周末会客听03 | 这届年轻人，买房还是必选项吗？
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大部分 的 年轻人 来说， 买房 还 是不是 一个 人生 的 必 选项 呢？ 现在 我们都知道， 在 年轻人 中 流行 一种 声音， 就是说 不应该 让渡 自己的 生活 质量， 为了 去 买房 而 掏空 六个 钱包。 那么 租 购并 举 的 时代 来了， 一直 租房 似乎 也是 一个 不错 的 选择。 但是 也 有人 觉得 买房、 结婚、 生子 是一个 人生 的 必经之路。 那么 对于 现在 年轻人 来说， 楼市 到底 处于 什么样 的 周期 中？ 现在 是不是 一个 上车 的 好时机 呢？ 那 如果现在 上车 买房， 又 应该 怎么 选择 房子， 今天 我们 就 邀请 到了 几位 关注 这方面 的 大 咖， 来 跟 我们 网友 们 一起来 讨论 这些 话题。 我 先来 介绍 一下 今天晚上 的 几位 嘉宾， 他们是 广开 首席 产业 研究院 资深 研究员 马 泓 老师， 上海 链家 运营 管理中心 总监 于 婧 麒 于 总。

大家好， 我是 大鱼。

资深 媒体人 崔鹏 老师 大家好。

我是 崔鹏。

以及 我们 今天 的 飞行 嘉宾， 也是 我们 90后的 年轻人 代表， 第一财经 第一季 商业 观察 编辑 林 美善。

大家好。

我是 小美。 最近 我们 第一财经 的 D T 商业 观察 做了 一个 调查报告， 叫 年轻人 还 打算 买房 吗？ 这个 报告 的 内容 非常 的 有意思， 就是 咱们 就 发现 这个 大城市 和 小城市 以及 男人和女人， 他们 在 是否 买房 的 方面 有 一些 差异。 所以 我们 想 先请 小美 来 跟 我们 讲一讲 这个 调查 的 结果 具体 他们 有 哪些 差异 呢？ 我们 先来 讨论 一个 话题， 就是说 最近 年轻人 这个 购房 意愿 怎么样 呢？ 我们 先请 崔 老师 来 聊 一 聊 好吗？

D T 他们 做 的 这个 调查， 我看 了 我 觉得 还是 挺好的。 对 年轻人 的 他 一个 购房 的 调查， 我看 那个 年轻人 其实我 倒 觉得 是不是 太 把 年轻人 给 孤立 出来 了。 我 能 表达 清楚 这个 意思 吗？ 其实我 觉得 年轻人 他 也是 你 研究 经济 里头 他是 一个 理性 的 人我 倒 没 觉得 年轻人 有 特别 大 的， 就和 一般 的 理性人 有什么 特别 大 的 差别。 最 重要 的 我 觉得 年轻人 特别 也是 特别 喜欢 钱， 你 没有 就是 钱 越多越好。 他 年轻人 不 喜欢 买房 或者 是 怎么样 的， 从来 没有 在 一个 房地产 的 这个 价格 被 高估 的， 或者 这个 趋势 是 往上走 的 时候， 年轻人 说， 我不 喜欢 买房。 我看 特别 看清 买房 好像 就 没有 这个 讨论。 现在 其实 主 最 重要 的 原因， 我 觉得 还是 主要是 房地产 的 这个 大家 都 评论 它 可能 以后 越来越低， 可能 有 这种 状态， 可能 才有 一个 什么 大家 现在 对 以后 还 买 不 买房 这种 讨论 的 这个 问题。

其实 里头 我看 那个 B T 它 还有一个 对 男女 这块 的 一个 差别， 主要是 男性 的 买房 和 女性 买房 他们的 看法 一个 不同， 好像 女性 这个 看法 好像 更 强烈 一点， 对 房地产 这种 资产 他们 看 的 更重。 我看 我 还真 看 了 一些 人类进化 上 的 一些 这种 差别。 比如说 他们 有的人 说是 女性， 在 原始社会 的 时候， 女性 采集 他 主要是 采集 人， 男性 可能 是 狩猎人。 然后 女性 这个 基因 传下来， 可能 女性 对 这个 房子 的 这种 稳定感 可能 需求 是不是 就 更 强烈 一点。

其实我 倒 觉得 在 现在 这个 社会， 可能 是 相对来说， 女性 她的 获取 现金 的 能力 是不是 还 相对来说 可能 稍 微弱 一点。 这 没有 歧视 女性 的 意思， 咱们 只是 就 这个 现实 来说， 我看 不管 是 全球 的 还是 是 还是 中国 的， 女性 的 工资 可能 是不是 稍微 低 一点。 我 就 想 那个 女性 是不是 她 也有 一个 这种 想法， 就是 让 这个 夫妻 的 财产 沉淀 下来。 这样， 比如说 你 要 都是 现金 的话， 他 这 女性 不好 掌控。 但是 如果 都 沉淀 到 这个 房产 上， 他 可能 比较 便于 掌控 这个 家庭 的 资产。 我是 看完 那个 反正 看完 D T 他们 那个 调查， 我 觉得 想 的 东西 还是 挺 多 的， 是 挺 有意思 的 一个 调查。 我 差不多 看 完了， 首先 第一个 感觉 大概是 这样的。

是的， 我 觉得 崔 老师 有一点 说 的， 似乎 确实 是啊。 如果说 房子 它是 增值 保值 的那 有谁 不 喜欢 呢？ 我在 网上 也 看到 一些 观点， 就是说 不是说 年轻人 现在 不 买房， 而是 说 买 不 买得起 的 问题， 或者说 买 了 之后 划算 不划算， 会不会 出现 其他 的 风险， 对 吧？ 如果说 买 了 之后 这个 房子 是 开始 涨价， 那谁 都会 喜欢 这件 事情。 我 现在 想 问 一下 链家 的 大于 总， 请 您 从 这个 一线 的 角度 来 跟 我们 讲一讲， 像 比如说 链家 的 客户 群体 中， 年轻人 占 比 多少？ 比如说 90后或者 95后， 有没有 这样的 一个 数据 呢？ 年轻人 在 买房 的 时候， 他们 一般 会 选 什么样 的 房子？

好的， 谢谢 一凡。 对 我们 拿到 这个 课题 也很 有意思， 就是 我们 找 分析师 去 调取 了 整个 线上 链家 网， 还有 我们 线下 成交 的 一些 样本 数据， 去 简单 的 分析 了 一下。 我们 把 客户 的 年龄段 分成 了 五个 层级， 现在 是 00后也 开始 进入 到 楼市 了， 所以 我们 单独 把 00后也拉 出来 了， 还有 90后、 80后、 70后、 60后， 就 没有 再往下 拆 了。 这 五个 层级 我们 看到 整个， 先 说 00后， 新世纪 的 一代 还是 很 有 购买力 的， 目前 呈 一个 上涨 的 趋势， 但是 总体 的 占 比 还是 比较 低 的， 大概 占 了 1% 左右。 那 主体 是谁 呢？ 主体 实际上 是 90后。 对， 90后目前 整个 交易量 的 占 比 的话 是 超过 了 40%。

这个 数据 我们 对比 前 两年 22年 的话， 才 刚刚 36%。 对， 也就是说 现在 十套 的 成交 里边 有 四套 是 我们的 90后的 年轻 的 购买力。 然后 80后作为 中流砥柱， 我 个人 也是 80后。 对， 基本上 也 在 慢慢 往下走， 就 整体 的 比例 对 在在 做 一些 消减， 当然 也是 接近 40的1个 比例。 也就是说 80后加 90后构成 了 我们 整个 购房 市场 的 一个 核心 的 主力军。 对， 加起来 接近 80%。

剩下 的 70后、 60后基本上 就 十几二十。 对， 因为 00后占 了 1% 左右， 这 是一个 成交 结构。 对， 从 这个 成交 结构 这 是一个 时 点值， 就是 2024年 上半年 的 一个 数据。 但是 我们 去 对比 二三年 会 发现 这个 数据 其实 是 慢慢的 在 做 一些 转移。 对， 就是 60后、 70后慢慢的 在 降低， 90后异军突起。

刚刚 您 讲到 一个 非常重要 的 观点， 就是说 90后是 已经 是 购房 的 一个 中流砥柱 了。 那 能不能 跟 我们 分享 一下 90后偏爱 什么 类型 的 房子？ 比如说 它的 总价 是在 哪个 区间， 然后 这个 户型 是 怎么样 的， 或者说 它的 区位 是在 怎样 的 地段 呢？

是的， 90后占 了 40% 的 这种 样本。 主体 其实 90后我们 看 整个 年龄结构， 基本上 是 截止 到 当前 的话 是在 25到34岁 之间。 也是 一个 年轻 的 一代， 也是 劳动力 的 这个 主力军。

目前 绝大部分 家庭 结构 可能 还是 要 不就 单身 对 吧？ 要 不就是 新婚。 当然 也有 一小部分 是 有一个 三口之家， 所以 我们 看到 的 整个 结构 还是 很 有 代表性 的。

首先 在 地理位置 上面 是 外环 外 居多， 面积 上面 在 90平左右， 对， 大概 就是 一个 两 房 或者 是一个 小三房。 对， 然后 总价 的话 是在 500万以内 居多。 对， 在 新房 和 次 新房 上面 的 选择 的 会 多一点。 也就是说 在 新房 次 新房 代表 的 是 它的 一个 配套， 或者说 小区 本身 的 品质。 所以 在 地理位置 是 外环 外， 然后 面积 大概是 90平， 然后 总价 是 500万， 然后 新房 次 新房 会 居多， 这是 90后的 一个 购买 的 画像。

所以 您 提到 这个 90后比较 喜欢 买 新房 或者 次 新房， 我 觉得 这个 挺 有意思。 我 发现 我 周围 的 年轻的朋友 们， 他们 对于 这个 房子， 他们 也就是 不太 喜欢 老 破 小， 就是喜欢 电梯 房 或者 比较 新 一点 的 房子， 在 这个 居住 品质 上 还是 有 一些 讲究 的。 就像 我 最近 有 个 朋友， 他 一直 跟 我说， 他 要 买 一个 房子 必须 得 带 一个 大 露台 的 那种 小 阳台 都 不要。 所以 我 觉得 90后在 买房 这件 事情 上， 还 蛮 有 一些 新的 想法 的。

咱们 都 知道 房子 分 几种， 但是 最最 多 的 是 分 公寓 和 住宅， 就是 一个 大类。 公寓 就是说 那种 40年 产权 的， 住宅 就是 那种 70年 产权 的。 很多 的 年轻人 在 购买 第一 套房 的 时候， 可能 是因为 预算 的 原因， 就会 去 看 这个 商业 的 公寓。 我 有 朋友 问 我说 要不要 买 公寓？ 因为 一般 公寓 它的 地段 会 比较 好， 在城市 的 核心 中。 那么 我想 我 请问 一下 大于 总， 您 觉得 公寓 是一个 对 年轻人 来说 是一个 比较 好的 选择 吗？

