Vol. 84｜ 海景房跌成白菜价，10万一套也没人买
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 面朝大海春暖花开， 曾经 有着 海边 沙滩、 阳光 的 梦想 琴房， 如今 却 跌成 白菜价 海景房 神话 正在 一个 又 一个 城市 消逝。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 博客。 群山、 海浪、 飘雪， 这 三个 元素 结合 在一起， 成了 新 晋 网 红 威海 的 社交 媒体 形象。 这个 冬天， 一些 网友 不去 瑞士， 不去 北海道， 而是 来到 我国 山东半岛 的 威海， 感受 暴雪 之后 海边城市 的 静谧 与 冷寂。 暴风雪 塑造出 极致 的 浪漫 美学， 停泊 的 巨 传 成了 打卡 地， 让 一些 网友 直呼 雪后 的 威海 成了 我的 北欧 平 替。

海景 永远是 旅游 的 黄金 名片， 从 北方 的 青岛、 日照、 威海， 到 南端 的 北海、 惠州、 三亚， 这些 知名 海景 城市 总会 因为 当地 丰富 的 旅游资源 出现 一轮 又 一轮 的 客流 旺季。 同时 也 吸引 了 资本 争相 下注， 带动 了 当地 文 旅、 住宿、 餐饮 等等 投资 热潮。 这 其中 海景房 是一个 显著 的 存在。 自从 我国 商品房 的 概念 成熟 后， 海景房 热潮 便 从 海南 一路向北 袭 去， 开发商 蜂拥 扎进 了 海岸线， 用 美景 和 投资 吸引 外地 购房者。 但 如今 行业 开始了 调整， 再加上 产品 的 属性 问题， 大量 的 低价 海景 二手房 被 挂牌 销售， 往日 高光 不再。 从 近期 热议 的 惠州 到老 网 红 威海 乳山 海景房 的 价格 神话 正在 一个 又 一个 的 城市 消失， 陷入 了 风口浪尖 的 困境。

近几日， 惠州 碧桂园 的 十里银滩 海悦湾 备受 关注， 起因 是 当地 房 主张 某 的 二手房 源 成交 图 上 显示， 4室2厅154.11平方米 的 房源 成交价 只要 25万元， 相当于 1平方米 约 1623元。 海景房、 深圳 周边 超低价 这 几个 关键词 组合 让 网友 震惊 且 不解事。 后 经过 当地 的 中介 证实， 这 套房 源 实际 是 双拼 房， 一套 成交价 为 25万元， 另 一套 成交价 为 35万元， 加上 各类 费用， 实际 成交 单价 折合 大约 每平米 4200元。 但 仍然 引发 了 网友 对 海景房 的 又 一轮 热议。

在 社交 媒体 上， 被 网友 熟知 的 白菜价 房源 地， 一个 是 鹤岗， 一个 是 乳山， 前者 地处 广袤 的 东北， 后者 则 位于 山东， 标签 就是 海景房。 虽然 乳山 的 实际 房价 比 鹤岗 要 高， 但是 因为 遍地 低价 的 海景房， 让 乳山 在 社交 媒体 上 的 形象 十分 独特。 从 整体 来看， 乳山 所属 的 山东 威海 经历 了 楼市， 尤其是 海景房 的 多年 起伏。

威海市 位于 我国 山东半岛 的 东端， 三面 濒临 黄海， 有 接近 几千公里 的 超长 海岸线， 辖 环翠区、 文登 区、 荣成市 和 乳山市。 这 片 土地 风景秀丽， 海水 清澈， 有 三十多处 港湾， 被 168个 大大小小 的 岛屿 所 环绕。 在 北方 的 大 地上， 拥有 这种 风景 的 城市 确实 属于 少数。

威海 一处 知名 的 旅游景点， 湛蓝 的 海岸线， 水天一色， 沙滩 附近 分布 着 一排排 洋房 别墅， 虽然 并不是 夏天 旅游 旺季， 但是 海边 却 挤满 了 打卡 的 年轻人。 在 离岸 的 刘公岛 上， 海鸥 和 游轮 上 的 游客 亲密 互动， 尽显 海滨城市 魅力。 正是 这种 得天独厚 的 旅游资源， 曾 让 威海 一度 成为 海景房 的 热门 之 地。

