The Housing Market is Changing (Deals Are Coming in Winter)
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我们正在回顾房地产市场上又一个非常有趣的年份。我发现自己正在查看数据，试图了解住房市场试图告诉我们的信息，以及今年冬天可能存在哪些最佳机会。

我的朋友史蒂夫也在。欢迎收听《On the Market》。在过去几周里，我做了一些分析，试图弄清楚现在发生了什么。它引导我找到了上面我提出的问题的答案，我记录了一些回复和想法，关于今年冬天会发生什么，最初把它放在BiggerPockets房地产播客的一集中。但我希望我们所有《On the Market》的听众也能享受这些信息。

所以这就是我们今天要做的，与你们分享我对住房市场告诉我们的信息以及我们将在今年年底看到的景象的看法。如果您在播客播出当天收听，祝大家感恩节快乐！我们感谢你们每一个人，并且不要忘记利用BiggerPockets黑色星期五的促销活动，您可以获得我们最受欢迎的书籍高达60%的折扣，这绝对是我们全年最好的优惠。BiggerPockets黑色星期五促销活动从11月29日持续到12月2日。不会有延期，也没有预售。

只有四天的好交易，没有更多了。让我们进入今天的节目吧。首先，我知道每个人都喜欢谈论价格，所以我们就从这里开始。全国房屋价格中位数现在处于历史最高水平，已经四年了，为42.9万美元，同比增长4%。现在每年4%。

它可能听起来不像是一个巨大的数字，特别是如果您只是在过去几年，尤其是在疫情期间开始投资的话，有些年份我们看到房价上涨两位数，在某些市场上涨10%、15%。但仅供参考，每年4%的增长（也就是同比增长）高于平均水平。住房升值的长期平均水平约为3%以上。

所以这高于平均水平，但差距并不大。这实际上是正常的一年。我还想指出这个具体数字对投资者来说很重要的一点是，它高于通货膨胀率。

有很多不同的方法来衡量通货膨胀，但现在，根据大多数衡量标准，它都在低三位数。因此，看到房价同比增长4%，高于通货膨胀率，作为投资者，这是我们肯定想看到的。总而言之，今年房价增长相当不错。

但我们也应该谈谈趋势，因为即使它在上涨，它也在下降。今年春天，即使抵押贷款利率高于现在的利率（约为8%），房价增长实际上约为6%。因此，在2024年，即使根据某些衡量标准，买房更容易了，因为抵押贷款利率下降了，我们实际上只是看到房价增长开始放缓。因此，房价增长正在放缓，但显然没有出现崩盘。

如果您收听这个节目，您就会知道我已经预测很久了，我不认为2022年、2023年或今年会发生崩盘。但重要的是要记住，即使全国增长相当不错，也有一些市场正在出现温和的下跌，我称之为调整，而不是崩盘。佛罗里达州和德克萨斯州是正在看到价格回落的最典型的市场例子。

即使它们正在关闭，引用一些美国现在最酷的市场。记住这一点非常重要，这些都是非常非常温和的调整。我们实际上看到这两个州，尽管人们对它们略微下跌的事实大做文章，但它们同比下降不到1%。

所以非常非常温和。如果您考虑这两个州特别是疫情开始以来所经历的增长，它们仍然大幅上涨。与2019年相比，它们上涨了巨大幅度，而且刚刚略低于峰值。

当然，这种情况在未来几个月可能会恶化。但同样，这是我们今天所处位置的快照。即使它们下跌了，也只是下跌了一点点。

与此同时，在另一端，我们看到全国许多州和地区都出现了巨大的增长，这些州和地区不一定能看到很多增长，或者至少很多投资者不会期望成为美国现在最热门的市场之一。爱达荷州是所有州中房价升值速度最快的州，目前为11%。我们还看到纽约州和俄亥俄州上涨了9%。

因此，即使一些更热门的市场（如佛罗里达州和德克萨斯州）看起来持平或略微下跌，我们也看到一些市场的升值率几乎是全国平均水平的三倍。这就是我们目前房价的现状。再说一次，它们正在增长，而且是一年中的正常情况。

一些市场上涨很多，一些市场略微下跌，平均值非常接近我们对市场正常年份的预期。因此，当我查看这些价格数据时，我不知道会发生什么。但是，当我查看所有这些数据时，我的想法是，首先，尽管抵押贷款利率迅速上升，而且承受能力相当低，但价格并没有暴跌。

与此同时，我们开始看到市场降温。我实际上认为，随着我们进入季节性下降，这种情况还会进一步降温。它总是会在冬天开始降温，或者至少在我们没有经历全球大流行的时候通常会这样。

