Deep Dive
Shownotes Transcript
世邦魏理仕高级经济顾问理查德·巴克汉姆(Richard Barkham)加入播客，讨论商业房地产和经济前景。理查德明显比播客主持人更为乐观。马克、克里斯和玛丽莎还讨论了经济团队最近获得的共识经济学奖，该奖项表彰其对2023-2024年美国经济预测的最高准确性。他们讨论了这一胜利有多少可以归功于技能、运气或首席经济学家。 嘉宾：理查德·巴克汉姆——世邦魏理仕高级经济顾问 主持人：马克·赞迪——穆迪分析首席经济学家，克里斯·德里蒂斯——穆迪分析副首席经济学家，玛丽莎·迪纳塔莱——穆迪分析全球预测主管高级总监 关注马克·赞迪的'X'、BlueSky或领英@MarkZandi，克里斯·德里蒂斯的领英，以及玛丽莎·迪纳塔莱的领英 如有任何问题或意见，请发送电子邮件至[email protected]。我们很乐意收到您的来信。要了解穆迪分析经济学家的见解，请访问经济观点。</context> <raw_text>0 欢迎收听《经济内幕》。我是马克·桑迪，穆迪分析的首席经济学家。我和我的两位可靠的联合主持人玛丽莎·迪纳塔莱和克里斯·德里迪斯一起。嗨，伙计们。嗨，马克。怎么样？是的，一切顺利。你怎么样？坚持住。你呢，玛丽莎？你还好吗？是的，我本周初有点不舒服，但我正在康复中。你没事吧？还有些咳嗽，但还好，我没事。只是得了重感冒。这就是你……
经常在太平洋里划船的结果。哦，有重大新闻。真的吗？什么新闻？玛丽莎有新的爱好。我这个季度不打算在太平洋划船了。我要休息一下。我开始玩皮克球了。
哦，天哪。你在皮克球界是不是很厉害？一点也不。我太糟糕了。哦，别谦虚了。不，我真的很差。我一场比赛都没赢过。通常比分是11比1、11比2、11比3、11比0。
是的，我才刚开始。所以我只是在学习，但它很有趣。我可以问一下你为什么暂停在太平洋划船而决定玩皮克球吗？是的，当然。因为我已经做了七年了。
七年来，每年有六个月的时间。每个星期六早上五点起床，要么练习三个小时，要么开车去比赛。对于一项爱好来说，这确实非常繁重。所以我只需要在精神和身体上都需要休息一下。明白了。明白了。
说得通。我想克里斯曾经也玩过滚球。他得了滚球肘。你得小心。滚球肘。是的，没错。那一年休整对他来说很有疗效，对吧，克里斯？绝对的。回来后就成了强力人物。我登顶了。好的。
说到强力人物，你知道我们赢得了一个大奖吗？至少我认为在我们这个领域这是一个大奖，预测准确性奖？你知道吗？是的。大新闻。是的。我听说过传闻。是的。哦，你听说过传闻。是的。玛丽莎，你想告诉我们这里发生了什么吗？是的。我希望这是真的，因为我在领英上转发了它。是的。
我们在美国和其他三个国家获奖，但美国是重头戏。根据共识经济学预测，过去两年美国GDP和CPI预测最准确。所以我们提交，有很多私营部门的预测者，对吧？每个月提交他们的预测。
共识跟踪这些预测的准确性。我们刚刚获得了2024年的奖项。但实际上，这是一段24个月的时间。所以……
这是一件非常重要的事情。我认为上次，克里斯说我们上次获得美国奖项是在2018年。没错。所以是GDP和通货膨胀。没错。在一个大约两年的滚动周期内。所以我想应该是23年和24年。
对。我们上次获奖应该是2017年和2018年，在大流行之前。是的。所以是从23年1月到24年12月这段时间。明白了。明白了。明白了。克里斯，你认为这是一件大事吗？这是一件大事。是吗？是的。是的。这是一个奖项。你知道，所有奖项都是一样的吗？是的。我们接受它们，对吧？是的。绝对的。是的。是的。
你知道，你认为我们为什么在23-24年获胜吗？你认为胜利的背后是什么？我有一些想法，但我只是想知道你认为是什么原因。技能。技能。洞察力。智慧。我以为你会说是首席经济学家。魅力。拒绝在预测中加入衰退的人。不会吧？当然。当然。还有运气。有运气。完全正确。完全正确。是的。是的。
我的意思是，我认为23年和24年，那显然是一段大多数经济学家都在预测衰退的时期，你知道，这与历史经验是一致的，因为你知道，我们在21年和22年经历了高通胀时期，美联储开始积极加息，在2022年加息到23年，收益率曲线倒挂
如果历史有任何合理的指导意义，我会说衰退。大多数经济学家都预测了衰退，并将其纳入他们的预测中。我们没有这样做。你可以回顾那段时间的播客，获得我们为什么不这么做的充分理由。但是——
