Get Ready For Another Shock to Housing Affordability
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导致通货膨胀加剧——以及总体生活成本居高不下——的主要因素之一是住房价格。无论你是买房还是租房,住房都非常昂贵。值得庆幸的是,在过去的一年中,我们看到的租金价格上涨有所放缓,并且我们距离疫情前的速度并不遥远。坏消息是,这种情况可能不会持续下去。多种因素正在汇聚,可能会对住房承受能力造成另一次冲击。在本期播客节目中,我们与多户住宅运营商 Cortland 的研究和战略主管李·埃弗雷特进行了交谈。他谈到了利率上升导致公寓楼新建项目骤减,这意味着到 2026 年供应将再次日益稀缺。然后再加上建筑工人的驱逐出境、保险成本飙升以及行业整合,你就会得到另一个对住房承受能力造成巨大冲击的秘方,它很快就会到来。阅读更多:洛杉矶的后院房屋热潮为受野火袭击的居民提供了新的选择美国房屋开工量超过所有预测,仅限于多户住宅建筑彭博社——商业新闻、股票市场、金融、突发新闻和世界新闻订阅者可以每周在收件箱中收到 Odd Lots 时事通讯,以及对网站和应用程序的无限访问权限。在 bloomberg.com/subscriptions/oddlots 订阅查看 omnystudio.com/listener 获取隐私信息。</context> <raw_text>0 波士顿咨询集团的研究表明,89% 的商业领袖认为人工智能是重中之重。做出正确的选择至关重要,这就是为什么财富 500 强公司的团队使用 Grammarly 的原因。凭借顶级安全资质和 15 年负责任的人工智能经验,Grammarly 是像您这样的公司在保护数据安全和私密的同时提高生产力的方式。了解为什么 70,000 个团队信任 Grammarly,请访问 grammarly.com/enterprise。

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您好,欢迎收听 Odd Lots 播客的另一期节目。我是乔·维森索尔。我是特雷西·阿劳эй。特雷西,你知道,在美国生活中和最近的选举中,一个重要的主题显然是通货膨胀。人们想到通货膨胀时,会想到很多事情。也许他们会想到鸡蛋价格。这几天新闻都在报道这个。也许他们会想到汽油价格。但一个重要的故事是,

生活成本就是住房成本。是的。实际上,这有点好笑。每个人对通货膨胀都有自己的个人基准。而我的可能是蛋黄酱的成本,因为我长期以来一直在追踪它。不是因为我吃了很多,而是因为我觉得它很有趣,因为它含有鸡蛋。

还有油、包装、劳动力等等,还有租金。你猜怎么着,乔?我的房租又要涨了。你的蛋黄酱消费量怎么样?我觉得很有趣。对不起,当你提到蛋黄酱时,我不得不承认,我首先想到的是你坐在你的公寓里,放着一大桶——储存着几桶蛋黄酱。一大桶好市多蛋黄酱,用勺子吃。对不起。如果你想到生活成本时,首先想到的是这个,那么你真的吃了很多蛋黄酱。

好吧,作为我对此进行研究的一部分,我可以告诉你,你可以在亚马逊上买到桶装特浓蛋黄酱。听起来不错。我们实际上并没有做关于蛋黄酱的节目。我们正在谈论另一个。我们正在谈论......我试图加入我的租金数据。是的,我知道。为了让你专注于主题。但你想谈论蛋黄酱。我们以后会做一个关于蛋黄酱的节目。但租金真的很有趣。实际上,在政府的衡量标准中......

住房的任何事情都有很多移动部件。但最近,实际上,政府对租金价格增长的衡量,一直是整体通货膨胀的关键因素,等等,实际上一直在缓和。我们正逐渐回到这样的程度,即我们就像回到了疫情前的租金价格增长水平。

对。所以它还在上涨,但不像以前那样多了。但也许是一种反常现象,很明显,美联储大幅提高利率以对抗通货膨胀。通货膨胀已经下降,时间比人们预期的要长一些,但你知道,它已经下降了。但我们知道会发生的一件事是,当美联储提高利率时,这确实会影响住房开发,这当然需要大量资本和杠杆等等,

