Zelman on the Housing Zeitgeist
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Mark, Marisa, and colleague Adam Kamins are joined by Ivy Zelman to discuss the housing market outlook. Ivy sheds light on a wide variety of topics, including disappointing demand, the persistent drag from mortgage rate lock, and a lack of listings, adding up to a bearish outlook for prices and sales. The group also touches on regional differences, why builders are pulling back, and the effect of policy changes around tariffs and immigration. Along the way, Marisa and Adam learn the answers to a few existential questions, including “Why am I here?”Guest: Ivy Zelman, Executive Vice President of Zelman, a Walker & Dunlop CompanyHosts: Mark Zandi – Chief Economist, Moody’s Analytics, Cris deRitis – Deputy Chief Economist, Moody’s Analytics, and Marisa DiNatale – Senior Director - Head of Global Forecasting, Moody’s AnalyticsFollow Mark Zandi on 'X' and BlueSky @MarkZandi, Cris deRitis on LinkedIn, and Marisa DiNatale on LinkedIn   Questions or Comments, please email us at [email protected]. We would love to hear from you.&nbsp;&nbsp;To stay informed and follow the insights of Moody's Analytics economists, visit Economic View.</context> <raw_text>0 欢迎收听《经济内幕》。我是穆迪分析首席经济学家马克·赞迪，这是一个有点奇怪的播客。我的两位联合主持人都不在。我不知道他们在哪里。我想克里斯去了意大利的山区，我想玛丽莎几分钟后会加入我们。但我们开始了。我们开始得早了一点，因为我们请到了嘉宾艾薇·泽尔曼。你好，艾薇。嗨，谢谢你邀请我，马克。艾薇，我相信你以前来过，对吧？

有一段时间了，但我来过。几年了。你是泽尔曼、沃克和邓洛普公司的执行副总裁。这名字真长。是的。但告诉我们一点——我的意思是，在房地产界，每个人都认识你。你是一位偶像。是的。

所以这不是针对那群人说的。他们认识你。但对于其他听众来说，你能让我们了解一下你，以及你今天所处位置的一些经历吗？

当然。谢谢你这么问。我是一个老家伙，关注房地产行业已经——让我暴露年龄——超过30年了。我的职业生涯始于所罗门兄弟的投资银行，或者说是所罗门兄弟的投资银行。我讨厌它。所以所罗门兄弟差点倒闭，因为我们发生了一起财政丑闻，股票研究部门有一些空缺，我需要一份工作。

所以我去了股票研究部门工作，协助资深分析师从事房地产工作。最终，他们把这个行业的分析工作交给了我，直到我去瑞士信贷。然后在07年，我创立了泽尔曼与合伙人公司。所以实际上快到20周年纪念日了。但我于21年7月将其出售给了沃克邓洛普。所以我们现在是沃克邓洛普的一部分，这是一家商业房地产经纪和债务提供商。

当然，业内人士都很了解威利·沃克。我几次参加过他的播客。是的，他会的。谈谈一个轰动一时的播客吧，对吧？我的意思是，这是一个惊人的制作。他做得很好。他做得非常出色。你参加过几次——我想你经常参加。是的。

我和两位同事通常每季度参加一次。有时我自己也去，但是，这是一个很棒的平台，而且他邀请的嘉宾令人难以置信。所以如果你不熟悉它，请在周三中午12点30分查看直播，否则查看录音，但他们的嘉宾真的很好。威利是一位优秀的节目主持人。好吧，这是一个很好的广告。问问你更喜欢参加我的播客还是他的播客，

直接问他吧。我有时害怕参加他的播客。为什么？为什么？因为，因为，我想是因为他是我的老板。哦，是的。是的。但他，但他很棒。我的意思是，他为这些播客做研究。

他必须这样做，尤其因为他会邀请很多刚出版书籍的嘉宾，而且他会读过这本书。有时，一些嘉宾会说，他问我问题，比如，他怎么知道这个？他们对他掌握的内容之多感到震惊。然而，你知道，他在阅读方面非常高产。我印象非常深刻。我自己做不到。我不知道我们上次你参加节目时是否讨论过这个话题。我们可能讨论过。但我想我们第一次见面是在路易斯·鲁克塞尔那里，是吗？

你还记得吗？是的，我当然记得。我和路易斯有一张合影。哦，真的吗？那得是将近25年前的事了吧？或者更久。哦，绝对是。是的，我们那时都很年轻。你那时很年轻。我的意思是，我那时很年轻。你还很年轻。不，我不年轻了。但相对而言，相信我，我和你一样，亲爱的。都好。这给我留下了深刻的印象。我记得有件事是……

他会乘直升机来。这是在巴尔的摩郊外的一个工作室。我们在那里等他。他乘直升机来了。他走进他的办公室。我相信他一开始做了一个独白。如果他及时完成了独白，我们就直播，对吧？它总是直播的。它总是直播的？它总是直播的？但我认为……

我认为出于某种原因，如果他没有完成，或者不，是什么，如果他没有完成，我们就直播。如果他完成了，我们就录播，或者其他什么。我不记得了，但我职业生涯中大概有五次出现在节目中。你被邀请回来了。我明白了。但总是直播。而且，我第一次参加节目时27岁，我，

我们正在进行声音测试，马蒂的助手在那里，还有其他几个人。我的耳朵嗡嗡作响。我想，我听不见了。那就像最可怕的时刻。谢天谢地，摄像机开始直播了。我没事了。但这非常令人难忘，是一个令人恐惧的时刻。我记得……

在我们直播前，你一直在给他打气，问第一个问题是什么，因为这样，显然，你可以给出更多。他不会告诉你。我记得他说，不，我不告诉你。你不会从我这里套出答案的。你还记得吗？是的。

呃，不，我相信是的。我还记得另一件事是，我想我们之后吃了一些蔬菜之类的零食，你还记得那个有纸盘子的房间吗？是的，太糟糕了。是的，太有趣了，那是PBS的预算。是的，是PBS。是的，是PBS。是的，我们邀请了另一位嘉宾，我的同事亚当，他进来了，嘿，亚当。

