Home Sales Rise, Investor Purchases Shrink, and ANOTHER Commission Lawsuit!?
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我们的房屋销售终于回升了，我们的代理佣金又要改变了吗？投资者购房的下降趋势对你意味着什么？更多内容请收听今天的节目！

大家好，我是Dave，欢迎收听《On the Market》，这是一个关于房地产新闻和经济的全新节目，我们喜欢在让您了解最新信息的同时，玩得开心一些。今天是我们的头条新闻节目，这意味着我和我的同事James Dainard和Kathy Chi一起主持。Kathy，欢迎你。

很高兴见到你。很高兴见到你。

James，也很高兴见到你。

我也很高兴来到这里。

如果您以前没有看过这种形式的节目，那么它的运作方式是这样的：我们小组成员——我、James和Kathy——每个人都带来了一条我们认为对广大房地产投资群体特别有趣或重要的头条新闻，然后我们将逐条分解这些新闻，以帮助您做出明智的投资决策。所以，我直接进入正题，James，你为今天的节目带来了什么头条新闻？

我带来的第一个头条新闻，是因为我觉得它与我们自选举以来一直关注的事情非常相关——我很高兴选举结束了，因为作为一名翻新开发商，你知道，对我们来说，一切都是关于时间的，是关于市场信心的。在选举之前，我们看到了放缓。市场活动非常少。我开始有点担心。

我们的上市天数在延长。我们的意向也在延长。然后直到选举，信心又回来了。

Redfin报道称，大选后房屋参观量激增，待售房屋销售额上升。据Redfin报道，截至11月24日止的四周内，美国待售房屋销售额同比增长12.1%。

哇。此外，我们看到抵押贷款申请量环比增长12%，再融资指数增长119%。这真是太惊人了。再融资比前一周下降了3%，但比一年前的同一周高出120%。哇。

这对我来说最令人惊讶。是的，我认为利率甚至下降了，我想，一年前，利率可能接近8%。去年利率真的很高。

但即便如此，也许人们在利率短暂下降时锁定了利率，然后他们最终进行了再融资。

是的，这是一个很好的观点。比如他们在9月份锁定了利率，然后他们完成了再融资或类似的事情。

马克。那些认为这可能是低点的人，可能会继续进行再融资，而其他人则认为，我会再等等，看看利率还能下降多少，因为我支付了近7%的利率。但是，是的。

我考虑过在某个时间点为一些房产融资，我等了，我最终后悔了。所以我希望利率能稍微下降一点，但这确实是一个非常有趣的新闻，我只是想回应一下，因为我们刚才有点跑题了。但基本上，在选举之前，市场出现了严重的放缓。

市场活动非常少。我实际上可能在上一期节目中谈到了这一点，我们谈到了一个调查，其中25%的人表示他们对买房感兴趣，但他们会等到选举之后。所以这本身就说明了当时的情况。

但我很想知道，James，你认为现在选举结束后，这是趋势的开始吗？还是这只是钟摆向另一个方向摆动？因为如果人们在等待选举之后，也许这只是一个赶进度的时间段，所有10月和11月没有买房的人都现在在买房？或者你认为我们现在真的走上了一条不同的轨迹，未来可能会有更多房屋销售的趋势？

你知道，我认为过去18个月的市场就是这样。所以调查结果是，市场有时很火热，有时很冷淡，有时很火热，有时很冷淡。所以现在，我认为，你知道，我只能根据过去18个月的情况来判断，那就是一个有点动荡的市场。

但是，你知道，如果我们再看到一个月的数据，我们就可以开始看到消费者信心可能正在上升，因为它与利率无关，因为现在的利率并不理想。它们真的不理想。但我们在过去24个月中也看到过类似的利率。

我的意思是，这些利率与过去24个月的利率大致相同，我们看到全国范围内的房价都在上涨，我们看到买家仍在买房。然后，似乎在大选期间，存在很多不确定性。我认为人们相信的是，在上一届政府执政期间，经济状况相当不错。

