Jersey City's Mayor on How the City Built So Much Housing
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大家好，欢迎收听另一期《奇葩话题》播客。我是乔·魏森索尔。我是特蕾西·阿洛威。最近一直在关注一些地方政治，特蕾西。这不是我们的常规报道领域，但有时会有一些交叉点。我们关注的是地方，而不是宏观，而是微观。我们关注的是微观。这很有趣，因为我们最近一期节目，听众可能还记得，采访了纽约市市长候选人之一扎兰·马姆达尼。她是纽约市市长办公室的成员。

他谈到了他对可负担性的设想。实际上，先退一步说，感觉住房可负担性突然压倒了一切。无论你的观点如何，这个问题都成了当今许多人心中最重要的问题。

嗯，我们之前也讨论过这个问题，但这似乎也是一个两党都能接受的问题，对吧？就像，现在你很难找到两党都能接受的事情。我就这么说吧。不，但很有趣。就像，你知道，有一段时间，人们关注的是医疗保健，有时是气候问题。其他时候，现在，感觉就好像有一种……

人们对住房可负担性和所有这些事情都感到非常焦虑。感觉这是一种全国性的现象。在民主党内，人们谈论这个问题的方式也有不同的派别。所以我们显然采访了社会主义市长候选人。还有一种人们会称之为更自由的丰裕观点，即，你知道，答案就是

我们需要更多，并利用任何可以利用的杠杆以某种方式获得更多。因此，即使在一个政党内部，尽管每个人都同意租金和可负担性问题，但在解决途径上并没有太多共识。是的。所以总目标非常明确。但我认为，你要采取哪些杠杆来实现目标非常复杂。我必须说，这是我在这个话题上有点纠结的一件事。感觉好像有很多不同的方法。

你可以做。而且它们似乎都非常官僚，非常技术性，例如税收减免、所有这些激励措施、租金控制。选择最有效的方法对我来说很有趣。顺便说一句，我可以说，我认为许多这些辩论之所以存在，很大一部分原因是媒体在纽约和旧金山有非常多的代表。我的意思是，我不认为在爱荷华州的达文波特市存在同样的可负担性危机。

程度相同。我认为这很重要。我还认为，纽约和，你知道，旧金山是世界上最好的地方之一。所以我理解为什么人们会为它们支付很多钱。无论如何，事实证明，过去几年中，全国最好的城市之一是

在住房建设方面，是我们的邻居，泽西城，就在河对面。我真的很喜欢泽西城。我在那里待过一段时间。他们的市长史蒂芬·富洛普目前正在参加民主党的州长初选。所以我们有完美的嘉宾来谈谈泽西城的住房建设。史蒂芬·富洛普，非常感谢你来到《奇葩话题》。感谢你们的邀请，我很高兴来到这里。

对于那些不认识你的人来说，你当泽西市市长多久了？我认为我看到的是，在过去的10年里，住房存量增加了25%左右。是的，我的意思是，我们过去可能只占该州建筑许可证的2%。现在已经超过10%了。我的意思是，我们一直是新泽西州经济的支柱。我已经在那里担任市长12年了。我一直非常非常地支持增长。你可以看到河对岸的天际线发生了变化。所以这是一个很好的故事，我们正在发展壮大，我对发生的这些变化感到非常自豪。

在建造更多经济适用房方面，最大的瓶颈或障碍是什么？因为每个人似乎对这个问题都有不同的答案，以及他们想要强调的不同事情。但根据你的观点，第一位是什么？出于好奇，其他人会说什么？嗯，人们会说，比如分区等等，激励开发商建造豪华高层建筑以外的东西，诸如此类的事情。对。

我会指出几点。我的意思是，在新泽西州，我们肯定有一个复杂的激励计划。我们显然有分区和地方自治权。所以你有许多市政当局，564个市政当局，这是一个问题，而且有地方自治权。那么你如何克服这个问题，我认为我们有一些解决方案。而且我认为，总的来说，在全国范围内，你有一种“不是我家后院”的情绪主导了对话。你如何从他们那里夺回主导权？

在每个城市或州都不同。但在新泽西州，我认为我们在创造一个动态环境方面做得相当不错，在这个环境中，支持增长的人也可以在那里发声。

你一直非常坦率地表达你的观点，即市场价住房有利于所有人，存在供需关系。你增加供应，它就会向下渗透，等等。你谈到了“经济适用房”，但请告诉我们你关于住房和提高住房可负担性的总体理念，以及你为什么认为解决方案很大程度上在于住房。

