Reimagining Cities with Rebecca Rockey and Chris Leinberger
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Mark、Cris和Marisa与他们的同事Adam Kamins及其臭名昭著的衣柜门一起，邀请了Cushman Wakefield的副首席经济学家Rebecca Rockey和Places Platform的董事总经理Chris Leinberger。Rebecca和Chris回顾了他们最近的研究《重新构想城市——打破城市厄运循环》的关键要点。涵盖的各种主题包括可步行城市地点的重要性；城市中工作、生活和娱乐的最佳组合；如何确保商业房地产组合与疫情后市中心的演变相一致；以及Mark在皮克球方面的才能和可能是虚构的运动wallyball。嘉宾：Rebecca Rockey，Cushman & Wakefield副首席经济学家兼全球预测负责人；嘉宾：Chris Leinberger，Places Platform董事总经理兼联合创始合伙人；嘉宾：Adam Kamins，Moody's Analytics经济研究高级主任；主持人：Mark Zandi——Moody's Analytics首席经济学家，Cris deRitis——Moody's Analytics副首席经济学家，Marisa DiNatale——Moody's Analytics全球预测高级主任。关注Mark Zandi的'X' @MarkZandi，Cris deRitis的LinkedIn，Marisa DiNatale的LinkedIn </context> <raw_text>0 欢迎来到《经济内幕》。我是Mark Zandi，Moody's Analytics的首席经济学家，这是一个特别的额外播客。为了帮助我进行这个播客，我有一些朋友、同事和外部嘉宾，还有很多介绍要做。但让我先介绍我的共同主持人，Chris DeReedes和Marissa DiNatale。你们好吗？嘿，Mark。嗨，Mark。你的感恩节过得怎么样？

我告诉你，我的身体很疼，真是太疼了。我们在星期四举行了感恩节晚餐，第二天就是玩游戏。信不信由你，我们玩了很长时间的皮克球比赛。我现在还在恢复中。哦，哇。是的。

吃了很多阿莫西林。很多阿莫西林。我推荐你试试。你呢？你的感恩节过得怎么样？不再打排球了吗？排球不再上场了吗？是的。你问得很有意思。关于明年我们要做什么有很多争论。因为在皮克球中，男人们有点占据主导地位。对女性来说，参与起来更难。

但排球，大家都能参与，你知道的，这是一项让每个人都平等的运动。所以我们在讨论明年的计划。如果你有看法，我很乐意听。我从来没听说过wallyball。

你从来没听说过？真的？从来没听说过walleye？因为你在南加州做这些花里胡哨的运动，这就是原因。你们做这种奇怪的划船活动。龙舟还是别的什么。你们做的是什么划船活动？我做的是独木舟。独木舟。是的。在我看来，那是花里胡哨的运动。来试试，看看你是否觉得它是花里胡哨的。

我知道。我肯定会- 不，我从来没听说过Wally。你叫它什么？哦，你进入一个壁球场，基本上在壁球场上拉起一个网，然后在壁球场上打排球，你可以利用墙壁，因此叫做Wallyball，这非常平等。只要每个人都尊重彼此的空间，这在Zandy家族中是相当困难的，但这是

如果你这样做，那么每个人都可以参与。所以这很有趣。Chris，你知道我在说什么，对吧？你知道Wally Ball。我认为这是一个疯狂的发明。我听你提到过，但在你之前我从未听说过。

无论如何，谈到运动。我们还有我们亲爱的同事Adam Kamens。嘿，Adam，你好吗？嘿，Mark，你好吗？很好很好。我知道听众看不到，很多不在YouTube上的人看不到这一点，但Adam在他的Dr. Seuss办公室里闲逛，我称之为。他到处都是这些门。

没有人知道那些门的另一边是什么，Adam，你能不能有一天……不，不要这样做，我本来想说打开门，但那真的会打破小心，也许我们在万圣节的时候做这个，看看会有什么东西冒出来。好的，好的，谢谢你加入我们，我们有两位嘉宾，Rebecca Rocky，Rebecca你好吗？我很好，Mark，我很好。你说得没什么激情，我的意思是，

哦，不。一切都很好。一切都很好。很好。我们发布了这项研究，这占据了我一年的大部分时间。所以我认为Chris和我自9月19日以来感觉都很好。你指的是你旁边的同事Chris Leinberger。Chris，你好吗？我很好。和家人朋友度过了一个愉快的感恩节。那应该是这样。我很高兴听到这个。我们没有玩...

皮克球。你没有？不。是的。好吧，明智的选择，Chris。明智的选择。你应该看看，你看不到，但我这里有一个加热垫在我的膝盖上。我的膝盖肿了。无论如何，Rebecca，Cushman Wakefield的副首席经济学家。你之前上过播客。我很惊讶你又来了。你知道，我也是，Mark。没错。是的。

实际上，我认为我们不得不恳求你回来。谢谢你再次回来。

我第一次上播客时，我想，嗯，我想唯一的其他一次是你发现Marissa做独木舟的那一集。哦，是吗？我记得有很多关于独木舟的讨论。哦，真的？好的。每次我们都会谈到这个。总是会回到这个话题。对。我知道你也是个运动员，对吧？你是个大运动员。你知道花里胡哨的运动对你来说。你知道我在说什么，对吧？是的，我们...

我喜欢保持活跃。所以我们在假期期间骑了一些自行车，主要是在感恩节，而不是在第二天。所以我们在星期五放松了一下。非常好。我知道你在说，你是宾州州立大学的球迷。恭喜你。看起来有一场大比赛即将到来。那场与俄勒冈的比赛什么时候？快到了。我想是这个星期六晚上八点。好的。好的。是的。我会看那个。

而Chris，我知道你刚才说你来自费城，你是老鹰队的球迷。这很好，因为否则我们在这里会有一个真正的问题。是的，我明白。毕竟在那长大，你必须向老鹰队低头。没错。所以告诉我们一点关于你自己的事，Chris，你的背景。

我一直参与房地产行业。我之所以参与，是因为我母亲总是带我去费城中心，去看我父亲在Penn Center。我问，为什么Market Street上有这么多人？而三条街外却没有人。我没有意识到这基本上就是城市经济学。

我整个职业生涯都在试图寻找为什么人们会去一个地方而不是另一个地方的答案。哦，太酷了。这太酷了。你有一家公司的名字是？Places Platform。它基本上量化了“位置、位置、位置”的老生常谈。你是如何量化的？