他们认为经济可能会复苏，比我们现在看到的要好一些。这就是为什么人们变得正式，他们想锁定一套房子，因为如果他们认为房价会上涨，你知道，买家考虑的两件事是：利率是否会下降？他们过度思考这个问题，他们想等待利率下降，他们错过了大约30天前的一个大好机会，或者他们认为市场将会变得正式，买房会太贵。我觉得这种情况正在发生，因为我们有一些房子，这些房子在市场上待了45到60天，平均每周只看1到2次。我们卖掉了所有这些房子。

这太疯狂了。活跃的选举。

是那一天吗？

就像选举后的那一周，所有不确定的事情都被解决了。

选举后一周，我们看到事情立即被吸收了。这很有趣。买家们开出了更低的报价，而我们坚持我们的价格，你知道，也许会给予一点折扣，也许是1%，0%，非常少。

他们说，好吧，我们准备好了。他们锁定了价格。我觉得当时谈判发生了变化。

你卖掉的是联排别墅，唯一没有动的是价格较高的房产，我想说是高于房屋中位数价格的更优质的豪华房产。但我们确实在各个价位都看到了更多活动。我们所做工作的很酷的一点是，我们销售的房屋价格从40万美元到400万美元、500万美元不等。

因此，我们可以实时了解市场活动，自选举以来，我们看到的展示次数增加了十倍。比如，我正在看这里的一套房子，我们不久前在同一地区挂牌出售了一套房子，每周只看一次，我们以低于挂牌价25万美元的价格卖掉了它。好吧，自从11月22日挂牌以来，这套房子已经进行了16次展示，价格相同，社区相同，产品类型也完全相同。这就是我们看到的市场买家数量增加了多少。

这太有趣了。是的，我想这表明这真的与情绪有很大关系，因为从根本上来说，没有什么发生了变化。比如，就买房的实际数学计算而言，对吧？利率仍然相对较高。

它们已经下降了一点，上周它们仍然接近7%。尽管人们对特朗普阐述的一些政策感到兴奋，但没有人确切知道这些政策将如何生效以及何时生效。所以这还没有发生。你认为这只是人们对新政策前景感到兴奋吗？

我觉得很多时候人们会看特朗普，至少上次他担任总统时，人们说，他是一个房地产人。我们如何才能让房地产保持高位，你知道他是怎么做到的吗？谁知道呢？但这只是这样一种想法，他懂房地产，他不会让房地产市场崩溃。

是的，我的意思是，这说得通，这绝对……

符合逻辑，我们看到了，我的意思是，结果有一些变化，尽管利率没有太大变化，比特币上涨，股市上涨，人们更有钱。我认为有些人会说，让我们转移到这里，现在锁定这套房子。

但这太令人震惊了。有多少更多的人进入市场？是的。

你知道，比特币上涨了。你看到那个家伙用5美元买了一只香蕉鸭子胶带装置，然后以1200万美元的价格卖掉了吗？这只是一个角色，一个企业家。

是的，让……

你知道，在任何给定的时间点，比特币中都有很多钱，人们会像那样买东西，是的，无论如何，这是题外话。但好的，很酷。好的，谢谢你带来这个，这是一个非常有趣的新闻。

我认为这是我们绝对需要关注的一个新闻。你能为我们总结一下吗？你带来的这篇文章的主要结论是什么？

你知道，我认为主要结论是，我们看到了消费者信心，但这只是一个月的结果，我们需要观察趋势。我们很难在过去12到18个月内确定我们所做事情的趋势。但问题是，作为一个翻新商或开发商，请记住，不要因为降价而过于冲动。

不要只看一篇文章就做出反应，检查数据，你获得了多少展示次数，你周围的房屋销售情况如何，销售这些房屋的平均时间是多少，不要太快降价，因为我们只考虑降价的新房，但我们会不断检查数据。我们保持原样，我们以较低的价格卖掉了这些房子。哇。如果我们过于紧张，利润和收入将会大相径庭。不要紧张。

不要大幅降价。

James拥有钻石之手。我们节目开始前刚谈到那部电影《双倍赔率》或那个家伙，游戏驿站的故事。你就是一个例子，James。

只要继续持有。希望我们能……

短暂休息一下，听听我们赞助商的广告，但请继续收听，我们将在休息后讨论佣金费用的最新变化以及投资者活动的最新趋势。

BYOB（自带酒水）。这很容易说，但并不总是那么容易做到。例如，高利率正在损害目前的房地产市场。

需求正在下降。

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投资者们，欢迎回到《On the Market》。好的，让我们继续下一个新闻。Kathy，你带来了什么头条新闻？

