5 Things You Can’t Afford to Get Wrong When Analyzing Deals (Rookie Reply)
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在州一级投资可能会让人害怕，但我们会分解步骤，让您的投资更有信心。我们还将介绍在分析交易时需要考虑的因素，以及如何确定最适合您的合作伙伴关系。所以我们今天在Rookie Reply中收到了第一个问题。这个问题是，当查看结算披露时，您看到如果物业管理费免除一年，租金只能支付税款和抵押贷款，这值得吗？

这意味着在物业管理费不免除的下一年，您的现金流只有大约50美元。在不太升值的市场中，这值得吗？所以这里有一些需要考虑的事情。提问者写道，绝对没有考虑其他任何因素，例如屋顶、HVAC等资本支出改进。通常我们喜欢节省一部分这笔费用。所以他们指出这一点很好。

他们还指出，这是针对一个提供物业管理的交钥匙提供商，他们表示将免除一整年的租金，由于下一次租赁续约，租金只能增加一定金额。这也是中西部的一栋独户住宅。租金不能立即上涨。因此，在保险、税款和抵押贷款之后，我只能获得50美元的现金流。这将不包括任何维护费用。

几乎唯一的原因是它会超过50美元，是因为物业管理费被免除了，但这只在第一年内。好的，所以总结一下这个问题是，值得吗？他们应该购买这处房产吗？托尼，我们应该先解释一下什么是交钥匙提供商吗？是的，这是一个很好的提议。所以交钥匙提供商，我相信我们最近专门对交钥匙进行了回复，但交钥匙提供商是……

那些出去寻找困境资产的公司，他们修复这些资产，将租户安置在其中，然后将这些完全出租的单元出售给其他投资者。这些被称为交钥匙提供商，因为基本上从第一天起，它就是交钥匙的。您无需对其进行任何操作，无需任何工作，您实际上可以从第一天开始获得现金流，希望如此。这就是交钥匙的含义。但是……

有时交钥匙的缺点，我认为我们在这个情况下看到了，是您的现金流，取决于房产，取决于市场，取决于提供商，可能会受到一些挤压，我认为这里看到的是50美元。所以下一个问题是，

好吧，我想我们应该回顾一下费用。还应该考虑哪些其他费用？他们提到，任何类型的资本支出储蓄，例如屋顶、AVAC、HVAC等，都不包括在他们的数字中。所以……

对我来说，一个一般的经验法则是，无论房产有多旧，或者是否最近进行了翻新，都要节省一定百分比。例如，如果我购买的是建于1900年代初的房屋，没有进行过很多更新或翻新，我会节省至少10%来支付房产的这些改进费用。

如果它完全翻新了，我可能会节省5%。在某些情况下，例如如果我进行了翻新，我进行了很多更新，那么它可能只会降低到每月租金收入的3%。但是您需要考虑这些因素，以及维护费用。他提到任何维护费用基本上都会减少这50美元的现金流。

如果您曾经请过修理工或服务技术人员来过，通常他们只是来您的房产，费用就超过50美元。所以是的，维护，维护房产。这是一栋独户住宅。所以大多数情况下，您会让租户负责草坪护理、扫雪等工作。

但是，根据租赁协议，您可能需要支付或支付害虫清除费用。

也说。托尼，您还会添加其他费用吗？我认为我能想到的最后一件事是簿记费用，除非您的物业管理公司考虑了这些费用。是的，我觉得你已经把它们都提到了，对吧？在业务层面，我认为你是对的。簿记、税务筹备和税务申报、税务策略。如果您有有限责任公司，那么与之相关的任何费用。因此，总会有与之相关的额外成本

所以，我的意思是，50美元的现金流多吗？显然不是。你知道，我不认为任何人都会退休，因为50美元而感到非常兴奋。但我认为我们从回答或提出这个问题的人那里没有得到的一件事是，他们为什么要这样做？

他们在中西部，所以我在这里的假设是，他们并没有过度关注升值。通常，在大多数中西部州，这些州都不是以升值而闻名的。它们通常以更好的现金流而闻名。因此，如果您进入中西部是为了获得现金流，但您却只获得50美元，我无法想象您对这处房产的投资是多少，但这每月50美元的投资必须是一笔相当小的投资，才能获得任何合理的投资回报。所以仅仅从这些信息来看……

这对我来说似乎不是一笔交易。另一件事，实际上，我很好奇的是，对于PM在第一年免除他们的物业管理费，显然，这是交钥匙提供商。因此，他们只是从将房产出售给这位投资者中预先获得资金。所以我明白了这一点。但我也很想知道，这位投资者是否签署了任何长期合同？