如果你查看例如多户住宅开工量的图表,五套或五套以上建筑,自 2022 年达到峰值以来,这一数字已经大幅下降。是的。所以我们在 2021 年底和 2022 年经历了巨大的供应浪潮。正如你所说,它已经下降了很多。我在这里看到的有趣的事情是,

债券收益率仍在上升。是的。所以 10 年期债券收益率约为 4.55%。这高于美联储开始降息时的水平。因此,这些项目的融资成本仍在上升,而且活动并不多。我们在 2023 年 11 月做了一期节目,我们的嘉宾说了一些我非常感兴趣的话,我

可能重复了很多次,那就是对于许多多户住宅开发商来说,他们可能更喜欢经济的硬着陆,因为当然,这可能意味着对租金的需求会下降,或者他们的一些租户无法支付租金。但如果这意味着由于他们对资金成本的杠杆率很高,利率会大幅下降,那么这实际上可能对他们更有利,这仍然让我难以置信,但事实就是这样。

因此,我们正在考虑的另一件事是,鉴于利率没有下降,所有这些拥有巨额债务的多户住宅开发商的情况如何?是的,让我们来谈谈吧。好吧,我们将与 2023 年发表上述评论的同一位嘉宾交谈。我们将一起讨论所有这些动态。

真正完美的嘉宾,很高兴欢迎李·埃弗雷特再次来到节目中,他是 Cortland 的研究和战略主管,Cortland 是一家多户住宅所有者运营商,在全国拥有大约 80,000 套住宅单元。李,非常感谢你再次来到播客节目。感谢你们的邀请。我实际上只是想让你回来谈谈这个具体问题,我们有很多事情要谈。

但正如特雷西提到的那样,利率没有下降。我知道人们会说,“哦,美联储会开始降息。这是一种解脱,就在眼前。”许多这些实体对这样一个事实感到多么焦虑,那就是这么长时间以来,我们还没有看到任何利率的缓解?

这很有趣。我认为压力正在影响市场的各个方面。你有一些规模更大、更成熟的企业一直在应对这种情况,能够应对更高的利率环境,但显然对他们现有的投资组合造成了非常真实的估值损失,例如 20% 到 30%。

这取决于投资组合的构成。与此同时,由于购房成本异常高昂,该行业的需求量创下了纪录。另一方面,供应方面受到了非常重大的影响。我认为这才是真正独特的地方。如果你回想一下 9 月份,10 年期债券收益率约为 3.6,我认为鲍威尔主席那天将利率下调了 50 个基点。

好吧,我们今天的利率几乎达到了 4.6。我记得那天晚上你听到的报道说,开发商们在当地的晚餐会上,他们称之为“美联储日”,并准备动工。喝香槟之类的事情。没错。相反,你看到的是短期和长期曲线上的压力都在增加,这给你带来了

在短期内启动新的住房方面遇到了麻烦,在长期内负担长期所有权住房方面也遇到了麻烦。你提到一些大型企业更能应对更高的利率。你能谈谈人们如何试图抵消一些更高的利率吗?现在是否仍然能够再融资并延长债务期限,或者这种情况现在开始消失了?

我认为你指的是“延长和假装”,这是你在总是很受欢迎的即将到来的到期墙讨论中提到的。我们在这里看到的是,那些与房利美和房地美、资产负债表贷款机构等建立了良好关系的老牌业主,他们能够继续协商和制定贷款和延期计划。

那些过度冒险的人,那些合资者,那些新进入者,以及我们上次谈论的很多内容,这些参与者现在正处于他们窗口的尽头。

实际上,当我们更深入地研究这个问题时,我们在融资领域看到的是,债务方面有如此多的流动性想要恢复工作。他们想要摆脱这些资产负债表障碍,这些障碍是市场上未经证实的参与者,他们想要回到他们欣赏的赞助商那里工作。我们通常看到价差从峰值下降了大约 100 个基点。所以这有助于限制一些融资压力,但是......

这与 1% 的 10 年期债券到 4% 或 5% 的 10 年期债券相差甚远。所以,

这很大程度上取决于你在这个领域的地位以及这对你今天的影响。对。因为 2021 年,可能还有 2022 年的一部分时间,我们正处于这样一个时代,Instagram 影响者们都在发布关于进入的信息,你知道,租金价格总是上涨。TikTok 多户住宅房东。是的,TikTok 多户住宅房东。租金总是上涨。我们有一个新的项目。它可能被称为“保护区”。它位于休斯顿郊区,有一个台球桌......

