5 Things to Know Before Buying a Duplex, Triplex, or Quadplex (Rookie Reply)
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好的，酷。我的麦克风一直在做这种奇怪的事情，我一直在切换回我的耳机。好的，让我们来回答你的问题。我是阿什利·克尔，我和托尼·J·罗宾逊在一起。

欢迎收听房地产新手播客，每周三次，我们都会为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。今天，我们将再次深入BiggerPockets论坛，回答您的问题。现在，新手们，论坛是您快速获得所有房地产投资问题的答案的绝对最佳场所。

由像我、阿什利这样的专家以及更多人解答。所以今天我们将首先讨论在购买双联排别墅、三联排别墅或四联排别墅之前需要了解什么，哪些贷款选择最适合首次购房者，最后是如何从您的房产中提取股权。因此，让我们进入今天的Rooki Reply。

好的，我们今天第一个问题是，如果您要购买您的第一个两到四联排别墅，即小型多户住宅，无论是否居住或只是投资，您心中有哪些担忧和问题？关于两到四联排别墅的具体问题。好的。

这是一个好问题。我喜欢这个。与购买单户住宅相比，肯定有一些不同之处。托尼，你有没有购买过拥有多个单元的房产？只有酒店，但从未在传统的长期方面。是的。所以对我来说，首先想到的是公用事业。那么它们是单独计量的吗？它们都在同一个仪表上吗？是的。

在我们附近非常常见的是，水和污水不是单独计量的，至少水不是。我甚至不知道他们是否可以单独计量污水，但水是在许多多户住宅的同一个仪表上。所以业主支付水费。所以我确实有一处房产。它是一个双联排别墅，它只有一个……

它只有一个电表和一个燃气表。所以我支付这些账单。所以他们的租金比另一处房产要高，因为这些公用事业不包括在内。我更喜欢单独计量，因为这样他们就可以支付他们实际使用的费用。

而且你不必担心他们在窗户上安装空调，并且整个夏天都在所有窗户上吹空调，并且用大量的圣诞灯装饰他们的房子，并且开着暖气，但窗户是开着的，你知道，所以所有这些都在同时发生，对吧？他们同时做所有这些事情。我想说的是，我更喜欢单独计量单元。

是的。让我问一下，实际上，对于这种情况，你把它烘焙到你的租金中，但仅仅是将它开票给客户，并说，嘿，我们将，如果有四个单元，并且所有四个单元的电费为1000美元，那么每个人的本月账单为250美元，你有没有想过这样做？

是的，所以有一些规则和法律，例如，取决于您的州或其他地方，关于您可以如何具体操作。例如，我们以前曾以固定费率的方式做过。所以我们不能，例如，说，哦，你们每个人都支付50%。

例如，即使是两个单元，你们每个人都支付总额的50%，因为一个租户可能每天洗三次澡，而另一个人则不洗。所以我见过我们以固定费率的方式做过，你每月只需额外支付30美元。所以我们说你的租金是……但现在我们这样做是因为租户房东法。你不能，像……

收取租金或因未支付额外费用而驱逐某人。例如，它只能用于租金。所以现在我们将所有内容都包含在租金收入中。这是一个非常好的区别，需要了解。是的。然后我还见过人们根据房产中的人数来做这件事。所以，你知道，如果你在你的房子里住了三个人，你，你知道，在你的单元里，你可能每月每人支付20美元的水费。然后如果另一个人只有一个，他们只需支付20美元的水费，或者类似的东西。但我认为最简单的方法是永远不要有任何争议或投诉，而不是试图，你知道，分割它，你

它是每个月按百分比计算的。例如，我觉得这就像头痛一样。我不想参与其中，因为，你知道，一个租户会说，是的，我有四个人，但他们也每天洗车，浪费水，你知道吗？所以我只是不想处理这个问题。这说得通。好的，酷。所以我们得到了，我们得到了公用事业，呃，

