5 Portfolio Pivots We’re Making This Year (Real Estate Is Changing FAST)
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2025年是投资房地产的可怕时期还是你迄今为止最大的机会？无论你是缩减规模还是加倍投入，这一集都是你在当今不断变化的市场中的生存指南。Ashley 和 Tony 将分享他们为巩固租赁投资组合并更快地增加财富而做出的调整！

Ashley 和 Tony 今年正在进行的最大租赁投资组合调整 调整你的短期租赁策略以适应过度饱和的 Airbnb 市场 为什么对你的投资组合进行再投资通常比购买更多租赁房产更好 将使你的房产脱颖而出的高投资回报率 Airbnb 设施 如何通过削减不必要的业务支出立即提高你的现金流 何时出售表现不佳的房产（以及在哪里投资这笔钱！） 以及更多！

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我是 Ashley Kerr。我是 Tony J. Robinson。Ash，我很高兴能谈谈这个，对吧？关于 2025 年发生了什么以及它如何影响我们以及我们正在做什么，对吧？所以也许我们开始的最佳地点是

让我们谈谈 Airbnb。你知道，我认为我们俩都有一些短期租赁，一些 Airbnb 业务正在进行中。自从你卖掉你的街区，你的街区自由港之后，这是我们共同拥有的唯一一件事情。所以我想问问你，给我说说你的情况。我知道你有一些套利单元，你已经做了一些改变。你那边发生了什么？是的。所以现在我有两套 Airbnb 正在运营。

我关闭了 Airbnb 套利业务，我将它们出租，或者我租用它们，然后在 Airbnb 上出租它们。我们其中一套是这样的。其中一套实际上是我的第一套 Airbnb，我们从 2018 年就开始拥有它了。

作为 Airbnb 房东，Airbnb 的竞争自 2018 年以来发生了巨大变化。在 2018 年，我们可以从我们妈妈朋友的地下室挑选家具，四处走动，开车四处转悠，比如，“你的地下室有什么？”“哦，是的，这个可以。”然后把它放进去。如果你想成功并具有竞争力，你真的不能再那样做了。所以我们最终关闭了两套 Airbnb，因为对于一套公寓，

你租的。

你只能做很多事情来增强体验。在我投资的市场中，真的不再需要了。我的意思是，在 2018 年，我们是两家 Airbnb 之一，现在可能有 20 家了。所以现在我们真的专注于独特的体验。所以我有一处 A 型房屋……

位于偏僻的地方。它附近什么都没有。每个人都说，“哦，我们只是要出城。我们需要这样做。”而且它表现非常好。这就是我正在转变的方式。我摆脱了那些非常普通的 Airbnb 套利业务，它们只是来城里的人们方便的地点。但现在更专注于酒店服务方面，创造独特的体验。而且

而 A 型房屋我们已经拥有两年了，然后我们刚刚把另一处房产，一间小屋，改造成 Airbnb。我们在去年 12 月底开业。我们非常注重体验。它有可能性。

并去皮划艇，使用桨船等。你知道，你提出了一些很好的观点，对吧？比如从两家 Airbnb 增加到 20 家。你知道，这是 10 倍。是的，老实说，可能甚至更多。是的，我的意思是，但我认为你关于竞争加剧的观点非常重要。

有效，不仅在你的市场，而且在所有市场，尤其是在 2018 年之前。我认为这就是我们在我们的投资组合中也看到的情况。肯定是在加利福尼亚州，比如约书亚树市场，我认为这是一个市场，不仅供应量急剧增加，而且高质量供应量也急剧增加。

这就是我们在那个市场面临的挑战之一。我们的房源相当不错，但是那个市场上建造了很多真正独特的东西，我认为这甚至让我们的许多房源相形见绌。在加利福尼亚州市场，我们看到收入大幅下降。

我们的其他市场，犹他州、田纳西州，我们看到市场或收入趋于稳定，但肯定至少在加利福尼亚州市场看到了收入下降。幸运的是，到目前为止，今年我们的整个投资组合在约书亚树的收入实际上同比增长。所以我很高兴看到这个市场正在复苏。我认为发生这种情况的原因是因为

新房源的增长速度急剧下降。所以，你知道，就像我们的房源增长率连续几年都保持两位数增长。去年，我想说它几乎为零。就像净增长几乎为零一样。对。新的房源上市了，旧的房源下架了，但净变化接近于零。对。

但需求仍在增长，对吧？所以我们看到这种情况开始重新平衡。所以我的希望是，在未来 12 到 18 个月内，我们将继续看到这种趋势，但竞争的新增和加剧对我们在某些市场也构成挑战。Tony，这两个市场的未来如何？你的大部分房产都在田纳西州的斯莫基山脉，以及加利福尼亚州的约书亚树。