孩子们不允许在台球桌上玩。而且你向我保证。他们中的一些人被淘汰了。自从我们上次谈论以来,他们发生了什么?然后我们从更成熟的运营商的角度谈论了这个问题,以及消除一些,我不知道,新资金,无论你想要什么,TikTok 资金,也许已经被淘汰了,这是一种什么样的解脱。告诉我们这个故事的结局。我会称之为我们仍在经历的“优胜劣汰”。

我不一定想点名批评,但你可以在新闻中看到,有一个著名的合资者基本上将他们的头寸翻了一番,并在 2021 年左右成为前 30 名业主。而银行今天正在就该公司的创始人的担保进行个人诉讼。

你已经看到对该领域的一些债务基金进行了潜在的调查和讨论,这与这些资产的一些估值直接相关,这些估值没有得到某些业主运营商的维护或管理。

你看到违约率很高。这些新资金和 TikTok 房东拥有的许多房产都面临大量留置权,因为他们没有支付承包商的费用,他们没有执行增值计划。最终,他们将陷入困境,这将是我的最终结果。因为正如我之前所说,银行只是

厌倦了将其保留在其资产负债表上。债务基金也是如此。就像你不能用这么多坏钱来占用你的账簿来赚钱一样。我有一个非常基本的问题,我觉得问这个问题有点不好意思,因为我以前负责商业房地产,自从多户住宅成为我有时称之为“被遗忘的商业房地产”以来,我就应该知道这一点。

但如果你想衡量多户住宅市场的健康状况,最好的方法是什么?所以,你知道,我可以查看许可证之类的东西,但这个数字非常不稳定。我不确定它能告诉我多少信息。

是的,我认为有两个高级因素。一个是你的租金增长,因为这将促进你的 NOI 增长。另一个因素将是你的资本化率,我们上次谈到过这一点,你的资本化率本质上是你的收益率,你的收入与你的价格之比。

当资金进入该领域时,价格会上涨。因此,你会获得更健康的资本空间。这是在出售方面。随着 NOI 上涨,你也可以获得资本化率的收紧,因为 NOI 的价值会更高。这也将是你的高级指标。我们看到的资本化率在过去几个月刚刚开始趋于平稳,但它们却在上涨。

大约 100 个基点。这就是我提到的估值下降 20% 到 30% 的原因。好吧,让我们从租户的角度谈谈。所以我对德克萨斯州奥斯汀的住房市场比较熟悉。

供求关系显然在那里运作得非常好。很多人想搬到那里。然后到处都是高楼大厦,包括郊区深处。然后实际上,我相信奥斯汀的租金价格多年来一直是负数,你知道,这似乎是个好消息。不过,这是一个罕见的故事。但我们经历了大幅下降。任何人都可以在 Fred 上搜索新的私人住宅单元,开工单元和五套或五套以上建筑物,并看到我们在过去两年中经历了大幅下降。

大约在所有这些开发项目的峰值之后。将会发生什么?在未来两年内,供应与需求在这里相遇。而且,你知道,我们已经有了这些承受能力问题。即使在奥斯汀租金下降的情况下,租金也几乎到处都很贵。情况会变得更糟吗?

是的,坦率地说,我认为我们即将从一个非常有利于租客的市场过渡到一个在未来两到三年内再次有利于房东的市场,这将主要由我们在供应方面看到的情况来驱动。我们将有超过一百万套住宅单元在 24 年和 25 年这两年内上市。好的,但峰值供应将在未来六个月内达到,并且

如果你查看从峰值供应到供应水平低于上一周期水平的相对时间,那么到 2026 年底,全国所有主要市场都将达到这一水平。因此,交付的住宅单元数量将低于 17 年至 19 年公寓楼的平均水平。因此,你将很快低于上一周期的水平。

供应量很快就会下降。与此同时,我们的劳动力市场确实非常强劲,需求方面一直非常出色。因此,2024 年将结束这一年,这取决于你使用的资料提供商,这将是历史上第二高或第三高的租赁需求年份。

2021 年是之前的纪录。因此,我们看到美国人以空前的速度组建租赁家庭。随着供应量的下降,你会看到需求难以找到高质量、位置优越的资产来搬入。你可能会看到这种关系在那时发生逆转。♪

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因此,除了利率之外,影响多户住宅建设的另一个因素就是对经济方向、世界方向的一般信心。当然,现在有很多事情正在发生。我们在 1 月 28 日录制这个节目,有新闻报道称特朗普政府正在冻结大量联邦支出。我认为大约是 20% 的联邦支出。这可能包括第 8 节和其他经济适用房措施。这也会影响多户住宅吗?