公寓 对我 我 先 确认 一下 这个 属性， 公寓 它 不是 住宅 属性， 在 产权 上 面对 吧？ 然后 它它 的 年限 也是 小产权， 就是 50年， 甚至 有些 可能 更 短。 你说的 是 这 一方， 你说的 是 这 一类。

是 我说 的 公寓， 就是说 的 是 40年 产权 的 商业 公寓。 因为 我们 有 网友 说 公寓 是不是 对 年轻人 来说 是不是 一个 好 选择？

如果 是我 的话， 我 肯定 不会 首选 公寓。

因为 很多 年轻人 可能 出于 预算 的 原因， 然后 又 想 买 一个 比较 核心 的 位置， 可能 会 去 考虑 公寓。 我 这边 我 其实 有一点 了解， 我想说 一下 就是。 现在 如果 大家 去 仔细 的 看 新闻 的话， 有 一些 地方 正在 把 公寓 的 属性 改成 住宅。 如果我 没有 记错 的话， 比如说 长沙， 他们 在 做 这样 一个 性质 的 转移。

为什么 会 改 属性？ 是因为 公寓 商业 公寓 的 库存 比较高， 海南 应该 也有 这样的 一个 试点。 所以 这方面 如果 大家 想 去 买 公寓 的话， 可以 看一看 有没有可能 是 转 性质 的 这种。

如果 是 转 性质 的， 再 可以 看一看 它 周边 的 配套， 比如说 离 地铁站 近 不 近， 它 配套 的 学区 是什么？ 像 海南 它 有一个 城市， 它是 转 了 这个 公寓， 转 性质 为 住宅 之后， 小孩儿 也可以 去 读书 的那 如果 是 这样的， 我 觉得 可以 去 考虑。 但是 如果说 是 单纯 的 商业 公寓， 那 大家 一方面 要 看一下 它的 这个 水电 煤 的 问题， 然后 还有 就是 能不能 落户， 然后 就是 学区 的 问题 了。 所以 我 觉得 公寓 它 不是 一个 一步到位 的 东西。 如果 大家 怕麻烦 的话， 就 尽量 去 选择 住宅。 选择 住宅 可能 就是 比较 一步到位。 买 了 之后 可以 不用 再 在 比如说 在 一定 的 时间， 五年、 十年 可以 不用 去 置换 了。 但是 公寓 可能 只是 一个 过渡性 的 产品。 然后 我们 请 马 老师 来 跟 我们 谈一谈 现在 房地产市场 处于 一个 什么样 的 情况。 房地产 以及 房地产 的 上下游 产业链， 今年 上半年 的 情况。

前面 可能 大家 对于 整个 的 国内 的 房地产市场 应该 还是 有一个 基础 的 一个 了解。 因为 我们 现在 全国范围 内 应该 还是 处在 一个 调整 的 一个 阶段。 但是 包括 我 平时 跟 大家 聊 的 时候， 还是 要 区分 一点， 就是 现在 我们的 国内 的 房地产市场 跟 一些 比如说 像 上海 这样的 特大城市 的 这个 房地产市场 的 差异 应该 还是 蛮 大 的。 所以 如果 后面 我 再 提到， 如果说 有 一些 明显 的 差异 的 一些 点 的话， 我 可能 会 把 上海 的 一个 情况 单列 出来 说， 那 其他 的话 应该 就是 一个 比较 共性 的 一个 状况。

整个 上半 半年， 我相信 大家 都 知道 现在 房地产市场 比较 困难。 困难 的 环境 当中 有 很多 其实 是 长 周期 的 一些 因素 的 影响， 也有 一些 短周期 的 问题。 比较 困扰 的 一点， 或者说 对于 整个 市场 来说 影响 比较 大 的 一方面， 是 整个 的 人口 的 需求， 包括 购买 的 需求 在 逐步 的 一个 放缓。 这个 其实 是 跟 中长期 我们 国内 的 房地产市场 的 供需 的 匹配度 有关， 这 是一个 层面。

第21个 层面， 就是说 目前 的 开发商， 也是 在 经历 了 几十年 快速 的 发展 之后， 目前 在 处于 一个 结构性调整 的 这样的 一个 状态。 主要 还是 优化 他们的 整个 财务 的 一个 状况。 那么 把 资信 评级 调 好 之后， 可能 后期 以及 为 未来 更加 长远 的 一个 发展 铺 好 路， 搭好 桥。 所以 整个 全国 目前 还是 在 一个 相对 调整 的 一个 状态 当中， 但是 上海 的 状况 可能 还是 不太 一样的。 上海 从 今年 上半年 的 一个 楼市 的 一个 表现 的 状况 来看， 其实 是 新房 市场 还是 偏 乐观 一点 的， 偏 积极 一点 的。 二手房 市场 有 一些 正常 的 一些 周期性 的 波动。 总的来说， 我们 看到 上海市 的 统计局 也 发布 了 相关 的 数据， 今年 上半年 上海 的 这个 房产 的 销售 其实 是正 增长 增长 了， 销售 面积 是 增长 0.8。 按照 新房 跟 这个 二手房 之间 的 比例 关系 来看， 其实 全口径 的 整个 的 房产 的 销售 的 价格 也是 小幅度 的 一个 正 增长。

这 可能 跟 大家 很多 的 一些 听到 市场上 二手房 市场 的 一个 表现 可能 有点 相悖。 但 其实 如果 大家 从 一个 宏观 的 一个 视角 来看 的话， 其实 上海 的 地产 其实 整体 来说 还是 比较 平衡 的 一个 状况。 所以 今年 上海 的 上半年 的 房地产 投资 还是 能够 呈现 一个 正 的 一个 增长。 主要 包括 新开工， 还是 一个 正向 的 一个 增长 来 拉动 的。 所以 在 这个 层面 上 来说， 我 觉得 你可以 看到 就是 上海 的 市场 跟 全国 的 一个 房地产市场 还是 有 比较 明显 的 一个 区别 在 里面， 包括 相关 的 一些 比较 强势 的 一些 开发商 在 上半年 拿 地 的 状况， 有 溢价， 而且 溢价率 还 比较高。 有些 地块， 所以 总体 来说， 我 觉得 这种 差异化 的话， 可能 在 今年 或者说 后面 的 未来 的 2到3年 恐怕 还会 延续下去， 所以 这 是一个 可能 有点 分化 的 一个 特点。 大致 上 今年 上半年 的 整个 地产 的 相关 的 主要 的 从 宏观 层面 的 一个 视角， 应该 是 这样的 一个 状况。

大家 都很 关心 的 就是说 房地产 的 价格， 房价 见底 了， 因为 我们 知道 前 两年 房地产 处于 一个 下行 周期 中， 价格 是 一直 在 回落 的， 很多 城市 有一个 显著 的 降价。 我 觉得 我 个人 觉得 到 现在 我们 还没有 看 到底。 大家 买房 肯定 都想 买 在 底部， 都 不想 买 在 半山腰， 然后 买 完了 又 发现 房子 又 跌 了。 那 您 觉得 这个 趋势 是 怎么样？ 大概 什么时候 会见 底 呢？ 现在 各种 政策 也 用 上了， 是不是 说 房地产 要 触底反弹 了？

还是 我们 从 全国 跟 上海 分开 来看， 从 全国 的 角度 上 来说， 我 觉得 恐怕 这个 价格 整个 长期 的 一个 趋势 上 来说， 还有一个 进一步 调整 的 这样的 一个 1111个 阶段。 我 觉得 因为 这个 因为 确实 来说 过去 的 十多年， 尤其是 很多 的 二 三线 城市， 尤其是 三四 线 城市， 房地产市场 可能 开拓 的 太快 了， 走 的 太太 远 了， 所以 这个 价格 整体 上 来说， 可能 虚高 的 成分 多一点。 按照 他 当地 目前 的 整个 全国 的 很多 的 绝大部分 这些 地方 的 房产 的 库 销 比 的 角度 上 来说， 他们的 库存 的 去 化 周期 基本上 我看 了 一下， 大部分 都在 2到3年， 甚至 还有 一些 地方 可能 会 更长 一点， 所以 随着 这个 去 化 周期 比较 长 来说 的话， 我 觉得 他们的 价格 进行 修复 的 这样的 一个 时间 也会 比较 长。 所以 从 全国 的 角度 上 来说， 我 觉得 目前 恐怕 还 不完全 可以 确认 是一个 底部， 恐怕 还需要 有 一定 时间 的 进行调整。

那么 以 上海 为例 的 一些 特大 的 一些 城市 的话， 我 觉得 也是 有 差异 的。 单列 上海 来说 的话， 我 认为 目前 上海 的 这个 价格， 它 在 新房 跟 二手房 市场 其实 还是 有 不同 的。 那么 新房 价格 我想 跟 大家 说 的 一点， 看 新房 价格 以 什么 作为 基准。 我 觉得 比较 好的 是， 你可以 去 看 在 过去 的 可能 一年 左右 时间 内， 上海 的 土地 拍卖 的 价格。 基本上 会给 到 未来 的 一个 新房 的 新的 楼盘 的 一个 价格 定 上 一个 基准。 因为 我们 自己 能够 测算 到， 基本上 土地 的 价格 对于 新 盘 的 价格 的 影响 大概 要 占 到 6到7成。 这个 影响力 所以 它的 占 比是 非常 高 的。

在 过去 的 一段时间 内， 上海 的 土地 的 价格 还是 在 往上走 的。 呈现出 的 就是 背后 他 还是 有 一定 的 购买力 的。 然后 开发商 对于 上海 的 楼市 的 这样， 或者说 特大城市 的 楼市 的 这样的 一个 预期 还是 有 信心 的， 所以 它的 价格 应该说 还是 有 空间 的。

而且 从 实际 的 从 现房 的 一个 库存 的 角度 上 来说， 我也 算了 一下。 上海 现在 如果 按照 短周期 来 算 的话， 我们的 去 化 周期 大概 在 7到8个 月。 然后 从 长 周期 按照 土地储备 的 角度 来 算 的话， 大概 在 12个月 左右。 这 两个 数据 反映 的 是什么？ 反映 的 就是 上海 目前 的 现房 的 供应商 还是 偏紧 的， 是 这样的 一个 特点。 所以 在 这些 因素 的 影响， 短期内 还会 受到 二手房 市场 或者 整个 全国 市场 调整 的 一些 心理 上 的 一些 影响。 但是 从 中长期 来说， 我 觉得 这种 特大 的 城市， 目前 包括 贷款 的 利率 还是 比较 优惠 的。 这样的 一个 状况 来说， 我 觉得 现在 的 价格 已经 基本上 处于 底部 区间， 或者 尤其是 像 市区 的 核心 的 一些 楼盘， 我 觉得 可能 已经 慢慢的 从 底部 开始 企稳， 甚至 有些 往上爬 的 这样的 一种 感觉 出来 了。

