Devon Zuegel: How To Create A New Town - [Invest Like the Best, EP.413]
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Devon Zuegel: 如何创建一个新城镇 - [像最佳投资者一样投资, EP.413]我今天的嘉宾是Devon Zuegel。Devon是Esmerelda研究所的创始人和总裁，她正在加利福尼亚葡萄酒乡创建一个名为Esmerelda的新城镇。在了解到Devon和她的计划后，我不禁想知道为什么没有更多的人在建设新城镇。她分享了她的项目Esmeralda的起源故事，这是她在成长过程中所珍视的Chautauqua社区的现代重塑，我们探讨了她在建设社区和重新构想我们共同生活方式方面的迷人工作。我们讨论了环境如何从根本上塑造人类行为，空间成本如何影响创造力，尽管城镇建设有强大的回报潜力，但仍面临的财务挑战，以及Esmerelda的计划。请享受与Devon Zuegel的这场迷人对话。 订阅Colossus Review。有关完整的节目笔记、文字记录和提到的内容链接，请查看此集的页面。-----本集由Ramp赞助。Ramp的使命是帮助公司以减少开支的方式管理支出，并为团队腾出时间专注于更有价值的项目。Ramp是历史上增长最快的金融科技公司，得到了我最喜欢的过去嘉宾（至少16位！）的支持，可能比我知道的任何其他公司都要多。请访问Ramp.com/invest注册免费并获得250美元的欢迎奖金。–本集由Ridgeline赞助。Ridgeline为投资经理构建了一个完整的实时现代操作系统。它通过一个一体化的实时云平台处理交易、投资组合管理、合规、客户报告等多项功能。我认为这个平台将成为投资经理的标准，如果你经营一家投资公司，我强烈建议你抽时间与他们交谈。请访问ridgelineapps.com了解更多关于该平台的信息。–本集由AlphaSense赞助。AlphaSense通过尖端的人工智能技术和大量顶级可靠的商业内容，彻底改变了研究过程。想象一下，通过搜索提供最相关的结果，帮助你更快地做出高信念的决策，研究的完成速度提高五到十倍。像最佳投资者一样投资的听众现在可以在Alpha-Sense.com/Invest获得免费试用，亲身体验AlphaSense和Tegus如何帮助你更快地做出更聪明的决策。-----本集的编辑和后期制作由The Podcast Consultant（https://thepodcastconsultant.com）提供。节目笔记：（00:00:00）了解Ramp、Ridgeline和AlphaSense（00:06:00）Devon对地方的痴迷的起源（00:08:07）接近性和空间成本（00:10:02）Chautauqua的灵感（00:11:31）建设新城镇：Esmeralda（00:13:23）城市设计和街道的重要性（00:15:44）社区价值观和点对点学习（00:18:15）Edge Esmeralda：一个原型社区（00:21:38）开发中的挑战和信任建设（00:26:45）汽车在城市规划中的角色（00:31:10）抵押贷款和税收：塑造社区（00:42:11）Devon的旅程：从斯坦福评论到Esmeralda（00:43:41）思维工具和反馈循环（00:46:33）城市设计和快闪村（00:50:06）探索Las Catalinas和无车生活（00:52:31）地方营造和有机城市发展（00:56:25）边疆营地和创建协作空间（01:02:39）建设新城镇：财务和基础设施挑战（01:12:05）任何人对Devon做过的最善良的事情</context> <raw_text>0 今年的“像最佳投资者一样投资”的赞助商是Ramp。Ramp为公司的财务建立了一个指挥和控制系统。您可以在一个地方发放卡片、管理审批、进行各种供应商付款，甚至自动化关闭账目。

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Patrick O'Shaughnessy是Positive Sum的首席执行官。Patrick和播客嘉宾表达的所有观点仅代表他们自己的观点，并不反映Positive Sum的观点。

本播客仅供信息参考，不应作为投资决策的依据。Positive Sum的客户可能在本播客中讨论的证券中持有头寸。要了解更多信息，请访问psum.vc。今天我的嘉宾是Devin Zugel。Devin是Esmeralda研究所的创始人和总裁，她正在加利福尼亚葡萄酒乡创建一个名为Esmeralda的新城镇。

了解到Devin和她的计划后，我不禁想知道为什么没有更多的人在建设新城镇。她分享了她的项目的起源故事，这是她在成长过程中所珍视的Chautauqua社区的现代重塑。我们探讨了她在建设社区和重新构想我们共同生活方式方面的迷人工作。

我们讨论了环境如何从根本上塑造人类行为，空间成本如何影响创造力，尽管城镇建设有强大的回报潜力，但仍面临的财务挑战，以及Esmeralda的计划。请享受与Devin Zugel的这场迷人对话。Devin，我必须先问一下你对地方的痴迷来自哪里。你这种深厚兴趣的成分是什么？

哦，这真是个有趣的问题。我认为这源于意识到环境在多大程度上塑造了我的思维、感受和行为。

即使是小事，比如办公室的平面图形状，也会对团队成员的互动方式产生巨大影响，外面的天气会影响我外出的频率，街道的布局最终会影响我走路还是开车，意识到我有点痴迷于试图改善我的生活和做出更好的决策。我意识到，如果你的环境支持和促进这些决策，做出更好的决策会容易得多。因此，我

对如何塑造我的环境以便它以我想要的方式塑造我这个问题产生了浓厚的兴趣。给我们一些关于环境中塑造你或你思维方式的东西的感觉或风味，这可能会让我们感到惊讶。

这是一个愚蠢的例子，但确实如此，如果我把手机放在我身边，就像现在这样，而不是放在电脑屏幕后面看不见的地方，我就不会使用手机，如果它在屏幕后面，我会忘记它的存在，而如果它在我身边，我会每隔几分钟检查一次，看看是否有通知。因此，我现在要把它藏在屏幕后面。从更宏观的角度来看，我认为。

你住得离朋友有多近会对你见到他们的可能性和见面的背景产生巨大影响。所以如果你住在同一个街区，你可能会直接敲他们的门说，嘿，你这个星期六在干什么？我们去做点什么。但如果你住在步行10分钟的地方，你可能会在去之前给他们发短信。如果你住在20分钟的地方，你可能会提前计划，你会说，我们周五晚上见面。因此，意识到我们在多大程度上受到环境中不同事物距离的影响是

对我来说是一个巨大的启示。因此，我试图塑造我的生活，使我想花最多时间的人尽可能靠近我，以及我想吃的食物类型和我想做的活动。我认为这真的会产生巨大的差异。因此，接近性是你生活设置中的一个关键变量或维度。还有哪些其他关键变量最吸引你？

我认为另一个非常有趣的变量是空间成本。你可以在餐厅对待你的方式中看到这一点。如果你在曼哈顿的一家餐厅，你可以告诉餐厅希望你吃完饭、结账，以便他们可以翻台，因为那个座位对他们来说很贵。

而如果你在一个成本较低的城市，房地产并不那么昂贵，通常会有更多的宽容，允许你在那里坐三个小时和朋友聊天，或者在曼哈顿的咖啡店，我认为他们通常会对你拿着电脑的行为投以异样的眼光，因为他们知道你会在那里呆很久。

而如果你在内布拉斯加州的一个餐馆，他们可能会让你再坐一会儿。因此，我认为成本真的很有趣。它也塑造了人们所做的活动类型。我听过的一个理论，我不知道，这很难验证，但我听过的一个理论是，为什么

初创企业在加利福尼亚扎根，尤其是所有早期公司的传说中的车库，是因为在加利福尼亚，这些车库大部分时间都足够温暖，可以在里面工作。而且有些额外便宜的空间附属于许多人的家。因此，它们变成了各种发明家的工作室。

和创造事物的人。而在东海岸，你的车库在一年中的一半时间里是冰冷的。因此，我认为当你能够将空间视为便宜的东西，而不一定需要为其付费时，你最终会得到不同类型的创造力，并且更多的事情需要大量的物理空间。你试图将你所学到的关于空间的所有东西结合到你在加利福尼亚建设的一个非常雄心勃勃的项目中的雄心的起源是什么？也许从高层次描述一下你希望做什么，然后为什么，背后的故事是什么。

是的。我在纽约西部的一个名为Chautauqua的小镇长大。我的祖母住在那里。那是一个大约8000人的小镇，建于大约150年前。我每年夏天都会去看望她。Chautauqua真正特别的地方在于，每年夏天的九周，

Chautauqua举办他们称之为季节的活动，包含研讨会、讲座、表演。它有交响乐团、歌剧和非常活跃的剧院。你可以把它想象成一个大学校园，只不过是多代同堂的。

我从小就去那里，自从我还是个小女孩以来，它一直是我全世界最喜欢的地方，但直到几年前，我第一次带我的丈夫去那里。当我们四处走动时，他问了我一个简单的问题，那就是，为什么没有更多像Chautauqua这样的地方？为什么只有这一处？我，

这真的让我停下了脚步。感觉就像电影一样。我想，哇，这是个好问题。为什么没有呢？因为我一直像鱼在水中，没真正考虑过Chautauqua是如何形成的，为什么这不是更常见的事情。因此，那是大约五年前的事，带我进入了一个思考的兔子洞，我一直在思考这个问题。

基本上，我最终意识到我需要在加利福尼亚建立一个新的Chautauqua，这是我的家乡，也是我的家人、朋友和网络所在的地方。因此，基本上，我正在建设一个现代版的Chautauqua。

在难度等级上，建设一个全新的城镇有多难？似乎美国就是这样。你不再听到全新城镇的消息。你听到的都是一些非常高档的Discovery Land物业或类似的东西，这些都是从零开始设计的，但通常不是普通的城镇。为什么这种情况不再经常发生？为什么似乎没有？

在某种程度上，这不应该那么难，因为我们知道如何建造建筑物。我们知道如何修建道路。这不是火箭科学。我们没有取得技术突破。但你确实是正确的，当你环顾四周时，确实没有很多新城镇在建设。我认为部分原因是...

