Use Caution With Private REITs Like Blackstone’s BREIT - Is Now a Good Time to Invest in REITs?
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欢迎收听《为我们其他人准备的钱》。这是一个关于个人理财的节目，内容涵盖金钱、运作方式、如何投资以及如何生活而不用担心金钱。我是你的主持人，大卫·斯坦。今天的节目是第414期，标题是《谨慎对待私人房地产投资信托》。

快速通知一下。这是今年的最后一期节目。我们正准备休年终假。我们将于2023年1月4日回归，带来全新的第415期节目。那将是一期问答节目，我们将回答听众的问题。感谢您今年收听本节目，与您的朋友分享，留下播客评论，并成为我们社区的一员。

四年前，在播客的第230期节目中，节目的标题是《谨慎对待房地产众筹》。现在我们有一期后续节目，主题更窄一些，即《谨慎对待私人房地产投资信托》。但在第230期节目中，我们讨论了黑石房地产收益信托。股票代码是BREIT或BREIT。

当时，B-REIT已经运营了大约两年。我们在我们的一期付费播客节目（加上第256期）中再次分析了该基金。

B-REIT被设定为永久性私人房地产投资信托。这意味着它永远不会到期。传统上，机构投资者通过私人基金（通常是有限合伙结构）投资于私人房地产交易，例如办公室、购物中心、公寓。期限为10到12年。但是

但是对于私人REIT，没有期限。新的投资者正在涌入，这可以为想要离开的投资者提供资金。公开和私人股权REIT都是所谓的间接投资工具。它们是间接的，因为有一个专业的资金管理团队来选择基础直接投资。

公开REIT和私人REIT的直接投资是产生收入的商业房地产，例如办公室、建筑物、购物中心、公寓，甚至是出租住房。公开股权REIT向证券监管机构（如美国证券交易委员会）注册。大多数公开股权REIT在证券交易所的二级市场交易。

这些公开股权REIT流动性非常强。我们可以像交易任何其他证券一样轻松地进出。

私人股权REIT没有向证券监管机构注册。它们直接从REIT发起人处购买。在这种情况下，对于BREIT来说，它是通过黑石购买的，尽管通常可能会有一个参与的股票经纪人或顾问代表BREIT，推荐它并促成交易。

私人REIT的流动性不如公开REIT，因为如果投资者想要退出，买方就是发起人本身。在这种情况下，是黑石。而如果你拥有公开股权REIT，它在证券交易所交易。因此，这些证券有自然买家和卖家，流动性要高得多。

由于商业房地产是一种非流动性投资，但它被放入私人REIT这种准流动性包装中，因此存在脱节。

因此，私人REIT限制了在给定月份或给定季度内赎回的金额。对于B-REIT来说，限额是每月2%，每季度不超过5%。这是我们在第230期节目和PLUS节目中提出的一个重要观点，即要注意B-REIT的非流动性。

这些私人REIT，因为这些都是长期投资。它们并非旨在进出，特别是如果每个人都想要同时退出，这就是我们现在在B-REIT中看到的。该基金之所以吸引人，是因为它的最低投资额非常低，投资者只需2500美元，而且他们不需要是合格投资者，因此他们不必满足许多私人房地产投资的净资产或收入门槛。

黑石大力推广该基金。他们聘请了数百名销售和营销专业人员来销售REIT。他们建立了一个名为黑石大学的东西，以帮助投资顾问了解该基金及其如何用于他们的客户。作为一项资产募集活动，它取得了令人难以置信的成功。

五年前启动，他们仅在这个基金中就拥有690亿美元的资产管理规模。这并非一个廉价的基金。这是我们在第230期节目中提出的另一个观点。这很贵。黑石获得的资产管理费是资产管理规模的1.25%，此外，他们还获得高于5%门槛收益的12.5%。

现在，这只是黑石获得的。此外，根据股票类别，可能还会向销售该基金的经纪人收取额外费用。例如，S类股票的资产管理费为2%，非常昂贵。

如果我们将其与公开股权REIT ETF（如Schwab美国REIT ETF）进行比较，该ETF的费用比率为0.04%。先锋房地产ETF（VNQ）的费用比率为0.12%，而黑石的费用比率为2%，加上高于门槛收益的12.5%。

对于这种费用，我们预计会有非常非常好的表现。但是私人REIT能否与公开REIT有所不同呢？公开REIT管理层是专业人士。他们试图为股东最大化回报。他们也是非常聪明的投资者。这只是一个完全不同的结构。公开REIT和私人REIT都使用杠杆。在