谢谢 马 老师。 我们 有 网友 提问 说， 年轻人 有 必要 都 扎堆 到 一线 城市 去 买房 吗？ 但是 通过 刚刚 马 老师 的 这个 回答我 没 发现 上海 比如说 像 上海 这样的 一线 楼市， 它 跟 别的 城市 的 楼市 其实 是 完全不同 的 一个 市场， 就是 分化 分化 的 两极。 所以 我们 也 不难理解， 其实 上海 的 楼市 一直 是 有 支撑 的， 也有 不少 年轻人 来 上海 购房。 我想 问一问 大于， 在 你们 这个 一线 的 业务 当中， 是不是 有 比较 多 的 外地 的 年轻人 在 上海 买房 的 情况 呢？

因为 以前 有 政策 限制， 就是 外地 会 限 五年 且 单身。 对， 然后 5月27 号 的 这个 政策 打开 之后， 确实 是 迎来 了 一些 外地 的 刚 需 客户。 对， 就是 我们的 购房 结构 上 对外 地 会 更加 友好 一点 对 吧？ 就是 这个 数据 表现。

但 就 买房 来讲， 我 觉得 还是 看 需求， 就是 我们 自己的 今天 其实 是 有 条件 让 我们 去做 这个 选择 的。 你 像 过去 15年、 16年、 20年、 21年， 客观 的 讲 还是 很 疯狂的， 对， 甚至 是 非理性 的对 那 这个 时候 这些 时期 其实 你是 如果你 有没有 需求， 其实 大家 都会 被 裹挟， 对 吧？ 但是 现在 这个 楼市 相对 来讲 整个 节奏 是 很慢 的对 我们的 成交 周期 去 化 基本上都 是 历史 高位。 所以 其实 是 允许 大家 去 慢 思考， 对 吧？ 就是 慢慢的 去 挑， 就是 去去去 想想 你 到底为什么 要 买房， 你的 诉求 需求 到底是什么。

其实 不瞒你说， 我 最近 我也 在 看房， 我是 租 了 我 租 了 快 十年 房子。 对， 然后 我 觉得 租 的 挺好的 对 吧？ 但是 最近 的 这个 政策 对于 我 来讲， 因为我 本身 我是 有 这个 需求 的对， 所以 你 比如 小孩 也 快要 上学 了， 也有 老人 对 吧？ 那 肯定 是 不够 住。 对， 所以 我的 需求 是 非常 明确 的。 所以 大家 关于 年轻人 到底 要不要 买房， 或者说 买 什么样 的 房， 其实 首先 要 回答 你的 需求 到底是什么。 如果你 只是 恐慌 或者说 不知道， 那 我 觉得 这个 需求 是 很 不明确 的。 但 如果 你是 说 你你你 不够 住了 对 吧？ 或者说 你的 置换， 或者 是你 那个 小孩 要 上学， 或者 是 结婚 不得不， 那 我 觉得 这个 就 很 明确 了。 对， 所以 今天 的 这个 市场 是 允许 大家 去 慢慢 想， 慢慢 思考， 不 着急。

是啊， 我 觉得 您 说 的 特别 好。 因为 现在 这个 市场 它 最 我 觉得 跟 以前 最大 的 一个 不同 就是 门槛 的 降低。 像 比如说 在 一线 城市 是一个 购房 资格 的 门槛 的 降低， 那 在 其他 的 城市 就是 全国 普遍性 来讲 的话， 比如说 房贷利率 的 调， 然后 所有的 限购、 限 贷、 限 限售 政策 的 松绑， 那 就是 大家 的 选择 多了。 在 这种 情况下 的话， 而且 也有 这个 价格 的 回落， 所以 现在 买房 可能 会 比 前几年 更加 划算 一些， 所以 大家 就是 会有 这个 选择， 而 不是 像 说 以前 那样， 它 就是 一个 非常 贵 的 东西， 然后 没有钱 是 完全 没有 办法 买的。

您 刚刚 提到 租房 了 十年， 我们 也 想 聊 一 聊 这个 租房 的 话题。 因为 可能 中国人 去 买 商品房， 也就是 最近 三十几年 的 事情。 在 这个 三十几年 前， 那个 老一辈 是 福利分房 的 时代， 他们 不会 去 想 买 要不要 买 商品房 这个 问题。 然后 会不会 说 我们 又 到了 一个 新的 时代？ 因为 今年 大会 也 开 了， 我们 也 看到 就是说 租 租售 租 购并 举 的 这个 时代 来了， 这个 也是 国家 明确提出 来 的那 大批量 的 保 租房 会 接下来 会 被 投入市场。 那 是不是 对于 未来 的 下一代 年轻人 来说， 一辈子 租房 也是 一个 选项 呢？ 我们 请 崔鹏 老师 跟 我们 分享 您 对于 说 如果 一个人一辈子 租房， 您 觉得 这个 生活 怎么样？

我 觉得 一半 租房 当然 可以 了。 我 觉得 这个 房子 我没有 于 老师 和马 老师 那么 专业， 因为 我是一个 泛 财经 的 那个 角度 来看 这个 问题。 其实我 觉得 买房子 跟 买 股票 它是 有一点 像 的。 就是你 买房子 其实 是 买 经济， 你 买 股票 其实 是 买 公司， 对 吧？ 你 买房子 其实 买 经济， 从 根儿 上 那块 说， 我 觉得 租房 和 买房， 其实 它是 同一个 路径 上 的。 他 对 这个 房地产 的 估值， 它的 作用 其实 是 一样的。

因为你 租房， 你 相对来说， 就 咱们 现在 说 这个 租售 比， 比较 租房 合适 是 吧？ 然后 你 到 一线 城市， 可能 你 相对来说 租售 比 那个 租房 比较 合适 的话， 那 我 就 租房 呗。 你 租去 的 人 多了， 租 的 人 多了， 他 房租 会 按照 你 这个 市场规律 会 租 的 人 多了 会 往 上涨。 然后 你 觉得 这个 租售 比 觉得 可以 了， 我 买房 更 合适 的那 买房 的 人 会 更多。 那 市场调节 的 作用 不就是 这个 吗？

当然 您 说 刚才 这个 从 静态 的 一个点 来说， 说 这个 年轻人 他 去 一辈子 就 租房， 那 我 觉得 也 挺好。 但是 他 这个 就是 他是 一个 个体 行为。 我 觉得 你看 美国 那不 也好 多人 就是 一辈子 租房， 但是 也 没 拦 着 美国 买房， 这 房价 他的 它 战胜 了 通胀， 它是 往 上涨 的 是 吧？ 我 表达 清楚 没有 这个 意思。 其实 买房 和 租房 它是 一个 套路 上 的， 一个 路径 上 的 东西。 我 觉得 这 两个 并不 排斥， 租 的 人 多了 买的 人 就会 多。

因为你 租 的 人 多了， 这个 租金 上去， 他 你 房子 回 本 速度 不就 快了 吗？ 就是 像 股票 里 那个 市盈率 就 上去 了， 是不是？ 那 如果 上去 了， 那 我 买 这 房 就 合适 了， 很多人 就会 去 买 这 房 投资。 就 咱们 现在 说 这个 房 住 不 炒， 但是 我 觉得 这个 从 根儿 上 来说， 这个 就是 咱们 的 居民 把 财富 投注 到 房地产 这个 市场上， 这也是 很难说 实话 是 很难 避免 的。 房子 是一个 承载 财富 的， 储存 财富 的 一个 很 好的 一个 介质。

是我 觉得。

因为 租房 是 可能出现 的， 以后 这个 年轻人 思想 也 想开 了 是 吧？ 这 房子 就像 咱们 那 报告 里 不 也 写 吗？ 房子 不是 必然 有的， 这个 幸福生活 是 必然 有的。 但是 你 买房子 作为 这种 投资， 或者 你 买 了 房子， 新 财 安 他 也不 影响 你 这个 幸福生活， 是 吧？

而且 我 觉得 租房 和 买房， 它 本身 就是 一个 路径 上 的 东西。 你 租 的 人 多 了然 然后 也会 促进 这个 房价 上涨， 因为 它 会 促进 租金 上涨。 现在 这个 就是 咱们 我看 您 说 那个 三中全会 什么 以来 说 这个 租售 并举 是 吧， 让 这个 更好 租， 其实 就是 更有 扩大 供给 侧 的 这种 改革， 扩大 租房 的 这种 市场。 我 觉得 是对 这种 一线 城市， 就像 刚才 那个 马 老师说 的 上海 这个 市场 是 有点 不同 的。 其实我 觉得 一线 城市 以后， 它的 这个 经济 扩张 的 这种 张力 经济 张力， 它 还会 持续的 呈现 这种 马太效应， 就是 一线 城市 会 更强。

跟 您 说 的 那个 年轻人 要不要 来 什么 一线 城市 买房， 我是 支持， 我 觉得 这个 支持 年轻人 在 一线 城市 买房， 因为他 以后 的 经济 的 张力 会 更好， 经济发展 的 更 好像 咱们 开始 说 的， 不是 买房 就是 买 经济， 就是 买 这个 地区 的 经济。 他的 经济 上去 了， 你 这块 房子 可能 它的 升值 的 概率 也会 更高。 而且 我 觉得 中国 房地产 的 这个 就是 中国 城市化 这个 进程， 其实 还没有 结束。

虽然 现在 咱们 城市化 率 的 这个 好像 水平 总体水平 不 低 了， 但是 可能 以后 还会 发生 一个 二次 城市化 率， 就是 低 线 城市 的 人 往 高线 城市 走， 还 他 实现 一个 比如说 上海， 我 觉得 上海 住 那么 5000万 人我 觉得 是 没什么 问题 的。 再 增加 个 再 咱们 官面 数字， 好像 上海 是 2700是吧？ 2700万， 我 觉得 上海 再来 个 2300万 也 没什么 太 大问题。 我的 看法 我 个人 看法。

我 觉得 当然 现在 这个 人口 是 受 控制 的。 但是 上海 它 大家 都 知道 在 发展 这个 五大 新城， 所以 未来 它 可能 是 会向 一个 大都市圈 的 那个 方向 去 发展， 所以 可能 人口 也会 有 有 更更 大 的 想象力。

您 是 上海人 吗？

我在 上海。

对对对， 我也 在 上海。 其实我 觉得 上海 和 还有 北京， 还有 深圳 这些 城市， 他 以后 的 那种 经济发展 张力 会 还会 更强， 远远 没有 达到 他的 那个 极限 和 平台期。 人口 也是， 我 觉得 它的 人口 扩张， 就像 您 说 的， 也 可能 呈现 一个 城市圈 的 分布， 或者 不管怎么 的 一个 宏观 的 设计。 但是 这个 一线 城市 它的 这个 马太效应， 我 觉得 还会 彰显 它的 房地产 的 价值， 也会 还会 继续 往上走。