因为我认为大多数PM可能不会在没有某种保障的情况下免费管理，他们将在第二年、第三年甚至可能获得这种保障。所以我认为我会仔细审查一下，因为如果到了第二年，第一年有点不稳定，你会想，伙计，我真的很不喜欢与这些人合作。

但现在你又锁定了另外两三年或五年。所以当我听到这个问题时，我的脑海里浮现出几件事。是的，我完全同意。我认为这听起来不像是一笔好交易，尤其是在您没有获得升值的情况下。也许您需要这处房产来获得税收优惠，而您只关心的是您想要将其注销。那么它可能对您有用。但我认为，如果您没有获得现金流或没有获得升值，但您

一定要对此进行研究，看看是否有升值机会。此外，何时可以提高房产的租金？或者您可以进行任何增值吗？例如，将餐厅改造成另一个卧室以增加收入。您可以将车库出租用于存储吗？所以看看是否有其他收入潜力，但是……

我会说这可能不是我想做的投资。需要记住的一点是，如果这是您唯一可以开始的方式，那就是通过交钥匙提供商，我会去与其他交钥匙提供商交谈并进行比较。

他们的结算披露是什么样的，比较使用他们的成本是多少，他们收取的费用是多少，等等。这样您也可以比较不同的交钥匙提供商。好的，我们必须先进行广告休息，但我们很快就会回来。

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好了，伙计们，欢迎回来。我们今天在Rookie Reply中收到了下一个问题。所以这个问题说，BP社区，我正通过合作伙伴关系进入房地产投资领域。叮叮叮。好的。实际上，我喜欢谈论合作伙伴关系。我和我的朋友，我们已经认识了15年以上，我们决定通过多户住宅黑客进入房地产领域。

我们计划将我们的钱用于首付和结算费用。如果我们中的一人可以获得贷款金额，那么我们将选择只有一人申请抵押贷款。所以问题或第一个问题是，另一个人如何声明对房产的所有权？我的理解是，这可以通过将房产放在有限责任公司中并在有限责任公司中成为50-50的合作伙伴来实现。除了有限责任公司之外，还有其他方法可以声明所有权吗？更好的方法是什么？

第二个问题，如果我们计划在一两年后购买第二处房产，贷款机构将如何处理承保？然后是第三个问题，我们是否需要注意未来单独或一起扩展投资组合的任何陷阱？这里有很多好问题。在我和Ashley介入之前，我们必须在这里为我们关于房地产合作伙伴关系的书做一个很好的宣传。所以对于那些不知道的人来说，Ash和我与BiggerPockets合著了一本名为BiggerPockets的书。

房地产合作伙伴关系。您可以访问biggerpockets.com/partnerships获取该书的副本。

所以，Ashley，让我们来解决第一个问题。好的。这个问题的第一部分，如果一个人在抵押贷款上，另一个人如何实际显示房产的所有权？为此，我认为您可以通过不同的方式来做到这一点。我们可以讨论一下如何构建它，它应该是以您的名义，应该是一个合资企业有限责任公司。但是您拥有房产的方式是，如果您在契据上。

所以您可能不在抵押贷款上，但您仍然可以在契据上。因此，无论您拥有有限责任公司，还是您有合资企业协议，还是您的个人姓名，您都需要在契据或该合资企业协议上写明您的姓名，说明您是……

拥有拥有房屋的合资企业的一部分。好的。所以您声明所有权的方式是在房产契据上拥有权利，确保您在契据上。在这种情况下，这处房产是他们一起进行的房屋黑客。有一件事您应该谨慎。当我的姐姐在进行她的房屋黑客时，我不能给她首付的钱，并说她必须还给我。

您必须使用您自己的资金，或者它必须是某人的礼物。它通常必须是家庭成员。所以仅仅因为你们是朋友15年了，我不确定标准的FHA贷款或传统贷款是否允许，如果这是您的主要住所，则由其他人提供资金来实际购买房产。他们会想要核实。托尼，您知道这对于传统贷款是否属实，还是仅仅是FHA规则？

您必须使用您自己的资金用于首付或来自家庭成员的礼物。伙计们，当我们说传统时，我们只是指任何由Fannie和Freddie支持的东西，对吧？大人物，他们并非技术上的政府实体，但他们为向公众发放的许多抵押贷款提供担保。我认为其中一件事，Ashley，你做了一个非凡的论点，关于抵押贷款和契据的不同。只有一件事，因为他们还说，比如，我们应该把它放在有限责任公司里吗？是的。

