易平台 取消 了 二手房 成交价 公开 显示 业主 调价 记录 也 被 隐藏。 这 期 我们 将 跟随 记者 看看 哪些 城市 没有 公开 二手房 成交 价格？ 为什么 这么 做？ 隐藏 成交价 后， 价格 趋势 能否 转向？ 也 欢迎 你 在 评论 区 聊聊 自己 所在城市 的 二手房 市场 情况。

南京 楼市 最近 颇为 热闹， 端午 小长假 前， 南京 公布 二手房 以旧换新 扩容 的 最新 政策， 自 6月10日 起， 由 南京 奥体 建设 等 八家 国有 平台 以及 江宁 九家 社会化 房 企 共同 推出 近 4000套新房 房源 参与 其中。 楼市 以旧换新政策 一方面 是 为 助力 购房者 住房 升级， 另一方面 可 加速 市场 去 库存， 其中 的 核心 都 围绕 着 二手房 市场。 在 购房者 关注 以旧换新 新政 的 同时， 近期 南京 二手房 市场 还 出现了 一则 新动向， 就是 中介 平台 上 的 二手房 成交价 悄然 隐身。 市场信息 显示， 日前 南京 当地 有 市民 浏览 自己 心仪 的 小区 时， 发现 历史 房源 成交价 显示 暂无 价格， 而在 过去， 南京 只有 每平方米 成交价 超过 10万元 的 小区 不显示 成交价， 这 让 该 市民 觉得 一头雾水。

上 贝壳 找 房 APP 可以 看到， 目前 南京 的 二手房 交易 信息 中， 平台 会 提供 整体 的 行情 数据， 包括 全市 成交 均价、 新增 挂牌 套数、 涨价 房源 套数、 降价 房源 套 竖、 看房 人数 和 看房 量、 成交 周期 等。 在 小区 行情 一栏 中， 也有 提供 热门 小区 近 一年 的 整体 成交量 以及 小区 挂牌 和 成交 均价， 但 如果 具体 到 某个 小区 的 单个 房源， 则 不再 显示 实际 成交价。 比如 万科 金色 领域 小区 五月 每平方米 挂牌 均价 为 29214元， 每平方米 成交 均价 则 为 22060元。 而在 成交 房源 一栏 中， 则 不再 显示 具体 房源 的 成交价， 需要 自行 咨询 经纪人， 仅 显示 成交 房源 的 户型、 楼层 等 信息。 长沙 的 情况 与此 类似， 比如 在 贝壳 找 房 APP 上， 可 在 首页 信息流 看到 某 房源 14天内 有 降价， 点进去 却 只能 在 房源 动态 中 看到 有 调价 记录， 未 显示 具体 时间 和 调价 幅度。 再进一步 打开 小区 界面， 仅 有 整体 挂牌 均价， 历史 成交 房源 则 显示 暂无 成交价， 需要 咨询 相关 经纪人。

实际上， 二手房 交易平台 不显示 成交价 并非 最新 出现 的 事物。 近年来， 在 二手房 市场 过热 期， 各地 曾 出台 过 一系列 调控 政策， 比如 指导价 政策， 当时 便 有 城市 陆续 看不到 房源， 成交价 仅 可 参考 小区 和 城市 整体 行情， 目的 是 防止 炒房者 利用 成交 信息 来 故意 哄抬 房价。 据 克 而 瑞 方面 统计， 目前 在 二手交易 平台 没有 公开 二手房 成交 价格 的 城市 还有 北京、 杭州、 合肥、 武汉、 西安 等等 城市， 至少 有 15成关闭 了 二手房 成交价 显示， 南京 则是 近期 新增 的 二手房 成交价 隐身 的 城市。

在 业内人士 看来， 是否 公布 实际 成交价 利弊 皆 存。 诸葛 数据 研究中心 首席 分析师 王小 嫱 表示， 成交 价格 会 影响 业主 和 购房者 之间 的 价格 谈判， 当 市场价格 下跌 时， 购房者 买涨 不 买跌， 会 延缓 交易 周期 和 效率。 公布 成交 价格 有利有弊， 有利 的 是 使 市场价格 更加 透明、 公正， 为 购房者 和 行业 参与者 提供 更 准确、 合理 的 价格 参考。 另一方面， 在 市场 下 行期 会 导致 购房者 入市 更加 谨慎。

广东省 住房 政策研究 中心 首席 研究员 李宇 嘉 表示， 不显示 二手房 成交价 的 背后， 一方面 是 当下 二手房 挂牌 量 比较 大， 特别是 同 小区 会有 多个 业主 同时 挂牌， 部分 想 套现 的 人为 加速 卖房， 会 压低 价格 出售， 进而 导致 价格 进一步 下跌 的 预期， 其他 挂牌 业主 也要 被迫 跟进 降价， 对 市场 交易 形成 负面 循环。 另一方面， 如果 不 公布 二手房 成交价， 也 有利于 稳定 市场价格 信号， 尤其是 新房 市场 的 价格 稳定。 当下 新房 和 二手房 市场竞争 明显， 很多 新房 项目 要 被迫 跟着 周围 二手房 进行 定价。 近两年来 二手房 市场价格 跌幅 明显， 如果 不 公布 具体 成交价， 会 有利于 新房 市场 的 重新 定价。 在 李宇 嘉 看来， 短期 来看， 适度 不 公布 成交 价格 有利于 形成 理性 的 竞价 关系， 避免 一些 失灵 的 价格 信号 扰乱 市场 预期。 但 另一方面， 价格 是 引导 资源配置 的 重要 工具， 如果 没有 价格 参考， 可能 会 影响 整体 市场 的 资源配置。 近期 二手房 成交量 大， 很 重要 的 原因 也是 受 降价 信号 影响。 当下 楼市 新政 频出， 虽然 实际效果 仍 待 检验， 但 毫无疑问 的 是 各方 的 博弈 正在 加剧。