放松管制和供需关系。是的，我认为——让人们想在哪里建就建什么。是的，我认为，当你对住房增长施加更多限制时，租金控制听起来像是一个不错的流行语，但是当你对这些事情过于严格限制时——

你将创造一种你不会看到供应增加的情况。我们看到，当纽约市没有在我们住房价格上增长时，泽西城承受着压力。当我们增长很多时，你就会看到需求仍然很高，但租金上涨有所减缓。所以这让你得出结论，住房的市场价格组成部分与经济适用房的讨论一样重要。

而且，你知道，很多人出于各种原因反对。有时它根植于种族主义。我的意思是，如果你使用“经济适用房”这个词而不是“经济适用房”，人们会有不同的反应。他们对这个问题有不同的思维方式。但实际情况是，市场价住房有助于你建造更多经济适用房或经济适用房，它们必须共同努力才能成功。这就是我们在泽西城采取的方法，而且它通常是成功的。所以，

因此，对市场价住房的一种批评是，你最终会让那些开发商只建造豪华公寓，因为他们可以从中赚取更多钱。你如何解决豪华住房与，我不知道，中产阶级住房或更低层次住房之间的平衡问题？

是的，所以在泽西城，我们确实有这种设定或包容性分区条例，这些都很重要。我们与倡导团体就实际可行性进行了反复讨论，我们实际上已经找到了一个相当成功的地方。我们通常将大约20%的住房开发项目作为混合型经济适用房组成部分。这可能是员工住房，也可能是低收入住房，这显然对整个项目来说压力更大。所以你必须考虑其中的一些因素。

但是当他们确实获得城市提供的特定激励措施（如税收减免）时，我们确实有最低要求。哪些具体的杠杆？所以，好吧，你已经担任泽西市市长12年了。客观地说，天际线发生了很大的变化。客观地说，住房存量增加了。我相信，仅仅因为曼哈顿和纽约市在扩大住房供应方面相当糟糕，它就已经受益了。所以人们……

另寻他处，但与你上任之前相比，你使用了哪些具体的杠杆来扩大生产，以及你如何归因，你知道，当你对住房存量进行归因时，你能对你所做的事情说些什么？当我上任时，税收减免或激励计划具有很强的政治性质，似乎是那些追求它的开发商的权利。

这有两个问题。它的政治性导致人们对投资市场产生不确定性和担忧，如果他们不熟悉这方面的政治。而且，流程运作的不确定性也是一个问题。所以我们进来了，我们完全改变了政策。人们说我们不会看到这种程度的增长，但我当时认为这是

理所当然的事情，你会得到这些税收减免，它不一定能激励更多的增长。它已经被计入私人交易中的卖方价格和买方价格了。所以我们必须重新调整一下市场。

所以我所做的是，我们改变了税收减免流程，我们将其映射到人口普查区。根据贫困人口普查，他们自动有资格获得更高的激励。你逐渐看到的是，人们远离滨水区，进行投资，因为这个过程似乎更有把握。

而且如果你搬到某些地区，它似乎具有明显的优势。我们将它映射到人口普查区，这似乎是将它映射到收入的一种合理方式，你试图在那里引发发展。所以这奏效了。

而且我认为这种清晰度确实帮助人们投资并吸引了新的开发商来到这个地区。所以我们不再依赖于同一小批开发商。而且我认为这种确定性非常好，因为，你知道，新泽西州有政治腐败的历史，并且感觉，你知道，围绕这件事有一些流程，它不一定取决于你雇佣的律师或建筑师，这创造了更好的商业环境。

所以你提到了扩大开发商的范围。这是我和乔非常感兴趣的事情。我们去了北卡罗来纳州，了解到城镇和城市真的必须向开发商推销才能让他们进来。

与开发商合作、与他们交谈的流程是什么样的？他们具体在寻找什么？嗯，我认为他们对一个似乎不太具有政治性质，更专注于或与支持增长的心态一致的政府感兴趣，该心态认识到他们从事的是提供住房的业务，如果我们合作，将会有互利的成果。