嘿，马克。嗨，伊万。亚当是……他很年轻。亚当，你还记得路易斯·鲁克塞尔吗？我记得……

我并不像你想象的那么年轻，但我记得坐在厨房的餐桌上。我爸爸虔诚地观看。我想知道你上节目的时候，我是不是在背景中，偷偷地看一个年轻版本的自己。就是这样。把我带到穆迪。谢谢你加入。正如我所说，玛丽莎可能几分钟后会加入。所以，艾薇，让我们谈谈房地产。也许我们可以这样来讨论：需求、供应、价格和租金，然后从那里开始。

在需求方面，对我来说感觉相当糟糕。感觉实际上越来越糟糕了。我不知道。也许你可以稍微谈谈这个。你同意这种说法吗？还是我只是过于戏剧化了？

我认为需求肯定在下降，而且一直在走弱。春季销售季是一个相当大的失败，进入夏季的低迷时期，需求肯定受到了许多全球事件的负面影响，例如中东战争，以及美国发生的驱逐出境事件，

显然关税仍然存在，目前可能没有那么嘈杂。但消费者信心确实有所下降。当地市场新闻非常负面。因此，如果你身处一些房地产市场非常疲软的地区，情况会变得更糟，因为现在媒体也在关注此事。这吓坏了消费者，他们不想成为

第一个买入的人，在高点买入的人。因此，我们看到一些市场同比下跌，这种负面情绪正在蔓延。所以需求的一部分是信心问题。这更多地与改善型购房者和豪宅购房者有关。我认为你还有逃离的外国买家。加拿大人已被注意到。但对于首次购房者来说，需求方面受到了负面影响，因为自80年代初以来，可承受性达到了我们见过的最紧张的程度。

因此，人们根本无法获得资格。这部分更多的是需求方面的障碍，我认为在不久的将来不会消失。所以我们有两方面。如果信心能够稳定下来，例如股市回到历史高点。我们还没有真正看到所谓的改善型购房者意愿回升的迹象，你知道的。但我清楚地认为情况不妙，而且可能会变得更糟，因为在

供应方面，建筑商正在压低价格，他们在那里非常重要，并且具有重要的影响力。是的。我的意思是，只是一些数字。我的意思是，我们本周获得了关于房地产的数据，二手房销售量约为400万套，可能略多一些。好一点。我们还获得了待售房屋数据，略微上涨，约为406万套。这没什么值得兴奋的，但5月份的数据略有改善。

对。当然，二手房销售是实际成交量，待售房屋是合同。所以它们有点领先。然后是新房销售，我想这是一个惊喜。大约是60万套，可能还多一点，这是下降的。

如果你把这两个加起来，如果你把二手房和新房加起来，你知道的，你会得到大约475万套。我的意思是，我认为你必须回到全球金融危机的最严重时期才能看到这种数字。我的意思是，这感觉很糟糕。

好吧，其中很大一部分是由于二手房方面，它占交易的85%，实际上一直是缺乏选择、缺乏库存的结果。对。如果你看看全国范围内的库存，我们仍然非常接近谷底水平，略微反弹。在全国范围内，我们上涨了约20%。但从库存的角度来看，大多数市场仍然低于2019年（疫情前）的水平。

因此，如果你进入东北部市场，想想大西洋中部地区或中西部地区，在那里公共建筑商的影响力不大，仍然非常短缺。当房屋上市时，如果位置优越，它们仍然会在某些情况下获得多个出价。这种情况确实特别发生在那些选择很少的市场。然后你进入阳光地带，建筑商高度集中的地方，情况就完全不同了。

是的。所以你的意思是这与利率锁定有关，对吧？是的。是的。绝对是其中一部分。毫无疑问。解释一下。73%的抵押贷款持有者被锁定在低于5%的利率。

而低于3.5%的比例更像是40%。因此，显然，放弃这么低的利率的意愿是一个重要的障碍，这使得许多城市的市场停滞不前。情况一直如此。然后我们开始看到库存增加，这些市场是

更多的是度假屋、第二套住房和投资者，然后你现在的主要买家或卖家正在考虑，也许我应该卖掉，赚取我的双倍或三倍利润，然后在为时已晚之前离开。所以这实际上比最初更能推动这些市场。现在是每个人。在这些市场上，许多房主都感到非常害怕。他们担心。所以为了更具体一点，30年期固定利率略低于7%。

现在稍微低一点，我认为。我认为最近的交易中稍微低一点。6.75%或6.8%。对。而现有抵押贷款的平均利率，所以如果你看看所有未偿还的抵押贷款并计算其平均利率，根据我的计算，它更接近4%。所以这个3个百分点的差距，或者说不是3个百分点，而是

利率锁定，从某种意义上说，如果我是一个房主，拥有4%的抵押贷款，我想卖掉，然后用7%的抵押贷款再买一套房子，那么这样做在经济上是行不通的。

除非他们的房价大幅上涨，他们拥有巨额净值，这是一个生活方式的决定。他们准备搬出去，空巢老人，缩小住房规模。人们正在扩大家庭，不同的原因会压倒锁定效应，如果他们有净值。很多时候，如果他们

知道净值没有太大增长，你知道，去纽约州威彻斯特郡，我们特别关注斯卡斯代尔，我的同事住在那儿，对他来说，他房子的价格自2019年以来可能只上涨了20%，而如果你去佛罗里达州的纳普尔斯或迈尔斯堡，房价可能上涨了一倍多，甚至接近三倍。所以有些人只是贪婪，他们不想，他们正在寻找他们邻居获得的理想价格。我有一个有趣的故事，对这个人来说可能不好笑，但这个

是我的建筑师，他帮我改造了我在克利夫兰的房子，他惊慌失措地打电话给我，他和他的妻子正在离婚，他在马可岛有一套房子，他说，我卖不掉它。没有人来看。我说，我五年前买的。你花了多少钱？400万。你标价多少？980万。然后他说，好吧，我已经降价到775万了。我说，好吧，里克，如果你想卖掉它，

降到550万。我的意思是，这就是我不想放弃所有这些升值的原因，因为我的邻居得到了一个好价钱。所以我想我给了他一个他不想听到的消息。但如果他想卖掉它，如果有很多人在寻找价值，我在纳普尔斯的一个遛狗公园里认识一位女士，她足够聪明，听取了我的建议，卖掉了房子，现在正在租房。她就像水中的鲨鱼，等待着价值。但是，所以有需求。只是价格的问题。