好的， 这个 话题 我们 也请 马红 老师 讲一讲。 因为 您 对 这个 宏观 数据 比较 了解， 就是现在 中央 对于 这个 保障房 保 租房 投入 力度 很大 的。 可能 在 未来 几年 也会 有 很多 的 保 租房 面试。 那 会对 大家 的 买房 或者 租房 的 观念 有什么 影响 吗？ 是不是 从 数据 上 来看， 是不是 年轻人 未来 可以 一直 租房 呢？

首先 从 我的 观点， 不然 不论是 买房 还是 租房， 其实 满足 的 都 是一个 住房 需求。 只要 房子 的 品质 能够 得到 保障， 能够 满足 这个 购房者 的 需求， 我 觉得 租房 跟 买房 都是 OK 的。

从 三中全会 也好， 还是 其实 从 去年 的 二十大 也好， 其实 给 到 大家 一个 关于我 想 告诉 大家 的 是 就是 整个 的 国内 的 房地产市场 的 一个 住房供给， 它 可能 跟 过去 的 十年 会有 一些 不同。 这个 区别 在于 就是说 鉴于 当下 的 整个 的 购买力 的 一个 状况， 以及 整个 城市 的 一个 前面 说过 了， 整个 城市 的 一个 商品房 的 一个 供需 的 一个 结构， 跟 十年 前 是 有 很大 不同 的。 所以 在 这个 定 的 这个 调上来 说， 其实 我们 现在 国内 有 房产 缺口 的， 也就是 住房供给 缺口 的 地区， 基本上 就是 在 一些 大 的 城市 了， 一些 比方说 一线 城市， 还有 重点 的 一些 二线 城市， 就 这些 城市 比较 少数 的 这些 城市 其实 是 有 比较 大 的 一个 购房 需求 的。 这个 当中 有 一部分 的 人群， 就是 我们 说 的 流动人口 也好。 这个 流动人口 它的 购买力 跟 当年 相比 的话， 其实， 对应 现在 的 大城市 的 价格， 其实 是 相对 会 弱 一点。 所以 针对 这样的 一个 特点 跟 情况， 我 觉得 可能 从 中央 的 角度 上 来说， 推进 更多 的 保障性 的 租赁 住房 更加 实际 一点。 我 觉得 是 更加 实际 一点， 包括 开发商 在 进行 未来 的 一个 开发 投资， 包括 住房 的 一个 建设 的话， 其实 可能 更多 的 商品房 也不 在于 他们的 能力 范围 之内。

所以 在 这个 层面 上 来说， 适时 的 去 推进 这个， 租赁 住房 的 一个 供给， 我 觉得 是一个 很 符合 一个 当下 的 一个 整体 的 一个 环境 的 一个 供需 两边 的 这样的 一个 需求 的 匹配度。 所以 想 告诉 大家 的 是， 未来 可能 会有 更多 的 一个 在 大城市 里面 的 这种 保障性 租赁 住房 的 一个 供给 的 一个 出现。 所以 这 给 到了 更多 的 年轻人 也好 一些 机会， 就是说 他 可以 有 这样的 一个。 而且 这个 租赁 的 住房 它的 品质 跟 十年 之前 的 一个 市场 的 品 这是 不一样的。 我们 现在 可以 看到 其实 有 很多 做 标准化 的， 一些 保障性 租赁 住房。 甚至 未来 它的 这些 底层 资产 可能 会 被 金融 化， 包括 far rates 等等。 所以 这些 房产 的 品质 其实 是 有 很 明显 的 一个 提升 的。 只要 能够 匹配 到 需求， 我相信 这些 房子 还是 有 价值 的。

所以 对 未来 的 我们 能够 看 得到 的话， 应该说 是 就是 租赁 的 这个 比例 可能 会 慢慢的 逐步 的 提高， 给 大家 一个 数字， 今年 上半年 其实 到 目前为止， 全国 的 整个 现房 销售 的 占 比是 接近 4分之1， 接近 4分之1， 也就是说， 其余 的 大部分 都是 期房。 对于 一个 购房者 来说， 期房 肯定 还是 大家 不是 特别 能够 满足 这样的 一个 需求 在 里面， 还是 希望能够 尽早 的 能够 入驻 的。 所以 各个 地方 开始 推出 收储， 然后 进而 转为 一个 租赁 住房 等等 这样的 一些 行为。 我 觉得 都 是在 不断 的 增加 供给 侧 的 这样 一个 能力。 所以 我 觉得 这 是一个 大 的 方向， 我 希望能够 给 到 大家 一些 一个 这样的 一个 认识。

好的， 谢谢。 听 了 崔 老师 跟马 老师 的 分析， 我 感觉 对 年轻人 来说 选择 就 更 多了。 就是 不仅 是 买房， 未来 租房 也能 住 得 好住 得 长久， 也 成为 一种 可能性。

我们 现在 说 回到 咱们 D T 观察 的 这个 调查报告， 年轻人 还 打算 买房 吗？ 我是 读 了 这个 报告， 我 觉得 特别 有意思 的 一点 是， 很多很多 人 在 二十几岁 的 时候 是 坚定 的 租房 的。 但是 可能 到了 30岁以后， 就 随着 这个 年龄 的 上升 就 开始 买房 了。 但是 这个 中间 有 很多 的 现实 因素。 我 看到 有 一些 因素 是 说 因为 结婚 了 或者 有 孩子 了， 然后 孩子 需要 一个 安定 的 住所， 也 需要 上学。 还有 就是 有些人 到了 三四十岁 的 时候， 开始 为自己 以后 养老 已经 开始 做做 规划， 所以 觉得 需要 有一个 稳定 的 住所。

我 觉得 我 有一个 问题， 就是说 到底 是 世代 的 差异 还是 说 时代 的 差异？ 也就是说 是 95后、 00后他们 年轻人 是 躺平 了不 打算 买房 的， 还是 说 他们 只是 因为 年轻， 等到 他们 到了 那个 年龄， 他们 就会 去 买房 了 呢？ 小美， 帮 我们 再 讲一讲 这个 报告， 然后 回答 一下 这个 问题 好不好？

好的， 就是 在 调研 的 时候 我们 也 发现 了 很多人 其实 都会 随着 人生 阶段 的 不同 改变 想法。 然后 有一个 例子， 就是 有 一位 新 读者， 他 一开始 也 觉得 可以 一辈子， 但是 因为 他是 养猫 的， 然后 发现 很多 房东 都 不愿意 把 房子 租给， 然后 就算 租给 他 了也 经常 不 放心， 喜欢 上门去 看一看， 所以 他 就 觉得 烦。 现在 就 觉得 可能 还是 有 自己的 房子 比较 好。

然后 另一个 例子 是 他就是他 的 父亲 是一个 坚定 的 不 买房 的 一个人。 然后 年轻 的 时候 可能 住在 二环 内 的 四合院， 后来 因为 房租 上涨 的 原因 搬 到了 二环 外。 后来 年纪 越来越大， 最后 没有 房东 愿意 租给 他 房子 了， 最后 就 只能 在 六环 外 生活。 所以 他 也是 看到 父亲 的 经历 就 改变自己 的 想法。 所以 我 觉得 现在 的 年轻人 其实 应该 会有 很大 一部分人 会 随着 时间 的 关系， 慢慢的 从 接受 一辈子 租房， 慢慢 开始 觉得 还是 有一个 房子 比较 好是 的。

我 觉得 可能 随着 年龄 的 变化， 但是 我 觉得 刚刚 几位 嘉宾 聊到 选择 变得 多样， 这个 也是 我们 时代 的 一个 特点。 可能 在 以前 的 时代， 人生 的 路径 就 只有 一条 或者 两条， 就是 一定要 结婚 生子 或者 有 自己的 房子。 但是 我 感觉到 我的 周围 很多人， 他的 生活 是 多样化 的， 每个 人都 可以 选择 自己的 道路。 但是 有一个 主流， 我 觉得 主流 就是 会 走 买房， 结婚 生子 这样 一个 路线， 但是 不 妨碍 其他 有 一些 小众 的 路线。 我想 请 崔鹏 老师 聊 一 聊， 您 之前 从 人性 的 角度 讲说 男女之间 买房 的 一个 差异。 就是 女人 可能 她 比较 需要 这种 资产 的 沉淀 所 需要 房子。 那 您 对于 这个 年龄 跟 买房 的 关系， 您 怎么看 呢？

我 觉得 我看 了 咱们 这 期 做 那个 调查， 其实 年轻人 想 买房 的 人 比 我 想象 的 还要 多。 如果 咱们 这个 调查， 特别 我看 还是 数据 还是 比较 大 的， 就是 比 我 想象 的 其实 还是 要 多。 其实我 感觉 原来 您 记得 有一个 调查 年轻人 喝 不 喝 茅台， 年轻人 用 不用 微信。 那个 调查 您 还记得吗？

在 多少 年前， 其实我 觉得 这 是一个 年轻人 随着 他 慢慢 变得 不 年轻 了。 比如 像 我 这样的， 或者 像 刚才 说 的 这个。 年龄 越来越大， 然后 会 考虑到 孩子 教育， 学区房 这个 问题。 因为 现在 你 租房， 他 还是 跟 你 这个 学区， 就像 刚才 于 老师说 那个 小孩 上学， 这里 头 有你 就 考虑到 学区 要 买房， 你 租房 和 买房 其实 还是 有 差别 的。 慢慢 随着 年龄 增长， 它 很多 这种 需要你 你 解决问题 的 好像 一把 钥匙 就是 这个 买房。 我 觉得 年轻人 会 随着 他的 年龄 增长， 他的 买房 的 这种 欲望 或者 是 这种 想法 会 慢慢的 就在 他 脑子里 占 的 比例 会 更大 一点。

我 觉得 这 不是 一个 代际 的 一个 差别。 我 觉得 现在 咱们 很多 财经 媒体 也好， 还是 社会 媒体 也好， 好像 把 这种 代际 差别 给 夸张 的 太大 了， 太 标签 化 了。 比如说 70后会 怎么样？ 80后会 怎么样？ 90后会 怎么样？ 00后会 怎么样？ 其实我 感觉 这种 他们 这些 7890 他们的 行为 模式 差别 不大。

现在 咱们 有一点 想， 就是 我小时候 就是 看 那个那个 小人书 或者 那种 画册， 他 描述 2000年 的 时候， 好像 那人 恨不得 都在 天上飞， 然后 就 吃的 用 的 什么 都 特别 不一样。 因为 那时候 咱们 说 200年 实现 四个现代化， 我 觉得 这 太 暴露 年轻人 了。 好像 到了 2000年 或者 实现 了 四个现代化 多少 年 以后， 好像 变得 差别 特别 大把 那个那个 时代 给 标签 化 了， 想象 以后 那个 时代 标签 化 了， 我 觉得 现在 咱们 想象 90后、 95后、 00后也好， 也是 有 这种 情况， 就 把 这 几代人 给 标签 化 了， 把 这个 代际 的 差别 夸张 的 太大 了。 我看 了 一个 人类学 的 书， 他说 人类 1000年 才 聪明， 1%， 就是 通过 进化 这块 1000年 的 脑子 才能 聪明 1%。