当我成为泽西市市长时，我对现有开发商群体所做的一件事是，我认识到我们需要更好地向周边地区推销这座城市。我知道，你知道，苏荷区或翠贝卡区并不是与泽西城的比较。有人没有做出选择，我应该住在翠贝卡还是泽西城，但肯定与布鲁克林、皇后区和外围区相比。

所以我们当时把大多数大型开发商都聚集在一起。我对他们说的是，我们将开展一项营销活动，城市经济发展公司将以一比一的比例匹配私人资金。它将针对我们认为可以吸引新居民和新开发商的这些地区。我非常刻意地让它不具有政治性质。就像我不会出现在这里一样。我的声音不会成为其中的一部分。它将专注于以不同的方式塑造城市品牌。

这最终导致了更多兴趣、更多需求和更多开发商。而且我认为这是我们一开始就采取的一个非常非常有帮助的步骤。政治总是存在问题的，人们对此感到担忧。等等，你说的“政治”是什么意思？确切地说。嗯，在大多数地方，至少在新泽西州，它的历史是人脉关系，并且只有一小部分关系让你进入这个过程。

在新泽西州这样的地方，许多规则都是以非常非常宽松的方式编纂的，你会觉得有义务必须建立某种类型的关系。你越能消除这一点

对商业环境的影响，人们就越有可能投资于此。我觉得这总体上对泽西城来说是一个很大的变化。这非常有趣。我认为住房负担不起或生产面临的挑战这一维度还没有出现。但是当你今天仍然看到泽西州的整体情况时，你正在竞选州长。你仍然看到

在泽西城以外，如果你没有合适的建筑师，如果你没有合适的铺路工等等，获得批准通常会很困难。这在新泽西州仍然是一个制约住房供应的普遍问题吗？我认为这是新泽西州的一个文化问题。我的意思是，我们有一位参议员即将因金条入狱。我的意思是，这是人们如何看待新泽西州的政治文化的一个例子。

我认为任何理性的人都估计，新泽西州现在缺口在20万套左右，也许还有一点。经济适用房的产量每年大约只有3000套。所以你正在寻找

近70年才能解决你今天积压的问题。这相当严重。而且有一种观点认为，你知道，每个市政当局对住房生产的结果都有不成比例的控制权。州长的部分工作将是改变这种说法。所以“不是我家后院”的人，不要垄断对话。是的。

而且我认为州长有很多方法可以做到这一点。好吧，让我们谈谈这个。你如何处理“不是我家后院”的人？以及那些反对它的当地政府，因为州与地方之间一定存在紧张关系。是的，我认为你可以做几件事。所以新泽西州有一个公平住房要求，这个要求已经进行了30、40年的诉讼，每个市政当局都将承担某种住房义务。

许多市政当局都反对。如果这是一个郊区市政当局，他们会说，好吧，你让我们承担这200套经济适用房的义务。他们受到80-20规则的约束。所以这200套住房相当于大约1000套住房，这正是市长们所说的对他们的基础设施征税，这是事实。所以“不是我家后院”的人随后控制了对话，并将这些诉讼拖延在法庭上一段时间。

所以特伦顿，A，我认为可以在你的市政当局的流程中做得更好，以创造透明度。今天，这并不存在。例如，如果韦斯特菲尔德，以它为例，正在合作并做得很好，那么就没有透明度。所以“不是我家后院”的人通常会控制规划委员会的对话，因为缺乏信息。所以我认为特伦顿在这方面有所帮助是其中一部分。

第二点是，如果你有建造新住房的目标，新泽西州确实有，当市长或议员说你将让我们建造这1000套住房时，增加了学校的孩子们，增加了所需的基础设施，我认为特伦顿需要将资金和资源与正在合作的市政当局联系起来。你确实需要采取胡萝卜加大棒的方法。否则，你永远不会让市长们在一个像新泽西州这样拥有地方自治权的地方采取行动。

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同时，也创造了回馈社会的机会。访问 Thrivent.com 了解更多信息。Thrivent，让金钱更有意义。好的，说到市政当局和基础设施，你的提议之一是合并一些市政当局，这样你就不会加倍或我想说三倍、四倍，这是个东西，服务以降低成本。我知道削减政府

