Vol.94｜新房一骑绝尘，天津房价“领涨”全国的真相
13:16 Share

十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑， 新房 一骑绝尘， 天津 房价 领涨 全国 的 真相 到底是什么？ 你 所在 的 城市 房价 涨 了 还是 跌 了？ 欢迎 来 评论 区 互动 留言。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 播客。

漫步 五大道， 感受 法式 建筑， 乘 天津 之 眼 俯瞰 海河 夜景 不同于 北京 快节奏 的 生活， 天津 给 人的 感觉 一向 舒适 且 自洽。 品 天津 三绝， 听 茶馆 相声， 是 游客 来 天津 的 必备 体验。 就是这样 一座 低调 的 城市， 近日 却有 了 一个 令人 意外 的 标签， 房价 领涨 全国。

今年 2月份， 天津 房价 一骑绝尘， 新房 价格比 1月上涨 0.4%位， 列 全国 房价 环比 涨幅 最高。 从 市场 低迷、 降价 普遍 难以 去 化， 到 房价 领涨 全国， 天津 房地产市场 为何 会有 如此 大 的 变化？ 这 背后 到底 发生了什么？ 新年 以来， 各地 都在 苦 等 楼市 小阳春， 无奈 市场 热情 不高， 回暖 的 城市 并不多。 天津 也是 如此， 从 绝对 成交量 看， 当地 楼市 有 回 温 迹象， 但 还未 到大 热 的 程度。 克 而 瑞 数据 显示， 2024年 2月， 天津 新建 商品住宅 成交量 约 39点6万平方米， 比 1月下降 19.9%， 比 去年同期 下降 65%。 成交 金额 约 71.1亿元， 相比 1月下降 22.9%， 比 去年同期 下降 61.9%。

进入 三月， 楼市 热度 逐 周 走高， 但 不能 和 预期 中的 小阳春 行情 相提并论。 就在 上述 市场 环境 下， 天津 房价 表现 却 出现 正向 变化。 数据 显示， 2024年 2月， 天津 新房 价格 环比 上涨 0.4%位， 列 全国 房价 环比 涨幅 最高， 同比 上涨 1.5%， 这 更是 天津 新房 价格 连续 第二次 同 环比 双 涨。 在 全国 多数 城市 房价 下滑 的 情况下， 天津 与 无锡、 北海、 西安、 上海 这 五个 城市 新房 价格 涨幅 居 前， 天津 更是 与 无锡、 北海 一同 占 到 头部 位置， 令 市场 颇为 惊讶。 诸葛 数据 研究中心 高级 分析师 关 荣 雪 告诉 第一财经， 天津 近期 新房 价格 表现 突出， 在 一定程度 上 说明 房价 波动 具有一定 的 周期 特征， 房价 走势 正 从 调整 中 逐步 显露出 出 复苏 迹象。

但 也有 当地 人士 表示， 天津 房价 上涨 和 实际 体感 并不 相符， 背后 原因 与 改善型 项目 热销 有关。 通过 天津 项目 销售 排行榜 可以 发现， 二月份 销售 金额 最高 的 雅静 花语 城 单月 销售 金额 6.3亿元， 项目 每平方米 均价 29000元。 销售 金额 第二 高 的 信达 格调 美 谷 花园 项目， 每平方米 均价 76000元， 今年年初 刚 开盘 仅 二月 单月 便 卖 了 五个 多亿。 此外， 销售榜 前 十 中的 格调 附送 花园、 上 石、 仰山 等 项目， 每平方米 均价 也 超 4万元。 正因为 这些 高价 项目 的 密集 入市， 从而 拉高 了 天津 楼市 均价。

除此以外， 关 荣 雪 表示， 天津 房价 上涨 也是 结构性 变化， 天津 近来 连续 推出 购房 补贴、 下调 公积金 贷款 首付 比例 等 利好 政策， 促进 需求 的 用意 凸显， 再加上 高价 盘 成交 热度 上升， 自然 会 拉高 全市 整体 均价。 对 天津 楼市 的 特点， 克尔 瑞 概括 为， 天津 环内 市场 有 个 潜规则， 即 板块 中 单价 越高 的 项目 越 容易 卖 的 好。 一方面 高端 改善 客 群有 较强 的 支付 能力， 另一方面 客户 更 愿意 为 新产品 和 独特 资源 买单。 除了 热门 改善 盘， 天津 整体 市场 仍有 不少 刚 需 项目 降价 促销。 克尔 瑞 表示， 节后 天津、 青岛 等地 的 新房 市场 都在 逐步 修复， 通过 增强 房 企 折扣 力度， 推出 特价 房、 工 抵 房 等 促销 活动， 聚集 人气， 吸引 客户 来访， 量 确实 稳中有 增， 处于 年内 高位， 不过 还 不到 去年同期 水平。