在美国，人们有一种边界已经关闭的感觉。我觉得这不仅仅是物理边界。我认为很多行业中的许多人觉得我们处于历史的尽头。这几乎是一个更哲学的原因。我可以用很多方式回答这个问题。我认为一方面，我可以从哲学层面回答这个问题。还有很多技术原因。但我认为最大的答案就是这不是人们认为正常的事情。

但如果你想想，每个存在的城镇都必须在某个时刻开始。总会有人是第一个搬进来的人。有人建立了那种基础设施。我认为这只是我们做得越来越少的事情。随着边界的关闭，物理边界，越来越多的空间被占据了。许多适合城镇，尤其是大城市的好位置可能也被占用了。

也许你可以带我们走过你去过的最具启发性的地方，除了Chautauqua，这些地方形成了你所称的Esmeralda新城镇的硬件的一些想法。那些元素是什么？它们来自哪里？我很好奇你是如何决定什么重要并且可以纳入项目的。

但在我开始这个项目之前，我一直对城市设计，特别是街道设计非常着迷，因为我实际上认为街道是城市中最重要的建筑块。街道的互动方式以及它们与建筑和其他公共空间的接口，实际上是定义城市感觉的关键。

在过去的10年里，我一直在研究和写作，并与建筑师和开发商交朋友。实际上，我的可怜丈夫，每次我们旅行时，这实际上都是一次建筑之旅，我一直在和他说，哦，你看到这栋建筑从街道的退缩吗？哦，他们在这里强制要求20英尺的退缩，这很有趣。因此，我会说，最大的答案来自我的旅行，以及对不同城市中所做选择的详细笔记和观察，什么有效，什么无效。实际上，这也不是一个二元的事情。

这取决于你的目标是什么。这个社区是试图成为一个工业中心，进行大量制造吗？这是一个让人们放松的度假社区吗？这是一个旨在多代同堂的地方，还是针对特定一代的地方？因此，跟踪这些事情并建立一个非常丰富的心理模型，具体细节对我来说是最有趣的，老实说。这是我最喜欢思考的事情。

如果你想象一下，某人在那儿买了一栋房子并住了一年，你希望那个人如何向没有去过Esmeralda的人描述Esmeralda？哦，这太有趣了。

好的。我给你描述一下我认为特别喜欢住在Esmeralda的人物角色。基本上是一个成年人，有一个年轻的家庭，但也许他们的父母或甚至祖父母仍然健在。他们可以一起住在这个社区，这正是我在Chautauqua的经历。我会和我的祖母住在一起，我们有时会有三代甚至四代人住在同一个家中。我

我希望他们描述它为...

一个地方，他们的孩子有很多独立性。他们的孩子可以步行而不是每次都要请求开车到处去。一个社区内信任水平很高的地方。当你走出门时，你很可能会遇到与你分享相同价值观的人。这些价值观特别是学习和创造的水平，但也包括发明和创造新事物。

我喜欢Chautauqua的价值观。我认为我们会在此基础上进行建设，但我还要指出两个主要的价值观差异。我认为一方面，Chautauqua更注重终身学习，而不是建设。我认为它更像是一个吸收大量信息的地方，专家们来这里演讲。我不想贬低Chautauquans所做的酷事，但它更强调阅读、消费和学习。但我认为我想在此基础上进行建设，并创造更多的行动感，让人们建立企业和

创作艺术作品，进行研究，诸如此类。因此，这是一个差异。与此相关的是，它更像是点对点的感觉。因此，在Chautauqua，更多的是这种感觉，简·古道尔会来和你谈论黑猩猩，她会分享她的经历。人们会谈论一段时间，但然后就会

继续，而不是简·古道尔本人成为社区的一部分，然后与社区的孩子们一起主持一次探险去见一些黑猩猩，而是更像是点对点的，不是舞台上的智者，而是你周围的人都是各自领域的专家，但你也是你领域的专家，并建立那个网络。因此，我认为这些是我希望人们在这个社区中拥有的关键价值观和体验。

你会在那儿放置哪些东西，使得共同创造和创新变得更容易或更有趣？你实际上如何在城镇环境中促进这一点？你之前提到硬件和软件。因此，虽然我们目前正在建设硬件，实际上是房地产开发，最终我们在建设基础设施和建筑物。这就是房地产开发的硬件部分。这在其中扮演着非常重要的角色。

正如我们之前所讨论的，环境确实塑造了我们的行为。因此，在这一方面，我们正在建设基础设施和公共空间以及人们可以举办这些类型活动的活动空间。实际上，你可以把它想象成一个大学校园，我们将在社区中拥有讲座厅、凉亭等，以支持这种活动。

在软件方面，我们实际上已经开始了一些事情，因为建设所有这些硬件将需要一段时间。因此，我们已经开始了一个名为Edge Esmeralda的快闪村。你可以把快闪村想象成一个临时的大学校园。我们在加利福尼亚的Healdsburg举办它，距离我们建设硬件的物业南部15分钟。

这个快闪村每年夏天运行30天。许多人会整个月参加，但也有很多人只来一周或一个周末。去年，我们有1300人参加Edge Esmeralda。今年，我们认为可能会比去年还要多。

在Edge Esmeralda，我们正在实验许多这些想法。我认为去年我们做的一个关键事情是举办了每晚的社区晚餐。参加并不是强制的，许多人不会每晚都来，但总有一个时间和地点可以让你聚在一起，与社区中的其他人交谈。

老实说，我们借鉴了大学的运作方式，比如餐厅，人们会来，你总是知道会遇到一些朋友，并且会有一个有趣的人可以交谈。如果你不想去餐厅，那也没关系，但这是一个可用的选项。是的。

我认为我们从Edge Esmeralda获得的这些经验教训，作为我们正在建设的永久社区的原型，我们将会移植并最终放入我们正在建设的永久村庄中。有什么让你感到惊讶的事情吗？相对于你的预期？

我们组织Edge的方式基本上是一个巨大的非会议。如果有人不熟悉非会议的概念，非会议不是由中央组织者创建日程并分配演讲者的时间，而是我们创建一个容器，让事情发生。因此，我们提供场地、任何音频视频设备，并邀请人们。但随后这些人...

最终填补了时间段，并说，嘿，我想做一个关于我正在进行的神经技术研究的演讲，或者我想主持一个瑜伽课程。因此，它最终倾向于我之前提到的点对点概念。人们最终自己填充日程。这意味着有很多惊喜，很多事情是我们甚至没有打算发生的，但却很棒。我认为我们

在活动中看到的一个我很喜欢的活动是我的朋友Anson Yu和Nick Foley在一个月的时间里一起工作，制作这些太阳能A框架，基本上Nick一直想做这个项目一段时间，但由于生活繁忙从未做到。他在所有参与者的群聊中发了短信，说，嘿，我要建造这些太阳能A框架，基本上是带有太阳能电池板的露营棚。因此它们有电。有人想帮忙吗？很多人举手了。他最终有一整组人帮助在Edge Esmeralda期间在红木林中建造这个A框架。

我们没有打算让这发生，但这是最酷的活动之一。到月底，它最终成长和扩展，他们建造了一个完整的露营地。我们最终在太阳能A框架旁边举办了一个太阳能夜市，人们在那里做饭，举行了一个有趣的派对，感觉非常“太阳朋克”，就在树林里。因此，这是在Edge期间发生的许多惊喜之一。

这个项目的另一个迷人组成部分是你如何处理与建立的社区和当地利益相关者的关系，这些利益相关者靠近你正在建设的地方或其他城镇、城市及其居民。我相信他们对你正在做的事情以及是否希望它在附近有不同的看法。你在与项目附近的人打交道时，增加成功几率的方法是什么？