还有什么，阿什利，很重要？我认为对我来说，你和我都一样，我们实际上，但我们之前在播客中也讨论过这个问题，但是当你进入一些更大的房产时，有时你需要做的检查略有不同。我不知道在两到四个单元上，这是否会发挥更大的作用，但是，就像我知道我们查看的一些酒店一样，我们必须进行环境测试。

我认为你查看的一笔交易中，你们必须进入环境测试的第二阶段。是的，但那是自存储，而不是小型多户住宅。如果您少于四个单元-

只要您获得住宅抵押贷款。所以这更多的是商业贷款方面。所以四个或更多单元，他们可能会要求这样做。是的。但我猜总的来说，您通常是否想要对小型多户住宅进行任何检查，而您通常不会对单户住宅进行检查？不。我想说的是，至少在我的市场上不是这样，但就像查看房产的区域划分一样，确保它实际上是按照它所说的单元数量划分的，并且它不是非法建造的额外单元，因此当您去出租时，有人可能会回来并说，哦，像从县里一样，您将与您的租户发生争议，他们会将您告到县里，说这实际上不是一个允许的单元，现在您拥有这处房产，您无法出租该单元

我有一次在纽约州罗切斯特市看了一处房产，那是一栋双联排别墅，但他们有一个未经许可的第三个单元。所以它在清单中列为三个单元或其他什么。然后当您来到房产进行展示时，代理人说……

这处房产只允许有两个单元，但它有这个第三个后单元。但别担心，每两年检查员来检查房产以获得当年的租赁许可证时，后单元的租户只是说他们是楼上单元的一部分，他们一起租用它，这是一个单元。我就像……

等等，什么？所以我必须依靠拥有这个租户在我拥有这处房产的整个生命周期中向检查员撒谎，说他与楼上的人一起租用它，他们有相同的租赁合同，他们住在一起。这就像，好吧，如果这个人搬走了怎么办？我必须根据谁最会撒谎来找到其他人。显然我们没有买那处房产，但是

您要确保它实际上是按照您购买房产的单元数量进行分区和许可的。未经许可获得物品的另一个缺点是，

当您购买它时，您现在承担了这项责任。假设检查员来了，他们说，嘿，这从未被许可过。你必须拆掉这个东西或打开这堵墙，以便我们可以检查管道、电气或其他任何东西。你承担这项责任。所以我认为这是您购买未经许可的物品时面临的挑战的一部分。是的。接下来我要考虑的是公共区域。

所以如果有一个他们进入的公共走廊，公共楼梯间，就像非常具体地说明在您的租赁协议中谁负责维护这些区域一样。这可能是你。例如，我们有一个五单元的房子，我们有一个清洁工来清洁楼梯间和公共区域。好的。

这可能是您对下层租户说，我们实际上每月给您打折20美元或其他什么来维护和维护。或者可能是平均分配。楼梯的一半是这个租户。楼梯的一半是另一个租户。但是，就像，令人惊奇的是……

人们不在乎，因为这不是他们的居住区，他们不想清理别人的东西。所以他们真的拒绝清理清洁区。然后你会得到那些承担全部责任并照顾好一切的人。但那将是某些事情，公共区域越少越好。因为它只是需要更多维护，需要更多监督，对吧？

而且，你知道，像在公寓大楼里一样，有一个娱乐室，有一个图书馆，诸如此类的东西。而且没有人真正关心它们，因为这不是他们的公寓。而且我们经常不得不派人去把书放回书架上等等。所以我想说，公共区域越少越好，因为最终是你必须照顾它们。

阿什利，我认为让我们谈谈小型多户住宅的优势吧。我认为从房屋黑客的角度来看，小型多户住宅是您可以参与的最佳投资之一。你有没有做过房屋黑客？没有。没有。

是的，我也没有。但是我们在播客上采访了大量的嘉宾，他们利用房屋黑客作为他们作为房地产投资者起步的方式。房屋黑客小型多户住宅的好处是，您可以使用一些这些通常利率更好的主要住宅类型贷款。