服务和成本现在非常热门。但是你在这里关注哪些具体的基准或目标？你如何确保在合并时提供优质服务？是的。所以我认为我们开始的方式更侧重于共享服务而不是绝对合并。从市长的角度来看，再次知道，新泽西州有564个市政当局，对于非常非常小的区域来说，市政当局太多了。而且

所有都有地方自治权，并且所有都有不一定每个市政当局都很重要的部门。为了说明这一点，这564个市政当局中的75%的人口少于2万人。其中50%的人口少于1万人。所以有很多非常小的市政当局，它们都有办公室，例如卫生部门，这可能应该在县里，动物控制应该在县里，诸如此类的事情。

所以我认为我们已经概述了通过公投对市政当局施加影响并强制共享服务的流程。我认为这是你必须实现的方式，因为除非特伦顿对市政当局施加影响，否则没有人会自愿放弃他们政府的部分权力。为什么以前没有这样做？因为当我想到动物控制时，例如，确实看起来很疯狂，你拥有……

数百个、数十个市政当局都在运营他们自己的动物控制服务。但是，我想一定存在一些挑战。我认为，在大多数情况下，市长和议员不愿放弃部门或关系。通常，在这些小型市政当局或大型市政当局工作的人都是私人关系。你可能认识这个人的家人。他们在那里很久了。所以仅仅是官僚主义和停滞不前最终让你陷入这种状态

不想做出任何改变。人们已经谈论了20年，关于某种形式的合并。我们处理这个问题的方式不同之处在于，我们正在利用市政当局的债券公投流程来对市政当局施加影响，以强制执行。如果没有强制执行，你永远无法做到这一点。这就是事实。

所以这是一种有点不同的方法。我可以告诉你，市政联盟（新泽西州所有564个市政当局的倡导团体）讨厌我说的话，这可能说明我说的对，老实说。但这就是我们的现状。

我认为泽西城在2022年批准了一项内容，即开发商可以自愿增加地块中的单元数量，以换取一定程度的经济适用房承诺。这是否正在被利用？比如，数学计算如何？自愿增加更多经济适用房，然后他们就可以增加单元数量。

这是否正在被利用？它实际上被大量使用。所以它与包容性分区条例略有不同，包容性分区条例是，你获得批准，让我们说20%必须是包容性分区，这取决于分区变化。这是一个我们制定的叠加区，它基本上所说的内容是，在现有建筑物的范围内。所以从外面看，你只需要在那里增加更多的密度。它正在被使用，因为你在泽西城看到的是，你在这些大型建筑物中看到很多这些较小的单元，它们从市中心区域的交易价格大约为每扇门10万美元。所以从城市的立场来看，对我们来说这样做价值很高。等等，这意味着什么，交易价格为10万美元？比如，如果你出售，假设你，一栋建筑被批准建造10个单元，

大约将是100万美元。所以，如果你有一栋300、400个单元的建筑，这个数字是指数级的。从我们的角度来看，这是在不改变建筑物外观的美感或规模的情况下解决经济适用房需求的最佳方法，这通常对社区团体来说是有问题的。所以它正在被使用。

我可能会说，它的使用频率与我们现有的包容性分区条例一样多，甚至更多。它只是另一种增加经济适用房生产的工具。既然你提到了美学，我发现这真的很有趣，因为美学并不总是出现在经济适用房的讨论中。这对很多人来说都是一个问题。我想到泽西城与，我不知道，霍博肯之类的外观。它们非常不同。

美学在你的谈话中有多重要？我想，你如何解决其中的一些问题？我们有一个优秀的规划部门，而且我们在这方面做得越来越好。随着越来越多的老练的开发商进入泽西城，这让我们能够在美学方面更加积极主动，并对开发商施加更大的压力。所以你可以决定事情会是什么样子。在某种程度上，我们可以。而且我认为，随着市场竞争变得越来越激烈，我们

私营部门的自然结果是，他们正在互相推动更好的产品，外观更好、感觉更好、设施更好，无论是游泳池还是某种小型高尔夫球场，无论他们在那里有什么。它随着时间的推移变得更好了一点。

而且因为我们发展得如此之快，每个人都在考虑如何让他们的建筑更具竞争力。这些建筑物正被市场吸收，速度与我们建造的速度一样快。他们会告诉你。这很大程度上是因为纽约缺乏建设，这是一个更大的问题。但它也确实从美学角度使我们受益匪浅。所以这里有一个我想到的大方向的想法。请说。我在开头暗示过。但是纽约市和我们河对岸的邻居