最根本的是，我猜，我不知道，但我猜这就是我们获胜的原因，对吧？你实际上可以看到，他们在他们的网站上有一个很酷的图表，显示了我们，你，我们对GDP的预测与所有其他预测者的预测相比……
这是真的。我们在所有人之上，尤其是在2023年。哦，有趣。到2024年。所以就像我们一直都在这里，然后每个人都上升了，到2024年底赶上了我们，因为他们都是……
就像截至23年7月，其他人预测的GDP平均增长率为同比0.5%。而我们超过了1%，所以是他们的两倍。
哦，有趣。我得去看看。我没有看过。是的。
那，你知道，我们有一个，我听起来有点像广告，我想是的，一个流程，哦，我应该提到我们很快就会有一位客人到来，世邦魏理仕的理查德·巴克汉姆，这是一家大型商业房地产公司。我们将在接下来的谈话中更多地讨论这个问题，但是——
我们有一个流程，如果我们要对我们的基本假设或预测进行任何重大更改，我们必须对此充满信心。因此，它降低了我们出现我所说的预测反复变化的几率，这在那个时期当然很容易发生。所以这个过程——我们有一个很棒的团队。显然，我们有经济学家——
专注于预测的各个方面，斯科特·霍伊特负责消费者，迈克·布里森负责汽车。我们有马丁·沃姆负责货币政策。我们有贾斯汀和布兰登负责财政。我可以继续说下去。他们真的专注于他们的部门。所以我认为这也很有帮助。但是克里斯，我认为你刚才说了这一点。我认为很大一部分
只是运气，你不这么认为吗？——当然有一些运气。因为政策和其他预测方面超出了数据本身，对吧？——对。好吧，我要说的是，我认为让我们在没有衰退的情况下度过23年和24年的一件事，尽管利率上升，
实际上是移民的激增。你知道，移民的激增，我过去说过很多次了，它带来了各种各样的成本，你知道，经济成本和我们可以看到的政治成本。
但其中一个好处是，当劳动力市场非常紧张，美联储正在提高利率以试图降温时，它增加了大量的劳动力供应。由于所有这些移民和劳动力供应，它使美联储能够避免更大幅度的加息。这可能是我们能够在没有实际经历经济衰退的情况下渡过难关的关键原因。
我们没有，也没有任何人，预料到我们会得到这种程度的移民。你知道，2023年越过南部边境的人数，我想我编造了这个数字，但我认为它是正确的，是巨大的。
大约300万人。我们通常每年有100万合法和非法移民。我们得到了300多万人，这发生在2024年，你知道，拜登总统签署了一项行政命令，使寻求政治庇护者更加困难。这降低了移民数量，但即使在2024年，你知道，呃，我们也有高水平的移民，这确实有所帮助，嗯，让我们能够在没有经济衰退的情况下渡过难关。再说一次，呃，
这不是我们预测到的。我们没有预料到这一点，但这就是发生的事情。玛丽莎，你认同吗？是的，绝对认同。我的意思是，这当然改变了劳动力市场的格局，对吧？我的意思是，这就是为什么我们看到就业增长如此之高，并且雇主有这种看似无穷无尽的劳动力供应可以从中汲取。现在我们已经度过了这个阶段，我们正在看到……
未来等待着我们的是低得多的移民水平。但是是的，我的意思是，这当然有所帮助。对，对。帮助缓解了工资压力，对吧？所以这直接影响到了通货膨胀。对，对。然后，你知道，当然，首席经济学家也为此做出了很大贡献。你知道，我必须说，不是吗？他做到了。当然，当然。是的。
以及团队的其他成员。是的，伟大的团队，团队的其他成员。好的，关于我们赢得的这个奖项，还有什么其他的想法吗？对此还有什么其他评论吗？克里斯，还有什么其他的吗？是的，我认为这是一个伟大的成就，但运气也是其中一部分。当然，我想强调的是，我认为这是流程和情景。我一直很喜欢情景，对吧？真的增加了许多价值。不幸的是，我不知道我们……
呃，在很大程度上评估情景，但我认为在这个时候，除非你有情景，否则我不知道你还能如何运作，我的天哪，我的意思是，未来取决于关税，你知道，关税有多高，持续多久，哪些国家，报复是什么，祝你好运，谈论运气，谁赢得2025年的预测奖，那将是
什么？只有90%的运气才能做到这一点。除非是我们再次获胜。除非是我们再次获胜。是的。那么就是50%的运气和50%的经济预测能力。是的，没错。没错。无论如何，好的。在我们让理查德加入谈话之前，还有什么吗？还有什么其他问题或话题想讨论吗？没有？玛丽莎？我想没有。好的。让我们让理查德·巴克汉姆加入谈话。
很高兴见到你，理查德。很高兴见到你，马克。我很期待被比我更书呆子的人采访。有可能吗？比你更书呆子？是的。我的意思是，你对数据的热情程度很高。理查德，你对下周的数据感到兴奋吗？适度地。适度地。是的。我的生活中还有其他事情。对。对。