明白了。你还在教书吗？我在你的简历上看到，乔治华盛顿大学。是的，我现在是乔治华盛顿大学的名誉教授。在此之前，我在密歇根州创办了房地产项目。所以谢谢密歇根为你们做的事情。是的。非常酷。非常酷。很高兴你能来。当然，我们将讨论你们进行的这项研究

关于重新构想城市的研究。我可以问一下，这几个月前发布的，对吧？或者是的。我记得，是的。它是什么时候发布的？9月19日。哦，九月，不久前。对，没错。在我们去那里之前，这与我的笔记本LLM摘要有关，虽然不如笔记本LLM好，但

这将讨论所谓的厄运循环，CRE，商业房地产CRE厄运循环，这在一两年前作为一个主要威胁确实引起了人们的关注。

不仅对CRE，对城市，对宏观经济，对更广泛的经济。这种情况已经淡出人们的视野，但你们将讨论推进了一个大步骤，提出了关于CRE和城市中心的问题，我们应该如何解决它？我们应该如何应对？大致上，我说得对吗，Rebecca？是的。是的。好的。非常好。但在我们讨论解决方案之前，正如你所-

在论文中列出的那样。让我们先谈谈CRE厄运循环。你能花一分钟描述一下吗？你会如何描述这种风险？我觉得今天的威胁较小，但我对吗？对更广泛的经济来说，威胁较小吗？

我想我会先对你所说的第二部分做一个观察，然后我会尝试进入我们如何看待厄运循环，当然Chris也会补充一些评论。我认为我们强调的厄运循环的一个要素是某种偶发性与结构性之间的区别，我们指出我们在许多我们研究的市场中看到了迹象。

他们所面临的挑战，在某些情况下我认为可以归类为厄运循环，更具偶发性。这实际上是一个基于数据的观察，无论是查看人流、人口流入，所有可能表明，嘿，经济衰退的最低点已经到达的事情。

在经济衰退方面发生了什么。因此，我认为我们在前面做出的一个重要区分是，这种情况不会变得根深蒂固，或者是否有信号表明它已经触底，我们正处于复苏的早期阶段，但这里的挑战是，当然，我们经历了一个范式转变。建筑环境的结构是为了适应可负担性。

当然，我们在疫情之前的工作方式和行为方式。这并不一定适合，至少在目前的比例下，适合我们所处的地方。这在我们前进的过程中创造了一种尾部风险，因为这些空间会发生什么，以及它们会在那儿存在多久，至少是我们不需要的部分。而我认为这很重要的原因是

无论是，你知道，回到SVB和银行危机，嗯，危机，我们可以争论这是否算作危机，但所有的银行问题或厄运循环以及它们对城市的影响。我认为可能会产生一种错误的印象，即它们是悬崖事件，嗯，

我们在之前的事件或甚至在我们分析的财政收入数据中看到的情况是，这是一种缓慢的燃烧，确实需要时间让某些事情过滤出来。这在资本市场中是正确的，当你考虑我们在CRE中面临的困境时。这在公共财政收入在物业税方面的表现上也是如此。所以...

我们仍然担心今天的经济存在不平衡，而不是昨天的经济，如果不加以解决，这将创造出一种厄运循环的元素，如果你愿意，但我们认为这更具偶发性。而且，再次强调，已经有迹象表明其中一些正在逆转，但当然，

你可能会在经济的一个领域面临挑战，而其他领域则表现良好。我知道我们将讨论我们研究的城市的具体部分，尤其是市中心是我们最担心这种风险的地方。- 因为这一切都回到了投资组合理论。我们发现我们的市中心尤其如此，但还有其他类型的市中心，比如

在我们的中心城市，市中心附近，城市商业，城市大学。但仅专注于市中心，它们的投资组合失衡，基本上违反了投资组合理论，他们把太多的鸡蛋放在一个篮子里，即办公室篮子里。我们一直认为市中心是中央商务区。它必须只是商业。

因此，我们的市中心大约70%是工作，即办公室。我们优化了能够产生最高房地产估值和最高GDP的比例。我们发现应该是42%的工作，而不是70%。所以你谈论的是办公室市场的40%到50%的过度建设。

因此，这需要数千万、数亿平方英尺找到其他用途。这需要时间。持有这些现有办公楼的人将面临削减。有时他们会被剥夺资产的所有权。但要重新定位这些办公楼，无论是住宅，

还是令人惊讶的发现，我在这里提前跳了一步，我们需要在市中心增加更多的娱乐。我们是勤奋的美国人，但我们知道伟大的城市空间必须有，我们的估计是26%的空间应该用于博物馆、职业体育、餐馆、会议中心和酒店。

而且远低于这个比例。因此，关键在于从工作转向更多的生活。没提到这一点，但这很重要。还有更多的娱乐。这里有很多内容需要解读。所以，听众可能会问，发生了什么？你们在谈论什么？所以让我们一步一步来。

我发现，我确实想深入探讨这些百分比。我是说，这听起来非常精确。你知道，我想在这个背景下谈谈- 你们都知道精确性。好的。好的，没问题。让我-

Chris Dorides。让我把话题转回去。让我们回到一两年前，因为论文的标题，我强烈推荐，叫做《重新构想城市，打破城市厄运循环》。所以这源于这个-

我们感觉不久前的危机。但Chris Drees，你能解释一下所谓的厄运循环是什么，以及你现在是如何看待它的？我的意思是一两年前，如果我说错了请纠正我，这在宏观经济的担忧列表中排在首位。如果经济要陷入衰退，这将是

导致衰退的原因之一，因为CRE市场崩溃并带走了银行系统。所以也许你可以退一步，带我们走过这一过程。好的。我来试试。也许Rebecca可以纠正我，如果我说错了什么。但我认为它是作为供需失衡来看待的，对吧？所以你有一个城市，它有各种不同的物业类型，无论是住宅、商业、零售等。

嗯，让我们假设它从均衡开始。然后发生了一些事情。有某种冲击导致供需失衡。要么供应过剩，要么需求发生变化，发生了一些事情。在这种情况下，我认为我们可以追溯到疫情，作为最近的例子。

当然，在疫情初期，人们担心城市已经死了，办公室已经死了。没有人想旅行或使用公共交通。每个人都将分散开来。每个人都将搬到郊区。因此，办公室市场特别会面临严重压力，资产的供应过剩。