与 新房 市场 相对 应， 节后 天津 二手房 市场 也 出现 积极 动向。 克尔 瑞 表示， 天津 二手房 市场 节后 出现 大幅度 反弹， 市场 韧性 好 于 新房。 监测数据 显示， 天津 2024年 第八 周到 第 11周的 二手 住宅 成交 节节 攀升， 第 11周成交 套数 达到 1092套， 高于 一月 的 周均 成交量， 基本 已 达到 了 去年 二季度 以来 周 度 高点。 对于 二手房 成交 的 回 温， 主要 有 两个 驱动 因素， 一个 是 价格， 另一个 是 学区。 国家统计局 数据 显示， 2024年 2月， 天津 二手房 价格比 1月下跌 0.6%， 比 去年同期 下跌 了 3.1%。

业主 降价 促成 了 一波 刚 需 成交。 克尔 瑞 表示， 节后 天津 业主 挂牌 积极性 提升， 但 预期 降低， 二手房 价 持续 下降。 截至 2024年 2月末， 和 新房 17926元 每平方米 的 成交 均价 相比， 天津 二手 住宅 成交 均价 仅 为 10136元， 价差 近 8000元， 可谓 是 性价比 凸显。

除了 价格， 学区 置业 也是 很 重要 的 影响 因素。 天津 和平、 河西、 南开 三 大区 二手 住宅 成交 套数 居 前 的 多维 学区 驱动， 因 这 三区 是 天津 教育资源 最好的 片区， 很多 购房者 将 其 作为 首选。 以 和平区 的 城际 经贸 中心 为例， 前 两个 月2手 住宅 成交 套数 高达 35套， 位居 三区 榜首。 主要 因为 这 片 住宅区 对应 的 是 和平 第一 学区 的 耀华 小学， 小区 均价 不足 3万元 每平方米 一套 均价 为 200万以内， 是 预算 不足 的 学区 改善 客 群 首选。

过去 一 整年， 天津 二手房 市场 同样 呈现 以 价 换 量 的 特征。 中指 研究院 数据 显示， 2023年 天津 二手 住宅 成交 14.84万套， 1295万平方米， 两个 指标 都是 过往 五年 间 的 最高值。 若 按 套数， 天津 二手房 市场份额 已 高达 66%。

从 户型 特征 看， 在 天 购买 二手房 的 大多 是 纯 刚 需， 以 小户型 为主。 中指 研究院 数据 显示， 去年 成交 套 数最多 的 是 60平方米 以下 户型， 占 比 22%。 其次 为 60到80 平方米， 成交 套数 占 比 20%。 而 120平方米 以上 大面积 段 市场 占 比较 低， 仅 为 12%。

科尔 瑞 认为， 短期 来看， 二手房 挂牌 量 增长 供过于求， 降价 跑 量 趋势 还将 延续， 在此 趋势 下， 新房 和 二手房 的 房价 差 或 将 进一步 拉， 大部分 客 群 将 持续 分流 至 二手市场。 另外， 新房 增长 动能 或 将 放缓。 若 资产 价值 不能 持续上升， 未来 中 改 和 高 改 购房 意愿 将有 回落 态势。

整体 来看， 当下 天津 新房 价格 爬升、 二手 成交 回 温， 都 属于 经历 市场 大热 大冷 后 的 新常态， 十年 前， 天津 楼市 还 保持 在 温热 状态， 年 商品住宅 成交 规模 稳定 在 1300万平方米 上下。 变化 发生 在 2015年到2016年， 受 限购 政策 松绑 影响， 北京、 唐山 等 置业 需求 外溢， 天津 楼市 成交 攀升 至 新高。 2016年 商品住宅 成交 面积 达 2583万平方米， 当时 新房 成交 规模 陡增， 带动 房价 快速 上扬， 至 2017年 达到 历史 新高。 2017年 起， 限购、 限价、 限售 政策 出台， 使得 潜在 购房 客 群 骤减， 市场 转向 降温。 在 楼市 不断 低迷 下行 中， 2020年 天津 全市 房价 阴跌， 武清区、 津南区、 宝坻区、 滨海新区 等 热门 板块 均 出现 在 售 项目 降价 现象。 在 买涨 不 买跌 心理 下， 购房者 持币观望， 市场 供求关系 进一步 恶化。

除了 调控 政策， 过往 土地 供应 过大 也是 上 轮 天津 市场 降温 的 原因 之一。 克 而 瑞 称， 从 近十年 土地 市场 数据 来看， 天津 设 宅 用地 始终 处于 供过于求 的 状态， 2016年到2017年 间， 地价 激增 让 品牌 房 企 争相 局， 后续 这些 高地价 项目 也 只能 降价出售。 随后， 经过 疫情 低温 调整， 天津 楼市 接连 出台 刺激 政策， 市场 逐步 走出 疤痕 效应。 2023年 天津 楼市 进入 政策 密集 期， 包括 优化 限购 区域、 完善 认房 不认 贷 等 政策， 环境 已 大为 宽松。 从 成交量 看， 2023年 天津 新建 商品住宅 成交 1735亿元， 比 2022年 增长 24.76%。 在 重点 城市 中， 天津 商品住宅 成交 金额 增速 全国 第一。