是的。我认为从顶部开始可能更容易,对吧?当你建造多户住宅时,你通常试图建造一个可以接受的成本回报率。但坦率地说,我们正在把投资者的钱聚集在一起,为他们创造回报。多户住宅不是免费建造的,在这个经济环境下也不可能免费建造。而且

一个经验法则是成本回报率为 6% 以上。因此,建造成本,你希望收益超过 6%,才能使建筑物合算。这取决于机构,跟踪到 7% 左右。

因为你需要根据成本收益率来建造,所以你必须有足够高的租金来产生足够的租金收入来推动这种回报。因此,为了在今天建造,你必须以非常高的租金水平来建造,因为建造成本高,因为利率高。

降低成本的唯一方法是降低成本。这种成本下降通常来自联邦政府的经济适用房,无论是 HUD 拨款(然后通过当地住房机构部署),无论是 LIHTC,还是任何类型的成本削减方式。这就是你如何在供应方面获得经济适用房租金的方式。

然后在需求方面,你可以通过直接给人们一张租金支票来降低租金,这就是第 8 节的作用。这同样来自联邦政府,通过拨款给当地住房机构来部署。如果这笔钱用完了,

你在满足这些人的需求方面就会遇到巨大的问题,因为你在第 8 节方面降低了租金,并且鼓励未来建造经济适用房公寓楼。

只是为了明确起见,因为有些项目有市场租金,然后他们有一些分配给人们所说的经济适用房单元,对吧?不同的城市或其他地方对需要分配多少有不同的规定。这也是第 8 节住房吗?或者第 8 节住房,比如它混合了多少?这是否也影响了人们不认为是“经济适用房项目”的建筑物的开发?

在这些混合建筑中,你会看到更多的价格锁定。你会看到供应方面的经济适用房建筑,无论是税收抵免,还是对 X 百分比的 AMI 的价格锁定,这最终是你会看到的。AMI 是什么?地区中位数收入,这是房利美、房地美以及所有其他机构通过 HUD 设定什么是经济适用房的方式。

所以这不会被破坏或消除。坦率地说,通常当人们建造时,他们明白在马萨诸塞州,你需要 X 百分比的建筑物是经济适用房。所以他们需要围绕这个来计算建筑物的成本。老实说,这通常意味着建筑物其余部分的租金更高,以资助这些单元。所以我预计这不会消失。我预计的是更大规模的社区投资项目将会扩大。

在城镇内的一个区域(如皮尔森)中复兴一个区域。我们之前在之前的工作中查看过一个州的建筑物,当时正在考虑进行一个大规模的住房开发项目,这将完全适合该社区的经济适用房。这是在芝加哥。所以这类东西会消失。专用建筑将消失。任何计划通过第 8 节建造完全由代金券资助的建筑的人,这将消失。所以你将在短期内遇到真正的痛苦,我的意思是,

我的意思是,理论上,这可能是一个快速的转变,这只是一波巨大的破坏,在四周内就会消失。

确实存在一个世界,它会严重影响较低级别的住房建设。市场上的人现在对此有什么说法?或者每个人都只是在观望?我认为就像大多数事情一样,这是观望的态度。我认为这是整个市场对这次政府过渡的普遍做法,因为你需要非常清楚才能开始弄清楚现实世界的影响。

这在很大程度上影响了建造东西的成本,包括关税、驱逐出境对劳动力等方面的影响。让我们谈谈驱逐出境对劳动力造成的影响。多户住宅劳动力(无论是建筑还是维护,还是其他任何方面)中未登记劳工的估计百分比是多少?据估计,该国 20% 的建筑工人是未登记劳工。

我猜想,当你查看人员配备等方面时,整个多户住宅行业的比例也差不多。我认为,当你考虑到建筑工人的驱逐出境,以及重建大片加利福尼亚州所需的大量劳动力时,对吧?