好吧，因为我是个高成就者，我带来了两个。但它们至少是相关的，但它们不会像第一个新闻那样令人高兴和充满喜悦以及钻石之手。第一个新闻来自CNN，标题是“反对6%佣金的斗争在11小时的意外法庭提交后仍在继续”。

所以房地产经纪人在过去一年中受到了很大的打击。他们受到了猛烈的攻击。许多房地产经纪人说，嘿，我们的费用一直是可以协商的，尽管我不确定情况是否真的如此。

我的意思是，它几乎是5%或6%，卖方支付，这就是支出方式。但事实是，如果你想的话，你可以对此提出异议。无论如何，我们都知道这受到了挑战，并且发生了诉讼。

但是，就在一切即将尘埃落定的时候，司法部介入，给这个世界带来了更多的不确定性。基本上，司法部现在表示，他们不知道他们是否喜欢和解协议，该协议规定，你必须提前协商费用，并且在展示房屋之前必须签订合同，并且必须有违反协议的情况。这是和解协议中出现的内容。

现在，司法部表示，我们认为这可能也不行，但和解是为了赢得规则。所以基本上，房地产经纪人现在说的是，还会再来一次诉讼吗？你知道的。

就像你看到的。

首先，即将到来的是，又有一个说，现在我们可以有这些违反协议的行为，告诉你费用是多少。所以外面有很多困惑。

我认为这是一个很好的故事，如果你是一个房地产经纪人，嗯，但实际上是全国房地产经纪人协会的和解，对吧？所以很多事情都与这样一个事实有关，即许多这些房地产经纪人是全国房地产经纪人协会的成员，他们一开始就制定了这些规则或协议，人们花钱成为我们的一部分，你知道的，并让他们代表他们。所以我的第二篇文章是保罗·齐米每天的上市结果。

这是一个经纪人的视角，他的文章是Zillow接管房地产行业，走向垄断的道路。所以他有点像，经纪人真的觉得他们还需要全国房地产经纪人协会来代表他们吗？因为今年对他们来说情况不太好，但明年按照他们的新规则可能会适得其反。所以也许低价，新的，或者你知道的，谁知道呢，就像你可以把你的房源放在那里，你可以尝试在那里出售。我不知道。现在显然有很多涌入。

是的，非常有趣。在接下来的六周里，我们实际上正在与《纽约时报》的一位记者交谈，她正在做更多关于幕后发生的事情的报道？而我们实际上并不确切知道他们告诉我们的故事是什么。

他们给了我们独家新闻，我们对此非常兴奋。所以一定要关注这一点。但我，你知道，这很有趣，咖啡，但我也是，我想我并不感到惊讶，因为这些事情的工作方式往往是这样的。

他们挑战了NAR，法院驳回并表示，NAR可以做他们正在做的事情，但这并不是法院的工作来告诉他们可以做什么。相反，就像行业必须解决这个问题一样。听起来他们想出的解决方法实际上并没有更好，至少根据司法部的说法是这样。所以也许这只需要人们尝试找出正确的新的模式，因为他们真的颠覆了40年的总统任期，你知道的，NAR一直在以一种特定的方式运作。绝对的。

所以你知道，无论如何，做一个房地产经纪人都很难，房源减少了很多，销售额下降，成交量下降，我的意思是，这个行业受到了如此严重的打击。然后再加上这个，我对那里的房地产经纪人有很多同情。保罗·佐布里斯特的文章是，这是不是经纪人的终结？这显然是我们一直在这里提出的问题。

我认为这里没有人，我认为在时代的终结时，人们仍然想要代表，就像你可以自己购买股票，或者你可以找一个理财规划师来帮助你选择更好的股票一样。我认为这可能是它前进的方式，房地产经纪人，当然，你也许将来会完全数字化地做这件事，或者你会找人来帮你做这件事，就像我们传统上做的那样。我不知道，詹姆斯，你快速地怎么说？你认为房地产经纪人的方式已经过去了？