近年来， 受 挂牌 量 高企 等 因素 影响， 二手房 市场 延续 降价 趋势。 国家统计局 数据 显示， 四月份， 一线 城市 二手 住宅 销售价格 环比 下降 1.1%， 降幅 比 3月扩大 了 0.4个 百分点。 二 三线 城市 二手 住宅 销售价格 环比 均 下降 0.9%， 降幅 均 比 3月降幅 扩大 0.4个 百分点。

但 受 近期 楼市 新政 影响， 二手房 市场上 业主 信心 有所 增强， 与 购房者 的 价格 博弈 也 在 加剧。 在 一线 城市， 有 业主 不想 再 降价 卖房， 选择 暂时 撤 牌 观望。 还有 的 城市 二手房 业主 打响 价格 保卫战， 试图 找回 旁落 的 话语权， 扭转 过去 价格 单边 下 行业 主 缺少 议价 权 的 局面。 比如 在东莞， 日前， 东莞 松山湖 万科 金域 松湖 小区业主 发布 了 一份 倡议书， 呼吁 业主 们 夺回 房产 定价权， 按照 商定 的 价格 策略 来 定价， 以 避免 中介机构 的 低价 销售策略 俨然 开启 了 护盘 模式。 倡议书 称， 建议 小区 合理 单价 为 每平方米 3.5万元， 急 卖 的话 每平方米 最多 降 1000元。 其他 业主 在 配合 挂 高价格， 每 成交 一套 房源 记录 成交 均价， 下 一套 成交价 应 保证 比 上 一套 的 成交价 高， 以此 拉高 整体 均价。 杭州 同样 出现 业主 组建 价值 捍卫 微信 群， 试图 共同 保护 小区 房价。

除此以外， 根据 公开 信息 显示， 二手房 开启 护盘 模式 的 城市 还有 成都、 合肥、 南京 等。 再 如 北京 和 上海 也有 业主 的 心态 正在 转变。 北京 住 建委 官网 统计数据 显示， 五月份 北京 全市 二手房 网签 量 为 13383套环， 比 上月 增长 0.2%和 去年 年 五月 相比 增长 3.1%， 市场 成交 热度 有所 提升。 与此同时， 市场上 挂牌 房源 数量 有所 减少， 部分 业主 对 后 的 心理 预期 增强。

科尔 瑞 认为， 作为 楼市 的 晴雨表， 二手房 市场 正在 发生 一些 微妙 的 变化， 无论是 市场 和 政策 端 还是 买卖双方， 未来 一段时间 还将 处于 新的 博弈 较量 之中。 那么， 二手房 市场 以 价 换 量 的 趋势 能 在 这场 博弈 中 缓解 吗？ 王小强 认为， 从 目前 的 供需 水平 来看， 当前 市场 仍处于 供大于求 局面， 虽然 近期 利好 政策 频频 落地， 有利于 加速 市场 去 化， 但 短期 市场 预期 难以 大幅度 改变 二手房 以 价 换 量 的 趋势 还将 持续。 李宇 嘉 也 认为， 当下 二手房 整体 挂牌 量 仍然 较高， 购房者 的 选择 空间 也 很大， 短期内 二手房 以 价 换 量 仍是 大趋势， 部分 城市 二手房 挂牌 量 有所 放缓， 是对 市场 供求关系 的 一种 合理 纠偏。

不过， 从 机构 统计数据 来看， 二手房 价格 下探 的 幅度 有所 减缓。 根据 中国 房地产 指数 系统 百城 价格指数， 5月1线 及 二线 城市 二手 住宅 价格 环比 分别 下跌 0.69%、 0.72%， 但 跌幅 较 四月 分别 收 窄 0.2一个 百分点 和 0.06个 百分点。 中指 研究院 指出， 政策 优化 在 一定程度 上 提振 了 核心 城市 二手房 业主 信心， 缓解 了 二手房 价格 加速 下跌 的 态势。 一线 及 二线 城市 二手房 价格 环比 跌幅 有所 收 窄 的 城市 数量 占 比 为 八成。 随着 核心 一 二线 城市 逐步 落实 各项 举措， 接下来 市场 有望 进入 政策 兑现 期， 但 恢复 节奏 仍 依赖 居民收入 预期 的 转变。 科尔 瑞 称， 在 利好 政策 加持 下， 后续 或 将 仍有 部分 业主 以 价 换 量， 整体 将 带动 一波 放量 窗口期， 二手房 六月 成交 或 将 迎来 一波 小 高点， 核心 一 二线 二手房 市场份额 还将 进一步 增长。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了， 你 对 关闭 二手房 成交价 这件 事 有什么 想说 的， 你 今年 有 买房 或者 卖房 的 打算 吗？ 你怎么看 现在 的 价格？ 欢迎 来 评论 区 留言， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 分享 哦， 我们 下期 再见。