你计划继续在这些市场购买房产，还是你的战略的一部分是未来进入其他市场？是的。我认为这与我们今天想要谈到的另一个要点有关。我认为我不会在这两个市场购买任何新的房产，只是因为我想在未来使用的策略我认为并不适合这两个市场，因为

而我真正想要关注的两件事是自建开发和更多商业地产，更多精品酒店和小旅馆。加利福尼亚州尝试进行自建开发将非常糟糕，仅仅是因为你必须克服所有繁文缛节才能获得此类项目的批准。而其他市场在这些方面宽松得多。然后从自建开发的角度来看，我认为我不想建造——

在一个短期租赁高度集中的城市中建造商业地产、精品酒店或汽车旅馆，我们将与之竞争。因此，由于这个原因，这两个市场我认为对我来说有些挑战，让我说，“我认为我们继续进入这些市场是有意义的。”

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回来。所以 Tony，你稍微谈到了你未来的策略，但是你现有的房产呢？你计划在 2025 年出售任何房产，或者你已经出售了吗？我们实际上已经出售了。我们，嗯，所以同样，我们想要进行的改变的一部分是将投资组合重新平衡到我们想要更多地做的事情上。而我们的投资组合中有一些房产，我们只是

不想再保留了。还有一些房产我们想加倍投资，但我们也希望确保我们有足够的资金以正确的方式做到这一点。因此，我们正在战略性地开始出售一些我们拥有部分股权但并非最佳表现的房产。所以我们留出了一些资金，准备重新投资到我们想要保留的房产中。所以我们上个月卖掉了一处房产

呃，我们现在还有一处房产正在上市。嗯，我们还有一处翻新房产，我们已经搁置了一段时间了，我们稍后可以谈谈。但我认为我们的目标是尝试确定我们可以出售哪些房产。这样我们就可以获得一些资金，重新投资到我们想要保留的其他房产中。这与我正在做的几乎完全一致。嗯，

我在 2021 年或 2022 年与合作伙伴一起购买了一处房产，我认为是。所以我们已经有大约两到三年了。这更像是我在交易中担任资金合作伙伴，而我的合作伙伴则亲力亲为。他们真的没有对这处房产做太多事情。我会说，我已经失去了耐心，就好像，“好吧，让我们把它卖掉吧。”就像，

所以现在，只是想在这处房产上保本，它肯定有一些潜力。所以我想如果它，它自 11 月以来一直在市场上。所以我们收到了一些低价报价。昨天我们收到一个报价，实际上是我们想要的。但我还没有看到合同，签署的合同。所以正在等待，希望这会发生。但是是的，

如果发生这种情况，这将是我第一次亏损的房产。我绝对不是那种每年不进行数百万笔交易的大规模投资者。我的交易进出非常非常缓慢而稳定。但是是的，

所以是的，这可能是我第一次亏损的房产。但显然，我还有一些房产尚未出售。所以我现在可能拥有一处房产，由于某种原因贬值，或者由于某种原因我必须以亏损价出售。

我的意思是，那不是一个糟糕的记录。你知道，我的意思是，你已经在这个行业快十年了，你只有，你知道，你第一次亏钱的交易。我做了两笔交易才在一笔交易中亏钱。对。所以你比我多做了几笔。Ash，翻新方面怎么样？我知道你今年也做了一些翻新。对你来说，这些进展如何？是的，实际上所有的翻新都在去年结束。我在年底之前完成了所有这些。所以我现在

是的，我有一处租赁房产，它是一栋独立式住宅。它位于一个非常好的区域。所以我们只是根据该区域知道，我们可以以更高的价格出售它。所以我们在 2020 年购买了它，我们以 122,000 美元的价格购买了它。我们现在以 215,000 美元的价格签订了合同。

我们一直把它完全出租出去。我们从未有过一天空置。该房产的现金流支付了所有维护费用。我们从未需要投入任何资金，除非最近的租户最近搬出。

嗯，他们把地毯弄坏了。所以我们投入了大约 15,000 美元来准备出售。而且，嗯，所以我们现在以 215,000 美元的价格签订了合同。所以，嗯，

还不错。抵押贷款在过去几年中已经还清，我们将从这处我们没有投入任何资金的房产中获利。我很高兴出售这处房产，就像你提到的那样，拥有资金来投资于具有更高潜力的表现更好的房产。

然后我还进行了一次居住式翻新。所以我们在 2 月份刚刚完成交易。大约一个月后我们搬了进去，并进行了评估。所以我们现在正在进行再融资流程。我确实使用了私人贷款机构来做这件事。所以我们进行了评估。显然，我们在两个月内没有做任何事情。