绝对是。这是这个项目中最重要的部分之一。我认为这实际上是一个很大的信任建设练习。我认为这是我们采取独特方法的地方。为了设定一些背景，通常在加利福尼亚，开发面临很多挑战。人们往往对新建筑和新基础设施的建设反应相当消极，原因多种多样。我们

采取了不同的策略。基本上，我们不是作为开发者首先进来，告诉大家，我们想推倒这里并把它变成一个大型停车场。我们首先作为社区组织者进来，聚集人们。我们通过Edge Esmeralda建立了信任和当地关系的机会。

我们的目标是向当地社区展示我们是值得信赖的合作伙伴。我们甚至还没有关闭土地的交易。告诉你我们在这个过程中的早期程度，我们甚至还没有购买土地，但我们已经举办了一场耗资数百万美元的活动，吸引了数千人进入索诺玛社区，并为索诺玛县带来了数百万美元的商业。

我们与当地艺术家合作，并与Healdsburg及索诺玛周边地区的餐饮业者合作。整个目的就是在当地社区建立关系，以便当我们达到建设某种东西的阶段时，我们实际上是嵌入其中的，并且我们理解人们想要什么，他们在寻找什么，为什么他们感到兴奋，为什么他们可能会担忧，以便我们可以相应调整我们的计划。

我认为如今很多房地产开发已成为一种自上而下的强加。就像某个外部资本决定这将发生，然后他们推动它并试图完成。而

人们更可能对此做出反应。去年在Edge期间，我们有一个机会，我邀请了Cloverdale和Healdsburg的市经理，并在一个小组讨论中主持他们，让他们讨论在地方政府中的经验。这服务了多个目的。

一方面，它给了他们一个机会，谈论他们关心的事情，并让他们得以突出。此外，Edge Esmeralda社区中有兴趣搬入我们正在建设的社区的人们，让他们对当地地区及其面临的挑战和机遇有更多的了解。之后，大家聊了一会儿，他们问了很多问题。我真的认为这是一个非常长期的信任建设练习，实际上

我认为这更像是照料花园，而不是其他任何事情。你在种下种子，种子需要时间才能生长。你不能指望人们在第一天就立即信任你。你需要出现并赢得他们的信任。这让我想起了迈阿密Wynwood的故事，警察和涂鸦艺术家曾经是敌人，现在成为了合作者和朋友。出于这种尊重，奇妙的事情诞生了。

Devon Zuegel: 如何创建一个新城镇 - [像最佳投资者一样投资，第413集]今天我的嘉宾是Devon Zuegel。Devon是Esmerelda研究所的创始人兼院长，她正在加州葡萄酒乡创建一个名为Esmerelda的新城镇。在得知Devon及其计划后，我不禁想知道为什么没有更多的人在建造新城镇。她分享了她的Esmeralda项目的起源故事，这是她在成长过程中所珍视的Chautauqua社区的现代重塑，我们探讨了她在建设社区和重新构想我们共同生活方式方面的迷人工作。我们讨论了环境如何从根本上塑造人类行为，空间成本如何影响创造力，尽管城镇建设具有强大的回报潜力，但仍面临财务挑战，以及Esmerelda的计划。请享受与Devon Zuegel的这次迷人对话。订阅Colossus Review。有关完整的节目笔记、文字记录和提到的内容链接，请查看此集的页面。-----本集由Ramp提供赞助。Ramp的使命是帮助公司以减少开支的方式管理支出，从而为团队腾出时间专注于更有价值的项目。Ramp是历史上增长最快的金融科技公司，它得到了我最喜欢的过去嘉宾（至少16位！）的支持，可能比我所知道的任何其他公司都要多。请访问Ramp.com/invest注册免费账户，并获得250美元的欢迎奖金。–本集由Ridgeline提供赞助。Ridgeline为投资经理构建了一个完整的、实时的、现代的操作系统。它通过一个一体化的实时云平台处理交易、投资组合管理、合规、客户报告等众多功能。我认为这个平台将成为投资经理的标准，如果你经营一家投资公司，我强烈建议你抽时间与他们交谈。请访问ridgelineapps.com了解更多关于该平台的信息。–本集由AlphaSense提供赞助。AlphaSense通过尖端的人工智能技术和大量顶级、可靠的商业内容，彻底改变了研究过程。想象一下，您可以以五到十倍的速度完成研究，搜索最相关的结果，帮助您自信地做出高度确信的决策。“像最佳投资者一样投资”的听众现在可以在Alpha-Sense.com/Invest获得免费试用，亲身体验AlphaSense和Tegus如何帮助您更快地做出更明智的决策。-----本集的编辑和后期制作由The Podcast Consultant（https://thepodcastconsultant.com）提供。节目笔记：（00:00:00）了解Ramp、Ridgeline和AlphaSense（00:06:00）Devon对地方的痴迷的起源（00:08:07）邻近性和空间成本（00:10:02）Chautauqua的灵感（00:11:31）建设新城镇：Esmeralda（00:13:23）城市设计和街道的重要性（00:15:44）社区价值和点对点学习（00:18:15）Edge Esmeralda：一个原型社区（00:21:38）开发中的挑战和信任建设（00:26:45）汽车在城市规划中的角色（00:31:10）抵押贷款和税收：塑造社区（00:42:11）Devon的旅程：从斯坦福评论到Esmeralda（00:43:41）思维工具和反馈循环（00:46:33）城市设计和快闪村（00:50:06）探索Las Catalinas和无车生活（00:52:31）地方营造和有机城市发展（00:56:25）边疆营地和创建协作空间（01:02:39）建设新城镇：财务和基础设施挑战（01:12:05）任何人对Devon做过的最友好的事情</context> <raw_text>0 和重新框架一种关系。这真是太酷了。完全没错。这让我想起了去年我最喜欢的经历之一，当我们宣布将在Healdsburg举办Edge Esmeralda时。一个当地人，现在是我非常亲密的朋友，他参加了市议会会议，并表示他将制作一个定制的标牌，上面写着“不要殖民Healdsburg”。

这并不是我们想传达的信息。我们实际上是想建立一个非常强大的社区。但后来他决定，实际上，我要给他们一个机会。我会出席他们的第一次活动，看看会发生什么。结果他非常喜欢，以至于整个快闪活动的一个月里，他参加的场次比其他任何人都多。到月底时，他帮助我们跑腿，去为我们去印刷店，最终与很多人建立了联系，认为我们所做的事情非常酷。我发现这真的很令人满意，因为这表明，尽管有些人最初可能看起来像敌人或攻击你所尝试做的事情，但他们的反应通常只是因为他们可能不理解你所尝试做的事情。这是一个与他们交谈的机会。这些起点一开始可能会让人感到害怕或令人畏惧。

当我听到他制作标牌的消息时，我并不兴奋，但这是一个机会，可以跳出来说，嘿，我实际上认为我们可能有比你意识到的更相似的目标。我认为很多人没有意识到这种可能性，因此可能不会迈出尝试的第一步。别误会，你不会说服每个人，但我认为许多人在谈话和寻找共同点方面要比你最初想的要友好得多。

在您在美国和其他地方的诸多旅行中，您能告诉我您关于汽车对城镇和社区影响的所有学习吗？

是的。首先我想说我并不反对汽车。实际上，我非常喜欢汽车，我认为在我理想的世界中，它们仍然会存在。但我将汽车视为我对马的看法，它们是一种非常酷的爱好，并且有一些酷的应用，但我们可能不应该围绕马来塑造我们整个城市。

所以我想先明确这一点，因为有时人们认为我讨厌汽车，或者这个方向上的人讨厌汽车。你之前问到为什么人们不再建造新城镇。我认为这个问题的另一个答案是，在不同的时期，会有新的边界开放。因此，当铁路开始在美国变得重要时，之前无法通过交通到达的土地突然有了火车站，城镇围绕这些交通枢纽迅速发展起来。

汽车也有类似的效果，之前人们必须在家和工作之间的步行或相对短的距离内待着。也许他们有一些公共交通，比如火车或电车，可以带他们到处走。但他们在轻松出行的距离上受到限制。汽车在城市边缘打开了一个新的边界。这就是我们在美国大多数郊区的形成原因。一方面，

它确实增加了人们的机会。人们很高兴能够突然走得更远，拥有更多的空间和土地。所以在某种程度上这是件好事。

然而，我也认为城市是一系列协调问题。我们可以深入探讨许多问题，但我将特别谈到一个问题，那就是每个人总是在权衡，一方面人们通常希望拥有更多的空间，所有其他条件相同，人们会选择更多的空间。

