Deep Dive
洛杉矶山火造成了哪些直接损失？
洛杉矶山火烧毁了近150平方公里的土地，造成至少24人遇难，12000多座建筑被摧毁。许多好莱坞明星的豪宅也沦为废墟。
为什么洛杉矶山火难以控制？
山火在十二级大风的助推下迅速蔓延，最具威胁性的帕利塞德大火仅有11%的火势得到控制。火灾逼近洛杉矶的关键区域，包括高端住宅区和重要设施。
灾后重建面临哪些挑战？
灾后重建面临高昂的成本，洛杉矶县内野火风险区域的房屋重建总价值高达1860亿美元。此外，住房供应短缺、租金上涨以及复杂的审批流程都加剧了重建的难度。
加州住房危机的主要原因是什么？
加州住房危机的主要原因是住房供应不足，截至2024年12月，洛杉矶市场上的代售房屋数量较疫情前下降了26%。此外，住房建设审批流程复杂、成本高昂，导致开发商积极性不高。
火灾对洛杉矶房地产市场有何长期影响？
火灾可能导致高风险区域的房价下跌，保险费用上涨，房产税增加。同时，购房者可能会更倾向于选择气候风险较低的地区，这将重塑房地产市场的需求格局。
海外华人购房偏好是否会因火灾发生变化？
火灾可能会改变海外华人买家的购房偏好，未来他们可能会避开高风险地段，如靠近国家公园的区域。但洛杉矶独特的人文环境和生活方式仍会吸引华人买家，只是选址会更加谨慎。
加州政府采取了哪些措施应对住房危机？
加州政府出台了多项政策，包括简化建筑审批程序、鼓励后院小型住宅建设等，以缓解住房危机。然而，由于住房供应短缺和成本高昂，进展较为缓慢。
火灾对洛杉矶高端住宅区的影响如何？
火灾对马里布和帕利塞德等高端住宅区造成了重大冲击。短期内，这些地段的房价可能会受到负面影响，重建过程中的噪音和混乱也会降低居住体验。
气候变化如何影响房地产市场？
气候变化导致保险公司提高高风险地区的保费，房产税增加以加强防灾基础设施。极端天气条件还可能导致公用事业成本上升，这些因素共同降低了高风险地区房产的吸引力。
洛杉矶山火是否会影响城市的长远发展？
尽管山火造成了巨大破坏，但洛杉矶的重要设施和人文环境不会因此衰落。原有业主可能会暂时迁往南部地区，但这些区域的重建是必然的，城市的长远发展不会受到根本性影响。
- 山火烧毁近150平方公里土地，造成至少24人遇难，12000多座建筑被摧毁
- 洛杉矶县宣布进入公共卫生紧急状态
- 节目讨论了山火是天灾还是人祸
Shownotes Transcript
10 分钟 邦尼李七一个正在发生的商业逻辑肆虐洛杉矶地区的一场灾难性山火已经烧毁近 150 平方公里的土地造成至少 24 人遇难 12000 多座建筑被摧毁民众更关心灾后的重建将会如何各位听众大家好欢迎收听本期的一财播客
1 月 7 日,美国加利福尼亚州南部地区突发山火在大风筑推下迅速蔓延该州洛杉矶县成为重灾区截至 12 日,在洛杉矶县仍然活跃着多处大规模山火目前仍没有减弱的趋势
很多好莱坞明星的豪宅都成为废墟美国民众纷纷愤怒质疑美国政府面对灾难的不作为目前山火人祸如何了民众关心的灾后重建有多难本期我们就来聊聊洛杉矶大火后的至暗时刻各位听众认为这场灾难到底是天灾还是人祸呢
美国停电监测网站显示目前洛杉矶约有 3.77 万户家庭和企业陷入停电面对不断恶化的空气质量洛杉矶县已宣布进入公共卫生紧急状态警告烟雾和微粒物质可能对居民健康构成严重威胁