房产需要做的所有事情。我们只是做了足够的事情，以便能够将其评估到我们所需的价格，以收回我们的购买价格。我们实际上还收回了一些我们迄今为止投入的资金。我们将持有它两年，同时继续进行装修，然后在两年后出售，并且不缴纳税款。

出售所得资本收益的税款。所以它将成为我的主要住所两年。你使用私人贷款来购买主要住所，这很有趣。为了我自己的知识，你为什么选择这种方式而不是某种传统的

主要住所融资？是的，这是一个很好的问题。首先，我不必支付两次成交费用。所以我不需要为私人贷款对房产进行评估。所以我不用支付评估费用。我不必支付，你知道，需要支付的任何银行费用。所以基本上就是这样，比如不必支付成交费用。但另一个原因也是因为我实际上，你知道，

两年前找到了这处房产，并与卖家，实际上是卖家的儿子来回协商。然后，在我们实际签署合同之前，我们确定了价格，业主最终去世了。所以我们必须等待她的遗产被整理好，谁是遗嘱执行人，签署一份新合同。

然后我们仍然花了很长时间才完成交易。从签署新合同到我们实际完成这处房产的交易，我们花了一年的时间。所以在两年前，当我最初找到这处房产时，它只是要进行翻新。所以我想，我只是为它准备好了资金，并准备与私人贷款机构一起使用。所以，这就是部分原因。是的。

而且我想能够，如果这是我的主要住所，我可以支付 3.5% 的首付，但这样我就可以立即进行再融资并取出所有资金。所以我的交易中首付为 0%，我想。这就是我要说的。我喜欢这种方法，

购买你的主要住所，就像基本上你正在埋葬你自己的主要住所一样。我从未想过要这样做，对吧？我们考虑为投资交易埋葬，但没有考虑埋葬我们自己的主要住所。对我和我妻子莎拉来说，就像我们的家庭正在壮大一样，你去过我们家，就像我们现在没有卧室一样，你知道，就像我们需要买一栋更大的房子一样。但即使是我们找到的许多房子，就像，我不知道它们是否值得我们升级。你知道，就像，“伙计，我们仍然必须完全翻新整栋房子。”但是如果我们采取你的方法，比如，“嘿，让我们找到一些东西，尝试以低于市场价的价格购买，获得私人贷款，然后我们只住两年”，这可能对我们来说是一个好方法。是的，这基本上是如果你在市场上收听，你已经听说过 James Daynard 或者只是在 Instagram 上。但这正是他多年来一直在做的事情，每两年进行一次居住式翻新。

我几个月前刚刚制作了一个关于它的视频，他基本上是通过居住式翻新来为他的妻子买她梦想中的房子。现在他们在亚利桑那州拥有这栋巨大而美丽的房子。这一切都是因为他不断这样做并获得这笔免税的钱，并将其积累起来，最终升级到更大的房子。就像你说的那样，你知道，你考虑了很多这些针对生活的策略。

租赁房产或投资，但这正是许多投资者所做的。他们从一栋小型独立式住宅、一栋小型双联住宅开始，然后将其出售，并进行 1031 交易，换成更好、更大一些的东西，并继续这样做。这有点类似。你正在升级你的主要住所，并且也在避免税收，就像你对投资房产所做的那样。我知道我们认识 Mindy，来自 money。

她也非常重视居住式翻新。所以，是的，我从未想过这一点。我想我必须得到我妻子的批准，关于我们每两年搬一次家。但这就像我们有资源。我们有能力做到这一点。所以也许这是我们继续扩大规模的最佳方式。是的，我的孩子是犹豫不决的人。但是……

我现在尤其喜欢我们现在住的房子，但他们的卧室有点小。所以我一直说，“你知道，随着你长大，你将不再适合这些小小的卧室了。就像你想要更大的房间一样。”所以他们唯一的请求是他们仍然可以去同一所学校。所以我们实际上没有搬出学区。所以我每天开车送他们来回。

所以有一些方法可以适应你家庭中的某些事情，以使其仍然有效。——是的，牺牲可能是值得的。所以我们正在谈论翻新，你的居住式翻新。我们现在有一处翻新房产正在上市

如果你还记得，我对于翻新已经相当犹豫了，因为我们做的最后一次翻新，我们损失了超过六位数的资金，对吧？我们买了它，市场发生了变化。我们已经做了一个非常好的交钥匙 Airbnb。无论如何，损失了很多钱。我当时只是不敢再进行翻新了。所以我想，“嘿，当我们再做一次时，我想确保我尝试降低我的风险。”当我考虑降低风险时，我实际上只是在考虑购买价格。