如果你可以在曼哈顿中间拥有一座豪宅，并且在中央公园中间拥有一栋房子，并将整个中央公园作为你自己的私人庭院，并且周围还有曼哈顿的所有便利设施，我认为很多人会选择这样的交易。这可能是美国市场上最受欢迎的房子。但另一方面，人们希望获得便利设施。他们希望能够接触到朋友。他们希望能够获得工作机会。

这两个目标是直接冲突的。如果你只考虑几何学，如果你们更靠近，就会有更多的东西在你附近，但这也意味着你拥有的空间更少。在汽车普及之前，人们自然会聚在一起，享有非常高的便利设施价值。因为每个人都在步行距离内，你可以在步行距离内获取各种东西。

随着帕累托边界的转变，人们可以做出不同的权衡，并且由于汽车的原因，城市边缘的空间变得更大，突然人们可以单方面决定，实际上，我更喜欢更多的空间而不是更多的便利设施。对于任何给定的个体来说，这种权衡可能非常有意义。唯一的挑战是

你现在也在影响其他所有人的平衡，因为当你走得更远时，突然你也在减少城市核心中发生的机会和有趣的事情。

所以对我来说，汽车所做的关键事情之一就是改变了这种协调问题的平衡。我认为我看到的一个效果是，有很多人希望生活在一个更密集、可步行的地方。他们实际上愿意做出这样的交易，愿意拥有一所稍微小一点的房子以换取更多的便利。但由于社会普遍

在他们所在的城市中决定他们都想远离一点，偏好空间而不是便利，这使得喜欢这种选择的人没有很多选择。我并不认为每个人都想住在一个非常密集的可步行城市。我认为有很多人实际上只想住在农村或郊区。但我确实认为，想要生活在可步行社区的人比可步行社区的数量要多，很大程度上是由于这个协调问题。

我对这些力量如何塑造我们周围的地方非常感兴趣。税收和抵押贷款以及这些在美国的历史如何塑造地方？这是个好问题。它们影响很多。我们有10个小时来讨论这个吗？请开始。所以从抵押贷款开始。抵押贷款是一种贷款，查看贷款的结构非常重要。因此，当银行借给你钱时，

如果你用这些钱做的事情非常顺利，他们会在他们给你的本金上获得一些利息。但如果事情进展顺利，他们并不会获得疯狂的回报。然而，如果事情进展得非常糟糕，他们会失去本金，并且会陷入困境。这一点很重要，因为这意味着贷款方本质上是谨慎的。他们不希望借款人用这笔钱冒任何有趣的风险，因为他们没有从中获得任何收益。

他们只承担损失。这与股权形成鲜明对比，股权如果事情进展得很糟糕，也会承担损失。但如果事情进展得非常顺利，他们就可以从中获益。因此，

在实践中，这意味着抵押贷款和其他形式的债务最终锁定了一种现状，因为贷款方希望看到有可比的或相似的房屋或单元或建筑在市场上。如果你进来并说，我有这个疯狂的新想法，我认为它会改变世界。他们会说，听起来不错，但我们能从中获得什么？所以这是一个非常重要的动态。另一个重要的方面

是通过联邦住房管理局（FHA）。在大萧条期间，很多人借取了短期的，被称为气球贷款的贷款。它们通常只有几年，也许是五年，这与我们今天的30年抵押贷款非常不同。这是大萧条问题的一个重要部分。很多人的贷款在经济大萧条来临时到期，他们无法获得新的贷款。因此，许多人失去了自己的家。

FHA（联邦住房管理局）和一些其他政府机构介入

并表示，这种情况是不可维持的。我们需要创造某种形式的抵押贷款，期限要长得多，以便人们在他们居住的地方有一种稳定感，我认为这是一个非常值得赞扬的目标。但当他们最终这样做时，他们创建了像房利美和房地美这样的机构，并且他们还创建了关于什么是值得获得住房贷款、抵押贷款的规则。他们最终

实际上锁定了那个时期理想住宅的许多理想。而那些恰好在位的人最终定义了许多这些因素。因此，有些规定是，我们不想给走廊不够宽的房屋提供贷款，以便人们能够搬进家具。他们深入到非常细致的细节中。

这可能是一个合理的规则。但问题是，这是一个非常集中的决策权，适用于全国范围内的所有地方。因此，它消除了在更自由市场体系中通常会出现的许多进化压力。

这些规则随着时间的推移而演变，但最终在30年抵押贷款周围创造了一些惯例和规范。此外，坦率地说，如果你作为银行借贷30年的钱，你的风险承受能力将比任何普通贷款人都要低，因为30年是个很长的时间。

想想30年前这个国家的状况与今天的状况。这是一个完全不同的地方。整个世界秩序完全不同。因此，在这个时间轴上下注会导致人们极其谨慎，并锁定现状。

思考这些激励因素以及每个人对30年抵押贷款的习惯真是有趣。基本上，我认识的每个人都对他们的房子有长期抵押贷款。你认为要打破这种状况并在新城镇的建设中创造创新，这些城镇是否需要以股权为基础来建造？你如何看待Esmeralda本身的融资类型？是的，让我们将其分成几个不同的部分，因为建设一个城镇需要很多不同的步骤。所以有土地购买过程。

然后是基础设施建设，包括道路、污水、电力等，天然气。然后是所谓的垂直开发，顾名思义，就是建筑。在我们的案例中，我们将建造一堆房屋。会有一两家酒店。会有咖啡馆和餐馆。会有我提到的活动空间。然后

每个阶段和部分吸引不同类型的资本。我可以说一下融资的选项，然后再说一下我们的想法。因此，一个重要的原则是，您在这个项目中的早期阶段，风险越大。这是直观的。但是当你购买没有任何基础设施的原始土地时，

或者如果它还没有获得你被允许建设的批准，那就被视为任何项目中风险最高但回报最高的部分。有些人确实借钱来进行那个阶段，但...

获得土地贷款要困难得多，因为它的风险更高。坦率地说，我认为这也不是很理想，因为你最终会给你的项目施加一个滴答声的时钟。在那个阶段，在你有任何现金流入之前，还有很多事情需要发生。所有我刚提到的事情，比如基础设施和所有这些，然后还有垂直建设。

因此，对我们来说，我们强烈倾向于用全部股权进行土地购买。我们认为，如果你在玩一个长期游戏，并且真的认为这将是一个长期价值，那就值得不去借贷。这样做的缺点是，当你借贷并利用你的收益时，如果事情进展顺利，你最终会获得更高的回报，因为你需要更少的股权来资助项目。所以这就是你在决定股权与债务时所权衡的内容。

因此，我们所做的是用全部股权购买土地。然后基础设施阶段，因为它更进一步，风险稍微小一点。拥有土地，你有批准，因此你知道你将被允许建设什么。未来仍然存在其他风险可能影响回报，例如市场需求。你是否真的做好了预测人们想要什么的工作？

在我们的情况下，整个Esmeralda概念有一些成功的例子。Chautauqua运作良好，还有其他我研究过的社区，我认为它们是非常好的可比案例。但归根结底，在加州这一地区，真的没有完全相似的地方，确实有风险我们是错的。

因此，在这种情况下，可能在融资基础设施时采取债务略微更好的主意，而不是在土地阶段，但仍然存在很多风险。在这种情况下，我们尚未决定如何为基础设施融资。实际上，我们目前正在与几位投资者进行谈判，他们对进行全股权交易感兴趣，既包括土地购买也包括基础设施建设。这对我们来说非常令人兴奋，因为

我们不会如此依赖利率的波动，但这可能会有两种结果。我认为双方都有论据。然后进入垂直和住房部分，这与我们之前讨论的抵押贷款更相关。我认为抵押贷款使人们购买房屋变得更加实惠。使用抵押贷款有很多好的理由。我的观点是抵押贷款

还有其他方法可以降低项目的风险，使其对贷款人具有吸引力。我们做出了一些具体的选择。例如，社区中的许多房屋将是自由产权地块。因此，基本上人们将完全拥有他们的地块，这使得所有权模型更简单、更直接。

或者其他一些非常战术但重要的事情，我们计划建造零边界房屋，而不是有共享墙的联排别墅。从外部看，它们看起来都像联排别墅。但在零边界模型中，你不与邻居共享墙。因此，再次，所有权更简单。因此，我们可以做很多这样的战术决策，我认为可以让它适合抵押贷款贷款人的框架。

同时仍然实际上非常创新和有趣。做创新的事情，尤其是在城市规划阶段，这是你真正不希望承担债务的地方。但我认为，随着你逐渐接近可以向人们出售的成品，这种差异就会减少，你会获得更多的好处。关于税收影响一切的方式，有什么值得一提的吗？我对抵押贷款的回答非常感兴趣。关于税收，你学到的有什么可能让人惊讶的东西吗？