首付百分比较低，仅仅是获取和拥有房产的成本更低。然后，一旦您满足该贷款的要求，您就可以用租户替换自己，并在其他地方重复该过程。

你知道，我们在播客上采访了南希·罗德里格斯，她是我的熟人之一，我知道她利用了NACA贷款，N-A-C-A，它是0%首付，零手续费贷款，所以几乎没有现金支出。我实际上认识另一个使用NACA购买小型多户住宅的人，他在结算时获得了5000美元的返还，因为他能够在结算期间协商信用额度。但是，有一些选择可以让你以很少的现金支出进入房产，并且

为自己准备一个单元居住，然后为你的租户准备另外两三个单元。所以这也是一个非常低成本的入门方式。我们最近在您谈论过的 YouTube 视频中有人评论说，这是一个极其困难和艰巨的过程，他们说，不要这样做。

所以，就像你对这方面的反馈是什么，就像你认为的，有建筑贷款等等，你从人们那里听到同样的建议，就像做起来极其困难一样。例如，他们让你跳过所有这些障碍。那么，你会对一个可能从未做过交易但这是一个选择的人说些什么，但他们听到这个人在他耳边这么说呢？

如果你什么困难的事情都不做，你就永远不会完成任何有意义的事情。对我来说，人们说，我想成为一名房地产投资者，但我不想做任何困难的事情，这没有意义。

这将如何运作？因为如果很容易，每个人都会这样做。所以我想你必须问问自己，对你来说更重要的是什么，不是跳过障碍，不是经历获得真正酷炫的贷款产品（0%首付，零手续费）所带来的所有流程。您可以使用最多四个单元。如果您宁愿只支付20%，那就这样做。对。但如果你想节省这些成本，是的，有时你必须做一些困难的事情。

所以我认为我要补充的最后一个问题，以总结这个问题，就是停车位、车库情况和存储空间。确保您在签订租赁协议时知道。例如，如果有多于一两个停车位，谁将获得停车位。例如，当您进行尽职调查时，

为足够的租户提供停车位，或者，例如，了解哪个单元，因为如果您没有停车位，这可能会大大降低您实际可以收取的单元租金。共享停车位可能会导致问题。例如，你只有一条狭窄的车道，即使它可以容纳三辆车，例如，

我想到了很多大学宿舍。像我上大学的时候，就像，好吧，某某必须起床。所以某某可以移动他们的车，这样他们就可以出去了。然后像晚上试图，你知道，根据第二天谁必须离开来确定每个人停车的顺序。但是，就像，那些是住在一起的朋友，而不是，你知道，两个人不认识，必须共存。所以我们之前确实在这方面遇到过问题，因为有一条共享车道非常狭窄和狭窄。所以我想，

提前设定期望肯定让事情变得容易得多。例如，将车库只分配给一个人，存储区域，您允许在何处存储物品？例如，不要在公共区域走廊里，谁可以进入地下室，谁可以在那里存放东西，诸如此类的事情。尽可能具体地说明谁负责什么，谁可以访问什么，或者谁优先获得什么。

是的。我认为我要补充的最后一件事，阿什利，就像如果有人正在考虑，尤其是在房屋黑客方面，就像房屋黑客，小型多户住宅，

当你住在其中一个单元时，你可能没有现金流，对吧？例如，你可能只是补贴了你大部分的租金或生活费用。但我认为你确实想确保一旦你搬出那个单元，你就能获得现金流或至少收支平衡。但你最不想要的是，你现在出租所有四个单元，你每个月仍然要投入资金。所以分析部分中要指出的一件事是，确保一旦你搬出那个单元，你就能收支平衡或获得现金流。是的，这是一个很好的指出。

