Is Home Ownership the Best Path to Wealth?
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这是一个重要的金钱问题。拥有住房是致富的最佳途径吗？

品牌。我很高兴谈论这个话题，因为我们听到很多个人理财创作者，以及更广泛的美国民众，都将拥有住房说成是通往美好生活的单行道。但事实远比这复杂得多。因此，我们将深入研究数据，并向您展示如何评估您生活中特有的因素，以便您在致富的道路上做出更明智的决定。

经常有人疑惑，这是因为人们不储蓄和投资，很多人买房只是因为这是生活的一部分。但很少有人真正让他们的钱开始发挥作用。所以这将是一个很好的实验，可以这么说，让我们实际区分不同的行为，无论是储蓄和投资，还是买房或租房。这些人，因为他们会不顾一切地尽快还清债务。我等不及了。

看看个人理财的答案。因此，对一个人来说正确的决定，可能对另一个人来说并非完美的决定。所以我们想深入研究一下，看看做出一个小的决定，或者对大多数人来说是一个重大的决定——他们一生中在金钱方面做出的最大决定之一——会如何影响你的财务生活，你知道，这是你可以做出的另一个会对你的财务生活产生巨大影响的决定，对吧？每个人都坐在桌子旁，他说，让我们谈谈在住房方面通常存在的三个不同选择。

那些是什么？有南希，她从未买过房子，一直租房。但好消息是，我知道年轻人正在为住房市场苦苦挣扎，住房市场变得越来越贵，南希正在攒首付。

她正在投资她收入和租金之间的差额。然后是约翰，他买了一套房子，并以传统的30年期还清。我们还假设他只付了3%的首付，因为我们想让这个数字最小化。然后我们转向第三个，即厄尔。厄尔买了一套房子，但他是一个债务狂热者，他将拿出高达50%的收入来尽快还清债务，并尽快还清抵押贷款。

让我们来看一下这个案例研究的假设。让我们假设这三个人都有12万美元的家庭年收入。如果他们买了房子，他们的抵押贷款支付额将等于他们总收入的25%。

所以是2500美元。我们假设他们付了3%的首付。我们现在知道30年期固定抵押贷款的利率是6.79%。这意味着他们可以买到价值374,198美元的房子。

我们假设南希决定不买房，她将支付这个国家目前的平均租金，即每月2500美元。因此，当我们列出这三个人时，南希租房每月支付2500美元，她投资她总收入的25%，加上租金支付和抵押贷款支付之间的差额（如果她买了房）。因此，南希每月总共将投资2950美元。

如果我与所有人一起。

所以现在看起来像约翰。约翰将花费2500美元用于住房。这是25%。

他遵循着金钱法则。另外25%，他将储蓄和投资。所以约翰只是计划在30年的周期内按正常期限支付抵押贷款。然后我们有厄尔，你已经提到过，他将拿出5000美元，即他每月总收入的50%，用于还房贷。然后，一旦还清，他将开始投资所有这5000美元。

所以问题变成了，哪一个最终更好？谁最终处于更好的位置？好吧，如果我们只看数据，只看原始数字，我们可以看到，30年后，南希没有拥有自己的房子。

她一直在租房，并将继续这样做。但由于她一直在储蓄和投资，她实际上已经积累了价值超过450万美元的投资组合。所以当然，训练一个高水平。

的地球，我注意到。她确实支付了11226美元作为房屋印花税。我的意思是，这不是房屋印花税，而是实际上市场，她不必拿出房屋首付。

然后我们还使用了8%的适中回报率来增加资产。我们当然可以提高这个数字，但我们希望保持一切平等。所以我们以8%为上限。

因为这相当合理。然后我们，约翰，约翰决定他将在正常的30年期限内还清房子，并一直投资。好吧，约翰的房子不仅价值增长，记住他支付了大约33万美元的房子，只是增加了。

37万。

和7万美元，房价随通货膨胀而上涨，现在价值超过90万美元。他的投资组合价值增长到370万美元。所以对不起，他的净资产是460万美元，总投资组合价值为370万美元。所以同样，相当稳固。流动性不如南希，但净资产略高。