值得注意 的 是， 天津 楼市 开始 出现 积极 动向， 除了 政策 放松 之外， 还 与 土地 供应 结构 有关。 近两年， 天津 加大 了 优质 地块 的 推出， 2023年 天津 宅地 成交 面积 同比增长 7成， 其中 是 六区 地块 面积 同比增长 近 三倍。 中指 研究院 天津 公司 研究 副 总监 田文 刚 表示， 2023年 天津 供应 较多 的 是 各 区域 核心 地块， 地块 位置 好， 资源 集中度 高， 从 年初 起 就 拉高 了 土地 市场 热度。 除了 位置 优势 外， 低 容积率、 低密度 的 地块 指标 也 成为 亮点。 田文 刚 表示， 近两年 改善 市场 爆发， 低密 产品 配 新产品 力， 市场 认可度 更高。 相比 之前， 各区 地块 容积率 均有 不同程度 降低， 未来 楼盘 也 更加 偏向 舒适 改善 化。 中指 研究院 称， 去年 天津 新房 成交 均价 为 17770元 每平方米， 连续 五年 上涨 为 历史 最高水平， 主要 因为 市内 六区 成交 占 比 提高 显著， 使得 全市 成交 均价 结构性 上涨。 预计 2024年 天津 市场 供应量 将 持续增长， 为 销售 提供 一定 支撑， 市内 六区 的 份额 将 进一步 扩大。

回 看 天津 去年 楼市 特点 中有 一个 特别的 数据， 据 天津市 房地产开发 企业 协会 披露， 去年 外地 来京 人群 购房 显著 增加， 比 2022年 增长 47.1%。 其中 购买 120平方米 以下 住房 占 比 77.5%。 改善型 住宅 产品 购买 人群 以 本市 居民 为主， 在 144平方米 以上 的 住房 销售 中， 本市 居民 占 比 84.2%。 一个 城市 能否 留人， 吸引 外地人 买房， 是 城市 综合 实力 的 体现 之一。

作为 我国 老 工业城市 之一， 天津 曾有 过 开放 繁荣的 高光 时刻。 民国时期， 天津 是 全国 第二 大城市， 一度 有 南 上海 北 天津 的 说法。 新中国 成立 后， 天津 更是 成为 工业 摇篮 地， 诞生 了 飞鸽 自行车、 海鸥 手表、 北京 电视机 等 多个 知名品牌。 从 北方 国际航运 核心区、 物流 中心 到 现代 制造业 基地， 天津 身上 有 诸多 先天 优势 与 标签。 2012年 时， 天津 GDP 为 12885.1 8亿元， 排名 高居 全国 第五位， 仅次于 上海、 北京、 广州、 深圳， 是 不折不扣 的 工业 明星 城市。 但 因 后续 产业 调整 较为 滞后， 重化工 产业 产值 在 工业 结构 中 占 比 过高， 天津 整体 经济 表现 排名 开始 下滑。 到 2020年， 天津 GDP 总量 为 1.41万亿， 跌 出 全国 前 十 行列， 排名 第11位， GDP 增速 仅 1.5%。

2021年， 天津 GDP 同样 排 第11名。 2022年， 天津 GDP 实现 1.63万亿元， 排名 11， 实际 增速 1%。 为 提振 城市 发展， 十四五 阶段 天津 打响 了 制造业 保卫战， 明确 天津 在 新 发展 阶段 将 坚持 制造业 立 市。 到 2025年， 工业增加值 年均增长 6% 以上， 制造业 增加值 占 地区 生产总值 25%， 高技术产业 增加值 占 规模 以上 工业增加值 比重 40% 以上。

近日， 天津市 统计局 方面 称， 2023年 全市 地区 生产总值 16737.3亿元。 从 全年 走势 看， 一季度 增长 5.5%， 实现 开门红， 全年 增长 4.3%， 比 2022年 加快 3.3个 百分点， 整体 呈现出 前 高 后 稳 的 增长 态势。 业内 认为， 虽然 近年来 天津 经济 增速 有所 放缓， 但 其 制造业 基因 及 基础 强大。 如果 能 继续 推动 制造业 高质量 发展， 把 新兴产业 做大 做 强， 天津市 有望 重回 并 守住 曾经 的 高光 地位。 事实上， 一些 积极 的 迹象 已经 显现出来 了。 2023年 天津市 国民经济 和 社会发展 统计 公报 显示， 2023年 末， 天津 常住人口 总量 达到 1364万人， 比 2022年 末 增加 1万人。 推出 各类 人才引进 政策 的 天津， 正 以 更加 开放、 活跃 的 姿态 回到 舞台。

说一说 世间 百态。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 希望 房价 上涨 还是 下跌？ 如果 买房 你 会 选择 哪个 城市？ 快 来 评论 区 留言， 如果 喜欢 这 期 节目， 欢迎 转发 分享， 我们 下期 再见。

到处 临。 芳 说一说 英雄 家 人才 学一学 山中 走兽 闻 凤 和鸣 斗 一斗 三分 四， 搞 不平 边缘 唱 一唱 太平 歌 才是 正宗。