对于VREIT来说，有690亿美元的股权归投资者所有。但购买资产的总价值为1250亿美元。有560亿美元的债务，因此约45%的资产价值是债务。

公开REIT也有债务。衡量方法略有不同，因此很难进行苹果与苹果的比较。但美国平均股权REIT的杠杆率为34.5%，这是总债务除以REIT自身的市值，即REIT的价格乘以流通股数。因此，它是一种公司价值的替代指标，债务约占此值的35%。

这种杠杆可以帮助最大化回报，因为如果你有低成本的债务，并且你正在购买一个租金高于债务利息的房地产资产，那么随着租金的增加，存在升值潜力，这可以放大回报。毫无疑问，B-REIT的表现非常好。

如果我们看看S类的表现，它再次拥有2%的资产管理费，如果我们包括销售负荷，所以在许多情况下，他们预先收取1%的费用才能进入基金，自成立以来的年化回报率为11.5%，扣除费用后。这很好。

业绩非常好的原因是黑石如何分配资产。该基金中78%的资产投资于出租住房和工业地产。这两个行业在过去五年中表现非常出色。

如果我们考虑一下住房市场的情况，住房价格飙升，租金大幅上涨，这推高了通货膨胀，B-REIT从中受益，因为他们的出租房屋受益于更高的租金和更高的估值。

这些业绩数据截至2022年10月。如果我们将它们与先锋房地产ETF（VNQ）在同一时间段内的表现进行比较，其表现要差得多。它仅获得4.4%的年化回报，即使VNQ的费用比率低得多。

这里发生了什么？为什么VNQ的表现比黑石的B-REIT差这么多？当然，行业配置会有所不同。VNQ有166个持仓，但它分散在所有不同的房地产行业中，因此它并没有过度配置于出租住房和工业地产。但这也与股权REIT的每日交易方式有关。

它们根据投资者的共识每日进行市值计价。而对于私人REIT（如BREIT）来说，每股净资产价值是基于基金持有的基础房地产的估价。存在滞后，因为他们并非一直对这些基础物业进行估价。

公开REIT也会对他们的物业进行估价，他们可以计算净资产价值，这将是基金的总股权除以流通股数。公开REIT和私人REIT都可以计算并确实计算净资产价值。只是公开REIT可以计算

以低于净资产价值的价格出售，因为它是每日市值计价的。现在，公开REIT的售价约为资产净资产价值的15%折扣。现在，计算总是很棘手，但某个地方在10%到15%的折扣之间。现在，B-REIT没有市场价格。你退出的价格是净资产价值。

诺丽·利奇是哈佛商学院的高级讲师。她为养老基金提供房地产投资咨询。她说，估价回顾过去，市场展望未来，人们试图套利并在减记发生之前取出他们的钱。她指的是试图退出VREIT的投资者，因为

因为他们认为，由于估价滞后，净资产价值将来会下调。这是公开REIT的一个有趣之处。他们是具有前瞻性的投资者。他们预计房地产价值将会下跌，我们将在几分钟内看看是什么因素正在对房地产施加下行压力。

但是，公开REIT具有前瞻性，已经将其对物业基础价值的估计下调了15%，甚至20%。公开REIT今年迄今下跌超过22%。然而，B-REIT截至10月仍显示出8.5%的同比正回报。

有趣的是，如果我们看看先锋房地产ETF截至2021年底的回报，也就是在今年迄今下跌22%之前，自2017年1月1日（B-REIT的成立日期）以来，它的年化回报率为10.95%。换句话说，在那个时间段内，它只落后于B-REIT大约

0.5%。但是，随着利率开始上升，股权REIT的价值大幅下跌，公开股权REIT预计私人房地产的价值正在下跌。私人房地产，由于估价滞后，估值可能需要一段时间才能赶上。

许多B-REIT的投资者都知道这一点，这就是诺丽·利奇所指的。他们试图套利并取出他们的钱。

这就是为什么在12月初，黑石宣布他们将限制投资者可以从基金中提取的金额。换句话说，超过基金中2%的资金试图退出。黑石表示，我们将坚持每季度5%和每月2%的最低限额。

早在7月份，也有大量的赎回，黑石破例允许，我相信，当月超过2%的资金退出，认为这将平息需求，但实际上并没有。

如果我们看看所有非交易私人REIT，他们在第三季度支付了37亿美元的赎回款。这不仅仅是B-REIT的情况。星河拥有一个150亿美元的私人REIT，他们也限制了赎回金额。