而厄运循环的部分从这种失衡开始，然后开始自我滋生，对吧？所以如果你在这个市场上有过多的供应，没有人或很少有人在旅行，它开始导致被遗弃或使用不当的物业，可能状态变得更糟，你突然会发现越来越少的人想去城市或使用这些设施。税收收入下降，因为物业价值下降。

因此，你突然在供需失衡方面出现了这种向下螺旋。需求进一步缩小，供应更加失衡，因为你无法迅速调整。

你开始继续向下螺旋，直到你达到某种其他类型的均衡，或者其他事情出现以重新启动或将城市推回更积极的方向。这就是我对它的看法。当然，如果CRE市场的问题导致支持这些CRE物业和抵押贷款的贷款违约，

然后发放这些贷款的银行系统或其他投资者开始窒息，因为他们在遭受损失。他们收紧信贷和信贷可用性。他们提高利率。对于任何有抵押贷款到期的物业来说，获得新的抵押贷款变得非常困难。你可以看到这个事情如何变得一团糟。这是人们的担忧。

我认为在几年前是普遍存在的，甚至一年前仍然如此，但今天就不那么明显了。Rebecca，这大致正确吗？我们对这种特征的描述大致正确吗？你会对这种描述添加任何内容吗？

不，我认为你说得对，尤其是当你在Chris的解释中加入了一些关于损失和信贷收紧以及所有这些挑战的要素时。我认为我的观察是，厄运循环的概念在公众意识中起伏不定。它有点...

它来来去去，媒体关注的焦点。现实是，我认为，城市的某些部分实际上正在蓬勃发展，我们强调了一些这些区域，并不是我们研究中的每个市场都有相同的结果。

所以我们看到从门户城市到小市场的巨大差异。嗯，

但还有一个现实是，如果你跟踪办公室市场的动态，空置率仍在上升，你知道，围绕困境的挑战尚未显现。对。

我认为有很多原因。所以我知道Adam和我与一些公共部门的人合作，评估物业税目的的估值方式是一个滞后指标。因此，你知道，公共财政并没有完全反映估值。

发生了什么。这是，嗯，再次，每个城市在税收结构或评估价值的方式上都有自己的指纹。但这些是城市在未来几年，甚至更多年中将继续面临的挑战，因为他们试图调整以应对这种过剩，特别是办公室市场的过剩。我认为我们争论的一个观点是

看，有迹象表明这是偶发性的，对吧？我们看到城市生活仍然有被压抑的需求。人们想住在这些地方。只是我们工作的方式发生了变化，我们围绕这个世界构建了世界。因此，我有时在谈论这项研究时，从两个角度来看待它。一个是如果你是投资者，对吧，你可以

根据需要通过处置和收购来修剪你的投资组合。如果你是一个城市，你周围有一定的建筑环境，调整和修剪这个投资组合需要更长的时间，如果你愿意。我们实际上只是处于试图调整的早期阶段。我认为我会同意。我与Chris交谈，我想是去年二月，在华盛顿特区讨论厄运循环，他，

这是一个宏观风险，会摧毁美国经济吗？不，我不这样认为。但我确实认为这些在地方层面上是重要的问题。正如我认为我们在研究中试图强调的那样，它们对我们研究的每个城市的市中心非常重要。

所以简单来说，你在说，看，宏观经济威胁，那种我们构建的黑暗情景，银行系统因窒息于其CRE债务而崩溃，

不那么明显。这感觉像是一个较小的问题，较小的风险。但看，尽管如此，城市中心和市中心仍然存在重大问题。它们在某种意义上仍然非常失衡，正如Chris所说，他们有错误的投资组合。他们没有优化他们的投资组合。这公平吗？是的。好的。好的。

在我们再次继续之前，我只想完成关于宏观威胁的讨论。

我们基于实际交易、重复销售构建CRE价格指数，并清理数据以确保数据中没有异常值，所有这些东西。当然，有一个很大的警告是，交易数量大幅下降。因此，这些指数变得更难移动。什么是噪音，什么是信号，等等。但我注意到的一件事是，我们现在的数据到2024年第三季度的季度数据是

CRE价格实际上在上涨。它们在2024年第一季度触底，现在正在上涨。现在，它们在所有物业类型中仍然比峰值低约10%。峰值是在2022年初，而它们的下降幅度让我感到惊讶，

多户住宅的下降幅度为25%到30%。办公室的下降幅度为10%到15%。其他物业类型，边际上，零售略有下降，工业略有下降。但我们开始看到一些价格上涨。

你认为，Rebecca和Chris，你们认为在定价方面最糟糕的情况已经过去了吗？或者正如你所暗示的，这仍然是一个过程。空置率仍然很高。我们仍然没有解决这个问题，特别是在办公室市场，我们可能会看到另一轮价格疲软。Rebecca，我们结束了吗？

我认为对于大多数资产类型，是的。现在我们查看各种指数。所以我可以说我们特别关注的办公室的一些指数，可能比- 你是说在你的数据中，下降了30%到40%。或者只是行业基准。例如，查看像Green Street或MSCI Real Capital Analytics这样的东西，也使用重复价格指数。当你查看

例如，他们的CBD办公室指数时，它将下降约30%。我认为Green Street接近40%。对于听众来说，第二导数，这意味着它们仍在下降，但下降的速度比之前慢。这是我们看到的一个积极的转折点。一些指数，无论是公寓还是特别是工业公司，

你知道，我们看到的价值稳定，甚至开始上升。因此，我认为这在物业类型和市场之间略有不均衡。我想强调的一件事，因为我认为一些不在CRE中的人可能会混淆这两者，你可以有一个定价周期，

价格达到底部。它们开始再次上涨。这与信贷困境周期是非常不同的。所以我将GFC作为一个例子。定价在大多数情况下，在2011年左右触底。GFC，伟大的。

金融危机。是伟大的金融危机吗？伟大的金融危机，是的。所以定价在大多数情况下，在2010年下半年或2011年初触底。它正在上升。困境交易在总市场中的份额在2013年达到峰值。因此，它们只是出于许多不同的原因以不同的速度发生。

所以- 说“哦，价格在上涨，而我们还没有达到峰值困境”并不是互斥的。因此，我认为这是我们现在所处的世界。大多数定价显示出稳定的迹象，

而且，你知道，即使在办公室市场，我们也看到债务市场的新生机。这令人欣慰，考虑到我们所处的位置。它显示出对特别是高端办公室市场的某种信心。没错。我认为我们的办公室指数不同，不是更好，而是不同。