对。对。我一直认为，随着时间的推移，即使抵押贷款利率保持相对较高，比如说6.5%到7%，这感觉就像这里正在成为新的常态。

随着时间的推移，搬家的需求将会变得更加重要，人们实际上不得不搬家。所以现在已经有三年时间了，人们一直被锁定，他们的生活状况正在发生变化。孩子们离开了，他们变老了，换工作，无论是什么。你可以住在，在，呃，

在一个并不完全适合你需求的房子里生活一段时间，但总有一天它就不行了。

你搬家了。我想这就是正在发生的事情，但进展非常非常缓慢。感觉是这样的。我认为这就是我们看到房源增加的原因，正如我前面提到的，房源增加了20%。但在许多阳光地带市场，房源增加了50%、75%、100%。所以人们要么感到疲惫，要么在等待，要么有一个催化剂，就像你说的，一个人口统计学上的理由，是时候卖掉了。我认为随着时间的推移，我们会看到更多这种情况。

但我认为情绪也给了人们卖房的理由，特别是如果它是第二套住房，而且他们可能从美国中西部或东北部搬来，现在他们真的不开心了，或者房屋保险大幅上涨，或者他们甚至无法获得房屋保险，或者他们看到他们的房产税翻了一番。我听说很多人现金不足，但房子很多，但他们负担不起房产税。这就是他们不得不卖房的原因。所以有一些压力，但压力不足以

称之为与止赎问题有关的麻烦，但压力让他们无法承受。所以他们离开了，回到了他们来的地方。现在，在新房方面，销售额保持得更好。我认为我的说法是，建筑商实际上有效地降低了价格。一种流行的方法是所谓的利率买断，基本上是在一段时间内降低利率以使其更实惠。

我认为利率买断带来的实际降价幅度约为10%到15%。所以在那里相当重要。

现在情况如何？我的意思是，新房销售似乎正在下降。是因为建筑商放弃了这些利率买断，还是因为这些买断和其他激励措施在这一点上不起作用？好吧，这很有趣，让我们回到几年前，当美联储第一次开始收紧政策，利率上升时，市场真的停滞了。你很快就会看到需求下降，

建筑商谨慎地开始提供抵押贷款利率买断，而且这些买断是有效的。我认为像凤凰城和拉斯维加斯这样的城市可能会看到价格相当大的回落，因为它们处于利率上升的低迷状态，价格环比下降了5%以上。

创造了一些价值。此外，建筑商开始提供买断，他们正在进行3-2-1买断，但后来他们开始为30年买断。所以他们现在几乎100%地为全部30年买断利率，非常昂贵。他们发现，如果利率，就像我们所说的，建筑商说，嘿，你知道，10年期上涨了50个基点。

利率下降了。你看到任何好处了吗？他们说，没有，因为我们一直在把利率买断到4.99%。所以它并没有真正影响我们。所以我认为消费者对市场上的买断感到疲惫。正如你所说，当你看到买断时，买断的现值大约为15%，实际上正在上升，因为建筑商正在降低价格以试图刺激需求。一些建筑商告诉我，他们的现存库存价格为3.99%。

我有25套房子没有卖出去，所以我把这些房子的价格买断到3.99%。然后我听到其他建筑商说，如果必须的话，我将把我的新房和订单价格都降到3.99%。所以真的有更多的刺激措施试图

提高吸收率。但请记住，他们这样做的部分原因是他们对美联储将在23年或24年降息感到相当乐观。所以他们在投机。他们非常积极地投机，投机水平回到了2009年的水平。

所以市场上存在大量的投机库存。他们需要移动。他们是市场上最积极的卖家。他们不会囤积库存。所以他们正在把价值带入市场。但现在他们发现，首次购房者甚至在4.99%的利率下也无法获得资格。所以他们把价格降到3.99%。我甚至听说如果必须的话，他们可能会降到3.49%。这就是最近的谈话。这些都非常昂贵。3.99%的利率买断对建筑商来说可能要花费11到12个点。

所以，他们正在尽其所能。我们实际上预计同比价格将下降个位数百分比，而有效价格（包括这些激励措施）我们认为这会对现有市场产生负面影响，因为现在消费者有了更好的选择，这可能是更好的价值，但他们会卖掉以购买新房。但为了让他们卖掉，他们将不得不让步，因为现有价格和新房价格之间的差距目前是不可持续的。

好吧，如果抵押贷款利率大致保持在目前的水平，略低于7%，那么就需求而言，我们将走向何方？我的意思是，假设，我想另一个重要的假设是，让我们假设经济、就业市场不会完全崩溃，不会出现经济衰退。因为如果我们处于经济衰退中，情况就完全不同了。但没有经济衰退，经济有点疲软，就业增长有所减弱，失业率可能略有上升，对吧？

在这种环境下，我们会看到房屋销售有任何回升吗？我的意思是，如果我明年再邀请你，我们会以更乐观的方式谈论吗？

我们认为26年将是价格方面充满挑战的一年。我认为我们将开始看到同比适度的销量增长，但这将是以价格为代价的，因为缺乏可承受性，人们感觉不到物有所值，或者房价接近峰值水平。为了真正刺激需求，我们认为我们将不得不看到价格环比下跌。即使在全国范围内，我们也预计26年将下降约1%。

我们认为这将是由于更多房屋进入市场，我们将开始看到降价。

明白了。这是另一种情况。再说一次，我们没有处于经济衰退中。让我们担忧的一件事是，现在我们看到建筑商正在裁员，对一些公司来说相当严重。我们还看到它对建筑产品制造商和分销商的影响。他们也开始裁员。那么这是否会波及到房地产生态系统的其他部分？我们会看到失业人数加速增加，更不用说我们将获得的所有工作岗位了

被人工智能取代，听到公司谈论裁员一半的客户服务人员，他们的呼叫中心正在裁员，他们正在使用人工智能代理而不是销售代理。我只是更担心未来会发生什么，并通过领先的经济指标（建筑商）看到这一点，他们肯定正在削减开支，公司正在削减资本支出。所以让我们假设这不会，正如你所说，更温和一些，但这……

变得更糟，那么我们所处的环境将与我们目前预测的环境大相径庭。你听起来很悲观。所以你没有——你会预测经济衰退吗？不，我们不是经济学家。我们不预测经济衰退。我们关注的是远期收益率曲线、蓝筹股。