现在看到约翰比南希高，这很有趣。所以美国人对这些好处并不失望，因为我认为这是美国梦的一部分，你想拥有房子。但我确实认为，值得注意的是，差距并不像你想象的那么大。

但是让我们考虑一下债务狂热者。这对他们意味着什么？因为他们显然放弃了投资，直到他们还清债务。

并且需要注意的是，我们现在正处于一个独特的时期。利率略高，当然。所以这可能会最小化这种激进行为的影响。如果利率较低，答案可能会有所不同。

是的。所以当我们观察厄尔时，我们可以看到他的房子以与约翰相同的比率增长。所以30年后，他的房子也价值超过90万美元。但由于他没有像约翰那样早开始投资，因为他没有那么多时间，他的投资组合只增长到大约350万美元。再次，当我们查看总净资产时，他的净资产仍然以450万美元位居第二。我认为这个例子最精彩的地方在于，这三个人，因为他们自律，因为他们致力于长期储蓄和投资，我认为这三个人都可能实现财务独立，无论他们是否买房，或者他们如何优先偿还债务。在我看来，这实际上是一个例子，说明长期行为会对你的财务状况产生巨大影响。

是的，我的意思是，我喜欢这个事实，因为我们将讨论拥有住房的巨大好处，事实上，它确实让你拥有稳定的住房成本。我们经历了通货膨胀时期。再次，当你拥有房子时，你会喜欢它，因为没有人会提高你的租金。

还有一些税收优惠。你可以扣除抵押贷款利息。你可以扣除房产税，当然，你还可以获得个人25万美元、已婚夫妇50万美元的资本利得免税额。这对于完全免除房屋升值可能带来的税收来说是很大的。第三个，这不一定是财务方面的事情，但摆脱四处搬家的短暂生活是很好的，特别是如果你正在抚养一个家庭，你可以扎根，你可以安顿下来，你的孩子可以结交邻居朋友。有很多这样的好处不一定是财务上的，但这些绝对是好处。

拥有房子。然而，实际上，我们认识到这个案例研究过于简化。这并不像只看这里的硬数据，考虑税收优惠那么简单。我们认为拥有住房可能是一个极好的财富积累机会，但个人理财是私人的。

所以在您决定拥有住房之前，以及在您决定这是否应该成为您财务旅程的一部分之前，我们希望引导您了解一些您应该考虑的关键因素，以确定这是否适合您？我想说的第一个因素，这可能会让人感到意外，尤其是在当今时代你居住的地方。

是的，当我们作为内容团队时，我有点震惊。当梅根向我展示我们选择的两个城市之间的对比时，这令人震惊。我为那些生活在高生活成本地区的人感到难过，因为在这些城市中，住房价格正在暴跌。我能想到的最简单的例子是洛杉矶。

如果你考虑洛杉矶，中位数房价约为100万美元，而洛杉矶的平均租金仅为约2800美元。所以这两者之间存在很大的差异。

如果你考虑在洛杉矶买房，当你考虑3%的首付加上成交费用时，你必须花费8.4万美元的初始成本，在支付抵押贷款的整个过程中，你将花费另外320万美元，最终，你将在房屋中积累股权，并且房屋价值将会上涨。但即使你扣除全部价值，也需要大约24年才能比租房更有优势。

洛杉矶。如果你只从资本支出方面衡量，那么租房会更好。所以如果你住在像这样的高生活成本地区，继续租房更有意义。

所以我们想比较一下。这样，当人们看到这一点时，很明显你住在哪里很重要。这就是为什么我们要关注这个关键点，第一个因素是你住在哪里。

但我们想把它与我们来自的地方进行对比。我们都来自大都会区。我们来自外部，看看这个。中位数房价为36.9万美元。平均租金为1875美元，这创造了一个不同的。

情景啊，当你考虑在大都会区买房时。同样，如果你考虑首付加上成交费用，你将总共支付约2.2万美元。然后，在还款期间，你将支付44.5万美元，但你将在房屋中积累约18.2万美元的股权。因此，当你考虑大都会区的情况时，如果你可以买房，并且你可以在房子里住至少11年，那么你拥有房屋比租房更有可能获得更好的结果。因此，当你考虑你选择居住的地方以及你是否要在特定地区买房时，这实际上取决于该特定地区的生活成本有多高。

顺便说一句，如果你想知道我们做了哪些事情来帮助我们进行这个计算，《纽约时报》有一个计算器，你可以用它来比较拥有与租赁。这是我们用来支持这项分析的事情之一，它非常有帮助。所以油管可以去那里自己尝试一下。现在第二个因素是你可以负担多少。

是的，所以你可能会确定，好吧，我在一个地区，在这个地区拥有住房是有意义的。必须弄清楚，这里实际上是否有我可以负担得起的房子？如果你关注我们一段时间的内容，我们有一些经验法则。