只是需要注意的一点，或者也许不是需要注意的一点，但只是需要考虑的一点。通常，当您进行房屋黑客时，人们喜欢进行房屋黑客的原因是您获得的债务类型。Ashley刚刚谈到了这一点，比如使用FHA。但是对于这些类型的债务，通常必须以您的个人名义进行。

因此，即使你们创建了这个有限责任公司，你们仍然可以经常通过该实体运行收入和支出。但是实际的契据将显示Ashley和Tony，对吧？标题将是我们共同在该契据上。

所以我不知道有限责任公司中的所有权是否一定会影响这处房产的所有权声明。是的，我想你真的必须弄清楚你想如何为房产融资，因为这将真正影响……

你实际上能够做什么。所以，如果你们都在进行房屋黑客，如果你们都希望这成为你们的首要住所，我不记得，它是否说你们都会住在那儿？我相信是这样。看起来是这样。是的。所以如果你们都住在那儿，那么我看不出你们都分担首付有什么问题，你们都在契据上，你们都在……

你可以让一个人在抵押贷款上。所以即使是我的姐姐的房屋黑客，我也在契据上，但我不在抵押贷款上，我送了她首付资金。所以你绝对可以这样做，你可以在契据上，而不在抵押贷款上，如果其中一个人符合条件。我真的很喜欢你将尝试以这种方式进行的策略。只要确保你有一些……

协议，其中规定你们双方都对抵押贷款负责，因为无论是谁以他们的名义承担债务，最终如果有人不付钱给你，假设抵押贷款以你的名义进行，而你的朋友或其他人停止付钱给你，

那么抵押贷款将追究你的个人责任，如果他们对房屋进行止赎，你们都会失去房屋，但如果错过抵押贷款还款，它会影响你的信用评分并损害你的信用，所以确保你有一些保护或保障措施，或者你真的非常信任这个人，我认为这很好地

与这个问题的第二部分联系起来，对吧？所以就像如果我们计划在一两年后购买第二处房产，贷款机构将如何处理承保？就像Ashley提到的那样，如果一个人在抵押贷款上，你们俩都在契据上，一个人在抵押贷款上，你们俩都在契据上，当你们去获得下一处房产时，即使你们俩都在契据上，只有在抵押贷款上的人，他们的债务收入比才会受到这第一处房屋黑客的影响。

好的，如果Ashley和Tony一起购买一套双联别墅，但只有Ashley在抵押贷款上，我们都在契据上。当我们去购买下一处房产时，我的DTI在抵押贷款方面将显示为零，而Ashley将显示我们一起拥有的房屋黑客。现在，假设你们俩都一起申请抵押贷款，因为你们可能无法单独获得资格。当你们去购买下一处房产时，由于你们俩都在抵押贷款上，Ashley，如果我错了，请纠正我，但由于你们俩都在抵押贷款上，

承保不会将其分成两半。例如，如果抵押贷款是2000美元，它不会说，好的，Ashley每月负责1000美元，Tony每月负责1000美元。它说Tony每月负责2000美元，Ashley每月负责2000美元，即使你们俩都在分担这笔费用。

原因是，进行承保的贷款机构会说，好吧，我们不知道这个人是谁，对吧？即使你们俩实际上一起申请，他们也会说，我们不知道这个人是谁。最终，您始终有责任确保抵押贷款还款。这就是为什么它非常……

如果你们能够单独获得批准，那就很有帮助。否则，你们俩都会因为这些抵押贷款而受到双重打击。是的，这是100%正确的。所以它有点刺痛，因为现在这被算在你们俩身上。所以，如果你们可以去获得另一处房产，他们会认为你们俩都分别负责2000美元，而不是1000美元和1000美元。所以它会影响你们房产的债务收入比。

然后是最后一个问题，我们是否需要注意未来单独或一起扩展投资组合的任何陷阱？所以我想实施的一件事是一些运营协议或合资企业协议。即使您以个人名义这样做，也要制定某种协议，说明未来会发生什么。

托尼，我总是用你所做的事情作为例子，就像当你接纳一个合伙人时，你制定了一个五年退出计划。

计划。所以你想向大家解释一下这是什么，以及这个人应该如何利用它来保护自己免受任何冲突或陷阱的侵害吗？是的，五年退出计划，我认为，是我们房地产业务中与其他投资者合作时所做的最聪明的事情之一。同样，我们构建投资组合的方式一部分是寻找非常好的交易，然后将这些交易推荐给那些我们认为可能是我们好伙伴的人，对吧？

而我们之前从未见过很多人。这些人是我们通过各种方式在不同的地方遇到的。因此，即使我们进行了良好的初步交谈，谁知道将来我们是否会继续享受合作。所以这就是合作伙伴关系五年条款的起源。所以它基本上说明了