其实 人 这个 代际 差别 是 非常 小的， 没有 那么 大 差别。 只不过 他在 各个 年龄阶段， 他 会有 各个 年龄阶段 的 这种 行为 上 的 差异。 比如说 他 刚 从 学校 出来， 还没有 那么 那个 现实， 那 他 肯定 觉得 买房子 加 一个 累赘？ 没有 那么 大 的 必要。 但是 你 到 三四十岁， 可能 觉得 这个 必要性 就有 了。 我 觉得 一代一代 的 人 好像 都是 这样的， 差别 并不是 那么 明显。 我不知道 林 老师 怎么看， 小美 怎么看， 可能 我是 故意 把 这个 代际 差 给 填平 了 来 显示 就是我 也 还 年轻， 是 有 这个 目的。 我 这 自己 看法， 我 感觉 好像 差别 没有 那么 大。 在 房子 上 这个 对 房子 的 看法， 我 觉得 也是 这样。 年轻人 会 慢慢的 会 到 30岁到40岁， 跟 以前 的 人 到 30岁、 40岁， 然后 房子 是 商品化 的 这种 情况下， 他 对 房子 的 看法 差别 是 不太 大。

其实我 我也 比较 赞同 你 这个 观点， 我 感觉 是 这个 并不是 世代 之间 有一个 差异， 而是 说 有没有 钱 的 一个 问题。

我们 我 看到 我们 很多很多 网友 在在 评论 说。

买 不 买房 主要 看 手里 有没有 钞票。 说到 钱 的话， 我想 买房 有一个 很 流行 的 说法 叫 掏空 六个 钱包 上车。 这个 也是 比较 心酸 的 一件 事情。 但是 我 看到 我们 这个 年轻人 还 打算 买房， 咱们 的 这个 调查报告 里 说 年轻人 买房 平均 掏空 2.6 个 钱包。 我想 请 小美 聊聊， 这个 调查结果 是 怎么 得 出来 的， 为什么 是 精确 到 2.6 个 钱包？ 然后 像 作为 一个 90后， 您 是不是 认同 买房 要 去 掏 上 一辈 的 钱包？

这个 数据 是 这样 来 的， 我们 问 了 大家， 你们 买房 的 预算 都来 是 哪里？ 然后 这个 选项 中 就 包含 自己 伴侣， 自己的 父母， 伴侣 的 父母， 这就是 六个 钱包 以及 一些 其他 的 借钱 之类 的。 然后 最后 就是 可以 算出 所有人， 所有 填 问卷 的 读者， 他们 总共 用 多少 个 钱包。 然后 再 除以 填写 问卷 的 人数， 就可以 得出 这个 年轻人 平均 要 用 2.6个 钱包 这个 数据。

对 但是 我 个人 作为 95后， 我是 不太 认可 掏空 六个 钱包 的 这个 做法。 因为我 觉得 在 不 影响 生活 质量 的 前提 下， 接受 父母 的 一部分 资助 是 无可厚非 的。 但是 如果 是 掏空 六个 钱包 的话， 可能 全家人 的 生活品质 都会 受到影响。 然后 让 长辈 们 陪 着 我 一起 省吃俭用， 就是 为了 买 一个 房子。 我 觉得 其实 没有 什么 必要， 而且 也要 考虑到 未来 可能 会 发生 一些 不 好的事情。 如果 全家人 的 钱 都 用来 买房 的话， 可能 这个 家庭 风险 能力 就会 变得 很。

是的， 刚刚 戴 于 总 也 聊到 您 也 在 买房， 我想 问问 您 买房 是 怎么 上车， 这个 有没有 掏钱 包？

上海 的 房价 确实 是得 掏 得。 涛 我 刚刚 毛估 了 一下， 我 觉得 李老师 这个 调研 还是 很 有 普遍性 的。 我 刚刚 毛估 了 一下， 确实 是 我 得 掏 两点 几个 钱包。 对， 就是我 老婆 的 所有， 然后 再 还要 再去 找 一些 知识。

是 是我 我 感觉 在 上海 买房 的话， 不去 掏 一些 钱包， 包括 自己的 一些 积蓄， 然后 再 掏 一些 长辈 的 积蓄， 其实 很难 上车。 有有 网友 提到 这个 宅基地 的 问题， 就是 宅基地 在 五年 内 会 自由 流通 吗？ 流通 后 宅地 会 涨价 吗？ 目前 环境 河北 可以 过户 的 宅基地 均价 是 9000块钱 左右。 我想 请 马红 老师 来 聊 一 聊吧。 这个 宅基地 的 流通 应该 是 有 这样 一个 趋势， 但是 具体 的 政策 是 怎么样， 请 马红 老师 来 帮 我们 讲一讲。

宅基地 应该说 全国 各个 地方 的 政策 是 差别 是 蛮 大 的， 这个 真的 叫 因地制宜 了。 然后 根据 最新 的 我们 三中全会 的 这样的 一个 会议 的话， 其实 也是 对于 农村 的 土地 的 宅基地 的 改革， 包括 流转 的话， 是用 了 审慎 这样的 一个 词 来进行 形容 的。 所以 你 基本上 可以 想象 这样的 一个 推进 的 过程。 应该 是 相对 比较 谨慎 的。 然后 整个 的 条款 应该说 还是 比较 多 的， 要求 也是 比较 多 的。 所以 有 网友 问 五年 内 的话 能不能 完全 自由 流通 的话， 我 觉得 这个 难度 还是 比较 大 的。

事实上 其实 宅基地 的 这个 话题， 改革 的 话题 在 十年 前 就有， 而且 当时 可能 业内 讨论 的 还 比较 广泛， 甚至 还 比较 多。 但是 其实 最后 我们 现在 判断 的 一个 状况， 应该说 因为 基于 全国各地 的 一个 差异 度 实在太 大。 包括 还有 土地 登记 确权， 包括 还有 相关 的 一些 宅基地 的 一个 产权 经营权 等等 的 一些 划分。 我 觉得 这样的 一个 过程 应该 还是 蛮 慢 的， 估计 还是 按照 个案 一个个 来 为主。 至于 您 有 网友 问 的 这个 所谓 的 价格 上 来说， 我 觉得 这个 价格 就 真的 叫 一个 案子 一个 价格 了。 没有 一个 很 系统 的 一个 或者说 比较 大 的 一个 样本 去 进行 一个 普遍意义 上 来说， 我们 说 未来 到底 他 怎么 运行， 我 觉得 还是 挺 不一样的。 而且 主要是 根据 本身 有 农地， 就 宅基地 这 一块 的。

他 这块 农民 他的 一个 希望， 他的 一个 定价 大概 想要 到 一个 什么样 的 程度， 包括 还有 计算 上 它的 土地 的 一个 补偿 的 价格 的 一个 计算方法。 各个 地方 也 不太 一样。 所以 我 觉得 这个 问题 很难 统一 回答 了， 就 只能 抱歉 了。 但是 我 能 说 的 是从 全国 的 角度 上 来说， 推进 这个 宅基地 的 改革 是在 进行 当中 的。 但是 它的 进程 因为 各个 地方 的 差异 大 的话， 它的 进程 会 非常 的 缓慢， 我 觉得 这 是一个 大 的 一个 趋势。

好的， 我相信 有 解答 到 网友 的 问题。 接下来 我 还有 个 问题， 也是 想 连续 的 提问 马红 老师 也是 关于 宏观政策 的。 我们 也 知道 就是 7月21号 有一个 重要 的 文件 播发 了， 其中 就 提到 一个 在 房地产 领域 一直 都 非常 受到 关注 的 点， 就是 房产税 的 问题。 这个 文件 里 就说 完善 房地产 税收制度， 房地产税 也 已经 提 了 很多年 了， 是不是 说 他 离 我们 越来越近 了？ 如果说 房地产税 弱 落地 了 的话， 会对 楼市 产生 什么。

影响 呢？ 全面 的 落地 我 觉得 还是 有 一定 时间 的。 因为 上一次 比较 大 一点 的， 我 有 印象 的 一些 会 应该 是在 21年 的 十三届 的 全国人大 的 会议 上面。 其实 是 单列 出来 讨论 过 在 全国 各个 地方 能不能 进行 进一步 试点 这个 房地产税 改革 的 这样的 一个 会议。 目前 来说 比较 确定 的 是 上海 跟 重庆 其实 已经 试点 了 将近 快 20年 的 这样的 一个 时间 了。 至于 未来 会不会 全面铺开， 我 觉得 从 21年 的 会议 上 来说， 给 了 一个 时间 节点， 就是 有一个 五年 的 这样的 一个 考核 的 一个 评审 的 一个 周期。 也就是说 至少 要 等到 26年 的 可能 下半年， 针对 上 一轮 的 整个 的 房产税 的 一个 试点 改革 的 一个 有一个 相对 比较 全面 的 一个 评判。 所以 这个 时间 节点 来说 的话， 可能 短期内 是 至少 最近 的 一两年， 恐怕 不会 全面 的 一个 或者说 有一个 比较 大 的 一个 针对 房产税 的 一个 改革 的 一个 进行。

从 长期 的 角度 上 来说， 我 觉得 这样的 一个 税种 的 改革， 其实 主要 的 目的 还是 针对 于 地方 税种 的 一个 这样的 一个 补充 和 完善。 所以 从 长期 的 角度 上 来说， 我 认为 这样的 一个 工作 还会 不断 的 推进 下去。 但是 进程 上 来说， 恐怕 也是 相对 比较 缓慢 的， 我 大概是 这样的 一个 观点。

好的， 现在 除了 我们 刚刚 提到 的 一些 宏观 的 政策 上 的 问题， 还有 购房者 也很 关心 的 就是 房地产市场 的 一个 风险。 不管 是 这个 房 企 的 债务， 还是 说 保 交 楼 的 情况， 可能 也是 影响 大家 买房 决策 的 一个 因素。 尤其是 很多 年轻人 会 比较 在 网上 看到 的 消息 多了， 会 比较 在 关注 这些。 那 也请 马 老师 讲一讲， 您 觉得 现在 房地产市场 的 风险 有有 哪些？ 然后 如何 化解？

我不知道 这个 话题 能不能 展开 来讲， 因为 很 敏感。 但是 其实 无论是 二十大 也好， 还是 三中全会 也好， 都是 非常 明确 的， 而且 是在 一个 非常 显著 的 位置 提到 了 房地产市场 的 风险。 所以 我 觉得 大家 也 不要 特别 紧张 或者 怎么样 就 正视 它。 因为 这个 风险 是 客观存在 的。 我们 只要 妥善 的 处理 好， 我相信 这样的 一个 问题 就 不再 是一个 可能 大家 觉得 是一个 特别 敏感 的 一个 话题。 因为我 觉得 进行 到 这样的 一个 阶段， 过了 二十几年 快速 发展 之后， 是 一定 会 积累 某些 有 好的 地方， 也 可能 有有 一些 风险， 有 一些 问题。 我 觉得 这个 是 很 正常 的 一个 状况。