恭喜。恭喜。理查德，世邦魏理仕高级经济顾问，前世邦魏理仕首席经济学家，这是其中之一……最大的。你是最大的吗？我们是全球最大的房地产服务公司。而且，你知道，我想大约是财富120强，诸如此类。而且，你知道，我们提供经纪、物业管理、保险。
嗯，嗯，嗯，基金管理。如果有什么服务能满足投资者在商业房地产方面的需求，那就是我们所做的。世邦魏理仕，呃，
它曾经是一个首字母缩略词，对吧？你还记得是什么吗？是的，我记得。CB是考德威尔·班克。考德威尔·班克，对。这是一家美国经纪公司，起源于20世纪初的旧金山。RE是理查德·埃利斯，这也是我们所说的特许测量师或房地产咨询公司，可以追溯到18世纪中期。
所以这是一个非常古老的公司标识，我想。理查德，你在世邦魏理仕工作多久了？也许你可以给我们，我将以一个问题开头，我非常好奇你的职业生涯以及……
它的发展历程以及你如何成为首席经济学家和高级经济顾问。这是怎么回事？好吧，我的意思是，我已经在世邦魏理仕工作了11年。我于2014年加入，担任首席经济学家。2017年，我搬到了美国，成为全球研究主管。世邦魏理仕的研究团队有600到700人。所以我管理着一个大型部门。
但在那之前，我的意思是，我从学术界开始我的职业生涯。我在英国雷丁大学获得了经济学博士学位。实际上，我的博士学位是创业和新业务创建。但我教房地产经济学来维持研究生生活。我对这方面越来越感兴趣。所以我转向讲授房地产金融和经济学，并且
我从那里转向提供咨询服务，你知道，兼职为当时蓬勃发展的伦敦市场提供服务。
到我30多岁的时候，我已经厌倦了我的学生比我作为教授的薪水更高。所以我转入了私营部门，去了一家迷人的公司工作，一家大型私人房地产公司，叫做格罗斯文纳。
哦，当然。这是威斯敏斯特公爵的私人房地产公司。核心资产是梅菲尔和贝尔格拉维亚。这家公司有300年的历史。
我在那里做了14年首席战略师、首席经济学家，后来又担任了他们的基金管理业务的董事。所以一直都在从事房地产经济学。正如我所说，2014年，世邦魏理仕邀请我担任他们的首席经济学家。
这可能是房地产经济学领域最大的工作。所以，你知道，我接受了这个职位。这是一个非常庞大的团队。在全球范围内，有多少人从事你的工作？因为你在全球各地都有业务。是的。我的意思是，整个研究团队。是的。
它在周期中会有所变化，但是，你知道，在600到700人之间。哦，我的天哪。我没有意识到。包括，你知道，大约20位专业经济学家。哇。其中。而且，你知道，还有相当数量的拥有博士学位的经济学家。对。你有一个完整的全球……
我们不是宏观经济学家，但我们在宏观经济学方面拥有丰富的专业知识，并将这些知识转化为全球的房地产预测。好吧，我认为你的口音对你来说非常有用。这有点像詹姆斯·邦德式的口音。你同意吗？
好吧，我的意思是，你知道，这是你说的，而我继续发音，我想。不过你会接受的。詹姆斯·邦德，你怎么能不接受呢？我会接受的。我会接受的。绝对的。而且在美国也很管用。绝对的。你在英国哪里？那口音是哪里来的？
好吧，是伦敦吗？我来自英格兰南部，但我曾在牛津生活了30年。牛津。有一种牛津英语。我不确定我的口音是不是那样，但我可以说我有一种……
按英国地区标准来说，是一种比较中性的口音。人们无法确定你来自哪里。不，没错。事实和阶级。在我看来绝对是詹姆斯·邦德式的。很高兴见到你。我认为我们可以从更广泛的，让我们称之为宏观经济图景开始，只是为了了解你的看法。你好吗？感觉上，世界在过去几个月、几周甚至几天里发生了很大的变化。是的，没错。你对事情是怎么看的？你有多悲观或不悲观？好吧，我喜欢对人们说，当我2014年加入世邦魏理仕时，我曾经每个季度都会用新的想法来更新我的演示文稿。然后在COVID期间，我们改为每个月更新一次演示文稿。
现在我几乎，当我发言时，我必须让我的分析师实时更新我的演示文稿，你知道，为了跟上正在发生的事情。变化如此迅速。但是，你知道……
说到经济的基本面，我没有感觉到，我的意思是，有很多噪音，但我认为我们还没有陷入衰退。所有实时指标都保持得相当好。你知道，消费者支出，更难判断商业支出。
但是我们在COVID期间习惯使用的频率较高的数据，例如过境机场，这对于经济状况非常敏感，似乎保持稳定。外出就餐略有下降。但我认为我们还没有陷入衰退。
但我认为你已经清楚地观察到，而且大多数人都观察到，信心指标像石头一样下降了。所以，尽管我们还没有陷入衰退，但如果这种不确定性没有缓解，