在我看来，这是世界上最棒的居住地。这里个人的经济机会非同寻常。文化机会非同寻常。我直觉上理解为什么这里的租金或抵押贷款如此昂贵，因为它是世界上最好的地方。

泽西城已经大幅增加了住房存量，但过去十年左右的可负担性也恶化了。这是不可避免的吗？因为它太好了？人们想住在世界上最好的地方，所以它会变得更贵？因为这就是我与许多支持者交谈时的情况，我理解扩大生产对经济有利等等。我不太相信市场住房或任何住房实际上能让这些地方更便宜，对吧？

因为它们太好了。它们太受欢迎了。你真的能解决可负担性问题吗？或者你这里只是有更多的人，这就足够了吗？你绝对可以减缓租金上涨的速度。所以，无论你是否会大幅降低租金——

我不知道，但你绝对可以减缓增长速度。我们在过去一两年中已经看到了这一点，而泽西城一直被评为租金上涨非常非常陡峭，这是一个问题。由于供应问题，这种情况已经减缓。但具体来说，对于泽西城来说，我认为

是的，我们在许多方面都成为了我们成功的受害者，也是纽约缺乏建设的受害者。所以，如果你要有一个区域性的解决方案，纽约，特别是曼哈顿，需要承担起它的责任，而这在今天并没有发生。嗯哼。

关于这个损人利己的问题，我想，你是否与其他城市和城镇讨论过他们应该做什么？我想泽西城的模式对纽约、霍博肯或其他任何地方的可复制性如何？嗯，我认为泽西城发生过很多好事。一些市长候选人确实提到了住房生产的数量，因为泽西城的住房生产数量非常惊人。

这说明了纽约缺乏生产力。我认为，作为州长，你可以做很多事情来改变新泽西州围绕住房生产的环境。我们在新泽西州面临的挑战之一是，20年来没有一位拥有市政经验的州长。你知道，菲尔·墨菲是从担任大使开始的，克里斯·克里斯蒂是美国检察官，约翰·科尔赞是美国参议员等等。

所以我确实认为，了解接触点、杠杆点以及如何激励市政一级的某个人对于在新泽西州这样的地方担任州长非常非常重要。

实际上，说到政治，我认为在这个竞选中，你是唯一一位支持拥堵定价方案的候选人吗？好的。作为一位在城市里不怎么开车居住在曼哈顿的居民，我认为拥堵定价很好，但我不是，你知道，我不是，你在问我为什么作为新泽西州居民认为这是一个技术问题？好吧，你如何推销它？

你如何推销它？嗯，很多人问我这个问题。因为这与其他一些关于住房的问题有关，那就是这些好处中的一些是在长期而不是立即扩散的。那么你如何推销它呢？首先，如果你关心健康问题、环境问题或公共交通问题，那么你显然应该首先支持拥堵定价的概念。好的。

其次，我要告诉大家，如果你退一步，摆脱民调数据的影响——人们会说，我不喜欢额外的附加费的想法——问问自己，是谁每天开车从新泽西到曼哈顿中城，然后花1500美元在曼哈顿中城停车？不是普通的工薪阶层。普通人到处都坐火车和公共汽车。

到港务局或宾夕法尼亚车站，然后他们使用MTA系统。富人每天都开自己的车。关键是要投资公共交通，我们需要克服这种新泽西与纽约对抗的概念，因为纽约确实依赖新泽西的交通来服务纽约的许多劳动力。而一旦我们到达这里，我们就依靠MTA来四处移动。最终，当我成为州长，或者希望到达那里时，

想要就公共交通进行区域性对话。我认为目前的对话氛围并不富有成效。而让纽约重回谈判桌的杠杆工具可能是围绕对纽约人征收某种类似税收的姿态，最终促使他们坐到谈判桌前。所以你可以进行一种全面的对话。

围绕交通的区域规划。如果你想让整个地区朝着正确的方向前进，这才是你真正需要做的事情。为什么新泽西的交通这么糟糕？我的意思是，这就像我在每次见面会上都会遇到的问题。这可能是因为