物业税。不同的城市和州有不同的物业税水平。拥有房屋或建筑物的人将每年向州支付其房屋价值约1%的税款。物业税非常不受欢迎。一般来说，税收都不太受欢迎。

因此，在加利福尼亚州，特别有一条称为提案13的规则，该规则在1970年代通过。它基本上将物业税的增加冻结在每年最多2%的水平。这导致了大量的连锁反应。

其中之一对预算有巨大的影响。因此，例如，我的父母自1980年代初以来一直拥有加利福尼亚的房屋。自1980年代以来，他们房屋的价值大幅上涨。但他们必须支付的物业税并没有上涨太多。可以将物业税视为一种确保人们合理利用土地的手段。因为如果你处于一个超级高效的地方，你将会有很多

假设你位于硅谷核心地带，这是一个有很多工作的地方。通常，房地产价格会上涨，拥有一个反映这些更高价格的更高物业税是一种向人们发出价格信号的方式，告诉他们，“嘿，你应该在这里。你将能够参与这个经济。”我这样说是描述性而非规范性。这只是它的实际作用。

当你将物业税冻结在一个更低的水平时，你最终会使这种价格信号变得无效。因此，我昨天在旧金山走的时候，看到一个空地。我查了一下，它位于一个非常中心的位置，人们为一间糟糕的小公寓支付每月数千美元的租金。而那个空地人们很想住在那里，只要有人能在那里建一栋建筑。

我查了一下，发现业主已经拥有了几十年。因此，他们的物业税非常低，持有它没有什么成本。因此，你最终会在一个本可以容纳很多人的地方拥有这个空地。因此，像提案13这样的规则对人们的生活和空间的使用产生了巨大影响。

如果我调查一下你其他的经历以及它如何影响你现在的思考，如果你回想起你作为斯坦福评论的主编的时间，你为什么要这样做？是什么兴趣促使你申请或晋升到这个职位？为什么要费心？我加入了斯坦福评论，这是校园内一份较小的报纸，有时也颇具争议。我加入是因为...

当我作为新生阅读这份报纸时，我想，哇，这里是一个人们可以认真讨论想法的地方。他们可以认真对待这些想法，即使有一些禁忌和我们可能不应该讨论的事情。这是一个我可以真正探索的地方。感觉在这里有一种智力自由和好奇心，而我并不总觉得这在斯坦福校园中很普遍。

这并不是说我同意报纸中的所有内容。实际上，我有很多观点是强烈反对的，但这正是重点。我喜欢这里有不同的观点和会挑战我的人，提出困难的问题。而我觉得在校园里其他地方的讨论似乎更像是一种单一思维。很多人写的东西，我觉得任何人都可以写，而我

我只是不觉得自己受到挑战。因此，我想加入评论，是因为我想追求真理。我并不认为我会找到真理，但我认为与那些会挑战我的人一起，这让我更有可能在这方面取得一些进展。我看到你写过的另一个概念是思维工具和你使用的工具与实际创作之间的紧密反馈循环。这对你来说为什么是如此有趣的事情？

我很高兴你能看到这个联系。我认为思维工具是思考的环境，而城市是生活的环境。就像我们在开始时谈到的那样，我们所处的环境在很大程度上塑造了我们的行为。我认为我们使用的工具在很大程度上也塑造了我们的行为。因此，我们最终

会因所处的工具和空间而采取不同的行动。因此，我实际上将其视为一种非常相似的线索，但以非常不同的方式表现出来。我基本上相信，我们几乎是由我们周围的事物以及我们使用的工具和空间所定义的。因此，确保这些东西以你想要的方式定义你。我并不是在很清晰地表达，但

我并不认为我的身份仅仅是我自己。我认为它也是我所处的工具和地方，以及它们如何塑造我。因为例如，当我在旧金山时，我的想法和行动与我在纽约市、迈阿密或布宜诺斯艾利斯时非常不同。这些地方最终

在不同的方向上具有自然的梯度。我认为工具也是如此，如果你有一个工具，使得做某件事情变得非常容易，而做另一件事情变得更困难，你就会倾向于更多地做第一件事情。最近我一直在思考的事情是，我与我的电子邮件收件箱几乎有过于良好的反馈循环。我有这些快捷键。我有一个我非常喜欢的系统。

我说这几乎太好了，因为我发现自己更倾向于回复电子邮件，而不是做其他我认为可能更重要的工作。这在很大程度上是因为我基本上把我的收件箱变成了一个视频游戏，我有一个计数器，我有积分，我正在减少我已回复的电子邮件数量。但如果我退一步想，我实际上想用我的时间做什么？我实际上想解决什么问题？

电子邮件是其中的一部分。电子邮件是一个有用的工具，但它不应该让我如此沉迷。因此，我认为思维工具就像为你的生活构建一个视频游戏，让某些类型的行动变得更容易或更有趣、更好玩。你所说的一个非常有趣的部分，就是要非常关注你的摩擦，而降低摩擦并不总是更好，因为你

如果你通过你使用的工具或你居住的地方创造更低的摩擦，你会使你的行为偏向于低摩擦的事情。我从来没有这样思考过。这真是很有趣，你考虑到建设一个城镇的摩擦非常高，反馈循环非常长。但最终，城镇是一个思考的环境，而不仅仅是一个思维工具，也许可以建立这种联系。

完全正确。我实际上认为这个项目最困难的部分就是涉及的时间线。每一步都需要花费更长的时间。我的背景是软件。我曾是一名软件工程师很多年，然后我管理了一支软件工程师团队。软件中的迭代速度是如此之快。如果你想，你可以在字面上

在三秒钟内部署一个更改。我的意思是，假设你已经完成了更改。事实上，我今天更新了我网站上的某个内容，花了字面上的20秒。房地产中没有任何事情会花费20秒，什么都没有。甚至移动一棵灌木都不会花费你20秒。因此，这是我考虑了很久的事情。这也是我们举办快闪村Edge Esmeralda的原因，30天的活动，距离地点仅15分钟。

因为我问自己，如何将这个庞大的事情转化为更小的可消化部分，以便我们可以从中学习？因为想象一下，如果我们创建了整个场地规划，浇筑了大量混凝土，建立了所有这些基础设施，建造了这些美丽的房屋。

但结果并不是人们想要的。它并没有真正鼓励我感兴趣的那种社区。那将是一个真正的遗憾。因此，试图找出缩短反馈循环的方法真的很重要。快闪村就是我们做到这一点的一种方式，我们将其非常靠近财产。今年夏天，当我们举办时，我计划带人们去财产周围远足。我会

向人们展示场地规划，征求他们的反应，了解他们的反馈。Healdsburg也很有趣，这是我们举办Papa Village的地方，往南15分钟。Healdsburg是一个非常迷人的可步行小镇，基本上围绕一个广场，类似于一个市中心。我获得了很多亲身体验，看到Healdsburg的城市设计各个方面如何影响人们在Edge Esmeralda的互动。

我们想从中学习很多非常好的东西，比如拥有一个中央广场对我们正在做的事情非常重要。人们总是知道在哪里可以在广场上找到彼此。

但还有其他方面，比如在广场附近，有一条叫Healdsburg Avenue的超宽道路，车速很快。我注意到每次我必须从广场穿过到另一边时，都会有这种摩擦，我想，哦，跨过这条路对我来说得非常值得，相比之下，另一边的道路更窄，更容易穿过。所以...

那次活动确实缩短了反馈循环。在过去的几年里，我还组织了被称为旅行邻里活动，我基本上邀请朋友和朋友的朋友与我一起在不同的地方旅行，这些地方启发了我们想要建设的东西。最近的一次是在哥斯达黎加的一个美丽小镇Las Catalinas。我可以谈论Las Catalinas好几天，但这个社区有很多让我受到启发的地方。

我本可以一个人去那里。但当你一个人去某个地方时，你无法完全体验在那里生活的感觉，因为你没有你的社区。而当我和大约20个人一起去那里时，我们在那里待了整整一周，体验了置身于更大社区中的感觉。当然，这并不是与那里全职生活和工作相同的体验，但它更能模拟这种体验。

长话短说，我花了很多时间思考如何获得这些反馈循环。我实际上认为，反馈循环如此漫长，坦率地说，房地产中的反馈循环越来越长，是人们不喜欢许多开发项目的一个重要原因。我可以说几天关于这些反馈循环为什么变得更长的原因。你访问过的Las Catalinas小镇有什么最让我印象深刻的地方？