经济指标。我的意思是，我们有自己的看法，但你是预测经济的专家，而不是我。这并不能让我正确，即使我说我是正确的。但是亚当，在我们继续讨论住房供应和价格之前，让我把你带回来。

我知道你关注，亚当是一位非常出色的区域经济学家。他负责我们区域经济运营。我知道你非常仔细地观察全国各地的房地产市场。你有什么想补充的关于这些市场需求方面的看法吗？

是的，我的意思是，我认为对我来说，供应方面最大的区别在于。我的意思是，我认为需求，正如艾薇所说，在阳光地带和山区西部一直结构性地强得多，在中西部和东北部则弱得多。但如果你看看价格，对，它一直是

相反的，对吧？你看到价格增长强得多，我可能通过谈论需求方面来作弊，但只是供应方面，但供应不足，我昨天刚在纽约做了一个纽约展望演讲，

除了一个县之外，纽约的每个县的价格上涨速度都明显高于全国水平。这在这些东北部州普遍存在。所以我认为区域差异更大，需求方面似乎不如供应方面重要，至少在赋予差异方面是这样。

纽约是价格上涨方面的突出地区之一。我刚刚查看了克利夫兰，这也是一个价格上涨非常强劲的市场。同样，东北部也是如此。在中西部，没有选择，没有很多生产商。所以你看到价格现在非常大的差异。好的。所以你的意思是，如果你看看全国各地的市场，

推动市场之间差异的原因，你在这里主要关注的是价格，并不是需求。你知道的，到处都是需求不足。这确实是供应。这就是你的意思。你的意思是，在南方和西部的供应量比东北部和中西部地区多得多，在那里你看到价格疲软。这就是你的意思。

正确。就是这样。还有一些市场，再次，不要过多关注纽约，但在供应方面有一些市场。你们比我更了解这一点。一般来说，手头有5到6个月的供应量与健康的房地产市场相关。在纽约的一些县，手头只有几周的供应量。因此，存在这种持续的向上趋势。

对价格施加压力，即使需求方面，我的意思是，那里的人口统计数据或这些经济体的表现并没有什么特别之处。如果有什么不同的话，那就是他们的表现不佳。所以我认为需求驱动因素并不存在。当你提到供应方面时，听起来你主要关注的是利率锁定效应、现有房产或房源的供应。或者你也在谈论实体供应，进入市场的新房数量，两者都有吗？我认为两者都有，也许更多的是第二个，我只是认为在一些市场上并没有那么多建筑活动。再次，艾薇比我更了解这一点，但似乎大部分建筑活动都在进行，而且不成比例的资源被投入到这些高增长市场。而这些东北部和中西部市场

没有同样的机会，所以没有同样的建筑量，因此价格增长因此要强得多。对。所以让我们转向市场的供应方面。我的想法是……

供应一直保持得相当好，我的意思是，当我提到供应时，我的意思是新房和多户住宅，这两种类型的供应都还可以，但在过去6到12个月里，情况发生了逆转，我们开始看到竣工数量减少，房屋开工数量下降，供应量正在减少，艾薇，我的说法对吗？

Mark、Marisa和同事Adam Kamins与Ivy Zelman一起讨论了房地产市场前景。Ivy阐明了各种各样的主题，包括令人失望的需求、抵押贷款利率锁定持续造成的拖累以及房源短缺，这些都导致了对价格和销售的看跌预期。小组还讨论了区域差异、建筑商为何撤资以及关税和移民政策变化的影响。在此过程中，Marisa和Adam找到了几个存在性问题的答案，包括“我为什么在这里？”嘉宾：Ivy Zelman，Zelman（Walker & Dunlop公司）执行副总裁主持人：Mark Zandi——穆迪分析首席经济学家，Cris deRitis——穆迪分析副首席经济学家，Marisa DiNatale——穆迪分析全球预测主管高级总监关注Mark Zandi的'X'和BlueSky @MarkZandi，Cris deRitis的领英和Marisa DiNatale的领英如有任何问题或意见，请发送电子邮件至[email protected]。我们很乐意收到您的来信。要了解穆迪分析经济学家的见解，请访问经济观点。</context> <raw_text>0 好吧，我们认为房屋开工将进一步减弱。我们预计2024年单户住宅将下降20%。目前，我们预计明年下降约9%，这相当可观。9%。9%。单户住宅。我认为多户住宅，我们认为，将从所谓的趋势线开始上升。

在经历大幅下滑之后，因为他们积压了大量库存，再说一次，正如Adam所说，这在很大程度上是区域性的。就像所有供应主要集中在阳光地带、山区和西部州一样。因此，这种双重影响，你不仅有单户住宅生产，还有多户住宅生产冲击同一个市场。因此，消费者有大量的选择。因此，这些市场正在承受更大的压力，无论是租金还是售价。

明白了。明白了。你知道，在供应方面，关税和移民政策已经成为焦点问题。我的意思是……

建筑商面临的一个问题，如果我理解错误请纠正我，就是难以在人们能够承受的价格点上建造房屋，即市场的低端到中端。高端市场有其自身的动态，有很多事情发生在那里。买家财务状况更好，甚至可能不需要抵押贷款。抵押贷款并不那么重要。

所以，你知道，没有问题，但在低中端价格点建造房屋变得越来越困难，甚至在关税和移民问题出现之前，由于分区和许可成本以及所有相关费用。现在，你又加入了更高的关税和移民问题，这使得在低端到中端价格点建造房屋变得非常困难。这样说公平吗？是的。

是的，我认为你所有的理由都是有效的。顺便说一句，我讲错了。我们9%的开工下降发生在今年，这反映了你们所看到的情况。这也是为什么明年我们预计价格承压，价格进一步下跌，而成交量将回升的原因。但关于你的问题，我认为我们的观点是，今天的建筑商，他们的平均价格在40万美元左右。入门级建筑商正在以40万美元以下的价格出售房屋。这种缺乏可负担性

或者他们价格在40万美元以下的原因是，土地成本是最重要的组成部分，而地价一直在上涨。土地价格根本没有丝毫缓解。我们预计，随着经济疲软持续，我们将看到一些更好的谈判，或者建筑商将放弃期权合同，或者土地卖家将让步。但就目前而言，土地确实是原因。最重要的是，所有与获得这块地相关的成本