所以我们在南加州的一个小山镇买了这处翻新房产。它售价 289,000 美元，对于南加州来说非常便宜。但我认为我学到的教训是，价格并不是唯一的事情。

翻新的风险，显然。所以我们在去年秋天买了这处房产，它还在上市。我们在年底之前上市了它，对吧？所以就像 12 月底，我们上市了这处房产。我们现在是 5 月份。房产仍在上市。我们已经有很多人来看过了。还没有人实际签订合同。挑战在于几件事情。首先，

在我们上市后不久，南加州发生了火灾。这个市场特别是大洛杉矶地区许多人的度假市场。我认为，也许我们的一些潜在买家本来会考虑查看这处房产，可能受到了火灾的影响，对吧？所以我认为我们的买家群体减少了一些。

然后第二点是，这是一个我从未去过的小山镇，我不太了解。这处房产位于一个，我们称之为死胡同的地方。但是通往这个死胡同的道路没有铺好，而且非常狭窄。进入这条路并不难，你知道，我们做到了。我们有送货卡车进进出出。

但是买家有很多反馈，说还有其他房产位于县里维护的铺砌道路上，等等等等。所以无论如何，发生了一些事情，现在我们正试图在这笔交易中保本。嗯，所以我们一直在降低价格，你知道，试图联系在该地区购买房产的其他人士，看看我们能做什么。但是，但我认为我从中吸取的教训是，如果我真的想降低我的风险，我认为我不能在加利福尼亚州做到这一点。

就像我需要去一个市场，在那里我可以以任何价格购买东西，你知道，10 万美元，投入 5 万美元进行翻新，并有一些利润空间。

因为即使在这笔交易中，我们以略低于 300 万美元的价格购买了它。我预计可以赚取大约 3 万到 4 万美元的利润。这就像，“伙计，当我考虑翻新成本时，承担 30 万美元甚至更多，这种风险是否值得收回 3 万美元或 4 万美元，而我可能可以以 10 万美元的价格购买一处房产并获得相同数量的利润？”

所以，你知道，我一直在关注其他市场。我谈到了俄克拉荷马城。我们刚刚采访了在印第安纳州加里的 Lindsay，那个市场引起了我的注意。所以我认为我将要做的改变，至少是从翻新的角度来看，就是我现在完全放弃加利福尼亚州，直到我可以重建我的信心并获得一些胜利。是的，我认为这是一个很好的观点，就像查看你的市场一样，但也像你的购买范围一样。你将重新评估你的购买价格和——

风险越小，利润可能就越低，但风险越大，利润可能就为零。所以，

这可能会更糟。但是是的，我认为这很有趣。所以任何收听的人，如果你对 Tony 应该关注哪些市场来翻新房产有任何市场建议，请在下面的描述中写下它们。然后也许我们会在这里做另一集播客，Tony 实际分析你们大家的建议，我们可以使用新的播客

平台，更大的交易。如果你还没有尝试过，请访问 biggerpockets.com/biggerdeals，它基本上会为你分析房产。所以你不必自动从 MLS 上获取。所以，嗯，

让我们知道你对 Tony 应该关注哪些市场来翻新房产的建议。实际上，我知道我们俩现在都没有非常积极地进行收购。我们更专注于稳定我们已经拥有的投资组合，精简一些冗余部分。但我猜你目前正在做什么来稳定或改善你现有的一些房产的表现？所以首先，我与自己进行了非常长时间的内部辩论……

一处房产。我们称之为复合体。它占地 30 英亩，有两间小屋。我的合作伙伴 Daryl 实际上住在其中一处房产中。我们购买它的目的是为了出租它。

这是在 2021 年年底或进入 2022 年的时候，利率发生了巨大变化，以至于对这处房产进行商业融资的数字不再有意义了。你的利率高于我们计划的利率。

所以我很幸运 Daryl 说，“好吧，我将把它作为我的主要住所。”我们是用硬币购买它的。所以他用主要贷款进行了再融资。嗯，我们实际上做了一个 7 年期浮动利率贷款。所以我们获得了 7 年的固定利率，大约为 5%。当时这是一个很好的利率。嗯，

尤其是在使用浮动利率贷款的情况下。呃，所以我们只是知道我们必须在 7 年内弄清楚我们将如何处理它，然后再让利率飞涨。呃，但我们最终做的是，在他住在那儿两年后，我们做出了决定，我们是出售这处房产并获得免税收益，还是

把它变成租赁房？所以我们来回反复讨论。所以较低的小屋，我们已经开始作为短期租赁房了。然后他住的小屋，我们实际上把它变成了长期租赁房。

所以这处房产的抵押贷款，我会在这里告诉你一些数字，说明为什么这是一个内部辩论，我们欠这处房产 250,000 美元。这处房产的售价可能在 350,000 美元到 400,000 美元之间。所以至少 100,000 美元，如果我们出售这处房产并获得免税收益，我们可能会收回。