在合作伙伴关系的第五年末，默认选项，需要采取的默认行动是出售房产。避免出售的唯一方法是双方，双方合作伙伴都同意再延长一年。

然后12个月后，同样的事情发生。因此，此后每一年，我们都有另一个机会重新评估该合作伙伴关系，看看继续前进是否有意义。我们实际上还没有需要利用它。我们的大多数合作伙伴实际上都是非常可靠的人。但以防万一事情确实变得糟糕，这很好。双方都有一个简单的退出方式

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当我试图考虑合适的报价时，我应该注意什么，尤其是我因为在州外投资而无法看到房产？好的，报价，你如何计算房产的价值？然后是房产没有评估的失望。所以让我们来处理这个过程。你对一处房产进行了报价，报价被接受。如果您使用融资，通常会有一个或有条件。

如果您声明的贷款金额银行不提供，您可以退出合同。因此，如果您在合同中说明您正在借款，您正在与银行进行80%的传统融资。

如果银行说我们只借给你70%，这有时可以成为你退出合同的方式，合同就会失效。还有一个地方，你的经纪人可以填写利率。因此，如果利率，如果您说必须低于6%，显然它必须是合理的东西，否则卖家可能不会签署它。但是如果利率突然一夜之间跃升至10%，

你可以说，看，银行不能再给我那个利率了。你知道，我要……

退出交易，所以这也可以适用于房产的评估价，所以银行会去评估房产以查看其价值，然后说，好的，它评估为10万美元，我们正在进行80%的传统贷款，所以我们将借给你8万美元，如果银行说，你知道什么，它只评估为9万美元，所以我们不能给你那8万美元

那就是你必须做出决定的时候了。你要拿出剩下的钱吗？所以要对房产支付更大的首付。你要尝试与房产卖家重新谈判吗？或者你要退出这笔交易吗？所以在这个情况下，他们一定已经退出了交易，因为他们想知道接下来该怎么做才能真正弄清楚实际合适的报价是多少。

所以托尼，我在这情况下首先会做的是对评估提出异议，至少尝试这样做。对评估提出异议，尝试与卖家重新谈判。是的，我完全同意你的看法。我认为我们俩都有过评估结果低于我们预期的经历。是的，如果你认为评估是错误的，那么

那么是的，出去说，嘿，这里有一些我找到的、我认为比评估师找到的更匹配的类似销售案例，这是非常合理的。因为有时候你们，评估师来自

也许他们不太了解这个地区，对吧？也许他们，他们来自稍微远一点的地方。他们只是因为还在工作而做了这个评估，无论是什么原因，但他们并不非常了解这个地区。有时你可能比评估师更了解这个地区。所以如果你能指出，嘿，你选择了一个距离三英里远、售价较低的类似案例，但这里有一个最近出售的、距离两英里远的案例。现在你有一些，一些弹药可以用来，嗯，呃，

来真正质疑那份评估。还有一件事，比如假设评估师说，不，我的评估是完美的。这里不需要改变任何东西。你总是可以降低价格。这显然是一个更激烈的选择，但如果你更换贷款机构，嗯，

我不知道这是法律还是仅仅是最佳实践，但贷款机构不能使用不同贷款机构的评估。所以如果你立即更换贷款机构，就必须订购另一份评估。现在，如果你正在与卖家合作，卖家通常不想推迟成交。但如果这是……

我们将稍后成交，或者我们不会成交，因为评估，他们可能更愿意你与不同的贷款机构合作。所以这是另一种施压评估过程的方法，以确保它以正确的方式完成。实际上，我认为你提到的另一件非常重要的事情是，有时低评估结果可能对你有利。你只需要有足够的信心才能将其作为与卖家讨价还价的筹码。

因为听起来你可能确实计算过你的数字，而且在购买价格下它确实有意义。所以这是一笔好交易。但这并不一定意味着价值不存在。但是如果你计算过数字，你喜欢这笔交易，每个人都同意这可能是一笔好交易。但也许只是评估结果没有达到你想要的结果。所以我建议你去见卖家，说，看，卖方先生和夫人，

我非常想买你的房子。我喜欢它。数字有效。但是，如果我在评估中遇到了这个问题，下一个买家很可能也会遇到这个问题。那么什么最符合你的利益呢？是给我10,000、20,000、30,000美元的购买价格折扣，以便我们下周仍然可以成交吗？或者你想再次经历将房产下架、重新上市的过程，让另一个买家希望能够获得正确的评估？也许他们会，也许他们不会。而你将在 60 或 90 天后再次处于同样的境地。很多时候，你可以找到一些卖家，你知道，如果他们足够积极，他们可能会降价到你需要的价格，或者至少也许会给你，你知道，嘿，让我们各退一步。