好的，在我们进入第二个问题之前，新手们，我们要非常感谢你们来到这里并收听播客。您可能知道，我们也在 YouTube 上播放此播客的每一集，以及原创内容，例如我的新系列 Rookie Resource。我们想达到 10 万订阅者，我们非常接近，所以我们需要你们的帮助。如果您还没有，请确保您已订阅我们的 YouTube 频道 Real Estate Rookie。

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好的，欢迎回来。托尼，我们从 BiggerPockets 论坛收到的第二个问题是什么？好的，这个问题说，假设您信用良好。您有 20% 的首付。您有足够的收入来获得房屋资格，并且您想购买。你会选择 A，使用首次购房者类型的抵押贷款，还是 B，常规抵押贷款？你会选择哪个，为什么？现在，我认为在我们回答这个问题之前，阿什利，让我听听你对此的看法，但我

我的理解，例如，我不知道是否有任何像全国性的首次购房者一样，每个州都有不同的选择。有时当地县为首次购房者提供不同的选择。例如，首次购房者，我认为因地点而异。您是否了解像全国性的首次购房者抵押贷款？

首先，我认为存在很大的误解。老实说，我可能也这么想过很长时间了，但我认为很多人认为 FHA 就像第一次购房一样。第一次。而且，我认为这是一种巨大的误解，而且很混乱，因为例如，它是 FH，我可以……

100% 看见。我可能也这么想过很长时间了。所以我认为也许这就是他们所想的。是的，有首次购房者贷款，甚至可以从小型地方银行有所不同，他们有这样的计划，您每月将 X 数量的钱存入他们的银行账户六个月。然后，如果您完成了这个目标，他们将匹配该金额。然后您将其用于首付，使用他们作为贷款人来购买房产。然后你必须在那里住五年。所以

我见过针对首次购房者的类似计划，但它必须是您的第一套房子。至于全国性的，我没有，但也许我们可以谈谈 FHA，以防万一这可能是他们意外比较 FHA 贷款与常规贷款的原因。所以，是的。只是快速地说一下，我确实在这里进行了快速搜索，我只是在谷歌上搜索了联邦首次购房者，而且，我，

我不一定看到任何弹出内容。所以，再次，我所看到的是，例如，有一些州赞助的，例如加利福尼亚州有一些首次购房者，正如阿什利所说，地方银行、信用合作社、县等等。所以我很高兴我们澄清了这一点，因为，是的，也许很多人从未想过建立这种联系，人们认为 FHA 是首次购房者。但好消息是，FHA 不仅适用于首次购房者，即使是您的第二套房子，

或您的第二次购房，您仍然可以使用 FHA。但我猜让我们分解一些差异。FHA 基本上具有联邦支持，对吧？这意味着政府正在确保您获得的抵押贷款。因此，更有把握的是，如果您无法做到这一点，贷款将实际得到偿还。

承担抵押贷款所需的责任。但是，由于该债务更有把握，因此获得 FHA 批准的过程也更加严格。您必须进行检查。我见过某些交易破裂，或者听说过投资者因为使用 FHA 而导致交易破裂的情况。卖家知道，伙计，

例如，是的，你正在以全价向我报价，但我可能会接受少 10,000 美元的报价，因为它不是 FHA，我不必跳过所有这些障碍，检查和修复典型买家不会要求的所有这些愚蠢的事情。

然后常规抵押贷款就是大多数人想到的普通抵押贷款。许多人认为常规抵押贷款总是意味着 20% 的首付，但我见过少于 20% 的常规贷款。例如，我们以 5% 的首付购买了我们的第一套主要住宅，使用的是常规贷款。因此，常规领域中存在选择。现在，如果您少于 20%，您确实会获得 PMI，但许多人认为常规总是意味着 20%，但事实并非总是如此。

是的，这是一个很好的指出。我认为这就是我姐姐也做的事情，当她去获得预批准时，她已经有一笔 FHA 贷款了。她去获得了她正在寻找的下一套房子的预批准，并且她能够获得 5% 的贷款。