特伦顿在一段时间内缺乏兴趣。我的意思是，你的公共汽车已经被私有化很长时间了，所以我认为这是个问题。你的火车系统没有专门的收入来源，而且你的政府也没有真正关心它。所以，问题不仅在于现有服务的不足，它根本就没有建设任何真正的基础设施。所以，当你观察新泽西南部地区的经济发展时，

你会发现那里没有公共交通。而你无法像以前那样吸引就业机会或房屋建设的原因，与缺乏公共交通基础设施直接相关。实际上，我想进一步谈谈这个问题，因为公共服务的质量可能超越了民主党中间派和左翼的界限。如果人们认为它不好，那么任何公共产品供应的未来在哪里？

它很好。所以，如果，你知道，普遍的看法是新泽西的交通很糟糕，说，好吧，是的，他们没有认真对待它。好吧。但是，我的意思是，这似乎是一种普遍现象。显然，纽约人对地铁也有同样的问题，他们会提出自己的故事，海湾地区的人们对BART和其他地方也有同样的问题，因为他们的政府根本就没有建设任何东西，或者其他什么。

但是，你有什么计划来真正把它变成人们喜欢的高质量产品呢？是的，我不需要汽车。我真的很喜欢公共交通。是的。让我这么说吧，我认为你刚才概述的原因很大程度上是因为你的工资增长速度没有政府成本增长速度快。这种脱节迫使人们做出许多选择，最终导致服务减少。对。

好的，关于新泽西的交通，我们已经概述了一些对我来说非常重要的资金优先事项。它不依赖联邦政府，我们可以自己做到。去年，菲尔·墨菲实施了一项公司税。

实际上，这是我们的主意，针对资产超过1000万美元的公司。他为此给了我们赞誉。他只实施了五年。这之所以成问题，是因为：A，你必须回来解决它；B，你不能以五年的收入为抵押进行债券发行，而你需要这样做，因为如果你想让新泽西的交通更好，你必须投资火车站和汽车站，让人们觉得它们干净整洁，

现代化和安全。所以首先要解决这个问题。我们会立即解决这个问题。第二，新泽西州最大的基础设施项目实际上是这条收费公路拓宽项目，它通向荷兰隧道。这没有多大意义，因为它是一个120亿美元的项目，而荷兰隧道仍然只有两条车道。所以，无论你修建多少车道进入它，都没有关系，对吧？你仍然有同样的瓶颈。

而且，你知道，与马里兰州州长和其他一些州长类似，我们将把这些资金重新分配给公共交通，特别是南新泽西和伯根县的轻轨扩建项目。然后我认为，放弃公共汽车私有化是一个优先事项。

本期节目由查尔斯·施瓦布赞助播出。什么时候是卖出股票的最佳时机？你如何防范通货膨胀？你的投资组合承担的风险是否恰当？财务决策可能很棘手，而且你自己的认知和情绪偏差往往会让你误入歧途。施瓦布原创播客《金融解码》可以提供帮助。加入主持人马克·里普，他会为你提供解决财务危机的实用方案。

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让金钱更有意义。我不知道哪个更糟糕，特雷西，从新泽西一侧进入荷兰隧道还是从纽约市一侧离开荷兰隧道。两个方向都很糟糕。我看不到任何好处，除非你打算彻底重新考虑这个问题，并在这一过程中多花一美元。

无论如何，我有一个关于这个的恐怖故事，我会在录音结束后告诉你。我怀疑很多人都有关于这个的恐怖故事，但我想要回到住房问题上。我喜欢住房。我们谈到了税收减免，显然税收减免是建造更多经济适用单元的经典工具，但它们不是免费的，对吧？为了做到这一点，你正在牺牲收入。而且，

大概你需要通过其他地方的税收增加来抵消这笔损失的收入。那么，这笔抵消实际上来自哪里呢？首先，让我们谈谈如何改变税收减免或替代税收的试点计划，以便它在新泽西州真正有意义。

今天，在新泽西州，短期税收减免是理所当然的。因此，开发商可以填写一份表格，他们就可以获得五年的税收减免。20年或30年的长期税收减免是那些变成政治闹剧的减免。我认为，为了增加住房供应，你需要将长期税收减免改为更像五年税收减免，这是理所当然的。而我们预计这种做法会向前推进，假设当选，那就是