然后将其视为租赁房，我对我们可以获得的租金非常非常保守。短期租赁，在支付清洁工等费用后，我们每月大约可以获得 1,000 美元到 1,500 美元。而且入住率只有大约 40%，30%，入住率根本不好。

但是长期租赁，我认为我们每月只能获得 1,000 美元，而 Daryl 却不断地推动。所以我们最终以每月 1,500 美元的价格将其出租出去，抵押贷款加上税款。保险是 2000 美元。所以，呃，

我们确实有一些其他房产费用，比如我们支付的一些公用事业费用，等等。所以我们的盈亏平衡点是每月 2,500 美元。所以基本上，如果我们租出了两个周末的短期租赁，我们将在这处房产上保本。所以……

我们决定这么做，现在所有的房子都租出去了，到目前为止进展顺利。但这对我来说是一个很大的内部辩论，究竟该走哪条路。我的意思是，我认为在这种情况下，这是一个很好的位置。我想这就是

我们最终决定的是，你必须住在房产里，并且在过去五年中将其作为你的主要住所两年，对吧？

所以如果最终行不通，我们仍然可以出售它，并且仍然可以，你知道，不用为房产的出售缴纳任何税款。是什么让你决定保留它呢？因为你说你获得了10万到15万美元的净值。嗯，但是你，

每个月只赚几百美元，也许是这笔交易的现金。如果你比较这两个数字，至少像，以目前的现金流来计算你通过出售获得的净值，需要很长时间。所以，是什么主要的决定点让你说，保留它实际上是最好的选择。大家捂住耳朵，不要听这个。完全是因为我太喜欢这处房产了，以至于

最终有一天，当我完成几次住房翻新后，我想在这块土地上建造我的梦想之家。这对我来说很重要，因为即使现在我们只拥有它两年，对我们来说，找到甚至30英亩待售的土地，土地已经得到一定程度的开发，拥有基础设施，拥有两座小屋，也是很困难的。

我说小屋，就像其中一个有5万美元的厨房一样。这些都是漂亮现代化的小屋。但是是的。

纯粹出于情感上的原因，我保留了这块土地和房产，以便将来有一天能够将其用于个人用途。但是阿莎，我认为我们总是告诉人们，嘿，不要做出情绪化的决定。我们应该在这方面加上一个警告。我认为更重要的事情是，确保无论你对房产做出什么决定，它都符合你实际的长期目标。对。

我认为我们总是告诉人们不要情绪化的原因是，他们的长期目标是最大化现金流或最大化升值。然后他们被这些实际上无法实现这些目标的交易所困扰。但你的目标是，嘿，我想搬回这里，建造我的梦想之家。所以你做出的决定完全符合这个长期目标。所以我认为这是我们需要向新手们指出的区别。就像你可以情绪化一样。

只要确保这种情绪实际上有助于你实现你想要实现的目标。天哪，托尼，我几个月前就应该和你谈谈这个了，我晚上躺在床上，我该怎么办？我想最后一点我要补充的是，我今年正在做的新事情是我拥有一座商业建筑。这是一座五单元的建筑。

这是一个非情绪化的购买或决策。它有四个住宅单元。我们到目前为止已经改造了三个，还有一个要改造，我们实际上刚刚进行了驱逐。在我们购买它时，那里住着一个租户，继承的租户，他们一段时间还不错，但在过去的几个月里，他们停止支付租金了。所以我们只是

进行了驱逐。他们现在出去了，我们必须修复他们的房产。但在住宅单元下面是一个巨大的，呃，

商业区。它曾经是一个酒吧餐厅。如果你喜欢鬼魂和超自然现象，如果你读过任何关于纽约西部的书，你都会在这本书中找到这个房产，据说它是闹鬼的。但是那里有一个完整的厨房等等，但它已经被完全掏空了。在我之前的上一任业主做了大量的工程，只是针对建筑本身的结构。

所以现在基本上只是把它重新组合起来。我想通过暂时改变布局来最大化它。但我以卖方融资的方式购买了它。我已经卖方融资四年了。所以我现在不想投入太多钱，也不想让我的钱留在那里，因为我不想提前再融资，因为我现在正在支付3%的利息。

在卖方融资交易中。所以我想把它留到到期的那一天，然后再融资。所以我正在推迟这个大项目，但是一个

一旦我们完成了最后一个住宅单元，我将在2025年的剩余时间里制定计划，做好一切准备，以便在2026年，我们可以开始对商业部分进行改造。托尼，你今年做了什么新的事情？你提到过很多关于稳定你的投资组合的事情。是的，所以……

至少试图抛售一些我们不想保留、没有达到我们标准的房产。我认为加州棘手的地方在于，JT的转售市场大幅下跌，我们在这个市场上有一些较大的房产，比如三居室，我们在市场顶峰时购买的。就转售价格而言，我们以五位数的价格购买的，如果我们真的想出售，今天可能必须以四位数的价格出售，对吧？所以这些，