并且我们有关税的全部影响在5月至6月期间影响价格，那么我们今年下半年的经济增长将比年初我们预期的要慢得多。也许不是衰退，也许更接近停滞，但下半年GDP增长肯定会放缓。如果这种不确定性没有缓解，并且这种不确定性
有效关税率没有通过谈判下降。所以理查德，经济学家表达他们对世界以及我们前进方向的看法的流行方式是，你会将多大的概率赋予今年某个时候开始的衰退？让我们只关注美国，因为显然海外也发生了很多事情，但只关注美国，
你心中有没有一个概率？是的，在过去的一个月左右，这个概率一直在上升。我可能认为是50-50。50-50。在下半年，是的。我认为我们仍然可以摆脱这种局面而不会陷入衰退。但这显然取决于在贸易谈判中取得进展，然后这会转化为较低的……
一些，一些，一些最高的，这是一个更好的情绪数字，可能还有一些降息。嘿，克里斯，这是可能的。我认为，你知道，它们是可能的。而且，你知道，我们可以摆脱困境，但也可以摆脱困境。所以50，50克里斯，你对衰退的概率是多少？既然我们正在讨论这个问题，不妨直接说出来。好的。我很想知道。上次我们聊天时是多少？现在是多少？
是50-50，你嘘了我。嘘。没错。我不对客人那样做。我注意到了。我注意到了。你真好。是的。是的。但我现在把它提高到了55。55。哦，你为什么提高了？至少从我的角度来看，贸易谈判进展不顺利。谁知道真相，但是。
有很多讨论说，也许会有某种解决方案或协议，或者削减关税，但到目前为止，这只是推测。然后它立即被推翻。是的，没错。我还担心，即使我们达成协议，关税也会大幅增加，对吧？我没有任何协议能让我们回到原来的状态，当然。对。好吧，其中一些可能已经被纳入。
有一些价格上涨和供应中断，你知道，无论发生什么，短缺都会到来，是的，嘿，玛丽莎，你呢？我仍然是60。60。是的，我，你知道，昨天，当我看到或两天前当我看到新闻说中国关税可能下降时，也许会降低，但今天的新闻是，这并没有发生，也没有进行谈判，所以
我仍然坚持60。我们现在也看到了关于航运和定价等方面的数据，这些数据看起来并不好。看起来并不好，是的。我也认为是60，我一直都是60。嘿，理查德，让我问你，这可能有点不公平，但我只是很好奇，一个预测理念的问题。我会让你知道我们如何处理这个问题，我只是很好奇你的想法。所以，是的。
在我们目前的美国经济基线预测中，没有包含衰退，你知道，我们
假设政府将在关税问题上采取一个“下坡路”，你知道，在接下来的几周内，也许两到三周，甚至四周，并缓和贸易战。正如你所说，你知道，我们还没有看到任何迹象出现，当然在劳动力市场也没有。我们可以度过难关。但你刚才听到我说，玛丽莎和克里斯，我们所有人对衰退的概率都超过50%。
所以，你知道，我们的理念是，如果我们要对我们的预测进行重大更改，我会说采用衰退预测是一个重大更改，任何假设的重大更改，货币政策、财政政策，无论是什么，我们都必须对这种更改充满信心。
因为我们不想反复变化。我们有像你这样的客户，我们不想反复变化。所以我们对进行更改的主观概率是三分之二。如果我们认为衰退的概率大于三分之二，我们将采用衰退预测。你明白吗？你认同吗？你会怎么想？
是的，我明白。我的意思是，你知道，我喜欢你为采用衰退预测设定的高门槛。我的意思是，我认为从理论上讲，你知道，如果你有一组结果并且你对它们进行概率加权，那么，你知道，如果你对衰退的可能性超过50%，你可能应该转向衰退预测。你知道，你可能是……的一部分
共识，即使现在也拒绝真正表达实际情况，因为你知道，你想，你不想喊狼来了，或者嗯，你知道，预测过去四次衰退中的七次，对吧？我认为从智力上讲，嗯，如果你对衰退的可能性超过50%，嗯，取决于你的尾部……
情景是什么，你可能应该将其作为核心案例。对。是的，我想我们确实会每月在全球范围内对我们所做的一切进行纸上谈兵，制作预测，按地区划分，等等。我们在GDP数据公布后立即进行。所以下周，正如我所说，我们将获得GDP数据。所以我们将再次进行预测，我们将不得不重新考虑所有这些。但在这一点上，
我们仍然会坚持非衰退的基线，因为我们仍然没有，尤其是在当前情况下，因为不确定性水平如此之高，因为它如此依赖于
总统决定在关税问题上做什么或不做什么，对吧？是的，但不仅如此，还有支出法案。我的意思是，我认为我们必须考虑可能在今年晚些时候通过支出法案获得刺激措施。而且，你知道，再加上可能不是完全……