第三季度的赎回金额是2021年第三季度赎回金额的12倍。根据追踪这个私人REIT市场的罗伯特·A·斯特兰格公司的数据。

黑石是一家上市公司，当他们宣布这一限制时，他们的股价一天内下跌了7%。黑石的声誉受到了一些损害，但他们只是遵守了文件中规定的内容，以及任何投资都应该知道的内容。

现在，在第三季度，B-REIT实际上获得了12亿美元的净资产。流入的资金仍然多于流出的资金，但这与2021年第三季度的77亿美元流入相比。

许多资金来自亚洲投资者，但任何投资者都可以看到，如果存在私人房地产价值下跌的风险，并且这尚未体现在私人REIT的净资产价值中，那么他们应该退出，除非他们是长期投资者。希望大多数投资者都是长期投资者。

黑石的一位发言人表示，我们的业务建立在业绩上，而不是资金流上，而业绩是坚如磐石的。批评者会说，是的，但那是因为随着私人房地产价值下跌，净资产价值尚未下调。

纳迪姆·梅吉是黑石美国房地产主管，他说B-REIT的运营具有相当大的流动性，其结构是为了永远不会被迫出售资产。这是B-REIT的担忧，赎回将如此之高或已经如此之高

以至于黑石将不得不开始出售更多价值1250亿美元的房产。现在，他们试图展现信心。黑石总裁约翰·格雷和首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼都额外投资了1亿美元到B-REIT。该公司员工自己投入了11亿美元。

在B-REIT中。这实际上是你希望在私人投资工具中看到的。你希望公司的专业人士将他们的个人资产投资其中，以便他们承担风险。

再说一次，该基金表现良好。随着新的估价出台，它很可能会看到净资产价值下降，但它的结构是一个长期基金。挑战在于，由于存在限制，这会让投资者多么恼火？他们应该知道，因为存在非流动性匹配。当这是一项非常长期的投资时，不可能有即时流动性。

有些人建议，他们将永远无法再次筹集资金，因为投资者会感到不安。但这并非意外。在我们继续之前，让我暂停一下，分享一些本周赞助商的言辞。让我们看看，是什么影响了房地产市场。

这归结于利率。低利率推高了房地产价值，因为商业房地产投资者可以廉价借贷，然后去购买资产。我们现在看到的是，银行和其他机构不太愿意向房地产贷款。因此，他们正在收紧缰绳。与此同时，整体利率更高。由于利率较高，偿还债务变得更加困难。

在某些情况下，存在负面状况，即债务服务成本可能高于租金收入。作为私人房地产投资者，你永远都不想处于这种情况。但由于利率上升，资本化率（即房产的净收入，净营业收入除以价值本身）正在上升。这给房地产带来了下行压力。

交易量减少了，这就像住房市场一样。如果你锁定了一个低息抵押贷款，那么就没有很大的动力去出售你的房子，然后去购买其他需要支付更高抵押贷款的东西。因此，交易量大幅下降。由于利率上升，估值压力、价格下行压力，仅仅是因为现金流产生资产的估值方式。如果我们看看格林街，他们的商业地产指数，他们的价格指数比今年早些时候下跌了6%。他们预计私人市场的价格可能会下跌5%，甚至10%。

我看到资本经济学的一份报告。他们认为商业地产价格明年将下跌7%，这些价格下跌肯定会体现在私人房地产回报中，私人房地产回报正在放缓。如果我们看看像Necroph房地产指数这样的东西，它们的回报率今年大幅放缓，并且明年可能会随着这些私人房地产资产的减记而下降。

这仅仅是利率上升的结果。但正是这种滞后导致了私人REIT净资产价值与公开股权REIT价格之间的脱节。这是最大的脱节之一，聪明的投资者试图退出，因为他们不想看到价格下跌。

现在，如果你是一位B-REIT的投资者，长期投资者，该基金可能会做得很好。它多元化。他们拥有可靠的资产。他们是一个专业的管理团队。你可能会看到回报下降。基金本身的增长可能远小于

瑞士信贷分析师威廉·卡茨表示，我们的观点是，B-REIT的最大增长率已经过去。他继续说道，如果客户只想取出他们的现金，那么必须问及这些产品效力的最终问题。我同意他的观点。如果整个想法是能够在出现任何问题时取出你的现金，那么它就不是一个很好的工具，因为它不是按需流动性。

想要在商业房地产市场获得按需流动性的投资者应该拥有公开REIT。但如果你想进行长期投资，并受益于像黑石这样的积极管理，能够分配到不同的行业，那么你需要放弃一些流动性。

现在，该基金比公开REIT市场好得多吗？我认为不是。一旦我们调整费用后，也许可以，但我们必须在净资产价值调整后的更长时间段内才能看到。也许因为他们处于正确的行业，他们做得很好。因此，如果你投资其中，该基金做得很好。你不应该感到难过。只是要认识到，自成立以来一直存在的流动性条款仍然存在。现在有一个限制。