不，我不这么认为。你知道，我认为这非常隐藏，因为是，你知道人们会。所以我说，为什么经纪人赚这么多钱？有时我认为他们为他们提供的服务收取的费用过高。

而这取决于消费者选择什么服务。就像任何东西一样，有豪华车和非豪华车。有一种豪华体验，人们想要。归根结底，这取决于你想要什么，你正在寻找什么，因为我最近的经历非常奇怪，不是奇怪的电话。更奇怪的电话，通过它，一个奇怪的电话。

我很好奇，因为我觉得他总是每天早上都接到奇怪的慢速电话。

对你的节目团队来说很好。

我们只是听吉姆的重点。

是的，也许我们需要做一个名为“当然，每次都会发生”的YouTube系列，是的，为什么会发生这种情况？这里有些东西。我知道一棵树穿过我们正在关闭的房子，就在最近。

这对我们来说是一件新鲜事。但我们正在出售一栋位于非常理想社区的房子。哦，我们对它进行了大规模的翻新，以杀死交易，我们以210万美元的价格挂牌出售。

我们有很多报价。三个报价都超过了，只有一个例外，一个使用折扣经纪人，或者正在寻找这些买家的交易。他们在竞争激烈的环境中写了一个低于要价的价格，我们甚至没有回复他们，因为我们有两个非常合格的买家准备好了。

我们专注于想要这栋房子的人，因为这是卖家，我想卖给真正想要它的人，以及那些不胡说八道的人。他们并不真正想要它。所以当我们互相审查报价时，他们打电话给我们恐慌，他们改变了他们的报价，他们大幅增加了报价，比如几百美元，几千美元。

他们仍然有一些障碍。因为我不把这些人当回事，其他买家根据经纪人和买家的情况，我们说，互相的。第二天，我接到这些潜在买家的电话，他们错过了。

我从未有过买家像这样直接打电话给我作为卖家。我说，你为什么不接受你的报价？我说，你想听听我的实话吗？我没有把你当回事。

是的。我没有。他们非常生气，我从未有过这样的人。

你应该给我们解释。你想让我们解释。你想让我们解释。而我，我的，我不欠任何东西。归根结底，如果他们没有试图讨价还价，而他们专注于买房而不是试图稍微降低价格，他们也许会买到房子，而这种经历，这栋房子很难买到。嗯，这些东西最多一年卖两次，它们的价格会继续上涨。

所以这个错误可能让他们损失了数十万美元，当下一个出现时，这些故事就会流传开来。当人们想要他们想要的东西时，他们想要完成交易，他们最好雇佣合适的专业人士，完成交易。是的，我认为无论如何，总会有这种需求。

是的，我很好。这是一个完美的例子。我的意思是，人们总是质疑经纪人是否值那么多钱，我一直都在使用。

我认为詹姆斯刚刚展示了潜在的偷工减料的影响。就像任何事情一样，你偷工减料，就会有后果。没有办法偷工减料而不会对你做出的决定产生某种影响。

对某些人来说，这可能是值得的，对其他人来说，绝对不是。不过，凯西，在我们离开之前，我还想谈谈这一点，保罗·佐布里斯特的这篇文章谈到了过去的垄断，以及Zillow可能会成为一个垄断。我只是很好奇你对此有什么看法，因为对我来说，这就像土豆。土豆，就像NAR是一个垄断。

让我们坦诚相待，对吧？就像从一个组织转移到另一个组织一样。至少这就是我看到的，就像那样。

我们之所以处于这种情况，是因为NAR被指控并被判犯有反竞争行为的重罪。所以我只是很好奇你是否认为Zillow真的会成为某种垄断。如果是这样，这是否会改变任何事情，也许对，但这是否会改变买家、卖家的任何事情？

好吧，我认为，我认为DOJ可能会追究Zillow，如果他们认为它是反竞争的。但是你知道，其他人可以创办一个Zillow。每个人都在谈论这样一个想法，即随着NAR诉讼的进行，一些公司可能会攻击，公司将推出一种更简单的购买房地产的方式，而Zillow已经领先一步，对吧？所以它，它当然可能是Zillow，但它也可能是其他公司。你知道，你有Lyft和Uber。我记得Lyft在Uber之后就出现了，而且拥有竞争是一件好事，因为我确实与Uber司机和Lyft司机交谈过，他们会说哪一个对你更好，然后因为有两个，他们有更好的员工计划等等，因为他们……