那么， 购买 威海 海景房 的 主力军 都 是谁 呢？ 一种 广为流传 的 说法 是， 威海 的 海景房 一大半 是 被 北京人 买 走 的， 三亚、 北海 的 海景房 大多 是 东北人 买 走 的。 据称， 在 2005年到2010年 之间， 北京 人的 手机短信 经常 能 收到 威海 海景房 的 小 广告， 中介公司 还会 组织 看房团 一起 坐 班车 去 威海 买房。 当时 北京 的 房价 逐年 上涨， 而在 山东 威海， 首付 几万 就能 拥有 一套 海景房， 这 对 当时 的 中产阶层 产生 了 极大 的诱惑， 他们 向往 着 面朝大海春暖花开 的 日子， 怀揣着 对 海景 旅居 生活 的 憧憬， 成为 当时 购买 威海 海景房 的 主力军 之一。

威海 的 乳山 银滩 更是 造梦 的 集中地， 公开 信息 显示， 最 热 的 时候， 乳山 银滩 一天 能 成交 500套房。 买房 要 靠 抢， 甚至 托关系。 大量 外省人 被 看房团 带到 乳山， 还 来不及 好好 考察 当地 自然环境， 斟酌 房价 是否 合理， 便 交钱 上了 海景房 的 车。 但是， 由于 大量 开发， 供应 过热， 乳山 银滩 的 海景房 很快 出现了 变局。 2013年 和 2015年， 央视 曾经 接连 报道 了 乳山 银滩 的 海景房 烂尾、 开发商 跑路、 市场 去 库存 等等 问题。

不过 受 房地产 行业 新一轮 上涨 的 影响， 从 整体 来看， 威海 市场 又 迎来 了 一波 热炒 期。 克尔 瑞 曾经 发表 研 报 表示， 2016年 威海 房价 伴随 着 旅居 市场 快速 上升， 市区 均价 由 每平米 5000元 翻倍 到 每平米 8000元， 其中 恒 大海 上帝 景 进入 市场 的 房价 率先 突破 了 万元。 2017年， 楼市 进入 量 价 齐 升 时期， 保利、 华发 等等 品牌 房 企 集中 进驻， 带动 全市 一 二手房 价 破 万。 然而 好景不长， 海景 旅居 产业 将 当地 房价 炒 到 高位 之后， 市场 开始了 下行 的 趋势。 2018年 下半年， 威海 市场 转折 向下， 2019年 后 长期 量 价 下行， 2021年 进入 了 价格 普遍 下降 的 阶段， 市区 在 售楼盘 较 高点 普遍 每平米 下降 2000元。 2021年 之后， 楼盘 更是 普遍 低 到访， 不复 此前 的 热闹 光景。

在 过去 的 2023年， 腾讯 机构 的 数据 显示， 2023年 威海 商品住宅 市场 平稳 运行， 供应量 和 去年 相比 下降 了 6.6%， 降幅 有所 收 窄， 成交量 同比 上升 10.1%， 成交 均价 同比下降 4.1%。 对此， 腾 瑟 机构 也 表示， 客户 购房 的 态度 仍然 是 比较 谨慎 的， 观望 情绪 十分 显著， 购房 的 周期长， 更 倾向 选择 现房、 准现房 的 项目。 海景房 听起来 美丽， 但是 到 实际 居住 的 环节 却是 因人而异。 有人 设想 着 旅居 生活， 却发现 一年到头 去 不了 几次， 房屋 长期 空置。 有人 则 发现， 买房 时 最 中意 的 近海 房源， 后续 换来 的 却是 环境 潮湿、 维护 麻烦、 生活 配套 不变， 无奈 之下 只能 降价出售。

记者 在 某 房产 平台 看到， 在 威海 乳山 银滩 旅游 度假区， 一套 面积 64平方米 的 房源 售价 仅 10.6万元。 这 套房 源 在 去年 年底 挂牌， 但 即便 价格 已经 如此 之 低， 近期 还是 降价 了 两次。 从 平台 图片 来看， 这套 房子 还是 开发商 交付 时 的 状态， 阳台 比较 破旧， 也没有 近期 居住 过 的 痕迹。 负责 该 房源 的 中介 说， 业主 自从 多年 前 买下 这 套房 之后 就 很少 来 居住。 如今 低价 出售 是因为 这个 小区 平时 冬天 人 很少， 夏天 人 多些， 大多 是 外地 老人， 而且 顶层 房源 没有 电梯， 不太好 卖。