德文·祖格尔：如何创建一个新城镇 - [像最佳一样投资，第413集]我今天的嘉宾是德文·祖格尔。德文是埃斯梅拉达研究所的创始人和总裁，她正在加利福尼亚葡萄酒乡创建一个名为埃斯梅拉达的新城镇。在了解到德文及其计划后，我不禁想知道为什么没有更多人去建设新城镇。她分享了她的埃斯梅拉达项目的起源故事，这是她在成长过程中所珍视的肖托夸社区的现代重塑，我们探讨了她在建设社区和重新想象我们共同生活方面的迷人工作。我们讨论了环境如何根本上塑造人类行为，空间成本如何影响创造力，尽管城镇建设具有强大的回报潜力，但仍面临的财务挑战，以及埃斯梅拉达的计划。请享受这段与德文·祖格尔的迷人对话。 订阅科洛萨斯评论。有关完整节目的笔记、文字记录和提到的内容链接，请查看此集的页面。-----本集由Ramp赞助。Ramp的使命是帮助公司以减少支出并释放团队时间的方式管理开支，以便于团队专注于更有价值的项目。Ramp是历史上增长最快的金融科技公司，得到了我喜欢的过去嘉宾（至少16位！）的支持，可能比我知道的任何其他公司都要多。请访问Ramp.com/invest免费注册并获得250美元的欢迎奖金。–本集由Ridgeline赞助。Ridgeline为投资经理构建了一个完整的实时现代操作系统。它通过一个一体化的实时云平台处理交易、投资组合管理、合规性、客户报告等多项功能。我认为这个平台将成为投资经理的标准，如果你经营一家投资公司，我强烈建议你找时间与他们交谈。请访问ridgelineapps.com了解更多关于该平台的信息。–本集由AlphaSense赞助。AlphaSense通过尖端人工智能技术和大量顶级可靠商业内容彻底改变了研究过程。想象一下，通过搜索提供最相关的结果，使你的研究速度提高五到十倍，帮助你自信地做出高信念的决策。像最佳一样投资的听众现在可以在Alpha-Sense.com/Invest获得免费试用，亲身体验AlphaSense和Tegus如何帮助你更快做出更明智的决策。-----本集的编辑和后期制作由播客顾问提供（https://thepodcastconsultant.com）。节目笔记：（00:00:00）了解Ramp、Ridgeline和AlphaSense（00:06:00）德文对地方的执着的起源（00:08:07）邻近性和空间成本（00:10:02）肖托夸的启发（00:11:31）建设新城镇：埃斯梅拉达（00:13:23）城市设计和街道的重要性（00:15:44）社区价值和点对点学习（00:18:15）埃斯梅拉达边缘：一个原型社区（00:21:38）开发中的挑战和信任建设（00:26:45）汽车在城市规划中的角色（00:31:10）抵押贷款和税收：塑造社区（00:42:11）德文的旅程：从斯坦福评论到埃斯梅拉达（00:43:41）思维工具和反馈循环（00:46:33）城市设计和临时村庄（00:50:06）探索拉斯卡塔利纳斯和无车生活（00:52:31）地方营造和有机城市发展（00:56:25）边疆营地和创建协作空间（01:02:39）建设新城镇：财务和基础设施挑战（01:12:05）任何人对德文做过的最善良的事情</context> <raw_text>0 拉斯卡塔利纳斯真的很壮观。我非常推荐人们去参观。拉斯卡塔利纳斯位于哥斯达黎加的西海岸，面积1200英亩，差不多与旧金山的金门公园或中央公园一样大，或多或少。所以这是很多土地。拉斯

拉斯卡塔利纳斯有一个非常有趣的发展模式，他们决定将1200英亩中的1000英亩作为自然雨林保护。剩下的200英亩将基本上开发成一个意大利山城，位于哥斯达黎加海岸边。所以它听起来确实很美。目前，他们已经开发了20英亩，这并不算太多。那里大约有200栋住宅，还有10家餐厅和一家酒店。

拉斯卡塔利纳斯有一个非常显著的特点，就是在这20英亩的范围内，完全没有汽车。在他们开发的其他部分，将会有一些汽车通行。但在第一阶段，它是完全无车的。我去那里时，心想这怎么可能运作？我不太明白。但在我在那里时发生了一些神奇的事情，我意识到一旦你完全将汽车排除在住宅社区之外，突然间一切都可以更紧密地聚集在一起。因为我认为

大多数人没有意识到的是，汽车占用了大量空间。我建议你下次出去时看看周围，认真想想有多少空间是用于汽车和移动的。一些空间是完全合理的。如果我有问题，我希望紧急车辆能够进入我的家。而且能够送下我的杂货真的很不错。汽车有很多很好的用途，但这是我们做出的权衡。我认为人们往往没有意识到这种权衡，即占用了多少空间。

因此，拉斯卡塔利纳斯在20英亩的地方能够容纳很多东西。在美国的普通开发中，200栋住宅通常需要多倍的空间，尤其是在有汽车的情况下。所以仅仅体验那样的感觉，让我意识到

我认为我们可以进一步推动更多无车或车轻空间的理念。我真的很喜欢研究某个特定维度的极端事物，因为我认为你会从中学到很多关于系统极限的知识。我原本预计会比拉斯卡塔利纳斯的极限更早遇到这个系统的限制。关于你的研究，我认为这个术语是地方营造，还有什么其他你感兴趣的话题吗？

它的起源有些奇怪。还有什么其他事情在这个主题领域吸引你吗？我认为观察不同地方和时代的城市如何根据不同的地方限制发展是非常有趣的。历史上，我们在数年和数世纪中对地方建设施加了更多规则。过去，城市的建设更多是通过有机过程进行的。

所以当你去欧洲或亚洲的老城镇或任何地方，那些几百年前建造的地方，往往有更多人性尺度的蜿蜒街道。它们几乎更像是一个被任其生长的花园，但它以有趣的方式生长。你可以很快判断一个地方的规划程度。我认为

我看到的一个变化是，过去我们几乎不对城市进行规划。这样会带来一些真正的问题，尤其是当我们开始更密集地生活在一起时。水系统中会出现更多霍乱问题，导致很多人死亡，这是真正的问题，促使更多的规划。但随后我们最终

达到了这样一个地方，我们认为，哦，一切都必须受到控制。一切都必须被规划。走廊的宽度，房屋与道路的距离。我们最终，我认为，过度规划了。我认为我们有必要重新审视哪些内容应该被规划，哪些内容应该留给更有机的过程，让人们能够自己解决问题。我的基本框架是，有一些问题。

核心决策，比如确保每个人都能获得干净的水，并且城市内有合理的交通网络，允许事物相互连接，这些确实需要提前规划。但像你给房子涂什么颜色，尤其是在大城市中，并不一定需要如此严格的控制。我确实认为，可能会有一些社区的子集仍然选择这样做。

有点像联邦制度，你希望尽可能将许多决策推向最低层级，以便地方层级可以做出选择。但同时也要认识到，有些问题需要更全球的解决方案，但始终尽可能将其推向地方层级。看到你采访或交谈的一些人很有趣。你从迈克尔·尼尔森那里学到了什么？他真是个有趣的人。

哦，我从迈克尔·尼尔森那里学到了很多。我认为，来自迈克尔的最大的启示就是在我所做的一切和我所看到的一切中始终保持好奇心。我去年在日本旅行，恰好迈克尔也在日本。所以我们一起在日本待了一段时间。

当时他正在进行世界巡演，去看各种标志性地方。在日本，他去了竹林。他还去了广岛，看看炸弹落下的地方。他去了所有这些世界历史遗址。

这让我意识到，我变得麻木了，觉得，哦，那里有很多游客。那是一个旅游景点。我不会去那里的。但看到迈克尔说，不，这是世界历史上最重要的地方之一。在广岛的情况下，它是第一个原子弹被投下的地方。这是世界历史的一个转折点。并且

我认为基本上迈克尔提醒我不要麻木，始终看到事物的奇迹和特别之处，而不是陷入更可能是愤世嫉俗的世界观。我知道也许启发你所做的某些事情的是一个你帮助主办的无会议，聚集了前沿人士和创新者，以一种非常酷的方式。你学到了什么

在前沿中茁壮成长的人，无论是身体上的、数字上的、精神上的、灵性的，还是其他的。

是的，所以这是我和一些朋友每年举办的一个非常有趣的活动，叫做前沿营。我们带了大约120个我们钦佩的人，在北加州露营一个周末。主题是前沿技术。我们对这个定义非常宽泛。它包括基因编辑、超音速飞行等，但也包括那些在加州土地使用政策前沿工作的人等。

基本上，任何推动他们所做的事情的前沿的人都是我们的目标，特别关注硬科技。我认为我学到的最大一件事是，人们真的在寻找可以让他们生活、行动和结识新朋友的容器。他们几乎在寻找能够提供社交基础设施的地方，以进行特定类型的对话。所以

我将具体说明。去年，有一些人实际上在参加前沿营之前就已经认识对方。我知道他们彼此认识，但直到他们被放在这个背景下，明确讨论某种类型的工作，并且明确对未来的乐观态度，他们才开始探索彼此的潜在合作。

