Deep Dive
为什么2024年提前还贷的情况有所好转？
2024年下半年以来，存量房贷利率下调导致提前还贷金额较上年同期减少约一半。低利率环境下，购房者更愿意保留贷款，将资金用于其他投资或消费活动。
存量房贷利率下调对购房者的影响是什么？
存量房贷利率下调后，购房者的利息支出减少，例如苏州的一位购房者二套房贷利率从5.25%降至3.55%，每月少还3000元。这减轻了利息压力，提振了消费。
2025年房贷利率是否会进一步下调？
多位业内人士预计2025年LPR有下降的可能性，政策利率可能下调50个基点，LPR预计降低25个基点左右，这将进一步引导实际贷款利率下行。
存量房贷利率下调后，资金流向了哪些领域？
资金主要流向了房地产市场和股票市场。房地产交易升温，居民住房按揭需求改善；A股市场震荡上涨，成交额创下月度历史新高。此外，部分资金也流向了消费领域。
2025年LPR下调的可能性有多大？
在适度宽松的货币政策基调下，央行预计将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于2024年的0.3个百分点降幅，LPR报价也将跟进下调。
存量房贷利率调整对家庭利息支出的影响是什么？
存量房贷利率调整涉及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。按100万元按揭贷款计算，每人每月最多可减少近300元利息支出。
- 提前还贷金额较上年同期减少约一半
- 存量房贷利率下调后，提前还贷申请量下降四五成
- 经营贷消费贷利率差压缩，提前还房贷不划算
- 提前偿还贷款比例接近历史最低点
Shownotes Transcript
提前还贷热潮开始降温,那些资金又会留下哪里呢?各位听众大家好,欢迎收听本期的一财播客每年的 1 月 1 日,对于许多存量房贷来说,都是重要的重新定价日就在前两天,不少贷款人迎来降息自存量房贷利率去年 10 月迎来正式下调后,不少贷款人放缓了提前还贷的步伐
那么暂缓提前还贷的资金流向了哪里未来房贷利率还会进一步下调吗本期我们就来聊一聊 2025 年的房贷利率猜想各位听众你们认为房贷利率还会再降吗欢迎评论区留言分享
2024 年下半年以来提前还贷情况有所好转特别是最近几个月存量房贷利率在下调后每月提前还贷金额较上年同期减少了约一半浙江一家大型国有银行信贷部门负责人表示在上一年度的峰值期间他们行提前还贷总额一度创下新高但 2024 年全年提前还贷总量变少
上述信贷部门负责人表示房贷利率高低对购房者的提前还款意愿有明显的影响在当前比较低的房贷利率环境下许多购房者更愿意保留贷款承担利息这样可以把资金用于其他投资或消费活动上面
另有股份行工作人员表示去年 10 月底以来个人住房按揭贷款提前还贷每周申请量较年内最高峰下降了大约四五成每日降幅也较为明显从每天处理近七八十单到现在最少一天可能就十几单
根据央行发布的统计数据,近期,居民贷款增速有所上升,这主要是由于个人住房贷款的稳定和回升。2024 年 10 月,个人住房贷款的发放额超过了 4000 亿元人民币,与此同时,提前还款的金额有所减少,提前还款额占个人住房贷款余额的比例较政策出台前有明显下降。
一位上海的贷款人表示随着 2024 年房贷利率新政不断出台及存量房贷利率下调他暂时搁置了提前还贷的计划目前他手上一直有一笔提前还贷的资金每年会固定还掉一部分房贷眼看房贷利率在不断下降未来可能还会调低这笔钱他打算先留着
也有一位苏州的购房者表示,存量房贷利率下调后,他的二套房贷利率将从 5.25%下降到 3.55%,每个月大约少还 3000 元在这之前,在存量房贷利率还没有下调的时候,不少贷款人会选择打擦边球比如申请经营贷或消费贷筹集资金偿还房贷,以此减少利息支出随着存量房贷利率降低,这种做法也在逐渐变少
多位资金中介人士表示存量房贷利率调低至 3.5%之后与经营贷消费贷利率差大大压缩借到经营贷消费贷提前还房贷不划算这几个月少了很多前来咨询办理的客户
根据国泰军安发布的统计报告,自去年 10 月以来,提前偿还贷款的比例正在快速减少,当前水平已接近历史最低点,与 2020 年的最低点十分接近。光大证券研报也指出,测算显示,去年 10 月 RMBS 条件早偿率为 11.7%,环比前 1 月下降一个百分点,逐步向常态水平靠拢。
汇域评级预期,2025 年 RMBS 资产表现将保持稳定房贷利率的大幅降低和偿付能力的改善将减轻其对住房抵押贷款表现的影响
而随着存量房贷利率调降落地新旧房贷之间的利率差距已经缩小此次批量调整或涉及 5000 万户家庭 1.5 亿人口平均每年减少家庭的利息支出约 1500 亿元中泰证券研报分析指出对个人而言存量按揭利率的调整有助于减轻利息支出压力提振消费