通过监管程序以及与开发相关的冲击费用和成本。建筑商试图通过向更远的地方建造来降低价格，他们也试图通过缩小建筑面积来降低价格点。但即使是这样，他们在第三环建造最多房屋的市场也是最疲软的。

而且，你知道，我们称之为“争取合格买家”。因此，该行业领先的建筑商之一莱纳（Lennar）采取了一种策略，那就是“酒不会随着年龄增长而变好”。他们正在努力提高吸收率。他们将采取任何必要的措施来降低价格，无论是我们正在看到的基准价格下调，还是与抵押贷款利率下调相结合，以找到市场所在。

基本上是需求需要达到的水平，价格需要达到才能让买家重返市场。这将影响周围的其他行业，因为莱纳和霍顿（Horton）的销量加起来占新房销售的30%以上。所以，你知道，如果你在沙盒里玩耍，而你旁边是莱纳，你不会太高兴。如果你与他们相邻，并且你必须建造你可能刚刚以40万美元以下的价格签订合同的房屋，

但莱纳在你旁边以37.5万美元的价格出售，你可能会看到订单取消，然后你会有待售房。这些是我们正在密切关注的事情。但随着行业领导者表示，我们将不惜一切代价提高吸收率，这是该行业正在承受的压力的一部分，再加上他们确实有很多待售库存需要处理。因此，他们现在才开始减少开工量，这就是我们开工量预测的基础。

但我认为其他人也可能会减少开工量。如果他们开始说，我们需要完成这些地块。昨天我们在纽约办事处接待了12位兄弟公司代表。他们是一家改善型住宅建筑商。当然，改善型住宅听起来比我们看到的入门级住宅好得多，健康得多。但明年他们的社区数量将增加10%。他们面临的问题是，他们是否要建造待售房？因为一旦你推出一个社区，你已经投资了污水管道、道路、管道等一切。

所以有运营成本。因此，这些社区正在涌现。我们认为，建筑商将建造待售房以试图提高吸收率，而不是建造待建房。这将是一个有趣的现象，但他们已经投资了土地资金。因此，到2026年，我们认为压力将持续存在。嘿，我看到Marisa了。Marisa，你去哪儿了？我很困惑。我以为我们是在我们通常的时间开始的。

对不起。我没有收到更新的邀请。你知道，这太糟糕了，因为我们已经讨论了很多内容，包括生命的意义。听起来像是。我知道。你们深入探讨了房屋建筑。是的，是的。Ivy确实给了我们一些关于如何应对生存的提示。好吧，幸好这是录制的。嗨，Vanessa。嗨，Ivy。很高兴见到你。谈论困惑。所以……

呃，在我们开始之前，Adam说，嘿，Mark，这个问题，我说，是什么问题，Adam说，我在这里做什么？我太困惑了，这是播客的好标题，我太困惑了，我太困惑了，我收到了Sarah的信息，你在哪里？我说，是的，是的

很高兴你加入。我认为你从之前的播客中认识了Ivy。没错。你参加过。我们正在讨论住房，显然是需求方面。现在我们讨论供应方面。所以让我们回到谈话中。Ivy，关税，你怎么看？这对建筑商来说有多大影响，或者没有影响？是的。

哦，就目前而言，我想说关税除了加拿大木材价格被豁免外，对建筑商几乎没有影响。在将价格推高到建筑商方面，并没有取得多大成功。他们一直在谈判，或者基本上说，不，我会找到另一个供应商。

事实上，你知道，我们查看了莱纳的直接成本。他们的砖瓦成本下降了3%。托尔兄弟（Toll Brothers）持平。因此，我们的调查，对于那些不熟悉我们产品的人来说，我们每月对约20%的新房市场进行调查，我们汇总了私人建筑商的数据，成本上涨了1.8%。所以我们还没有真正看到它，但请记住市场疲软，并且有

劳动力供应充足。因此，驱逐出境的风险，你知道，我们听说过几次移民执法行动。在阿拉巴马州蒙哥马利的一个D.R.霍顿社区发生了一次行动，引起了很多关注。事实证明，他们真正追捕的只有两个重罪犯。

然后我和莱纳聊了这件事。他们也看到了类似的事件，发生了突袭，但这并不是针对所有人的。我想，人们的看法是，现在进入市场的供应减少了，开工量减少了。由于多户住宅市场一直低迷，因此有大量劳动力来自多户住宅市场。因此，劳动力根本没有受到限制。随着市场预期疲软，我不确定供应商是否能够推高价格，因此他们必须承受利润损失。

明白了。明白了。所以，到目前为止，至少你说关税、移民政策、驱逐出境，因为建筑行业非常依赖移民，对吧？我的意思是，我认为比任何其他行业都多，我认为建筑行业中几乎三分之一的人是移民，其中一半是非法移民，但你说……

到目前为止，至少由于建筑量正在下降，它还没有成为一个具有约束力的因素。这并不是什么大问题。是的，我不知道有多少是非法移民，但我们听说，至少通过电子验证，全国建筑商（占新房销售的近60%）非常有信心他们没有非法工人。所以我不知道你的数据来源，但至少我从他们那里听说，他们不担心有非法工人。嗯哼。

好的，好的，明白了。所以在供应方面，哦，我想在我们之前探索另一件事，我想玩游戏，你知道，统计游戏。Mercer，你准备好玩游戏了吗？

你甚至没有准备好玩游戏？哦，我的天哪。我可以。好的。Adam，你准备好玩游戏了吗，我的朋友？我现在正在努力学习。是的，我们都对开始时间感到困惑。再次回到困惑。回到“我太困惑了”。但在供应方面还有一件事。你说多户住宅你预计会因为已经进入市场而回升。

为什么？我的意思是，空置率很高，相对而言，你知道，它们并不高，但它们一直在上升，并且与历史标准相比更典型。而且我们已经看到租金增长在过去两三年里已经趋于平稳。显然，大部分供应都集中在多户住宅市场的高端，也就是大城市里这些大型豪华公寓。而且