因此，对我来说，这实际上是我认为未来几个月可能会有不错的购买条件的主要原因之一，因为尽管市场正在略微放缓，这意味着我们不会有同样的升值水平。就我个人而言，我是一位长期投资者，所以我正在寻找机会能够以低于标价的价格购买东西，并能够与卖家谈判。而且我认为全国住房市场的降温和抵押贷款利率的下降（我们稍后会讨论），可能会创造机会来谈判，并在具有良好内在价值的房产上获得一些非常好的交易。

好的。价格是第一个变量，再次强调，增长相对正常。我们需要讨论的第二件事是房屋销售量。

一年有多少交易。这完全不同。就我们的预期而言，这是非常反常的。

我们看到，我们拥有的最后一天是2024年9月，当时有386万套房屋销售。这听起来可能很多，但与我们的预期相比，它实际上非常低。过去25年的长期平均值为525万套。

所以这比我们的预期低约20%。我认为对很多人来说，感觉它比这还要慢。下降20%是很大的，但我感觉它比这更重要，因为疫情期间的情况反常。

我们实际上看到的房屋销售量比平时多，每年达到600多万套房屋销售的峰值。因此，当我们将2024年与三年前（2021年）的情况进行比较时，我们实际上看到房屋销售量下降了50%。这是一个巨大的下降。

这是我职业生涯中见过的最低水平之一。我实际上是在2010年开始投资的，这实际上是过去25年来房屋销售量如此之低的唯一一次。那显然是截然不同的情况。但您可以理解，在大金融危机的影响下，人们不想买房。这就是它们现在如此之低的主要原因，所有账户的数据都显示人们确实想买房，但他们实际上只是因为房价太高而被排除在房地产市场之外。

那么，为什么会这样呢？为什么房屋销售如此低迷？我们将在整个节目中讨论这个问题，但我只想在这里指出一个重要的事情，那就是在今天的时代，房屋销售通常在总统大选前相当缓慢。

我在总统大选前两周录制这段内容，我认为很多人只是放慢了速度。所以这只是这里发生的一件事，我认为我们应该指出，这可能人为地比通常情况低一些。但不要误解我的意思，这不是全部问题。

总统大选期间的销售量实际上已经下降了几年了。但我只是想指出，它实际上使市场放缓得更厉害。现在我明白，如果您只是一位投资者，或者只是在考虑首次投资，您可能会想知道为什么房屋销售数量首先重要。

实际上，普通投资者应该关注这一点的原因可能有三点。首先也是最重要的一点是，需求或供应都不多。因此，无论您是想出售房屋还是购买房屋，都没有很多选择。

这使得购买和寻找交易、优化您的投资组合，甚至规划未来和退出变得更加困难。其次，我认为这只是对业内人士很重要。如果您只是一位投资者，我的意思是，如果您作为投资者参与房地产市场，您可能不会注意到这一点。

但是，很多收听节目的听众是房地产经纪人、贷款员或物业经理，这些房屋销售量确实会影响他们的收入。因此，当房屋销售数量如此之低时，它会拖累整个行业。然后第三，它会影响整个美国经济。我看到的一些数据显示，住房总体上占美国GDP的16%。GDP基本上是衡量整个经济的指标。因此，住房占美国经济的16%。

这个住房数字确实考虑了建筑业，这是其中相当大的一部分。但是，当房屋销售量如此之低时，这可能会拖累整个经济。我们肯定在美国经济中感受到了这一点，也看到了这一点。

所以我想强调一下我刚才引用的所有数据中的重点，那就是如果您觉得市场现在很低迷，您是对的，它确实很低迷。

它有点停滞不前，我知道这对投资者来说可能会令人沮丧，但我只想建议所有收听节目的听众耐心等待，因为这种情况不会永远持续下去。虽然这种情况好转可能需要一段时间，但现在可供选择的交易和房产并不像历史上那样多。因此，在这种类型的市场中，建议您保持耐心。好了，我已经说了很多了，我需要休息一下，但请继续收听，因为我将在休息后分享一些更深入的数据，以及您可以用来指导自己投资的一些结论。我们马上回来。

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我们已经介绍了这里的主要内容。我们谈到了价格，我们谈到了房屋销售。但让我们更深入地探讨一下为什么会发生这些事情。

为什么市场如此低迷？为什么价格同时上涨？要考虑这一点，我们基本上需要看看经济学101。我们需要讨论供求关系。

你可能以前听过这些说法，但让我在房地产市场的背景下快速定义一下它们。供应是指在任何给定时间待售房屋的数量。第二件事是需求，这基本上是指在任何给定时间有多少人想要并且能够买得起房子。

所以让我们深入研究每一个方面，并从需求开始。简而言之，在过去几年中，需求大幅下降，这主要是由于承受能力问题。你可能以前听过这个词——承受能力，你知道，这是一个比较笼统的词，但在房地产市场中，它实际上有一个具体的定义。