如果我们想出售，就不是好的候选对象。我们的微型住宅保值性相当好。但无论如何，在摆脱一些我们想要摆脱的房产方面存在一些挑战。但对于我们知道想要保留的房产，我们正在回过头来添加额外的设施。例如，上周，我们正在查看我们的一个房产，因为我们正在添加另一个游泳池。

我们发现地下游泳池是一个非常强大的设施，可以带来额外的收入。所以我们接下来的几个月的大项目就是管理这个项目，确保它能够正确完成。托尼，一个游泳池要花多少钱？我知道在这里，如果你想要……

围栏、石头、混凝土，所有的一切，总共大约要花10万美元。我们建造的第一个游泳池，总共花了大约11.5万美元。这个游泳池，我们可能要花大约7.5万美元。

我们在第一次建造中学习了很多东西，比如什么是合理的价格，我们在进行建造过程时应该问什么，应该寻找什么。我不知道我是否分享过这个，但我们实际上起诉了那个游泳池建造商，原因有很多。比如我们真的不得不通过小额索赔，但他们把游泳池交给了我们。那个月，我们的水费是4000美元。

哦，我的上帝。他们把漏水的游泳池交给了我们。我们所有的东西都设置了自动支付。所以我们甚至没有意识到我们的水费这么高。我想它持续了三个月。直到第三个月我们才最终意识到这一点。无论如何，他们在那个账单上做了很多错事。然后他们只是没有承担责任。他们没有为游泳池完成许可证。所以我们去续签我们的短期租赁许可证。他们说，嘿，我们无法续签你的许可证，因为游泳池的许可证没有完成。

所以有很多事情出了问题。无论如何，我们在这次建造中学到了很多东西。但我们现在正在进行的建造大约需要7.5万美元。但由于我们想大规模地进行这项工作，你知道，我们在那个市场上有19处房产。

19乘以7.5万，这是一大笔钱，对吧？所以我们正在做的是，我们找到了一家专门从事游泳池建设的贷款机构。所以我们这次建造将与他们合作。这实际上是一个非常酷的贷款产品。这是一个20到25年的固定贷款。所以它几乎与你的抵押贷款完全一致。利率也很不错。我认为在这个项目中，它将达到大约

每月600美元，类似于此。但是你将这个月度成本与我们潜在的收入增长进行比较，仍然有盈余，这使得这笔交易对我们来说是值得的。所以这就是我们现在正在采取的途径。让我问你，对于那个贷款产品，他们是否会派人来做……是否有提款期或其他类似于建筑贷款的东西，他们会派人来检查工作……

就像可以多一双眼睛一样。就像，哦，我整天都在做这个。就像那样是错的。看着这个游泳池，没有来自贷款机构的检查。我们已经看到它以几种方式发生了。比如我们第一次做的时候，他们没有给我们任何钱。他们只是直接把钱给了承包商。所以承包商会

没有检查。承包商只需请求提款，我想，所以证明工作已经完成，他们就释放了它。对于这个，他们只是写了一张支票，说，嘿，这是7.5万美元。你负责与承包商打交道。所以我们，你知道，我们现在已经看到了这两种方式。如果有一个像认证的游泳池一样的东西就好了，你知道，承包商做了检查，因为也许就不会在第一个上出现泄漏问题。

嗯，是的，这就是我们现在正在遵循的过程。这很有趣，因为通常我们就像任何贷款产品一样，你必须经过检查，就像，哦，让我远离它。但这里是什么情况？我们什么都不知道。就像，是的，我希望你能派人来检查一切，你知道吗？所以你们来了。每个人都在寻找建立人脉、找到导师的方法，嗯，

托尼需要一名游泳池检查员来检查19个正在建造的游泳池。滑入他的DM并提供你的服务。所以这对我们来说是稳定的一环，阿什。只是试图确定我们可以利用哪些杠杆来增加一些超出预期的额外收入。最后一点我想说的是，我认为对现有投资组合进行再投资有一些好处。我们现在正在讨论很多这个问题，对吧？但是

假设我有10万美元。我可以出去买一处房产，两处房产，或者任何房产，或者我可以把这10万美元分散到我的现有投资组合中，以试图获得一些额外的收入。即使感觉你通过对现有投资组合进行再投资并没有赚到更多钱，但事实是你赚到了。我们有很多例子，我们对我们的短期租赁进行了改进，游戏室、热水浴缸、游泳池，等等。我们已经看到了改进