呃，贸易战的结束，但是呃，你知道，转向一种更中期的嗯，强硬的立场，但是你知道，可以谈判的立场，那么我认为我们也许能够度过难关，我认为这就是我的想法，而且你知道，在某种程度上，我们一会儿就会谈到这一点，嗯，我昨天和我团队谈过……
我真的对一些与消费者相关的房地产数据有多强感到震惊。例如，你知道，第四季度多户住宅净吸收和第一季度多户住宅净吸收令人惊讶地强劲。
所以，你知道，这告诉我。房地产数据滞后，它不是，你知道，它反映了情况，但除非你有一些真正强劲的消费者情绪和基本面，例如财富和收入效应，否则你不会得到这种房地产数据。
我认为我们在2024年低估了这一点。我认为这可能会给我们动力，让我们度过一些负面新闻。对。所以你所说的数据，你说的是多户住宅，你还说了零售吗？不，我说的是多户住宅。你说的是多户住宅。多户住宅。好吧，我认为多户住宅……
第四季度可能是创纪录的最强劲吸收之一。在第一季度，我认为自2001年以来，全国每个市场的公寓都显示出正的净吸收。
而且，你知道，这只是，这告诉我一些关于消费者持续韧性的信息。而且，你知道，我正在利用这一点来权衡我对宏观经济走向的看法。是的。
是的，只是稍微反驳一下，当然，这是后视镜中的景象。我想你说了。当然，房地产数据总是滞后的。是的。但这只是两个月前的事，而且我不——
你说它不会改变得那么快，诸如此类的事情。是的。我不这么认为。你知道，其中一些关系，你和我一样了解，你知道，你在所有这些指标中都有领先和滞后，而且它们的时间也在变化。所以，你知道，三年前适用的滞后与现在适用的滞后并不相同。因此，你必须对其进行一些判断。但是，是的，
公寓市场的状况非常强劲。这告诉我一些关于消费者实际情况的信息。
那么，让我们转向房地产市场，商业房地产市场，也许你可以通过宏观经济的视角来看待它。你知道，我们有所有的贸易战。正如Marisa指出的那样，它已经影响了贸易流动。我的意思是，美国对中国征收的关税以及中国对美国征收的反关税，如果你看看所有的航运数据，它确实对
贸易造成了损害。它损害了信心和情绪。它损害了。看起来它损害了旅游业，当然是从那个角度来看，来自美国的外国游客。你知道，什么类型的房产，什么地区我认为人们应该最担心？由于所有这些原因，你对某些地区和某些类型的房产是否更加担忧？
是的，稍微有点。我的意思是，我认为如果我们……我的意思是，我记得贸易只占GDP的15%，商品只占消费者支出的36%。所以，你知道，让我们不要完全通过贸易的视角来看待美国经济，因为它是一个大型的独立经济体。然而，让我们……
四种主要类型的房产，办公楼、工业厂房、零售店和住宅。我的意思是，我认为最容易受到贸易紧张影响的两种房产类型是工业部门和零售部门。我认为工业部门，我不是在谈论……
制造业。我说的是工业物流。我们所说的工业的大部分是物流和仓储以及那种住房，你知道，大型枢纽，嗯，仓储或最后一英里仓储。嗯，
我认为，即使在贸易紧张局势出现之前，这种情况也在减缓。我们仍然有相当不错的总租赁水平，但净吸收水平相当低，如果我可以区分的话。这是因为人们正在归还空间吗？是的，没错。我的意思是，我认为……
你知道，如果你人们租赁的空间比他们放弃的空间多，那么你就会有正的净吸收，而且总的来说，正在下降。是的，我认为人们，你知道，我们有一种感觉，我认为，我从世界各地听到，工业用户可能在COVID时代过度扩张了，而且，你知道，贸易正在恢复到一种后疫情阶段，并且
而且，你知道，虽然工业用户或物流运营商正在租赁新的空间，但他们也在放弃旧的空间。我认为，所以工业租赁有点放缓。我认为工业租赁可能是……
市场中受影响的部门之一，其中一个部门的占用者变得更加谨慎。所以，你知道，我想尤其是在港口附近，对吧。我猜想在洛杉矶长滩附近。不，不一定是。我的意思是，你知道，为了逃避，
关税，库存被拉走了。所以，你知道，实际上，由于库存涌入，港口可能经历了一些相当繁荣的状况。但是，是的，你会认为……正前方。是的，正前方。我听说那种南加州的工业现在就新租赁而言几乎已经停止了。所以，我认为工业部门，你知道，是……
它做得不错，但在2024年有所收缩。这显然是暴露的。当然还有零售业。现在，零售业，奇怪的是，自从电子商务在2015年、2016年真正开始蓬勃发展以来，关于零售业的所有负面新闻，零售业在基本面方面实际上一直非常稳固。目前，零售业的空置率最低。