它基本上是指普通美国人买得起平均房价的难易程度。有一些不同的指数来衡量这一点。但它基本上考虑了房价、抵押贷款利率和实际工资，也就是人们赚多少钱。

当你把这三件事都考虑进去的时候，购房承受能力接近40年来的低点。上一次房价对普通美国人来说如此难以承受是在20世纪80年代初，那是我出生之前的事了。所以这是需求下降的主要原因。

我一直强调这一点，因为我认为这是一个常见的误解。但是，当我们谈到房地产市场中的“需求”这个词时，它不仅仅是指谁想买房子。它不仅仅是指谁，理想情况下，在一个完美的世界里，今天会去买房子。

它结合了想要买房子的愿望，以及买房子的能力，你需要能够真正买得起它。这一点很重要，因为当我们观察今天的房地产市场时，需求中的“愿望”部分仍然存在。各种数据和调查都表明，并非数百万购房者只是坐在场外等待抵押贷款利率下降、房价下跌或他们获得下一笔贷款才能买得起房子。

我们到处都能看到，人们都在等待购房承受能力改善。所以这种愿望仍然存在。只是能力方面缺失了。

那么，如果需求一直在下降，房价怎么会继续上涨呢？简短的答案是没有人想卖掉他们的房子。房地产市场的一个独特之处在于，70%卖房的人会继续购买新房。

因此，如果购买条件不太好，那么销售条件就会更糟。这就是为什么我们看到很多人不想卖房的原因。如果你对此感到困惑，那就这样想吧，我将使用一些非常简单的数字来解释这一点。

想象一下，在低利率时代结束时，也就是2021年末、2022年初，房地产市场非常火热。举个例子，再说一次，这些都是虚构的数字，假设每100套待售房屋，就有200个买家。买家数量远远超过待售房屋数量，这就是房价上涨的原因，因为当买家多于房屋时，买家可以通过出价越来越多的钱来赢得竞标，从而推高价格。

但是，美联储提高利率以降低需求，这实际上淘汰了大约50%的人。所以在我们的假设情况下，买家数量现在减少到100个。但由于锁定效应，较高的利率使人们更不愿意出售房屋。

因此，我们待售的房屋数量不是100套，而是大约90套。所以总的来说，需求减少了很多，但需求仍然大于供应。再说一次，回到方程式1，这告诉我们房价将继续上涨。

还有一点，既然我已经说过承受能力是主要因素，它减缓了供需两方面，你可能想知道承受能力是否会在不久的将来有所改善，因为这基本上是我们需要发生的事情，才能让房地产市场摆脱困境。记住，承受能力是由三件事组成的：房价、实际工资或利率。尽管许多预测利率会下降的人认为利率保持了弹性，并且同比上涨了4%，但实际工资（基本上是人们的收入）在多年来与通货膨胀相反之后，现在增长速度快于通货膨胀。

但这需要很长时间的工资增长才能真正改善住房承受能力。因此，抵押贷款利率是真正重要的变量。如果我们想在不久的将来看到承受能力有所改善，至少在我看来，这将来自抵押贷款利率的下降。

所以让我们来谈谈每个人都在关注的问题。抵押贷款利率是怎么回事？情况会好转吗？首先，让我提供一些背景信息，因为大约一年前，在2022年10月，我们的抵押贷款利率超过了8%。

那是我投资生涯中见过的最高利率。快进到今天，我们已经回到6.5%左右了。所以，即使利率下降幅度不如人们预期的那样大，而且在过去几周实际上略微上涨了一点，你也必须记住，情况已经有所改善。

所以我就说说我的看法吧。我认为通往更低抵押贷款利率的道路将是缓慢的、动荡的、坎坷的。我认为在接下来的几个月里，我们将看到更多20个基点（四分之一百分点）的波动，无论朝哪个方向。

但总体趋势将是下降的。尽管美联储不控制抵押贷款利率，但他们表示将继续降息，这应该会对债券收益率施加一些下行压力，并至少在抵押贷款市场上提供一些缓解。现在别误会我的意思，我实际上不认为我们会在2024年看到低于6%的利率，这目前是可能的。

但我认为，就像我呼吸一样，我认为这并非最可能的结果。即使在2025年，我还没有真正制定出明年的完整预测，如果我现在必须发表意见，我目前认为利率的下限将约为5.5%。所以，你知道，如果我们快进到一年后，我会说抵押贷款利率在未来一年可能会保持在5.5%到6.5%之间。

显然，这是一个相对较大的范围，但经济中存在如此多的不确定性，以至于试图给出更具体的预测，我感觉不舒服。当然，也可能发生超出该范围的事情。但我只是告诉你，根据我现在看到的趋势和数据，我认为这是最可能的结果。