我特别想到两个人，其中一个做了一个关于他们正在思考的事情的会议。再次，这是一种无会议的格式，所以人们可以添加自己的会议。他们做了一个关于他们正在进行的工作的会议，而另一个他们认识的人，甚至知道他们正在做这个的人，后来找到了他们，并说，嘿，你想在这方面合作吗？这几乎是六个月前的事，现在他们一起写了一些论文，并引荐给其他人。因此，我真的认为，通过创建具有特定目的的容器，你最终可以创造出人们可能不会自然创造的机会。

我喜欢这个，因为它感觉像是低垂的果实。如果你知道聚焦点的概念，就像，你将选择一个地方见面，人们就会去那里。就像希尔兹堡广场在希尔兹堡是一个聚焦点，如果我告诉你，让我们在希尔兹堡见面，但我不告诉你在哪里，显然会在广场的中心。我认为你也可以通过简单地指出来，为一个社区创造一个聚焦点。另一个我喜欢的例子是我一个朋友名叫杰森，他在旧金山创建了一个他称之为邻里的东西。他在邻里上做了很多工作，但我认为他做的关键事情其实很简单，就是他告诉我们的朋友和

我们的松散的朋友网络，他在旧金山的中间选了一个点，并在周围画了一个四分之一英里半径的圈。他只是说，下次你考虑搬家时，搬到这个区域。然后我们可以都住得离彼此近。这个想法非常简单，实际上只是地图上的一个圈。但接下来的六个月内，这成为了我想与之交谈的许多人的重心。现在我

在旧金山花时间的地方显然是那个地方，因为他所做的只是画了那个圈。我对协调的问题非常着迷，以及你可以做或说哪些关键小事情，以让人们以他们想要的方式行为，但在单方面工作时可能不会自然而然地表现出来。

你已经寻求了如此多的地方来获得灵感。你寻找什么样的人？我认为你非常广泛地好奇，并对很多不同的事物感兴趣，但在你倾向于寻找的人中，你的品味是什么，以了解你所发展的这一激情领域的边际事物？我过去几年中，许多社区变得支离破碎，因为它们彼此之间非常不同。因此，我的核心热情

网络和朋友群体以及我认识的人是旧金山和更广泛的湾区里从事前沿技术的人，缺乏更好的术语。但随着我越来越深入于功能性房地产开发，这实际上对那些人而言并不是直接相关的兴趣，他们也不一定知道。因此，我在过去几年的时间里

认识了各种开发商、建筑师和工程师，他们从事这种工作。我通常通过推特或电子邮件与他们见面。我非常相信我所称的灯塔方法，如果你在线上谈论你觉得有趣的东西足够多，人们就会来到你这里，他们通常会分享这些兴趣和价值观。

我和一位住在荷兰哈莱姆的荷兰街道设计师是朋友，我们谈论街道设计，我们是在网上认识的。我还试图联系一些我认为有用的特定群体。所以有一个叫国家城镇建设者协会的团体。它是那些已经做或正在做我所做的事情的人，他们试图建立一个传统的可步行街道。

其中有一个清晰的社区灵魂。过去，地方是与市中心一起建设的，而现在现代开发往往不再真正建设市中心。他们只建住宅部分，因为你可以更快地翻转和转变。但国家城镇建设者协会充满了这样的人，他们认为，不，实际上市中心

是你可以建立更高价值的方式之一，如果你更前期投资以创建令人难以置信的公共场所。是的，第一天的确会花费更多的钱，但人们在第五年、第十年会为此支付更多，而不是你仅仅推出另一个廉价的房子。实际上，

实际上，这让我想起了你之前问的一个问题，为什么人们不再建设城镇？我认为这实际上取决于你如何定义它。人们在国家的某些地方建造了很多住房。有大型的分区开发，规模接近城镇。但我从来不会称这些为城镇，因为它们通常没有

很多公共空间。它们通常只是一次性建造的一堆住宅。它只是一个你可以拥有私人空间的地方，但没有地方可以走去。附近可能连开车去的地方都没有。因此，国家城镇建设者说，不，创造人们真正重视并最终愿意为之付费的地方的长期价值的方法就是建立这些。这只是需要更长的时间。所以这是一个非常有帮助的团体。

这让我想知道，为什么没有更多城镇的部分答案是否是因为其中没有足够的钱。你如何看待建设新城镇的人所能获得的潜在回报？

也许有一种版本，你可以证明投入项目的股权的风险调整回报非常高。这可能成为一种可复制的模式，吸引更多资本，因为回报很高。那么你如何看待这样一个项目的财务回报部分，以及这是否可能是新城镇创建的障碍？当我第一次开始从事这个工作时，我也有同样的问题。当我丈夫在五年前提出这个问题时，我想，

是的，如果有另一个肖托夸，那会很好，但这真的是一个好生意吗？而实际上促使我思考，哦，我应该真的去做这个的是，我开始在Zillow上挖掘物业价值，并意识到肖托夸本身的房屋价格比肖托夸外部的要高得多。我认为是两倍多。而这些只是靠近城镇的房屋。所以我觉得这低估了，因为如果你在城镇外，你仍然拥有一些进入的机会。然后我

继续问自己，这是一个异常现象，还是肖托夸是独特的？但随后我研究了一些其他的新城镇，像是国家城镇建设者协会所建立的，诸如亚特兰大的Serenbe或佛罗里达的Seaside或Trillith或Seabrook。我有一长串这样的例子，还有拉斯卡塔利纳斯，我在哥斯达黎加提到的那个。

我开始意识到，不，当人们以这种方式建设时，他们实际上会赚更多的钱。尽管确实需要更长的时间。所以我认为下一个自然的问题是，如果这是一个好生意，为什么没有更多这样的项目被建造呢？

我认为这是多种因素的结合。我认为一个关键因素是因为它需要更长的时间，通常不符合传统房地产基金的基金期限。传统房地产基金通常需要在五到七年内回报资本。而这些项目往往需要10、15，甚至20年才能回报资本。因此，基金期限不匹配。所以当我进行了非常深入的研究以了解，现有的项目是如何获得资金的？

许多项目最终都是由一个富裕家庭决定全力投入这个项目。他们最终获得了巨额回报，包括内部收益率的基础。所以我并不是仅仅说股权倍数。他们最终获得了巨额回报，但这是15年后，这对一个基金来说是很长的时间。

或者还有一个案例，在佛罗里达州潘汉德尔，有一家名为圣约瑟的木材公司，他们拥有佛罗里达州潘汉德尔的大量土地。他们有很长的前景时间。因此，他们决定将一些以前的木材土地转变为建设这些社区。基本上，我意识到，当耐心资本进入时，

他们可以并确实会赚取大量资金，但你传统的房地产基金并不适合那个时间表。这是没有更多这样的项目的一个原因。我认为从财务角度来看，另一个原因与我们之前讨论的有关，涉及到比较和所有其他导致房地产相当保守的力量。因为许多房地产开发是通过债务进行的，包括基础设施层面，在早期阶段，确实有很大的压力不要尝试新事物。

即使听起来是个好主意，也就是说，你知道，如果你尝试新事物并且成功了，我们贷款人并不会从中受益。但我们必须承担下行风险。我不能责怪他们。如果我是贷款人，我也会说完全一样的话。大多数房地产开发确实假设你会承担债务。这在水中和人们做项目的文化中已成为一部分。

我认为这也意味着，当你在做某事时，如果你不打算承担债务，你的回报会受到影响。因此，你所做的事情最好是足够创新，以弥补缺乏杠杆的不足。

如果你做出一些像肖托夸那样真正令人难以置信的事情，那么我认为你可以跳过这个障碍。但如果你只是在一两个方面创新，那么你最终会失败，并且会失去杠杆带来的更高物业价值的好处。因此，我认为在更传统的开发之间存在一定的鸿沟，传统开发有债务且更保守，而后者则是采取非常大的风险，表示我们会以非常不同的方式来做事。

第二个方面有点令人沮丧，因为这意味着在生态系统中有很多参与者不想对此采取行动。但我也认为这令人鼓舞，因为一旦我们有足够的例子，并且每几年都会增加，我们现在在美国有几打这样的项目。随着这些例子的增多，更保守的资本将更愿意参与并说，哦，好吧，我们现在已经看到这一点有效。

许多小城镇已经在美国东南部建立，比如乔治亚州、佛罗里达州、南卡罗来纳州。现在有一个越来越多的实践社区，开发人员以这种方式建设。并且在该地区开始有理解，越来越多的机构资本正在进入。现在在加利福尼亚，几乎没有。我是说，有一些有争议的案例，但没有我真的可以干净地归类为

我们在与投资者和合作伙伴交谈时发现的一个非常有帮助的案例是位于华盛顿州的一个美丽小镇，名为Seabrook。距离旧金山大约两个半小时。我和开发者是朋友，他的名字叫凯西。这个小镇在过去20年间建设，取得了巨大的财务成功。它是许多西雅图人度假的地方。而且这对我们来说很有帮助，因为