竞争，这是一个很好的例子。是的。

我认为这将是另一个平台，可能五年十年，现在可能有100个平台试图创建。他将赢得这场战斗。是的，我喜欢……

我本来打算消失，就像它可能会减少权力，但它仅仅存在的事实似乎有点，但就像我认为我们距离假设这种情况发生还有几步之遥。

好吧，我只是认为NAR正在逐渐失去权力，我迫不及待地想看你的采访。哦，我的上帝，这里和《On the Market》上的爆炸性新闻，你得到了。

这太有趣了，我不知道那是什么。他们只是说。

好消息啊，是的，我只是知道他们很长时间以来一直是房间里的女孩。对于房地产经纪人来说，他们拥有非常非常强大的游说团体，你认为如果没有这个游说团体，房地产会发生什么？我不知道。我不知道。我们将拭目以待，我们唯一可以同意的是，当今房地产行业正在发生很多变化。

你想要好的变化，因为有时这些团体变得如此强大，以至于他们忘记了我们必须提供服务，也许一个拱门应该更多地关注客户体验，以及他们如何能够增强卖家和买家的体验，而不是“就是这样做的”。如果他们专注于这一点，他们可能会没事的。

我喜欢这个，詹姆斯，这是一个很好的观点。这有点像，你知道，回到凯西的拼车例子，这有点像Uber和Lyft开始出现时，而不是像出租车服务那样试图采用新技术。他们只是在激烈地竞争。

如果他们只是想出一种方法来制作他们自己的应用程序或使用出租车的技术，情况可能会大不相同。是的，我认为NAR的情况也是如此，那里就像，“不，就是这样做的”，人们仍然会继续买卖房屋，人们仍然会从这些交易中赚钱。只是做这件事的模式可能需要现代化一点。好吧，是时候进行最后一次短暂的休息了，但我们将讨论投资者的活动，以及我们对其他方面的当前投资者的建议。

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朋友们，欢迎回到节目。好吧，让我们继续我们的第三条新闻，这是我今天为我们带来的。另一篇Redfin文章。

所以，Redfin，他们的报道很棒。我们经常使用它，所以经常谈论它。但感谢Redfin的所有精彩报道。

他们发表了一篇文章，说投资者购房在疫情后的过山车式波动后趋于平稳。你应该看看这个，我会在节目说明中添加链接。但这些数据相当疯狂。

如果你看看疫情期间投资者活动的峰值。通常情况下，在所谓的“正常”时期，我想这么说，大约有14%到15%的购房者是投资者，在疫情期间这一比例飙升至20%以上。现在又回落到大约16%。

所以这并不令人惊讶，因为它基本上与所有其他活动成比例地下降。我们刚刚讨论过，过去几年买卖房屋并不多。但我很好奇，James和Kathy，你们是否认为我们会回到投资者购房占比16%、18%甚至20%的时代？或者你们认为我们会回到某种更符合历史规律的水平？大约15%的购房者是投资者。我就从这里开始，因为我对为什么会发生这种情况有很多疑问。所以，Kathy。

你怎么看？嗯，要让更多投资者想要投资，一些事情必须改善，对吧？如果出现负现金流，那将是一个艰难的局面。

艰难的。是的。

而且，你知道，如果保险费、房产税和抵押贷款利率持续上涨，在许多市场中很难让数字有效。所以我能理解为什么，你知道，人们会问，为什么会有负现金流？我们甚至不知道是否会有升值。

负现金流实际上在加州多年来一直是一种策略。人们这么做是因为他们知道长期来看可以赚钱，对吧。但如果你不知道……很多人认为，未来几年房价可能不会上涨得那么快。

负现金流就不那么吸引人了。而且说实话，我通常不推荐它。但同样，除非你……这里有钻石手，否则很难。

我会有点害怕，尽管再说一次，我知道有些人非常成功。我们今天没有Henry，但他做到了。是的，但这并不容易。我认为。

我的意思是，James，让我问问你，作为一名翻新者，你现在的情况与早些年相比，是相对相同、更难还是更容易？或者你只是在适应？我的意思是，你为什么仍然这么忙？

你知道，这与改变你的商业模式有关，在我看来。而且，你知道，作为投资者，总有迫切的需求去购买。是的，你只需要创造一个适合你所见情况的商业模式。

所以，现在，我们看到很多机会在于高附加值领域，那里有很多建筑工程……你知道，人们在回避……当你做更大的项目时，你会有更长的债务期限，你会有更昂贵的债务，你会进入一个更长的市场周期。你知道，目前的平均月供应量正在接近平衡市场的水平，所以你必须持有这些房屋更长时间。所以我们仍在购买大量房屋。