那么这对投资者意味着什么呢？我认为，如果你想进入市场，我不会等待。我知道我们总是这么说，但我认为抵押贷款利率会发生什么是不确定的，而且它们可能会略微下降。

与此同时，房价仍在继续上涨。因此，实际上不知道如果你等待六个月，你是否会看到承受能力的改善，我实际上认为我们可能会看到适度的改善，但我对此没有足够的把握。而且我认为，如果你真的找到了一笔符合当前利率的交易，那么等待所带来的改善不会足够大。

所以，我可能是错的。我以前对抵押贷款利率的预测是错误的。今年到目前为止，我的预测是正确的，而且我认为这是未来一年最可能的结果。我们需要再稍作休息，但我将回到对房地产市场现状的总结，以及你可以作为投资者采取的一些行动步骤。我马上回来。

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欢迎回到我们的房地产市场更新。在我们结束之前，让我们思考一下，我们已经讨论了所有关于房地产市场、供应、需求、价格、房屋销售、抵押贷款利率等等的内容。但我们必须谈谈租金。

当我们观察美国各地的租金时，它们基本持平。增长率约为1%。这听起来不错，对吧？但我们必须记住，1%的增长低于通货膨胀率。

因此，当你真正谈论的是“实际增长”时，这基本上意味着要进行通货膨胀调整。因此，当你谈论通货膨胀调整后的增长时，我们现在实际上看到租金下降了，因为租金的购买力正在下降。因此，作为房东，作为房地产投资者，这可不是什么好事。

但是，当你考虑数据时，一如既往，这里存在很大的差异。你所看到的最大的需要注意的差异是，单户住宅和小型多户住宅（4个单元或更少）之间存在相当大的差异。因此，4个单元或更少的住宅租金实际上上涨了约2.4%。

这是大约一年来最低的增长率。但它仍然上涨了一定的幅度，与通货膨胀率相当接近。对于单户住宅租金，当你查看多户住宅租金时，情况就是这样。因此，这是商业多户住宅，任何4个单元或更多单元的住宅，我们看到的增长几乎为零。

许多市场的租金增长实际上为负。因此，这确实拖累了全国平均水平。当我们查看租金时，就像所有数据一样，存在巨大的区域差异。

我们实际上看到许多高价城市领先租金增长。西雅图以6%的租金增长率领先。奥斯汀的租金增长率最低，为负2%。

因此，对于投资者来说，当我们查看租金时，我认为这里重要的要点是不要预测增长。至少这是我一直在做的，或者可能预测未来几年租金增长率为1%或2%，这只是在大流行期间。租金增长如此之快。

我认为这是许多人所说的“提前透支”，这基本上意味着我们将未来几年通常会有的所有增长都提前到很短的一段时间内，这意味着未来几年的增长将趋于平缓。此外，正如我所讨论的，多户住宅正在拖累租金价格，这种情况至少还会持续六到九个月。

我们知道，市场上将有更多多户住宅供应，这将对租金施加下行压力。因此，当你进行交易尽职调查时，我强烈建议你保守地进行，几乎没有租金增长，至少在未来六个月是这样。这就是今天的房地产市场现状。我们有一个缓慢的市场，但房价仍在上涨，租金也在上涨，尽管低于通货膨胀率。虽然我想在做出2025年的预测之前再收集几个月的数据，但我个人并不期望今年剩余时间会发生大的变化。

那么，这对外国投资者来说意味着什么呢？首先，我们开始在一些我投资的市场上看到一些市场情绪的迹象，我观察到市场上的待售天数有所增加，这意味着价格现在可能持平或略微下降，但可能会有更多达成交易的机会。我很想关注这一点，但不要太兴奋，因为我认为这不会真正改变局面。

我认为我们不会看到大规模抛售，卖家纷纷做出各种让步并降价。但对于愿意耐心等待的初级投资者来说，可能会有机会以低于要价的价格谈判并购买房产。就我个人而言，至少对我来说，我期待着今年冬天。

我一直在关注几处在市场上待售时间越来越长的房产，尽管我实际上还没有对任何一处房产出手。我打算在接下来的几周内考虑一下，因为我认为随着我们进入传统意义上的销售淡季，卖家开始有点着急，也许愿意在进入冬季的深寒期（12月、1月，交易量极少）之前促成交易。这就是我对房地产市场的看法。

希望这对您有所帮助，并能为您的投资决策提供信息。感谢大家的收听。如果您对此有任何疑问，我很乐意回答。

您可以在BiggerPockets上找到我，在那里找到我的个人资料，或者您也可以在Instagram上找到我，我的用户名是@datadelhi。感谢收听。下次再见。