仅限于常规贷款的首付，如果您将两者进行比较，我会选择常规路线，因为您不必进行 FHA 进行的额外检查。所以，例如，确保安装扶手，他们将在 FHA 贷款进行的检查中吹毛求疵的不同小事情，而常规贷款则不必这样做。这是一个与您进行尽职调查并雇用住房检查员实际进入并查看您的房产完全不同的检查。是的。这里还有一点，阿什利，因为我看到很多人被困住了，但他们说，是的，我想支付 20% 的首付，这样我就可以避免 PMI。而且我不……

不是说我不同意这一点，但我不知道这是否总是最佳选择。因为如果您能够以 5% 的首付进入房产，您必须问自己，那么您每月将支付多少 PMI？

值得额外支付 15% 的首付来避免支付 PMI 吗？因为有时您的 PMI 并不多，但人们只是说，哦，PMI，我不想支付 PMI。PMI 是不好的事情。但只是您对是否总是明智的做法有什么看法，如果您有现金可以避免 PMI，或者只是您对如何解决这个问题的看法？

好吧，我认为看看您将支付的现金数量。所以假设您支付了 20% 而不是 5%，额外的 15%，您还可以用这笔钱做什么？您还可以如何让这笔钱为您工作？好的，您可以将其放入例如……

像我现在储蓄账户的利率我认为是 4%。因此，如果您将其存入储蓄账户，从中获得 4% 的收益，这是否超过您每月实际支付的 PMI？你能赚更多钱吗？所以，假设你的 PMI 最终是……

你知道，你支付了 2% 或其他什么，你仍然在支付 PMI 的情况下在储蓄中赚取 2%。所以我认为你必须比较一下，或者你可以用这笔钱购买另一处房产，将其用作首付？所以我认为你必须真正比较一下，你还可以用这笔钱做什么，以及你是否会比支付 PMI 赚更多钱。

是的。Freddie Mac 有一个 PMI 计算器。再说一次，我认为了解您的 PMI 计算的最佳地点是与您的贷款人交谈。但我只是快速输入了一下。以 500,000 美元的购买价格、30 年期、7% 的利率为例，PMI 大约为每月 450 美元。

现在，500,000 美元的房屋的 5% 是多少？25,000 美元？500,000 美元房屋的 20% 首付是 100,000 美元。

所以你必须问自己，这是 75,000 美元的额外支出才能获得该房产。什么对你更有意义？是每月额外支付 450 美元，还是在结算时额外支付 75,000 美元？你必须自己回答这个问题。我认为阿什利提到的关于，嘿，你还可以将这笔资金部署到哪里去的观点非常重要。但我只是希望更多的人从数学角度考虑这个问题，而不仅仅是立即对 PMI 的想法感到反感，因为我认为这不是正确的做法。

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好了，让我们回到您的问题。我们今天最后一个问题是：我在丹佛有一处自 2013 年以来就拥有的租赁物业。积累了相当多的股权。租金很好，长期租户也很好。我应该进行 1031 交易，还是有更好的策略来保留它并利用股权抵押另一处租赁物业？30 年期固定利率为 3.75%。

好的，让我们首先讨论 1031 交易。托尼？是的，所以……

对不起，让我再说一遍。因此，美国国税局税法第 1031 条允许我们基本上出售一块房地产，如果我们用它来购买另一块房地产，就可以推迟对该出售应缴的税款。现在，有一个更技术性的定义，但用外行人的话说，

就是这样。因为如果我只是出售了一处房产并把钱装进口袋，那么我就必须对出售所得支付资本利得税。但是，如果我把它投入到另一处房地产中，我就可以推迟这些税款，并使用我从出售该房产中赚取的所有资金。现在，对于任何正在考虑进行 1031 交易的人来说，这至关重要。