空置率约为4.5%。你知道，大约在过去的15年里，我们没有建造多少零售空间。对于零售商来说，A级空间极其短缺。但我开始认为，你知道，零售商，好吧，我开始听到零售商对新租赁变得非常谨慎。
我们可能会看到零售空置率从大约4的非常强劲的态势上升。我不知道它会上升到多少。我们还没有制定我们的预测。4.5%的空置率非常低。
工业接近7%，仅供比较。但我认为这两个行业的租赁活动势头正在迅速放缓，预计在此期间的贸易紧张期间将保持缓慢。你没有提到酒店和休闲酒店业。我认为这也会相当脆弱，不是吗？不。
我的意思是，我认为有可能，是的。但是，你知道，在过去的几年里，我认为美国人真的去海外了。所以，你知道，由于美元对美国酒店的汇率如此之高，并没有出现巨大的激增。是的。
而且，你知道，我不知道他们是否会特别受苦。我的意思是，我们听说加拿大人待在家里，没有来美国。但我认为，你知道，这个行业……
我认为并没有因为某种原因而被夸大，你知道，它已经习惯了处理那些外国游客回国的情况，回到COVID时期，当时中国人停止进入西海岸。嗯，你知道，呃，
我认为酒店业实际上还不错。它没有很大的供应，你知道，因为短期租赁市场、Airbnb等等的扩张。没有很多新的酒店建设。好吧，我不得不说，听起来你很乐观。我的意思是，是的，存在风险。是的。你知道，将会有来自所有，你知道，
所有贸易战和其他一切的压力，但总的来说，是什么？我理解对吗？那么，你需要什么才能在房地产市场上寻求改变你的想法，哦，也许这将比我想象的更黑暗？
好吧，乐观，是的。我的意思是，当我与我在地面上的团队交谈时，我仍然觉得房地产基本面状况良好。我的意思是，媒体在过去四五年里对各地的办公室进行了广泛的报道。在那里，我们的空置率实际上已经从12%上升到19%。这对办公室的基本面造成了很大的打击。尽管我必须说，你知道，办公室的需求在过去一年中已经回升得相当不错。
但是，如果你认为办公室占整体零售的25%，而且你知道，空置率大约处于其长期平均水平，那么，大部分房地产都在相当健康地产生收入。你知道，95%的房地产是收入。
我们已经看到，2022年利率上升导致价值下降了25%。但大部分美国房地产
正在产生正的净营业收入，并且处于，我认为，稳健良好的状态。所以，你知道，如果我听起来很乐观，那是因为，你知道，这就是现实。无论你在媒体上读到什么，这就是现实。美国房地产实际上状况良好。但当然，你知道，房地产，你知道，是一种派生需求。它以……
滞后的方式，它将取决于宏观经济。房地产空置率和失业率之间存在非常密切的关系。因此，如果我们看到由于企业开始……企业在过去24个月里一直相当平静。他们没有招聘，但他们也没有解雇。
你知道，如果他们必须采取行动来保护他们的收益，那么，你知道，我们可能会看到失业率上升。我认为这将开始扼杀，你知道，公寓需求，可能开始扼杀失业。
你知道，还有一些办公室的需求，尽管存在积压的需求。我的意思是，人们在办公室里四五年什么也没做，那里有很多积压的需求。所以，我对CRE市场的叙述是，如果你回到几年前，三年前，那都是火烧眉毛，CRE厄运循环，你知道，那种讨论。这减弱了……
在过去一年左右的时间里，随着经济表现良好，我们获得了许多就业机会。正如你指出的那样，消费者做得非常好。旅游业已经回升。
而且看起来利率正在下降。美联储已经开始放松利率，并且人们强烈预期他们将继续放松，甚至可能长期利率也会下降。因此，如果有一些CRE房产难以偿还抵押贷款，那么银行和其他资本来源
提供信贷，愿意与这些房产的所有者合作，应对这些问题，因为他们知道，随着经济好转和利率下降，一切都会好起来的。
但现在我们在这里，每个人都必须扪心自问，这种说法是否仍然成立。我认为经济将走弱。只是在多大程度上存在争议。正如你所说，50-50的衰退。即使我们没有陷入衰退，那也是一个弱得多的经济体，更少的消费者支出，更少的就业机会，更少的——
更少的商品流动，所有这些都会推动对商业房地产的需求。现在美联储说，至少在一段时间内，在关于贸易战和
是否意味着通货膨胀？是否意味着增长放缓？长期利率已经回升。它们没有大幅上涨，但人们非常担心，鉴于贸易战和美联储独立性或其他任何事情，它们可能会上涨。所以，冗长的说法是，银行和其他债权人是否会继续表现出这种宽容和意愿来合作
与业主合作，以确保不会出现违约，这是否会改变？我们会看到
你知道，拖欠和违约的实质性增加，你可以在商业抵押贷款支持证券市场数据，CMBS数据中看到这一点，但即使你，你，你，你正确地认为，你知道，我们是5050，我们没有陷入衰退？你是吗？这是我们应该担心的问题吗？或者这仍然是你对这种情况发生的相对乐观态度？