我们的一条经验法则是，当谈到买房时，你希望你的每月住房成本不超过你每月总收入的25%。所以即使你决定这是一个我应该居住的地方，你也必须考虑。如果我能做到这一点，我们有一个很棒的工具可以帮助你做到这一点。如果你访问moneyguy.com/resources，我们有一个住房承受能力计算器，它实际上会引导你完成整个过程。你输入变量，你输入你的数据，它会根据你的收入、利率和贷款期限来显示我能够负担多少，以确定我所在地区满足承受能力的其他房屋。

是的，我们想确保如果你问自己，当他们谈到25%时，这意味着什么？我们指的是本金，指的是利息。我们指的是税收，当然还有保险，但住房还有很多其他方面。

但是，我们想向你们展示，我们知道现在买房是一个独特的时期。因此，我们想给你们定义一下25%是什么。但尤其是在利率变化如此之大的情况下，我们已经看到了，你们知道这一点，因为大多数美国人仍然拥有低于4.5%的抵押贷款。但现在，我们正处于利率高于6.5%的市场中。抵押贷款利率会显著影响你们的还款额。

想想看，如果要买一套40万美元的房子，价格相同，这真是太疯狂了。从支付能力的角度来看，这完全取决于利率。

如果我们有像几年前那样3%的州际利率，并且你们打算遵循“理财达人”的规则，并且你们打算首付5%，你们要确保你们用3%的利率来追踪你们的月供，它将略低于每月1700美元。作为家庭，你们需要拥有的收入才能负担得起这套房子，大约是8.1万美元。如果利率为5.5%。

现在你们的抵押贷款从每月1700美元增加到近2300美元。这意味着，为了遵守“理财达人”的规则，你们需要大约10.9万美元的家庭收入，以确保你们保持在支付能力范围内。然后，如果利率更接近现在的7%，你们的月抵押贷款还款额很可能将近每月2700美元。

这意味着，以这些利率购买同样大小的房子，同样价格的10万美元的房子，你们每年需要的收入将近13万美元。因此，利率会对决策产生巨大影响。房屋……

你们所有人搬家是有道理的。你们可能会认为，好吧，当这些人谈论3%的利率时，我记得那可能是疫情之前。但我们有一个很棒的幻灯片向你们展示，这正是现在的通货膨胀。

我们从2020年11月到2024年11月，仅仅一年时间。看看这里的差距。我的意思是，这很重要。我们有30年期最高的7.5%的利率，但也有一些时期。而且，我知道，也许因为我们只是每周查看一次，所以有一天或几天30年期利率确实低于6%。因此，在短短12个月的时间里，我们已经看到了巨大的波动，希望……

这会在某个时候稳定下来。但这里不要错过的是，我们理解住房是困难的，这是一个难题。我们认识到这并不容易，而且外面很困难，但太多的人没有这样做。

他们没有遵守这些规则。我们知道，在去年，典型的购房者将他们总收入的40%用于抵押贷款还款。如果你们将40%的资本仅仅用于住房，它就会挤压你们所有的其他财务目标，开始挤压你们为未来储蓄和安全的能力。这就是为什么我们制定了这些准则。

让我担心的是，那些人，因为如果那是你们的本金、税款和保险，那么当你们把水电费、维护费用加进去的时候，你们很快就会看到住房如何占据你们收入的50%。然后让我害怕的是，有太多的人是“房多钱少”，这会让你们陷入困境。

你们无法为未来储蓄，你们无法积累财富。你们只是在为房子还债的跑步机上。我们必须弄清楚如何帮助人们摆脱这种困境。

对吧？所以我们想向你们展示，好吧，这实际上会挤压多少？如果我是那些将40%的收入用于住房而不是只有25%的首次购房者之一，看看这个。如果我们假设你们的收入为10万美元，并且假设抵押贷款利率约为6%，然后假设当你们买房时，你们需要大约1%的房屋价值作为杂费，你们还需要75个基点或0.75%。也许那是PMI、日本，或者也许是你们支付的业主协会费用，你们将支付5%的首付。

当我们考虑支付能力时，如果我遵循“理财达人”的规则，并且我说我会支付25%的首付，这意味着仅仅我的本金、利息、税款和保险，你们每月将略低于2100美元。去年，平均首次购房者在本金、利息、税款和保险上的支出高达40%。每月超过3300美元。