因为它是整个办公室市场。如果你查看CBD办公室，中央商务区办公室和大型城市中心，你所建议的是从峰值下降了30%或40%。但你所说的是，好吧，价格可能在稳定上升一点，但我们仍然没有解决这个问题，实际上这对困境违约意味着什么，因为这需要时间才能在银行系统和一切中发挥作用。好的。

债权人正在努力寻找如何不违约。我想监管机构正在努力寻找一种方法，以免推动银行将这些物业推向违约。但随着时间的推移，你会发现，哦，这根本行不通。保持这些贷款是没有经济效益的。它们将违约。这是我们必须解决的问题。因此，厄运循环夸大了威胁，但这仍然是一个正在进行的过程。它仍然没有结束。是的。

是的。好的。好的。好的。那么让我们转向论文，也许你可以退一步，谈谈投资组合。投资组合中的资产是什么，以及你是如何考虑的，以及你是如何测量的？你知道，你使用了哪些数据来源，以及你是如何掌握这些事情的？这听起来合理吗？是的。

是的，所以我认为我们查看的物业数据，以及我们如何在空间上组织这些数据。因此，我将谈谈我们查看的物业数据，然后，Chris，也许你可以讲讲地理分布。所以我们尝试了，我们认为这是一个非常好的尝试，量化100%

完整的房地产市场。对。如果你的听众对CRE不太了解，那就是我们倾向于在孤岛中查看事物。因此，你是零售客户或业主，你只关注零售或公寓市场或工业。我们倾向于以这种非常孤立的方式来看待它们。因此，我们想说，首先，完整的宇宙是什么？因为我们确实定期跟踪一些物业类型。

在我们的行业中非常仔细。而其他的实际上并不那么多，但它们在技术上是商业房地产和我们周围的建筑环境的一部分。因此，我们使用的第一个数据来源是Cushman和Wakefield关于办公室空间的数据显示。

Mark、Cris和Marisa与他们的同事Adam Kamins及其臭名昭著的壁橱门一起，邀请了Cushman Wakefield的副首席经济学家Rebecca Rockey和Places Platform的董事总经理Chris Leinberger。Rebecca和Chris回顾了他们最近的研究《重新构想城市——打破城市厄运循环》的关键要点。涵盖的主题包括可步行城市地点的重要性；城市中工作、生活和娱乐的最佳组合；如何确保商业房地产组合与疫情后市中心的演变相一致；以及Mark在乒乓球和可能是虚构的运动wallyball方面的才能。嘉宾：Rebecca Rockey，Cushman & Wakefield副首席经济学家兼全球预测负责人；嘉宾：Chris Leinberger，Places Platform董事总经理兼联合创始合伙人；嘉宾：Adam Kamins，Moody's Analytics经济研究高级主任；主持人：Mark Zandi——Moody's Analytics首席经济学家，Cris deRitis——Moody's Analytics副首席经济学家，Marisa DiNatale——Moody's Analytics全球预测高级主任。关注Mark Zandi的'X' @MarkZandi，Cris deRitis的LinkedIn，以及Marisa DiNatale的LinkedIn </context> <raw_text>0 我们还研究了待售住房市场，这在我们行业的研究中非常不典型。这里的想法是，你实际上无法了解住宅市场，除非你知道待售市场的样子。因此，我们利用了CoreLogic的数据来进行待售的目的。我们还利用了一些来自CodeCore和其他行业供应商的第三方数据，特别是关于酒店和多户住宅的。

然后我们实际上使用来自公共部门到各种行业数据库的多种不同数据源创建了专有估算，涉及像GSA占地面积这样的事情。因此，联邦政府拥有大约9000万平方英尺的自有房地产。我们估算了样本中大学的房地产占地面积。

我们还研究了自有住房，这通常在分析中被排除，对吧？这是一家公司可能购买自己的办公楼，然后占用该办公楼。在经纪社区中，通常不会跟踪这一点。这只是竞争市场的一部分。因此，你没有正确跟踪它。

所以我们把所有这些信息结合在一起，得出了我们认为100%房地产占地面积的初步读数。不过我应该说明，我们研究了15个城市，而不是大都市地区，而是大都市中的城市。我们关注城市中特定的部分，我们称之为步行区。因此，我想也许Chris可以介绍一下这些是什么。好的。建设建成环境的方式只有两种。

一种是大多数人所知道的可驾车郊区。这是低密度、孤立的土地使用，住宅在这里，办公楼在这里，零售在这里。你唯一的出行方式就是汽车和卡车。这是过去一百年来我们在这个国家建设的绝大多数方式。我们在这个国家发明了可驾车的郊区开发。现在，当然，这种模式已经遍布全球。

在此之前，你知道，在19世纪和20世纪初，我们建设城市的第二种方式是可步行城市，高密度混合使用。你把所有东西都挤在一起。有很多方式可以到达一个地方。你可以步行到那里，可以骑自行车到那里，可以乘坐公共交通到那里，可以开车到那里，或者开卡车到那里。但一旦你到了那里，一切都是可步行的。

可步行性大约是半英里，直到人们开始寻找替代交通工具。所以这回到高中地理课。不，Adam在四分之一英里后就放弃了。你在寻找它。是的。我们得提高他的耐力。因此，这限制了这些地方的规模。谢天谢地，因为我们在房地产中总是过度建设。但这给市场设定了一个上限。

因此，这些可步行城市的地方大约有300英亩大小。它们的范围可以从200到500，但根据我们所做的工作，平均而言，它们大约是300英亩。在城市中，这些我们称之为步行区的地方，技术上是区域重要的可步行城市地点。

我们将其缩短为步行区，这些地方占这些城市土地面积的3%，但占这些城市GDP的57%。可以说，这些步行区，这3%的土地是城市存在的原因。这是所有出口和基础工作的所在地，这些工作随后通过经济影响到学校教师和杂货店职员。

因此，这当然是城市税基的一个非常重要的部分，它确实推动了经济。但这些可步行城市地点，为了吸引人们，需要有多样化的用途。而且在这个国家，而不是在欧洲，我们发明了中央商务区，重点是商业。这就是为什么我们的投资组合失衡的原因。