好吧，我和我们的一些人谈过，你知道，我们有一个债务业务。你知道，银行仍在向房地产贷款。我不会说积极地，但我认为银行对房地产贷款的胃口仍然相当高。而且，你知道，自从贸易战爆发以来，
你知道，我预计风险利差会扩大，而且它们确实在一定程度上扩大了，但房地产贷款的利差可能移动了10个基点，15个基点。
所以，你知道，房地产贷款的利差约为150个基点。优质房地产的全部债务成本仍然低于6%。而且，你知道，当，你知道，建筑物需要再融资时，
竞争非常激烈。银行正在贷款。所以，你知道，这只是一个直接的市场快照。它并没有完全回答你的问题，但是，你知道，我们已经看到的更广泛的情况
在过去四五年里被提及，你知道，到期债务墙。是的。你知道，很多房地产贷款，你知道，是在上一周期的高峰期，2019年，到期。而且，你知道，我们从银行那里看到的是，即使价值下降了，即使价值可能实际上低于贷款水平，
只要房产能够偿还这些贷款，银行就一直非常愿意延长贷款。因此，借款人在某些情况下可能不得不投入更多现金。也许银行已经变得有创意，并投入某种优先股权。
但我认为我得到的普遍感觉是，这种情况将会持续下去，这堵到期债务墙实际上永远不会倒塌，我们将继续努力解决美国商业房地产的再融资问题。我认为这可以追溯到……
我之前提到的观点，办公部门存在一个问题，那就是空置率从12%上升到19%，以及一部分美国办公库存的功能性过时。
但你必须记住，办公室只占商业房地产的25%。多户住宅或公寓现在是一个更大的部门，而且它处于稳健良好的状态。因此，我认为大部分美国商业房地产能够继续偿还这些贷款这一事实，
我认为预示着良好。我怀疑在幕后，嗯，美联储也一直在密切关注此事，以及监管机构，我告诉银行，这并不是我通常认为的，我认为银行之前在金融危机中经历过这种情况。他们不希望收回大量的办公室。他们不想管理它。他们不想处理它。你知道，他们只是不想处理它，因为他们，你知道，他们之前经历过这种情况，这是浪费他们的时间。嗯，
所以，我认为即使是那些空置率很高的办公室的所有者，他们也不想放弃它，因为他们将承担某种废物管理费和税收。因此，存在各种激励措施来尝试以我认为的方式解决这个问题
这意味着我们，你知道，我们称之为“延长和假装”，但我确实，我不认为，对。你知道，即使是在，即使是在温和的衰退情况下，嗯，我们将会看到，呃，房地产部门的问题会蔓延到银行系统，并造成信贷紧缩。所以没有厄运循环，没有厄运循环。不。好吧，你知道，一切皆有可能。是的。是的。我的意思是，你可能已经注意到，呃，呃，
我认为，在过去24个月里，排名前50的银行已经计提了约1500亿美元的证券损失准备金。如果发生这种情况，他们已经准备好了。他们已经准备好了。我怀疑，如果出现严重的衰退和失业率上升，我们可能会在社区和地区银行遇到更多问题，因为尽管他们也一直在清理资产负债表。所以他们一直在出售贷款。他们还没有闲着。
但我不知道他们是否有资本储备。所以，我认为如果失业开始上升，你知道，如果失业率从4%上升到5%中期，那么我认为我们将通过更多“延长和假装”来渡过难关。如果失业率上升到6.5%，我们看到，你知道，零售业和，你知道，公寓空置率出现相当严重的上升。
那么我认为这将开始成为地区银行的问题。但我不会
我会把它放在一个相对较低的概率，10%到15%。明白了。大部分概率只是继续艰难地渡过难关。艰难地渡过难关。嘿，克里斯，我知道你仔细观察信贷统计数据。你注意到任何变化了吗？或者它仍然像理查德所说的那样，“延长和假装”，并设法渡过难关？
是的，我会说在很大程度上是这样的。你可以看到到期日一直在延长。但我确实有一个问题。好的，是的，很远。关于你所说的办公市场的功能性过时部分，你如何看待这个部门的解决？当然，有很多关于转换的讨论。这些是拆除吗？你对这个问题的解决方式是什么感觉？是的，我的意思是，这是一个粗略的估计。
但我认为，你知道，我认为美国办公部门的10%到15%可能不会，你知道，将不得不重新利用或拆除。这是很多房地产，不会在一夜之间发生。我们看到转换激增。
但即使现在，我认为价值下降还不够，不足以使，你知道，大规模转换能够实现。我认为随着上升，你知道，我认为我们还没有触及的一个领域是，你知道，关税和贸易战只会推高建筑成本。所以，你知道，这将抑制任何类型的新的发展。所以，我认为这将减缓转换过程。