我们必须看看的是，随着公开REIT市场下跌超过20%，房地产价格最终会落在哪里。这够了吗？公开REIT并不便宜。如果我们看看股权REIT的股息收益率，它是3.7%。

过去十年的平均股息收益率为4.3%。因此，即使在超过20%的下跌之后，我们的股息收益率也不高于平均水平。如果我们将股权REIT的股息收益率与10年期国债进行比较，通常情况下，它们的售价更高。它们的收益率平均比10年期国债高出约1.4%。现在收益率大致相同。

如果我们看看REIT的市净率（相当于市盈率），美国股权REIT的市净率为17.3，而长期平均值为16.3。因此，它们并不便宜。

这就是为什么在我们《为我们其他人准备的钱》Plus自适应模型投资组合示例中，我们在2022年1月初将股权REIT的敞口减少了一半。我们退出了Schwab股权REIT ETF，并保留了一个全球股权REIT ETF。但在2021年股权REIT上涨40%之后，鉴于我们看到利率上涨的压力，我们减少了我们的

股权REIT配置。事实证明，这是正确的举动，因为股权REIT已经抛售。我还减少了投资组合中的股权REIT。我还卖掉了SCHH（Schwab美国REIT ETF）。但我还削减了我多年来持有的双线房地产和收益基金DBRIX的配置。我在那里获利了。但我们不知道我们将以什么方式结束

对于股权REIT，我认为我们可以相当有把握地说，鉴于估价滞后，私人房地产资产的价值将会下降。

然而，当我们考虑这里的教训时，我们的结论是，无论何时投资基金，都要了解流动性条款。我们在《为我们其他人准备的钱》Plus中查看了许多此类工具，包括Fundrise的工具，即他们的区间基金之一。所有这些私人房地产永久基金，它们都有流动性条款。

它们有限制。它们有赎回限制。有时，如果你提前退出，他们会收取额外费用。对于B-REIT来说，如果你在第一年退出，就会收取费用。这就是这些基金的结构方式。因为你

你需要流动性条款来至少在某种程度上与基础资产的流动性相匹配。这就是限制存在的原因，是为了保护想要留下的其他股东，以便基金不会被迫以抛售价格开始抛售资产。要了解流动性条款，然后了解投资一种资产与另一种资产的机会成本。

Brava Financial（一家圣地亚哥财务规划公司）的创始人凯利·尼尔森问道，为什么投资者在当前环境下会将他们的资金锁定在房地产基金中，而政府债券的收益率为4.5%到5%，特别是如果你看到私人房地产价值可能会下调？所以现在不是考虑投资私人REIT的时候。如果你能退出，那就太好了。但如果你是一个

这些是产生收入的资产。这个特定基金B REITs的派息收益率为4%。这可以随着时间的推移而复合。但如果你只获得中等或较高的个位数回报，考虑到目前甚至现金的其他机会，就像我们在几期节目前讨论的那样，现在不是投资私人REIT的好时机。至于公开REIT，我持有我目前持有的。

我喜欢我持有的基金。我认为它约占我净资产的3%到4%，所以数量并不巨大，但这是一种参与商业房地产市场而不必投资于非流动性私人REIT的流动性方式。现在，我也投资了一些私人房地产。我通过我的老公司的一些基金基金来做这件事，我还通过CrowdStreet进行酒店投资

在这种情况下，这是一个三到五年的项目，一个具体的酒店项目。所以我并不反对私人房地产投资。我只是希望投资者了解这些方面的流动性问题，然后认识到当前环境下，由于利率上升的压力，私人REIT的净资产价值可能会随着其他商业地产的减记而下调。

这就是我们对私人REIT的看法。感谢您今年收听本节目。祝您节日快乐，新年快乐。我已经在这个播客上教授投资超过八年了，但我也很喜欢写作。写作与播客相比有一些好处，这就是为什么我写一个名为《内幕指南》的每周电子邮件通讯。

在那份通讯中，我可以分享图表、图形和其他材料，以帮助您更好地理解投资。这是我每周做的最好的写作之一。我每周花几个小时在这份通讯上，试图让它对您有所帮助。如果您不在该列表中，请订阅。访问moneyfortherestofus.com订阅免费的《内幕指南》每周通讯。

我在本期节目中与您分享的所有内容都用于一般教育。我没有考虑您的具体风险情况。我没有提供投资建议。这仅仅是对金钱、投资和经济的一般教育。祝您一周愉快。