在过去的九个月里，我购买的房屋比之前十二个月多，因为计算结果有效。是的，你只需要去寻找机会。我认为这真的取决于市场上的产品，投资者将继续购买什么。

我们仍然没有看到很多经过全面翻新的业主出售的房屋。库存量低，罗斯，董事会。而且，你知道，我认为我们在西雅图很忙的原因是，市场上有很多垃圾。

有很多破旧的房屋待售，这些房屋需要现金交易，而这正是目前市场上大量滞留的、价格过高且需要大量维修的房屋。通常情况下，你等待这些数字下降，然后你就可以购买它们。所以，如果我们继续看到这种趋势，即很多房屋没有装修好，那么我认为在未来十二个月内，投资者的交易可能会进一步增加。这真的取决于库存是否会减少，或者我们会看到更多房屋上市。

我认为这里存在两种说法，对吧？你可以说，对于普通美国人来说，住房是如此难以负担，以至于投资者购买的房屋比例将会上升，因为他们拥有资本，也许还有耐心去购买这些东西。而另一种说法是，由于价格如此之高，股市表现良好，你知道，还有其他地方可以投资，机构投资者可能会稍微减少投资，因为他们会把钱投向其他地方。

关于这一点，这再次取决于你的策略。所以在Real Wealth，我的客户，基本上是加州人……上帝保佑你们所有人，我爱你们加州人，但是他们不明白如何投资房地产。他们只看到，你买下这个东西，十年后你就会成为百万富翁。

我举个例子，如果我以前说过。但我正在为我妹妹租一套房子，她正在接受化疗。这套房子大约价值300万美元，每月租金为5000美元。是的，如果你这么看，租金确实很高，但对于第七区来说并非如此，但这并不是现金流。所以这是我的观点。

我想我会想和那处房产的业主坐下来谈谈，说，你有一处价值300万美元的资产，我们还能用它做什么呢？进行1031交易，投资到其他市场，在那里，他们的租金将很容易从5000美元变成20000美元，你知道，他们将很容易从目前的状况过渡到退休。这就是我们的做法，只是教育人们，房产中那些闲置的股权是有价值的，只需将其重新用于其他地方的不同类型的房产。你可以使你的现金流翻倍、三倍甚至四倍。所以，对于刚开始投资的人来说，购买一处房产可能没有意义，该房产的现金流只有5%或其他什么比例，但对于这个人来说，这将是……

改变生活。是的，尽管我想这回到了我的观点。现在，如果你已经有资金并且正在寻求享受房地产的诸多好处，我认为这仍然完全有意义，对吧？是的。

我只是很好奇，我们是否会看到新业务的回升。就像那些在中国和其他地方工作并试图储蓄的人，只是想购买出租房产，这很让人心碎。我每年都会做这件事，即撰写下一年度房地产投资状况报告。我已经在过去几周一直在写。

而且我很好奇，让我来检验一下我的理论。我不知道，也许你们可以告诉我你们的意见，就像我不知道。我们正在回到2015年到2022年这段时间，当时进入房地产市场相对容易，就像在金融危机之前，这是一种利基行业，而且……变得容易多了。

但那段容易的时期实际上可能是异常情况，那是一个异常的好时期。我认为我们现在正在进入一个仍然是投资房地产的好时机，我仍然会继续这样做，但我认为狂热和炒作不会存在，这将更多地是关于磨练那些几代人都有效的交易。对于刚入门的人来说，这可能并不那么明显。

让我们谈谈容易的事情，2003年到2006年投资很容易，因为任何人都可以获得无限数量的贷款，投资者贷款，而且……

完全没有信用记录。容易。

太容易了。这是因为政策，这是政府政策，说进入房地产市场需要更容易。嗯，你知道，要购买价值20万、30万或40万美元的资产。

这真的应该这么容易吗？你知道，还是你必须为此努力？这是……你知道，有一种情绪是，每个人都应该能够拥有住房，但这并不正确。你至少需要两年的时间才能获得抵押贷款，两年的收入证明，所以在此之前还有步骤。