按照 100 万元按揭贷款等额本息还款计算假设存量房贷利率可以尽快调整到增量房贷的利率水平每人最多降低近 300 元月工可增加约 1000 亿元消费空间光大证券分析称伴随存量按揭利率调降落地新发放按揭利率与存量贷款利率差距压缩居民提前还款压力缓释
一位信贷部门负责人表示贷款人在房贷利率调整上拥有了更大的发言权过去房贷利率的重新定价周期被统一设定为一年这也意味着即使 LPR 在一年内多次下降许多贷款人也只能等到下一个重新定价日才能享受到最新的较低利率
上述负责人称,最新政策落地后,贷款人能够与银行协商将房贷利率的重新定价周期调整为 3 个月、6 个月去年 10 月,LPR 下降 25 个基点比如选择 3 个月的贷款人,最快在 12 月就享受到了最新的房贷利率优惠此前,房地产市场低迷,股市表现平平存款利率进入 1%时代,导致资产荒现象持续提前偿还房贷或是一种较优理财方式
但随着 2024 年房贷利率逐渐降低与存款利率、理财收益率的差距逐渐缩小贷款人手中原有的提前还贷的资金流向了哪里?一大流向是房地产市场从数据来看,居民的住房按揭需求逐渐改善央行数据显示,居民中偿贷出现连续两个月改善迹象 11 月,居民中偿贷同比多增 669 亿元
民生银行首席经济学家温冰称随着房地产金融政策落地见效个人房贷提前还贷现象明显减少个人房贷将持续企稳回升近段时间来商品房成交数据和金融数据改善相互印证房地产市场和居民信心进一步增强
房地产交易也随之升温国家统计局披露数据显示商品房成交趋于活跃 2024 年 1 至 11 月全国新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别较前 10 个月收窄 1.5 个和 1.7 个百分点另外 2024 年 11 月份 70 个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加 10 个二手住宅环比上涨的城市比上月增加 2 个
股票市场成为另一大流向一位分析人士称去年 9 月底 A 股市场整体出现上扬进入 10 月后股市小幅上涨行情频现户指一度突破 3600 点居民投资风险偏好显著改变
2024 年 9 月、10 月、11 月 A 股市场震荡上涨成交额不断创下月度历史新高其中 11 月合计超 41 万亿元持续的资金流入股市导致非银行金融机构存款规模出现增加央行披露的数据显示 9 月、10 月非银机构存款持续多增
也有部分观点认为部分资金流向消费领域华西证券宏观经济和固定收益团队分析称在去年 9 月至 10 月期间家电办公用品和汽车三个类别的销售额与去年同期相比平均增加了 546 亿元比 3 到 8 月表现更好
回顾 2024 年 LP2 走势,一年期和五年期以上,LP2 年内累计分别下降了 35 个和 60 个基点具体来看,五年期以上,LP2 在 2 月、7 月和 10 月下调了三次,每次下调幅度分别为 25 个、10 个和 25 个基点自 10 月调整之后,LP2 利率已经连续三个月保持稳定
此前市场预期最新一次 LPR 将迎来调降但并未如期中信证券首席经济学家明明分析认为一方面由于去年 12 月逆回购利率没有出现调整商业银行在息差压力较大的背景下缺乏主动降低 LPR 和逆回购利率加点的动机
另一方面鉴于当前中美汇率风险较高本次 LPR 报价未进行降息可能是在综合考虑国内外政策环境平衡稳定汇率和宽松货币政策目标的决策多位业内人士分析预计在 2025 年 LPR 有下降的可能性这与货币政策趋向适度宽松的方向紧密相关
招联首席研究员董希淼称预计央行在 2025 年可能会继续实施降准降息政策降准幅度可能达到 0.5 个百分点政策利率可能下调 50 个基点 LPR 预计可能降低 25 个基点左右这将进一步引导实际贷款利率下行
明明认为,央行宽货币立场仍然明确,后续 LPR 伴随逆回购利率调降或仍有空间此外,当前贷款结构中低于 LPR 减点贷款占比高达 43.33%,优化 LPR 报价质量的诉求下,LPR 单边下调或也有较大空间
展望 2025 年,东方京城首席宏观分析师王清认为,在适度宽松的货币政策基调下,央行将继续实施有力度的降息,政策利率有望下调 0.5 个百分点,显著高于 2024 年 0.3 个百分点的降幅,届时会引导 LPR 报价跟进下调。
房轻指出,2025 年可能会通过较大幅度降低 5 年期以上 LPR 报价的方式对居民房贷实施较大力度的定向降息,这被视为促进房地产市场稳定的关键策略。
好了本期节目到此就将结束了各位听众如何预测 2025 年的房地产市场呢欢迎评论区留言分享喜欢我们的节目欢迎转发分享我们下期再见