洛杉矶拉文市的地产经纪肖兰表示往年 11、12 月这里会下雨或下雪但近期一直干燥异常再加上罕见的十二级大风虽然它所在的社区并非主要受灾区但仍然遭受着好几天的停电之苦
在这次山火中,最具威胁性的是帕利塞德大火,目前仅有 11%的火势得到控制。在风势的助力下,这场火灾正以迅猛的速度向东蔓延,逼近洛杉矶一些关键区域,包括高端住宅区布伦特伍德著名的盖地艺术中心以及加州大学洛杉矶分校校园。同时,洛杉矶北部的阿尔塔迪纳地区也正面临着一顿大火的威胁。
两场大火已迫使超过 10 万居民紧急撤离寻求安全的避难场所在未来数周乃至数月里因为火灾流离失所的洛杉矶市民将不得不寻找临时住所安身但在本就住房紧缺的加利福尼亚州这恐怕不是一件一事
在火灾引发的混乱中,加州州长纽森于 1 月 7 日宣布加州进入紧急状态,明令禁止哄抬包括房租在内的商品和服务价格。根据规定,在危机期间,任何超过 10%的租金涨幅都将被视为非法。然而,美国房地产数据服务商 Zillow 的数据显示,一些房东和中介似乎并未严格遵守租金限制的规定。
自 1 月 7 日以来,西洛杉矶多个地区的房产租金涨幅已远超法定上限。例如,在紧邻比佛利山庄的世纪城附近,一套 5 居室的房租上涨了 15%,而在以海滩和旅游著称的威尼斯区,一套 1 居室公寓的租金涨幅更是高达惊人的 64%。
巴塞罗那 IASE 商学院研究住房市场与野火影响的金融学教授维尔加拉阿莱特称当需求突然增长而供应骤减时租赁市场价格上涨是必然的这种价格上涨将影响整个地区的租户而不仅仅是火灾受害者
洛杉矶地区乃至整个加州的房屋供应早已供不应求加州公共政策研究所发布于 2023 年的报告称加州面临着 350 万套住房的缺口 Zillow 数据显示截至 2024 年 12 月洛杉矶市场上的代售房屋数量较疫情前的平均水平下降了 26%
与其他州相比加州的住房建设也远远落后 2023 年德克萨斯州批准新建了 23 万套私人住房是加州当年批准的 11.2 万套的两倍多更令人担忧的是根据洛杉矶建筑与安全部门的统计 2024 年新批准的公寓数量已降至 10 年来的最低点
除了供应不足加州的住房可负担性也非常的严峻加州立法分析办公室去年 4 月的报告显示该州低端住宅价格比美国其他地区中档住宅高出 33%中档住宅价格更是全美平均水平的 221%
与此同时,当地的工资增长远远赶不上住房成本的上涨,这直接导致工薪阶层的购房率陷入停滞,无家可归人口持续增加哈佛大学住房研究联合中心的报告指出,加州的无家可归人口有 12.3 万,占全美总数的 48%亚洲某房企创始人表示,美国住房可负担性危机的主要原因是住房供应不足,而这个问题将长期存在
美国的住宅用地规划与美国的独栋住宅习惯将长期存在住宅区的舒适度与住宅区的密度之间长期存在张力住宅供应短缺意味着有房者的财富将继续增长而刚需者的美国梦越来越远为应对这一危机加州州政府和地方政府已出台多项政策包括简化建筑审批程序鼓励后院小型住宅建设等以期缓解住房危机但进展缓慢
美亚置业集团创始人兼董事长梁建利表示由于加州对住房开发的要求严格成本高昂加上审批流程复杂开发商在当地面临诸多的挑战他们过去在其他州有开发项目但在加州主要以代理为主因为这里的开发难度和成本实在太高