我认为你可能会看到建筑领域劳动力严重短缺。当你考虑到这一点时,这将是你打击建造成本的最强有力的杠杆。这就是推动那些必要的租金上涨的原因,因为你将在劳动力成本中看到所有这些巨大的压力。

特雷西,我甚至没有想到由于野火而对建筑劳动力的大量需求。哦,是的,因为野火。所以我们有野火。我们有驱逐出境。我们至少暂时结束了许多经济适用房项目,以及利率冲击,所有这些都同时发生,以限制未来几年新住房的供应。

未来几年。具有讽刺意味的是,野火过后,每个人都在同时建造,对吧?所以一切都会上涨。实际上,这让我想起了,我们应该谈谈保险费率,因为我认为这是多户住宅面临的另一个压力来源,那就是许多这些运营商的保险费率也一直在大幅上涨。而且他们并没有那么多杠杆可以用来降低这种特定成本。

是的,我认为这又是“有”和“没有”的情况。在 Cortland,我们为我们的整个投资组合投保,当你能够将风险分散到 80,000 个公寓单元时,你可以获得更有利的费率。如果你是在洛杉矶的小业主,如果你是在加利福尼亚州、佛罗里达州和德克萨斯州的小业主,

我不知道你今天该怎么办。在佛罗里达州,一度有估计说,为一些建筑物投保的费率达到了每套单元 300 美元。虽然从那以后有所正常化,成本总体上已经停止了大幅上涨,但再次,在野火之前,这只是一笔巨大的、巨大的成本,会影响到每个人。目前很难在

某些市场中实施,这也包括德克萨斯州龙卷风走廊,其增长幅度与佛罗里达州和加利福尼亚州迄今为止所看到的增长幅度一样大,那么橡胶在哪里与道路相遇呢?我们将在 2026 年的某个时候再次邀请你,也许在 2026 年的某个时候,如果模式是这样的,我们正在谈论什么

我认为你在 2026 年看到的是一个非常有利于投资者的租赁市场,我们又回到了上一周期的状态。我认为今天住房市场真正有趣的地方,也是我看到的地方,是人们居住在他们想要的地方,而不是人们买不起住房。而且

它始于顶部。婴儿潮一代拥有该国绝大多数的三居室以上住宅,尽管卧室利用率下降,但他们并没有放弃这些住宅。因此,千禧一代实际上无法进入他们想要的住房。因此,千禧一代继续租房或购买首次置业的房屋,诸如此类。

与此同时,Z 世代是有史以来收入最高的年轻一代,坦率地说,这是因为婴儿潮一代正在退出劳动力市场。但据我了解,他们并不这么认为。不,他们没有。但美联储强烈反对他们的感受。美联储不在乎你的感受。对不起。总之,继续说。不,没关系。当你看到这些因素的汇合时,你所看到的是......

收入较高的人居住在以前被认为是质量较低的地区。在我们的投资组合中,我们看到每套单元的平均收入几乎达到了 10 万美元。我们的信用评分飙升至 700 左右,我们的年龄在 30 岁以下。这是一个收入丰厚、实力雄厚的年轻美国工人,这遍布我们的投资组合,主要位于阳光地带,以及一些中大西洋和西部的地区,所以

你看到的是一个非常高质量、值得信赖的租户,并且对这种住房的需求量很大。这是因为没有人正在建造位置优越的地区。你今天无法在优质学区建造独栋住宅。当地建筑商完全退出了市场。自金融危机以来,他们已被大公司吸收。你看到这些优质地点的开工量下降的速度比偏远地区更快。所以你

你将拥有这支紧密的劳动力队伍。每个人都需要工作,以防止某种疯狂的人工智能情况发生。

而且你将拥有这些高收入,每个人都希望住在相同位置优越、交通便利的地区。你可能会看到这些地区的租金开始上涨,因为这就是供应浪潮最迅速下降的地方。这就是开工量不会补充当前供应的地方。只是为了明确起见,预期租金上涨是否足以抵消高利率带来的所有压力?是的。