或者现在，当你们开始计算杂费，然后加上PMI、HOA时，你们认为只有总住房成本的40%实际上几乎是50%，即使是那些保持在25%门槛的人也是如此。当你们加上维护成本，当你们加上PMI时，当你们加上这些其他费用时，你们的实际总成本达到你们月收入的31%。因此，当我们考虑住房，并且我们想保持在支付能力范围内时，即使是保守一点，说，所有住房成本如何才能保持在25%以下，如果那是你们的目标？然后，当你们只考虑本金、利息、税款和保险时，如果你们甚至可以更接近20%的门槛，你们只会让未来的自己获得成功，能够真正储蓄和积累财富。

嗯，我认为重要的是要说，听着，我们非常同情现在买第一套房有多难。但我也想倾听一下我的理财狂热者的想法，他们有时随着你们开始加薪，事情进展顺利，你们开始想要升级，我喜欢展示这一点，因为你们可以看到每月现金流的影响。

这一点对你们非常重要，因为生活中有很多事情。如果你们让所有钱都用于住房，你们就会为自己制造巨大的负担。我认为很多人，我们经常说钱只是一种工具。

如果你们忘记了所有钱都用于住房的事实，你们必须去工作，你们必须起床去上班，也许你们甚至不喜欢这份工作，但这样你们才能买得起这套房子，你们失去了灵活性。我认为你们大多数人真正渴望的是能够支配自己的时间，做自己想做的事情。你们越早能够在生活中创造余地，并且真正控制自己的支出，开始储蓄和积累你们的财富，你们就越早能够根据自己的选择做出决定，而不是出于义务。这就是为什么当人们做出住房决定时，他们支付40%、50%的费用，这不仅使他们处于失败的危险边缘，因为如果你们的工作或任何假设发生变化，你们就会陷入困境，而且它还让你们陷入困境，你们在积累财富的道路上更加遥远，并且缺乏积累财富的余地。

如果我们只考虑我们刚才讨论的例子，说每月还款额，只看本金、利息、税款和保险，大约是3300美元，如果你们像去年平均首次购房者那样，他们花费了总收入的40%。如果你们能够弄清楚，也许你们买一套更合理的房子。

你们不买51.2万美元的房子，而是买26万美元的房子，这每月可以节省大约1500美元的预算。那么，每月1500美元可以用于退休金缴款，用于购买食品杂货，用于创造回忆，用于为孩子储蓄，用于生活中你们想要做的所有其他事情。我们制定“理财达人”规则并不是为了限制或约束你们正在做的事情。

我们试图制定这些规则，以防止你们把自己逼入一个无法摆脱的困境。现实情况是，如果你们发现自己处于一种情况，我的天哪，这些数字根本说不通，我根本无法做到这一点。这就是为什么我们从一开始就以案例开头，表明你们不必买房子，你们不必是房主才能实现财务独立，才能取得财务成功。租房并没有错，即使租房可能是你们生命中这个特定阶段所做的事情。

是的，我认为更重要的事情，也是我一直在关注的事情，是你们如何看待住房成本与生活中其他一切的成本？你们是否有足够的余地，以便能够更早地掌控自己的生活？我们做了一个关键的事情，当我们在开始时进行第一次分析时，我们给了每个人一个乐观的假设，这意味着他们正在运行，然后他们正在储蓄，那些没有用于买房的部分，他们正在为未来投资。

如果你们正在买房，即使在房子之外，即使是十年，我认为很遗憾。这就是我们想谈论的第三个因素。第三，你们如何利用自己的余地，不幸的是，对于大多数美国人来说，你们就像非此即彼，你们要么选择善于理财，拥有房子并储蓄、投资，要么就是其他美国人，他们唯一能做出的决定就是买房。但他们从未储蓄和积累财富，这很可悲，这是他们住房决定的结果。

这不仅仅是我们个人的证据。看看我们实际上从美联储的数据中获得的数据，显示了家庭净资产以及从1989年一直到2022年的总资产和金融资产通货膨胀调整后的数据。

当你们查看金融资产时，真正有趣的是，这些是支票账户、储蓄账户和401k账户、罗斯账户等类型的账户并没有真正增加。因此，当我们看到个人净资产增加时，这并不是因为流动资产，实际上，净资产增加的原因仅仅是因为他们做出的住房决定，因为他们的房子升值了。因此，即使是那些能够做出决定并买得起房子的家庭，他们也没有真正利用这些余地来为美好的明天而努力。令人惊奇的是，这不需要太多，一点点就能走很远，如果你们能给我足够的时间让它发生。

