Vol.246｜城市当地最大地产商，竟是地铁公司？
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10 分钟,邦尼李七一个正在发声的商业逻辑你知道吗?很多城市当地销售规模最大的地产商已经从华润置地、龙湖地产等老牌房企变成了地铁公司

各位听众大家好欢迎收听本期的一财播客两年多前多家地铁公司突然豪赌房地产成了拿地大户现在这些地铁公司造的房子已经纷纷入市甚至悄然成为当地最大房地产开发商本期我们就来看看都有哪些地铁公司尚未成功成功的秘诀是什么对于老牌房企有哪些借鉴你怎么看地铁公司做房地产欢迎在评论区留言

要说如今在二线城市厦门,当地销售规模最大的房地产开发商是谁?答案已经不是那些为人熟知的房企,而是厦门轨道建设发展集团有限公司,简称厦门轨道根据房地产研究机构克尔瑞福建区域的统计,在 2024 年度厦门房企销售排行榜上无论是按照全口径来统计,还是按照操盘量来统计,厦门轨道都占据销售金额和销售面积的榜首

按照全口径来计算,厦门轨道去年仅在厦门市场卖房就收金 158.8 亿元,成交面积达到 50.14 万平方米。如果按照单套房 100 平方米估算,厦门轨道全年在厦门卖房超过 5000 套。厦门轨道在住宅开发领域的成绩甚至超越了当地众多老牌房企。

在房地产开发领域,来自厦门的闽西房企一直具有很强的实力,像建发房产、国贸地产、项羽地产、联发集团等在全国市场范围内都享有知名度。然而在大本营厦门,他们都输给了一家以地铁建设运营和出行服务为主业的公司。这家地铁公司干房地产的时间并不长,它的成立时间也远晚于老牌房企。

根据官网,厦门轨道建设发展集团有限公司成立于 2011 年由厦门市国资委出资监管注册资本 300 亿元,资产总额超过 1800 亿元厦门 2017 年才有了第一条地铁线路直到目前已运营的线路一共有三条此外,厦门地铁还有多条再见线路

除了布局交通投资建设、轨道交通运营管理厦门轨道也将地铁沿线的城市开发运营作为重要业务板块厦门轨道在房地产领域脱颖而出的诀窍就是大力开发 TOD 项目所谓 TOD 项目就是以公共交通为导向的发展模式厦门轨道依托其背景优势以公共交通站点为中心、拿地并建设及工作、商业、文化、教育、居住等为一身的综合体

在厦门这座地铁出行历史并不算长的城市,厦门轨道近几年大力营销了房地产 TOD 项目的概念,并快速建立起了自己的品牌。2020 年,厦门轨道投资成立厦门地铁商概投资发展有限公司,简称厦门地铁商概,通过名字就能看出这是一个专门做 TOD 项目的子公司。

2021 年 12 月,正石楼市由火热转向低迷的拐点民营房企拿地额大幅缩水这时,厦门轨道以 92.9 亿元的底价拿下了湖里区湿地公园站 TOD 地块该地块是厦门市首个 TOD 开发项目总建设体量近 40 万平方米

2022 年,厦门轨道又斥资 125 亿元拿下多福 TOD 地块这一年,厦门市国资委还将老牌房地产公司特房集团 100%股权划入了厦门轨道厦门轨道开始独立自主操盘地产项目并挖来了万科等房企的职业经理人由于 2021 年、2022 年连续大力度拿地厦门轨道在 2023 年的全口径销售额首次冲破百亿在厦门位列房企排行榜第七位

而在 2024 年的厦门楼市厦门轨道一举夺魁其年内推出的住宅项目包括湿地公园 TOD 七星湾 TOD 海仓中心 TOD 南部新城 TOD 等其中湿地公园 TOD 是去年厦门市住宅金额销冠海仓中心 TOD 是海仓区商品房住宅销售成交套数金额面积的三冠王七星湾 TOD 则是同安区的三冠王南部新城 TOD 则躋身祥安区销售排行榜前三

尽管近两年厦门轨道的拿地步伐有所放缓但是从厦门地铁路线规划来看厦门的 TOD 市场仍有很大发展潜力要知道目前厦门地铁通车公里数为 98 公里在建设公里数则超过 122 公里而远期则规划了 12 条地铁线路总规模约 493 公里并一家跑到房企榜单头部的地铁公司是成都轨道城市投资集团简称成都轨道

这两年,成都的新房市场很火,成交数据走出了独立行情。在这一背景下,很多央企属性的房地产企业都在加大力度投资成都,比如华润置地、中铁建、招商蛇口、保利发展等。此外,串于房企中的佼佼者,比如龙湖,也在成都市场占据重要位置。