针对 这个 问题， 其实 我们在 过去 的 三四年 的 时间 内 一直 在 讨论 这样的 一个 话题， 甚至 是 做了 一些 比较 深入 的 一个 研究。 目前 来说， 我们的 判断 基本 的 判断 应该说 风险 主要 还是 在 一些， 杠杆 比较高 的 一些 开发商 的 这样的 一些 领域 里面 积累 了 一定程度 的 风险。 这个 风险 到 目前为止 是一个 什么样 的 程度， 我 觉得 还是 要 值得关注 的。 就是 开发商 这样的 一个 流， 尤其是 他们 存在 的 一个 流动性 的 一个 风险， 所以 这个 是一个 可能 是一个 核心 的 一个 问题。 而且 不完全 是 通过 短期 的 一个 经营性 的 收入 的 改善， 能够 立马 全方位 的 进行 解决 和 处置 的。 所以 大家 有一个 心态， 我 觉得 要 耐心 一点 处置 这样的 一个 风险。

因为 毕竟 是一个 超过 十年 以上 的 这样的 一个 积累 的 一个 风险， 所以 处置 起来 肯定 也 需要 一定 的 耐心 跟 时间 的 一个 跨度。 所以 进而 我们 可以 知道 他 对于 整个 的 经济 层面 也好， 还是 对于 大家 买房 的 人我 觉得 其实我 更 我 更 可能 更 在意 一点， 就是 大家 买房 的 这些 群体， 要 注意 这些 开发商 的 一个 风险 的 一个 111个 状况。 买房 因为 毕竟 买房子 要 花 的 钱 非常 多， 所以 这样的 一个 风险 我 觉得 还是 需要 大家 关注 的。 所以 我也 给 大家 定 个 调， 就是 短期 来说， 它的 一个 风险 可能 会 有点 及 面 慢慢的 进行 处置， 但是 花 的 时间 可能 会 比较 长。 尽管 已经 花了 将近 两三年 的 时间 了， 但是 未来 的 这样 一个 进程 恐怕 还会 进行 下去。 所以 开发商 的 这个 风险， 尤其是 流动性 方面 的 风险， 我 觉得 大家 还是 要 值得关注 的。

好的， 谢谢。 二手 学区房 会 跌 吗？ 或者说 二手 学区房 未来 的 价值 是不是 会 减弱 呢？ 我 觉得 戴 宇 总 可以 回答 一下 这个 问题， 因为 您 跟 一线 的 业务 比较 接近。

客观 的 讲 我们 先 定义 一些 概念。 大家 说 学区房 其实 从 义务教育 来讲， 从 政府 侧 来讲， 是 没有 学 这方 概念 的对， 或者 换句话 讲， 就是 小学 初中 是 我们 国家 定义 的 义务教育， 九年 义务教育。 也就是说 今天 你 哪怕 是 外地？ 或者 你是 集体户， 你是 有 户 没 房， 有 房 没 户 等等 各种 情况。 只要 你是 适龄儿童 就是 六岁， 那 你是 必须 要 去 接受 教育 的 义务教育 的对， 所以 这是 我们 理解 的 租售 同 权 对 租 购并 举。

但是 大家 可能 一部分人 更加 关注 的 是 这个 居住 地址。 旁边 的 那个 学校 它是 一个 热门 校， 所以 他 会有 一个 叠加 的 一个 教育 属性。 这个 事情 其实 在 21年 的 一个 政策 的 大 的 一个 调控 下面， 其实 是 已经 过去 客观 来讲 是 有些 虚高 的对， 那 现在 其实 已经 慢慢的 回归 到 一个 正常 的 属性， 对 吧。 过去 像 有 一些 比较 典型 的 楼盘， 就是 交 新庄 那边， 春申 那边 对 吧， 高新 花园 就是 外环 外， 单价 10万， 那 显然 就是 有 一些 叠加 的 一些 教育 属性 在上 面对， 所以 慢慢 现在已经 回归 到 一个 理性化 的 水平。 所以 大家 其实 还是 根据 自己的 需求。 就是你 有 这样的 教育 诉求， 你 愿意 额外 付出 一定 的 成本， 这个 肯定 不是 一个 非常 超 纲 的 成本。

对 嗯 我自己 其实 也 在 考虑 这个 事情， 就是 绝区 的 属性 到底 怎么样 去 看待。 对我 我 个人 因为 各方面 条件， 就是你 你 经济基础 这 是一个 短期 很难 逾越 的对， 所以 就 我 和 太太 的 一个 思路 就是 不用 去 追 那些 特别 热门 的 学校。 对， 因为 它 叠加 的 这个 附加 属性 太高了。 对， 所以 这个 其实 因人而异， 如果 有 条件 可以 去 多 了解 一些。

是的， 这个 话题 我也 我 其实 也 比较 感兴趣， 因为我 也 在 看 学区房。 其实 我们 前面 一场 做 过 一场 直播， 当时 我们 有 个 同事 他在 美国 住 过 很久， 他 当时 就 说。 即使 是在 美国 这样的 国家， 它 那个 学区房 都是 非常 坚挺 的。 然后 在 这 一轮 的 房价 下跌 中， 我们 也可以 看好 好多 城市 它 最最 穿越 周期 的， 资产 是 最好的， 学校 对口 的 学区房。 当然 也有 下跌 的， 也有 一些 学区房 下跌 的 比较 厉害， 就是 这个 附加 属性 已经 削弱 了。 但是 也有 一些 是 传染 周期 的， 我 觉得 其实 它是 一个 分化 的。 但是 具体 来看 的话， 对口 好的 学区 它 永远 相对 比较 坚挺。 然后 咱们 还有 网友 提问 说， 从 投资 的 角度 来看， 是不是 说 345线城市 已经 不需要 关注 了？ 崔 老师 您 从 财经 媒体 人的 这个 身份 来 聊聊， 您 觉得 是不是 说 第一线 城市 以后 不用 看 了。

这 得分 就是 刚刚 才 跟 马 老师说 的， 很多 地儿 我 觉得 得分 你 得 看 那个城市 到底是什么 城市， 是 吧？ 但是 你 要说 比较 大 规律 来说， 我 觉得 是 大 规律 是 这么 一个 规律。 就是你 经济 最好的 城市， 它 以后 的 经 这个 城市 它 带动 的 经济， 带动 了 新的 产业， 很多 东西 它 都会 马太效应， 它 会 变得 更好。 特别是在 中国 来说， 其实 你看 中国历史 上， 这些 大城市， 它的 经济 规模 排行 近 200年， 它 变化 不大 的。 除非 有一个 特别 炸裂 的 一个 什么 经济 事件 或者 政治事件， 比如 战争 或者 是 还有 咱们 改革开放。 你看 改革开放 出了 一个 深圳， 他 这个 深圳 可能 他 这块 的 一个 经济 排行， 在 全国 的这 城市 排行 里头 有一个 跳绳 是 吧？ 深圳 原来是 没有 的， 就是 可能 是一个 小 镇子， 后来 变成 了 一个 大城市， 其他 的 真的 不太 多。

就是 城市 你 想 跃迁， 你 比如说 我 原来是 一个 五线 城市， 我 一个 变成 一个 经济 非常 发达 的。 在 全国 排行 原来 排 第 146， 后来 我 排 到 第五 或者 第七， 这种 例子 非常少。 你看 历史上 也 很少 的， 就是 城市 的 这个 排行 它 很难 变化。 所以 我 就 根据 您 那个 问题 说 您 的 问题。 你 像 三四五 线 城市， 我 当然 这个 线 现在 大家 口径 不一样。 我 感觉 好像 更 低 线 城市， 他 以后 经济 变得 更 牛 的 一个 概率 是 比较 低 的。 当然 他 现在没有 达到 那 所谓 的 刘易斯拐点， 是 吧？

如果 达到 那个 程度 的话， 他 可能 处于 一个 比较 相对来说 比较 静态 的。 像 中国 这个 就像 我 开始 说 的， 他 可能 二次 城市化 这种 还没有 结束。 在 这种 情况下， 可能 三四五 线 城市， 我 觉得 是 从 统计 的 这个 角度 来看， 我 觉得 可能 它 这个 城市 的 房价 就是 稍 增长 的 会 慢一点。 一 二线 一线 城市 它的 这种 房价 会 更 坚挺 一点。 我看 就像 刚才 马 老师说 的， 他 从 那 现在 即使 咱们 房地产 走 这个 低谷 这个 数据 来看， 好像 也 比较 符合 刚才 我说 的 这个 规律。 大致 上 我说 的 是 大致 上 不 特指 某 一个 城市。

大概是 这样的。 好的， 想 问一问 马 老师， 您 怎么看 这个 345线城市 的 房地产 的 投资 情况？

我 基本上 也 赞同 这个 观点 了， 但是 有点 再 多 说一句。 如果说 这样的 一个 或者说 他们 定义 的 这个 345线城市 是在 是 依附 在 特大城市 周边 的话， 我 觉得 未来 等到 整体 市场 企稳 之后， 可能 还 会有 一些 机会， 或者说 是 其实 它的 机会 在于 它的 再 发展， 就是 这个 城市 的 再 发展。 但 如果说 这个 三四五 线 城市 距离 特大城市 是 比较 远， 或者说 因为 未来 我们 中国 的 城镇化 建设 是 走 大 的 一个 城市群 和 都市圈 的 这样的 一个 概念 发展， 不是 像 过去 的 这么 几乎 所有的 点 都 能够 起来 的 这样的 一个 状况。 他 还是 有 更加 聚焦 的 一个 11个1个 趋势 在 里面。

所以 比方说 如果你 是在 上海 或者 北京 周围 的 三四五 线 城市， 或者说 我们 上海 的 五大 新城， 或者 是什么 这样的 一个 区域， 它 有可能 在 未来 随着 它的 人口 流入， 随着 它的 产业 的 自身 的 一个 发展。 当然 他的 投资 的 机会， 或者说 大家 能够 看到 的 一种 热度， 肯定 不会 像 以前 那么 热， 那 他 可能 更多 的 是一种 慢热 的 一个 状况。 如果 你的 视野 放 的 比较 长远 的话， 我 觉得 倒是 还有 可能。 但 如果 在 绝大部分 区域 的， 我们 定义 为 的 三四五 线 城市 的话， 我 觉得 就 只是 一个 正常 的 一个 住房 需求， 他 不见得 会有 这种 刺激性 的 这种 状况 出现。 所以 根本上 来说， 如果你 是一个 投资 属性 的话， 我 觉得 我 大家 还是 要 谨慎 的。

这个 345线城市 在 未来 如果说 而且 是 已经 在 过去 有过 很强 热度 了 之后 的的 一个 或者说 它的 价格 已经 在 了 一个 相对 比较高 的 一个 水平 了 的话， 那 我 觉得 至少 你的 投资 的 一个 这样的 一个 心态， 我 觉得 可以 稍微 放 一 放。 而是 考虑 一些 其他 的 基础性 的 实际 的 需求。 如果你 真的 实际 的 有 需求， 我想 买， 那 我 觉得 你 也 不太 不要 太 在意 这个 价格 的 一个 波动。