那是70%。所以停一下。你有这么多空间，你有这么多数据，涉及所有这些不同类型的空间和用途案例。你说，好吧，空间中有多少百分比用于工作，办公室？有多少用于你所称的娱乐，音乐厅或体育场或其他任何东西？

然后你说生活，我想这只是生活，住房。它是住宅，但也是租赁住宅和待售住宅。请记住，住宅大约占建成环境的60%。对。然后在你所研究的这15个城市中，费城是其中之一，你说大约70%的住宅。

是工作，这根本是一个问题，因为缺乏用途的多样性，当人们去工作时，这没什么大不了的。人们有工作，这没什么大不了的。但在我们现在生活的世界中，远程工作以及对办公空间的需求，

对于空间，这就成了一个问题。这正在导致这些城市现在面临的潜在问题。大多数市中心的办公市场中有30%到40%需要找到其他用途。这正在推动经济。这正在推动税基。但对我来说，危机是一个可怕的浪费。

我的意思是，这些城市，你知道，费城的中心城市，市政厅周围有一个真正的核心，特别是在这些办公大楼的西侧。它们基本上是无生气的，朝九晚五，每周五天的地方。如果你想吸引住宅，你想吸引餐馆，

你需要有多样化的用途，以便在每周七天、每天18小时内在人行道上有流量。我认为这里有一个重要的区别，当我们说步行区时，我们在谈论它是可步行的。

城市，它是可步行的。正如Chris提到的，它也是区域重要的，这意味着对GDP生产的重要性。但实际上还有子类型。因此，我们发现，例如，市中心，作为城市最密集和中心的地方，实际上是最

过度办公的地方。然而，还有其他子类型的步行区，市中心邻近的城市商业、城市大学，它们的失衡程度要小得多。现在，有些仍然相对于我知道我们将讨论的优化而言是相对的。但市中心，你知道，重要的是要认识到这是城市的有限部分，对吧？

它实际上往往只是城市土地面积的一个非常小的百分比。但这是城市中最有可能完全投入办公的部分。因此，在所有15个城市中，市中心房地产中有70%是某种形式的办公。但我们从迈阿密的40%左右开始。

这大约是我们认为的最佳水平。实际上，如果你跟踪迈阿密的市场，它表现得非常好。另一方面，你有像华盛顿特区这样的城市，我们今天就在这里。你有旧金山。市中心房地产的85%基本上是某种形式的办公。

所以你确实在这个总数周围有一些变化，但还有其他形式的步行区，我们认为可以从中学习，如果存在失衡，它的程度要小得多。Adam，让我把你带入对话中。

因为我知道你根据信用档案信息查看迁移数据，所以这是非常匿名的数据。你是否看到迁移模式的变化与

Rebecca和Chris在这里讨论的内容一致？绝对是。我认为从我们查看的Equifax数据中，有一件事非常突出，我已经谈论了好几年，那就是在城市内部，我们知道这是，您知道，

2020年到2021年，居民普遍外流。但我们看到从21年开始，并在过去几年中逐渐增加的是，回到城市的人是年轻成年人。我们有这些不同的年龄群体划分，特别是18到24岁的人群。现在是18到34岁的人群，他们净迁入或回到大型门户地区。

而其他人口仍然在外迁出，迁入的数量少于迁出。我对这一点的假设是，人们通常是因为想要享受便利设施、生活方式以及Rebecca和Chris所谈论的所有这些娱乐因素而迁入城市。并不是

像一代人之前那样，人们可能会迁入城市，其中一个好处是靠近办公室，减少通勤时间。因此，我认为我们在一些Equifax数据中清楚地看到了这一点。我们还查看了许多城市在工作日与周末使用公共交通的人数数据，结果令人震惊，对吧？如果你将2019年与2020年疫情前的情况进行比较，

工作日的客流量，这取决于城市。显然，旧金山下降了70%，但即使是像纽约、华盛顿特区这样的城市，在典型工作日也下降了30%到40%，而周末的客流量通常与疫情前持平，甚至更高。因此，所有这些都支持了这个观点。我认为城市是人们想去玩乐的地方，而不是工作。因此，我认为这

与他们所说的内容紧密相关。我们在我们的世界中有自己的例子。我们完全远程工作。Moody's Analytics的经济单位完全远程。自疫情爆发以来，我们一直是远程的，但正式完全远程，我不知道，几年前的事情。发生的事情是，年轻人因为我们现在大约20英里，我

觉得这太远了，无法通勤。因此，我们有年轻人会来到西切斯特，办公室所在的城镇。但现在我们完全远程，他们又搬回城市，因为他们想要城市的便利设施。他们不是为了工作而在那里，因为他们是远程工作的。因此，这种完全远程的动态实际上可能以一种讽刺的方式帮助这些更大的市中心地区。那么这与你们的看法一致吗？是的。

确实如此。我想补充两点。首先，我们在数据中首次观察到CBD多户住宅的空置率低于郊区的空置率。有趣的是。这种转折发生在过去几年。因此，对可步行城市的需求非常真实，我们不仅在住房市场中普遍供不应求，我想我们都知道，但在这些特定区域，我们也供不应求。

我发现的另一件有趣的事情是我们进行的手机数据分析的一些发现。

在这方面，我们发现大约70%来到这些城市步行区的人是游客。他们不是通勤者，也不是居民。他们是来自国外或其他大都市地区的人，甚至只是，例如，我住在阿灵顿，周末来到华盛顿特区，可能去码头或其他地方，

70%的步行流量来自游客。这在疫情前就是真实的，现在仍然如此。我认为这可能预示着我们没有足够的娱乐概念，但...

这些是城市这些部分经济驱动的重要组成部分，我们称之为体验经济。由于我认为对办公部门和重返办公室的关注，它在知识经济的阴影中有些被忽视。

而我们发现，哦，我的天，我们没有花足够的时间关注游客在我认为是城市核心的这些步行区中的作用。因此，娱乐必须解决体验经济的问题，这在知识经济之上层叠。正如知识经济在工业经济之上层叠，工业经济在农业经济之上层叠，它们今天都在这里。

但农业经济占所有工作的1%，制造业占8%。知识经济占52%，并且保持平稳。因此，新的就业增长将与体验经济相关。大部分将在这些可步行城市中实现。现在，可步行城市不仅仅发生在中心城市。

这是超出本研究范围的内容，但我们知道，并且我们在Places Platform上进行越来越多的研究，以了解郊区的城市化。你提到西切斯特。我有一家总部位于费城中心城市的开发公司。但我们所有的工作都在Doylestown、Media和Havertown。因此，我们正在...