我认为你可能会看到在金融危机之后,单户住宅领域发生的事情在多户住宅领域也发生了一些类似的情况,即“优胜劣汰”。我认为不会达到我认为今天四家房屋建筑商拥有 50% 的新房上市或类似的疯狂数字的地步。但是

但是你可能会看到小型开发商最终被能够更好地处理这种情况的大型开发商收购。你可能会看到多户住宅领域持续面临压力,那些负担不起利率上限、无法长期承受更高利率的小型基金、小型运营商将不得不退出,或者最终被更大的参与者收购。所以,为了回答你的问题,对整个行业来说,利率较低会容易得多。

我认为3%到3.5%对行业来说是很好的。明确地说,这是10年期国债收益率。我不知道我们多久才能达到这个水平。我认为在此期间,我们将看到所谓的“羊群效应”。

我对无人驾驶汽车非常看好,但假设它们在未来几年内不会大规模生产或部署,请谈谈人们将不得不通勤多远。如果听起来理想的地方没有建筑,人们不得不越来越远地建造。我们在说什么?有些地方是什么样的?热点在哪里,你知道,在夏洛特以外三个小时的地方等等?你简直是在描述我康涅狄格州的房子。是的,没错。我的意思是,这正是你在这里看到的。

目前从亚特兰大迁出人口最多的地区是我为Cortland搬迁到的盖恩斯维尔,这是一个独立的都会区,距离市区一个半小时车程。你看到了

在所有这些三级市场中,因为那是人们买得起的地方。那是房屋建筑商和公寓开发商追逐更便宜的土地和更低的税收。人们不会从盖恩斯维尔通勤到亚特兰大。如果你有一份混合工作,你可能会偶尔通勤到北亚特兰大,或者你远程工作。但是对于无人驾驶汽车,这是一个可以从中受益的地方。这是一个试图发展的地区。

因为今天在北巴克黑德甚至一些更靠近郊区的地方,要买到房子非常困难。非常昂贵。所以我认为你会看到人们通勤越来越远,因为那是可以买到的产品,而且......

我不知道对该产品的需求是否真的像对位置更好的产品那样高。我们进行独立的租户调查,诸如此类的事情,似乎今天人们更看重位置,而不是在某种程度上看重空间。我认为从长远来看,这有利于多户型投资。波士顿咨询集团的研究显示,89%的商业领袖表示人工智能是首要任务。

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特雷西,我只想明确一点,如果你不得不从盖恩斯维尔到亚特兰大通勤,即使是兼职,或者你不得不住在一些小型多户型住宅区,我并不责怪 Z 世代认为情况不妙,即使名义上他们的收入很高。好吧,是的。谢谢你,乔。我相信他们会感激的。我只想在这方面明确一点。不过,我还想补充一点。

我们今天的内部租金收入比率实际上比 2018 年低 30 个基点。嗯。嗯。好的。因此,尽管我们的公寓楼在 COVID 之后租金上涨了 30%,但这很有趣,因为自 COVID 以来,我们的新租户收入增加了 34%,所以更实惠了。

但这批人不同。无论如何,对不起。特雷西,开始吧。所以我们正在讨论城市的吸引力,每个人都想住在那里,但你实际上无法建造。特朗普除了大规模驱逐出境和诸如此类的事情,承诺的另一件事是减少联邦支出,那就是许可改革。

我想知道,你看到这方面有任何行动吗?或者是否预期联邦政府将能够以某种方式简化新建筑的官僚程序?我不知道他如何在那里产生任何影响。它们只是由地方主导的。他无法触及地方地区的冲击费用。你不能开始触及消防和安全费用。所以

我不知道在联邦制度下,联邦政府如何控制地方冲击费用。我只是无法将这些联系起来。好吧,撇开联邦政府能做什么不谈,你是否看到全国各地都有 Yimby 运动?你是否看到他们在奥斯汀以外的任何地方以有意义的方式改变了局面?