但为什么，你认为未来会看到更多多户住宅的建设？好吧，我认为开发商现在担心的是，积压的库存正在从非常高的水平下降，你知道，积压的库存正在下降。在集中供应的市场之间，供应市场之间存在同样的差异，他们仍在处理这些竣工项目。但是当你进入太平洋西北部、中西部，甚至东北部时，租金已经开始重新加速上涨。所以虽然你仍然有负的搬入增长

在阳光地带市场，你看到续租租金增长开始重新加速。因此，当开发商说，如果我们现在不开始，如果我们现在不开发，到27年，积压的库存将完全完成，我们会后悔的，因为，你知道，我们需要更多的供应。因此，他们的成本收益率足够诱人。他们开始变得更加乐观，这是一种

羊群效应。如果每个人都开始开发，我不想错过机会。因此，我们从多户住宅运营商的评论中感受到了一些这种情绪，他们的基本面正在好转，开发方面的需求也开始实现。即使是在高端，即使是在豪华住宅方面？都是高端住宅。都是高端住宅。都是高端住宅。我太困惑了。这样想吧。你现在除了A类住宅，什么都无法承保。是的。

没有真正的，新开发的经济适用房的情况可以忽略不计。都是A类住宅。这在过去十年中一直如此。是的。实际上，我有一篇论文即将发表。我会发给你的。这是你与Jim Parrott和其他一些研究人员的评论，

我们正在按人口普查区级别查看供需平衡，我们将其分解为租户和业主自住。我们发现，对于我们所说的劳动力租赁，即低中端租赁来说，短缺非常严重。不是高端住宅。高端住宅感觉供应过剩。

在业主自住方面，中高端住宅的短缺比较明显。但实际上，大部分短缺是劳动力租赁。这与你的感受一致吗？

我会这么说。在待售房屋方面，我认为入门级住宅仍然是我们看到的限制最严重的。想想这么长时间以来发生的事情，投资者正在购买任何带有两个把手的东西，他们可以全款支付。他们不必担心获得抵押贷款资格。我认为首次购房者错过了机会，因为许多投资者正在抢购这些房屋，无论是现有房屋还是新房。

我们看到越来越多的投资者。他们现在已经退出了。我认为小型投资者是造成压力的一部分。因为想想看，如果你只有10套房产，而你的所有成本都增加了，你担心保险，也许我会精简我的投资组合，我会放弃我的10套房产中的5套。这也增加了市场上的供应。

好。好的。好吧，我们将回到租金和价格问题，但让我们玩游戏，统计游戏。我不知道我是否擅长这个游戏。我们会看到的。哦，每个人都这么说，而且他们都很棒。所以我一点也不担心。但我总是担心Marisa。她就像一条鲨鱼。你必须提防她。她总是试图争取胜利，攻击要害。无论如何——我认为他在说他自己。好的。没错。好的。

呃，游戏是，我们每个人都提出一个统计数据。呃，小组的其他成员试图通过线索、问题和诱人的推理来弄清楚这一点。最好的统计数据是不那么容易让Marisa猜到的，也不那么难让我永远猜不到的。而且，呃，你知道，如果它与我们正在讨论的主题住房相关，当然更好，但它不必如此，它可以是任何东西。Marisa，你总是先来。你准备先来吗？

是的。哦，酷。我认为我……哦，是吗？是的，我认为我也有一个很好的。好的，开始吧。好的，给我一秒钟。让我再检查一下，因为我花了2秒钟才找到它。嗯……

不，下一个是Adam。哦，是Adam。好的。你好吗？你，你准备好了吗？我很好。我也在考虑。你总是这样。你总是这样。我知道我这样做。好吧，给我们最好的。你给了我另一个。我有一个。好的。让我们去Ivy那里。是的。让我们让嘉宾先来。Ivy来解救我们。好的。1.2%怎么样？1.2%。嗯，

与住房相关。与住房相关。单户住宅？是的。是价格吗？不。是房屋销售吗？与房屋销售有关吗？不。房屋建筑？不。哦。是利率吗？不。好的。

天哪。1.2%。是正1.2%吗？你能给我们一个提示吗？它主要与现有房屋市场有关。好的。我可以再给你一个提示。它与40年的历史相比非常相关。它接近历史最低点。哦，我知道是什么了。房主空置率。不。哦，好的。

他非常，那不是1.2%吗？我认为是的。我不知道。那不是，你准备好了吗？你们所有人可能是待售现有房屋的份额？是的。现有房屋占待售住房的百分比。哇。所以实际上所有现有和新房的库存除以住房数量。

哦，那是，什么是标准？什么是典型的？2%。2%。趋势线大约是2点多。明白了。明白了。它低到什么程度？不到1%。不到1%。大约是那个水平。是的。所以这是——

这是库存。那么它是什么呢？那是——所以这是所有单户住宅库存，包括新房和现有待售房屋，除以住房数量。所以它只是向你展示了市场有多么僵化。市场有多么僵化。因为在我的职业生涯中，我从未见过需求量处于低谷水平或接近衰退水平，而房价却在上涨。这种情况以前从未发生过。是的，这是一个很好的观点。这是一个很好的观点。所以我认为这完全是由于库存不足导致价格上涨，正如你之前提到的，Adam，无论是在东北部还是中西部，这些市场都在为供应而苦苦挣扎。

是的，这是一个很好的观点。我的意思是，你知道，这很有趣，因为像托尔兄弟一样，他们在东北部三州地区。而且，你知道，我正在谈论，你们应该去中西部。你们应该在克利夫兰建造。没有生产。他们说，但那里没有就业增长。所以，这是一种

这种看法，如果就业增长不强劲，那么就没有足够的理由让我进入这些市场。这是供应约束的阴阳的一部分。或者只是土地不足。就像在东北部，更难进入人们想要居住的地方附近。是的，是的。我的意思是，显然价格是供需的汇合点，但你说这是史无前例的

你拥有价格上涨，而需求实际上处于低谷。是的。成交量，我们以前从未见过这种差异。我们从未见过新房销售实际上正在加速，而现有房屋销售却持平或下跌的情况。这种差异实际上反映了建筑商在提供价值方面更加积极。事实上，我有机构投资者说，你知道吗？

也许利率更高对我们更有利，因为这样建筑商就可以从现有市场中获得更多份额。我说，对潜在买家来说，利率更高一点也不好。但一些投资者一段时间以来都是这么想的。沿着这些思路。哦，有趣。好的。那真是一个很好的问题。谢谢。是的。干得好，Adam。你想去吗，Marisa？是的。好的。我找到了。我第一次就对了。好的。5%。