是的， 我 感觉 其实 现在 345线城市 其实 不 缺乏 热门 的 产品。 但是 它 其实 并不是 在 投资 的 需求 上。 比如说 前段时间 义乌 它 有 好几个 豪宅 开盘 大概 都是 一 两千万 的 总价， 然后 卖 的 非常 的 火爆。 但是 它 并不是 用来 投资 的， 其实 它是 满足 当地 的 一个人 的 自 住 需求 的。 因为 它 这个 地方， 因为 它是 世界 的 义乌， 他 人 老百姓 他 手头 都 比较 富裕。 所以 他 这个 产品 的 升级， 房地产 产品 的 升级， 其实 更多 的 是 自助 的 需求 的 一个 升级。

然后 我想 我 想到 了 一个 就 没有 其实 很 我 还没有 见到 网友 提问， 但是 我自 就 想到 一个 现在 年轻人 有一个 非常 新的 一种 买房 的 方式， 是 叫 躺平 式 买房。 买 就是 去， 鹤岗 或者 是 其他 一些 房价 很低 的 地方， 就是 可以 几万块 钱 就买 一个 房子。 很多 年轻人 买 了 这样的 房子， 然后 他们 在 这个 地方， 过 一些 低成本 的 生活， 然后 从事 一些 可以 在家 里面 从事 的 工作， 比如说 在 网上 接 一些 活儿， 或 剪辑 片子， 或者 做 一些 自媒体 这样。 崔 红 老师 您 怎么看 年轻人 这种 买房 的 方式？

你 别 听 他们 瞎扯， 这样 人 很少 的， 但 大家 是 起哄， 说 还行， 那 鹤岗 都 去 鹤岗 买 了， 怎么 鹤岗 房价 还 那么 低？ 没有 大家 这么说， 他 可能 有时候 是 发现 一种 觉得 比如说 北京 上海 这种 工作 太 累了， 这种 太卷 了 房价 太高了。 发泄 一下 不满 是 吧？ 你看 咱们 原来 有一个 课文， 而 叫 多收了三五斗。 你 这块 儿 谷子 卖 的 比较 便宜， 我们 把 这个 谷子 卖 到上海去， 或者 是 卖到 哪儿 去。 他 可能 这么说 一下， 他 心里 宣传 好受， 但是 接下来 他 该怎么过 还 怎么过。

你说 鹤岗 买 一房， 您 花 4万块钱， 5万块钱， 您 到 那儿 跟着 是 买 一房。 我 住 上海， 我 跟 鹤岗 买 一房， 你 买 一房 有什么用？ 你说 这个 就是你 工作 这个 阶段， 你 肯定 是 用不上， 对不对？ 他 又 没有 什么 投资 价值。 然后 你 退休 了 会 住 到 鹤岗 去 吗？ 那 也 我 觉得 可能性 也 非常低。 而且 我看 还有 那种 法制 进行时， 还有 案件 说 你 跟 一个 什么 小城市 县城 买 一房， 结果 邻居 把 锁 撬开， 把 你那 块 也 给 装修 了， 还有 这种 事儿， 然后 最后 还 说不清楚 这种 这种 这种 是 大家 想象 中的 一个 世外桃源， 但是 真正 去做 的， 反正 我 没 看见 说有 我身边的 这个 什么 708090、 00后， 说 谁 真正 这么 去做 的 非常少。 我 觉得 也 可能 有 像 您 说 的 什么 自媒体 的 这种， 可能 有 开始 他 抱着 这种 想法 去去 这么 做 的， 但是 也都 是 不 成功 的。

人家 自媒体 或者 做 这种 什么 博主， 或者 怎么着 的那 也得 需要 资源。 他 不是说 你 找 一个 旮旯 拿着 话筒 那么 一说， 你 自己 由于 你 这个 内容 特别 牛， 直接 就成 了。 这 现在 我们 这个 改革 怎么着 也能， 这 自媒体 它 里头 也有 很多 这种 资源， 什么 运营， 它 有 很多 套路 的。 它 不是说 完全 由 你 内容 决定 的， 内容 决定 的 占 的 比例 并不大。 可以 说 你说 你 想 你 跟 鹤岗 三万多 买 一房， 那 就买 了 一 话筒， 买 一个 手机 到 那儿 去 直播 去 了让 他 做 一 做。 他 我知道 这么 做 的 人 其实 很少。 还是 说 那句话， 是 想象 中的 年轻人 可能 工作 太 累了， 想象 中有 人民 世外桃源 过 一个 躺平 式 的 低成本 的 生活， 很少 人 去 真正 去 这么。

去 做好 的。 好的， 那 崔 老师 的 观点 是 这个 噱头 大于 实际。 现在 咱们 有 网友 提问 说， 一线 城市 现在 这个 政策 比较 宽松。 那 现在 从 置换 房子 角度 来说， 现在 趁着 宽松 期 或者 这个 房贷 比较 低 的， 利率 比较 低 的 情况下， 入市 会 比较 好， 还是 说 现在 手上 拿着 现金 会 比较 好。 我 觉得 这个 是 大于 总的 范围， 麻烦 大于 帮 我们 讲一讲。

好的， 谢谢。 对， 这个 确实 是 一线 城市， 尤其是 北上 北 北上 我们 看到 整个 换房 的 比例， 从 数据 来看， 就是 你你你 录 电话号码， 对 吧？ 你 卖房子 录 电话号码， 你 买房 录 电话号码， 我们 就 用 这个 电话号码 去 匹配。 是 超过 了 6% 10万 课。 对， 但 实际上 真实的 情况 远远 高于 这个 值， 为什么呢？ 因为你 比如 一家子， 那个 夫妻 老婆 对 吧？ 或者说 自己的 爹妈， 其实 他 电话号码 就 不一样。 所以 这个 是一个 真实的 场景， 就是 我们的 调研 一线 的 体感 是 大概 在 75左右。

对， 也就是 四套 里面 有 三套 都是 置换 房， 这 是一个 现状 存量 市场， 那 换房 本质 的 逻辑 我们 自己。 什么 叫 换房？ 卖 一 买 一。 但 其实 他是 说 你 卖 一 套房 再加 一个 多少钱， 再 换 另外 一 套房。 当然 也有 一部分 是 小 换 大 换 小。 对， 尤其是 60岁一些 以上 的 一些 老人， 他 要 腾挪 出来 资金 去 给 到 下一代。 所以 他 会 把 大房子 换成 小房子， 但 主体 还是 小房子 换 大房子。 由于 一些 生活 的 需要， 人口 变 多， 小孩 有效 教育 的 需求。

那那 这个 本质 那就 意味着 什么 呢？ 意味着 你 卖 的这 套房 有可能 是 涨 或 跌， 对 吧？ 当然 当下 的 市场 是在 跌， 然后 你 买的 那 套房 实际上 它 也是 同 频 的 在 做 这个 市场 的 震荡。 所以 其实 现在 这个 市场， 当然 21年 到 现在 肯定 是一个 下行 市场。 但是 就 这 两个月 来看 的话， 我们我们 观察 下来 实际上 是一个 比较 企稳 的 一个 市场。

怎么 去 理解 呢？ 有 三个 数据 去去 观察 这个 市场， 一个 数据 就是 新增 房， 对， 就是 有 多少 业主 他 会， 这 是一个 数据。 这个 数据 在 过去 很长 一段时间， 譬如 过去 两三年， 还是 很 夸张 的。 就是 我们 现在 整个 内网 的 库存 是 超过 了 17万套。 对， 这是 这个 是 历史 新高， 过去 十几年来 的 历史 新高， 这是 第一个 数据， 这个 数据 已经 放缓 了， 新增 房 放缓 了。

第二个 数据 就是 这些 房子 它的 店 挂牌价。 这个 其实 某种意义上 代表 业主 的 对于 这个 市场 的 预期。 也就是说 在 过去 一段时间， 这个 业主 的 新增 房 的 挂牌价 实际上 是 一直 在 走低 的对， 也就是说 他 对 这个 市场 其实 没 那么 看好， 那 今天 我们 看到 它 也是 止跌 了。 对， 这是 第二个 数据。

第三个 数据 就是 成 交界面 的 数据。 我们 刚刚 说 的 都是 新增 挂牌 的 数据， 成交 的 数据， 那 咱们 都 知道 对 吧？ 其实 一直 在 慢慢 往下走。 对， 到 现在 其实 也是 止跌 了。

对， 所以 这 三个 数据 其实 都能 验证 整个 市场 目前 是 企稳 的， 是 稳定 的对， 那 稳定 的 市场 其实 做做 置换， 它 就有 一个 基础。 要 不然的话 对 你你你 涨 也好， 你 跌 也好， 其实 你的 这个 一买一卖， 你是 先买 后 卖 还是 先 卖 后 买 呢？ 实际上 都会 出现 一些 空间， 对 吧？ 就 中间 可能 两个月、 三个月， 那 楼市 就 震荡 了， 就有 很大 的 不确定性。 但 如果 是 稳定 的 市场， 我们 去做 置换， 确实 还有 这样的 一个 需求 的话， 我 觉得 确实 是 可以 去 考量。

但是 最后 有一个 结论， 就是 所有 这些 大事， 大 数据 其实 都 得 落到 每一个人 的 身上。 就是你 得 去 看 产品， 对你 得 去 看 项目， 看 楼盘。 这 每个 楼盘 就是 小 数据， 大 数据 和 小 数据 其实 还是 会有 一些 差异 的对 所以 还是 根据 自己的 需求。

是 小户型 会不会 成为 热门 的 户型 呢？ 其实我 我 个人感觉 小户型 可能 是 十年 前 流行 的 户型。 但是 随着 尤其是 新冠 疫情 之后， 大户型 越来越 受欢迎 了。 而且 现在 一系列 的 政策 也是 松绑 了 对于 小户型 的 要求， 以前 可能 有 7090 这样的 政策， 但是 未来 的话 大户型 可能 会越来越 流行， 这是我 个人 的 感受， 我不知道 对不对。

这里 边 有 一些 历史 问题， 就是 一个 是你 刚刚 说 的 7090 的 一些 底层？ 新新 建房 的 一个 政策 限制。 还有一个 就是 在 过去 可能 这个 最后 就要 聊 远 了， 就是 我们的 叫叫 计划生育。

我们 过去 的 很长 一段时间 的 家庭 结构， 实际上 是 两大 一小 的 三口之家。 所以 这样的 结构 家庭 实际上 造就 了 我们 现在 的 物理 空间， 就 整个 这个 城市 的 物理 房子， 它 就是 一个 偏 小户型 的 房子。 所以 我们 去 看 70平以下 的， 就 整个 这个 城市 上海上海 这 座 城市 一共 是 有 930万套 住宅， 这些 住宅 里边 70平以下 占 比是 超过 了 3分之2。 也就是说 我们 今天 说 小户型 是不是 热门 户型， 是 基于 这个 城市 的 结构， 就是 长 这样。