我认为不幸的是,他们在最容易获得牵引力,也可能是最难转向建设环境的地方获得了最大的牵引力。

理论上,你已经看到一些政府官员发生了变化。你已经看到一些立场发生了变化。我认为旧金山可能比以往任何时候都更有动力。你显然有南方,一直在建设,建设,建设。但是当你今天无法在优质位置规划新建筑时,很难将笔写在纸上,说明他们是否真的取得了成就。

因此,许多多户型贷款已经流入 CMBS(商业抵押贷款支持证券)或 CLO(债务抵押债券)。但我认为我看到的最新数据显示,它们的违约率仍然相当低。对于 CLO 来说,我敢肯定,美国 CLO 的违约率仅为个位数。

为什么我们没有看到更大的困境浪潮进入多户型产品的最终产品?

我认为人们正在尽一切努力保护他们在 CLO 和 CMBS 市场中的仓库贷款额度。如果你今天是一个债务基金,你不想失去获得资本的机会,因为拥有不良资产。所以人们正在从 CLO 账簿中挑选它们。他们将它们内部化。如果你是拥有住房运营部门的债务基金之一,你可以开始自己运营房产。

我认为这是不惜一切代价保护信贷。所以人们正在尽一切努力保护信贷。困境就在那里。你每周都在管道报告中看到市场上的情况,同样的承销商都在寻求救助。你看到那些在 21 年过度建设和支付过高的人都在寻求帮助。你看到他们没有获得甚至达到他们所需债务水平的价格。所以

它正在奏效,但我认为最终没有人愿意牺牲他们的信贷水平来更快地解决这个问题。你能否多谈谈洛杉矶的影响?我还没有考虑过火灾,就好像估计这将消耗多少建筑和发展的资源一样。

是的,这很有趣。我认为我们的首席执行官上周随意发表了一番评论,我们当时正在查看亚特兰大一个地点的一栋建筑,那里居住着大量建筑工人。他的话是,在未来一年半的时间里,那里将很难获得租金增长,因为我希望所有这些人短期内都会最终前往加利福尼亚州。而且

实际上,为了回答你之前提出的另一个问题,那就是 HUD 的情况。HUD 通常在这些重建工作中至关重要,如果政府关闭了这个融资渠道,那么......

也会产生严重的影响。因此,A,我认为由于洛杉矶,你可能会看到需求在社区内部转移。我认为这将对我们国家的建筑成本产生重大影响。B,你可能会看到它受到政府最近一些行动的影响。好吧,FEMA 也是法尼梅等实体的一个非常大的保护层。所以很有趣。

李·埃弗雷特,期待你在 2026 年再次回来,那时我们将讨论市场受到的严重限制。非常感谢你再次来到 OddLock。感谢你邀请我。一直都很棒。

所以很有趣,我们获得了大约 10 分钟的住房供应缓解,然后我们又回到了限制和短缺。听起来租金增长和对投资者友好的环境等等。我们看到了可能是什么样子的一瞥。是的。

特雷西,这也很有趣,想想,哦,这是租户友好的市场?我错过了,对吧?是的,说真的。我还认为他对人们居住在房屋中的描述,只是他们中的许多人并没有住在他们想住的地方。是的。我的意思是,这当然是我经历的一部分。也是我不在纽约拥有房子,而我在其他地方拥有房子的原因之一。是的。

我想到的另一件事是他对市场上拥有者和非拥有者的描述。我认为这非常重要,因为你可以对整个企业界这么说。就像,如果你是一家

能够进入债券市场的大公司。过去几年对你来说可能还不错。如果你是一家规模较小的公司,你必须获得银行贷款,那么情况就会受到更多限制。因此,许多融资环境导致了强者愈强的局面。当然,我们已经讨论过这个问题

过去,金融危机及其对独栋房屋建筑商的影响。今天独栋房屋建筑商的数量比几年前少得多。你知道,我总是回想起去年我们去北卡罗来纳州芒特艾里旅行时,社区必须组织路演来推销房屋建筑商的想法。

是的。

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(Kale Brooks)。有关更多 Odd Lots 内容,请访问 bloomberg.com/oddlots。我们有文字记录、博客和时事通讯。你可以在我们的 Discord discord.gg/oddlots 中全天候讨论所有这些主题。

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2 月 11 日,加入彭博社在亚特兰大或通过直播参加“未来投资者,寻找机遇”活动。这个 2025 年的活动系列将探讨公司如何投资于其业务,以提高效率、创新其产品和服务以及改善客户体验。本系列活动由 Invesco QQQ 赞助。在 BloombergLive.com/FutureInvestorAtlanta 注册。