西雅图和旧金山之间有很多相似之处，而不是亚特兰大或阿拉巴马州的伯明翰。因此，能够指出这一点并说，嘿，看，它在华盛顿有效。也许它可以在加利福尼亚有效。这是一个缓慢而稳定的过程。但我认为，随着我们开发更多的比较，越来越多的人将以这种方式进行建设。

你到目前为止对这种事情的销售和营销学到了什么？可能最重要的一件事是我们在小学学到的东西，但我看到的更多例子是“展示，而不是告诉”的理念。

多年来，我和我的许多朋友谈论了步行便利性、早上能去喝咖啡、朋友距离家几分钟之内的好处。尤其是我一个朋友，她听到这个已经很久了。我想她并没有真正被说服。她说，好的，德文。好的，德文，这很好。但有很多人会说，哦，我不知道。

但当她和她的家人去年访问埃斯梅拉达边缘时，那个临时村庄，她过上了我这么长时间以来描述的生活方式。几天后，她说，哦，我明白了。我明白你为什么这么久以来一直在谈论这个。这太棒了。在某种程度上，我有点笑，因为看到这一点真的很有趣。而且我真的很高兴在那个时刻她明白了。

但另一方面，我想，天哪，如果我甚至不能向我最亲密的朋友清楚地解释这一点，我怎么可能向其他人传达呢？因此，这也是为什么临时村庄如此有用的另一个原因，因为它为人们提供了一个机会，来到我们实际建设这个社区和我们在希尔兹堡举办的城镇的地方。虽然这并不完全相同。我们将在某种程度上与希尔兹堡做不同的事情。但在美国城市的光谱中，它与我们最终想要建设的地方更接近。

因此，让人们看到我们试图创造的生活方式以及我们希望人们在这个社区中拥有的价值观，这非常重要。而我认为，尤其对于这样的事情，我们基本上是在创建一个现实生活的社交网络。

当人们搬家时，他们不仅仅是为了房子和物理空间而搬家，还有谁是我认识的人？谁是我想认识的人？通过能够向他们展示来到埃斯梅拉达边缘的人，以及被吸引到那里的人的类型，它帮助他们开始想象，哦，我12岁的孩子可能会和另一个12岁的孩子交朋友，他们的家庭也在考虑搬到那里。人们可以开始想象自己在其中。因此，我认为对我来说最大的收获是

少说话，多展示。在你向所有人展示的这些人中，我相信有很多人有着惊人的视角。人们应该多问你什么问题，而他们通常不问你？这取决于我与谁交谈，但我认为，建设这样的东西的基础设施成本是天文数字。人们并不真正理解基础设施有多昂贵。甚至是所谓的基础，比如道路和电力。我甚至没有谈论一个华丽的基础设施

悬索桥或其他东西，仅仅是一条道路。建设这些东西花费大量资金。我认为我交谈的许多人对此并不太了解，因为许多基础设施成本甚至是不可见的，它们是在地下。因此，我大部分时间都在电子表格中，与我们的总承包商和土木工程师交谈，考虑如何确保我们既以美丽的方式设计它，又支持我们希望拥有的生活方式，但也...

能够自给自足，而不是过于昂贵。人们几乎从不问我关于基础设施的问题。我认为他们只是认为这会被处理好。我可以告诉你，它不会仅仅被处理好。这是一个整体。我并不担心。我们会做到这一点，但这确实是一个需要深思熟虑的事情。坦率地说，这可能是使项目成功或失败的关键。如果你的基础设施成本超出预期的10%，这可能就是项目成功与否的区别。是的。

我希望你能稍微梦想一下，展望一下未来，无论是埃斯梅拉达一号还是你建造的多个城镇，想象一下这个故事最成功的版本。是的，这个故事最成功的版本。我将给出一个大的抽象答案，然后给出个人答案。

从高层次来看，故事最成功的版本是我们...

证明这一模式，我和我的团队能够在世界各地建设更多这样的项目。不仅如此，它还激励其他人以这种方式进行建设。我们甚至不想做特别疯狂的事情。对我而言，其中一些事情感觉非常低调，但对许多开发者而言，他们会觉得，哦，这太难以想象了。因此，仅仅给他们一个存在证明，证明这一切都是可能的，我认为将激励人们做更多的事情。并且我已经看到

在东南部的情况得以展开。我认为它可以走得更远。它并不是东南部发生的主要开发形式，但它确实是一种增长的形式。所以最大的一个是，我们将在全国各地拥有一系列这样的村庄，也许还有更大的规模的项目。像我希望有一天建造更大规模的项目，并且也希望人们能够复制。并且我认为我

在个人层面上，我的意思是，我正在建设这个，因为我想住在这里。我正在建设一个我希望在其中抚养未来家庭并度过我一生的地方。因此，对我来说，成功就是建设一个我喜欢的地方。

太棒了。这次与您探讨真的很有趣。通过您创造的所有东西了解这一点也很有趣。当我做这个时，我总是问每个人同样的传统结束问题。有人为你做过的最善良的事情是什么？这非常出人意料，和我们谈论的内容没有关系，但无论如何都很真实。因此，

几年前，我手受了重伤，我不会详细介绍。我的生活现在很好。但这是那种情况，我最终得了一个抗生素耐药感染，发生了一些奇怪的事情。我经历了许多不同的手术。医生们对我的治疗。我有两位医生，米奇博士和班提克博士，他们都是手外科医生。他们以非常尊重的方式对待我，特别鼓励我的好奇心，并让我参与决策过程。我认为这在医疗领域并不总是发生。实际上，由于对我手部受伤的情况非常不清楚，班提克博士实际上问我，是否...

你有没有兴趣举办一个关于你手的会议？我当时想，这是什么意思？他说，我们可以邀请12位领先的手部专家来和你一起讨论你的手部受伤，讨论可能发生的情况以及我们认为可能的结果。我说，是的，当然。我很乐意。所以我们花了一个上午的时间举办了一个关于我手的会议。他们真的把我当回事，即使我不是专家。

他们知道我显然没有他们那样的专业知识，但这也是我的手，我希望它能工作。所以，能够获得这种体验，并得到真正的重视，对我来说意义重大。

老实说，这也很吸引人，而且没有额外费用。据我所知，我的保险公司可能会有不同的看法，但他们只是真心希望我最终能得到最好的结果，并且我觉得自己是决策者，身边有很多专家。我能再问你一个吗？是的，当然。我很好奇你为什么这么关心释放人类潜能的概念？是的。

这似乎是一条贯穿始终的主线。如果我认为你在思考工具、思考环境、前沿营地，所有你建立或参与过的事情似乎都是关于那些好奇于充分发挥自身潜能的人。

对吗？如果是这样，你为什么这么关心这件事？我的第一反应是这几乎像是一个最终价值观。所以很难解释。这听起来有点俗气，但我们只有一次生命，并且能够

充分利用我们拥有的时间，从事我们真正感兴趣的事情，并在我们有限的时间内尽可能地挑战自己，我认为这真的很好。如果我回想一千年前，人们的生活受到的限制要多得多。

他们如何度过一生的可能性非常有限，只是为了确保他们有足够的食物，他们的孩子不会挨饿。我认为进步的轨迹是让人们拥有更广泛的选择。我认为，拓宽可能性范围，真的让我敬畏。你第一次记得自己能力扩展是什么时候？

我从小就有一个有特殊需要的兄弟。我现在还有一个有特殊需要的兄弟。他比我小五岁。因此，我不得不很快长大，因为我帮助照顾他，并且非常爱他。他很棒。我认为我的父母从小就信任我帮助照顾他，这对我来说非常有力量。我一直都很感激。我很早就被认真对待了。我

处于他们会让我在家照顾他的位置，而他们不得不去买杂货之类的东西。这让我感觉我的父母相信我能处理好这件事。然后这让我想要站在他们的位置上处理这件事。所以我认为这可能是第一个真正浮现在脑海中的。你当时几岁？他们很早就种下了种子。

从我们第一次意识到他的发展与大多数孩子不同的时候起，那时我可能六七岁，但后来它就这样发展起来了。我觉得这不是一瞬间的事。这是我们培养的东西。每次我获得更多信任，它就会从那里扩展。我认为将其与帮助我进行手部手术的医生的经历进行比较很有趣。我认为他们不会对每个病人都有这样的行为，因为有些人……

会更难相处，或者他们可能没有好奇心，或者他们可能只是想生气。我理解。我非常痛苦，而且压力很大。所以我也经历过我的时刻。别误会我的意思。但我认为这种赋权需要信任。为了让某人赋予你权力，你也必须给他们一个这样做的理由。这是一种相互给予，不仅仅是一个人把它赐予你。结束语很美妙。非常感谢你的时间。谢谢你，帕特里克。这太有趣了。谢谢。

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