这些投资的80%现金回报率。

你知道，我们在其中一处房产中添加了一个游戏室，我想，费用是1.2万美元。在最初的两个月内，与我们前一年相比，我们额外赚了8000美元，对吧？1.2万美元的投资，在最初的两个月内获得了8000美元的回报。通过外出购买新房产很难做到这一点。所以对于我们所有正在收听的新手来说，我认为对现有情况进行认真评估，看看你能做些什么来增加收入，这一点很重要。是的，我认为这是一个非常好的观点。我的意思是，看看……

你知道，拥有更多房产的一个好处是你可以分摊间接费用，但是有很多东西是按单元或按房产支付的，例如，如果你，

你知道，你的许可证、费用，你获得的每个短期租赁，甚至是长期租赁，都是另一个，你知道，你必须获得的许可证或短期租赁费，或者，你知道，即使在布法罗，如果你有一处出租房产，你需要支付年度费用。所以我认为就像……

与三处房产相比，拥有一处房产的费用更少，而且麻烦更少。你只有一个屋顶，而不是三个屋顶。所以我认为对现有投资组合进行再投资是一个好方法。我还记得大约两年前，或者也许是一年前，我们邀请了一位客人。那是他们的全部目标。我

进入2024年，那是他们的全部目标，他们不会再购买任何东西了。他们实际上只是在寻找各种方法来通过做不同的事情来增加他们Airbnb的价值。这对他们来说是有效的。他们说，我们不需要购买更多房产。每次我们向这处房产添加新的设施或其他东西时，它就会增加，而且我们赚的钱比不添加更多。

所有用于收购新交易和维护该房产的工作和时间。好的。所以我和阿什已经详细介绍了我们正在对投资组合进行的调整，但接下来我们将讨论我们如何变成削减成本的狂热者，以及我们正在寻找哪些方法来削减投资组合的支出。所以我们将在最后一个休息后回来。你刚刚意识到你的企业昨天需要雇用员工。你如何快速、轻松地找到优秀的候选人？只需使用Indeed。当

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好了，伙计们，我们回来了。实际上，我认为房地产投资者经常谈论的是工具、自动化。虽然拥有这些工具肯定有好处，它们可以使我们的生活更轻松，但它们也可能变得非常非常昂贵。就我们而言，我们现在每月大概花费

接近1000美元，只是一些短期租赁数据，可以帮助我们分析交易等等。拥有真正非常好的全国性数据非常昂贵。所以我想，你在做什么？你在软件、工具、技术方面看到了什么？你如何在那里进行一些改进？好吧，你用1000美元作为例子。我一直在为每月两次Airbnb的Price Labs 54美元的费用而苦恼。

但是是的，在年底，我把我的物业管理公司卖给了我的合作伙伴，我们刚刚在那里面拥有两处房产。当你拥有130个单元时，你可以拥有所有这些软件和所有这些东西。因为这些间接费用只是在这么多单元之间分摊。但是现在我不再参与管理了，就像我变得非常极简主义一样，

我只剩下我的30个单元了。我不需要所有这些东西来管理。对于，你知道，我做了资产管理。多年来，我是所有这些房产的直接物业经理，超过10年，我做了我们两个的投资组合。即使我们在几年里外包给物业管理公司，我还是做了所有的资产管理。我认为所有这些年来拥有这么多房产，我仔细检查过，

现在我只有我那可怜的一小部分房产，就像，这太容易了。我不需要所有这些东西。所以我一直在努力减少我需要或不需要的东西。很多东西，它们是为了让你的生活更轻松。但我也在考虑，

这笔钱真的值吗？或者这是否是我时间值得做的事情？我花了这么多时间试图将所有事情外包出去，所有事情。这就像，你知道吗？我实际上喜欢做其中的一些事情。或者还有另一种方法来处理这个问题，或者创建一个不需要软件或费用的系统。所以……

我确实减少了很多东西。我的虚拟助理帮助我经营物业管理公司，我现在每周只使用她10个小时。所以之前我每周让她工作40个小时，现在我每周只让她工作10个小时。但我也会考虑，好吧，我可以削减，比如说，每月300美元的支出

或者我可以出去买另一处房产，并从一处不需要投入资金的小型租赁中获得300美元的现金流。现在可能甚至不行。

但是这300美元就像，好吧，我会减少这个我不太需要的工具或软件，我会做一小时的工作或其他什么。而不是花所有的时间去寻找交易，收购交易。所以我一直在更多地关注资产管理，以及我如何才能真正最大化我的美元增长。

尽可能多地报保险，我受不了那样做，就像所有这些小事情一样，试图在其他领域削减成本，这样我就不需要不断购买越来越多的房产了，

然后真的需要支付更多的费用，因为我拥有更多，我正在查看今年我可以减少哪些脂肪，然后也许在年底或明年再购买另一处租赁。我喜欢考虑你的软件的想法，就像你所有的费用一样，好吧，我需要购买多少房产才能抵消这笔费用？