您需要获得 1031 交易中介机构的帮助，例如实际处理 1031 交易的公司，因为资金实际上不能进入您的账户。当您出售房产时，它必须进入该 1031 交易公司的账户。然后，他们处理分配这些资金以帮助促进您下一笔交易的购买。但是，一旦出售的任何资金进入您的个人账户，您就不能再将这些资金用于 1031 交易。对于正在考虑这样做的人来说，这是一个非常重要的免责声明。

好的，他们的问题是他们是否应该实际进行 1031 交易，或者是否有更好的策略来利用股权抵押另一处租赁物业？

因此，除了出售房产并进行 1031 交易外，我还建议您查看一下您房产上的商业信用额度，这样您就可以保留您令人惊叹的 30.75% 的 30 年期固定利率贷款，并且您仍然可以利用股权并使用该信用额度来进行购买、支付修复费用等等，所以

这就是我的建议，而不是重新融资到更高利率的贷款产品中。是的，我非常非常喜欢这个策略。我的意思是，我们不知道他们在房产中拥有多少股权，但我认为更大的问题是，

或者也许不是一个更大的问题，而是一个次要的问题或一个很好的后续问题，那就是，您的目标是什么？您为什么要购买下一笔交易？您是为了获得更多现金流吗？您是因为想要一笔商业交易吗？您是因为想要另一项增值资产吗？您这么做的目标是什么？

我认为一旦您确定了目标，您就必须问问自己，那么什么才能更好地实现这个目标呢？也许是稍微减少丹佛这处房产的现金流，但随后拥有两处现金流房产，也许您会获得更多的整体现金流？什么实际上更能更好地满足它？

因为正如 Ashley 所说，您不能在不进行再融资的情况下利用股权。我喜欢商业信用额度的想法。但是假设您已经考虑好了一处房产，它可能是一笔更大的商业交易。您将获得更好的升值、更好的税收优惠和更多的现金流。但也许您需要所有股权。而真正唯一可能利用所有股权的方法就是出售。

对。因此，您必须问问自己，您需要多少资金？然后什么才是实际使用和部署这些资金的最合理方法？因此，这里需要更多一些背景信息，但这正是我最初想到的。是的。而且信用额度的选择也是如此。

您没有进行再融资，现在您没有更高的抵押贷款还款额，因为您正在提取股权，而信用额度，您只在使用它时支付大部分利息。然后，如果您不使用它，它就只是放在那里，您无需支付任何额外费用。因此，我觉得这是一种安全网，因为您无需增加每月必须支付的抵押贷款还款额。

每月支付，所以也许市场确实出现了下滑，那么您就不使用您的信用额度，而是让它放在那里，但您仍然拥有房产中的所有股权，以便您可以进行 1031 交易，或者如果您需要，您可以出售房产并把钱装进口袋，所以我喜欢能够保留房产并仍然拥有股权来利用它的选择

如果出现这种情况，您没有获得很好的现金流，您正在处理，您知道，有很多租户的麻烦，它不是，

也许有很多资本支出即将到来，您不想自己掏腰包支付，而且您只是不想处理它，那么也许这就是我实际进行 1031 交易以退出房产的时候，同时您也可以使用这笔钱来购买其他可能更容易管理或具有更高回报的东西。

好的，非常感谢大家收听本周的房地产新手回复。如果您想像所有其他投资者一样参与社区，请访问 biggerpockets.com/forums。如果您是新成员并且还没有去新成员介绍，我强烈建议您这样做。我前几天在我的 Instagram 上重点介绍了一位去了并做了自我介绍的人，告诉他们自己，他们在房地产中试图做什么，以及他们有什么样的联系。

他们做到了，BiggerPockets 首席执行官 Scott Trench 也有一篇关于如何进行精彩介绍的精彩帖子。因此，请务必查看并与 BiggerPockets 社区中的其他志同道合的投资者联系。我是 Ashley，他是 Tony。非常感谢大家收听本期房地产新手节目。我们将在下一期节目中与大家见面。酷。是的。很好。这些都很好。