但我认为这需要两个周期。这可能需要20年的时间才能找到这些功能性过时办公库存的替代用途。而且它正在发生。转换正在迅速增加，但即便如此，
你知道，我认为，你知道，以每年1%的库存计算，这仍然给你15年。而且，正如我所说，这是一个两个周期，两个周期才能解决这个问题。
让我们结束关于另一个担忧的谈话，与近期事件相关的潜在担忧，那就是外国投资流入。因此，外国投资者显然是商业房地产市场的重要组成部分。关于
鉴于近期事件，投资者对美国资产的需求有很多担忧。关于美国安全避风港地位的整个担忧，当经济困难时，资金会流入这里，而这似乎并没有发生。感觉资金并没有外逃，但感觉资金也没有流入。你可以在国债收益率中看到这一点，美元的价值肯定下降了，这与资金流入不符。你注意到任何关于
外国投资者在当前环境下的兴趣或需求吗？这是否有所增加，或者它仍然像以往一样强大？你注意到什么了吗？我认为总的来说，由于不确定性，所有投资者目前都在场外观望。我认为我们今年年初的投资者需求相当积极，其中包括来自海外的投资者。
但我认为投资者不喜欢不确定性，因此很难区分所有投资者都在场外观望的情况下，是否存在一些海外厌恶情绪。我怀疑会有，例如，我只是在这里假设，我不知道任何……
可能有一些加拿大人，加拿大人可能是美国商业房地产的最大买家，你知道，他们很可能在一段时间内都在场外观望，但另一方面，你知道，由于美元走弱，你知道，这将为亚洲，可能还有欧洲的一些买家群体提供一个千载难逢的机会来收购美国房地产，所以它可能朝一个方向或另一个方向发展，但目前我认为
你知道，美国房地产的投资市场存在暂停。一些，我认为它，它为，你知道，国内私人资本提供了一个机会，国内私人资本在2024年一直，嗯，你知道，呃，相当活跃。我确实预期。而且，这是你在美国工作时不断让我感到惊讶的事情之一，那就是那里有多少私人资本。呃，
你知道，社会在某些层面上是多么富有。而且，你知道，我认为这可能是一个机会，你知道，对于私人资本来说，如果我们确实看到那种来自大型机构投资者的回落。
是的，我想与你表达的观点一致的是，所谓的资本化率保持相当稳定，至少到目前为止是这样，对吗？当2022年利率上升时，它们在所有部门都上升了大约150个基点。那是，你知道，就像债券利率一样。你知道，债券利率上升，债券利率下降。因此，我们已经看到房地产价值下降了25%。
但我认为在过去的12个月里，也许是过去的6个月里，房地产价值一直很稳定，资本化率也一直很稳定。如果10年期国债收益率回落到4%，
那么我认为资本化率将保持稳定。如果10年期国债收益率上升到4.5%以上，那么我认为可能会进一步降低价值，并导致资本化率的上升。但目前，我们处于4.3%，我只是不知道是否有
这可能是在谈论某种市场停滞，价值既不上升也不下降，也许是温和地下降。是的，我已经注意到资本化率和10年期收益率之间的利差，在过去，感觉上是在过去的几个月里，尽管发生了一切，但它一直相对稳定。我听到的一个论点是，
硬资产和商业房地产实际上是硬资产，在这种环境下表现良好。人们想要那种，你知道，你刚才谈到的稳定的收入流，这有助于支撑需求或投资者需求。因此，资本化率在这里保持相当稳定。这是否引起共鸣？我认为，呃，
我认为资本化率保持稳定只是因为我认为资本化率只是一个滞后变量。好的。所以我们还没有看到它。现在判断还为时过早。现在判断还为时过早。但我认为，如果你看看之前的滞胀时期，我们将回到20世纪70年代，
现在，我们远没有那种情况，尽管确实有一些类似70年代的政策正在进入。房地产做得非常好。你知道，我不知道它是否，你知道，房地产往往在通货膨胀高企且持续的时候表现得相当好。
而且，你知道，人们喜欢它的通货膨胀。它不是一种技术性的通货膨胀对冲工具。它不会对意外通货膨胀进行对冲，但它是相当好的长期资本保护工具。它保护了资本的实际价值。而且，你知道，我认为在动荡时期，如果出现长期通货膨胀加剧的迹象，那么，是的，我认为这可能会激励投资者。我不能说我们已经看到了，但我认为会。
好吧，我想感谢你，理查德，加入我们。这是一次非常有益的谈话。而且，你知道，坚持住那个詹姆斯·邦德的口音。这对你很有帮助。所以感谢你来到这里。非常感谢。是的，我们将保持镇定，但不会被激怒。很棒的一句话。我认为你以前说过这句话。我只是觉得你以前说过这句话。但无论如何……
不？好的，那是一句好话。非常好的一句话。就这样，亲爱的听众，我们将结束这个播客。下周再与你联系。现在保重。