但政府仍然使获得第一套住房相对容易，而不是投资房产，但它可以是投资房产，首付为3%。FHA，是的，3%的首付。而且太多人仍然不明白，你不需要20%的首付，3%就可以进入市场。

它不应该太容易……但我认为如果你接受了教育，你总是可以做到。你总是可以做到。

我完全同意。我认为就是这样。我认为这是一种心态上的转变，对吧？

我认为这是这样一种想法，即在短暂的一段时间内，你可以投资三到五年，有一份体面的工作，也许可以支付你的生活费用。那太棒了。我只是不知道这是否仍然属实，计算结果真的……而且我认为这没关系。对我来说，当我开始的时候，我从未想过要在三年内从房地产中退休。我想我会花十年到二十年的时间，这会奏效，因为它已经为一个世纪的人们奏效了，如果你只是遵循同样的方法，如果我们仍然处于这种情况，你仍然可以在房地产中赚很多钱，你仍然可以将你的职业生涯缩短三十年，如果你愿意的话。我只是不知道这是否像，嘿，现在就跳进来，两年后辞掉你的工作，然后……

你会没事的。但这取决于你的目标。所以，总会有艰难时期、容易时期、平稳时期和艰难时期，对吧？就像在2008年，价格非常低，而且很难获得投资资金。

我认为这比现在更难，因为不仅很难获得资金，这是房地产中最重要的事情，而且数字也不起作用。租金持平，租金很低。美国破产了，而且……

你没有赚取现金流。你必须有创意才能在2008年、2009年和2010年购买房地产。如果你有创意，你今天就能感受到回报。

所以，就像那时一样，我们正处于一个艰难时期。所以你必须考虑你想做什么来创造收入。你可以短期投资，对吧？你将不得不进行更多短期租赁。

你会赚取现金流。这需要很多工作，我不做。我正准备做我的第一个短期租赁交易。

嗯，这是我的第一个短期租赁。让我们看看会发生什么。但你必须……你必须精打细算。如果你想玩这个游戏，精打细算，制定计划，努力工作，然后你就会得到回报，在两到三年内致富是不现实的。

是的，我不……我的意思是，那对BiggerPockets来说是一个很酷的时期，你知道，只是BiggerPockets的一个时期，在那里，你知道，我听到这些节目说人们一年就退休了。你知道吗？如果你努力工作并正确地做了，这仍然是可能的，你知道，你身边有像James这样的人指导你。而且BiggerPockets，所有这些BiggerPockets，你知道，你仍然可能做到，但我从未想过。我想，嘿，我们这里有一个十二……

到十五年的计划。是的，要么是全职工作，要么是耐心，这些是你的选择。两者都好。你可以全力以赴，成为一名全职投资者，就像Kenny那样，对吧？我认为Kenny会告诉你，他有一份工作……或者你可以采取我的方法，那就是，如果需要十年时间，我完全没问题，因为风险很低，而且不需要太多努力，而且我完全没问题。

而且我认为我们正在回到这样一个时期，这就是可用的东西，这就是正常的事情。这就像几十年来一直是正确的事情。这很好。

我认为这是一件好事。好吧，这是一次非常有趣的谈话。James和Kathy，非常感谢你们两位。

如果你想与我们中的任何一人联系，并了解更多关于我们对房地产的看法，我们当然会在下面的节目说明中提供我们的联系方式。还有两件事要提醒我们的听众注意。

首先，我们将与Debris Cmn进行这次谈话，他将告诉我们NAR幕后发生的一切。所以一定要关注我们的朋友，在接下来的几周内关注。

我每年都会做这件事，那就是房地产投资现状，是对过去一年发生的事情的总结，对下一年需要考虑的一些问题，以及一些关于如何进入市场、在来年运营投资组合的建议。我们将会做一个关于这个的节目，或者你也可以在它一月份在BiggerPockets股票大会上发布时免费下载。James、Kathy，再次感谢你们，非常感谢大家收听本期《On the Market》节目，我们下次再见。