威海 除了 乳山， 其他 地方 同样 有 不少 类似的 房源， 比如 威海 荣城 某 小区 一套 55平米 的 房源， 中介 给出 的 宣传语 是 出门 就是 大海， 养老 度假 好地方 目前 挂牌价 是 17万元 另 一套 房源 简介 直接 称 一线 看海 房子 躺 在床上 看大海 然而 这套 售价 也就 十几万元 在 遍布 海景房 的 其他 城市 上述情况 也 非 单 例 比如 惠州 大亚湾 片区 一套 38平方米 的 房源， 目前 挂牌 售价 仅 有 12.5万元。 在 惠东 某 品牌 房 企 开发 的 小区， 一套 面积 79平方米 的 房源 目前 挂牌 售价 35万元， 它的 宣传语 也 标明 了 一线 海景房。 整体 来看， 多个 海景房 城市 二手房 市场 都 出现了 跌价 的 情况。 比如 威海， 安居客 平台 显示， 三月 威海 二手房 的 挂牌 均价 为 每平米 8089元， 同比 下跌 了 9.72%， 而在 2021年 初时 均价 超过 了 9000元。 惠州 三月份 二手房 挂牌 均价 为 每平米 9926元， 同比下降 5.99%， 而 2021年 初时， 它的 二手房 均价 已经 过 万。 其余 城市 例如 北海 等地 也 出现了 二手房 跌价 的 情况。

诸葛 数据 研究中心 高级 分析师 朱丽萍 表示， 市场 冷淡 导致 一些 海景房 二手市场 的 供应量 增加， 出现了 大批 低价 的 房源。 这些 低价房 源 有的是 业主 急需资金， 或者 对 海景房 市场 的 前景 持 悲观 态度。 旅游 火热 之际， 一些 消费者 更加 倾向 于 选择 短期 租赁 度假， 而 不是 购买 房产。

值得注意 的 是， 大量 海景房 代售 与 曾经 的 过量 供应 少不了 关系。 以 乳山 为例， 海景房 早期 销售 火爆 时， 楼盘 大量 开发， 银滩 二十多公里 的 海岸线 上 有 多达 二百多个 小区， 供给 远远超过 了 需求量。 其实， 威海 整整 体 市场 也有 过 一段 土地 过量 的 供应 期。 克尔 瑞 表示， 2018年 以前， 威海 本土 的 房 企 密集 囤 地， 后续 遭遇 市场 下行， 出现了 滞销。 2018年 市场 下行， 但是 政府 土地出让 并没有 收敛， 2020年 更是 成交 了 37幅 宅地， 进入 2021年， 政府 供 地才 明显 减少， 给 了 楼市 一定 喘息 的 机会。 威海 当地 一位 中介 人士 表示， 现在 卖 二手房 的 很多 都是 亏 钱 在 卖， 整体 市场 都 不太好。 另外， 政府 方面 也 在 控制 土地 的 供应， 以 调节 楼市 的 供需 关系， 消化 现有 住房。

值得注意 的 是， 尽管 海景房 跌价 案例 频频 出现， 但是 在 现实生活 中， 靠 信息 差 吸引 外地人 来 买 海景房 的 现象 仍然 屡见不鲜。 最近， 记者 在 河北 某 商场 看到， 有 销售 正在 鼓动 一位 老人 签订合同 买房， 目的地 就是 山东 日照。 尽管 老人 表示 了 疑惑 和 不安， 但是 销售 还是 一直 建议 他 卖掉 老家 的 房子， 迁往 远方 的 海景房。

海景房 的 度假 性质 也 决定 了 它 空置率 高、 人流量 少， 配套 也很 难 跟得上 的 特性。 正因如此， 在 这 一轮 房价 下跌 的 周期 中， 海景 度假 房 几乎 成为 下跌 幅度 最大 的 产品类型。 好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 想 过 投资 海景房 吗？ 欢迎 在 评论 区 留言， 我们 下期 再见。

苍白 当初。 别 再。