是的，我的意思是，当我看到所有那些大型公告时，我真的很伤心，他们说人们的净资产增加了多少，而总是说的是房子，你们可以看到发生了多少事情。你们会看到没有。所以我们实际上想更进一步。

我们说，好吧，如果典型的人正在支付40%，我们说必须是25%，每月1500美元的余地，我们说，但如果你们说，嘿，1500美元太多了，让我们只取一半，每月765美元，因为记住，小的增量决策确实会对你们未来的生活产生巨大的影响，我们说，让我们取765美元一个月。20年后会是什么样子？30年后会是什么样子？你们会看到这个小决定的结果。

这个小决定，再次强调，这是假设，平均可以赚取8%的收益。十年后，仅仅节省每月765美元，到20年时，将变成14.2万美元，到30年时，将变成45.4万美元，到30年期全额抵押贷款生命周期结束时，购买更昂贵的房屋。从长远来看，这很可能只会以通货膨胀的速度增加该产品。这个小的增量决定，即节省这部分余地并为未来而努力，到你们退休时，可能价值110万美元。

这也表明，让你们的财富自己增长是复利效应。它不是线性增长的。它是以复利的方式增长的。这就是为什么这真的是一个七位数的决定。

因为你们不能吃你们的房子，我的意思是，在退休时，你们会……除非你们卖掉房子，搬到生活成本较低的地区，并且你们要使用房屋净值进行退休，否则你们需要一些房子以外的资产。这就是为什么这对我们如此重要。让我们关注一下，在经历了这些例子并研究了这个问题之后，关键的观察结果是什么。

我们可以弄清楚，完全拥有，最佳途径，财富之墙，也许取决于情况。你想确保你所在的地区买房实际上值得投资，实际上比租房更划算。如果你做出了这个决定，你想确保你在房子里住足够长的时间来证明这个决定是正确的。你还想知道，我实际上能负担得起多少？我该如何制定一个维持这种生活方式的预算？我不希望我的眼睛只看到自己陷入一种境地，我的住房决定排挤了我想要实现的所有其他财务目标。我必须确保，在我做出这些决定时，不仅仅是依靠房子作为我的储钱罐，我也要把钱投入到房屋以外的领域，这样当我达到财务独立，当我退休时，我已经努力让我的资产为我工作了。

是的，我一直告诉人们，当你开始购房时，这很令人兴奋，但你必须小心，不要跳过做功课，实际上弄清楚你能负担得起什么，你的现金流是多少，你的义务是什么。

不要仅仅假设房地产经纪人或抵押贷款经纪人会为你的退休生活着想，因为他们可能会给你一个占你收入40%到50%的数字。仅仅因为我可以让你获得批准，并不一定意味着你能负担得起。我认为，对于所有感到害怕或落后的人，因为你们想要这个美国梦，但感觉它正在远离你，因为房价上涨了，我们正经历通货膨胀时期。

我希望你们都能深呼吸一下，意识到我们在20年前的房地产投资获得了巨大的回报，那时正处于通货膨胀时期。我认为，是的，房价会继续上涨。但我认为它不会像以前那样迅速上涨。

我不希望最近的偏差让你觉得，嘿，我必须做出一个糟糕的决定，而你真正需要从整体的角度考虑这个问题，你的整个财务状况如何？你在考虑退休吗？你在考虑住房吗？你在考虑所有这些事情是如何运作的吗？这就是我们制定财务操作顺序的原因，这样你就可以消除情绪的影响，并拥有一个循序渐进的系统来应对这个世界。

在错误的时间做出正确的决定，往往和完全做出错误的决定一样糟糕。这就是为什么我们制作了像我们的购房计算器这样的工具，这样如果购房是你的财务旅程的一部分，你就可以确保自己做对了。我希望每个人都能…

带走的是，关于住房与投资的决定不是非此即彼的，而是一个兼而有之的问题，因为你的钱应该比你在房屋品牌上更努力地工作。感谢布莱恩·汉森和我们的团队。

《理财达人秀》由布莱恩·普雷西登特主持。Abund Wealth Management是一家注册投资顾问公司，受证券交易委员会监管，并遵守证券法律法规。Abund Wealth Management不会通过《理财达人秀》提供或试图提供个性化的投资或税务建议。所提供的信息仅供参考，不构成财务、税务、投资或法律建议。