5%？显然与住房相关。不。不。哦，好的。所以你违反了规定？无论如何，不是直接违反。哦，不是直接违反。我想我没事了，Marisa。是的。但它在谈话中被提到了。本周发布的一个经济统计数据？是的。今天？我认为它确实是今天发布的。好的。好的。

所以收入，它与收入有关吗？不。不？不是储蓄率，因为那更便宜。我会给你一个提示。是的，继续说。上个月的下降是有史以来最大的。储蓄率？不。不，那是贸易。不。有史以来最大的下降。哇。在这个系列中。是消费者情绪吗？我认为那也今天发布了。不？不。

它是消费者情绪调查的一部分。哦，是时候买入了吗？它是来自密歇根大学调查的吗？是的。哦，是的。它不可能是通胀预期，是吗？是的。这是一年后的通胀预期。它下降了5%？不，不，不，不。它是5%。哦，它是5%。上个月的下降是该系列历史上最大的下降。哇。

在5月和6月之间。上个月是多少？6.6%。

所以这个1.6个百分点的下降是该系列历史上最大的单月下降。哦，哇。当然，是的，它一直在波动。是的。是的。是的。

好的。哦，有趣。哦，非常好。那是一个很好的问题。不如Ivy的好，但你知道。不。是的，再次，由于所有混乱，我无法足够快地选择一个住房统计数据。所以我选择了一些东西。我有一个。我有一个很好的住房统计数据。好的。38。

38%或38？38是首次购房者的平均年龄。看，叮，叮，叮，叮，叮，叮。干得好。是的，绝对是。就是这样。38是首次购房者的平均年龄。而且它上升了很多。如果你回到几年前所有这些混乱之前，它是31岁或32岁。坚如磐石，31岁或32岁。是的。

38。这只是可负担性问题，对吧？我的意思是，人们买不起，年轻人买不起房子，这就是为什么那里有如此多的焦虑。但是，是的，你猜对了。你猜对了。非常好。非常好。Adam？

好吧。你对它是住房有多大的把握？我有一个关于住房方面有点模糊的，或者一些——你杀了我，Adam。你杀了我。我用我的另一个。我认为这有点明显，但我认为这里有一个点是——好的。好的。继续说。好的。1,974,000。这不是住房。这不是住房。我的意思是，它对房地产市场有一些影响。是人口统计吗？它不是人口统计。与工作相关？是的。

它不是人口。好的。它是一个数字，但它不是人口数字。是的。你不会回到旅游统计数据吧？不，不，不。这是主流。主流。这不像这里的沉船中的房屋中位数价格。好吧，它不是。你说它不是人口统计。它是做某事的人数。我的意思是，是的。接受……的人数

哦，我知道是什么了。是持续申领失业救济金人数。是的。持续申领。哦，是的。干得好。我本来想说200万学生贷款学生将拖欠贷款。那是一个很好的问题。是的。是的。感觉差不多。是的。所以，但这些是持续申领失业救济金人数。那么你为什么选择这个呢？我选择这个是因为它现在是三年半来最高的。显然，它不是直接的房地产市场统计数据，但我们谈论的是经济疲软，我们谈论的是需求方面。我的意思是，这是

也许更多理由要，是的，没错，要紧张，对吧？而且它表明，尽管初始申领，我知道这是我们和大多数经济学家更关注的，这些申领保持稳定。这似乎表明，失业的工人可能在失业救济金上待的时间更长，可能在找工作方面遇到更多困难。因此，这似乎至少是经济疲软的另一个指标。是的。

是的，你在助长Ivy的悲观情绪。我能感觉到。她在吸收这些信息。没错。我没有给她一个住房统计数据，但我认为我会给她更多理由。谢谢，Adam。我想更乐观一些，Mark。你告诉我，Mark，你是经济学家。我们看到的很多逆风会发生什么？你对经济感觉好吗？你认为我们会软着陆吗？

我们能否软着陆而不对经济感觉良好？我想是的。我认为我们将能够避免衰退，但这将是令人不安的，你知道，在这里。住房是这个故事的重要组成部分。我认为，你知道，住房是一个关键部门，通常是经济其他方面正在发生的事情的领先指标。正如我们一直在讨论的那样，

你知道，我对住房的看法变得有点悲观，我们甚至还没有谈论价格，我们应该谈谈这个，因为听起来你预计这里会有一些价格下跌

- 对。-是的。是的，我们实际上已经在新建房屋方面看到了这一点。-对。-我们预计这将持续到26年。所以我们认为现有市场，差距太大，我们认为现有房屋价格，对于多个都会区来说，已经承压，有些是负的。我们认为这将导致全国房价同比下降约1%。但这确实是成交量回升的情况下，成交量适度改善。

所以是全国房价。你最喜欢的房价衡量指标是什么？因为有……我们更喜欢TorLogic。TorLogic？我们认为这是最好的，但我们的全国预测是-0.8，负0.8。26年。2026年。你知道，有一家名为穆迪分析的公司编制了这个房价指数。我只是，你知道，我只是……那是什么？穆迪分析的预测是什么？是的。

基本上持平，全国基本上持平。显然，当你持平到下降1%时，这意味着该国很大一部分地区正在经历价格下跌。所以我认为这主要是在南部和西部。正确。是的。在你的价格预测中，房屋保险成本上升有多大影响？就价格下跌而言，这是故事的一部分吗？

嗯，我们在计算维持月供的成本时，实际上考虑了房主保险，房主保险超过了趋势线，在全国范围内翻了一倍多。如果包括房产税和房主保险，它大约占你月供总额的2%。而现在超过了4%。很明显，这在不同地区差异很大，有些地区的影响更为显著。但由于房主保险也在上涨，这种可负担性正在下降，或者说可负担性指数正在朝着错误的方向发展。

但这并不是真正决定我们价格预测的因素。更多的是关于即将上市的库存，以及更多的人可能面临困境。我们认为学生贷款问题将影响房地产市场。哦，是吗？是的。我们已经看到了。我和一位经纪人谈过，他说他们失去了17份合同。