据一家房地产咨询公司估计洛杉矶县内野火风险中等或较高区域的房屋重建总价值高达 1860 亿美元其中超过 7 万栋房屋的野火风险被评为最高重置成本总额超过 600 亿美元高昂的重建成本不仅让房产市场承压也使得这些区域的房屋更加难以出售
梁建利认为这次山火对包括马里布和帕利塞德在内的民流聚居区造成了重大冲击从短期看这些高端地段的房价可能会受到负面影响火灾过后的地段往往变成令人不快的景观而重建过程中的噪音和混乱也会降低居住体验
洛杉矶市议会计划到 2029 年建造近 50 万套新住房但兰德公司住房和吴加可归中心联合主任沃德表示火灾后众多家庭同时试图重建可能会推高成本并减缓总体住房的生产速度
肖兰则对第一财经记者预估火灾主要影响的是位于山脚或半山的房屋这些山景房通常面积较大近年来保险费用已经非常高本身就不容易出售这次火灾过后她感觉这些房子会更加难卖加州尔湾复生地产联合创始人孙思陶表示火灾带来了巨大的破坏但从房产和城市更新的角度来看这也可能成为推动重建的契机
他认为,类似 2023 年夏威夷贸易岛火灾后的情况不少业主在获得保险赔偿后选择迁居他地而火灾地段则有机会进行更新和现代化改造洛杉矶这次山火涉及的部分区域包括一些闹钟取静的豪宅区虽然发展已有上百年但市政设施早已老化山火更凸显了消防设施不足的问题
尽管如此,梁健利并不认为洛杉矶会因此衰落,因为好莱坞搬不走,许多重要的永久性设施也无法迁移。因此,这些区域一定会重建,原有业主也不会离得太远。他们很可能会暂时迁往南部,例如长滩或尔湾。这些地方不靠近山林,本身房价就高,未来可能会进一步上涨。
随着气候变化对人类生活的影响日益显现房地产市场也正逐步受到重塑并进入到购房者在挑选房屋时必须考虑的因素中安萨里表示过去极端天气带来的灾难似乎总发生在电视新闻里遥远的地方但这次洛杉矶的野火直接摧毁了一整片高级社区这样的灾难更是把我们资产中占比最多的房产价值重估问题摆在了投资人的面前
安萨里进一步分析称气候风险正从多个维度重塑房地产市场首先保险公司已经开始提高飓风洪水和野火多发地区的保费数据显示仅此次野火就让受影响区域的房价比周边低了 4%
孙思陶表示洛杉矶高风险区域的房屋保险成本不断上涨一栋价值 200 万美元的房产当前每年的保险费用至少需要 3000 美元而在过去仅为 700 至 1200 美元
安萨里分析为了加强房灾基础设施房产税也会增加因为社区要加大投资基础设施以减轻气候风险影响这会进一步降低在这些地区房产的吸引力极端天气条件还可能导致公用事业成本上升比如在频发的热浪中空调费用节节攀升等
孙思陶表示,过去洛杉矶的山区并没有住宅,随着人口增加,住房需求推动房屋逐渐扩展到山区如今,买房时经纪人会按照规定向买家披露房屋所在的环境情况,比如是否处于保险公司评定的高风险区域等
梁建利也认为海外华人买家的购房偏好可能会因这次火灾发生变化他称过去十几年华人在洛杉矶购房时很少考虑自然灾害或气候变化的影响但这次火灾可能会改变这一点未来华人买家可能会避开高风险地段的房屋比如靠近国家公园的区域但洛杉矶独特的人文环境和生活方式仍然吸引着华人买家他们不会轻易放弃这个市场只是会更谨慎地选址了
安萨里称未来越来越多的人倾向于在被认为气候风险较低的地区置业这种需求的变化会导致较安全地区的房价上涨同时降低高风险地区的价值
好了本期节目到此就结束了你如何看待这次的洛杉矶山火欢迎评论区留言讨论喜欢我们的节目欢迎转发分享我们下期再见
i ain't giving up