而且，那个比喻，我可以停止支付软件费用，或者我可以出去购买另一笔交易。就像什么会，它仍然是净正数，或者净效果相同，什么实际上更容易。我喜欢这种方法。嗯，我认为有一件事，嗯，就像一个唾手可得的果实，我们并没有真正关注它，但这就像你甚至不再使用的软件。它仍然每月都在向你的卡收费。嗯，

我可以想到的随机的事情。我们有像谷歌业务这样的工作区。它带有谷歌会议，对吧？所以每个人都可以访问这个视频会议软件。然而，我们仍在为Zoom付费，我不知道，很多人。我们每月在Zoom上花费大约400美元。我想，为什么Zoom这么贵？所以我实际上在年底取消了除我以外所有人的Zoom，因为他们都可以使用谷歌版本。

我们在Slack中有一些我们多年来没有合作过的人，但我们只是忘记在Slack中删除他们。所以只需确保你正在仔细检查每一笔交易，不仅要查看，好吧，我们还在使用它吗，而且所有用户都在使用

在该软件中，他们是否仍然需要并仍然需要订阅？是的，我实际上也这么做了。就像减少一样，我有三个不同的域名有谷歌套件，你知道，我甚至有三个不同的电子邮件地址，你知道，每个域名一个。所以就像减少所有这些，只减少到一个，是的。

是的。好的。所以我想在我们结束之前，托尼，你对房地产投资以外的投资或投资变化做了什么？我没有。你知道，我之前在播客上分享过这个，但是

当我们转向短期租赁时，我告诉自己，在接下来的五年里，我想真正致力于这个资产类别。我想在这个方面做得非常好。我们现在实际上已经做了五年了。所以现在也许我可以稍微转移一下我的注意力。但对我来说，它真的只是专注于这一件事。不过，阿什利，我知道

萨拉，我的妻子和我，我们确实想投资房地产以外的东西。我们可能最终会做的事情是拥有一家餐厅。萨拉的家人在餐饮业。他们在南加州当地有四五家餐厅。能够

与家族的那一部分一起经商对我们来说也很有趣。所以还没有，但是如果我们确实转向房地产以外的领域，那可能会进入这个领域。还有其他收听者现在正在建立这种联系吗？我提到我有一处商业房产，有一个完整的厨房。托尼最终想开一家餐厅。是的。

但你说那是闹鬼的那一个，对吧？是与鬼屋相连的那一个吗？是的。想想你如何也能把它变成一个短期租赁，一个景点。带餐厅的短期租赁。是的。人们花钱去看鬼魂，或者至少我听说过。是的。

你们呢？从投资的角度来看，你们在房地产以外做了什么？所以我从一份旧工作中获得了一份旧的401k，它一直放在那里。所以我把它转到了一个自导IRA。我实际上使用的是我们的一个赞助商Equity Trust，它非常容易。我想我脑子里总是有一种想法，那就是它比需要的要复杂得多，但这实际上就像一个20分钟的电话。我已经全部设置好了。我只需要填写一些文件。但我实际上拿了那笔钱，令人惊讶的是，我没有投资房地产，而是投资了一家科技公司。所以这是一家初创科技公司。所以

我只是想稍微分散一下投资。我非常非常依赖房地产。嗯，所以进入了科技公司，然后今年我实际上将最大限度地利用我今年拥有的退休账户，并将其投入指数基金。只是为了分散投资，就像过去十年一样，都是房地产，都是房地产，都是房地产，还有一点退休金，就像，嗯，

我有我以前在做W-2工作时存入的旧401k。然后我有一个Roth IRA，我每年都会最大限度地利用它。但是是的，所以只是变得越来越依赖，

正在研究房地产以外的其他投资选择。我认为2025年有很多事情发生，你知道，有些人持观望态度，害怕开始。也有些人已经入场，但害怕继续前进。但我认为，如果所有收听本集节目的新手们能有所收获，那就是房地产市场的起起伏伏是意料之中的。

没有哪个行业会永远上涨。总有起起伏伏，但当你放眼远眺，

从宏观角度来看，趋势线仍然向上。即使短期内有起伏，但从长远来看，房地产投资总是有上升趋势。所以，本集节目的目的是分享我和艾什看到的、我们正在做出的改变以及我们如何在业务中进行调整。希望你们能从中获得一些启发。或者至少知道你不是孤军奋战，对吧？我们也面临着许多同样的挑战，或者问着同样的问题。我们也会改变主意。我们会调整。我们……

我们会质疑一些事情，你知道。感性思考。是的。非常感谢大家今天的收听。我是艾什莉。他是托尼。我们将在下一集《房地产新手》节目中与大家见面。