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易
易才播客
易才播客: 本期节目探讨了近期核心城市老破小住宅的独立行情，分析了推动其翻红的原因，并讨论了投资老破小的机遇和风险。老破小因其降价幅度大、总价低，更容易达到投资标准，吸引了部分资金，这类资金被称为“聪明资金”，他们具有敏锐的市场洞察力和丰富的投资经验。
李萌: 作为一名金融从业人员，李萌认为投资老破小主要看重其租金回报率是否能覆盖贷款利息。他通过经营贷降低购房成本，并认为只要贷款利率低于租金回报率，投资就是划算的。但他同时也提醒，使用经营贷买房存在违规风险。
董旺: 上海投资客董旺表示，投资市中心老破小看重土地价值和租金收益，部分人是为了搏拆迁，部分人是为了资产配置。他认为，经过简单翻新后，老破小的租金回报率可以超过3%。
卢文曦: 中原地产资深分析师卢文曦表示，近期投资老破小的咨询量增加，因为其租金回报率稳定，高于存款利率。但他同时也指出，老破小未来资产变现能力较差，流动性较低。
央行: 央行报告指出，租金是影响住房价值的核心变量，住房价值主要受未来房租折现的影响，租金增长率会增厚租赁住房的收益回报。
张宏伟: 进谏咨询创始人张宏伟认为，租金回报率一般要达到4%-5%才有投资价值，而目前部分老破小的租金回报率低于这一标准。
于婧琦: 上海链家运营管理中心总监于婧琦表示，527新政后，购买上海外环内老破小，客户占比核心挣钱相比是有提升的。
李萌: 我最近都在看房，主要看商业旺地周边几公里范围内的二手房，楼龄不重要，只要租金能覆盖贷款利息就行。一套之前300多万的房子，现在200万左右就能拿下，贷款180万，自己只需要出二三十万。用经营贷做五年或十年期，每月还利息，到期还本，现在利率很低，头一年利息基本能靠房租覆盖。将来贷款到期可以申请转贷，期间如果房价上涨，就能赚一笔。我知道用经营贷买房违规，但只要贷款利率低于租金回报率，这笔账就划算。
董旺: 我投资市中心老破小主要看重土地价值，有些人是为了搏拆迁，也有人是为了配置资产，同时获取可观的出租收益。现在上海平均租金回报率不到2%，电梯房约1.5%，但有些老破小能超过3%。我看到一套30多平米的房子，挂牌价180多万，简单翻新后租金接近5000元，回报率超过3.3%。前几年价格虚高，很多人撤离，现在又有人进场了。
卢文曦: 近期投资老破小的咨询量确实多了起来，因为投资回报率稳定，现在存款利率很低，而老破小租金回报率能达到2%以上。老破小虽然价格便宜，租金回报率稳定，但未来资产比较难变现，接受客群单一，流动性较差。
张宏伟: 房地产业内一般认为，租金回报率要达到4%-5%才有投资价值，现在部分老破小的租金回报率依然低于这个标准。
Deep Dive
近期，一线城市老破小二手房交易量激增，引发市场关注。本文分析了这一现象背后的原因，包括低利率环境、租售比提高以及投资客的涌入。投资客们看中了老破小总价低、易达投资标准的特点，并利用经营贷降低购房成本，但需要注意经营贷的合规性风险。
- 一线城市老破小二手房交易量激增
- 低利率环境和租售比提高是主要原因
- 投资客利用经营贷降低购房成本
- 经营贷存在合规性风险
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