因为有些买家已经预先批准了贷款，但没有立即使用，必须重新进行审核。由于信用评分在某些情况下从800降到了500，导致17份合同失效，因为在25年5月，逾期的学生贷款，

开始被信用机构告知，那些未付款的人，

信用机构开始被告知。因此，信用评分受到负面影响，并且正在影响大型消费品的前端购买，大型消费品购买，汽车

房屋，任何类型的债务借贷。我认为它的影响会比人们想象的更大。这很有趣。我的意思是，我们收集拖欠数据，我们的拖欠率是多少，Marissa，我认为是9%，创历史新高。这太离谱了。预计只会更高。现在我们正在考虑扣押工资。是的，没错。我认为这将是一个问题。但我很好奇，因为我有你，所有被AI淘汰的人会怎么样？

我们即将面临的所有失业问题，你之前也提到了这一点，嗯，你知道，我认为这会在一段时间内发生，我不认为这是一个悬崖事件，我的意思是，我认为这更像是一种对工作的腐蚀，从历史上看，我应该说，Ivy，我发表了很多意见，有些我很自信，有些则不是，这将是不那么自信的

但是，如果你从历史上看像互联网这样的技术变革，它真正融入经济需要时间，而且只有当新公司形成并围绕这项技术进行优化时，它才会融入。传统公司试图采用这些新技术，这很难。作为一家大型跨国公司的一员，我可以证明这一点。我们都在关注人工智能，但这并不容易。

所以我怀疑它会——它肯定会提高生产力增长。它肯定会影响就业。它肯定会影响某些职业和某些类型的活动。但我感觉这会在几年内发生，而不是几个月。所以我认为这不会是——是的。是的。

为什么？你对此有不同的看法吗？不，我只是知道与正在考虑与客户服务、呼叫中心相关的裁员的管理层交谈。现在有很多，称之为工业公司，正在努力赶上硅谷发生的事情。也许他们正在与现有的开放式人工智能合作，并认识到他们可以减少员工数量

并且越来越多的听到这样的消息。所以也许这会随着时间的推移而发生，但这现在才开始成为行业中的讨论话题。在我们旧的恐龙产业中，技术似乎并没有像其他产业那样快速发展。这就是为什么如果这个行业开始出现失业，其他行业正在发生什么，无论是，你知道……

对。但是失业更多地与需求和建筑有关。他们之所以裁员，是因为情况比他们希望的要糟糕。他们在精简。然而，他们也在努力寻找降低成本的方法，因为他们的地价正在上涨，他们没有定价权。因此，他们必须尽可能地削减成本。因此，他们正在利用技术来做到这一点。我认为大多数公司都关注他们的底线。他们并不关注这些人之后会去哪里。对。

我想知道，如果每个人都采取相同的策略，通过技术以任何方式减少班级，如果我们把所有这些都加总起来。这对于住房来说似乎不是一件好事。如果就业压力过大或人们失业，这肯定不是一件好事。

Ivy，租金怎么样？到2026年，房价基本上持平或下跌。租金，总的来说，几年来一直比较平稳，你知道的。你预计这种情况会持续下去，还是会发生变化？

我们的租金正在重新加速，直到27年才会回到趋势线。但我确实认为，由于某些市场（如西海岸、太平洋西北部和东北部）的供应不足，租金正在重新加速。而另一方面，租金仍然承压的地方，积压仍然很高。一旦积压减少，我们就会看到这些市场可能会重新加速，因为如果待售房屋紧张，

但人们必须住在某个地方。我认为租赁市场从中受益。即使租金上涨到目前的水平，从相对角度来看，租房仍然比买房更好。我认为，除了几代同堂生活之外，如果我们认为孩子们会和父母住得更久，如果他们搬出去，鉴于待售房屋的压力，他们更有可能租房而不是买房。

当我提到租金时，我主要指的是多户住宅公寓租金，而不是单户住宅租金。你是考虑两者，还是？是的，我们确实关注单户住宅租赁。我们也看到，你知道，租金开始稳定，有所改善。但是，随着单户住宅待售市场上出现更多库存，选择就会更多。有些无法卖掉房子的人，会把房子出租。因此，这个市场可能会受到更大的影响，与待售市场的疲软相关。我们没有看到单户住宅租赁市场随着待售市场的疲软而重新加速。如果有什么不同的话，它可能会面临更大的压力，因为有很多建成出租的产品尚未出租。因此，来自新建租赁和单户住宅的供应更多。

然后是那些，再次，市场上更多的房源，也许人们会把它们出租。因此，更多的供应将比多户住宅更大地影响单户住宅租赁。明白了。明白了。Adam，你是否想在这里提供一些关于价格或租金的地区信息？

我的意思是，我认为我们谈到了价格。我想说，同样的动态可能也出现在租赁市场。我认为，通常看到价格上涨较快的地区，正如你所预期的那样，租金上涨也较快。我认为，在增长较快的阳光地带和山区西部，租金面临一些下行压力。当然，与房地产市场一样，市场也是非常两极分化的。我认为高端市场，

活动很多，也许需求不是那么多。是中端市场，尤其是在全国一些大城市，在那里，就像在公寓市场和待售市场一样，存在这种“中间缺失”的情况，我认为，这使得

越来越多的年轻人搬到这些高度依赖租赁的市场变得非常非常困难，以跟上并能够负担那里的租金。我认为你已经看到了一些反弹，即使是在几天前纽约市长的初选中，对吧？我认为这是这种现象的最新例子，以及一些更广泛的影响。是的。

对，对。Ivy，很高兴你来到这里。我想说你有点悲观，我只是说说而已。但我不得不说……

Marissa说得很好。我非常困惑。现在由于这次谈话，我不那么困惑了。我很高兴我能以任何方式提供帮助，Mark。非常感谢你。无论如何。而且我确实要感谢你，因为，你知道，你的旅行遇到了一些麻烦，你——

重新安排你的行程来帮助我。我告诉你，如果，如果，如果我在Willie的播客上，同样的事情发生在我身上，我不会像你帮助我一样帮助他。所以非常感谢你。你这样做非常善良。我很感激。你是一位好朋友。很乐意随时提供帮助。非常感谢。一路平安，一路平安。也谢谢你。在海滩玩得开心。是的。对于所有听众，感谢你们的收听。我们将把这称为播客。下周再联系。现在保重。