将这些郊区地方城市化，以创建这些高密度可步行城市，无论是办公、住宅还是娱乐。我们正在将中心城市带到西切斯特，这是一个很好的例子，正是你所谈论的地方——好吧，King of Prussia，我在那里打乒乓球，你去King of Prussia，那正是你所谈论的。你去过King of Prussia的村庄吗？是的。是的。

我们开发了它。哦，那是个很酷的地方。我喜欢走路。做得好。是的。顺便说一下，我们花了12年时间获得批准，包括前往州最高法院进行全国历史上最大的上调决策的旅行。真的吗？给市场提供它想要的东西不应该那么难。

不，现在这是一个迷人的地区，因为你有很多商店。你有很多租赁公寓，三、四层的那种，不是这些高楼，而是三、四层。然后你有工作，因为CHOP就在那儿。宾夕法尼亚儿童医院就在那儿有一个巨大的设施。然后你有一个我打乒乓球的地方。

所以谈论生活、工作、娱乐。就在那儿。就在那儿。而且问题是，人们不仅仅是去打乒乓球，他们还会带孩子去那里，因为那里有很多水元素和公园。你可以在约会之夜去那里。

然后在晚餐后沿着街道走来走去。人们还会有约会之夜吗？我不知道。好吧，希望你有。来吧，大家。给你的生活增添一点观众。我认为事情已经改变了。我不知道这个约会之夜的事情。但无论如何。好吧。让我们谈谈优化。因此，实际的份额是70%。我在四舍五入。70%是办公室。

或者，抱歉，工作，那么在生活和娱乐方面的实际分解是怎样的？所以是的，对于市中心，大约70%是办公室，16%是生活。我认为对于其他类型的步行区，工作占44%，生活占42%，娱乐占14%。所以娱乐非常少，

但市中心和非市中心步行区在生活和工作比例方面存在很大差异。因此，重要的是要认识到，回归城市的运动实际上始于90年代末到21世纪，在2000年至2019年期间，我们的可步行城市的增长大部分发生在市中心邻近的地方。

所以费城的北自由区，就在社会南部。没有城市大学，比如，宾夕法尼亚大学和德雷克塞尔大学是宾夕法尼亚州最热门的房地产市场。你知道，他们的土地和租金的价值最高。因此，这些其他步行区位于市中心之外，并且在本世纪得到了开发。

那些开发商知道你必须保持平衡。市中心被困在70%的办公空间中，而优化模型表示应该是42%。所以这是两种城市的故事，一种是老城市，一种是新城市，做对了。显然，随着我们向郊区城市化的发展，我认为我们会做得很好，就像你在Valley Forge村所做的那样。

那么你是如何计算最佳份额的？

基本上是返回吗？继续解释。是的，我们查看了两件事，并使用随机森林优化模型进行了数万次模拟，以便我们能够获得一些置信区间，围绕我们今天分享的平均估算，即42%。

这太精确了。我们知道确实如此。我们同时优化每平方英尺的房地产价格

和该可步行城市地点的GDP。因此，我们在步行区级别进行了优化。我们没有足够的样本量来确定市中心的最佳水平，因为我们在样本中只有16个市中心。这还不足以即使通过模拟也能有任何合理的估算，带有合理的误差范围。

因此，当我们进行模拟时，我们发现，在我们研究的208个步行区中，优化价值和GDP的房地产份额平均约为42%。

工作，占某种形式的工作，32%生活，26%娱乐。再说一次，这些非市中心的步行区与市中心的步行区相比，更接近这个比例。你能再说一遍吗？它们的份额是多少？它们是多少？32%工作。是的。32%生活。好的。26%娱乐。最大的不平衡是娱乐，对吧？大多数步行区可能只有，您知道，

我不知道，10%到20%，20%是一个非常高的份额。看到它并不常见，10%到15%的娱乐。而我们发现，平均而言，它应该更像25%，在某些步行区可能高达低30%。现在，我们谈论一下互补性，

如果你有一个步行区可能更偏向于工作，可能实际上是50%工作，这在我们提供的误差范围内。

你可能会考虑，周围邻里的特征是什么？也许那些会稍微低一些，对吧？低于40%。因此，当你以更聚合的方式看待它时，你会更接近这个平均值。这并不是说每个步行区都需要是42%的工作和30%，你知道，我们绝对不希望这样理解。但这确实给了我们一个北极星，第一次

指明了可能在经济上更有意义的目标范围，以最大化价值。这对我们在房地产中有利，您知道，但它也有利于从物业中获得税收收入的城市。因此，重要的是要注意，我们在整个房地产市场的每平方英尺基础上优化房地产估值。

这是以前没有人做过的。我们还可以进行基于地点的GDP。GDP降到大都市级别，降到城市级别。我们实际上可以降到建筑级别。然后我们可以将其汇总到一个地方。因此，费城中心城市的GDP我们知道是多少。因此，我们希望同时优化GDP和房地产估值。现在你可能会争辩说，这些不是正确的优化目标。

但如果你想建设一个更好的城市，你可以自己去做，提出其他指标。这是我们恰好选择的两个指标。听起来你们对此受到了一些批评。谈到批评，让我把Marissa带进来，因为Marissa在这方面非常擅长。

开玩笑的，开玩笑的。好吧，摇头。那么你怎么看，Marissa？对他们的工作有什么反对意见吗？不，我认为这非常吸引人。所以我想知道...