但是 有 另外一个 视角， 就是 我们 现在 二 孩 三 孩 对 吧， 就是 国家 都是 鼓励 的。 尤其是 疫情 之后， 大家 其实 对于 自己的 这个 居住 的 小天地 还是 有 一些 品质 上 的 诉求。 所以 今天 我们 看到 开发商 新造 的 一些 房子， 对于 产品？ 对于 房子 的 户型 肯定 是 比 过去 二三十年 前 的 那个 是 不一样的。 定位 是 所以 这是 本身 这个 城市 的 物理 结构 决定 的那 至于 小户型 未来 会不会 成为 热门， 其实 也是 我们 看到 的 数据 是 分化 的。 分化 的 什么 意思 呢？ 就是 年轻人 他 由于 经济基础 也好， 还是 由于 通勤 时间 也好， 他 会 选择 小户型 多一些， 总成本 会 低 一些， 离 市区 会 近 一些。

对， 但是 过去 其实 新的 2527 的 这个 政策， 他 户型 是 有 一些 利好 政策 的， 还有 一些 补贴， 还有 一些 各种 利好 的 政策。 我们 看到 这一年 一个多月 来， 小户型 的 成交 占 比 也是 提升 了 一部分。 对， 是 有 一些 刺激作用。

我 有 网友 提问 说 北上 广 近期 二手房 销量 快速 上升 的 原因 是什么？ 我 觉得 首先 北上 广 近期 二手房 销量 有 快速 上升 吗？ 那个 大鱼 帮 我们 说一说 上海 的 情况， 应该 是在 517之后， 二手房 是 有 一波 快速 的 上升 的 一个 趋势 的。 那 后面 在 这个 政策 刺激 之后 是 怎样 一个 趋势 呢？

是 5月27 号 的 那个 政策， 在 六月份 是 有一个 立竿见影 的 效果。 六月份 我们 看到 基本上 是 2.5万套， 是 过去 三年， 从 21年 至今 单月 的话 最高 的 一个 交易量。 对， 但是 进入 到 7月， 现在已经 到 7月下了， 其实 已经 慢慢的 回归 到 过 正常 的 一个 水平。 我 估计 这个 月 大概 在 1.5万 左右。 对， 所以 没有 说 现在 快速 上涨。 就 单月 来讲 的话， 六月 那 就是 那个 527的政策 刺激。 广州 不是 特别 了解， 北京 的话 最近 也有 一个 政策， 但 实际上 没有 太大 的 波动。 对， 也 其实 也是 侧面 反映 了 整个 市场 目前 还是 趋于 理性 的。

好的， 一凡 上半年 整体 其实 还是 稳定 有 升 的。 我们 看到 整个 六月份 是 有一个 翘尾， 然后 创造 了 三年 来 的 单月 的 一个 新高。 对。 但 整体 上 过去 从 21年到24年 的话， 各方面 原因， 大环境、 小 环境， 包括 国际局势， 然后 造就 了 整个 楼市， 它是 一个 往下走 的 一个 趋势。 这是 上半年 的 一个 情况。 对 到 6月份 我们 看到 有一个 政策 的 一个 刺激作用。 那 下半年， 从 目前 我们 刚刚 说 的 一些 新增 的 挂牌 数据 来看 的话， 包括 它 背后 其实 是 代表 业主 对于 这个 市场 的 一个 预期 我们 认为 判断 还是 比较 偏 稳定 的对， 这 其实 也是 一个 比较 好的 一个 预期， 就是 稳定 对于 这个 市场 的 业主 和 客户 来讲， 它 都 是一个 伤害 比较 小的 一个 环境。

稳定 的 一个 单 量 的话， 我们 预计 是在 1.3到1.5万 之间。 对， 这 是一个 走势。 对于 购房者 来讲 的话， 我我我 还是 那个 观点， 包括 我自己 其实 也是 其中 的 一个 需求 需求者， 对 吧？ 那 整个 现在 业主 售房 的这 一端， 我们的 成交 周期 也是 在 一个 高位， 基本上 是在 110天 左右。 对， 就 是从 挂牌 到 最终 成功 售出， 平均 来看 的话 是 接近 四个 月。 客户端 其实 也是 在 历史 高位， 就 是从 开始 委托 看房 到 最后 下定， 基本上 也是 在 40天左右。 对， 都是 属于 我们 拉长 周期 看， 都 是一个 历史 高位。

对 这样的话 其实 对于 购房者 来讲， 其实 就 没有 那么 着急。 对， 还是 要 想 清楚 自己的 需求 是什么。 也 其实 是 稳定 的 市场， 倒逼 我们 作为 服 或者 尤其是 我们 公司， 就是 我们 倒逼 我们 要 去 提供 更好 的 服务。 然后 创造 更高 的 一些 好好的 房源， 更好 的 房源， 尽量 的 去 促成 成交。 这个 是 客户 也好， 业主 也好， 包括 服务者 也好， 我 觉得 稳定 的 情况下， 大家 就有 更大 的 确定性。

另外 就是 刚 说到 租房， 其实 我们 也 准备 了 一些 关于 租房 的 数据。 对， 就 整个 这个 城市， 上海 相对 来讲 还是 一个 国际化 大都市， 对 吧？ 我们我们 去 横向 对比 欧美、 日韩， 其实 有一个 比较稳定 的 数据， 就是 大概 在 百分之 我们 第七次 人口普查， 其实 这个 数据 也是 验证 的。

就是 大概 在 33%到35% 之间 的 人， 也就是说 3分之1 左右 的 人 他是 在 租赁 市场。 所以 我们 看到 有 大概 350万 户对 这些 房子 是在 出租。 这里 边 年轻人 肯定 是 居多 的对， 我们 看到 20岁到30岁 大概 在 27% 左右， 并且 还在 呈 一个 上升 的 趋势。 其实 前面 我们 也有 聊到 过 年轻人 关于 买房 和 租房 的 一些 选择。 从 交易 界面 上 来看， 其实 也有 一些？ 就是 能够 看到 一些 趋势。 然后 这边 具体 的 细节 我 就 不 展开 了， 就是 大家 对于 买 租房子 还 会有 一些 更多 的 一些 倾斜 性。

所以 整个 下半场 的话， 24年 下半年 的话， 我们 不管 是 作为 消费者， 还是 作为 服务者， 还是 希望 楼市 能够 在 大 的 一个 健康 的 政策 的 环境 下， 稳定 的 发展， 就 不要 大起大落。 对于 大起大落， 对于 我们 所有人 来讲， 那 都 是一个 伤害， 对于 这个 城市 都是 伤害。 所以 从 目前 来看， 我们的 政策 还是 起到 了 一定 的 维稳 的 作用。 好的， 一凡。

好的， 我们 下面 也请 马 老师 从 宏观 的 角度 来 讲一讲 对 接下来 楼市 的 展望。

对 宏观 的话 这边 大家 还是 要 认清， 这个 宏观 跟 微观 自己 去 买房 其实 还是 差别 挺 大 的。 那么 我 从 宏观 的 角度 上 来说， 还是 回归 主线， 就是 一个 是 全国 的 层面。 一个 是 像 上海 为 以 上海 为主 的 一线 的 这种 城市 为 来进行 分析， 那么 从 全国 的 角度 上 来说， 我 觉得 下半年 这个 困难 期 还是 没有 过去。 整个 的 全国 的 一个 购房 的 一个 节奏 上 来说， 大家 也是 不紧不慢， 不会 像 以前 那么 急 着 去 买房 了。 所以 整个 的 节奏 还是会 逐步 的 一个 平滑 平稳 这样的 一个 状况， 包括 开发商 的 一个 资金 的 状况， 现在 还是 非常 紧。 所以 整个 的 全国 的 房地产市场 在 下半年 应该 还是 处在 一个 调整 的 一个 阶段， 这个 是一个 大 的 一个 方向。

从 上海 的 角度 上 来说， 或者 以 上海 为 代表 的 一些 个别 的 这些 大城市 来说 的话， 我 觉得 可能 趋 稳 的 概率 会 更大 一点。 这个 其实 一定要 分析 的话， 我 觉得 还是 有 很多 深层次 的 原因， 可能， 而且 还 不仅仅是 国内 的 因素， 所以 这里 我 就 不 展开。 但 我 总体 的 基调 来说， 大城市 的 房价 应该说 新房 的 价格 相对 会 坚挺 一点， 因为 它的 背后 是 有 土地价格 来进行 支撑 的。 但是 二手房 的 价格 可能 基本上 就要 随着 市场 的 一个 情绪、 信心 等等 有 波动， 所以 会 相对 的 可能 有 一些 震荡 等等 起伏。

而且 从 哪怕 是对 一个 大城市 来说， 它的 市区 跟 郊区 的 这个 房产 的 一个 价格 的 波动 可能 也 不太 一样， 它的 运行 的 状况 也 不太 一样。 但 至少 我 理解 为， 如果 从 一个 城市 的 整体 的 角度 上 来说， 我 认为 大城市 尤其是 北上 的话， 我 觉得 下半年 整个 楼市 还是 可能 会 企稳 的 概率 会 大 一点。 但是 如果 是 说 从 整个 全国 的 角度 上 来说 的话， 我 觉得 这个 压力 还 或者说 这个 趋势 长 的 一个 趋势， 我 觉得 还没有 完全 结束。 所以 基本 的 一个 观点 然后 大家 去 买房子 的 时候， 我 觉得 可能 不用 太 在意 说， 或者说 我 给 大家 一个 线索， 就是 怎么 去 区分 未来 有没有可能 阶段性 的 一个 触底， 或者说 全国 的 楼市 有没有可能 阶段性 企稳 的 这样的 一个 很 重要 的 一点 就是 政策 对于 开发商 的 资金 支持 这个 强度 是 强 还是 弱。 就是 在 这个 层面 上 来说， 我们 去 客观 的 去 讨论， 不要 抱着 一种 对 开发商 有 个别 的 这种 心态。

上面 的 一个 我们 就是 站在 一个 中立 的 角度 去 看 这个 问题 的话。 如果 政策 层面 有一个 比较 强 的 一个 针对 开发商 的 一个 资金 支持， 进而 推动 他 去 进行 更 大范围 的保 交 楼 等等 大 风险 等等。 那 我 觉得 整个 的 全国 的 楼市 可能 更 早期 稳 的 概率 会 大 一点， 这 是一个 大家 可以 适当 关注 的 一个点。 其他 的 我 觉得 长 周期 里面， 我 觉得 还在 一个 调整 阶段， 还在 一个 调整 的 阶段。 然后 上海 的话 或者 一线 城市 的话， 大家 可以 更多 去 关心 一些 市区 内 的 有没有 好的 楼盘 开 等等。 这个 我 觉得 还是 可以 一直 跟踪 的。

好的， 谢谢 马 老师。