但我认为你必须有足够的信心来问这个问题。如果你有一个好的经纪人，我认为他们也应该能够为你协商这个对话。是的，这有点引出了我想提出的下一件事，那就是组建一个团队。因为我提到这个人正在州外投资，所以他们实际上无法去看房产。无论是经纪人还是你需要某种能够实际进入房产并成为你眼睛的人，但同时……

拍下房产的一百万张照片。拍摄房产的视频。我们之前在播客中邀请过内特·罗宾斯，当他去房产时，他会像你走过房子一样拍照。就像他每走一步，他都在拍照，然后转过身来，每个房间都拍一张门框的照片，这样你就知道你正在进入不同的房间。然后所有这些都被收集起来，并发送给他的合作伙伴。然后他的合作伙伴根据照片构建修复工程的范围。所以这绝对是可以做到的，但只是让你了解一下，根据你所看到的，我们应该对房产出价多少。他总是喜欢拍照，因为放大照片比放大视频更容易，但他们也喜欢有

视频，以便在你走过房子时了解房子的流程。他们对房产的内部和外部也这样做。

你知道，这可能是你在该地区找到的物业经理，你对他们说，嘿，你知道，我想找一处房产。我想通过你们来做这件事。你们团队里有人可以帮我查看房产吗？你知道，也许他们会免费做这件事，想要你的生意，或者也许他们会收取固定费用，这绝对值得拥有实地考察的人。你可以去 BiggerPockets 论坛。你可以发帖，嘿，这个地区有谁？这不像你真的必须，我想，相信这个人。这不像他们正在进入你的房产。他们会和你的经纪人一起去，或者他们会去看这些房产，你知道，查看并拍照，并给你他们的反馈。如果它不够详细，那么是的，你也可以找到其他人来做。但是是的，

我认为有很多渴望学习的人会喜欢去走房子，并与其他投资者合作，看看他们在寻找什么，诸如此类的事情。我想，托尼，我要补充的最后一点是，去看看这个房产的机票费用是多少？有时支付 200 美元的往返机票……

可能值得去安排很多房产的展示，你知道，一天或一个周末安排很多展示，或者飞到那里实际查看它们。我完全同意。对。显然，远程投资和组建团队是有价值的。但如果它有意义，我认为亲自查看总是有价值的。但我猜对我来说最后还有一个想法，实际上，因为这个问题是，当我试图考虑合适的报价时，我应该关注什么？

你可以很好地猜测你认为房产的评估价是多少。你可以自己完成寻找类似销售案例的过程。但是，你知道。

对房产进行评估是部分艺术，部分科学。因此，几乎不可能精确到美元来知道评估结果会是多少。所以只要你，投资者，买家，提前尽职调查，你使用 BiggerPockets 计算器之类的工具，你从保险代理那里获得报价以确保你知道你的保险是什么，你四处寻找以获得你能获得的最佳债务。

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请访问 BiggerPockets 计算器，因为它们会准确地显示你需要的每一项费用。所以如果你认为这是一个交易分析问题，而不是一个评估问题，这只是你可以参考的另一个资源，因为数字不会说谎。只要你验证了数字是什么，

你知道，按照这个来。这就是你应该根据它来报价的，而不是你期望房产的评估价，除非你想去，你想增加价值，然后你想转售它或你想再融资它。但如果你只是购买该房产，就像托尼说的那样，

可能是错误的。评估，你知道，这是一种艺术形式。你可以让三个不同的评估师去房产，每个评估师都会给你不同的数字。三个不同的，是的。好的，我们有一个特别的公告。我们有

有一个菜鸟通讯，每周都会发送。托尼和我自己撰写，我们试图给你们带来很多价值，一些阅读材料，以及一些关于房地产投资和新闻中发生的事情的有趣内容，以便你们能够作为当今市场的房地产投资者保持最新状态。你可以访问 biggerpockets.com，点击“开始”选项卡，你就会看到通讯。它旁边有一个闪亮的新按钮。

点击通讯，你就可以在那里订阅菜鸟通讯了。我们迫不及待地想听到你们的反馈。另外，如果你想回复那封电子邮件，它会直接发送给托尼和我。所以关于通讯的任何问题或任何反馈，或者你想让我们撰写的任何内容，请告诉我们。好吧，非常感谢你们加入本周的菜鸟回复。如果你有任何问题，请访问 BiggerPockets 论坛，在那里提交你的问题。

我是阿什利，他是托尼。我们将在下一期房地产菜鸟播客中与你们见面。