但是根据克尔瑞数据相比热闹的 2023 年 2024 年头部房企在成都的销售规模总体缩水比如华润置地在成都的全口径销售额就从 288 亿元下滑到了 202 亿元中铁建则从 238 亿元下滑到 203 亿元龙湖从 208 亿元下滑到 129 亿元

然而在 2024 年成都房企销售榜 Top10 榜单中竟出现了一个新名字就是成都轨道城市投资集团该公司 2024 年在成都的全年销售业绩达 130.43 亿成为新晋百亿房企在所有本土房企中排名第一

在成都市场目前只有中铁建华润置地招商舍口保力发展这四家央企的销售额还在成都轨道之上其余无论是本土国企民企老牌或新贵在销售额上都输给了成都轨道包括龙湖万华投资成都天头等 2010 年开通首条地铁线的成都目前已经有 15 条线路投入运营与厦门轨道一样成都轨道开发房地产的思路也是大力发展 TOD 项目

根据克尔瑞统计,2024 年,成都轨道旗下的陆销 TOD 入市销售,是高新南区同类型产品成交面积第一四川市大站 TOD 南院在三个月内五次开盘,五次售罄,是锦江区见面 140 平方米以上产品中的成交套数第一幸福桥 TOD2024 年的商品房成交面积,成交套数均为金牛区第一

综合成都和厦门的数据可以看出以地铁站点为中心打造的轨道 TOD 项目确实更受到购房者的青睐成都轨道和厦门轨道还有一个共同点就是他们的 TOD 项目都是以大盘为主成都轨道的 TOD 项目整体体量普遍超百亩千亩规模堪比造成除了卖住宅成都轨道也在探索自己下场做商业地产

据成都轨道官微消息目前成都轨道 TOD 开发面积已近 1000 万平方米商业项目年均开工量近 100 万平方米商业年均开工量持有量均位居成都市第一 2024 年成都轨道的 TOD 商业项目首次亮相运营

正在房地产开发领域发力的地铁公司还有很多比如 2014 年开通首条地铁线的宁波轨交根据中指研究院数据其 2024 年的房地产销售业绩达到了 50.9 亿元排在宁波市场房企销售榜第 7 位不仅如此宁波轨交还在去年加大了拿地力度全年新增图储 119.3 亿元排到全国房企新增获值榜第 50 位

合肥轨道去年拿地更是生猛全年新增货值 261.9 亿元在所有地铁公司里排第一超越了万科龙湖等老牌房企为什么地铁公司纷纷入局搞房地产开发最早的成功经验要追溯到香港地铁

据历史资料,港铁从上世纪 90 年代开始,就推进土地开发与地铁建设的联动整合的模式此后,港铁与中国香港特区政府签署了特许经营协议,通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权凭借轨道加物业的模式,香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司

在港铁之后深圳地铁也开始试水房地产成为内地最会赚钱的地铁公司之一 2022 年深圳地铁的房地产业绩排到了全深圳第三位销售额突破 200 亿元此外 2021 年下半年以来传统房企拿地额减少而地铁 TOD 项目又具备开发难度大周期长等特点因此对房企的资金实力要求也更高正是从这时候开始具有国资背景的地铁公司亲自下场了

据义居研究院统计 2022 年全年有 21 成的地铁公司参与拿地较上年增加 7 成全年共成交 72 幅土地较上年增加 60%

在 2021 年之前许多 TOD 项目仍是由百强房企拿下或者地铁公司拿地后再引入专业房企合作开发而在 2022 年之后独立操盘的地铁公司多了起来 2024 年许多地铁公司开始进入城市销售额榜单前列正是因为在 2022 年他们曾集体下场拿地

克尔瑞分析师沈晓琳认为 TOD 项目的开发还能缓解轨道基建的资金问题由于轨道交通项目通常投资巨大回收期长因此需要极大的现金流支撑 TOD 开发模式可以通过对土地进行综合开发利用利用回收的受房资金极大缓解基建的融资难题

此外,克尔瑞还认为,TOD 项目在交通资源的加持下,去化相比普通项目而言拥有更大的优势以月秀地产为例,这家开发商在 2019 年引入广州地铁为战略股东后合力开拓轨交加物业 TOD 模式,进入高速发展阶段,TOD 项目对销售业绩的贡献接近五分之一

2016-2021 年我国城市轨道运营总理成数每年增长率都在 15%以上 2022 年以后的建设速度也在 6%以上尽管整体的城市轨道交通建设速度有所放缓但是部分重点地区已经开始高铁加城即铁路加城市轨道的多层次轨道交通规划利好于更大规模的高铁加地铁家产家商加城家居家人一体化开发

好了,本期节目到此就结束了。对于地铁公司做房地产,你怎么看?你看好这种高铁加地铁,加产加商加成,家居家人的一体化开发吗?欢迎在评论区留言,喜欢我们的节目,欢迎转发分享,我们下期再见。