新春特辑 | 房价越低越好吗？
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大家好， 我是 北京交通大学 经济 管理学院 的 教授 阮佳。 2023年 9月， 我在 第一财经 一 财 号 发表 一篇 短文， 谈 房地产 的 结构性 短缺 与 结构性 并存 问题， 引起共鸣， 登上 热 搜 第一， 被 四十多家 媒体 转载， 超 1.5亿 的 阅读量。 今天 我们 继续 来 聊聊 房地产。 2023年10月1日 北辰 价格指数 报告 北辰 二手房 均价 已 连续 19月 环比 下跌， 同比 跌幅 扩大到 3.21%。 此外， 截至 8月14日， 在 百强 企业 中 发生 资不抵债、 流动性 困难 的 有 42家。 面对 房地产 行业 的 困难， 人民银行、 金融监管 总局、 证监会 在 2023年11月17日 联合 召开 金融机构 座谈会， 重申 要 一视同仁， 满足 不同 所有制 房地产企业 的 合理 融资 需求， 对 正常 经营 的 房 企 不惜 贷、 不 抽 贷、 不断 贷。

今天 要 聊 的 第一个 问题， 房价 越 低 越 好吗？ 这个 问题 没有 标准答案， 只 说 几个 事实， 事实 一。 房价 稳中有升 的 地方 多， 经济繁荣、 房价 持续 下降 的 地方 暂时 差强人意， 国内 国外 都是 一样。 而 中国 经济发达地区 也是 过去 30年 房价 上升 最多 的 地方。 而 房价 最 便宜 的 地方 是 经济 相对 落后 的 地方， 房价 最低 的 地方 就业机会 很少， 多是 人口 流出地， 而且 人口 多 流向 房价 高 的 经济发达地区。 一线 城市 人均收入 较高， 在 国民经济 中的 地位 举足轻重， 也是 中国 房价 最高 的 地方。 在 经济落后 的 地方， 有 很多 遗弃 村落， 在那里 旧房子 的 价格 几乎 为 零。

再 比如说 美国， 在 平均 房价 上， 旧金山 是 底特律 的 14倍。 旧金山 是 高科技 企业 的 重任， 有 谷歌、 苹果、 facebook、 英特尔、 甲骨文 等等， 底特律 则是 日渐 衰落 的 城市。 再 如 日本， 1990年 后 东京 房价 下跌， 伴随 着 日本 失去的 30年。 反之， 日本 经济 金融 好转 的 时候， 房价 也是 稳步 上升 的那 段时间， 日本 需求 萎缩， 物价 低迷， 房价 股价 下降。 1990年 日本 经济总量 是 中国 的 7.9倍， 而 今天 33年 后 的 今天， 日本 经济总量 不到 中国 的 4分之1。

42买房 不可能 是因为 预期 房价 下降。 普通 老百姓 之所以 买房， 大多 是因为 预期 房价 上升， 否则 租房 同样 可以 解决 居住 问题。 大家 一定 还记得， 前几年 房价 快速 上升 期间， 很多 楼盘 开盘 需要 排队 抽签 购买， 而 今天 的 房价 下跌 期间， 一些 房子 无人问津。 对于 房价， 大多数 人是 言不由衷 的。 买房 前， 很多人 希望 房价 下降， 但是 买房 后， 这些 曾经 希望 房价 下降 的 人 则 变成 希望 房价 上升， 即 希望 自己的 房子 价格 上升， 普通 大众 不会 希望 自己的 房子 价格下降。

43、 认房 不认 贷 并没有 起到 如意 的 效果， 原因 同样 在于 对 房价 的 预期 上， 而且 三季度 末 中国 房地产 贷款 余额 出现 有 记录 以来 的 同比下降， 如果 预期 房价 下跌， 谁 还 愿意 买房？ 谁 还 敢 贷款 买房？ 相反， 如果 房价 预期 上升， 谁 不愿意 买房， 谁 不敢 贷款 买房？

44人民银行 2019年 中国 城镇居民 家庭 资产负债 情况 调查 表明， 中国 户均 住房 资产 187万元， 占 总资产 的 比重 为 59%点。 如果 房价 大幅 下跌， 普通 老百姓 的 财产损失 最大， 例如 城镇 房价 平均 下降 10%， 相当于 每个 家庭 的 资产 减少 18.7万元。 公众 消费 与 投资 主要 取决于 他们的 资产 总量， 次要 取决于 他们的 当期 收入。 资产 下降 当然 会 抑制 消费、 抑制 投资 的。 1990年到2020年， 日本 失去 了 30年 就是 房价 下降、 股价 下降 导致 消费 不振、 投资 不振 的 实力。

45、 贷款 买房 后 资不抵债， 不是 因为 债 增多 了， 而是 因为 资 减少 了， 是因为 房价 下降 后 资产 减值 导致 的。 比如 首付 100万， 贷款 900万买 一套 1000万的 房子 后， 房价 从 1000万下降 到 800万， 买房人 的 自有 资产 首付 100万亏损 殆尽， 还 资不抵债， 100万元 在这里 在 没有 增加， 资不抵债 是因为 资 减少 了。 中国 执行 信息 公开 网 截至 2 0223年12月3日 的 数据 表明， 中国 失信 被 执行者 达 854万 人， 比 2020年 年初 的 570万人 增加 50%。