你会如何建议使用这篇论文的结果？你知道，我是说，谈谈城市规划，对地方政府有用，思考这个。如果你是一个城市，你已经有了，你知道，你是一个成熟的城市，你现在的生活方式是什么？他们能做些什么？他们可以做很多事情。主要是，你从商业改善区开始。

这就是我所称的我们社会中的第五级治理。国家、州、省、地区、城市、城镇，然后是地方。我们在全国有1500个商业改善区。这是这些300英亩地方的物业所有者资助500万美元、1000万美元、2000万美元的地方管理组织来管理这些地方。

他们首先要做的当然是清洁和安全，确保他们有安全大使，并且他们的清洁工作比城市能负担得起的要好。但他们做的另一个主要事情是参与经济发展，例如如何将办公楼转换为住宅。他们参与公园。因此，在费城中心城市，著名的地方管理者Paul Levy，

在地方管理领域是个巨人。他在费城中心城市建造了公园，并且他一直在管理这些公园。也许商业改善区做的最好的城市公园是曼哈顿的布莱恩特公园，

在中城。可能是这个国家最好的公园，也许是地球上最好的公园。我总是通过是否有很好的洗手间来评判伟大的公园。这是这个国家最好的洗手间。因此——他们那里有一家很棒的酒店，布莱恩特公园酒店。我不知道你是否住过，但这是一个——我没有住过，但我肯定——是的，我强烈推荐。在商业改善区管理布莱恩特公园之前，

它是由城市管理的，每年预算约为50万美元（以2024年的美元计算）。现在由私营部门的商业改善区管理，预算为1600万到1700万。85%的收入来自这座五英亩的公园。

它从，天哪，我怎么能以50万美元的预算在42街上管理一个五英亩的公园，变成了谁不能在42街上的五英亩上赚钱？它总是人满为患。这真是一个非凡的体验。因此，我们正在学习如何使这些地方更加活跃，

并带来，但我们需要做的是如何衡量它们。这就是这一切的目的。——不过，Chris，你对费城的了解非常出色，令人印象深刻。

所以你知道，城市正在尝试将76人队从南费城迁到中心城市，这直接应用了你所提议的内容。4%，他们将上升到我假设的更高水平，如果他们能做到的话。但你可以看到这里发生了什么。这是不可思议的——因为有权衡，对吧？因为唐人街的人们非常不满，因为他们认为这会干扰他们的生活方式。是的。

不。好吧，公平。好吧。城市实际上需要你进来解决这个问题。对于竞技场，他们必须在市中心。绝对必须在市中心。你可以把它们塞进去。你不必建造任何停车场。A，有很多交通，因为那是他们想要放在市场街上的一个主要交通枢纽。

但你还有这些办公楼，晚上和周末在这些建筑物下有空的停车场。你什么时候去竞技场？在晚上和周末。因此，你双重利用了这些停车场，这增加了建筑物的估值，增加了建筑物为城市创造的物业税。这是一个向上的螺旋。因此，竞技场绝对需要在市中心。

棒球场可以在市中心。我在Camden Yards工作过，当它从地面上升起时。非凡的成功故事。因此，这改变了棒球场的位置。

足球场，我在大学时踢过足球，它们不属于市中心。它们应该在郊区，你可以在表面停车场尽情享受烧烤。很有趣。是的。但特别是竞技场，必须在市中心。它们不仅在该地区产生巨大的经济影响，唐人街会喜欢，因为那里会有更多的人。这正是中国商人想要的，就是流量，步行流量。

城市如何提供？他们能做些什么？我的想法总是想到税收补贴，给他们某种税收补贴。但这不是。所以我的意思是，你怎么做？让他们自己去做。让他们自己去做。让他们自己去建造，而不必

花12年时间获得许可证。但这不是，来吧，你现在是在对风车挥拳吗？我的意思是，来吧。正如你所指出的，获得这里的空间的分区花了10年时间，而这里曾经只有牛牧场和一个可以打高尔夫球的地方。那么你为什么认为在市中心会更容易呢？因为在地方层面，我们在这个国家被NIMBY主导。

和土地的下调。每个人都在基本上是我们这一代人做的，因为我们有自己的利益，其他人去死吧。我们不想再有更多的住房。因此，NIMBY在过去20、30年中占据主导地位。好吧，现在YIMBY运动正在崛起。你开始在全国范围内看到这一点。

Mark、Cris和Marisa与他们的同事Adam Kamins及其臭名昭著的壁橱门一起，邀请了Cushman Wakefield的副首席经济学家Rebecca Rockey和Places Platform的董事总经理Chris Leinberger。Rebecca和Chris回顾了他们最近的研究《重新构想城市——打破城市厄运循环》的关键要点。讨论的主题包括可步行城市地点的重要性；城市中工作、生活和娱乐的最佳组合；如何确保商业房地产组合与疫情后市中心的演变相一致；以及Mark在乒乓球和可能是虚构的运动wallyball方面的才能。嘉宾：Rebecca Rockey，Cushman & Wakefield副首席经济学家兼全球预测负责人；嘉宾：Chris Leinberger，Places Platform董事总经理兼联合创始合伙人；嘉宾：Adam Kamins，Moody's Analytics经济研究高级主任；主持人：Mark Zandi——Moody's Analytics首席经济学家，Cris deRitis——Moody's Analytics副首席经济学家，以及Marisa DiNatale——Moody's Analytics全球预测高级主任。关注Mark Zandi的'X' @MarkZandi，Cris deRitis的LinkedIn，以及Marisa DiNatale的LinkedIn </context> <raw_text>0 加利福尼亚州现在从州级开始强制要求地方城市建设住房，因为我们面临着可负担住房危机。

所以现在我们开始理解，不能让这些反对建设的居民在地方层面上主导政策，扼杀经济发展，造成我们所面临的可负担住房问题。这也助长了无家可归现象。你需要小心，因为Adam就像一个愤怒的反对建设的居民。

- 我说的没错吧，Adam？还是我搞错了？ - 他们想在这个壁橱里建造开发项目。我说不行。 - 事实上，它现在就在里面。 - 是的，是的，是的。 - 对，对，对。

好吧，那就让开。但我不知道，这算不算政策，Chris？我的意思是，单纯让开？越来越多。好吧，你说得越来越多。确实如此。民意正在朝这个方向倾斜。因为可负担住房危机实在令人心痛。不过让我问你，回到办公室，你有这么多，拿费城来说。费城是什么？70%是工作，其中很多办公室的空置率非常高，租金疲软，价格下跌。

好吧，你该怎么处理这个？

我们发现，我认为，关于转换的讨论是复杂的，因为显然这很昂贵。你需要结构工程师来确保基本要求得到满足。因此，例如，在纽约许多位于街道上的建筑（而不是大道之间的建筑）中，有一个非常棘手的问题是，你能否满足消防规范？是否有足够的窗户可用？

以满足住宅物业的消防规范等等。所以这确实变得非常复杂，但我们知道什么，对吧？我们知道我们有太多的办公室，并且它特别集中在这些区域。简单的估算，好吧？如果你在全国范围内查看并说，让我们瞄准最空置的建筑，对吧？