市议会或市长将批准一项初步条例。因此，你将围绕该政府的税收减免流程是什么样的进行公开流程。普查区是什么？可负担性因素是什么？社区回报是什么？是工会劳动吗？无论这些是什么。一旦获得批准，它就应该提交给特伦顿，在那里由DCA批准。然后，在那时，我相信它应该是理所当然的。因此，你可以加快其中的一些建设部分。

在新泽西州，你再次拥有许多市政当局，税收在学区、市政当局和县之间分配。学区和市政当局显然是优先事项。

县级则不然。这是你需要长期整合的另一层政府。而且这些建筑物中的大部分都是新发现的收入。它们不是真正的税收支付，开发商没有支付。这是替代税收的支付。所以这是意外之财，可能不如你赚的多，但政府中仍然存在许多低效率。你可以通过这个过程找出抵消的方法。

火车站周围有很多土地使用效率低下。是的。你会注意到，那里就像有很多停车场之类的东西。这似乎应该是非常高层建筑的黄金地段，这样人们就可以步行五分钟到火车站，然后乘坐火车去纽约市。这是为什么？

这是为什么？实际上，很多都是新泽西交通局拥有的。因此，在新泽西州，分区由当地市政当局控制，而新泽西交通局拥有这块土地，它认为机会或土地价值与现有分区不同，这种脱节造成了很多

或者根本没有进展。我就是不明白。为什么新泽西交通局觉得有必要持有所有这些土地，这些土地在房地产方面可能非常有价值，却把它留给汽车而不是人？我们将围绕这一点使用行政命令，以某种程度上推翻你所拥有的面向交通发展的限制。因此，目标是真正利用这块土地，并规避《地方自治法》中现有的条款。

有问题的市政当局。我现在想表达一下NIMBY（反对在我家后院）的心态。我戴上我的NIMBY帽子，显然，你知道，我无法去新泽西市政厅来真正了解它，但我做了接下来最好的事情，那就是我去了新泽西市的Reddit论坛。好的。而且

那里有很多批评，我想，是关于绅士化。当然。对吧？人们抱怨所有这些新的高层建筑使事情变得与以前大相径庭。你实际上正在经历租金上涨和税收上涨之类的事情。你如何解决这些担忧？我的意思是，看。

不幸的是，租金上涨是由于纽约的压力造成的副产品，我们是成功的受害者。对此毫无疑问。你已经看到新泽西市的人口增加了。所以，当人们指出人们正在流离失所时，数据并不一定支持这一点。而且该市的种族多样性保持相对稳定。

我认为，当你看到许多正在兴建的新建筑时，这些建筑通常位于以前不存在的空地上，例如新闻广场附近的停车场或空地。所以你说的不是在同一程度上发生的流离失所，人们谈论的是

改变让人们感到不舒服。这是事实，你知道吗？而且，你知道，你总是会有一些人记得15、20年前这座城市的样子，那时可能有点更粗犷，有点不太安全，他们仍然喜欢它，因为它以前的样子。但是，

但我认为大多数人都会告诉你，新泽西市的改变是有益的。我是那里70年来第一位连任三届的市长，所以有人喜欢我。我认为这些变化在大多数情况下是有益的。这并不是说我们没有可负担性危机，但这是一个区域性问题，不仅仅是新泽西市的问题。

我认为你说的很有道理。你知道，这回到了我的观点，为什么租金实际上上涨了，因为它现在变得更密集了，而且在你下PATH火车时，建筑物底部有所有那些很棒的餐馆。它更令人向往。我会为此支付更多费用。今天我会为此支付的费用比15年前用等值的美元支付的费用要高，那时可能只有滚动的杂草，或者其他什么。你知道，我知道那不是滚动的杂草。我认为这会……你是一个丰裕的民主党人吗？你知道，

你知道吗？老实说，直到六个月前我才知道这个术语。所以，所以。但你认为这是一个有用的答案问题吗？但你认为这是一个有用的旗帜吗？这可能像，这像是一个有用的政治术语吗？我不知道。我的意思是，我认为它不是一个有用的政治术语，说实话，因为我不认为普通人会像我们那样阅读埃兹拉·克莱因的书。但我认为。

总的来说，一个独立的选民，这是民主党人最终需要争取才能取得成功的选民，会在你说我是丰裕的民主党人时理解。公平地说，我不知道是否有人这么说，或者建议任何人这么说，但我只是很好奇这个标签、这个词的共鸣。我认为，我们制定了很多层……