房价、 股价 下降 是 很多人、 很多 企业 包括 房地产企业 资不抵债 的 主要原因。 46、 A 股市 值 超过 40% 与 房地产 直接 或 间接 相关。 例如 我国 商业银行 目前 的 房地产 贷款 余额 超过 50万亿， 房产 成交量 与 家电 销售量 直接 相关 等等。 从 历史 维度 看当 房价、 股价 同时 下降时 站位 有 经济 能够 保持 繁荣的 先例。

所以 今天 想 谈 的 第二个 点 是 经济繁荣 与 房地产 繁荣 相辅相成。 我们 每天 都要 租房子， 对于 大多数 家庭 来说， 房子 是 家里 最大 的 一笔 资产。 无论是 经济 发达国家， 还是 经济落后 国家， 房地产 都是 支柱产业， 中国 也不 例外。 改革开放 40年 来， 房地产 的 繁荣 让 国人 的 居住 条件 大幅度 改善。

在 当前， 促进 经济繁荣 与 房地产 繁荣， 建议 采取 以下 措施， 措施 一， 帮助 房 企 保 交 楼， 防止出现 烂尾楼 是 政策 底线， 是 当前 最大 的 百姓 民生。 防止出现 烂尾楼 的 主要目的 不是 救 房地产企业， 是 为了 防止 众多 的 买房者 出现 惨重 损失， 花掉 几代人 的 积蓄， 贷 了 很多 款 但 没有 得到 房子。 也是 为了 防止 大规模 出现 银行 的 烂账、 坏账， 防止 房地产市场 风险 外溢， 称为 经济 风险、 金融风险。

措施 2， 无论 大城市、 小城市 还是 农村， 同时 放开 限购， 不限 买 也 不限 卖， 自由 交易， 这也是 市场经济 的 基本 要求。 经济 城市、 文化中心、 候鸟 旅游城市、 休闲 养老 地、 人口 大量 外迁 的 乡村， 每个 地方 的 情况 都 不同。 不 建议 全国 执行 一个 统一 的 房地产 自由 交易， 才 可以 有效 提升 全国 住房 的 使用 效率。 鼓励 住在 城市 中心 的 退休 人员 卖掉 自己的 房子 去 城乡结合部、 小城市 乡村 养老， 增加 了 城市 中心 的 住房供给， 也 抑制 了 城市 中心 的 房价 过快 上涨。

措施 三， 增加 高房价 城市 的 住房供给， 抑制 房价 过快 上涨。 增加 高房价 城市 的 住房供给 需要 从 多个 方面 入手， 包括 土地 供给、 新 住房 建设、 旧城改造 等等。 只有 综合 施 策， 才能 有效 增加 高房价 城市 的 住房供给， 缓解 高房价 城市居民 的 买房 压力。

措施 4， 维护 整体 房价 稳中有升 的 预期， 激发 购房 欲望。 央行 行长 潘功胜 在 2023年11月28日 引述 标准普尔 的 报告 称， 中国 房地产 价格 已 接近 见底， 提示 房价 见底 也是 建立 房价 将 升 或 不再 下降 的 预期， 这个 预期 如果 被 公众 接受， 也能 激发 购房 的 欲望。 措施 5， 正常 情况下， 货币政策 是 经济繁荣 与 萧条 的 主要 控制变量， 稳健 的 货币政策 要 对 最新 宏观经济 状况 采取 迅速、 明确、 肯定 的 应对 措施。

对于 今天 的 经济形势 来说， 降息、 降低 资金 成本 是 重要 的 货币政策 选项。 目前 中国 的 人均 G D P 不到 美国 的 5分之1， 中国 还有 20年 以上 年均 经济增长 8% 以上 的 潜力。 过去 的 一年 里 人民币 降息 0.2% 左右， 相对于 经济形势 来说， 这个 降息 步伐 太小。 2023年10月9日 公布 的 2023年 11月 最新 全国 居民消费 价格指数， 就是 C P I 同比 环比 双双 下降 0.5%， 同比 创下 三年 来 最大 跌幅。

对于 今天 的 经济形势 来说， 降息、 降低 资金 成本 是 迫切 的 货币政策 选项。 如果 没有 出现 3.5% 以上 的 通货膨胀， 人民币 需要 以 坚定 的 步伐 大幅度 降息。 降息 同时 会 促进 消费 和 投资， 不仅 会 降低 购房者 的 资金 成本， 更 有利于 全部 实体经济， 有利于 全社会 的 劳动就业。 房价 是 复杂 的 经济问题， 也是 复杂 的 社会问题。 在 长期 维护 收入 增长、 资产 增长、 消费 繁荣的 均衡， 是 宏观经济 管理部门 重中之重 的 工作。