因为当你查看建筑级别的数据时，你会发现实际上只有一小部分办公室市场在继续恶化。它主导了头条统计数据，但只有大约20%到30%的建筑仍在增加空置率。实际上，办公室市场的很大一部分空置率低或正在下降。因此，如果你有策略性和针对性，对吧，使用政策激励措施，这样你就不会在错误的地方投入好钱，

并且你开始激励这些空间的重新开发。这可能需要一些创造力。例如，在华盛顿特区，有一座方形建筑。它基本上被切割成一个大字母E的形状，以便你确实可以获得自然光以及所有符合许可标准和消防规范的东西。

所以我认为这有很多机会。但如果你只是进行简单的估算，并且你说，好吧，让我们去掉那些空置率达到50%或更高的建筑。这些就是我所说的空置率不断上升的建筑。而且这并不是市场的大多数。在许多市场中，这大约是20%的建筑，这解锁了平均水平。

你知道，如果你每个单位平均去到700到800平方英尺，这大约是上一个周期的平均水平，仅仅通过转换办公室市场中最弱的部分，就可以再增加40万到45万个住房单位。现在，并不是所有的单位都会

转换为多户住宅，我们看到一些东西被转换为医疗办公室，对吧？或者其他某种用途。实际上，除了办公室之外，转为多户住宅的最大转换之一是酒店行业，出于显而易见的原因，这更容易做到。但这并不是...

有时人们会说，这只是杯水车薪，但实际上40万到45万个单位，这是一笔相当可观的数量。这仅仅是在我们公司跟踪的数据中，涉及到全国大约95个城市。我是说，全国有360个，或者说380个，无论多少个大都市区。

所以如果你认为即使其中一小部分是可能的，我认为是的，尤其是在合适的价格下，特别是有合适的激励措施，这里确实有真正的机会。我想最后说两点观察。第一，大多数房地产数据，当你查看多户住宅方面的价值时，它是以单位为单位报告的。所以每个单位的价格。

而在所有其他商业房地产中，都是按平方英尺的价格。当我们将单位转换为平方英尺时，我们在研究中发现，通过这种转换可以解锁巨大的价值溢价。因此，潜力是存在的。虽然达到这一点的成本很高，但潜力仍然存在。最后我想说的是，

你知道，我们在全国各地的城市中看到早期迹象，无论是丹佛所做的许多成功的事情，还是西雅图或旧金山的早期成果。在华盛顿特区，Chris参与了市长的工作组。因此

我认为大家都认识到我们需要加快步伐，解决这个问题。我们看到公共部门开始围绕这一点凝聚。因此，这让我感到希望，因为我认为不作为的风险太大。因此，回到危机是浪费的可怕事情这一概念，正如Becky刚才所说的，

必须具备两件事。第一，也是最重要的一点是，随着办公室销售的进行，当我们交易现在基本上过时的办公楼时，我们看到最近交易的销售额下降了10%、20%、30%。你看到的是70%和90%的

折扣，而在房地产中，你的价值取决于你以多低的价格进入物业，一切都与收购价格有关，如果你以每美元20美分的价格进入，你可以在重新定位该建筑方面做很多好事，这就是第一点，第二点是激励措施。

我得告诉你，费城再次走在前面。他们在20年前就制定了激励措施，我相信他对此深有参与，旨在将办公室转换为住宅。此外，纽约也这样做了，波士顿也这样做了。但费城的模式产生的单位数量超过了任何其他城市。因此，我们可以从费城学习如何激励

开发商进行转换。因此，低成本的进入和来自城市的激励措施的结合，可以让这一切发生得比其他方式快得多。如果我们不迅速行动，这些办公楼就会闲置。

它们看起来很糟糕，只会吸引不良元素。谁会想住在那栋办公楼旁边？所以我们必须迅速行动。是的，这不仅仅是让开。你还在倡导减税。

那种事情。对。你知道，10年的税收减免。对，对，对。很好。我们已经占用了你很多时间，随便问一个开放性的问题，因为我一直在引导对话。有没有什么你想指出的，而你没有机会去做的？还是我们覆盖了你想要的所有内容？因为，你知道，这涉及很多内容。我只是想给你一个机会。

是的，我想说，因为我认为很多讨论确实倾向于集中在这些城市部分面临的办公室过剩问题上。你知道，也要记住我们的发现是，它仍然应该是。

在这些城市部分，平均而言，库存的最大份额，对吧？因为它们是中心，因为人们可以通勤进来，最大化在给定通勤距离和时间内的劳动力，这对这些城市部分仍然是经济上重要的。因此，我们确实谈到，是的，我们的办公室过剩，但这并不意味着我们需要没有办公室。实际上，我们的发现是，对于那些在区域上具有重要性的可步行城市地点，

它仍然应该是平均最多的。只是，尤其是在市中心，确实太多了。因此，我只是想稍微减轻一下强调，以便在考虑我们的建筑时将其纳入你的思考中。然后另一件事，打破这些孤岛，将这些地方视为一个有机整体，因为市场就是这样看待它们的。当你租赁办公室或租用

公寓，或者你想在那儿购买某样东西时，你会看整个情况。你不仅仅看待待售住房市场。你不仅仅看待租赁公寓市场。你看整个情况，但我们并没有以这种方式进行管理。

因此，对我们来说，重要的是我们以有机的方式看待这些地方并进行管理。管理这些地方至关重要。这就是为什么我们提出了这种地方的投资组合理论，房地产不仅占城市GDP的57%来自这3%，而且房地产恰好占经济中总资产的53%。这是最大的资产类别。如果你将纽约证券交易所或纳斯达克上的所有资本化价值加起来，建筑环境的规模是其三到四倍。因此，我们在谈论如何投资于我们经济中最大的资产类别。以这种综合的方式在地方层面进行管理是非常有意义的。

我认为这是一个很好的结束点。我是说，非常积极，乐观，感觉很好。我喜欢以感觉良好的方式结束。是的。做得很好。做得很好。再一次，大家可以通过谷歌搜索重新构想城市找到它。是的。他们会直接找到它。

我很高兴你去了Valley Forge的村庄。哦，你在开玩笑吗？我的健身房离得很近。我的乒乓球场也很近。那里有很多活动。是的。是的。无论如何，很高兴你能来，真的很享受。我想感谢你。就这样，亲爱的听众，我们将这次播客称为结束。保重。