以及实施任何措施的限制。这并不仅仅是民主党人。这是这个国家的每个人。而且我认为我们需要在某些事情上取得进展。我不知道这个词，我的意思是，它有点像，我想，在过去的几个月里，你听到它越来越频繁。我们将看看它是否会持续下去，你知道。现在越来越多的人这么说。新泽西市市长、民主党州长候选人史蒂芬·富洛普。非常感谢你来到这里。感谢你们的邀请。这真的太好了。谢谢你们两位。非常感谢。这很有趣。

我会说，特雷西，你知道，我和政客们谈话总是很紧张，因为我担心他们只会很死板，你知道，我们没有和他们谈很多。他们往往非常注重信息。非常注重信息。与史蒂芬的谈话就像与一个非常正常的人谈论问题一样。我的意思是，我知道人们会不同意他对事情的描述，但这感觉像是一次真正的谈话。

是的，我的意思是，他肯定有很多政策可以指出。我想，最大的问题仍然是这在其他地方是否可复制。例如，你知道，他在绅士化问题上谈到，你并没有取代现有的建筑物，你是在……

主要是在空地上建造等等。像曼哈顿这样的地方没有多少空地。不，新泽西市可能也没有多少空地了。所以部分问题是，所以这就是我们谈论的具体机制，我相信它们是存在的，但是

但今天的城市与15或20年前大不相同。因此，程度是，好吧，这只是曼哈顿的溢出效应，或者可能是布鲁克林，或者，你知道，任何溢出效应。那些本来不会住在曼哈顿的人。但是，容易获得的东西已经消失了，这当然让我觉得很有可能。起点不同。是的，完全正确。你提到了滚动的杂草，乔。是的。你知道滚动的杂草来自俄罗斯，它们是美国的入侵物种吗？真的吗？

是的。我不知道。说到住房，你见过被滚动的杂草完全淹没的房屋的照片吗？没有。没有。

你必须查一下。1870年代从俄罗斯引进，它们很可能通过来自俄罗斯的亚麻籽到达南达科他州。这些植物也被称为俄罗斯蓟。这太有趣了。是的。它们看起来很酷，所以我并不介意它们来到这里。我的意思是，如果房屋被淹没了，那就不好了。不，很酷。不，它们实际上是一个大问题。哦，这是一个严重的问题。不过，还有一件事，我们只谈到了一点。这似乎……

由于美国政府的某种混乱，你得到了很多非常愚蠢的事情，比如新泽西交通局拥有大量土地，如果你在那里建造一堆公寓，它可能价值数亿美元。而且人们大概会非常渴望住在靠近火车站的高层公寓里，步行两分钟就能到达火车站，然后直接到达纽约市。我很喜欢那样。相反，它只是一个停车场。然而，由于分区的原因，这似乎……

让我们团结起来。来吧。这真的很烦人。好吧，政策中有很多停滞。是的，这似乎很难。我认为我们一次又一次地学到了这一点。你知道，还有一件事，因为它花了我一点时间。我认为当史蒂芬谈到，哦，住房非常政治化时，我们俩都花了一点时间。

他所说的意思非常有趣。就像我们肯定没有谈到这样一个想法，即住房的一个障碍可能是本质上的腐败，这是他用过的词。但即使是礼貌形式的腐败也很有趣。是的。好吧，我们就这样结束吧？

就这样结束吧。这是另一期《奇葩交易》播客。我是特雷西·阿劳埃。你可以在Traci Allaway上关注我。我是吉尔·维森塔尔。你可以在The Stalwart上关注我。关注我们的嘉宾史蒂芬·富洛普。他在Stephen Fulop。关注我们的制作人卡门·罗德里格斯，Carmen Arman，达希尔·贝内特，Dashbot，以及凯尔·布鲁克斯，Cale Brooks。更多《奇葩交易》内容，请访问Bloomberg.com/Odd Lots，在那里我们有每日简报和我们所有的剧集。

你可以在我们的Discord中全天候讨论所有这些话题，discord.gg/oddlots中有很多关于住房的内容。如果你喜欢《奇葩交易》，如果你喜欢我们谈论住房政策和滚动的杂草的起源，那么请在我们最喜欢的播客平台上给我们留下积极评价。记住，如果你是一位彭博社订阅者，你可以收听我们所有的剧集。

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